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1、当前房地产市场形势与发展态势分析六市一省房地产市场形势分析报告2002-09-003中国房房地产报由建设部提提议，中国国房地产业业协会主办办的“房地地产市场形形势分析会会”近期于于上海召开开。来自北北京、上海海、天津、重重庆、广州州、杭州66个城市及及浙江省房房协的主要要负责人及及部分企业业家、专家家出席了会会议。上述述城市（省省）是我国国房地产业业发展的重重点和热点点地区，对对其进行深深入分析具具有典型意意义。由于于区域不同同，经济和和社会发展展的基础不不同，房改改的进程不不同，房地地产市场发发育程度和和房地产市市场发展形形势也存在在差异。此此次分析会会重点就各各地房地产产市场近几几年发展情
2、情况、房地地产市场出出现的一些些值得关注注的问题以以及今后发发展的态势势进行了为为深入的研研讨，对引引导我国房房地产业健健康发展有有着非常积积极的意义义。 一、六市一一省房地产产市场近期期发展情况况 1、房地产产供应量继继续呈高位位增长态势势 首先是房地地产开发投投资继续保保持较快增增长幅度 今年1至55月，上海海、北京、浙浙江、杭州州房地产开开发投资的的增长幅度度超过了440。上上海完成开开发投资2280.55亿元，同同比增长558.2；北京完完成开发投投资2533.9亿元元，同比增增长42；杭州完完成开发投投资40.57亿元元，同比增增长41.6；浙浙江完成开开发投资1198.66亿元，同
3、同比增长440.6。天津一一季度完成成开发投资资20.33亿元，同同比增长220；重重庆完成开开发投资557.299亿元，同同比增长119；广广州房地产产开发投资资保持了110多年快快速增长，11至5月完完成开发投投资1188.5亿元元，同比增增长5.997。 其次是房地地产开发力力度继续加加大 2002年年1至5月月，北京房房地产开复复工面积44，6800万平方米米，同比增增长31.7，其其中住宅开开复工面积积3，4441万平方方米，同比比增长366.2；天津一季季度房地产产施工面积积1，1882万平方方米，同比比增长100.6，其其中新开工工面积1551万平方方米，同比比增长199；重庆庆
4、房地产施施工面积22，6433.81万万平方米，同同比增长332，其其中住宅面面积2，5508.33万平方米米，同比增增长32.3。上上海、浙江江、广州、杭杭州房地产产施工面积积和新开工工面积都在在上一年高高速发展的的基础上，今今年1至55月稳步上上升，同比比增长100以内。 再次是商品品房竣工面面积总体呈呈现增长，六六市一省有有升有降 1至5月，上上海商品房房竣工面积积达到3447.044万平方米米，同比增增长58.2，其其中住宅竣竣工面积3301.775万平方方米；北京京商品房竣竣工面积1175.22万平方米米，同比增增长19.4，其其中住宅竣竣工面积1149万平平方米，同同比增长337.
5、4；天津一一季度商品品房竣工面面积96万万平方米，比比去年同期期减少311万平方米米，占年度度竣工计划划的11.6；重重庆商品房房竣工面积积89.22万平方米米，同比下下降23.1，其其中住宅竣竣工面积771.599万平方米米，同比下下降6.77。 2、商品房房销售总体体保持快速速增长，但但六市一省省差异大 1至5月，北北京商品房房销售面积积达到2112万平方方米。北京京呈现快速速发展的态态势，而且且销售面积积的增长大大于销售额额的增长比比率。 上海商品房房销售面积积达到4550.1万万平方米，同同比增长88.9，仍仍然处于平平稳上升的的阶段。上上海从19999年至至20022年5月商商品住宅
6、销销售量连续续3年多超超过竣工量量。 浙江省近几几年商品房房销售面积积和销售额额一直保持持在20左右的增增长幅度。今今年1至55月，全省省商品房销销售面积达达到3411.6万平平方米，销销售额699亿元，同同比增长分分别为3.1和99.6。杭杭州今年11至5月，商商品房销售售面积511.01万万平方米，占占全省商品品房销售面面积的155左右。 广州商品房房销售面积积达到3446.866万平方米米，同比增增长3.332，销销售金额1158.222亿元，同同比下降00.24。在商品品房销售方方面，现房房交易增速速大于期房房交易。现现房交易面面积已占总总销售面积积的40.1。 天津一季度度商品房上上
7、市量644万平方米米，同比下下降18；商品房房销售面积积98万平平方米，销销售额244.9亿元元，分别同同比下降334和331。 重庆1至55月，现房房销售面积积74.778万平方方米，销售售额11.52亿元元，同比下下降分别为为20.88和333.6，期期房销售1170.226万平方方米，销售售额33.81亿元元，同比下下降分别为为17.44和300.1。 3、商品房房价格总体体平稳，不不同地区表表现不同 上海近年来来的商品房房价格呈稳稳中有升的的走势。22001年年，商品房房和商品住住宅每平方方米的平均均价格为33，8666元和3，6670元，均均比上年增增长8。今今年一季度度，商品房房销
8、售价格格比去年同同期上涨55.7，其其中新建商商品住宅上上涨5.99。上海海的商品房房价格还有有上升的空空间。 浙江省商品品房价格从从20011年开始稳稳步上升，每每平方米的的平均价格格为1，9979元，商商品住宅的的价格为11，8200元。今年年1至5月月，商品房房平均价格格为2，0023元，商商品住宅的的价格为11，8088.6元。 天津20001年陆续续出台了一一些导致建建房成本增增加的政策策（如土地地出让金的的提高），今今年一季度度受这些政政策的影响响，全市商商品房平均均销售价格格每平方米米2，5440元，比比去年同期期上涨1220元，涨涨幅达到55。 北京20001年商品品住宅平均均
9、价格每平平方米4，7716元，仍仍维持在较较高水平，但但基本保持持平稳态势势。近期，商商品住宅价价格既不会会出现人们们所期待的的大幅度回回落，也不不会有多大大涨幅。 广州近几年年商品房价价格一直稳稳中有降，11998年年，商品房房平均价格格每平方米米5，1000元，11999年年4，9660元，22000年年4，4880元，22001年年4，1883元。 重庆近几年年商品房价价格一直保保持了较为为平稳的态态势，但今今年1至55月，重庆庆主城区商商品房销售售价格出现现回落。商商品房平均均销售价格格每平方米米1，8550元，与与去年同期期相比下降降15.66。 4、房地产产投资和消消费主体进进一步
10、发展展变化 从投资主体体看，已由由国家单一一投资向国国有、民营营、外商等等多投资主主体并重格格局方向发发展。经济济发展较快快、市场化化程度较高高的上海、广广州、杭州州及浙江省省，民营和和外商企业业投资已占占全市（省省）房地产产投资的半半壁江山。上上海20001年民营营和外商房房地产投资资企业的注注册资本已已占到全市市房地产企企业总资本本的45.5；广广州20002年1至至5月民营营企业完成成房地产投投资71.79亿元元，同比增增长25.8。北北京、天津津、重庆民民企业投资资的数量也也在增加。 从消费主体体看，个人人购买商品品房的比重重已达900以上。今今年1至55月，上海海个人购买买商品房和和
11、商品住宅宅的比重分分别为955.9和和98.11；北京京个人购买买商品住宅宅达到922.5；浙江为998.7；天津为为98.99；重庆庆为97.6。同同时，消费费主体也在在逐步扩大大，经济发发展较快的的地区，外外省市和境境外人士到到本地区购购房的数量量不断增加加。上海22000年年外省市和和境外人士士购房占商商品房预售售总套数的的11.33，今年年1至5月月，已达225左右右；浙江外外省市和境境外人士购购房已达到到33.33，广州州和北京的的数字也在在增加。 5、二手房房市场日趋趋活跃，交交易量加速速增长 上海20001年二手手房市场交交易突破11，0000万平方米米，20002年1至至5月，
12、超超过6000万平方米米，呈现很很强的发展展后劲。二二手房交易易增长速度度已超过商商品房销售售的增长速速度。 广州二手房房市场交易易连年大幅幅度增长。22001年年二手房交交易2233万平方米米，同比增增长77.7，占占整个市场场比重的229.444。20002年11至5月，二二手房市场场交易1009.211万平方米米，占整个个市场比重重52.225。 杭州二手房房市场交易易量近几年年一直呈稳稳步上升态态势，二手手房价随新新建商品房房售价水涨涨船高。22001年年二手房市市场交易446.2万万平方米，年年初成交价价每平方米米2，8338元，今今年一季度度二手房均均价已升至至每平方米米3，544
13、6元。市市场上呈现现商品房、二二手房齐头头并进的势势头。 重庆主城区区二手房成成交面积和和金额较去去年同期均均出现大幅幅度的增长长。今年11至5月，二二手房市场场交易711.81万万平方米，交交易金额55.9亿元元，同比增增长30.6和119.9。 天津二手房房交易和公公房置换继继续保持增增长。今年年一季度二二手房交易易面积355万平方米米，成交金金额4.11亿元，分分别比去年年同期增长长24和和36。 二、对房地地产市场形形势和发展展态势的分分析 总体上看，近近几年我国国房地产业业正处在一一个快速发发展的阶段段，全国城城市房地产产市场继续续保持供求求两旺态势势。在我国国房地产市市场进入买买方
14、市场后后判断市场场形势，研研究供求关关系时，决决定因素是是需求。在在考察需求求时，在投投资需求与与消费需求求之间，消消费需求是是关键。根根据这样的的推理，六六市一省的的房地产市市场发展情情况分别如如下： （一）上海海市房地产产市场形势势和发展态态势 1、上海房房地产市场场处于高位位运行、长长平台、稳稳步发展的的态势，其其发展是健健康的 （1）房地地产投资开开发的规模模适度。22001年年上海经济济增长速度度为10.2，连连续10年年保持两位位数的增长长速度。上上海经济健健康快速持持续发展，是是房地产发发展的内在在动力。22001年年房地产开开发投资6630.773亿元，占占全社会固固定资产投投
15、资的300.3，拉拉动固定资资产投资增增长2.99个百分点点。20000年、22001年年房地产开开发投资增增长分别为为9.9和11.4，这这一增长速速度与上海海经济发展展水平是相相适应的。（22）住房消消费保持较较高的增长长速度。22001年年新建商品品房销售面面积比去年年增长155，其中中商品住宅宅销售面积积同比增长长16.33。今年年1至5月月，商品房房销售面积积同比增长长7.4，其中住住宅面积同同比增长88.9。（33）房地产产市场结构构趋于合理理。新建商商品房供求求关系基本本平衡，22000年年和20001年新建建商品房竣竣工面积与与销售面积积之比为11.06：1、0.99：11，今
16、年11至5月为为0.777：1；新新建商品房房与存量房房市场的联联动效应明明显。（44）房地产产市场的市市场化程度度不断提高高。 投资主体与与消费主体体的多元化化趋势明显显，投资更更加理性和和慎重，个个人消费已已成为市场场的主体。房房地产市场场已出现存存量与增量量联动、销销售与租赁赁并进的格格局，市场场自身的调调节能力和和抗波动能能力增强。 2、总体上上看，上海海房地产市市场还有上上升空间 房地产市场场当前高位位运行、长长平台、稳稳步发展的的态势至少少可以持续续到“十五五”期末，不不会发生大大的波动。 上海房地产产市场今后后发展的态态势是：开开发投资和和新建商品品房交易将将会继续保保持在较高高
17、水平，投投资和消费费继续同步步增长；存存量房交易易将会大幅幅度提高，且且在整个房房地产交易易中的比重重不断提高高；房屋租租赁市场将将会进一步步活跃和规规范，成为为住房投资资和消费的的重要领域域。 （二）浙江江省房地产产市场形势势和发展态态势 1、浙江省省近几年房房地产市场场呈现快速速发展的态态势，市场场供需两旺旺，发展基基本上是健健康的，但但大城市商商品住宅价价格上涨过过快，低价价位住房供供不应求 （1）国民民经济的发发展、民营营经济的带带动、人民民收入的提提高是浙江江省房地产产市场快速速发展的基基矗（2）房房地产开发发投资和开开发量持续续快速增长长，商品房房购销两旺旺，空置率率下降并保保持在
18、合理理区间，商商品房为77，住宅宅为5。（33）商品房房供应结构构基本合理理。在已竣竣工的住宅宅当中，普普通商品住住宅占900.1，经经济适用房房占6.99，别墅墅占3。（44）个人购购房已占主主导地位，商商品房价格格稳步上升升。（5）存存量房市场场呈现繁荣荣，存量房房交易量快快速增长。 2、未来三三五年，只只要正视问问题，政策策得当，浙浙江省房地地产市场仍仍将继续保保持稳步发发展的趋势势 （1）浙江江省第十一一次党代会会决定未来来三五年将将全面推进进全省现代代化建设，国国民经济将将继续保持持快速增长长，浙江经经济将支撑撑房地产市市场的稳步步发展。（22）全省城城市化进程程将继续推推进，根据据
19、浙江省省城市化发发展纲要规规定，城市市化水平每每年提高111.55个百分点点，预计每每年将增加加50万非非农业人口口，这必将将会增加房房地产市场场的投资和和消费需求求。（3）民民营经济的的发展带动动了地区收收入水平的的整体提高高，人民富富裕，购买买力强，城城镇居民的的消费结构构基本达到到了小康型型，开始向向富裕型迈迈进，呈现现住房消费费升级的态态势，加上上遍布全国国各地的浙浙江外出经经商人员，住住房消费需需求还会不不断扩大。（44）住房货货币补贴将将逐步推开开，职工购购房能力将将有所提高高，二手房房市场日趋趋活跃，住住房梯级消消费显现。 （三）杭州州市房地产产市场形势势和发展态态势 1、杭州房
20、房地产市场场呈现一片片繁荣，房房地产投资资、开发、销销售及房价价全线上扬扬，商品房房供不应求求，市场正正处于高速速发展阶段段，市场繁繁荣的背后后存有隐患患 （1）杭州州房地产市市场兴旺，得得益于杭州州经济快速速的发展，得得益于一系系列开放、搞搞活市尝调调动消费积积极性的政政策推动以以及得天独独厚的居住住环境和旺旺盛的住房房消费需求求及投资需需求。 （2）杭州州土地供应应市场稳步步健康发展展，杭州从从19999年开始，市市区内房地地产开发项项目用地全全面以公开开招标（或或拍卖）方方式供给。 （3）商品品房开发销销售形势一一直呈现上上升之势，新新建商品房房和住宅空空置率逐步步下降，房房地产投资资、
21、房屋施施工面积、竣竣工面积增增长较快，市市区住房供供不应求。 （4）二手手房市场供供销两旺，房房地产市场场结构已由由商品房一一统天下演演变成现在在商品房、二二手房齐头头并进。 （5）个人人购房已占占主导地位位，居民人人均居住面面积20001年底已已上升到111.2平平方米。 （6）商品品房价格持持续上扬，上上涨幅度位位于全国城城市的前列列。今年一一季度涨幅幅在7左左右。 （7）市场场显现住宅宅产品供应应结构有些些失衡。 现杭州市场场上高档住住宅如市中中心高价位位住房和远远郊别墅增增量幅度大大，面向中中低收入阶阶层的经济济型楼盘相相对缺乏。 （8）经济济适用房供供求错位，表表现在面积积过大、价价
22、格优势不不明显、供供求关系相相对紧张等等方面。 （9）投机机者进入市市场炒楼花花和开发商商大量圈地地行为有所所抬头。 2、杭州房房地产市场场在全省经经济发展的的带动下，未未来三五年年将保持稳稳步发展的的态势，中中低价位的的住宅供应应增加，价价格涨幅趋趋缓 （1）从供供应市场看看，近两年年土地供应应量成倍增增加，决定定了今后二二三年内房房地产市场场上商品房房投放量还还会不断增增加，并直直接影响房房价持续增增势。 （2）从供供应结构看看，随着市市中心地段段可供开发发住宅的土土地资源日日趋减少，郊郊区住宅开开发量将迅迅速增加，房房价整体水水平会有所所下降；政政府近一年年加大了经经济适用房房的开发力力
23、度，使住住房市场结结构更趋合合理。 （3）从市市场需求看看，经过长长期积累的的住房消费费需求压力力在前几年年已获得较较为集中的的释放，随随着二手房房市场的日日趋活跃，今今后商品房房供应量将将转为平稳稳发展。 （4）从住住房消费者者构成看，前前几年市场场上庞大的的外地购房房者群体多多数来自温温州、台州州、义乌、东东阳、上海海等地，在在一定程度度上支持了了房价的走走高。近一一年这些消消费者开始始转向进入入上海、北北京。杭州州市场将逐逐步转为以以本地区住住房消费为为主。 （四）北京京市房地产产市场形势势和发展态态势 1、北京房房地产市场场继续呈现现快速发展展的态势，以以增量房市市场为主，商商品房供销
24、销两旺，商商品房价格格走势平稳稳，市场供供应结构正正在发生变变化，市场场竞争有所所加剧 （1）房地地产开发规规模继续扩扩大，房地地产投资、新新开工面积积和竣工面面积持续增增长。（22）商品房房销售稳步步上升。今今年商品房房销售面积积首次超过过竣工面积积、销售势势头看好，需需求较旺。（33）危旧房房改造速度度加快。今今年1至55月，共拆拆除危房221.2万万平方米，占占全年计划划的26.9。危危房改造快快速发展，带带动了城郊郊区房地产产的开发和和大量的住住房需求。（44）外省市市和境外企企业的进入入及投资数数量的增加加，加剧了了市场的竞竞争，使开开发规模迅迅速上升，企企业面临考考验。（55）商品
25、住住宅平均价价格仍维持持在较高水水平，但基基本保持平平稳态势。（66）经济适适用房新开开工量和竣竣工量保持持在两位数数的增长幅幅度，但占占市场总量量的份额仍仍然偏校（77）市场中中高价位商商品住宅结结构性过剩剩，中低价价位的商品品住宅结构构性短缺现现象依然存存在。（88）存量房房市场运行行不畅，已已购公房上上市量校 2、北京房房地产市场场未来三五五年仍将保保持稳定增增长的态势势，市场不不会出现大大起大落。市市场格局依依然以增量量房为主，商商品房开发发和销售稳稳定增长，市市场潜在需需求量大 （1）北京京经济快速速的发展，市市政基础设设施的不断断完善，申申奥成功和和入世两大大利好因素素，将继续续带
26、动开发发规模的扩扩大和开发发投资量的的增长。（22）开发热热点地区随随着市政及及道路交通通的改善，有有望从主要要集中的奥奥运村周边边、中关村村、CBDD中央商务务区逐步扩扩展到城郊郊和城南危危改地区。（33）房地产产开发企业业数量快速速增长，外外省市一些些有实力的的民营开发发企业和上上市股份公公司大量进进入北京房房地产市场场，对市场场影响很大大，竞争加加剧。 （4）住房房消费保持持稳定的增增长速度，销销售面积稳稳定增长；经济适用用房供不应应求。（55）市场潜潜在需求量量大。市政政拆迁和危危旧房改造造“十五”期期间将继续续保持在年年均3000万平方米米的规模，涉涉及动迁居居民34.7万户，年年需
27、住房5500万平平方米左右右；城市化化进程将继继续推进，城城镇人口“十十五”期间间预计年新新增15万万人，年需需住宅2330万平方方米左右；外省市和和外国人在在京购房的的比例逐年年增加。（66）商品房房价格仍将将保持平稳稳态势，总总体价格会会稍有回落落。（7）存存量房市场场有待进一一步激活。 （五）广州州市房地产产市场形势势和发展态态势 1、广州房房地产市场场起步早，发发展快，市市场化程度度较高，市市场竞争激激烈。在连连续几年高高速发展后后，市场出出现供大于于求，销售售增幅下滑滑，商品房房价格回落落，房地产产市场进入入理性发展展阶段 （1）房地地产开发投投资连续多多年快速增增长，今年年以来增幅
28、幅趋缓。（22）土地供供应量和商商品房上市市量得到较较好控制，新新开工面积积和竣工面面积稳步上上升。（33）商品房房销售面积积缓慢增加加，销售额额略有下降降，现房交交易增速大大于期房交交易。（44）商品房房总体价格格稳中有降降。（5）二二手房交易易连年成倍倍增加，房房改房上市市交易量增增长最快。 2、广州房房地产市场场在稳步发发展的同时时，经过供供需调整，将将更加理性性和成熟 （1）广州州经济快速速发展，在在实施“北北优、南拓拓、东移、西西调”的城城市发展战战略中，将将发展一系系列知识经经济、信息息产业及新新兴产业区区，为房地地产的发展展提供新的的空间，房房地产投资资和开发还还将稳步增增长。（
29、22）政府加加大土地供供应量的调调控。房地地产市场供供需趋于平平衡。（33）房地产产开发呈现现郊区化、大大盘化、集集中化趋势势；楼盘综综合素质提提高。（44）房地产产市场竞争争激烈，民民营企业投投资已占全全市房地产产总投资的的一半以上上。（5）房房地产开发发已告别了了“暴利”时时代进入“微微利”，居居民消费日日益成熟，商商品房价趋趋于平稳。（66）二手房房交易增长长加快。 （六）天津津市房地产产市场形势势和发展态态势 1、天津市市房地产市市场在经历历了连续33年快速发发展后，今今年上半年年商品房销销售的各项项指标下降降二成以上上，房地产产市场步入入调整期 （1）房地地产投资和和开发仍保保持增长
30、态态势，但增增幅校（22）土地供供应总量比比去年同期期有所下降降。（3）商商品房销售售总量下降降，今年一一季度下滑滑到19999年以来来的最低水水平。（44）空置房房增幅较大大，总量达达到5444万平方米米。（5）房房价稳中有有升，今年年一季度同同比增长55，这与与出台导致致建房成本本增加的政政策有关。 2、未来110年，天天津市房地地产市场仍仍是稳步发发展的趋势势 （1）据预预测，天津津在“十五五”期间，住住房需求总总量3，1111万平平方米。（22）出台鼓鼓励政策，培培育市场购购买力，扩扩大市场需需求；降低低商品房契契税，实行行购房支出出抵扣所得得税政策；扩大空置置房政策享享受范围，帮帮助
31、开发企企业盘活积积压商品房房；激活住住房二级市市场，形成成梯次消费费。（3）改改善商品房房的供应结结构，面向向中低收入入家庭；继继续加快危危房改造，创创造规模刚刚性需求。（44）加快小小城镇建设设步伐，继继续对新四四区和部分分县的城镇镇建房给予予经济适用用房的优惠惠政策，使使小城镇开开发成为新新的增长点点。 （七）重庆庆市房地产产市场形势势和发展态态势 1、经过33年快速发发展之后，上上半年重庆庆市房地产产市场出现现调整态势势，商品房房竣工量和和销售量同同比下降明明显，但存存量房交易易量同比上上升3成 （1）房地地产开发投投资仍保持持2成增长长，但增幅幅只相当于于去年的一一半。（22）商品房房
32、竣工面积积同比下降降2成。（33）商品房房销售面积积总体回落落，下降幅幅度较大的的是办公用用房，住宅宅下降144.6。（44）商品房房销售均价价同比下降降16.11。（55）存量房房交易面积积大幅度增增加，同比比增长300。（66）商品房房空置量有有所减少。 2、随着城城市化和房房地产市场场化进程的的加速，重重庆市房地地产市场发发展空间很很大，通过过市场结构构调整和市市场秩序的的整顿，增增量市场和和存量市场场互相促进进，互相补补充，未来来的市场会会继续供需需两旺 （1）目前前重庆城市市化率为333，22010年年的目标为为50，每每年增长将将近2个百百分点，将将对重庆房房地产业发发展带来很很大
33、需求空空间。（22）土地市市场化进程程加快，市市场透明度度增强，将将推动房地地产市场发发展。（33）加速危危旧房的改改造，将长长期拉动房房地产业发发展。（44）二手房房上市门槛槛进一步降降低，中介介机构日趋趋成熟规范范，必将进进一步活跃跃房地产市市常 三、房地产产市场形势势总体评价价及分析 1、房地产产市场是房房地产供求求关系的总总和 分析供求关关系，评价价市场形势势，首先，要要看供给与与需求之间间的关系。 其次，要看看供应者与与需求者之之间的关系系，更确切切地讲是房房地产市场场主体之间间的关系。产产品生产者者开发发商的市场场行为是否否规范；流流通领域中介经经纪人是否否诚信、活活跃；服务务管理
34、者物业管管理公司是是否服务到到位；消费费者广广大购房者者和租用户户是否理性性、成熟等等等。 2、本次调调查的六市市一省经济济水平有较较大差异，但但具有一定定的代表意意义 且六市一省省的房地产产开发投资资占全国房房地产总投投资的4成成多，它们们的房地产产市场形势势及其发展展状况，对对全国举足足轻重，影影响极大。六六市一省的的房地产市市场走势很很大程度上上代表着全全国的发展展态势。 3、判断今今年上半年年的全国房房地产市场场形势，必必定要联系系自19999年以来来新一轮的的城镇住房房制度改革革和近几年年的全国宏宏观经济形形势及国家家的政策导导向 1998年年底国家宣宣布停止住住房实物分分配，标 志
35、着中国国的住房制制度改革终终于取得了了突破性进进展。从11999年年到20001年的33年中，全全国房地产产开发投资资分别保持持13.88、199.5和和25.33增长；商品房销销售面积分分别实现了了23.99、300和299.4的的增长。今今年上半年年，继续保保持前3年年的好势头头，开发投投资同比增增长32.9，销销售面积同同比增长222.5，销售额额同比增长长22.44。 住房制度改改革突破性性进展是导导致当前房房地产市场场繁荣的源源泉和动力力。19998年以来来，中国房房地产市场场一直保持持着供求两两旺的局面面。商品房房供应量（竣竣工面积）每每年递增116228，今今年上半年年为20；商
36、品房房需求量（销销售面积）每每年递增222.327，今年上上半年为222.5。 4、需要指指出的是，中中国房地产产市场的供供求两旺，快快速发展是是在中国住住房体制快快速转轨中中出现的 快速转轨体体现在两个个方面，一一是集团购购房转为个个人购房。11998年年之前，在在商品房的的购房者中中，个人购购房仅占一一半左右，而而到目前为为止，个人人购房已占占9成以上上。二是商商品化、市市场化的转转轨。目前前，全国每每年新建城城镇住宅超超过5亿平平方米，其其余的为集集资建房、合合作建房和和个人建房房。商品化化、市场化化的转轨体体现在：从从单位建房房、无偿分分配转轨为为向职工筹筹资集资建建房或合作作建房等；
37、还体现在在从集资建建房向购买买商品房的的转轨。可可以预测：这种快速速转轨促进进的快速发发展房地产产市场态势势还将继续续一个阶段段。 5、谁都不不会否认，中中国已经连连续三四年年出现了房房地产业热热 房地产业热热表现为投投资热、新新开工热、建建造热、销销售热。那那么这种持持续热是否否理性呢？ 一、这一轮轮的房地产产业热是在在我国房地地产业在真真正意义上上进入市场场经济的情情况下（停停止住房实实物分配、个个人成为买买房主体）由由销售热带带动的，也也就是由消消费拉动投投资，且这这种消费是是以居民购购房自住消消费为主；二、这一一轮的投资资增长和竣竣工面积的的增长，为为百分之十十几到二十十几的快速速增长
38、，远远不是19992年到到19944年的成倍倍增长（高高速、超高高速增长），况况且，这种种增长速度度是宏观经经济发展所所期盼的，在在国民经济济投资结构构中也是合合理的。由由此，可以以认为，最最近三四年年出现的房房地产业热热是理性的的热。 但要注意的的是，从11998年年以来，每每年全国商商品房的竣竣工面积均均多于销售售面积六七七千万平方方米（如：19988年商品房房竣工面积积1.777亿平方米米，20000年竣工工2.3亿亿平方米，销销售1.77亿平方米米，20001年竣工工2.733亿平方米米，销售22.08亿亿平方米）。因因此引起商商品房空置置面积的逐逐年增加，由由19977年底的空空置7
39、，0000多万万平方米，增增加到20001年底底的1.11亿平方米米。在市场场经济下，出出现商品房房的供大于于求是正常常现象，没没有空置房房或周转商商品房是不不现实的，但但在一些城城市，过多多的空置房房（尤其是是一年以上上的空置房房）应当引引起足够的的重视，应应采取相应应的消化、减减少措施。 令人注目的的是，从今今年上半年年的统计数数字看，商商品房竣工工面积5，8826万平平方米，商商品房销售售面积6，2280万平平方米，销销售面积反反超同期竣竣工面积4454万平平方米。供供求关系正正在进一步步合理调整整。 6、正确分分析和判断断房地产市市场形势，是是政策、企企业和百姓姓共同关心心的事情 由于
40、房地产产业在国民民经济和社社会发展中中的重要地地位和作用用，又由于于房地产业业地域性强强的特点，在在分析市场场形势时，既既要注意全全国宏观经经济发展形形势和房地地产市场态态势，更要要注意分析析各地、各各城市的市市场形势。 从六市一省省房地产市市场发展的的情况，可可以看出，它它们之间有有共性，也也有较大的的差异（个个性）。其其共性是，六六市一省的的房地产开开发投资、竣竣工、销售售，均持续续实现了三三四年的快快速增长，房房地产热是是普遍现象象。从差异异性看，浙浙江，尤其其是杭州表表现为最热热，今年11至5月，房房地产投资资同比增长长41.66，房价价同比上涨涨5.9，甚至出出现了“卖卖得比盖得得快
41、”、商商品房空置置面积明显显减少的现现象。北京京、上海的的投资、竣竣工、销售售也持续出出现攀升。广广州出现平平衡增长。但但天津、重重庆的竣工工量和销售售量出现了了同比明显显下降的势势头。 城市的房地地产市场形形势的发展展，取决于于多方面的的因素。一一是经济发发展因素。上上海、北京京、广州经经济基础好好，人均收收入高，居居民的购买买能力较强强，房地产产市场发展展速度就快快些，浙江江省的民营营经济发展展很快，大大大加快了了居民的致致富速度，必必然支撑较较高的购房房能力，造造成房地产产的较快提提升。 二是政策因因素。上海海的房地产产市场活跃跃、有序，政政府采取了了一系列刺刺激和鼓励励居民住房房消费的
42、政政策和措施施，尤其是是二手房市市场活跃，住住房金融服服务到位，因因而出现了了广大居民民的购房热热。天津市市前三年采采取了加快快危房改造造巨大工程程，在这一一“刚性需需求”拉动动下，使天天津房地产产市场出现现连续三年年的购销两两旺。但今今年以来，这这一“刚性性需求”拉拉动减弱，便便出现了明明显的需求求滑坡。 三是市场因因素。主要要指产品的的供求情况况。以上海海为例，11998年年之前的几几年中，商商品房销售售量大大低低于竣工量量，造成空空置量的大大量增加。11999年年、20000年商品品房销售量量接近竣工工量，20001年和和20022年，商品品房销售量量超过竣工工量。特别别是19999年到
43、22002年年6月，商商品住宅销销售量连续续三年半超超过竣工量量，从而使使商品房空空置量明显显减少，实实现了供求求的基本平平衡，出现现了房价的的稳步上升升。还以广广州为例，广广州居民的的收入年年年有增长，广广州的楼盘盘品质一年年比一年好好，但是从从19966年以来，商商品房总体体价格一直直是稳中有有降，20001年办办公用房成成交价同比比下降7.67，商商品住宅同同比下降33.71。与此同同时，出现现了商品房房销售下滑滑，商品房房空置量增增加。今年年1至5月月，全市实实际销售面面积和销售售额分别比比上年同期期下降144.6和和24，预预售面积和和预售额分分别同比下下降1.11和3.5。可可以认
44、为广广州房地产产市场在高高速增长中中步入调整整期。造成成这种情况况的主要原原因是前几几年增长速速度快，基基数大，造造成多年来来的供大于于求。 7、研究分分析房地产产市场的供供求关系，还还必须深入入分析产品品的供应结结构与消费费者的需求求结构是否否匹配 上面提到广广州房地产产销售下降降的现象，据据调查，并并非是市民民购房意愿愿不强，而而是眼下商商品房价未未合乎购房房者心中的的理想价格格。调查资资料表明，欲欲购房者中中有8成以以上人计划划购买每平平方米4，5500元以以下的房屋屋，购房总总价（每套套）平均为为31.11万元，而而市场上这这种价位，且且品质和地地段较好的的商品房很很少。除广广州外，许
45、许多城市的的房地产市市场上存在在着供求结结构不合理理的问题。以以北京为例例，既存在在中、高档档价位的商商品住宅供供大于求，有有结构性过过剩的问题题，更存在在中、低档档价位的商商品住宅供供不应求，有有结构性短短缺的问题题。 最近热销的的北京“翠翠城”经济济适用房，每每平方米售售价3，1180元，地地处东四环环外一公里里，导致了了10000人在三伏伏天排队三三天三夜争争购的非凡凡情景。这这说明，中中国的房地地产市场经经过三四年年的个人买买房，现已已进入“大大众百姓”中等收收入家庭买买房的阶段段。据各方方面调查，在在北京的中中等收入家家庭的支付付能力是每每套30万万50万万之间。“翠翠城”经济济适用
46、房正正适合这种种消费能力力需求。 中国房地产产市场发展展到今天，要要保持持续续发展的态态势，必须须高度重视视产品的结结构调整问问题。把结结构调整作作为主线，才才能实施房房地产业的的可持续发发展。在市市场经济下下，只能由由产品的供供应结构去去适应产品品的消费结结构，而不不可能让消消费者去购购买不适应应他们消费费水平和爱爱好的产品品。产品结结构调整体体现在增量量交易上，就就是要大力力发展适合合中低收入入家庭住房房消费支付付能力的经经济适用房房，或者是是中等收入入家庭能买买得起的商商品住宅。比比如上海市市没有专门门开发经济济适用房，但但房价是3300040000元平方方米的商品品住宅，是是市场供应应
47、的主流产产品，一般般的工薪阶阶层通过住住房金融的的支持均能能买得起。结结构调整，既既需要通过过政府部门门的引导和和安排去实实施，更需需要开发商商通过市场场引导，以以自我调节节去实现。 8、产品结结构调整还还要体现在在存量交易易上 在百姓成为为房地产市市场的买方方主体后，由由于居民收收入和爱好好等差异，在在住房市场场上出现了了不同层次次、不同档档次等差异异性需求。产产品结构调调整必须适适应各种不不同住房消消费者的需需求。住房房消费者有有买新房的的，也有买买旧房的。因因此，必须须在发展一一手房市场场的同时，大大力推进二二手房的繁繁荣。上海海居民收入入水平相对对较高，但但如果没有有十分活跃跃的二手房
48、房市场，不不可能满足足各种不同同收入家庭庭的购房需需求。由于于一二手房房的联动，近近两年，上上海的人均均住房交易易量（一手手房交易量量二手房房交易量）达达到2平方方米左右，几几乎等于北北京等城市市的2倍。 除上海外，浙浙江省的二二手房市场场也十分活活跃，广州州、重庆、天天津等市的的二手房交交易量也出出现大幅度度增长，北北京的二手手房市场正正在努力发发展之中。只只要产品结结构调整扭扭住楼市面面向普通百百姓，一手手、二手联联动发展不不放松，中中国的房地地产市场就就可保持高高位运行、长长平台的稳稳定发展。 9、研究分分析市场形形势，必须须关注房价价的升降 从全国看，22000年年商品住宅宅房价比上上年增长22.5，22001年年比上年增增长6，今今年上半年年同比增长长0.122。分析析房价的走走势，需要要说明几个个前题：一一是这二三三年全国消消费价格指指数始终在在“零”的的上面浮动动；二是楼楼盘的品质质在很快提提升（即提提高品质）；三