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1、楼宇自控控系统（智智能建筑筑）市场分析析报告(本报告告是主要要针对智智能建筑筑的核心心5A系统统：建筑筑设备自自动化系系统(BBA)、通通讯自动动化系统统（包括括局域网网）(CCA)、办办公自动动化系统统(OAA)、火火灾报警警与消防防连动自自动化系系统(FFA)、安安全防范范自动化化系统(SA)，智能能建筑就就是通过过综合布布线系统统将此55个系统统进行有有机的综综合的市市场分析析)格林柯尔尔集团钟振发Conffideentiial Matteriial（商商业机密密，非得得允许请请勿传阅阅复制）20044年9月月目录一、智能能建筑的的慨述51、建筑筑设备自自动化系系统(BBA)52、通讯讯
2、自动化化系统（CA）63、办公公自动化化系统（OA）64、火灾灾报警于于消防联联动自动动化系统统（FAA）65、安全全保卫自自动化系系统（SSA）7（1）闭闭路电视视监控系系统7（2）门门禁管理理系统7（3）停停车场管管理系统统7（4）防防盗报警警系统8（5）出出入口管管理与周周界防范范系统8（6）对对讲与防防盗门控控8（7）背背景音乐乐与紧急急广播系系统8二、我国国的建筑筑智能化化市场91、20003年年智能建建筑市场场的重要要厂家10（1）施施耐德电电气收购购瑞典TTAC公公司10（2）霍霍尼韦尔尔抓住发发展契机机亚太总总部移师师中国10（3）江江森自控控与QAAD战略略合作开开发新一一代
3、准时时制112、我国国楼宇自自控系统统的发展展趋势12（1）我我国建筑筑智能化化市场初初具规模模12（2）楼楼宇自控控系统的的集成化化13（3）智智能化对对建筑物物的影响响153、楼宇宇自控系系统的数数字化17（1）数数字化楼楼宇自控控系统的的概念17（2）楼楼宇自控控系统的的远程监监控184、楼宇宇自控系系统被控控设备日日趋智能能化18三、智能能建筑的的节能与与管理19四、20003年年楼宇自自控系统统市场调调查数据据201、楼宇宇自控系系统的满满意度性性价比满满意度202、销售售服务满满意度213、楼宇宇自控管管理软件件的满意意度224、常用用的控制制器/传感器器品牌235、常用用的执行行
4、器品牌牌236、常用用的变风风量控制制系统品品牌247、常用用控制系系统品牌牌258、常用用的新风风机控制制系统品品牌259、常用用的变配配电控制制系统品品牌2610、常常用的给给排水控控制系统统品牌27五、智能能大厦的的系统规规划271、系统统规划在在系统工工程中所所处的位位置282、智能能大厦系系统工程程系统规规划的作作用和意意义29（1）系系统规划划的概念念和内容容29（2）系系统规划划的基本本特性30（3）系系统规划划的作用用和意义义313、系统统规划的的核心是是系统目目标的确确定和分分析31（1）系系统目标标的重要要性31（2）智智能大厦厦的基本本需求32（3）智智能大厦厦基本目目标
5、树和和目标树树说明33（4）系系统目标标分析和和确定334、智能能大厦系系统规划划方法35（1）制制定系统统规划方方法上整整体化35（2）技技术应用用的综合合化36（3）管管理科学学化365、智能能大厦系系统规划划能提高高智能大大厦建设设的整体体水平37六、我国国智能建建筑领域域存在的的问题及及发展方方向381、我国国智能建建筑领域域存在令令人忧虑虑的问题题38（1）理理论研究究跟不上上智能建建筑的发发展38（2）智智能建筑筑工程的的规划设设计施工工队伍的的技术能能力不强强38（3）缺缺少国产产化系统统集成产产品39（4）技技术障碍碍和缺陷陷392、我国国智能建建筑成在在问题之之对策39（1）
6、近近几年我我国政府府在智能能建筑行行业做的的一些工工作39（2）加加强理论论研讨40（3）建建立统一一的建筑筑智能化化系统工工程设计计施工规规范40（4）施施工承建建队伍进进行资质质认定40（5）大大力培训训工程技技术人员员41（6）积积极开发发中国自自己的智智能建筑筑系统集集成产品品41七、发展展智能小小区是住住宅建设设的必然然趋势421、智能能化住宅宅和智能能小区是是科技发发展的必必然422、智能能化住宅宅和智能能小区的的定义和和属性423、智能能化住宅宅和智能能小区的的基本功功能424、做好好智能小小区设计计院的关关键问题题43（1）市市场定位位43（2）经经济性43（3）设设计好智智能
7、小区区三大关关键平台台445、智能能小区建建设需要要政府支支持45一、智能能建筑的的慨述智能建筑筑是200 世纪纪90年年代中期期在我国国发达城城市兴起起的建筑筑新潮流流。所谓谓智能建建筑、也也就是让让一栋本本来死板板的建筑筑具有一一种人性性化的体体现。智能建筑筑的核心心是5AA系统：即建筑筑设备自自动化系系统(BBA)、通通讯自动动化系统统(CAA)、办办公自动动化系统统(OAA)、火火灾报警警与消防防连动自自动化系系统(FFA)、安安全防范范自动化化系统(SA)，智能能建筑就就是通过过综合布布线系统统将此55个系统统进行有有机的综综合,使使建筑物物具有了了安全、便便利、高高效、节节能的特特
8、点。1、建筑筑设备自自动化系系统(BBA)即我们所所说的楼楼宇自动动化系统统，该系系统能对对建筑物物内部的的供水、变变配电系系统进行行监控、测测量，以以保证大大楼水电电的正常常供应，并并能通过过对空调调、外墙墙照明等等系统的的综合控控制达到到节约能能源、减减轻管理理人员劳劳动强度度的效果果。该系系统以中中央处理理计算机机为中心心，对建建筑物内内部的设设备进行行时时控控制与管管理，能能够随时时按需调调整建筑筑物内部部的温度度、湿度度、照明明强度和和空气清清新度，达达到节约约能源与与人工成成本的效效果 。从从而提供供一个舒舒适、安安全的生生活和工工作环境境。我们们可以通通过BAA系统对对大楼内内的
9、设备备进行实实时控制制把问题题消灭在在萌芽状状态，不不至于造造成大的的问题，与与没有(BA)系统相相比较，可可节约能能源百分分之五至至百分之之十五 ，所以以BA系系统的成成本很快快就能收收回来。2、通讯讯自动化化系统（CCA）该系统是是保证建建筑物内内语音、数数据、图图像传输输的基础础，同时时与外部部通信网网(如电电话公网网数据网网、计算算机网、卫卫星及广广电网等等)相连连，与世世界各地地互通信信息。通讯自动动化系统统能向使使用者提提供快捷捷、有效效、安全全和可靠靠的信息息服务，包包括语言言文本、图图形、图图像及计计算机数数据等多多媒体的的通信服服务。通讯网络络系统的的内容比比如：用用语音信信
10、箱进行行留言、语语音应答答对一些些咨询的的客户时时时应答答。互联联网的接接入、局局域网的的构建，可可以实现现，常用用的电子子邮件、进进行网上上购物、网网上医疗疗诊断、参参观网上上图书馆馆、可以以视频对对话节省省长途话话费等，在在大门口口可以安安装电子子显示系系统、电电视会议议系统、同同声翻译译等现代代通讯应应具备的的先进手手段。3、办公公自动化化系统（OOA）便是利用用先进的的信息处处理设备备，以计计算机为为中心，采采用传真真机、复复印机、电电子邮件件（E-maiil）、国国际互联联网局域域网等一一系列现现代化办办公及通通讯设施施，最大大限度的的提高办办公效率率、改进进办公质质量、改改善办公公
11、环境和和条件、缩缩短办公公周期、减减轻劳动动强度、同同时防止止减少人人为的失失误和差差错。办办公自动动化技术术将使办办公活动动向着数数字化方方向发展展，最终终实现无无纸化办办公。4、火灾灾报警于于消防联联动自动动化系统统（FAA）火灾报警警系统在在现代智智能建筑筑中起着着极其重重要的安安全保障障作用。火火灾报警警系统是是智能建建筑中的的一个子子系统但但其又完完全脱离离其他系系统或网网络的情情况下独独立运行行和操作作，完成成自身所所具有的的防灾和和灭火的的功能，具具有绝对对的优先先权。通通过建筑筑物内不不同位置置的烟火火控制装装置提供供的信息息进行确确认后报报警，同同时启动动火灾联联动系统统，包
12、括括关闭空空调、开开启排烟烟装置、启启动消防防专用梯梯并且启启动消防防系统运运作、紧紧急广播播疏散人人群，从从而使得得尽可能能的减少少生命、财财产损失失。5、安全全保卫自自动化系系统（SSA）该系统主主要是提提供不受受外界干干扰、避避免人员员受到伤伤害、财财务受到到损失的的环境，防防止不法法的事件件发生，为为大家创创造一个个安全、便便利、舒舒适的办办公和生生活环境境。（1）闭闭路电视视监控系系统闭路电视视监控可可让管理理人员及及时了解解公司内内部、厂厂房车间间或出入入口等重重点区域域的情况况，发现现问题可可及时处处理。比比如防盗盗区域有有人入侵侵时，报报警系统统提示、同同时监控控系统自自动切换
13、换显示并并保存现现场画面面；可以以通过监监控联动动杜绝员员工考勤勤时舞弊弊打卡。（2）门门禁管理理系统该系统采采用非接接触ICC卡技术术，实现现出入识识别，出出入登记记，与闭闭路监控控系统联联动、报报警系统统联动、消消防系统统联动。可可以实现现远程控控制，加加上考勤勤软件可可以对公公每个员员工进行行考勤，准准确无误误、铁面面无私。（3）停停车场管管理系统统该系统采采用非接接触ICC卡技术术与图像像对比技技术有效效提高效效率 减减少盗窃窃事件的的发生。通通过与门门禁、防防盗系统统的联动动可以实实现无人人化管理理。（4）防防盗报警警系统该系统采采用国家家安全论论证的防防盗报警警产品，采采用多总总线
14、结构构构建防防盗报警警系统。根根据客户户的需求求，系统统可在重重要的区区域设置置长距离离红外、吸吸顶红外外、门磁磁、紧急急按扭等等前端报报警探测测器，还还可在高高级区域域设立报报警分机机，方便便小区布布防。（5）出出入口管管理与周周界防范范系统该系统可可对车辆辆出入口口，楼宇宇出入口口进行监监控和控控制，周周界防范范报警，当当有人非非法越栏栏时，及及报警并并触发周周界摄影影机追踪踪摄影并并录像。（6）对对讲与防防盗门控控实现住户户与管理理中心住住户与住住户来访访者与住住户直接接通话的的一种快快捷方式式方便小小区内住住户之间间的信息息交流及及来客、朋朋友的访访问，在在门框中中央安有有门磁，当当有
15、人非非法打开开门时，报报警，触触发摄像像机追踪踪摄像，同同时信号号传到管管理，达达到防盗盗的目的的。（7）背背景音乐乐与紧急急广播系系统该系统的的基本功功能是对对大厦提提供背景景音乐或或一些必必要广播播信息，掩掩盖环境境噪音，创创造一种种轻松 和谐 优雅浪浪漫的气气氛。当当火灾发发生时，背背景音乐乐通过消消防系统统传来的的电压信信号自动动切换到到紧急广广播系统统 通知知人员疏疏散保证证人员安安全。最后把所所有的子子系统有有机的集集成， 才能构构成真正正意义上上的智能能建筑二、我国国的建筑筑智能化化市场在我国建建筑业大大力兴建建的环境境下，建建筑智能能化市场场迅速成成长起来来，而给给人们带带来舒
16、适适工作及及生活环环境的楼楼宇自控控系统的的市场随随之越来来越大。通过楼宇宇自控系系统（这这里指通通常所说说的小BBA系统统或狭义义BA系系统），采采用先进进的计算算机控制制技术，以以丰富灵灵活的控控制、管管理软件件和节能能程序，使使建筑物物机电或或建筑群群内的设设备有条条不紊、综综合协调调、科学学地运行行，从而而达到有有效地保保证建筑筑物内有有舒适的的工作环环境、实实现节能能、节省省维护管管理工作作量和运运行费用用的目的的。一般情况况，弱电电系统占占工程总总造价的的2%5%，而而楼宇自自控系统统占弱电电系统（不不含消防防系统，不不考虑网网络设备备）投资资的比例例没有规规律，但但总体不不会超过
17、过40%，不同同的建筑筑类型及及建筑规规模，楼楼宇自控控系统的的建设投投资不同同，主要要取决于于建筑类类型、规规模以及及采用的的暖通空空调、水水、电的的工艺。北北京地区区10万万m2的的商用写写字楼的的楼宇自自控系统统一般在在3000万左右右（含施施工），设设计检测测点在220000元左右右/点，平平均单点点15000元/点。在工程数数据的积积累中，楼楼宇自控控系统工工程造价价数据可可参考为为：住宅小区区：约22元/mm2；大大型工建建及商业业建筑：约200300元/mm2。这这里造价价的最高高与最低低可有一一倍之差差。当前的楼楼宇自控控市场有有喜有忧忧，喜的的是这个个市场很很大，国国内外楼楼
18、宇自控控厂家纷纷纷争抢抢这块大大蛋糕；而忧的的是目前前这个市市场存在在着一定定的问题题，缺乏乏统一的的管理。就中国的的大环境境而言，建建筑智能能化的市市场前景景非常乐乐观。加加上近两两年，业业主对智智能建筑筑的要求求越来越越高，这这给楼宇宇自控厂厂家提供供了一个个很大的的市场，各各楼宇自自控厂家家竞相使使出法宝宝，以抓抓住有利利商机。尤其是220088年第229届奥奥运会带带来更多多的商机机，有几几个楼宇宇自控厂厂家专门门为此成成立了相相应的部部门，如如霍尼韦韦尔（天天津）有有限公司司成立了了场馆设设施项目目部、西西门子楼楼宇科技技（中国国）有限限公司成成立了奥奥林匹克克项目部部等，以以期用完
19、完善的技技术解决决方案来来服务北北京奥运运。1、20003年年智能建建筑市场场的重要要厂家（1）施施耐德电电气收购购瑞典TTAC公公司20033年6月月12日日，施耐耐德电气气宣布收收购著名名楼宇自自控公司司瑞典TTAC公公司。TTAC是是一家世世界知名名的楼宇宇自控公公司，市市场价值值约1110亿欧欧元，并并正在以以每年66的速速度增长长。TAAC 在在其产品品中采用用了包括括LonnWorrks网网络等许许多开放放技术，这这些技术术与施耐耐德的”透明工工厂”概念能能够完美美地结合合。收购购TACC将为施施耐德公公司在楼楼宇自控控领域奠奠定坚实实的基础础。（2）霍霍尼韦尔尔抓住发发展契机机亚
20、太总总部移师师中国20033年6月月18日日，霍尼尼韦尔公公司宣布布：即日日起将亚亚太公司司总部从从新加坡坡移至中中国上海海，在上上海张江江高科园园内建立立新基地地。将公司总总部移至至上海是是霍尼韦韦尔商业业战略的的一个重重要组成成部分，它它有助于于抓住亚亚太地区区的发展展机会，尤尤其是在在中国这这样的新新兴市场场。在过过去的几几年里，中中国的投投资不断断增加，基基础设施施不断完完善，客客户群、供供应商及及专业人人才都有有迅速的的增长。（3）江江森自控控与QAAD战略略合作开开发新一一代准时时制20033年7月月9日，江江森自控控有限公公司与QQAD公公司（全全球制造造业协作作商务解解决方案案
21、的供应应商）宣宣布：双双方已携携手建立立合作伙伙伴关系系，共同同为QAAD的旗旗舰产品品MFGG/PRRO开发发新一代代准时制制（Juust-In-Timme）顺顺序交付付模块。通通过建立立合作关关系，QQAD公公司可以以得到汇汇聚了江江森自控控有限公公司100余年的的知识和和专业经经验的准准时制顺顺序交付付软件模模块开发发成果，同同时还可可获得江江森最好好的专业业知识和和建议，从从而可以以进一步步改进 QADD产品的的设计并并减少该该项产品品上市的的准备时时间。市场竞争争的结果果势必会会引起一一些问题题，如竞竞争手段段、技术术水平、服服务质量量等方面面，同时时也会造造成利润润的下滑滑。在这这
22、种情况况下，就就需要有有机构来来出面管管理这个个市场。在在这方面面，国家家对行业业的管理理机制特特别重要要。建立立行业协协会、制制定行业业标准、规规范行业业市场，是是产品成成熟化的的标志。如如何定义义智能建建筑BAA系统行行业厂家家，如何何制定行行业标准准，关系系到产品品化的目目标能否否真正实实现，也也关系到到BA市市场能否否走向规规范。目前，国国际上尚尚未有完完整的关关于楼宇宇自控的的设计与与施工的的标准，其其主要原原因是世世界上的的建筑物物设备工工程因地地域、传传统、能能源、标标准等差差异，建建筑设备备的系统统设计方方案有很很大的不不同，因因此针对对建筑设设备监控控的BAA系统其其设计方方
23、法也会会有较大大的不同同。国际上一一些供热热、制冷冷空调学学会或协协会等组组织，分分别在其其制定的的协议与与标准中中不同程程度地包包含了一一些关于于BA系系统工程程设计的的规定。如如用于楼楼宇自动动控制网网络的数数据通信信协议BBACnnet，就就是由美美国冷暖暖空调工工程师协协会组织织（ASSHRAAE）的的标准项项目委员员会（SSPC）1135PP于19995年年6月制制定的。20033年7月月1日，由由建设部部、国家家质量监监督检验验检疫总总局联合合发布了了国家标标准智智能建筑筑工程质质量验收收规范（GGB5003399-20003），自自20003年110月11日起开开始实施施。该规规
24、范将楼楼宇自控控系统作作为主要要验收对对象之一一第六六章”建筑设设备监控控系统”。20022年1月月30日日，北京京市质量量技术监监督局发发布了建建筑及住住宅小区区智能化化工程检检测验收收规范（DDB111/1446-220022），从从20002年22月200日起实实施。其其中，第第三部分分”建筑设设备监控控系统”适用于于建筑设设备监控控系统的的检测验验收，相相应的改改、扩建建工程也也可参照照使用。20022年，上上海市建建设与管管理委员员会责成成同济大大学社区区信息化化与智能能建筑研研究中心心组织中中国上海海测试中中心、上上海市智智能建筑筑检测中中心、浦浦东科技技局和上上海市设设备安装装公
25、司起起草上海海市工程程建设规规范建建筑设备备监控系系统检验验标准，目目前已完完成报批批稿。2、我国国楼宇自自控系统统的发展展趋势（1）我我国建筑筑智能化化市场初初具规模模近年来，我我国许多多专家访访问了欧欧美与亚亚洲发达达国家，并并与这些些国家的的专业人人士就智智能建筑筑技术进进行交流流，得到到的结论论是发达达国家并并没有象象我们那那样对智智能建筑筑的热情情，也不不存在专专业权威威的智能能建筑协协会组织织，对智智能建筑筑的热烈烈谈论曾曾是多年年前的历历史。现现在发达达国家的的智能建建筑系统统大都是是按照建建筑物使使用功能能进行设设置，尽尽管没有有刻意把把智能化化放在建建设目标标上，但但是智能能
26、化系统统的装备备技术是是先进的的，系统统的设置置是完备备的，系系统的工工程设计计是合理理的，系系统的运运行状态态是良好好的。经过业界界各方人人士多年年来的探探索、推推进，我我国建筑筑智能化化系统工工程得到到了迅速速发展。目目前，无无论是智智能建筑筑的理论论、设计计理念、建建设法规规、设计计方法、施施工技术术、工程程管理，还还是建筑筑智能化化行业管管理及智智能物业业管理，都都通过教教训与经经验的总总结，日日臻成熟熟完善。就目前而而言，我我国智能能建筑的的建设理理念与建建设目标标并不低低于国外外，某些些理念高高度甚至至超过了了一些发发达国家家。但是是，在准准确把握握智能建建筑的设设计定位位、高质质
27、量的工工程实施施与系统统有效运运行管理理方面，还还有一定定的差距距。近年来，建建设部与与各地建建设主管管部门对对智能建建筑工程程加强行行业管理理力度是是很有必必要的，但但是政府府无法也也不可能能解决所所有的问问题，大大量的工工程与技技术问题题、市场场问题最最好由相相关的行行业协会会来牵头头解决。（2）楼楼宇自控控系统的的集成化化国家标准准智能能建筑设设计标准准（GGB/TT503314-20000）对对智能建建筑定义义为”以建筑筑为平台台，兼备备建筑设设备BAA、办公公自动化化OA及及通信网网络系统统CA，集集结构、系系统、服服务、管管理及它它们之间间的最优优化组合合，向人人们提供供一个安安全
28、、高高效、舒舒适、便便利的建建筑环境境”。以楼宇宇自控系系统为基基础的系系统集成成方式系统集成成主要通通过建筑筑与建筑筑群综合合布线系系统和计计算机网网络技术术，使构构成智能能建筑的的各个主主要子系系统具有有开放式式结构、协协议和接接口都标标准化和和规范化化。系统集成成的方式式主要包包括：A、智能能建筑的的系统集集成可采采用以BBAS为为中心，通通过LoonWoorkss或BAACneet等技技术实现现和集成成模式。当前BAAS的结结构大多多采用二二级网络络形式，即即上层为为以太网网，下层层采用RRS4885、LLonWWorkks等速速率较低低的标准准工控总总线方式式，具备备集成的的有利条条
29、件。此此外，以以BASS为中心心的集成成模式还还可通过过开发与与第三方方系统的的网络接接口（网网关或网网络控制制器），将将各种系系统数据据集成到到网络主主干上，这这样BAAS网关关就能将将SASS、FAAS等第第三方系系统的协协议转化化为BAAS级通通信主干干协议，从从而实现现了以BBAS为为中心的的集成目目的。各楼宇自自控系统统厂家基基本都依依照以上上的集成成原理进进行系统统集成，有有的楼宇宇自控系系统厂家家还专门门开发了了系统集集成的管管理软件件。B、智能能建筑是是以信息息集成为为核心，连连接所有有与之相相关的对对象，并并根据需需要综合合地相互互作用，以以实现整整体的目目标。可可采用OOP
30、C技技术和OODBCC技术实实现智能能建筑的的系统集集成。C、新的的集成技技术是将将信息集集成建立立在建筑筑物（群群）内部部网Inntraanett 的基基础上通通过Weeb服务务器和浏浏览器在在整个网网络上的的信息交交换、综综合与共共享，实实现统一一的人机机界面和和跨平台台的数据据库访问问。D、实时时数据的的集成和和管理数数据的集集成。智能建筑筑中包括括多个子子系统，涉涉及实时时控制和和分时管管理两个个不同的的信息处处理领域域。由于于处理对对象差异异，各个个子系统统无论在在硬件和和软件结结构上都都有着很很大的不不同。系系统集成成的实质质是一种种横向集集成，是是把各个个子系统统通过物物理集成成
31、、网络络集成、应应用集成成而连接接成一个个完整的的大系统统。对于智能能建筑来来说，实实时数据据的集成成是最为为重要的的，也是是首先实实现的要要充分利利用先进进的产品品和技术术，实现现对建筑筑物消防防、安全全防范、电电梯控制制、灯光光控制、停停车等诸诸多子系系统实时时数据的的集成，并并完成各各子系统统之间的的联动控控制。（3）智智能化对对建筑物物的影响响由于我国国经济发发展的不不同，各各地区的的智能建建筑建设设速度及及水平也也有相应应的变化化。上海海作为我我国的现现代化大大城市，城城市智能能建筑的的建设发发展很快快，出现现了街区区智能建建筑群的的建设现现象。上上海同济济大学社社区信息息化与智智能
32、建筑筑研究中中心曾对对上海市市淮海中中路商业业街区建建筑群智智能化系系统深入入的调查查研究，对对该地区区智能化化系统工工程建设设的现状状作了分分析。上海市市淮海中中路地区区建筑智智能化系系统运行行管理情情况与分分析对入入住上海海市淮海海中路地地区智能能化大楼楼的500家公司司进行了了淮海海中路大大楼入住住公司情情况问卷卷表调调查，数数据与内内容综合合如下：公司入入住上海海市上海海市淮海海中路的的原因，见见表1。客客户对大大楼设施施的评价价。表2（2）智智能化系系统投资资与大楼楼经营效效益弱电投资资、智能能化水平平与出租租率之间间的关系系，见表表3。x 单位位建筑面面积的弱弱电系统统投资（元元/
33、m22）；yy 大大楼设备备所达到到的智能能化水平平（%）；z大楼楼出租率率（%）；由表33中的相相关关系系可见，单单位建筑筑面积弱弱电系统统投资越越大，其其智能化化水平越越高，则则其出租租率也越越高。弱电投资资、智能能化水平平与大楼楼租金之之间的关关系，见见表4x单单位建筑筑面积的的弱电系系统投资资（元/m2）；y大楼设设备所达达到的智智能化水水平（%）；zz大楼租租金（$/m2.月）各大楼的的租金虽虽然取决决于以下下诸多方方面：大大楼的设设计、建建造标准准；大楼楼建造的的年代；物业管管理的水水平；建建筑物所所处的地地段；大大楼的装装修标准准、风格格；物业业营销策策略，而而且大楼楼租金与与实
34、际成成交价之之间有差差异，但但是单位位建筑面面积弱电电系统的的投资、大大楼智能能化程度度，对大大楼租金金有着一一定程度度的影响响。3、楼宇宇自控系系统的数数字化（1）数数字化楼楼宇自控控系统的的概念最近几年年，未来来的楼宇宇被人们们认为将将会是充充满了各各种各样样的智能能设备。楼楼宇控制制网络中中的传感感器、执执行器、阀阀门等都都是智能能的。楼楼宇的基基础设施施能无缝缝隙的将将数据网网和控制制网连接接起来，形形成整体体的楼宇宇网络。整体的楼楼宇网络络将成为为未来楼楼宇控制制的典范范。整体体的楼宇宇网络概概念已不不再是一一个对将将来的期期望，今今天它正正在发生生中。提提供智能能设备、子子系统和和
35、系统的的厂家正正在如指指数般的的成长。这这种推动动力主要要来自于于业主们们，他们们对楼宇宇物业集集成度的的要求越越来越高高，这也也是合理理的。因因为在今今天，楼楼宇自控控子系统统如门禁禁、闭路路电视、电电梯、空空调暖通通、保安安和消防防中的智智能产品品都已问问世了。虽然这许许许多多多的智能能产品正正在导致致楼宇子子系统的的逐渐更更新，但但真正的的整体的的楼宇网网络系统统仍然少少见。生生产厂商商们一方方面表示示他们全全面向开开放性系系统靠拢拢，但另另一方面面又限制制互操作作性产品品的发展展，因为为他们必必须面对对一个标标准网络络通信协协议和真真正的开开放性结结构所带带来的市市场变化化。大公公司愿
36、意意维持现现状大多多是因为为利益上上的考虑虑。许多多大厂商商在他们们的底层层设备中中采用了了LonnWorrks技技术，是是因为发发现使用用LonnWorrks平平台这一一经济有有效的技技术可以以实现他他们的封封闭系统统中的设设备互通通信息。（2）楼楼宇自控控系统的的远程监监控基于因特特网的楼楼宇设备备远程监监控结构构可以基基于各种种操作系系统平台台。对于于市场上上的BAA系统，如如江森和和霍尼韦韦尔等产产品，其其系统内内置有专专用的数数据库，并并提供有有接口，可可以转化化为标准准的数据据库，通通过前面面提到的的方法，用用户可以以从远程程通过调调用数据据库来了了解整个个BA系系统的情情况。如如
37、果他想想获得BBA系统统的实时时状况和和实时控控制BAA系统，可可以直接接通过浏浏览的方方式监控控BA系系统。现代的楼楼宇自动动化系统统应基于于Intternnet来来实现信信息交互互、综合合与共享享，实现现统一的的人机界界面和跨跨平台的的数据库库访问，真真正做到到局域和和远程信信息的实实时监控控，数据据资源的的综合共共享，以以及全局局事件快快速的处处理和一一体化的的科学管管理。一一旦将传传统的BBAS系系统延伸伸到因特特网上，建建筑管理理人员即即便是在在千里之之外也可可以完成成他的职职责。可可以说因因特网与与智能建建筑是分分不开的的，通过过因特网网，不仅仅可以完完成监控控职责，而而且还有有很
38、多便便利，比比如楼宇宇设备厂厂家可以以通过因因特网持持续了解解自己设设备的运运转情况况，当设设备运行行在非正正常状态态时，厂厂家可以以立即采采取措施施避免事事故发生生，当然然可以减减少运行行管理费费用。可可以说，基基于因特特网的BBAS技技术代表表着楼宇宇自动化化的发展展方向。4、楼宇宇自控系系统被控控设备日日趋智能能化20011年，根根据BSSRIAA的估计计，中国国的商用用中央空空调市场场总价值值约在99亿美元元。而家家用空调调如果按按产量来来估算价价值（考考虑到价价格战的的因素），估估计在660770亿美美元之间间。两者者相加不不到800亿美元元。而当当年美国国开利公公司的全全球销售售额
39、就接接近900亿美元元。BA系统统用于集集中空调调系统的的初投资资一般为为50元元/m22左右，集集中空调调系统初初投资仍仍可节约约10%200%。空空调变风风量系统统与变水水量系统统的工作作机理都都是通过过变频器器减少空空调输送送系统的的能耗，变变频控制制作为BBA系统统控制的的一部分分或一个个执行机机构在BBA系统统设计中中的运用用越来越越广泛。BA系统统的价值值与意义义就在于于降低初初投资，节节约运行行费用和和人工成成本，更更好地实实现舒适适性控制制要求并并协调各各个系统统，BAA系统是是集中空空调系统统不可或或缺的组组成部分分。三、智能能建筑的的节能与与管理智能建筑筑特别是是BASS（
40、楼宇宇自动化化）与研研究高层层建筑节节能有着着极为密密切的关关系，检检测建筑筑物各项项能耗的的各类传传感器和和仪表是是BASS的组成成部分之之一，建建立能量量使用数数据库是是研究节节能的基基础，是是BASS核心软软件的组组成部分分，集散散控制系系统是完完成BAAS各子子系统控控制功能能的主要要手段，更更是实施施节能的的媒介。良良好的管管理可减减小高层层建筑能能耗100%，通通过优化化设备的的运行可可节能110%，而而这二者者都可由由BASS的软件件来实施施。智能建筑筑中BAAS的核核心是HHVACC（供热热、通风风、空气气调节）系系统，此此部分投投资比重重大，能能源消耗耗大，占占建筑总总能源消
41、消耗的550%以以上。因因此HVVAC系系统智能能化的程程度不仅仅是实现现环境控控制效果果也是取取得直接接经济效效益的关关键。智能建筑筑中实现现节电节节能，重重在HVVAC系系统节电电节能。国国外BAAS，系系统节能能率一般般可达330%左左右，也也正是业业主投资资建筑智智能化所所期待的的主要回回报内容容之一。然然而目前前国内在在智能建建筑中，真真正能做做到这一一点并不不多。其其主要原原因是市市场管理理和技术术管理方方面的问问题。技术管理理方面的的问题是是HVAAC自控控设计与与HVAAC系统统设计存存在着脱脱节现象象。在智智能建筑筑中，HHVACC及其自自控系统统的工程程实施的的步骤大大体上
42、是是建筑设设计院的的暖通空空调专业业人员进进行HVVAC设设计，并并提出HHVACC自控要要求，由由自控设设备厂商商进行控控制部分分的方案案设计和和施工设设计，并并安装调调试，然然后移交交给物业业管理部部门进行行运行管管理。这这几个环环节包括括了建筑筑设计院院、设备备安装、自自控厂商商和业主主等单位位。工程程实施本本应形成成密切配配合，一一环扣一一环的运运转；然然而，实实践表明明，目前前其中各各个重要要环节常常常脱节节，遗留留后患，给给BA系系统的正正常运行行和节能能效果带带来严重重的问题题。因此此，应针针对上述述问题采采取有力力措施加加以解决决，使节节能效果果真正实实现。智能建筑筑中还有有其
43、它系系统节电电节能，如如照明、电电梯等应应通过优优化设计计，采用用先进的的节电技技术，以以获得良良好的节节电节能能效果。照照明系统统能耗占占商业建建筑能耗耗的266%，照照明系统统的节能能设计可可以较大大比例地地减少高高层建筑筑的能耗耗。四、20003年年楼宇自自控系统统市场调调查数据据主要针对对国内外外楼宇自自控系统统品牌进进行了调调查。1、楼宇宇自控系系统的满满意度性性价比满满意度见表5/图1图12、销售售服务满满意度见表6/图2。图23、楼宇宇自控管管理软件件的满意意度见表7/图3。图34、常用用的控制制器/传传感器品品牌见表8/图4。图45、常用用的执行行器品牌牌见表9/图5。图56、
44、常用用的变风风量控制制系统品品牌见表100/图66表10图67、常用用控制系系统品牌牌常用的空空调控制制系统品品牌，见见表111/图77；表111图78、常用用的新风风机控制制系统品品牌见表122/图88；表12图89、常用用的变配配电控制制系统品品牌见表133/图99；表13图910、常常用的给给排水控控制系统统品牌表14/图100。表14图10目前，国国内有些些智能建建筑的BBA系统统运行情情况较为为良好。需需要指出出的是，我我国目前前事实上上已是建建筑智能能化系统统设备的的大市场场，但是是建筑智智能化系系统设备备的产业业基本在在国外，这这将在国国家安全全、工程程投资、技技术进步步、运行行
45、管理等等方面带带来一定定的影响响。因此此，提高高我国建建筑智能能化系统统设备的的产业化化是一件件非常重重要且有有意义的的事情。五、智能能大厦的的系统规规划几年来，我我们在承承接的智智能大厦厦系统的的过程中中，往往往会听到到业主说说：我要要建的智智能大厦厦五年（或或十年）内内先进，二二十年不不落后等等，我要要建一流流的智能能大厦等等等。究究竟在什什么方面面先进？什么方方面不落落后？就就全靠去去想象了了；另外外，在投投标过程程中，又又经常遇遇到这种种情况：往往一一些招标标书没有有把系统统目标要要求写清清楚，而而很粗的的具体地地给出了了控制的的点数，布布线点数数等等，又又感到这这些要求求和大楼楼的具
46、体体作用不不相符；有的招招标书又又非常粗粗，要靠靠投标单单位去发发挥，有有的标书书只是独独立地提提出几个个子系统统，如布布线、计计算机网网络、楼楼宇自控控、保安安、消防防等，没没有任何何关系，只只是一个个个子系系统的孤孤岛等等等，这样样招标往往往会受受投标商商的误导导和上级级主管领领导的干干予，就就不能真真正发挥挥招标的的作用，例例如南京京有座大大楼，弱弱电系统统投资两两千多万万元，其其中花了了一千多多万元设设计了一一个电视视监控报报警系统统（也不不是一级级风险单单位），其其它系统统只是一一个点缀缀，根本本就不是是一个智智能大厦厦系统，如如果业主主能很好好地进行行系统规规划和分分析，完完全可以
47、以设计成成一个具具有一定定规模智智能大厦厦系统，为为了避免免上述种种种现象象的发生生，在整整个智能能大厦系系统工程程的建设设过程中中，根据据客观需需求，为为了作好好一个个个智能大大厦系统统工程，系系统规划划就显得得非常必必要了。1、系统统规划在在系统工工程中所所处的位位置智能大厦厦是一项项系统工工程，而而且是一一个复杂杂的大系系统，因因此，它它的建设设就应该该遵循系系统工程程的基本本程序。钱钱学森同同志提出出：“系统工工程是组组织管理理系统的的规划、研研究、设设计、制制造、试试验和使使用的科科学方法法，是一一种对所所有系统统都具有有普遍意意义的科科学方法法”。根据据智能大大厦技术术目前发发展的状状况，我我们利用用系统工工程的方方法，用用图1表表示智能能大厦系系统工程程系统建建立的过过程。本本图概括括了智能能大厦系系统工程程建立的的五大步步骤，它它包括：系统规规划、系系统设计计、详细细设计和和产