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1、 第二部部分 项目目SWOOT分析析及核心心价值研研判 一、项目基基本情况况分析1、项目区区位项目位于江江宁大学学城核心心区，东东侧为大大学城景景观大道道龙眠大大道，南南侧为格格致路接接大学城城商业中中心，西西侧为行行知路接接绿色生生态公园园，西南南侧为江江宁体育育中心，方方山旅游游名胜区区与项目目毗邻，北北侧为凤凤水路接接一天然然水库。北侧学五路路 东侧侧龙眠大大道南侧格致路路 西西侧知行行路2、项目现现状项目总占地地4655.4母母，建设设用地229 77.1亩亩，配套套教育用用地200.4亩亩，代征征的景观观及绿化化用地1147.9亩，项项目容积积率1.2，总总建筑面面积约223.88万
2、平方方米（不不含地下下室），项项目分三三期开发发，建筑筑产品有有垒加、联联排住宅宅和8-12层层小高层层住宅。现现为一空空地。整整体地势势基本平平坦，其其地表被被杂草及及芦苇所所覆盖，现现场目前前正在平平整场地地，施工工人员为为后期挖挖土方做做准备。 从南侧侧看本地地块 从北北侧看本本地块3、项目交交通项目周边路路网畅通通，交通通便捷，东东侧为大大学城景景观大道轴龙眠眠大道，南南侧为格格致路，西西侧是知知行路，20009年底底通车的的宁杭高高速江宁宁科学园园立交出出入口距距本项目目2.55公里，220099年通车车的地铁铁一号线线南延线的城城东站距距本项目目2.55公里，规规划中的的地铁33号
3、线轻轻轨；已已经投入入运营的的公交“大同线线”（大学学城至同同曦名城城）、“大金线线”（大学学城至南南京火车车站）、“南广线”（广电学院至南京火车站）、“大月线”（大学城至21世纪假日花园后门）等公交线在项目边均设有站点。 项项目附近近公交站站台4、教育资资源 江宁大学城城核心中中央，周周边100所南京京高校（见见市场部部分第558页高高校分布布图）。5、社会资资源 江宁大大学城商商贸中心心，定位位为江宁宁大学城城商业中中心配套套，满足足未来周周边住户户的生活活； 江宁体体育中心心，省体体育训练练基地，举举办大型型体育赛赛事，未未来周边边住户体体育锻练练，丰富富周边住住户体育育文化生生活； 周
4、边110所高校，将将给本项项目带来来人文气气息和高高素质社社区形象象的提升升； 规划中中的地铁铁南延线线城东站站，三甲甲医院，图图书馆，四四星级宾宾馆等，完完备城市市功能； 二环路路穿越，天天印景观观大道与与苜蓿园园大街无无缝对接接。6、资源整整合区位环境境：大学学城，核核心中央央生活区区（ULLD） ；人文环境境：10所高高校聚集集，155万高素素质知识识人才群群落，浓浓郁的人人文环境境；景观环境境：毗邻邻方山旅旅游名胜胜地，天天然水库库，景观观大道，空空气怡人人，风光光无限； 配套环环境：（1）：体体育运动动：江宁宁体育中中心、省省体育训训练基地地；（2）、商商业服务务：江宁宁大学城城商贸
5、中中心、规规划中的的三甲医医院，四四星级宾宾馆等，（3）、文文化服务务：规划划中的图图书馆； （4）、交交通服务务：数十十条公交交线路； 规划划中的地地铁1号号线南延延线，规规划中的的3号线线轻轨终终点二、项目SSWOTT分析1、优势 (sttrenngthh) 项目地地处新兴兴的大学学城板块块，大学学城，核核心中央央生活区区（ULLD），未未来发展展潜力不不可小觑觑；10所高高校聚集集，155万高素素质知识识人才群群落，浓浓郁的人人文环境境不要替替代； 项目地地块方正正，易于于内部景景观布局局和建筑筑排布，最最大化合合理利用用土地；地块内内部不存存在拆迁迁，便于于工程进进度的顺顺利开展展；
6、周边方方山、秦秦淮河、天天然水库库、景观观大道等等优美的的自然环环境； 完备的的城市功功能（江江宁大学学城商贸贸中心、江江宁体育育中心、三三甲医院院、图书书馆、四四星级酒酒店） 规划中中的地铁南南延线（城城东站）220099年开通通，距新新街口330分钟钟车程； 低容积积率，叠叠加、联联排别墅墅级， 舒适、优优质人文文社区； 规划先先进，建建筑风格格独特，户户型配比比符合市市场主流流要求； 代征用用地为景景观及绿绿化用地地，三大大湖景提提升社区区内部环环境； 开发公公司上市市背景，实实力雄厚厚；2、劣势 (weeaknnesss) 江宁大大学城板板块概念念初步形形成，现现正处于于开发建建设阶段
7、段，板块块整体形形象及知知名度与与影响力力尚有待待提高； 目前项项目周边边生活配配套设施施尚不完完善，生生活配套套缺乏，居居住氛围围淡薄； 日常交交通出行行缺乏便便利性； 四周临临城市道道路，可可能会带带来一定定的噪音音、灰尘尘污染； 市政道道路从地地块穿过过，影响响景观资资源的利利用；3、机会点点 (ooppoortuunitty) 伴随着着地铁一一号南延延线099年通车车，标志志着江宁宁已融入入南京主主城，成成为消费费者置业业热土； 板块内内各项市市政设施施建设的的推进，也也可以提提高板块块的竞争争优势； 开发企企业大手手笔、高高起点规规划，着着力将本本项目建建成板块块内标杆杆性楼盘盘，有
8、利利于增强强项目品品质； 作为新新兴板块块，本项项目尚无无直接性性在售楼楼盘竞争争，利于于较短时时间内建建立“标杆”项目的的形象； 用地内内的城市市三大湖湖景公园园，提升升项目的的居住环环境； 开发商商扎根南南京，建建立品牌牌的信心心保障； 江宁商商贸中心心的同步步建设； 地块通通过整体体性规划划建设、高高品质的的有幼儿儿园教育育资源的的引进，可可以为地地块增加加独特的的卖点； 专业营营销机构构的引入入，垠坤坤代理机机构所拥拥有的资资源优势势也将为为项目带带来更大大的机会会点。4、威胁点点（thhreaat） 江宁各各板块间间的竞争争威胁。从从交通通通路上，竞竞争对手手拦截， 江宁大大学城板板
9、块作为为新兴板板块，以以教育、产产业发展展为重点点，但规规划利好好在短期期内难以以实现，板板块和项项目价值值的实现现将受影影响； 市政配配套设施施在短期期内难以以落实，在在一定程程度上阻阻碍了板板块与项项目价值值的快速速提升； 依据江江宁区长长远建设设规划，板板块内住住宅用地地规划较较多，潜潜在住宅宅上市量量巨大以以及后期期同质楼楼盘的竞竞争拦截截都将加加剧市场场竞争。三、对于本本项目营营销推广广的指导导虽然项目存存在一定定的劣势势和威胁胁点，但但总体看看来，优优势和机机会面更更大。在在项目的的营销推推广中，要要做到放放大优势势，规避避劣势，抓抓住机会会点，化化解威胁胁点，并并通过优优势与机机
10、会点的的放大和和强化，以以及高品品质产品品的开发发以及自自身配套套的完善善，使得得项目劣劣势和威威胁在开开发过程程中会转转化为优优势和机机会点。通通过各种种营销手手法的运运用将项项目的卖卖点转化化为消费费者的买买点，促促使项目目实现价价值最大大化。具具体来看看，在项项目营销销推广上上应注重重以下几几个环节节：1、发挥江江宁大学学城中央央生活区区（ULLD）规规划导向向本项目位于于江宁大大学城新新兴板块块，景观观资源丰丰富，板板块开发发具备规规模优势势，且做做到整体体规划在在前，市市政配套套先行。方方山优美美的景观观资源，带带来了清清新的空空气和优优雅的居居住环境境；从江江宁区规规划看，周周边还
11、将将建设文文化娱乐乐设施、医医疗保健健中心，将将进一步步提升本本项目的的品质；名校环环抱，形形成浓郁郁的文化化氛围。将将以上各各项综合合起来，可可以看出出本项目目是未来来理想的的居住场场所，因因此发挥挥板块规规划的导导向作用用，在本本项目入入市前期期将会规规避其在在地理位位置上的的劣势。2、放大人人文教育育资源优优势本项目地块块所处区区域拥有有丰厚优优质的人人文教育育资源，江江宁大学学城以及及规划中中成片的的教育用用地遍布布项目地地块周边边。而本本项目地地块范围围内，也也配有幼儿园园，创造造教育资资源高地地，则可可为项目目创造关关键性的的卖点。在在推广过过程中，本本项目要要有效利利用地块块自身
12、的的文化配配套和周周边丰富富的教育育资源，打打造一个个具备教教育资源源优势的的宜居社社区，将将有力地地突破本本板块市市场的局局限，全全面面向向南京市市区客群群，为项项目迅速速占领市市场提供供一个有有力的支支撑。3、确立配配套先行行思路江宁大学城城板块建建设处于于刚刚起起步阶段段，还不不为广大大消费者者认知，加加上各项项配套还还不够完完善，将将很难引引起购房房者的注注意。本本项目在在建设工工程中如如能先建建设部分分生活配配套，建建好景观观，通过过班车解解决出行行的问题题，定能能引起大大部分购购房者的的关注。配配套完善善，生活活居住环环境也随随着提高高，在一一定程度度上也能能迅速建建立板块块的良好
13、好形象。4、制定主主题鲜明明定位江宁大学城城板块位位置偏僻僻，目前前区域发发展不成成熟、配配套不完完善，这这为本项项目的销销售和推推广造成成了障碍碍，为规规避劣势势，在开开发和营营销过程程中，需需对项目目的形象象、市场场、功能能进行特特点鲜明明的定位位，并且且围绕项项目定位位进行有有节奏有有波次的的营销推推广，迅迅速抢占占市场地地位，树树立品质质与形象象。四、项目卖卖点体系系梳理1、核心卖卖点江宁大大学城，核核心中央央生活区区（ULLD）：项目周边110所高校集集聚，形形成南京京第二大大大学城城的规模模优势，115万高高素质知知识人才才群落，浓浓郁的人人文环境境，居住住环境得得天独厚厚，交通通
14、配套逐逐步完善善，必将将形成大大学中央央生活区区。 区位位人文教教育：文化氛围非非常浓厚厚，项目目内部，还还将配套套建设高高水准的的幼儿园园，将形形成一个个完整、优优质的教教育链条条和高水水准的教教育圈层层。 中央央湖景公公园：项目紧靠方方山风景景区，三三大湖景景公园，绿绿化景观观道路，大大面积城城市绿地地，沿湖湖景观绿绿化带，环环境优美美，远离离城市的的喧嚣与与污染，是是修生养养性的理理想场所所。2、基础卖卖点实用户户型：项目户型舒舒适而实实用，主主力户型型为600-1110平方方米的两两室两厅厅小户型型，小三三房两厅厅，布局局合理，舒舒适宜人人。突出品品质：项目建筑风风格具有有“江南水水乡
15、传统统韵味的的现代建建筑“，景观观风格超超现代自自然，传传递新中中式园林林文化，“以先入公园，后入家“的规划理念 ，视觉品质感较强。住宅以叠加、联排低容积度别墅级享受，部分限高8层及12层小高层公寓，生活品质更为突出。配套体体系：项目所在地地为江宁宁大学城城核心中中央生活活区（UULD）板板块，未未来市政政配套规规划齐全全。而项项目规划划中除住住宅外，还还有一个个中心会会所、一一个幼儿儿园、停停车场、22条商业业街以及及其他生生活机能能配套，自自成体系系，生活活配套水水平将得得到进一一步提升升。便利交交通：项目紧临大大学城景景观大道道龙眠大大道，交交通四通通八达。距距市中心心16公公里，随随着
16、整个个板块的的发展，未未来交通通线路的的开通，地地铁一号号线099年通车车，必然然使项目目的交通通条件得得到优化化。 湖景景公园景景观：项目景观除除毗临方方山旅游游度假区区，同时时依托天天然水库库、生态态公园的的稀缺资资源，同同时社区区内部亦亦规划“三大湖湖景“中心公公园，令令居家生生活更加加贴近自自然，也也为邻里里提供了了一个交交流的空空间，增增加了小小区住户户的归属属感。 商业业街：项目南北两两端设置置两条商商业街。在在为小区区业主提提供生活活便利的的同时，也也作为一一道富有有都市风风情和生生活情调调的社区区景观，提提升了小小区整体体的生活活质量。3、预期卖卖点地标楼楼盘：本项目开发发起点
17、高高，开发发企业将将通过自自身的专专业能力力和建筑筑品质，将将该项目目打造成成为江宁宁大学城城中央生生活区，新新的居住住时代与与居住领领域内的的地标性性楼盘。名校教教育：项目外部依依托的多多所名校校为项目目创造了了优质的的教育圈圈层与文文化氛围围，而项项目内部部的幼儿儿园在后后期运营营中，如如能引入入优质名名校或开开办双语语幼儿园园，将在在更大程程度上提提升教育育配套的的档次与与形象。社区配配套：本项目规划划中配建建的中心心会所、商商业街等等建成后后，作为为社区配配套将“自成体体系，完完善生活活”。板块建建设：随着江宁大大学城板板块的开开发建设设推进，项项目周边边教育机机构、大大型企业业的进驻
18、驻，市政政配套设设施的完完善，板板块整体体环境有有望得到到进一步步的改善善。5、其他卖卖点：投资价价值：本项目现在在的地理理位置与与周边环环境，都都还存在在进一步步改造的的远景规规划，特特别是“三大湖湖景“公园景景观带及及生态公公园及市市政配套套设施的的建设带带给项目目周边的的发展变变化，将将是难以以预计的的。加之之本项目目深入研研究市场场而确定定的舒适适实用型型户型、完完整优质质的生活活配套、高高品位的的环境景景观，都都将成为为项目投投资增值值的有力力保障。针对客客群：本项目的主主力客群群以地缘缘客群为为主，特特别是以以江宁大大学城各各高校教教师高知知人群、江江宁本地地大型企企业的中中层职员员及市区区追求生生活品质质高素质质人群，整整体客群群层次较较高。性能价价格比：本项目将体体现出相相对于项项目性能能的实惠惠价值。性性能价格格比优越越。95