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1、第一章 扬州市市写字楼楼市场分分析一、写字字楼市场场供应现现状1、扬州州办公写写字楼项项目分布布区域相相对比较较分散，从从区域上上可分为为城东、城城中、城城西、城城南四个个片区。区域项目名称称规划特点点城东阳光城所列项目目规划设设计均为为底层商商业门面面，三层层或四层层以上为为办公写写字楼。城中汇展阁、盛盛世商务务楼城南九州大厦厦城西熙龙阁、来来鹤广场场（规划划中）2、扬州州在售写写字楼项项目调查查资料项目名称称九洲大厦厦盛世商务务楼阳光城地理位置置江阳中路路43号号汶和南路路运河西路路区域城南城中城东产品定位位1-4层层商场；5-113层写写字楼；共13层层1-3层层沿街商商铺；44-6层层
2、写字楼楼；共6层1- 4层商铺铺；5-12层层写字楼楼；共12层层销售面积积260000平方方米左右右25000平方米米左右300000平方方米左右右户数写字楼3300户户26户（每每层9户户）写字楼1135户户面积比例例62；朝南，1120；朝北，116019005511433已售完销售价格格3180040880元/（可可优惠880元/）3650041660元/100%出租率未出租未出租40%得房率70%70%60-665%物管费5元/平平方.月月15元元/平方方.月35元元/平方方.月入住情况况无无30%备注中央空调调等无中央空空调中央空调调等3、个案案分析【九洲大大厦】售价：均均价：33
3、6300元/，楼层层及朝向向差价：均为1100元元/。销售情况况：目前前销售状状况良好好，622户型型较为畅畅销，剩剩余物业业以朝北北居多。剖析：面积划划分较大大，投资资成本高高，风险险较大；裙房部部分经营营定位（建建材类）与与主楼写写字楼的的定位不不协调，影影响写字字楼的档档次4、结论论分析目前扬城城面市的的写字楼楼素质普普遍不高高，基本本上都是是单纯型型写字楼楼，市场场供应结结构不够够合理，直直接影响响市场需需求的满满足。随着扬州州城市规规模不断断扩大，城城市功能能进一步步拓展，城城市建设设将继续续保持一一个快速速发展的的势头。通通过对扬扬州城市市内人口口、产业业结构、经经济发展展、写字字
4、楼楼面面总量、人人口与楼楼面历年年变化等等进行简简单分析析，不难难判断，当当前及未未来市场场写字楼楼楼面需需求潜力力较大。对对于此，从从与办公公相关的的商住楼楼市场比比较火爆爆也可以以看出来来。二、写字字楼市场场消费需需求分析析为全面深深入地研研究分析析扬州消消费者对对新达大大厦项目目的需求求特征，我我公司特特组织了了一次较较大规模模的问卷卷调查活活动。我我公司通通过成功功营销推推广三笑笑国际花花苑，借借助于扬扬州微笑笑俱乐部部的高端端客户资资源（登登记会员员近千人人），充充分发挥挥公司在在全程营营销策划划、销售售代理、市市场调查查、数据据采集、理理论分析析、策略略研究等等方面的的优势，力力求
5、在问问卷调查查活动中中通过周周密详实实的市场场调查、严严谨有效效的数理理分析、科科学可行行的对策策研究，对对新达项项目产品品定位及及营销策策划推广广提供准准确有力力的参考考依据。1、调研研过程20044.2.1620004.22.177：调查查问卷设设计、试试访问及及定稿；20044.2.1820004.22.200：问卷卷印刷，访访问员、复复核员、督督导培训训；20044.2.2120004.22.244：问卷卷访问、问问卷复核核；20044.2.2520004.22.277：问卷卷复核、问问卷录入入、纠错错、汇总总、统计计；20044.2.2820004.33. 22：报告告撰写、印印刷、
6、装装订成册册。总共历时时16天天。2、调研研地点、对对象、方方式、数数量本次调查查实施之之初，南南京天际际本日置置业顾问问有限公公司经过过初步确确认、严严格筛选选和资格格认定后后，确定定本次调调研所调调研的地地点、对对象、方方式、样样本数量量为：调研计划划表调研地点点调研对象象调研方式式样本数量量扬州打算购买买物业的消费者者问卷面访访、电话话访谈330个个备注：有有效问卷卷数量：3088个，问问卷有效效率933.3%。为确保调调查结果果的准确确性，主主要对调调研对象象的限制制条件有有：（1） 访问对象象均为微微笑俱乐乐部成员员；（2） 访问对象象限定为为打算购购房的消消费者，不不想买房房的消费
7、费者不作作为访问问对象；（3） 被访者年年龄须在在23岁岁以上；（4） 被访者必必须为购购房决策策者/影影响者；（5） 严格控制制房地产产公司/房地产产行销代代理公司司/专业业房地产产市场研研究机构构人员填填写无效效问卷。3、问卷卷设计本次调查查采用结结构类型型问卷方方式，目目的是通通过具体体的多面面性问题题设计，指指导受访访者依据据设定的的研究主主题做出出理性回回答。（1） 问卷采取取封闭式式为主的的提问回回答方式式，一则则由结构构类型所所要求，二二则便于于描述性性研究资资料的编编码和统统计处理理，另外外在实际际调查实实施中有有助于受受访者的的方便回回答；（2） 访问式问问卷在本本次调查查中
8、的采采用是本本次调查查方式的的需要，目目的是确确保获取取受访者者的完整整信息；（3） 在设计本本次调查查问卷的的过程中中，根据据调研主主题内容容进行问问题变量量的定类类、定序序、定距距、定比比率的测测量。4、质量量控制本次调研研的质量量控制工工作严格格按照调调查质量量控制规规范执行行，南京京天际本本日置业业顾问有有限公司司具体执执行各项项调研质质量控制制工作，有有效提高高了调查查的准确确度。各类市场场调查都都难免存存在误差差，误差差的产生生来源于于调查问问卷的设设计、调调查方法法的选用用、抽样样设计、调调查员实实地调查查、统计计分析等等市场调调查的每每一个环环节，只只有在每每一个环环节控制制得
9、当，才才能将误误差降到到最低。本本次调查查涉及范范围广，另另外又界界定了访访问对象象，因此此我公司司在调查查中采用用严格的的质量控控制程序序来控制制误差的的产生，以以提高调调查的准准确度。5、调查查结果分分析（1）物物业类型型需求分分析调查结果果表明，认认为该地地块适合合做写字字楼的有有2055人，占占61%，占到到了大多多数，而而其余只只有399%的人人认为可可做酒店店式公寓寓。可以以看出，市市场对写写字楼有有较大的的需求。（2）写写字楼配配套设施施需求分分析在问及写写字楼项项目该具具备何种种配套设设施时，受受访者提提及率最最高的是是停车位位，其余余依次为为商务中中心、餐餐饮场所所、娱乐乐休
10、闲场场所、银银行、购购物场所所等。（3）写写字楼面面积需求求分析调查表明明，分别别有399.611%（1122人人）、332.114%（999人）、115.226%（447人）的的受访者者对写字字楼的建建筑面积积要求分分别对应应是511-1000、1001-1150、1551-2200。由此此可见，551至2200是写字字楼主力力需求面面积。 （4）写写字楼单单价承受受能力分分析被调查者者对写字字楼可以以接受的的单价选选择较为为分散，但但不难看看出，330011-40000元元/的的价位最最容易被被市场认认可，共共有699%选择择在这一一范围。 （5）写写字楼总总价承受受能力分分析从图五可可以
11、看出出，被调调查者可可以接受受的写字字楼总价价范围较较广，但但主力部部分仍集集中在225-555万元元这一区区间。考考虑到此此次调研研对象所所处社会会阶层普普遍较高高，项目目总价应应尽量控控制在555万元元以下。（6）写写字楼成成交促因因分析在回答“可能促促使购买买写字楼楼最主要要因素”这一多多项题是是，有773.770%选选择地理理位置；其次为为配套设设施，有有47.40%；投资资潜力，有有40.26%。（7）写写字楼投投资意向向时间分分析调查表明明，选择择无购买买或租用用写字楼楼打算的的仅有229%，而而在半年年内打算算购买或或租用写写字楼的的有100%，一一年内的的有188%，两两年内的
12、的有277%，三三年内的的有166%。 由此表表明，写写字楼在在扬州有有着比较较好的市市场消费费基础。（8）调调查对象象家庭月月收入分分析下图表明明，有779%的的受访者者家庭月月收入分分布在22000080000元之之间。从从收入水水平上看看，调查查对象可可代表扬扬州购房房主流人人群。（9）调调查对象象目前居居住区域域分析大多数被被调查者者中目前前居住在在西区，有有 522%。其其余122%居住住在市中中心。上上述调查查者现居居地靠近近项目所所在地，比比较了解解项目周周边情况况，因此此，他们们的意见见具有较较高的参参考价值值。三、写字字楼市场场概况及及趋势分分析1、高端端写字楼楼物业匮匮乏目
13、前扬州州真正意意义上的的写字楼楼数量稀稀少，真真正意义义上的写写字楼只只有九洲洲大厦一一家。其其余项目目在外观观、硬件件条件、产产品定位位等诸多多方面都都存在问问题。譬譬如国贸贸大厦，其其地理位位置与外外观相当当不错，而而且有很很大面积积的停车车场，但但是其内内部办公公间的面面积划分分非常小小，且装装修档次次一般，很很难吸引引上规模模的公司司进驻。此此外知名名度较高高的汇展展阁没有有自己的的停车场场，公司司的车辆辆需要停停到石塔塔宾馆，非非常不便便，而且且也有办办公空间间过小、层层高低、门门厅狭窄窄等诸多多问题，不不利于进进驻企业业的形象象及经营营。而九九洲大厦厦从形象象、停车车、硬件件条件等
14、等方面都都在向高高标准的的写字楼楼靠拢，因因此市场场形势看看好。其其余类似似于盛世世商务楼楼、汇展展阁等均均为旧楼楼改造项项目，局局限性非非常大，难难以做成成高档次次的写字字楼项目目。2、商住住楼大行行其道目前扬州州大量项项目都定定位为商商住两用用，很多多还冠以以“酒店式式公寓”的概念念。大量量的公司司由于找找不到合合适的办办公地点点，只能能进驻于于这些商商住项目目中。在在调研中中我们发发现，汇汇展阁、盛盛世商务务楼、孙孙庄路步步行街两两侧商住住楼小公公寓等均均有大量量的公司司入驻。但但是这些些商住楼楼在许多多方面尚尚存在较较大的缺缺陷，无无法完全全满足公公司的需需求。例例如：由由于楼层层较低
15、，且且底层商商铺经营营档次不不高从而而影响公公司形象象；没有有电梯，为为办公造造成不便便；没有有停车场场，无法法解决停停车问题题；门厅厅狭小，无无法展现现公司实实力；裙裙楼部分分没有餐餐饮休闲闲配套，甚甚至没有有商务中中心，功功能不完完善；物物业管理理不到位位；办公公部分面面积划分分过小，不不利于经经营；商商住混杂杂，影响响经营等等等。3、写字字楼市场场形势看看好随着扬州州经济的的快速发发展，扬扬州市大大量的中中小公司司注册成成立，外外来公司司逐年增增多，写写字楼市市场的需需求越来来越大。并并且随着着扬州人人视野的的不断开开阔，对对写字楼楼的要求求也逐年年提高，但但是扬州州市场上上真正能能满足
16、其其需求的的物业还还是相当当稀少。另一方面面，扬州州投资人人群也逐逐渐看好好写字楼楼物业，愿愿意进行行投资。写写字楼价价格较商商铺低，投投资风险险也相对对降低，而而写字楼楼的收益益较住宅宅项目又又较高，因因此他们们认为投投资写字字楼在房房地产领领域投资资中是理理想的选选择，本本次市场场调研的的结果也也证实了了这一点点。综合合两方面面的因素素，写字字楼市场场，尤其其是高端端写字楼楼市场需需求逐年年增强，具具有广阔阔的市场场空间，但但是在产产品的品品质、配配套方面面要下足足功夫。第二章 扬州市市商铺市市场分析析一、扬州州市商铺铺的总体体特征1、销售售状况总总体良好好前一阶段段扬州商商铺销售售状况总
17、总体较好好，销售售情况相相对较差差的鸿泰泰花园商商业街也也已销售售了近660%的的铺位。一一些商铺铺销售火火爆。如如宋城名名都一期期2000多个商商铺推出出后，在在十几天天内全部部售完。但但是在来来鹤台、宋宋城名都都销售完完毕但是是经营状状况不理理想的状状况下，投投资客的的信心受受到一定定打击，目目前西区区孙庄路路商业步步行街金金莱阁由由于商铺铺分割面面积较大大，总价价较高，销销售遇到到一定阻阻力，销销售状况况不容乐乐观。商铺销售售方式主主要有两两种：（1）出出售产权权，不提提供包租租。（2）出出售产权权，提供供包租。包租期内内的投资资回报率率有两种种：固定定投资回回报率，通通常为88%；固固
18、定投资资回报率率加超出出分成。商铺购买买者构成成：（1）投投资者是是购买商商铺的主主力。一个商业业项目的的购买者者中，少少则600-700%，多多则900%以上上，都是是投资者者。（2）外外地人员员占了相相当大的的比例。（3）在在本地购购买商铺铺者中，政政府机关关工作人人员占有有不小的的比例，还还有就是是一些私私营业主主。2、不少少楼盘后后续经营营未能及及时跟上上不少楼盘盘出售产产权后的的招商、经经营工作作开展不不利，未未能迅速速进入经经营状态态。如来鹤台台广场，一一期商铺铺已基本本销售完完毕，已已基本具具备了开开业经营营的条件件，但由由于招商商工作进进展不利利，未能能迅速进进入经营营状态，目
19、目前只有有扬州市市商业银银行、扬扬州富春春酒楼开开始营业业，来鹤鹤台广场场一期商商铺经营营问题还还直接影影响到其其二期云云鹤大厦厦的启动动。其他他如宋城城名都、阳阳光家居居广场等等，也有有类似情情况。目目前，销销售火爆爆的商铺铺由于后后期经营营不善，使使得投资资者的收收益得不不到保证证，对扬扬州市今今后商业业地产投投资者的的信心也也必然会会造成一一定打击击。商业业地产开开发与后后期经营营并举是是今后扬扬州本地地与外地地开发商商必须重重视的问问题。3、大面面积商铺铺大多采采用统一一经营的的方式从商铺经经营角度度来看，目目前扬州州大体量量商铺在在销售时时，大都都描述为为所有者者与经营营者分离离的经
20、营营模式。该该模式有有效地减减少投资资风险，从从根本上上将商铺铺统一经经营，实实现高额额投资回回报。商商铺统一一经营特特征为：统一开业业时间。将将商铺整整体形象象展现于于市场，利利于吸引引顾客；统一经营营方向。将将商铺做做成专业业性市场场，避免免经营种种类的矛矛盾化，在在追求经经营统一一的同时时，以产产品品牌牌区分市市场，形形成场内内市场竞竞争；统一营销销推广。实实现商铺铺在市场场中树立立主题性性、专业业性的整整体形象象，从而而提升整整个商铺铺的市场场竞争力力；统一对外外形象。实实现商铺铺对外形形象统一一化，从从根本上上立足于于市场，形形成商铺铺的品牌牌化。4、商业业地产开开发逐步步走向规规模
21、化及及特色化化，但正正经受市市场考验验扬州商业业地产已已从过去去的“小农意意识”社区商商铺、住住宅商铺铺等，已已逐步发发展到关关注城市市区域的的商业街街、SHHOPPPINGG MAALL、主主题式商商场、内内藏式商商铺等。但但不少大大体量的的商铺推推向市场场后，由由于缺乏乏市场基基础，招招商工作作受阻，不不能正常常经营，目目前这类类项目鲜鲜有成功功案例。二、扬州州市商铺铺市场状状况1、扬州州市重要要商铺价价格一览览表：项目名称称楼 层层销售价格格来鹤台广广场白羽廊廊一 层层外侧：1150000元/内侧：1103228元/二 层层70000元/三 层层50000元/来鹤台广广场芝田街街一 层层
22、90800元/二 层层55000元/三 层层38800元/宋城名都都一 层层70000元/二 层层40000元/三 层层23000元/东方家艺艺广场一 层层130000元/二 层层95000元/三 层层73000元/鸿泰家园园商业街街内侧二层层商铺均均价外侧三层层商铺均均价内侧：55800068000元/外侧：55000075000元/金鼎国际际广场裙裙房临街商铺铺三层商铺铺均价60000元/润杨财富富广场商业步行行街部分分一层130000元/商业步行行街二层层、三层层65000元/金莱阁一、二层层连售均价80000元元/崇文苑三层商铺铺均价6000065000元/2、扬州州市重点点商铺个个案
23、分析析u 宋城名都都地理位置置：文昌昌中路与与泰州路路交汇处处建筑面积积：总建建筑面积积约5万万平方米米，一期期面积11.6万万平方米米，已建建成，二二期面积积近1万万平方米米。计划经营营产品类类型：古古玩字画画、工艺艺品等传传统特色色商品，餐餐饮、休休闲项目目。一期售价价：一楼平均均售价约约70000元/m2；二楼平均均售价约约40000元/m2；三楼平均均售价约约23000元/m2；整体均价价：约445000元/mm2。得房率：65%。销售方式式：按年年回报率率6-88%，返返租三年年。销售状况况：一期期近二百百套商铺铺，十几几天内销销售一空空。客户来源源：扬州州及周边边地区如如苏州、上上
24、海等地地。目前状况况：招商商工作停停滞，未未能全面面开业。u 来鹤台广广场楼盘概述述：扬州州来鹤台台广场地地处扬州州西城新新区，南南临文昌昌西路，东东傍邗城城大道，承承接着江江南江北北的物流流通衢，它它不仅是是扬州西西区的首首座“shooppiing malll”,而且且为扬州州目前最最大的市市民广场场。广场场集生态态、文化化、休闲闲、旅游游、商贸贸为一体体。基地地面积：规划总总用地面面积7.47万万平方米米，其中中市民广广场占地地面积33.7万万平方米米，商贸贸广场规规划用地地面积44万平方方米。建筑面积积：总建建筑面积积7万平平米，其其中一期期商铺建建筑面积积3.11万平米米（已经经交付）
25、，二二期云鹤鹤大厦建建筑面积积4万平平米（尚尚未动工工）。计划经营营：白羽廊：精品专专卖一条条街芝田街：美食一一条街衔珠楼：沿街店店铺+商商务办公公销售价格格：来鹤台广广场白羽廊廊：一层层外侧1150000元/；一层层内侧1103228元/二层：770000元/三层：550000元/来鹤台广广场芝田街街：一层层：90080元元/ 二层：55000元/ 三层层：38880元元/销售方式式：无返返租等形形式的特特殊销售售方式。目前状况况：招商商工作停停滞，未未能全面面开业。u 东方家艺艺广场地理位置置：江阳阳中路新新世纪大大酒店东东南侧。建筑面积积：约90000平平方米。计划经营营产品类类型：家家
26、艺时尚尚精品。售价： 一楼：1130000元/平方米米二楼：995000元/平平方米三楼：773000元/平平方米四楼：557000元/平平方米五楼：447000元/平平方米得房率：60%。销售方式式：包租租十年，年年回报率率8%。销售状况况：111月200日开始始销售，目目前商铺铺销售率率已经达达到800%。客户来源源：扬州州地区及及外地的的经营者者和投资资人，以以投资人人居多。 目前状况况：未交交付u 鸿泰家园园商业街街地理位置置：文昌昌东路北北侧。建筑面积积：近200000平平方米。计划经营营产品类类型：购购物，餐餐饮，娱娱乐，休休闲。售价：临街三层层商铺：均价770000元/平平方米；
27、内街两层层商铺：均价660000元/平平方米。销售状况况：慢于于其他同同类项目目客户来源源：本地地和外地地的投资资人和经经营者。目前状况况：未交交付。u 金鼎国际际广场裙裙房临街街商铺地理位置置：邗江江大道、邗邗江交通通大厦南南侧。建筑规划划：一幢幢19层层小高层层单身公公寓，113楼为为商铺，4419楼楼为单身身公寓。另另有一幢幢独立55层商铺铺。销售方式式：1-3层层裙楼商商铺计划划经营休休闲类项项目，11-3层层整体出出售。5层独立立商铺部部分计划划经营餐餐饮项目目，1-5层整整体出售售。售价： 60000元/平方米米。目前状况况：由于于总价非非常高，因因此尚未未能出售售。u 润扬财富富
28、广场楼盘概述述：位于于邗江路路与江阳阳中路交交叉口，紧紧邻汽车车西站。建建筑面积积为8000000平方米米，是集集商场、商商业街、住住宅、办办公为一一体的综综合型物物业。共共11幢幢，1001至1107为为商业用用房，2201至至2044为住宅宅。其中中1011的4至至12层层与2004的一一部分为为小户型型公寓。3月28日起开盘。目前销售商业部分。销售方式式：1001和1102两两幢整体体出售，将将来整体体经营。而而1033至1007则划划分为660平方方米左右右的面积积出售，由由业主出出租或自自主经营营。租售价：1011与1002价格格不详。商商业步行行街临街街一层单单独出售售，价格格为1
29、228000元/平平米或1138000元/平米；二三层层联售，均均价为559000元/平平米或669000元/平平米；一一二层联联售价格格为1118000元/平平米。靠靠近步行行街入口口部分的的店面价价格相对对周边高高出10000元元/平方方米。得房率：商业部部分为990%。销售状况况：开盘盘当天有有人排队队，但是是没有出出现火爆爆抢购场场面。据据售楼员员介绍，开开盘当天天售出660余套套商铺，但但具体销销售状况况不详。u 金莱阁区位概述述：金莱莱阁商铺铺地处扬扬州西区区生活中中心孙庄庄路，为为政府在在西区重重点规划划的唯一一商业街街。孙庄庄路商业业氛围较较为浓厚厚，沿街街均为政政府统一一规划
30、的的综合商商业楼，路路南相伴伴的为路路幅米的步步行街，相相互呼应应，街中中有街。孙孙庄路目目前有恒恒通公司司、兴盛盛公司、华华利公司司等几家家房产公公司的项项目在售售或待售售，物业业类型非非常接近近。目前前只有恒恒通公司司的金莱莱阁项目目处于销销售中，其其余将在在6月份份之后才才会启动动。建筑规划划：金莱莱阁综合合楼共分分、两幢，其其中间出出口正对对万鸿城城市花园园北入口口，建筑筑为框架架四层，一一层层高高为4.5米，二二至四层层层高均均为3.8米，AA幢长度度为522.7米米，B幢幢长度为为62.7，进进深均为为23.7米。一一、二层层为商业业用房，最最宽门面面开间达达到8米米，南北北均有街
31、街道；三三、四层层为商务务公寓，一一层设有有豪华门门厅。得房率：95%项目定位位： 独独立产权权商铺售价：均价： 80000元元/平方方米 起售价价：70000元元/平方方米典型售价价:东面面靠近邗邗江路的的2000平方米米商铺，11、2层层联售991800元/平平方米。销售情况况：目前前商铺已已经到尾尾盘阶段段，尚余余两套面面积分割割较大商商铺尚未未出售。u 九洲大厦厦楼盘概述述：位于于扬州江江阳中路路43号号，地处处江阳中中路与扬扬子江中中路交汇汇处以东东。此地地现已云云集了酒酒店、商商铺、高高校、银银行等配配套设施施。占地地70000多平平方米，建建筑密度度为0.47，绿绿地率225%，
32、总总建筑面面积2660000余平方方米，土土地年限限为500年。建筑规划划：该项项目为11幢133层小高高层，114层为为商铺，5513层层为写字字楼。主要硬件件条件：两部电电梯，993个地地下机械械式立体体停车位位，有商商务会所所，配备备中央空空调、有有线、宽宽带。商铺建筑筑面积：150000平平方米。层高：44.5米。经营范围围：高档档建材。销售方式式为：商商铺分割割销售，面面积从330-1170。销售售后包租租5年，年年回报率率为8.3%。销售价格格：商铺铺均价880000元/，最高高价1330000元/。三、项目目周边商商铺分布布及价格格分析项目周边商铺分布图表示新开发商铺表示老开发商
33、铺表示将开发商铺同泰花园万鸿城市花园金莱阁月 亮 园华利栖 月 苑美琪花园望 月 苑321文 昌 西 路孙 庄 路文 汇 西 路百祥路邗江大道新城河路来鹤台广润发本案福满楼商 业 步 行 街 熙龙阁兰 苑凯莱花园莱福花园泰山姆月城明珠45翠 岗1文 昌 西 路市税大楼来鹤台广场综合楼楼汽车保险福满楼联通信用社酒店菜场供电局酒店银行广 润 发金阳光商住楼加 油 站备注说明：1. 新港名城沿街店面：共有68间铺位，一二层连售，今年年底销售。2. 扬州市税务大楼：沿街共有16间铺位，一二层。3. 综合楼（翠西苑）：共有49间门面，各30平米左右，均已营业（如花店、洗衣店等）。据了解当时6万元一间，现
34、租金30元/平米.月4. 综合楼（咏月苑）：共有19间门面，各50平米左右，均已营业（银行、超市、布艺）。据了解现租金约在30元/平米.月。5. 新能源沿街店面：共有23间门面全部营业（药店、酒楼、烟酒专卖、银行等），据了解现租金约在40元/平米.月。6. 庆松，金阳光：已圈地，未开发。新港名城花园庆松地块华利金莱阁2名典咖啡21望 月 苑熙 龙 阁凯莱花园月 亮 园加 油 站 美琪菜场邗江医院分院邗江中学同泰花苑万鸿花园栖 月 苑孙 庄 路备注说明：1. 表示将开发沿街门面。已完成土地的拆迁工作，尚未公布销售信息（除已销售的“金莱阁”）。2. 表示已经开发经营的沿街门面。“1”处共有60间左
35、右门面，以三层或四层建筑为主体。经调查得出，此区域60门面已经开始经营，租金范围在1530元/平米.月不等（一二层门面，三四办公）。“2”共有门面房约190余间，目前已经90开始经营（熙龙阁门面售价6000元以上每平米，凯莱花园门面房5000元以上每平米）。此区域的租金约在2937元/平米.月（一二层连用）。商 业 步 行 街新 达3文 汇 西 路备注说明： 1. 在此区域内的沿街门面共有15间，同创房地产开发，现价4100元/平米。一二层连售，共约80平米左右。2. 在此区域内的沿街门面共有16间，树宏房地产开发，现价4200元/平米。一二层连售，共约120平米左右。（在经营企业有科技、装潢
36、等行业）3. 在此区域内的沿街门面均为老开发门面项目，据了解现租金约在20元/平米.月。（现正在经营的行业有汽车服务、酒店、银行、律师事务所等）4. 在此区域内的老门面项目，据了解现租金约在20元/平米.月。另外安兴花园一二层门面连售的价格约在5600元/平米.月。综合楼贾桥村扬州广播电视局12翠柳苑安 兴 花 园邗江分局道路施救休闲中心汶河房产34邗江司法龙天酒楼区政府综合楼活动广场4邗江大道备注说明：1. 理村综合楼：总高6层，8.5万建筑平米，只租不售，出租情况良好。2. 兰庄综合楼：村里开发，只租不售，共有15间门面，主要有家具、橱柜等经营。据了解120平米一间，年租金为2万元。算得平
37、均15元左右/平米.月。3. 综合楼：共有18间门面，由邗江公安局开发，经营明星酒楼、家装材料、卓逸门业等。一二层120平米，租金3万元/年。4. 新区医院：占地103亩，是新区最大医院5. 兰苑沿街门面：6层高度，一二为门面，共有35间，经营类型主要有医药、酒店、建行、电脑、农行等。120平米一二层年租金约在5万元。6. 莱福花园沿街门面：共有40余间店面，经营有化妆、美发、汽车销售等一二层在130平米左右的门面年租金约在6万左右。7. 熙龙阁门面：销售良好，售价约在6000元/平米左右。广润发理村综合楼兰庄综合楼加油站本案山姆月城明珠新区医院综合楼凯莱花园金香阁娱乐莱福综合楼兰苑沿街门面熙
38、龙阁5新城河路喜盈门大酒店妙奇商贸金水池休闲香格里拉酒店国栋广告设计交通银行大德生医药市公安支队车辆发证管理经统计：新城河一线共有70余个门面房，其中80已经营业。据了解一间100平米左右的门面房一年的租金大约是1.5万元（一二层），由此得出此区域的门面房租金大约是15元左右/平米.月第三章 核心概概念设计计一、项目目地块优优势分析析1、项目目处于扬扬州西区区新城，整整体房产产市场向向好，且且西区的的发展前前景不可可限量；2、项目目依邗江江大道而而建，向向南可以以直达汽汽车总站站，向西西沿文昌昌西路可可达火车车站，交交通异常常方便；3、紧靠靠孙庄路路步行街街，孙庄庄路为政政府规划划的商业业步行
39、街街，其商商业价值值已经得得到扬州州购房者者的认同同，有利利于本项项目商业业裙房销销售；4、周边边配套成成熟，紧紧邻来鹤鹤台广场场与广润润发超市市，且周周边居民民小区众众多，生生活配套套成熟，对对办公人人群具有有较强吸吸引力；5、孙庄庄路小户户型公寓寓、兰苑苑沿街商商住楼、熙熙龙阁内内均有大大量公司司进入，说说明本区区域的写写字楼市市场已经经收到较较好认可可。二、客群群定位分分析1、商铺铺部分职业：私私营企业业主、实实力个体体经营户户、专业业投资客客等年龄分布布：355-555岁特征扫描描：品牌牌经营户户/专业业投资客客，具有有极强的的经济实实力，且且相信自自己的判判断力，有有较强的的投资理理
40、财意识识。2、“塔塔楼主体体部分”职业：私私营企业业主、企企业单位位、投资资客等年龄分布布：400-555岁特征扫描描：注重重企业形形象的成成长型企企业或机机关事业业单位/专业投投资客，具具有极强强的经济济实力，有很强的投资理财意识。3、“44-6层层裙楼小小户型办办公部分分”职业：私私营企业业主、白白领、智智力型创创业人员员、自由由职业者者、投资资者等年龄分布布：300-455岁特征扫描描：创业业型企业业/投资资客，在在事业上上刚获取取一定成成功，并并希望自自己能尽尽快达到到新的人人生阶段段，该部部分人群群有较强强的进取取心，自自信且有有较高的的文化素素质和品品位，有有较强的的投资理理财意识
41、识。三、案名名建议总案名：凯旋国国际广场场释 义义： “凯旋”一词本本意为“胜利归归来”，一般般用于战战场、赛赛场等场场合；俗俗话说“生意场场如赛场场”，“商务谈谈判风云云莫测”，本案案主要物物业是由由商业部部分和办办公部分分构成，“凯旋”迎合了所有目标客群的心理，也暗示着本案将是一个适合投资的好项目；另外，“凯旋”在扬州目前的同类项目中从未有过，因此在推出市场之初，也会赢得较好的口彩，便于知名度的建立。“国际”表明本本案是一一座现代代城市建建筑，引引领都市市风采，与与国际接接轨。定定位成“广场”一是表表示本案案规模不不小，二二是结合合项目拥拥有文化化主题广广场、商商业裙房房环绕等等特点，三三
42、是可以以包含“商业广广场”、“国际大大厦”、“菁英SSTUDDIO”这三种种物业形形态。四、分案案名凯旋商业业广场（裙裙房商铺铺）凯旋国际际大厦（塔塔楼大户户） 凯旋菁菁英STTUDIIO （裙房房小户） 释 义： “凯旋商商业广场场”是针对对裙房商商业部分分而提出出的，一一方面可可以告诉诉大家：“在孙庄庄路商业业步行街街首，还还有一个个商业广广场，那那才是真真正汇聚聚人气的的地方”，另一一方面也也可用“广场效效应”来吸引引目标客客群的眼眼球。“凯旋国国际大厦厦”是针对对高层建建筑部分分而提出出的，“国际大大厦”较为贴贴合写字字楼办公公型企业业注重形形象的心心理，也也是对一一个“广场型型”项目
43、物物业类型型的丰满满，更是是对扬州州写字楼楼市场的的一个补补充。“凯旋菁菁英STTUDIIO”主要是是针对裙裙房46层的的小户型型部分而而提，“菁英”代表着着城市先先锋一族族，他们们或是企企业白领领，或是是创业先先锋；“STUUDIOO”（个人人工作站站）正好好能满足足这一群群体的需需要。五、核心心定位(一) 项目总总体定位位：西区核心心商圈内内/商业业黄金走走廊口/新城国国际商务务港定位解析析：“西区核核心商圈圈内”说明本本案处于于“来鹤台台广润发发”所构筑筑的西区区核心商商业圈内内。“商业黄黄金走廊廊口”表明本本案位于于“孙庄路路商业步步行街”入口处处。“新城国国际商务务港”阐明本本案是融融写字楼楼、商铺铺等多种种物业类类型于一一体的综综合性项项目。（二）项项目商业业部分定定位：孙庄路步步行街首首的“王牌铺铺”（三）项项目写字字楼部分分定位：扬城首席席国际化化商务平平台扬城首座座人性化化商务