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1、物业管理理篇 一、物物业管理理服务内内容的物业业管理服服务由物业业管理公公司提供供，在项项目交付付使用后后至项目目业主委委员会成成立前，物物业管理理服务的的主要内内容如下下：1、房屋屋建设共共用部位位的维修修，养护护和管理理。共用用部位是是指物业业管理区区域内属属全体业业主或公公寓楼单单幢物业业的业主主、使用用人共同同使用的的门厅、楼梯间间、水泵泵间、走走廊通道道、公寓寓房屋承承重结构构、公寓寓室外墙墙面、屋屋面及其其他共同同部位。2、共同同设施设设备的维维修、养养护、运运行和管管理。共共同设施施设备是是指物业业管理区区域内属属全体业业主或公公寓楼单单幢物业业的业主主、使用用人共同同使用的的水
2、泵、排水管管道、窨窨井、垃垃圾箱（房房）、照照明灯具具、建筑筑智能系系统、避避雷装置置、消防防器具、防盗门门、信报报箱及其其他共用用设施设设备。3、公共共绿化（1）及及时修剪剪、浇灌灌、施肥肥、除虫虫等绿化化养护，促促使花草草树木正正常生长长；（2）清清理公共共绿地，保保持公共共绿地整整洁；（3）必必要的补补种，保保持绿化化的完整整；（44）保护护和改善善生态环环境。4、属配配套建筑筑和设施施的养护护和管理理，包括括游泳池池、网球球场、健健身绿地地、垃圾圾转运站站、公共共停车场场。5、公共共环境卫卫生（1）公公共场所所清扫、道路的的保洁；（2）公公共设施施设备的的保洁；（3）生生活及装装修垃圾
3、圾的收集集、清运运。6、保安安（1）协协助公安安部门维维护本物物业区域域内的公公共秩序序，进行行安全防防范；（2）门门岗值勤勤；（3）物物业区域域内巡查查；（4）报报警监控控。7、交通通秩序与与车辆停停放（1）外外来车辆辆进出管管理；（2）停停车泊位位管理；（3）维维护交通通安全；（4）车车辆行驶驶，停放放有序；（5）退退速、限限重、禁禁鸣，保保持小区区安静。8、房屋屋装修管管理根据国家家建设部部住宅宅室内装装饰装修修管理办办法和和长沙沙市城镇镇住宅装装修管理理办法，对对物业区区域内的的房屋装装修行为为进行管管理。9、消防防管理（1）消消防器材材管理，确确保消防防器材无无缺少，不不失效；（2）
4、确确保消防防通道畅畅通；（3）加加强易然然、易爆爆品的管管理；（4）加加强消防防常识的的宣传，开开展义务务消防；（5）发发生火灾灾及时报报警，并并积极组组织来灾灾火。10、管管理与物物业相关关的工程程图纸、业务（使使用人）档档案与竣竣工验收收资料。11、负负责向业业务（使使用人）收收取物业业管理服服务费。12、业业务和物物业使用用人房屋屋自用部部位、自自用设备备及设施施的维修修、养护护，在当当事人提提出委托托时，物物业管理理公司须须接受委委托并合合理收费费。二、物物业管理理基本思思路考虑到配套设设施标准准较高，又又包含多多种物业业类型，作作为该项项目的物物业管理理商，除除了需要要具备专专业细致
5、致的工作作态度外外，更需需要以富富有人情情化的管管理理念念为业主主打造一一个工作作与生活活的理想想空间。南都物物业在充充分了解解开发商商对物业业的远景景规划基基础上，尽尽可能地地从业业主的生生活需求求去规划划物业管管理工作作思路：1、采用用酒店式式服务管管理模式式与传统统的物业业管理模模式有机机结合。是集多多层、小小高层及及各类商商教娱乐乐设施为为一体的的、生活活配套齐齐全的新新型高档档住宅区区，在建建筑功能能、整体体环境乃乃至客户户群体需需求上，都都有其特特定的服服务与管管理要求求。它与与南都物物业目前前管理的的杭州南南都德加公公寓、南南都江滨花花园有许许多相似似之外。在长期期的物业业管理工
6、工作中，物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今，始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来，通过不断地加强员工培训和现场质量控制，将公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的“南都物业管理模式”，得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评，也引起了业界的关注。物业管理公司将借鉴以往成功的经验，并针对长沙市物业管理的特点，对实施“亲情化”的居家型酒店服务管理模式。2、争创创物业管管理优秀秀示范园园区，提提高美美誉
7、度，确确保房产产保值增增值。介入物业业管理行行业以来来，南都都物业以以“专业+真诚”赢得了了业主的的信任和和市场，成成为行业业内少数数几家具具有杭州州市一级级物业管管理资质质的企业业之一。目前，在在物业业管理公公司管理理的楼盘盘中，已已有相当当规模的的楼盘荣荣获国家家和省、市级的的优秀物物业管理理荣誉称称号（详详见荣誉誉一览表表）。根根据的的现有条条件，南南都物业业计划从从接管之之日起，制制定详细细的工作作目标，明明确项目目前期的的具体工工作人员员，负责责对物物业管理理工作的的筹划和和落实。公司人人事行政政部、品品质管理理部、保保安部、管家部部、工程程管理中中心、绿绿化管理理中心等等专业部部门
8、将进进行分工工合作，对对派驻管管理员、当地员员工进行行质量管管理、保保安管理理、设备备管理、保洁绿绿化管理理等专业业化方面面的培训训、管理理、优化化组合人人力资源源，提高高工作绩绩效，通通过公司司和管理理处全体体员工的的共同努努力，力力争在交交房后三三年内（依依据入住住户数）使使被评评为省级级物业管管理优秀秀住宅小小区，或或者相应应类更高高的荣誉誉称号，使使的物物业管理理工作让让业主满满意、开开发商满满意、物物业公司司满意。3、与在在建项目目联片管管理，做做到区域域资料共共享，确确保安全全无忧。由于工工程分三三期建设设，分批批交付使使用，无无形中给给物业管管理中心心带来了了一定的的难度，南南都
9、物业业已在这这方面积积累了丰丰富的管管理经验验。如南南都江滨花花园分三三期建设设，以以以完全借借鉴其分分区管理理经验，实实现区域域联片管管理，确确保小区区安全无无忧。例例如人流流、车流流、周边边环境、装修与与施工及及小区各各项配套套设施、社区活活动等各各项管理理和服务务都是需需要我们们认真加加以分类类管理的的方面。为了做做好的的物业管管理工作作，根据据物业业类别多多、机电电设备、智能化化设施技技术要求求高的特特点，物业业管理公公司除了了派驻专专业人员员进行日日常管理理外，还还将充分分发挥公公司各专专业管理理中心的的规模优优势、技技术优势势和设备备优势进进行全方方位的支支持。4、结合合各类专专业
10、经营营公司，丰丰富物业业管理内内容，为为业主提提供各类类优质服服务。长沙以以其良好好的居住住品质吸吸引了来来自不同同城市的的购买力力。据了了解，一期预预售异常常火爆，除除本地购购买自住住客户以以外，也也有不少少的购买买客户来来自于浙浙江及其其它周边边城市。考虑到到客户的的不同购购买用途途，南都都物业将将提供多多种特约约服务，例例如与浙浙江省公公众房网网联手从从事小区区代租代代售服务务；由南南都酒店店服务公公司提供供会所服服务；由由工程管管理中心心全方位位为业主主提供一一条龙装装修服务务等，不不仅使本本地业主主感受到到星级管管家服务务，也使使异地的的投资客客户放心心购买。三、物业业管理实实施细则
11、则及品质质保障措措施物业业管理公公司将首首先组建建项目目管理小小组，配配备各部部门专业业工作人人员，全全面负责责完成的前期期物业管管理工作作，打造造一个具具有自自身特点点的物业业管理模模式：1、保安安管理在南都物物业日常常管理工工作中，“人防+技防”始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示，具备一定的技防设备设施，这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序，制订出各种防范突发事件的应急措施，包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等，将责任落实到每一位工作人员，确保治安事件发生率为零。
12、根据分分期建设设、分批批交付的的特点，AA、B、C三区区同时有有入库群群体、装装修群体体与工程程建设群群体的存存在，这这给安全全防范工工作带来来了一定定的难度度。物业管管理公司司考虑采采取内紧紧外松的的安全管管理模式式，警卫卫门岗做做好小区区外围安安保工作作的同时时，内部部保安特特别注意意对重要要部位及及安全死死角做好好安全防防范工作作，尽力力把安全全隐患降降低到最最低程度度。2、装修修管理简约通通透的空空间造型型充分体体现了设设计者所所追求的的建筑风风格，其其浅色外外墙、明明亮通透透的落地地窗构成成了别具具一格的的建筑款款型。如如何保持持建筑外外立面的的整洁，将将成为前期物物业管理理中的难难
13、点。对对此，我我们将根根据以往往的装修修管理经经验：（1）在在介入前前期物业业管理之之时，根根据楼盘盘的特点点和开发发商的要要求，制制订相应应的可操操作性的的装修管管理文本本，在与与业主、装饰公公司三方方进行交交流和沟沟通的基基础上，最最大限度度地保持持小区整整体环境境的美观观，保证证房屋的的结构不不受破坏坏。（2）与与市、区区房管局局房屋装装修监察察部门建建立经常常性联系系，依靠靠政府职职能部门门的力量量，按照照湖南南省城市市住宅区区物业管管理条例例及长长沙市城城市房屋屋装饰装装修管理理条例来来规范业业主的房房屋装修修行为，对对违反装装修管理理办法的的行为及及时作出出处理。（3）在在业主装装
14、修登记记之时，即即与之签签订装修修管理协协议，使使其明确确装修范范围和装装修责任任。（4）由由装修专专管员、维修工工和保安安人员组组成三级级管理小小组，对对装修户户进行巡巡查，及及时了解解装修进进度，发发现声音音及时控控制，迅迅速整改改，把违违章装修修的影响响控制在在最小范范围。物业业管理公公司将严严格遵循循“有章可可循、违违章必纠纠”的装修修管理办办法，灵灵活各种种管理手手段，与与业主讲讲情、讲讲理、讲讲法，做做耐心细细致的思思想工作作确保的建筑筑整体美美观，符符合原设设计要求求。3、智能能化设施施管理是智能能化程度度相对比比较高的的小区，涉涉及监（消消）控、综合布布线、背背景音乐乐、紧急急
15、呼叫、可视对对讲、户户外抄表表等系统统。这些些设施一一方面提提高了业业主的生生活质量量，另一一方面也也要求物物业管理理商不断断提高物物业管理理的技术术水准。南都物物业对各各类物业业的机电电设备设设施和智智能化系系统维护护，如：电梯、空调、高层楼楼宇消防防系统、大型物物业安保保系统、停车场场（库）管管理系统统积累了了丰富的的专业知知识和管管理经验验。针对对智能能化设施施的功能能，物业管管理公司司将制定定出科学学规范的的运行计计划、养养护和维维修计划划以及功功能开发发计划。4、开展展物业业管理的的六项品品质保证证措施（1）运运用现代代化科学学手段，“三防”结合，确保小区安全。虽然智智能化程程度比较
16、较高，安安保设施施设备的的功能比比较齐全全，但人人防、物物防、技技防相结结合仍然然是我们们治安管管理的基基础。“人防”由物业业管理公公司保安安部统一一指挥调调度，强强调多种种结合，即即流动岗岗与固定定岗结合合、全面面防范与与重点防防范相结结合、工工装与便便装相结结合，在在小区周周边围墙墙上，设设置红外外对射装装置以提提高预警警防范能能力；充充分利用用技防的的优势，运运用已已有的智智能化保保安设施施，如紧紧急呼叫叫系统、监（消消）控系系统、警警卫和游游动哨等等，结合合管理处处的统一一管理、快速高高度，确确保治安安防范万万无一换换。（2）装装修管理理上经济济、行政政、法律律、情理理四法并并用。为了
17、确保保无违违章装修修，物业管管理公司司将针对对房屋墙墙体内综综合布线线多和户户型多的的特点，以以预防为为主，有有错必纠纠，对住住户、装装修单位位员工大大力宣传传、解答答“装修管管理条例例”，在装装修审批批上严格格把关，并并明确双双方的契契约关系系，加强强追踪监监管，将将违章装装修消灭灭在萌芽芽状态。一旦发发生违章章装修，首首先晓之之以理、动之以以情，运运用情理理关系手手段解决决。解决决不了的的，通过过行政执执法部门门予以处处罚，保保证各种种矛盾就就地解决决。（3）加加强园区区环境保保洁工作作和环保保文化建建设。针对的的绿化布布局和环环保要求求，物业管管理公司司将由公公司管家家部、绿绿化管理理中
18、心牵牵头，制制定各项项环保、清洁、园林养养护等工工作细则则，并对对小区噪噪音、水水质、空空气等要要素进行行监测，全全面加强强小区环环境文化化和环保保建设。还将在在此基础础上做好好以下各各项工作作。维护好好已有的的园林绿绿化，实实施由地地面向空空中延展展的立体体式绿化化工程，加加强对小小区环保保意识的的宣传力力度，让让每位住住户都自自觉成为为小区环环保工作作的模范范执行者者和宣传传者；开展垃垃圾分类类收集，建建立废电电池回收收系统，保保护生态态环境，实实施蓝天天碧山工工程，进进一步提提升居住住品质；注重小小区环境境形象（EEI），开开展小区区环境文文化建设设，统一一规划小小区的各各种自然然景观和
19、和人文景景观。物业业管理公公司将制制定VII识别手手册，环环境手册册，制定定全面的的环境管管理方案案。成立智智能化设设施管理理小组：物业业管理公公司工程程管理中中心拥有有多名宾宾馆工程程管理的的资深人人士主电电梯、空空调、强强电、弱弱电等方方面的专专业技术术人员，公公司拟抽抽调部门门人员组组成智能能化设备备管理小小组，在在充分掌掌握智智能化系系统运用用基础上上，制定定出详细细的智能能化详细细运行、维护方方案。公公司强调调“三个到到位”，既专专业技术术人员操操作到位位，管理理人员培培训到位位，住户户设备使使用到位位（住户户能否使使用智能能化设备备是降低低小区管管理难度度、提高高管理效效率的关关键
20、）。物业业管理公公司将根根据的的智能化化设施，编编制智能化化使用手手册，让让业主感感受到智智能化设设施给生生活带来来的方便便、安全全和快捷捷。针对不同同居住类类型住户户的特点点，物业管管理公司司将制定定发展智能化化系统的的3年规规划，提提倡网上上远程服服务，在在条件成成熟时建建立小区区局域网网，让小小区的业业主在网网上交流流沟通，享享受服务务，享受受智能化化给居家家生活带带来的无无穷乐趣趣。（4）开开展丰富富多彩的的社会文文化活动动，创造造良好的的社会效效益和健健康的社社会氛围围。物业管管理公司司注重物物业管理理工作中中的社会会文化工工作，并并把此项项工作内内容列入入每年各各小区的的年度考考核
21、目标标。为了了卓有成成效地开开展社会会文化活活动，公公司主办办了南南都生活活杂志志、社区区报刊、社区网网站，举举办一系系列丰富富多彩的的社区文文艺、体体育活动动，在业业主与业业主、业业主与物物管之间间建立起起一种新新型而融融洽的工工作关系系，增加加了彼此此间的了了解，同同时也提提高了业业主门的的居住乐乐趣；物业业管理公公司将适适时地在在举行行一些形形式多样样、寓教教于乐的的社会文文化活动动，例如如节假日日的业主主联欢、暑期的的儿童游游泳、书书法培训训、社会会实践等等活动以以及老年年人的休休身养心心、医疗疗咨询、旅游观观光等活活动以及及重大节节日的特特殊活动动，建立立一种健健康向上上的环境境文化
22、、网络文文化和精精神文化化。（5）实实现人力力、制度度、技术术的全面面保证各项制度度的充分分保证，是是确保物业管管理工作作正常运运行的基基础。物业业管理公公司在长长期的管管理工作作中，培培养和引引进了一一大批知知识结构构全面、业务技技能精湛湛、具有有奉献精精神的各各类专业业管理技技术人才才，积累累了丰富富的物业业管理经经验，建建立了一一套科学学、规范范的管理理制度、各工种种的培训训制度、品质管管理制度度和各专专业的管管理制度度。20003年年初，公公司通过过了ISS090001：20000版国国际质量量管理体体系的第第三方认认证，使使物业管管理工作作在人力力、制度度、技术术以及日日常管理理服务
23、等等各方面面，得到到了科学学有效的的全方位位品质保保证。（6）增增强成本本意识，做做好开源源节流、增收节节支工作作。对员工工进行励励行节约约，勤俭俭办企业业的教育育，增强强成本意意识。在在日常管管理服务务中，自自觉地从从节约一一滴水、一度电电做起努努力降低低管理成成本。随着开发建建设交付付使用的的进展和和业主入入库率的的提高，从从小区客客观条件件和有利利于提高高居民生生活质量量出发，大大力开展展多种经经营（如如汽车美美容店、家用电电器安装装维修，224小时时便利店店，植物物配送及及各类代代办服务务等），以以增加收收入，弥弥补管理理经理的的不足；加强管管理成本本控制，在在确保服服务质量量的前提提
24、下，引引进现代代化的管管理设备备和手段段，减少少人力投投入，减减少人工工开支；加强各各类消耗耗物料的的管理和和控制做做到计划划采购，专专人保管管，合理理领用，杜杜绝积压压、流失失和浪费费；严格控控制费用用支取出出，的的每一项项费用支支出实行行一支笔笔审批制制；小区内内路灯、楼道灯灯、草坪坪灯等采采用节能能型、可可控型光光源开关关装置，减减少公共共电费的的支出。四、物物业管理理构架五、管管理制度度1、业务务公众管管理业业主公约约公公共设施施管理制制度精精神文明明建设公公约环环境、卫卫生、绿绿化管理理制度商商业网点点管理制制度人人员及车车辆进出出管理制制度车车辆管理理制度停停车场管管理制度度贮贮藏
25、室使使用管理理制度治治安管理理制度电电梯使用用管理制制度装装修管理理制度管管理处装装修管理理巡视制制度消消防管理理制度空空调等大大型设施施安装管管理制度度2、内部部动作（1）管管理处日日常管理理管管理处主主任岗位位职责会会计岗位位职责出出纳岗位位职责管管理处收收费员岗岗位职责责管管理处行行政管理理制度文文员岗位位职责采采购员岗岗位职责责员员工守则则值值班制度度回回访制度度楼楼宇（房房屋）档档案管理理制度住住户档案案管理规规定告告示栏及及各类标标识的管管理制度度开开展社会会文化活活动管理理制度服服务意见见征询、处理规规定投投诉处理理流程图图服服务质量量考评与与处理规规定住住宅家中中发生刑刑事和治
26、治安灾害害事故的的处理规规定强强热带风风暴袭击击前后的的注意事事项管管理处装装修管理理巡视制制度（2）维维修日常常管理维维修主管管岗位职职责维维修工岗岗位职责责高高配值班班人员职职责弱弱电维修修人员岗岗位职责责电电梯管理理人员岗岗位职责责夜夜间值班班制度维维修材料料、工具具管理制制度配配电房及及系统管管理值班班制度水水泵房巡巡查、维维护、保保养制度度电电梯监督督管理制制度公公共设备备巡视维维护保养养制度电电工安全全操作规规程用用户报修修工作程程序维维修服务务、投诉诉处理工工作程序序维维修工作作程序户户内停电电处理程程序小小区停电电处理程程序小小区停水水处理程程序户户内浸水水处理程程序公公共场所
27、所水浸处处理程序序二二次供水水管理规规程（3）保保安日常常管理保保安队长长职责、权限保保安班长长职责、权限保保安员职职责、权权限保保安员纪纪律保保安员仪仪容仪表表的规定定保保安员备备勤制度度夜夜间查岗岗制度保保安宿舍舍管理规规定保保安门岗岗岗位操操作规程程巡巡逻岗位位操作规规程监监控中心心岗位操操作规程程交交接班操操作规程程警警械警具具的使用用、管理理制度保保安执勤勤管理规规定保保安处理理问题的的原则和和方法业业主（住住户）发发生刑事事和灾害害事故处处理流程程图（4）消消防日常常管理消消防组织织及其职职责指指挥员消消防工作作职责消消防队纪纪律规定定消消防管理理制度临临时动火火作业安安全规定定消
28、消防设施施养护及及使用规规范火火警处理理程序消消防应急急处理流流程（5）保保洁日常常管理保保洁主管管岗位职职责保保洁员岗岗位职责责保保洁员的的纪律规规定保保洁员礼礼仪规定定保保洁员的的安全操操作规定定闲闲置楼宇宇（空房房）的保保洁养护护标准“灾四害害”操作规规定环环卫设施施管理规规定常常见异常常情况报报告与处处理方法法楼楼道保洁洁员工电电梯厅操操作程序序处处围保洁洁清扫操操作程序序地地下室保保洁操作作程序小小区垃圾圾清运操操作程序序公公共楼道道保洁操操作程序序绿绿化带保保洁操作作程序保保洁工作作品质保保障程序序保保洁作业业规范（6）家家政服务务日常管管理制度度家家政人员员工作职职责家家政操作作
29、安全制制度家家政人员员礼仪服服务规范范家家政服务务地毯保保养维护护程序家家政服务务玻璃及及各种墙墙面的保保养维护护程序家家政服务务植物的的简单养养护程序序家家政服务务铜器的的保养维维护程序序家家政服务务客厅的的家政操操作程序序家家政服务务卧室的的家政操操作程序序家家政服务务厨房清清洁程序序家家政服务务卫生间间清洁程程序家家政服务务杯子的的消毒程程序家家政服务务地面打打蜡操作作程序家家政服务务厨房清清洁程序序家家政服务务吸尘器器的操作作程序家家政过程程中抹布布使用程程序（7）绿绿化日常常管理绿绿化组的的职责绿绿化班长长职责绿绿化员职职责绿绿化设备备、工具具控制制制度花花木养护护操作规规程浇浇水操
30、作作规程草草坪养护护的操作作规程乔乔木、灌灌木、绿绿蓠及花花型的修修剪规程程松松木、除除草的操操作规程程防防治病虫虫害规程程绿绿化养护护标准所列规章章制度，因因章节太太多，未未编入产产品说明明书，详详细内容容可到物物业管理理公司进进行查阅阅及交房房时参阅阅业主主手册六、物物业管理理承诺与与措施目标名称称目标管理措施施房屋配套套设施完好率99%采用专人人管理和和工程部部控制相相结合的的工作方方法，分分区负责责，责任任到人，建建立完善善的巡查查制度，严严格装修修审批管管理，健健全档案案纪录。房屋急修修零修及时时率99%建立严格格的修缮缮制度，急急修、抢抢修接报报后一小小时内到到现场修修理；一一般维
31、修修接报后后24小小时内到到现场处处理。以以优质服服务为本本，实行行24小小时值班班制度。维修工程程质量合格格率100%建立维修修回访制制度，及及时征求求住户意意见，保保证反馈馈渠道畅畅通，以以确保维维修服务务质量。清洁保洁洁率99%实施保洁洁区域定定岗定位位，进行行8小时时保洁工工作，巡巡查记录录完善，监监督检查查得力，严严格考核核制度道路及停停车场完完好率98%落实责任任到人，坚坚持对道道路、路路灯及停停车场等等公用设设施进行行日常巡巡视检修修和定期期维护保保养。并并建立健健全档案案记录，完完善规章章制度，确确保公共共设施完完好并正正常使用用。公共配套套设施完完好率99%小区治安安案件发生
32、生率因管理原原因造成成治安案案件发生生率为00实行244小时保保安执勤勤、巡逻逻制度。由监控控中心224小时时值班，接接受报警警及实施施调度。根据实实际情况况明确每每个保安安队员的的责任范范围，以以确保小小区居民民人身财财产安全全。违章处理理率100%建立交叉叉巡视制制度，跟跟踪管理理，及时时发现及及时处理理，加强强宣传工工作，杜杜绝发生生并建立立相应的的回访记记录。物业管理理满意率96%采取现代代化的科科学管理理手段，开开展温馨馨服务、亲情服服务、助助残服务务，完善善社会服服务，在在日常工工作中注注意收集集住户的的广泛意意见，加加强住管管双方的的沟通交交流，以以确保业业主对物物业管理理工作的
33、的满意。消防设施施设备完完好率100%设立专职职消防小小组，确确保专职职消防员员，定时时定期巡巡查。工工程管理理中心按按计划守守时维护护，确保保设施完完好。投诉处理理率100%按照政策策规定做做好做细细各项工工作，采采取措施施，加强强与住户户的沟通通，定期期走访住住户，征征求管理理意见，强强化服务务意识，提提高员工工素质，及及时为住住户排扰扰解难。投诉处处理有结结果、有有记录和和回访。绿化完好好率96%建立专业业化管理理养护队队伍，责责任到人人，片区区负责与与巡查制制度相结结合，发发现问题题，及时时修复，确确保小区区公共绿绿化无破破坏、无无践踏、无黄土土祼露附一：入入伙装修修管理1、装修修违章
34、发发生率不不超过11%；2、装修修违章处处理率1100%，及时时率988%；3、装修修对外立立面破坏坏率为00；4、装修修纠纷处处理率1100%5、图纸纸收集、归档率率1000%；6、装修修期间公公共设施施妥善保保护，装装修期过过后，公公共设备备、设施施完好率率98%；7、装修修垃圾定定点堆放放，不影影响小区区环境；8、对装装修民工工严格管管理，不不影响已已入住业业主的正正常生活活；9、对各各岗位员员工进行行职能培培训，明明确分工工；严格格审核装装修施工工图、设设计图，装装修专管管员每天天巡视交交作好记记录。附二：商商铺店面面的规范范化管理理1、装修修设计确定商商铺店面面招牌的的整体设设计思路
35、路门面招招牌的款款型、风风格与环环境和谐谐，充分分体现时时代感；重点对对水施、电施等等公共管管线图进进行严格格审查，作作好记录录；装修前前须告知知业主办办理工商商、消防防、环保保、卫生生防疫等等方面的的报批手手续；2、日常常管理昼液不不间断巡巡视；加强对对消防、环保的的管理；协调商商铺与居居民之间间产生的的矛盾，如如：声、气、水水、光等等；适时帮帮助商铺铺进行宣宣传推广广工作。附三：全全民服务务项目1、公共共服务内内容（无无偿服务务）不定期期举办各各类公益益性义务务活动；提供各各类信息息查询：户口、医疗、餐饮、装饰、交通、保险、就业等等；在小区区内设置置全民箱箱：常用用五金工工具、打打气筒、针
36、线等等；代办银银行/煤煤气/电电信/有有线电视视开户、代叫出出租车；利用小小区宣传传煤体，长长期进行行各类居居家常识识介绍，倡倡导文明明科学的的生活方方式；提供每每日气象象报告，代代送桶装装水，清清洗饮水水机；调节电电视节目目、代订订各类报报刊、电电话留言言服务；向在小小区举办办婚礼的的新人赠赠送鲜花花，以示示祝贺。2、特约约服务（有有偿服务务）业主及及租户室室内、外外委托清清洁服务务；业主及及租户的的自用电电器设备备维修保保养服务务；住户的的传真、复印、长途电电讯服务务；报刊、书籍代代理订阅阅服务；文字打打印服务务；住户室室内二次次装修服服务；住户特特殊用品品联系采采购服务务；住户指指定临时
37、时设保安安服务；租户搬搬家委托托服务；办公室室内花卉卉摆放服服务；住户重重要特殊殊物品转转送服务务；聘请医医疗专家家服务；委托房房屋租赁赁服务；委托房房屋转让让服务。七、安安全防范范系统一个现代代的、环环境静谧谧的住宅宅小区，是是人们心心中梦寐寐以求、安居乐乐业的理理想境地地。南都都除除了在居居住区内内规范消消防设施施与通道道，实行行人车分分流与人人员车辆辆出入管管制确保保安全外外，还设设置了224小时时保安值值班巡逻逻、周界界防越报报警系统统、区内内户外保保安监控控系统、楼宇单单元可视视对讲系系统以及及室内报报警防盗盗系统（用用户自行行选购）等等五级安安全防范范报警系系统，住住户已无无须加装
38、装既影响响室内生生活品质质，又降降低小区区整体格格调的防防钢网，可可真正实实现人与与自然无无拘的融融通。1、244小时保保安值班班巡逻物业管管理区实实行244小时保保安执勤勤、巡逻逻制度，由由监控中中心244小时值值班，接接受报警警及实施施调度，并并根据实实际情况况明确每每个保安安队员的的责任范范围，进进行严密密巡逻、执勤，以以确保小小区居民民人身财财产安全全。2、周界界防越报报警系统统功能介介绍周界防防越报警警系统有有如下特特点：（11）通过过在小区区的周边边围墙上上安装该该系统，一一旦有人人非法翻翻墙进入入，远红红外线自自动触发发保安值值班室中中心的控控制主机机自动报报警提示示，并同同时显
39、示示非法闯闯入区域域，以便便使小区区保安值值班人员员准确及及时赶到到被闯区区域。（2）探探头采用用四红外外光检索索，能精精确区分分被闯入入物体的的大小，如如猫、老老鼠等不不报警，如如小孩、大人则则立即报报警。（3）报报警探头头采用直直线对射射型，如如小区住住户在其其边缘行行走，此此探头不不报警。（4）如如遇有人人触摸周周边围墙墙上的探探头或非非法拆除除，该探探头自动动触发报报警。3、区内内户外保保安监控控系统户外保保安监控控系统采采用244小时实实时监控控，合理理布点，消消除小区区户外的的保安安安全防范范死角，其其特点有有（1）系系统配有有自动巡巡检摄像像机，224小时时不间断断监视小小区的重
40、重要区域域，从而而使保安安中心值值班人员员随时了了解整个个小区情情况，一一旦中心心监视器器上出现现可疑人人员，立立即派员员赶到。（2）为为保证夜夜间正常常工作，并并能显示示清晰的的图像，小小区所有有摄像机机均采用用高清晰晰度的摄摄像探头头。（3）配配置244小时长长时记录录，不停停记录被被监控的的图像，以以便事后后随时准准确查阅阅。4、楼宇宇单元可可视对讲讲系统的楼宇宇单元可可视对讲讲机作为为安全防防范设施施，在给给用户带带来安全全感的同同时，也也带来了了通讯的的便利。访客在在进入单单元门之之前，可可首先和和住户取取得联系系，如无无人应答答就可不不必进入入，确保保内部安安全和宁宁静。（1）可可
41、视对讲讲。客人人来访，通通过室外外机拨打打住户号号码，对对应的室室内机即即发出振振铃声，同同时电视视屏幕自自动打开开，并显显示出来来访客人人。主要要摘下室室内机既既可对话话，如不不想接见见来访客客人，可可不拿话话机，以以过滤访访客，免免除不必必要的干干扰。（2）门门控功能能。主要要如需接接见访客客，只需需按下室室内机开开门键，大大门既可可自动打打开。访访客进入入后，大大门自动动关闭。管理中中心亦可可控制大大门开关关。（3）联联网报警警功能。住户可可呼叫管管理中心心，管理理中心亦亦可呼叫叫住户。住户呼呼叫管理理中心时时，管理理可台显显示住户户楼号及及房号。5、室内内报警防防盗系统统（用户户自行选
42、选购）室内报警警防盗系系统是根根据业主主的单独独需要而而提供的的安全防防范设施施，每户户预留室室内报警警防盗系系统的数数据接口口，供业业主进行行选装；室内报报警防盗盗系统能能有效的的将窗户户、入户户门受到到外力强强烈撞击击或非正正常开启启时，会会自动报报警，并并将信息息传送到到物管中中心。八、社社区文化化活动设设想物业业管理公公司成立立以来，十十分注重重社区文文化活动动的开展展，我们们将根据据业主主的知识识、年龄龄、家庭庭结构等等特点，举举办一系系列文体体娱乐、教育卫卫生、环环境保护护等方面面的社会会活动、促进业业主与业业主之间间的了解解，增进进业主与与物管商商之间的的沟通，增增加居住住乐趣。1、制订订出适合合于不同同年龄层层次、不不同文化化背景和和不同兴兴趣爱好好业主的的社会活活动计划划（附表表），创创建具有有特点点的居住住文化。选择部部分活动动作为小小区每年年的保留留节目，使使之成为为有一定定社会影影响力的的活动之之一（如如除夕烟烟花节、健身俱俱乐部、文化艺艺术节等等），2、寓教教于乐，通通过举办办的活动动如家庭庭节、科科技节、物业管管理咨询询日等，培培养尊老老爱幼、互