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1、 关于房地地产论文文有关房房地产论论文有关关房地产产的论文文：房地产价价格上涨涨的原因因、危害害及对策策基基于武汉汉市房价价上涨的的分析近年来，我我国房地地产市场场持续高高速发展展，作为为国家支支柱性产产业之一一，对国国民经济济的持续续高速增增长起到到了重要要作用。但但是，由由于我国国房地产产市场发发展相对对不成熟熟，房地地产投资资过热、房房价收入入比过高高、房价价涨幅过过快等问问题逐渐渐暴露出出来，不不少城市市出现了了房价增增长幅度度与城市市经济发发展水平平不相符符合、与与城市居居民收入入水平不不相协调调的现象象。从一一方面来来说，城城市经济济发展水水平是房房地产价价格的“催化剂剂”；但是是
2、，从另另一方面面，房地地产价格格增长速速度过快快却会增增加城市市的生产产、生活活成本，阻阻碍城市市经济的的发展，降降低城市市的竞争争力。一、房价价上涨的的成因分分析（一）供供需不平平衡。房房屋的供供应和需需求力量量的相互互作用对对房价的的变动起起着主导导作用，但但是房价价的供应应和需求求同一般般的商品品相比还还有其特特殊的地地方，如如每年新新增房产产的数量量只占房房地产市市场总量量很小的的一部分分，供应应变化相相对于其其他许多多商品较较迟缓（从从买地到到销售需需2-33年），因因此，从从短期看看，房产产的价格格更多的的取决于于需求数数量而不不是供应应数量。伴伴随着全全国楼市市回暖的的大趋势势，
3、素有有火炉之之城的武武汉在房房价上涨涨上也表表现出相相当火爆爆的势头头。而造造成江城城“房地产产盛夏”的原因因，从供供需方面面来看主主要有两两个：一一是房地地产开发发商刻意意营造“热销”氛围。他他们找来来各种“房托儿儿”，进行行疯狂购购买，扰扰乱了正正常购房房者的理理性思考考，造成成需求竞竞争激烈烈的假象象，从而而为房价价的量价价齐升起起到了推推波助澜澜的作用用。二是是购房者者通胀预预期强烈烈，消费费者心理理规律导导致广大大住房需需求者追追涨势头头强硬。除开20010年年2月，从从20009年33月起，武武汉楼市市销量已已连续111个月月过万套套。进入入4月，440家楼楼盘捱过过了“两会”，在
4、确确定了政政策方向向后，加加大了供供应。供供给量增增大，投投资方仍仍热情不不减，而而刚性需需求置业业者则在在做最后后的挣扎扎。抛开开表面的的繁荣发发现，今今年3月月，支撑撑楼市销销量绝大大半集中中在50000元元/平方方米左右右及80000元元/平方方米以上上的楼盘盘。根据据亿房网网研究中中心的数数据，33月，全全市商品品房销量量占比中中，价格格在50000-60000元/平方米米左右的的楼盘比比例为228.118%，880000元/平平方米以以上的为为24.06%。从数数据组成成不难发发现，是是刚性置置业需求求在寻求求平价房房源，而而投资型型需求在在中心城城区搏杀杀。长城城建设锦锦绣龙城城、
5、百步步亭世博博园等，这这些地处处三环线线以内，价价格相对对较平的的楼盘，受受到刚性性需求置置业者的的追捧；另方面，福福星惠誉誉国际城城、融科科天城等等高价楼楼盘，也也迎来投投资客的的疯抢。但但也应理理性地看看到，由由于房价价虚高，随随着自住住型需求求的急剧剧萎缩，其其崩盘的的危险，也也日益膨膨胀。需需求方加加入了另另一个新新的购房房群体炒炒房团。与与以往不不同的是是，以炒炒房著称称的温州州投资者者，此次次将主力力转向了了二三线线城市。这这批购房房者是从从上月底底开始陆陆续进入入武汉楼楼盘的。目目前国家家只对境境外人士士购房有有限制，如如一人只只能买一一套等，对对境内炒炒房者能能够采取取的应对对
6、措施不不多。炒炒房团的的加入，不不论是给给普通自自住房性性购房者者，还是是住房投投资者都都带来了了不小的的压力，使使原本就就激烈的的需求竞竞争变得得更加紧紧张。而而炒房团团引起的的更巨大大的需求求，不仅仅在保持持房价高高涨上发发挥了相相当大的的作用，同同时也使使地产商商们的资资金流动动性更大大，这在在一定程程度上也也加速了了商品房房的投资资速度和和供给量量。一般般来说，房房产的需需求越大大，则房房产的价价格越高高，而房房产的供供应越大大，则房房产的价价格越低低。从220099年以来来，市场场持续旺旺销，需需求量不不断加大大，但供供应量下下降幅度度较大，因因此，新新增供应应量与需需求量的的差距不
7、不断被拉拉大。220099年，武武汉商品品住宅累累计供应应面积与与成交面面积的比比值为11:2.11，新新增需求求量远远远超过了了新增供供应量，供供需矛盾盾更为激激化。（二）城城镇居民民人均可可支配收收入的影影响。城城镇居民民的收入入水平是是衡量居居民购买买力的重重要指标标，同时时也是支支撑房地地产价格格的重要要指标。城镇居民民年可支支配收入入一直处处于快速速增长中中，并一一直处于于商品销销售价格格和住宅宅销售价价格之上上，城镇镇居民收收入和支支出支撑撑着房地地产价格格的上升升。从这这一角度度看，我我市的房房地产价价格以居居民收入入的增长长为支撑撑，居民民收入水水平不断断提高，对对房地产产的有
8、效效需求相相应增加加，房地地产的价价格也随随之上涨涨。（三）通通货膨胀胀因素。根根据近几几年国际际上的部部分国家家和城市市情况可可看出，投投资房地地产是抵抵御通货货膨胀的的一个很很好的途途径。越越是在物物价上涨涨的时期期，房地地产越能能体现其其保值性性，也就就是说，在在物价上上涨的时时期里，持持有房产产是比较较理想的的，正因因为这样样，真实实的通胀胀率和预预期的通通胀率一一般会对对房价产产生正面面的影响响，通胀胀率越高高，人们们对房地地产的投投资就越越多，房房价上涨涨的也就就越快。蓬勃发展展的房产产推动着着我国房房地产及及相关行行业的迅迅猛发展展，这几几年，房房地产等等行业连连续几年年以超过过
9、20%的增速速运行，对对房屋的的需求大大量增加加，使得得相关原原材料价价格稳步步升高，特特别是与与建筑业业密切相相关的钢钢铁价格格大幅上上升，增增加了房房地产的的开发成成本，继继而导致致了住房房价格的的上升。（四）政政策因素素。适度度宽松的的货币政政策及信信贷的扩扩张给开开发商提提供了强强有力的的资金支支持，使使开发商商资金紧紧张程度度降低；另外，存存贷款利利率的下下调，购购房首付付款的压压力减小小，使得得投资投投机型和和自住型型需求同同时扩大大。在供供给弹性性较小甚甚至有所所减少的的情况下下，需求求量的扩扩大必然然就引起起了房价价的上涨涨。与此此同时，由由于担心心国内外外银行向向市场注注入的
10、大大量流动动性资金金，加上上国内经经济形势势开始好好转，投投资者对对未来通通胀的预预期也越越发强烈烈，在金金融市场场发展缓缓慢、投投资渠道道有限的的情况下下，我国国富有阶阶层资产产保值增增值的首首要选择择即是置置业买房房大量购购入固定定资产以以寻求保保值。再再者，中中央采取取了增加加税收的的措施，其其原意本本是控制制房地产产投资过过快增长长，而实实际上却却将增加加的税费费转移到到消费者者头上，使使得房价价不跌反反而上涨涨；再加加上，十十多年前前的分税税制改革革，使得得地方事事权、财财权不对对等，财财政缺口口大，政政府就通通过把土土地高价价卖给房房地产来来弥补财财政缺口口，进而而在一定定程度上上
11、推动了了房价的的上涨。（五）投投机因素素。在房房价刚刚刚起来，而而大量的的投机资资金还没没有进入入房地产产时，开开发商开开始自买买自卖，通通过假按按揭来套套现。开开发商利利用假按按揭，提提前收回回成本，变变现利润润，把风风险和包包袱悉数数丢给银银行，自自己进退退自如，完完全占据据主动。由由于房价价估值越越高，假假按揭从从银行套套取的资资金越多多，开发发商越倾倾向于提提高价格格。这正正是房价价与房屋屋成交量量同步上上升的根根本原因因。从220088年111月开到到20009年66月，国国家投放放了8万万多亿资资金，庞庞大数量量的投入入带来了了一种非非常强烈烈的通货货膨胀预预期。为为了规避避通胀带
12、带来的经经济损失失，在通通胀期间间，但凡凡有点经经济实力力的理性性人为了了使自己己手中的的资产保保值甚至至增值，就就会去购购买能保保值增值值的商品品。但由由于我国国投资渠渠道十分分有限，投投机客觉觉得在货货币贬值值的情况况下，房房价肯定定有获利利空间，导导致投机机客们大大量涌入入房地产产。据武武汉房地地产业内内人士介介绍，220099年武汉汉就来了了一批温温州“炒房团团”，在武武昌繁华华地段的的几个楼楼盘里，一一出手就就是半栋栋楼，并并以现金金付款，当当时以均均价40000元元/平方方米买下下，几个个月后，房房价就开开始上涨涨。在房房价肆长长的情况况下，一一些自住住型购房房者也就就恐慌了了。担
13、心心房价没没完没了了的涨，越越等下去去住房成成本越高高。自住住型购房房者的这这种盲从从心态使使得他们们也进入入了房地地产。这这样三波波力量导导致前期期房价非非理性上上涨。武武汉市房房地产市市场信息息网统计计，到220100年3月月底，全全市商品品房成交交均价为为63221元/平方米米，汉口口、武昌昌、汉阳阳三大中中心城区区的商品品房成交交均价分分别为992100元/平平方米、885088元/平平方米、779133元/平平方米。而而20009年33月的“小阳春春”，三大大片区中中，价格格最高的的汉口中中心区成成交均价价只有669822元/平平方米，价价格涨幅幅惊人。二、房价价上涨产产生的危危害第
14、一，房房价上涨涨过快使使得居民民购房负负担过重重，抑制制了居民民的其他他消费。220099年武汉汉市城市市居民人人均可支支配收入入183385.02元元，比上上年增长长10.0%，其其中，食食品支出出51009.770元，增增长4.7%；房地产产投资增增幅由一一季度的的0.55%，升升至上半半年的223.11%，再再到111月月份增幅幅达411%。由由于预期期房价将将会继续续大幅上上升，因因此许多多家庭会会为了积积攒首付付款和支支付月供供款，减减少在其其他方面面的消费费，住房房的需求求明显挤挤出了工工薪阶层层的其他他消费需需求。在在金融形形势严峻峻的今天天，这无无疑削弱弱了我市市刺激内内需的政
15、政策效果果，成为为扩大居居民消费费需求的的绊脚石石之一。第二，房房价上涨涨过快导导致社会会财富向向富人转转移，扩扩大了贫贫富差距距。居民民的财富富可以分分为三个个部分：当期收收入、不不动产和和动产。不不动产包包括房屋屋、土地地等，动动产包括括银行存存款、家家用电器器、汽车车、衣物物、家具具等，而而房地产产在居民民的财富富中占了了很大的的比例。中中国人拥拥有个人人住房的的比例超超过了880%，大大部分人人在房改改过程中中付了有有限的费费用之后后将公房房变成个个人所有有，还有有相当比比例的穷穷人没有有自己的的住房，或或者说居居住在比比较简陋陋的房屋屋里，越越富裕的的家庭拥拥有的住住宅价格格越高，那
16、那么高收收入家庭庭的资产产总量将将迅速增增长，加加大了低低收入者者家庭之之间的差差距。第三，高高房价推推动下的的房地产产业容易易形成经经济泡沫沫，从而而降低社社会生产产和资源源配置效效率，威威胁金融融市场的的秩序。在在发展中中国家，资资金属于于稀缺资资源，再再加上经经济泡沫沫的存在在，房地地产占用用了相当当大的资资金，如如20008年武武汉市房房地产投投资占社社会固定定资产投投资的226%，从从而无效效或低效效的使用用着稀缺缺资源，严严重扭曲曲了资源源配置，从从整体上上降低了了社会生生产效率率。第四，房房价的过过快增长长将影响响城乡统统筹发展展。加快快城市化化步伐是是我市经经济结构构调整的的重
17、要内内容之一一。房价价增长过过快，提提高了农农村剩余余劳动力力向城镇镇转移的的成本，从从而抑制制了城市市化发展展的进程程，不利利于解决决“三农”问题。第五，房房价的过过快上涨涨提高了了我市城城市整体体的运行行成本，降降低城市市的综合合竞争力力。由于于高昂的的房价加加大了自自住房和和商务用用房的成成本，在在一定程程度上阻阻碍了优优秀人才才向大城城市的聚聚集，减减少了外外资的投投入数量量，降低低了出口口产品的的竞争力力，不利利于城市市经济的的长期发发展。三、缓解解房价上上涨的政政策建议议第一，抑抑制不合合理住房房需求，增增加住房房供应，并并实现其其模式的的多样化化。武汉汉市政府府可以通通过提高高住
18、房贷贷款利率率水平和和购房首首付款比比例，抑抑制投资资性购房房，同时时制定出出引导消消费者合合理住房房需求的的政策，调调整住房房供需结结构，加加大保障障性住房房供给。同同时政府府还应该该鼓励住住房建设设多元化化，无论论是开发发商、住住房合作作社还是是个人，只只要其住住房开发发与建设设符合政政府的城城市发展展规划和和相关的的法律、法法规，都都应该得得到允许许和鼓励励。第二，逐逐步完善善住房金金融体系系，促进进总消费费增长。居居民为了了能够购购买合适适的住房房，重储储蓄、轻轻消费成成为消费费率持续续走低的的主要原原因，在在消费不不足的环环境下，充充分发挥挥住宅价价格的财财富效应应，促进进城镇居居民
19、的消消费，保保证经济济稳定增增长，为为使住宅宅价格带带来的财财富效应应能顺利利实现，必必须有发发达的住住房二级级市场，只只有这样样，消费费者才可可能比较较容易地地进行住住房交易易，顺利利地实现现房屋的的价值，进进而刺激激家庭的的消费支支出。第三，控控制住房房抵押贷贷款风险险，防范范因投机机行为对对宏观经经济造成成的负面面影响。同同时，房房地产商商可以通通过拓宽宽融资渠渠道，实实现企业业融资方方式的多多元化来来为企业业的发展展壮大找找到强有有力的资资金支持持。参考文献献：1崔崔新民城市住住宅价格格的动力力因素及及其实证证研究M北北京：经经济科学学出版社社，20005:36-37。2沈沈悦.房房地
20、产价价格和宏宏观经济济的关系系研究M北京：中国水水利水电电出版社社：知识识产权出出版社，220066年122月。3张张健.中中国房地地产投资资策略分分析MM上海：上海财财经大学学出版社社，20005年年4月。4朱朱亚鹏.住房制制度改革革：政策策创新与与住房公公平MM广州州：中山山大学出出版社，220077年3月月。5徐徐滇庆.房价与与泡沫经经济MM北京京：机械械工业出出版社，220066年8月月。6张张红.房房地产经经济学M.清华大大学出版版社，220055年。7余余源鹏.问鼎房房地产：房地产产从业人人士实战战专业知知识一本本通MM北京京：机械械工业出出版社，220066年122月。8网网易读书书：影响响房价的的因素。9中中国论文文下载中中心：论论房价上上涨的成成因和对对策。10万方数数据财财经科学学200095总2254期期。11CREEIS中中指数据据m武汉市市房地产产市场信信息网。12时寒冰冰博文近近期房价价上涨真真相：假假按揭骗骗局13武汉市市统计信信息网14武汉市市统计信信息网15武汉市市统计信信息网16武汉市市统计信信息网