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1、房地产基基础培训训第一章房房地产基基础知识识培训一、房地地产的概概念二、房地地产的特特征三、房地地产的类类型四、房地地产专业业名词五、房地地产面积积的测算算第二章房房地产市市场调研研一、房地地产市场场调研的的含义二、房地地产市场场调研的的重要性性三、市场场调研的的内容四、市场场调研的的方法第三章销销售人员员的礼仪仪和形象象一、仪表表和装束束二、名片片递接方方式三、微笑笑的魔力力四、语言言的使用用五、礼貌貌与规矩矩第四章电电话礼仪仪及技巧巧一、接听听电话规规范要求求二、电话话跟踪技技巧第五章房房地产销销售的业业务流程程与策略略一、寻找找客户二、现场场接待客客户三、谈判判四、客户户追踪五、签约约六
2、、售后后服务第六章房房地产销销售技巧巧一、分析析客户类类型及对对策；二、逼定定的技巧巧；三、说服服客户的的技巧；四、如何何塑造成成功的销销售员；五、如何何处理客客户异议议；六、房地地产销售售常见问问题及解解决方法法。第七章个个人素质质和能力力培养一、心理理素质的的培养；二、行为为素质的的培养（A敬业精神、B职业道德）；三、专业业知识的的自我提提升；四、身体体素质；五、销售售能力：1、创造造能力；2、判断断及察言言观色能能力；33、自我我驱动能能力；44、人际际沟通的的能力； 5、从从业技术术能力；6、说服服顾客的的能力。第一章房房地产基基础知识识培训一、房地地产的概概念房地产产的含义义：房地地
3、产具体体是指土土地、建建筑物及及其地上上的附着着物，包包括物质质实体和和依托于于物质实实体上的的权益。又又称不动动产，是是房产和和地产的的总称，两两者具有有整体性性和不可可分割性性。包括括：a)土地地 b)建建筑物及及地上附附着物 c)房房地产物物权注：房地地产物权权除所有有权外，还还有所有有权衍生生的租赁赁权、抵抵押权、土土地使用用权、地地役权、典典当权等等。房地产产业与建建筑业区区别：房房地产业业是指从从事房地地产开发发、经营营、管理理及维修修、装饰饰、服务务等多种种经济活活动的具具有高附附加值的的综合性性产业，它它与建筑筑业既有有联系，又又有区别别。建筑筑业从事事勘察、设设计、施施工、安
4、安装、维维修等生生产过程程，它的的生产结结果是建建筑物或或构筑物物。房地地产业是是发包方方，建筑筑业是承承包方，房房地产业业归属为为生产和和消费提提供多种种服务的的第三产产业，建建筑业归归属对初初级产品品进行再再加工的的部门，第第二产业业。房产、地地产两者者间的关关系及差差异房产指各各种明确确了权属属关系的的房屋以以及与之之相连的的构筑物物或建筑筑物；地地产是指指明确了了土地所所有权的的土地，既既包括住住宅或非非住宅附附着物的的土地（以以及各地地段），又又包括已已开发和和待开发发土地。我我国的地地产是指指有限期期的土地地使用权权。房产产与地产产之间存存在着客客观的、必必然的联联系，主主要包括括
5、几个方方面：a)实物物形态上上看，房房产与地地产密不不可分；b)从价价格构成成上看，房房产价格格不论是是买卖价价格还是是租赁价价格都包包含地产产价格；c)从权权属关系系看，房房产所有有权和地地产所有有权是联联系再一一起的。差异包括括几个方方面：a)二者者属性不不同； b)二二者增值值规律不不同；c)权属属性质不不同； d)二二者价格格构成不不同。土地所有有权土地所有有者在法法律规定定的范围围内，对对其拥有有的土地地享有占占有、使使用、收收益和处处分的权权利。土地所有有权分为为国有土地地和集体体土地两两类。房地产土土地的使使用年限限是如何何确定的的-凡与与省市规规划国土土局签订订土地地使用权权出
6、让合合同书的的用地，其其土地使使用年限限按国家家规定执执行。即即：居住住用地七七十年；工业用用地五十十年；教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；综合用用地或者者其他用用地五十十年。二、房地地产的特特征房地产产的自然然特征a)位置置的固定定性；bb)使用用的耐久久性；c)资源源的有限限性；d)物业的的差异性性。房地产产的经济济特征aa)生产产周期b)资金金密集性性c)相互互影响性性d)易受受政策限限制性e)房地地产的增增值性注：房地地产增值值就是房房地产价价值在较较长时间间序列上上呈不断断上升趋趋势的规规律。其其主要归归功于房房地产的的重要组组
7、成部分分-土土地。三、房屋屋建筑分分类及组组成房屋建筑筑从不同同的角度度可以进进行不同同的分类类。1、按建建筑物使使用性质质分类：居住建建筑、公共建建筑、工业建建筑、农业建建筑。民用建筑筑：居住住建筑和和公共建建筑通常常又被称称为民用用建筑。2、按建建筑物（住住宅）的的层数分分类l低层住住宅为11-3层层l多层住住宅为44-7层层l小高层层住宅为为8-111层l高层住住宅为112层以以上l 1100米米以上为为超高层层多层与高高层住宅宅特点对对比：房屋实际际使用面面积：多多层住宅宅要高于于高层住住宅建筑质量量：高层层住宅的的抗震性性要优于于多层住住宅房屋构造造格局：多层住住宅要好好于高层层住宅
8、房屋价格格：高层层住宅要要高于多多层住宅宅物业管理理费用：高层住住宅要高高于多层层住宅高层住宅宅视野广广、景观观好，空空气清新新。房屋建筑筑结构分分类标准准3、建筑筑结构：指建筑筑物中由由承重构构件（基基础、墙墙体、柱柱、梁、楼楼板、屋屋架等）组组成的体体系。钢结构承承重的主主要结构构是用钢钢材料建建造的，包包括悬索索结构。特点：建建造成本本较高，多多用于高高层公共共建筑和和跨度大大的工业业建筑，如如体育馆馆、影剧剧院、跨跨度大的的工业厂厂房钢筋混凝凝土结构构承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝上建建造的。包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、开开板等先先进施工工方法施施工的钢钢筋
9、混凝凝土结构构的建筑筑物。特点：结结构适应应性强抗抗震性能能好，耐耐用年限限较长。混合结构构承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝土和和砖木建建造的。如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是木材制制造，住住是用钢钢筋混凝凝土建造造。特点：建建造层数数一般在在6层以下下，造价价较低，但但抗震性性能较差差，开间间和进深深的尺寸寸及层高高都受到到一定的的限制。所所以，这这类建筑筑物正逐逐步被钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物所替替代。砖木结构构承重的的主要结结构是用用砖、木木材建造造的。如如一幢房房屋是木木制结构构房架。砖砖墙、木木柱建造造的特点：层层数较低低，一般般在
10、3层以下下。19949年年以前建建造的城城镇居民民住宅，20世纪5060年代代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。其它结构构凡不属属于上述述结构的的房匿都都归此类类。如竹竹结构、砖砖拱结构构、窑洞洞等4、按建建筑施工工方法分分类：、现浇浇、现砌砌式建筑筑：建筑筑物的主主要承重重构件均均是在施施工现场场浇筑和和砌筑而而成。、预制制、装配配式建筑筑：建筑筑物主要要承重构构件在加加工厂制制成预制制构件，在在施工现现场进行行装配而而成。、部分分现浇现现砌、部部分装配配式建筑筑：这种种建筑物物的一部部分构件件（如墙墙体）是是在施工工现场浇浇筑或砌砌筑而成成，一部部分构件件（如楼楼板、楼楼梯）是是采
11、用在在加工厂厂制成的的预制构构件。建筑物的的组成幢建筑物物一般是是由基础础、墙体体（或柱柱）、楼楼地层（或或梁）、楼楼梯、屋屋顶、门门窗等六六大部分分组成。1、 基础：是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支支撑着其其上部建建筑物的的全部荷荷载，并并将这些些荷载及及自重传传给下面面的地基基。地基基不是建建筑物的的组成部部分，是是基础下下面的土土层，它它承受着着由基础础传下来来的荷载载。2、地基基：分为为天然地地基和人人工地基基。基础础按构造造形式不不同，可可分为：条形基础础：是指指呈连续续的带形形基础，包包括墙下下条形基基础和柱柱下条形形基础。独立基础础：是指指基础呈呈独立的的块状，形形成有
12、台台阶形、锥锥形、杯杯形的等等。筏板基础础：是一一块支承承着许多多柱子或或墙的钢钢筋混凝凝土板，板板直接作作用于地地基上，一一块整板板把所有有的单独独基础连连在一起起，不仅仅使地基基上的单单位面积积压力减减小，也也使整个个地基的的承载力力增大。箱形基础础：主要要是指由由底板、顶顶板、侧侧板和一一定数量量内隔墙墙构成的的整体刚刚度较好好的钢筋筋混凝土土箱形结结构。对对于抵抗抗地震荷荷载的作作用极为为有利。桩基础：由设置置于土中中的桩和和承接上上部结构构的承台台组成。3、墙体体和柱：是竖向向承重构构件，它它支撑着着屋顶、楼楼板等，并并将这些些荷载及及自重传传给基础础。、墙体体的分类类、按在在建筑物
13、物中的方方向，分分为：外墙：位位于建筑筑物四周周，是建建筑物的的围护构构件。内墙：位位于建筑筑物内部部，主要要起分隔隔空间的的作用。、按在在建筑物物中的方方向，分分为：纵墙：沿沿建筑物物长轴方方向布置置的墙称称为纵墙墙。横墙：沿沿建筑物物短轴方方向布置置的墙称称为横墙墙。外横横墙通常常称为山山墙。、按接接受力情情况，分分为：承重墙：凡直接接受梁、楼楼板、屋屋顶等传传下来的的荷载的的墙称为为承重墙墙。非承重墙墙：不承承受外来来荷载的的墙称为为非承重重墙。、柱：是独立立支撑结结构的竖竖向构件件。柱承承担、传传递梁和和板两种种构件传传来的荷荷载。4、楼地地层和梁梁：楼地地层包括括楼板和和地面（首首层
14、地面面），是是分隔建建筑空间间的水平平承重构构件，主主要作用用是承受受人、家家具等荷荷载，并并把这些些荷载及及自重传传给承重重墙、柱柱或基础础。、楼板板：楼板板的基本本构造层层是面层层、结构构层、顶顶棚。、首层层地面：是指建建筑物底底层的地地坪。、梁：是跨过过空间的的横向构构件。5、楼梯梯：楼梯梯一般由由3部分组组成：楼楼梯段、休休息平台台和栏杆杆扶手。按按楼层间间楼梯的的数量和和上下楼楼层方式式的不同同，可分分为直跑跑式楼梯梯、双跑跑式楼梯梯、多跑跑式楼梯梯等。6、屋顶顶：既是是建筑物物顶部起起覆盖作作用的围围护构件件，又是是建筑物物顶部的的承重构构件。屋屋顶由屋屋面、承承重结构构层、保保温
15、隔热热层和顶顶棚组成成。常见见的屋顶顶类型有有平屋顶顶、坡屋屋顶。7、门、窗窗：门和和窗都是是建筑物物的围护护构件。窗主要用用于采光光与通风风，并可可作围护护和眺望望之用，对对建筑物物的外观观也有一一定的影影响。一一般为了了保证房房间的通通风和采采光，居居住房间间的窗的的面积与与地面面面积之比比不低于于1/77。门主要用用于交通通和疏散散，同时时也起采采光和通通风作用用。门的类型型木门、钢钢门、钢钢筋混凝凝土门、铝铝合金门门、塑料料门等分户门单单元门四、房地地产专业业名词五证：a.建设设用地规规划许可可证；bb建设工工程规划划许可证证；c.建设工工程开工工证；dd.国有有土地使使用证；e.商品
16、品房预售售许可证证；两书：a住宅宅质量保保证书、b住宅使用说明书；房地产产证：是是房屋土土地所有有权属二二合为一一的凭证证，是房房地产权权属的法法律凭证证；房地产产市场分分类：主主要包括括地产买买卖、租租赁市场场。含一一级市场场、二级级市场和和三级市市场；一级市场场：土地地市场，是是指国家家土地管管理部门门按土地地供应计计划，采采用协议议、招标标、拍卖卖的方式式，以土土地使用用合同的的形式，将将土地使使用权以以一定的的年限、规规定的用用途及一一定的价价格出让让给房地地产发展展商或其其它用土土地者的的市场；二级市场场：增量量房市场场，是指指房地产产发展商商根据土土地使用用合同的的要求将将建好的的
17、房屋连连同相应应的土地地使用权权转让给给单位或或个人的的市场；三级市场场：存量量房市场场，是指指单位、个个人之间间的房地地产产权权转让、抵抵押、租租赁的市市场，它它是二级级市场基基础上的的第二次次或多次次转让房房地产交交易活动动的市场场；土地市场场分类：土地一一级市场场（出让让）土地二级级市场（转转让）房屋市场场分类：一级市市场（增增量市场场或一手手房市场场）二级市场场（存量量市场或或二手房房市场）三级市场场（房屋屋租赁市市场）房地产产产权：是指产产权人对对房屋的的所有权权和对该该房屋所所占用土土地的使使用权。具具体内容容是产权权人对房房地产的的占有、使使用、收收益和依依法处分分的权利利；土地
18、使使用权：是指土土地使用用权拥有有者对土土地使用用的权限限，包括括开发权权、收益益权、处处置权。政政府以拍拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者。土地地使用权权期满后后，如该该土地用用途符合合当时城城市规划划要求的的，土地地使用者者可申请请续用，经经批准并并补清地地价后可可以继续续使用；三通一一平：是是指水通通、电通通、路通通及场地地平整；七通一一平：是是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、通通讯通、煤煤气通及及场地平平整；红线图图：又叫叫（宗地地图），是是按一定定比例尺尺制作的的用以标标示一宗宗地的用用地位置置、界线线和面积积的地
19、形形平面图图。它由由政府土土地管理理部门颁颁发给土土地使用用权受让让者，受受让者只只能在红红线范围围内施工工建房；总用地地面积：经城市市规划行行政主管管部门划划定的用用地范围围内的土土地面积积；建设用用地面积积（净用用地面积积）：经经城市规规划行政政主管部部门划定定的建设设用地范范围内的的土地面面积；总建筑筑面积：指在建建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以各层层建筑面面积之和和；容积率率：是指指总建筑筑面积与与建设用用地面积积之比值值。（如如：在110万平平方米的的土地上上，有220万平平方米的的建筑总总面积，其其容积率率为2.0）建筑面面积：指指建筑物物外墙或或结构外
20、外围水平平投影面面积之和和，包括括阳台、挑挑廊、地地下室、室室外楼梯梯等。且且具备有有上盖、结结构牢固固、层高高2.22m以上上（含22.2mm）的永永久建筑筑。建筑覆覆盖率（建建筑密度度）：建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率；（如如：在110万平平方米的的土地上上，建筑筑用地净净面积为为8万平方方米，其其建筑覆覆盖率为为0.88建筑筑密度为为80%）绿化率率：建设设用地范范围内所所有绿地地面积之之和与建建设用地地面积之之比率。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、天天台和垂垂直绿化化；（如如：在110万平平方米的的土地上上有3万平方方米的绿绿化面积积，其
21、绿绿化率为为30%）绿化覆覆盖率：建设用用地范围围内全部部绿化和和植物水水平投影影面积之之和与建建设用地地面积的的比率；房屋销销售面积积：房屋屋按套（单单元）出出售时，房房屋销售售面积为为该套（单单元）的的建筑面面积，即即为该套套（单元元）的使使用面积积与该套套（单元元）应分分摊的公公用建筑筑面积之之和；套内建建筑面积积：房屋屋按单元元计算的的建筑面面积，为为单元门门内范围围的建筑筑面积，包包括套（单单元）内内的使用用面积、墙墙体面积积及阳台台面积；套内使使用面积积：指室室内实际际能使用用的面积积，不包包括墙体体、柱子子等结构构面积，使使用面积积的计算算应符合合以规定定：A、室内内使用面面积按
22、结结构墙体体内表面面尺寸计计算，墙墙体有复复合保温温、隔热热层、按按复合层层内皮尺尺寸计算算；B、烟囱囱、通风风道、各各种管道道竖井等等均不计计入使用用面积；C、非公公用楼梯梯（包括括跃层住住宅中的的套内楼楼梯）按按自然层层数的使使用面积积总和计计入使用用面积；D、住宅宅使用面面积包括括：卧室室、起居居室、厨厨房、卫卫生间、餐餐厅、过过厅、过过道、前前室、贮贮藏室等等。单元内使使用面积积系数=单元内内使用面面积/单元内内建筑面面积+按规定定应分摊摊公用建建筑面积积。公共建建筑面积积：各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积，指指各套（单单元）以以外为各各户共同同使用，不不可分割割的建筑
23、筑面积。可可分为应应分摊的的公共建建筑面积积和不能能分摊的的公共建建筑面积积；实用面面积：它它是套内内建筑面面积扣除除公共建建筑面积积后的余余额；层高：层高是是指住宅宅高度以以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有要求，这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。净高：净高是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值；公摊面面积：商商品房分分摊的公公用建筑筑面积主主要由两两部分组组成：电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积；各单元与与楼
24、宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。得房率率：是指指套内建建筑面积积与套（单单元）建建筑队面面积之比比。套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内墙墙体面积积+阳台建建筑面积积。套（单元元）建筑筑面积=套内建建筑队面面积 +分摊得得公用建建筑队面面积。证书附附图证书附图图即房地地产证后后面的附附图，是是房地产产证的重重要组成成部分，主主要反映映权利人人拥有的的房地产产情况及及房地产产所在宗宗地情况况。宗地图图宗地图是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界线、界界址点位位置、宗宗
25、地内建建筑物位位置与性性质，与与相邻宗宗地的关关系等。期房：是指开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证止止，在这这一期间间的商品品房称为为期房，消消费者在在这一阶阶段购买买商品房房时应签签预售合合同。期期房在港港澳地区区称作为为买“楼花”，这是是当前房房地产开开发商普普遍采用用的一种种房屋销销售方式式。购买买期房也也就是购购房者购购买尚处处于建造造之中的的房地产产项目。现房是是指开发发商已办办妥房地地产权证证（大产产证）的的商品房房，消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。在通通常意义义上指的的现房是是指项目目已经竣竣工可以以入住的的房屋。毛坯
26、房房是指没没有装修修的房。住宅的的进深住宅的长长度或进进深，在在建筑学学上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前一墙墙皮到后后墙之间间的实际际长度。为为了保证证住宅具具有良好好的自然然休光和和通风条条件，从从理论上上说，住住宅的进进深不宜宜过大。根据住住宅建筑筑模数协协调标准准规定定，砖混混结构住住宅建筑筑的进深深采用下下列常用用参数：3.00米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的的开间在住宅设设计中，住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内墙墙皮到另另一面墙墙皮之间间的实际际距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，
27、故又又称开间间。住宅宅的开间间在住宅宅设计上上有严格格的规定定。根据19987年年发布的的住宅宅建筑模模数协调调标准，砖砖混结构构住宅建建筑的开开间常采采用下列列参数：2.11米、2.44米、3.00米、3.33米、3.66米、3.99米、4.22米。道路用用地：道道路用地地是指居居住区道道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。道路红红线：道道路红线线是指城城市道路路含居住住区级道道路用地地的规划划控制线线。玄关：玄关就就是登堂堂入室第第一步所所在的位位置，它它是一个个缓冲过过渡的地地段。居居室是家家庭的“领地”，讲究究一定的的私密性性，大门门一
28、开，有有玄关阻阻隔，外外人对室室内就不不能一览览无余。玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁搁包的地地方。平平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。业主委委员会是是指由物物业管理理区域内内业主代代表组成成，代表表业主的的利益，向向社会各各方反映映业主意意愿和要要求，并并监督物物业管理理公司管管理运作作的一个个民间性性组织。业业委会的的权力基基础是其其对物业业的所有有权，它它代表该该物业的的全体业业主，对对该物业业有关的的一切重重大事项项拥有决决定权。入伙是是指业主主领取钥钥匙，接接房入
29、住住。契税是是在土地地、房屋屋不动产产所有权权发生转转移，按按当事人人双方订订立契约约等对产产权随人人征收的的一种税税。征税范围围及纳税税人契税税的征税税对象是是发生产产权转移移变动的的土地、房房屋。在在中国境境内转移移土地房房屋权属属承受的的单位和和个人为为契税的的纳税人人。（1）国国有土地地使用权权出让；（2）土地地使用权权转让，包包括出售售、赠予予、交换换；（3）房房屋买卖卖；（4）房屋屋赠予。银行按按揭银行按揭揭的正确确名称是是购房抵抵押贷款款，是购购房者以以所购房房屋之产产权作为为抵押，由由银行先先行支房房款给发发展商，以以后购房房者按月月向银行行分期支支付本息息，银行行按揭的的成数
30、通通常由五五成到九九成不等等，期限限由5年到200年不等等，在国国外还有有长达330年的的。银行行按揭业业务在国国内才开开始不久久，不但但发展非非常讯速速，这是是因为它它符合工工薪阶层层的支付付能力，使使得市场场潜在需需求能够够迅速转转化为有有效需求求。银行行按揭是是促进房房地产市市场活跃跃的最有有效的手手段。商品房房销售包包括商品品房现售售和商品品房预售售商品房现现售，是是指房地地产开发发企业将将已经完完成所有有权初始始登记和和取得准准许交付付使用证证的商品品房出售售给购房房人，由由购房人人支付房房价款的的行为。商品房预预售，是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的商品房房预售给给购房人
31、人，由购购房人支支付房价价款的行行为。房型知知识户型选择择遵循的的原则实用经济济，功能能分室面积适当当，尺度度适宜，分分区合理理朝向合理理，日照照充足，光光线充分分，通风风良好住宅的面面积要紧紧凑实用用，实用用率高大大小适宜宜，功能能合理分分布，不不同的生生活功能能就要又又不同的的活动空空间。客厅人们们理想的的客厅面面积在221-330平方方米之间间，客厅厅的开间间不应小小于3.9米，否则则会影响响电视的的效果；卧室面面积应在在12-15平平方米之之间，因因为卧室室的主要要功能是是睡眠和和休息，它它必须设设置床、床床头柜、衣衣柜、化化妆台、电电视柜、休休息椅等等家具，应应此还应应该留有有一定的
32、的活动空空间，所所以双人人卧室的的开间就就不应该该小于33.6米米，面积积不应该该小于112平方方米；面面积适当当，尺度度适宜，分分区合理理卫生间、厨厨房、储储藏间各各占4-5平方方米，阳阳台5-6平方方米，这这样的面面积分配配基本能能保证各各项功能能的需要要，符合合当前人人们生活活使用需需求和生生活习惯惯。各功能空空间的相相互关系系对使用用效果也也有影响响。厨房房应靠近近入口，避避免买了了菜肴穿穿过客厅厅不方便便；卫生生间应靠靠近卧室室一边晚晚间使用用；厕所所门不应应该直接接开向客客厅和餐餐厅，既既不卫生生也不雅雅观；阳阳台应设设置在客客厅前，卧卧室前面面不应设设置阳台台，因为为卧室是是私密
33、空空间，而而阳台是是开放空空间，晒晒衣服要要穿过卧卧室会影影响卧室室的私面面积适当当，尺度度适宜，分分区合理理总之尽量量做到以以下几个个分开：A、动静静分开客厅、餐餐厅、厨厨房、麻麻将室等等人来人人往、活活动频繁繁的空间间要于需需要最大大程度静静谧空间间的卧室室分开。B、公私私分开家庭生活活的私密密性必须须得到充充分的尊尊重，不不能让访访客在进进门后将将业主家家庭生活活的方方方面面一一览无余余。要求求不仅需需要将卧卧室（主主卧、父父母房、儿儿童房）于于客厅、餐餐厅、娱娱乐室进进行区位位分离，而而且还要要注意各各房间门门的方向向。 C、主主次分开开主人房不不仅要朝朝向好（向向南或者者向景观观）、
34、宽宽敞、大大气，而而且应该该又单独独卫生间间，应与与客房、父父母房略略有分隔隔。 D、干干湿分开开厨房、卫卫生间等等带水、带带脏的房房间应该该与怕水水怕脏的的卧室分分开。朝向合理理，日照照充足，光光线充分分，通风风良好根据湖北北的气候候条件，南南北朝向向的房间间是适合合居住的的朝向。住住宅的卧卧室使用用面积在在10平方方米以上上的均应应直接采采光，至至少有一一间卧室室具有良良好的朝朝向能直直接获得得日照，一一般正南南向，南南偏西或或者南偏偏东不超超过155度。房子的种种类安居房房指实施施国家安居（或或康居）工工程而建设设的住房房（属于于经济适适用房的的一类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自
35、自知自筹筹资金建建设的面面向广大大中低收收入家庭庭，特别别是对44平方米米以下特特困户提提供的销销售价格格低于成成本、由由政府补补贴的非非盈利性性住房。经济适适用住房房指经各各级人民民政府批批准立项项建设、享享受国家家优惠政政策、向向城镇中中低收入入家庭出出售的住住房。使用权权房是指指由国家家以及国国有企业业、事业业单位投投资兴建建的住宅宅，政府府以规定定的租金金标准出出租给居居民的公公有住房房。产权房房是指产产权人对对房屋（指指建筑物物）拥有有所有权权，对该该房屋占占用范围围内的土土地拥有有使用权权，产权权人对这这两项权权利享有有占有。使使用，收收益和处处分的权权利。这这种权利利是绝对对的、
36、排排他的，不不受其他他任何人人的干涉涉和影响响，产权权人可以以转让、出出租、抵抵押、典典当等方方式合法法处置自自己的房房地产权权利。商品房房是指具具有经营营资格的的房地产产开发公公司（包包括外商商投资企企业）开开发经营营的住宅宅。由于于我国长长期以来来在住房房体制上上实行的的是供给给制，所所以，商商品房是是80年代代以后出出现的。其其价格由由成本、税税金、利利润、代代收费用用以及地地段、层层次、朝朝向、质质量、材材料差价价等组成成。集资房房是改变变住房建建设由国国家和单单位包的的制度，实实行政府府、单位位、个人人三方面面共同承承担，通通过筹集集资金，进进行住房房建设的的一种房房屋。职职工个人人
37、可按房房价全额额或部分分出资，政政府及相相关部门门用地、信信贷、建建材供应应、税费费等方面面给予部部分减免免优惠。集集资所建建住房的的权属，按按出资比比例确定定。个人人按房价价全额出出资的，拥拥有全部部产权，个个人部分分出资的的，拥有有部分产产权。集资建房房有两种种产权；一种是是该房屋屋出售的的价格高高于当年年的房改改成本价价。其产产权界定定为经济济适用住住房产权权。另一一种是低低于当年年的房改改成本价价格，其其产权为为房改成成本价房房。公房又又称公有有住宅、公公产住房房、国有有住宅，它它是指国国家（中中央政府府或地方方政府）以以及国有有企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅，公公有住宅
38、宅主要由由本地政政府建设设，负责责向本市市居民出出租出售售：由企企事业单单位建设设的住宅宅，向本本企事业业单位的的职工出出租出售售。房改房房是有一一定的福福利性质质的，各各产权单单位按照照政府每每年公布布的房改改价格出出售给本本单位职职工的住住房。这这类房屋屋来源一一般是单单位购买买的商品品房、自自建房屋屋、集资资建房等等。房改房产产权分为为三个级级别：成成本价产产权和标标准价产产权以及及标准价价优惠产产权。空置商商品住宅宅房地产产开发企企业投资资建设，取取得房地地产权证证（大产产证）已已超过一一年的商商品住宅宅。五、房地地产面积积的测算算1、计算算全部建建筑面积积有哪些些？1）永久久性结构构
39、的单层层房屋，按按一层计计算建筑筑面积；多层房房屋按各各层建筑筑面积总总和计算算。2）屋内内的夹层层、插层层、技术术层及楼楼梯、电电梯间等等其高度度在2.20米米以上部部位计算算建筑面面积。3）穿过过房屋的的通道，房房屋内的的门厅、大大厅，均均按一层层计算面面积。门门厅、大大厅内的的回廊部部分，层层高在22.200米以上上的，按按其水平平投影面面积计算算。4）楼梯梯间、电电梯（观观井梯）井井、垃圾圾道、管管道井均均按房屋屋自然层层计算面面积。5）房屋屋天面上上，属永永久性建建筑，层层高在22.200米以上上的楼梯梯间、冰冰箱间、电电梯机房房及斜面面构屋顶顶设计在在2.220米以以上的部部位，按
40、按外围水水平投影影面积计计算。6）挑楼楼、全封封闭的阳阳台按其其外围水水平投影影面积计计算。7）属永永久性结结构有上上盖的室室外楼梯梯，按各各层水平平投影面面积计算算建筑面面积，无无顶盖的的室外楼楼梯按各各层水平平投影面面积一半半计算建建筑面积积。8）与房房屋相连连的柱走走廊，两两房屋间间有上盖盖和柱的的走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。9）建筑筑间永久久性的封封闭架空空通廊，按按其外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积。10）地地下室、半半地下室室及其相相应出入入口，层层高在22.200米以上上的，按按其外围围（不包包括采光光井、防防潮层及及保护墙墙）水平平投影面面积计算算。1
41、1）有有柱或有有围护结结构的门门廊，门门斗、按按其柱或或围护结结构的外外围水平平投影面面积计算算。12）有有玻璃幕幕墙、金金属板幕幕墙、石石材幕墙墙或组合合幕墙作作为房屋屋外围的的，当幕幕墙框架架突出主主体结构构距离已已有设计计数据或或实际测测量数据据时，按按幕墙外外围水平平投影面面积计算算建筑面面积；在在建筑施施工图报报建时，还还没有设设计数据据的，幕幕墙框架架突出主主体结构构距离一一律按1150毫毫米计算算，竣工工后计算算竣工面面积时仍仍采用1150毫毫米的数数据。13）属属永久性性建筑有有柱的车车棚、货货棚等按按柱的外外围水平平投影面面积计算算。14）依依坡地建建筑的房房屋利用用吊脚做做
42、架空层层，有围围护结构构的，按按其高度度在2.20米米以上部部分的外外围水平平面积计计算。15）有有伸缩的的房屋，若若其与室室内相通通的，伸伸缩缝计计算建筑筑面积。2、计算算一半的的建筑面面积有哪哪些？1）有盖盖无柱的的外走廊廊、檐廊廊、扫顶顶盖水平平投影面面积一半半计算面面积。2）独立立柱在雨雨篷，单单排柱的的车棚、货货棚、站站台等，按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算面面积。3）未封封闭的阳阳台，按按其水平平投影面面积一半半计算面面积。4）建筑筑物外有有顶盖，无无柱的走走廊、檐檐廊按其其投影面面积的一一半计算算面积。5）建筑筑物间有有顶盖的的架空通通廊，按按其投影影面积的的一半计计算面
43、积积。3、不计计算建筑筑面积的的有那些些?1）空出出房屋墙墙面构件件、艺术术装饰，如如柱、垛垛、无柱柱雨篷、悬悬挑窗台台等。2）检修修、消防防等室外外爬梯。3）没有有围护结结构的屋屋顶水箱箱、建筑筑物上无无顶盖的的平台（露露台）、游游泳池等等。4）建筑筑物如独独立烟囱囱、油罐罐、贮油油（水）池池、地下下人防干干道、支支线等。5）舞台台及后台台悬挂幕幕布、布布景的天天桥、挑挑台。6）建筑筑物内外外的操作作平台、上上料平台台及利用用建筑物物的空间间安置箱箱罐的平平台。4、哪些些公用面面积应分分摊？应应分摊的的公用面面积包括括套（单单元）门门以外的的室内外外楼梯、内内外廊、公公共门厅厅、通道道、电梯
44、梯、配电电房、设设备层、设设备用房房、结构构转换层层、技术术层、空空调机房房、消防防控制室室、为整整栋楼层层服务的的值班警警卫室、建建筑物内内的垃圾圾房以及及空出屋屋面有围围护结构构的楼梯梯间、电电梯机房房、水箱箱间等。5、哪些些公用面面积不能能分摊？不能分分摊的公公用面积积为底层层架空层层中作为为公共使使用的机机动车库库、非机机动车库库、公共共开放空空间、城城市公共共通道、沿沿街的骑骑楼作为为公用开开放使用用的建筑筑面积、消消防避难难层；为为了整栋栋建筑物物使用的的配电房房；公民民防护地地下室以以及地下下车库、地地下设备备用房等等。第二章市市场调研研一、房地地产市场场调研的的含义房地产市市场
45、调研研，就是是以房地地产为特特定的商商品对象象，对相相关的市市场信息息进行系系统的收收集、整整理、记记录和分分析，进进而对房房地产市市场进行行研究与与预测，为为决策者者了解房房地产市市场的变变动趋势势，制定定公司营营业计划划，拟订订经营策策略提供供参考与与建议。通通俗地说说，房地地产市场场调查就就是房地地产经营营者的“千里眼眼”和“顺风耳耳”。二、房地地产市场场调研的的重要性性a)市场场调研是是一楼盘盘定位销销售正确确决策的的前提；b)是销销售稳定定和提高高的基础础；c)是了了解竞争争对手优优、劣势势的有力力方法； d)是是楼盘本本身提高高经济效效益的主主要方法法。三、市场场调研的的内容1地段
46、段（地点点、交通通、环境境等）22公司司组成（发发展商、设设计单位位、承建建单位、物物业公司司、环境境设计等等）3基本本参数（占占地面积积、总建建筑面积积、容积积率等）4建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5面积积与户型型（面积积与户型型配比情情况）6周边边及区内内配套设设施（周周边包括括教育、购购物、医医疗、金金融等；区内包包括会所所、健身身房等）7价格格（起价价、均价价、最高高价）88推广策策略（现现场促销销方式、广广告推广广方式）9销售售情况（销销售率等等）100付款款方式（一一次性付付款、银银行按揭揭、免息息分期付付款等）11客客户群体体（客户户群体分分布情况况）122楼盘盘优、劣劣
47、势等四、调研研方法1网络络调查法法通过电电脑网络络进行一一些基本本资料收收集，了了解楼盘盘的概况况。2电话话调查法法直接打打电话到到售楼处处，电话话调查时时可用很很客气的的语调表表明自己己是同行行调研。3现场场调查法法现场调调查法可可采用以以下几种种方法：1)扮客客户买房房：优点点-可以以从销售售人员口口中获得得有效信信息；缺缺点-不不够详细细，只能能针对小小范围了了解数据据，如问问太专业业太多的的问题会会让售楼楼员察觉觉你是同同行，反反而无法法获得调调研表需需要填写写的内容容。2)以同同行身份份直接调调研获取取相关数数据：优优点-以以同行身身份可以以直接请请销售人人员帮助助填写调调研表的的所有内内容；缺缺点-内容虽虽然详细细，但不不够真实实，实质质性的数数据无法