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1、大连软件园项目可行性分析报告目 录1软件园园现状分分析51.1软软件园控制性性规划51.2软软件园现状状建设状况况61.3目目前入住住软件园区的公公司状况况101.4软软件园现状状问题分分析112大连软软件园区建设的经济环环境分析析132.1宏宏观经济济分析132.2中中国软件产业发发展特征征153软件园园建设的一般般规律203.1软软件园区的发展类型203.2国国际软件件园区发发展213.3国国内软件件园区的对比分析析223.4结结论234大连软软件园的市场需求分分析254.1软软件企业对对物业的需求求特征254.2大大连软件园研发发物业需求测算284.3大大连软件园的教育需求求特征304.
2、4大大连软件园信息服服务产业业的需求求趋势315大连软软件园的分区规规划分析析325.1研研究分区规规划的目目的325.2分分区规划划325.3总总人口规模345.4地地区性公共共服务设设施345.5结结论356大连软软件园的功能能及用地地容量分分析366.1可可计入软件园内部功功能平衡衡用地366.2功功能及容容量计算标准376.3软软件园内部功功能合理理平衡及及用地容容量397大连软软件园的总体功能能定位417.1大大连软件园的优势劣势和机遇遇挑战分析417.2功功能定位位框架427.3规规划原则427.4量量化指标标44附件一：微微软公司园区区47附件二：印印度海德德拉巴市市高新信信息技
3、术术园50附件三：北北京中关关村软件园52附件四：山山东齐鲁鲁软件园531 软件园现状状分析1.1 软件园控制制性规划划大连软件园园位于大大连市西南南部，地地跨甘井井子和沙沙河口两两区，规划控制制区总占地地7.118平方方公里，规划用地除涵盖大连软件园核心区2.98平方公里外，还包含或毗邻大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等多所高校，属于大连市的高教科研文化区。1.1.1 现有规划的的目的和和设计思路路目前控制性性规划的目目的是要要使园区区在高起起点、高高标准的基基础上，用用国际软软件业一流的的园区规规划标准准，从规规划设计计、建筑筑布局和和环境设计等方方面为国国际和国内软软件企业提供完
4、完善的科科研开发发、经营和人人才培训训的设施和环境。规划中以探探索山地地环境意义为为设计构构思起点点，将科研开发发区设计计成散布布在绿丛丛中的一一组组科研村落，在在大工路路、财税税路与五一路路之间的三角角地段安安排了集集办公、商商贸、娱乐、休休闲为一体体的公共共服务区区，并设计计步行景景观带塑造造环境景观， 在在园区南部部和西部部集中安安排居住住区。1.1.2 规划结构图中所示是是目前的的规划方案案，突出出体现了“四区一园”的建设设设想，将核心区分成了了产业区区、科研区区、商务区区、生活活区和山林林公园五个部分分分别规划划。1.1.3 规划景观系系统规划通过“一心三三带两轴轴线”形成完完善的景
5、景观系统。包括括：一心 中心心景观广场三带 北部部山谷形形成弧形形绿带，教育区结合高高压走廊形形成第二二条绿带带，沿学院路形形成第三三条绿带带两轴线沿大工工路、财财税路和和软件路十十字道路路结构形成成景观主轴1.1.4 规划分区建建设整个园区分分为二期建建设，一期期为软件园核心区，二期期开发其余余规划用地地，远期改造造山林绿绿地。1.2 软件园现状状建设状况况1.2.1 现状用地布布局图中显示目目前软件园核心区的现有建筑筑和土地地用途，其其中山林林绿化用地地占到总总用地的的64，居住住类物业占总建筑面面积的755%。现状用地状状况用地占地面积(ha)比例1科技用地7.45.1%大公司用地地4.
6、12.8%小型公司用用地3.32.3%2教育用地6.54.5%大学用地4.73.2%中小学用地地1.91.3%3居住用地22.215.2%商品房用地地8.15.5%早期商品房房用地6.64.5%拆迁还建住住宅用地地6.04.1%学生公寓用用地1.61.1%4道路用地8.96.1%5绿化用地(国有山林林)94.164.5%6工业用地3.82.6%7轻轨用地3.02.1%合计145.99100.00%1.2.2 现状建设规规模已建成部分分的总建筑规模为41.9万平平方米，主主要分为为三种功能的的建筑：科技、教育和居住，其中以居住建筑的总建成规模最大，占总规模的3/4，共31.5万平方米，科技和教育
7、规模各占15%和10%。现状建设规规模建设类型建筑面积(M2)比例1科技60,500014.4%大公司25,50006.1%小型公司35,00008.4%2教育43,500010.4%大学30,00007.2%中小学13,50003.2%3居住314,993575.2%商品房150,000035.8%早期商品房房78,711618.8%拆迁还建住住宅72,211817.2%学生公寓14,00003.3%合计418,9935100.00%1.2.3 现状建筑及及环境景观软件园核心心区全貌东软信息学学院软件园创业业园2号楼软件园全貌貌软件园核心心区的山林林绿地软件园公共共服务区区现状（未未拆迁）1
8、.3 目前入住软软件园区的公公司状况况大连软件园园自19999年年10月月奠基开开工以来，通过几次重重大的战战略性步步骤，已具具备相当规模, 建成成约10万万余平方方米的科科研开发发和教育培训物业，配套套的生活活区住宅也也已完成成两期开发，总建筑面面积24万万平方米米，销售势头良好好，并着手进行第三三期的规规划。截截止到220011年7月月，入住住园区的公公司已近近七十家家，20000年年软件销售额3.99亿元，软件出口口创汇达达6000万美元元。1.3.1 入住公司概概况一些知名的的软件公司司入住大大连软件园，为软件园的发展起到到了积极极的作用用，为诞诞生中国第一个软软件产业国国际化示示范城
9、市市奠定了了基础。东软股份在大连软软件园投资1亿元，成成立了东东软大连软件分分公司，并又兴建了7家中外合资公司，是园区的核心企业；亿达集团与东软股份还联合创办了东方信息技术学院，今年开始对外招生；中国网通在大连软件园设立分公司，既实现了其地域性的扩张目的，又为软件园提供了先进的通讯基础设施。以下是软件件园落户的666家公司司和教育机构资资料汇总。表 2.33.1 a入住公公司概况况员工数建筑面积年营业额平方米万元1. 园内内楼外企企业:a.合资企企业 (88家)904 19,8000 30,0000 b.其他企企业 (33家)26 ,2500 232 园内楼外企企业合计930 20,0550
10、30,2332 2 园内楼楼内企业:a.合资企企业 (66家)226 2,7744 3,0000 b.其他企企业 (330家)435 6,1711 5,9500 园内楼内企企业合计661 8,9455 8,9500 3.注册但但未入住住企业a.合资企企业 (44家)70 1,0544 0 员工数建筑面积年营业额平方米万元b.其他企企业 (116家)46 294 41 注册但未入入住企业业合计116 1,3488 41 总计1,7077 30,3443 39,2223 4. 教育育培训a.东软信信息技术术学院144230,00002,2400表 2.33.1b 入住住公司的的人均指指标面积/人营
11、业额/面面积人均营业额额平方米/人人万元/平方方米万元/人合资企业 (188家)19.71.427.5其他企业(48家家, 不含含IT学院)13.20.912.3软件企业平平均17.81.323.01.3.2 入住公司特特点通过对入园园企业的访谈和与直接销售、招招商人员员的交流流以及上上述数据的分分析，我我们发现现落户大连软件园的公司司有以下下特点：l 东软公司在在软件园起着举足轻重的地地位，它它占据了了目前园园区600的办办公面积，与东软软相关的公司司的销售额占三分分之二，因因此本园园区属于于典型的的核心企企业型园区；l 园区出口额额占园区总总销售额的133%，中中外合资资公司在在办公场地使
12、用用和销售产值方面面对园区区的贡献分别为788和884，其其中日资资企业占所有有外资企业的600%以上上，因此此本园区区属于外外向型园园区。l 园区的人均均软件销售额约233万元，高高于全国国13.005万元元的平均均水平，说明大多数的企业盈利能力较强，合资企业的人均销售额更是达27.5万元；l 园区内500人以下下的国内内中小公公司占企企业总数数的722，说说明大多多数企业仍处在创业的初初期，需需要多方方面的支支持，并并且有很很大的发发展空间。 1.4 软件园现状状问题分分析1.4.1 园区功能l 居住区与产产业科研区发发展不平平衡产业科研区区建成物物业供不应求，一一些希望望入园的企业找不到
13、到合适的的办公面积，而居居住区的建设进进度较快，随着入园企业数量的的增多和和企业档档次的提提高，会会出现配套住住宅不能能满足园区需求求的现象；l 配套公共服服务设施跟跟不上目前园区内内没有商商务配套设施，如如酒店、会所等，来园区出差人员的食宿需在园外解决，员工餐厅目前集中在1号楼，对其他楼座的人员就餐不很便利，信息学院的学生宿舍也暂时在拆迁还建住宅楼中解决，不利于学生的统一管理和专心学习。l 环境绿化不不成气候园区内已建建成的物物业面积近10万平平方米，但但除了在在信息学学院和创业业园1号楼有较大规模的集集中绿地外，其其他地区区，包括括广场、道路路沿线的绿化景观都还未成气候，影影响了园区的整整
14、体形象象。1.4.2 控制性规划划l 规划没有体体现软件园区的特特点目前规划将将产业区区与科研区单单独划分分，不符符和软件产业“产学研研”紧密联系的特特点，而而且从建设的实际操作作看，这这两类物物业类型在在建筑和和功能方方面没有截然然的差别别。l 用地布局没没有体现园区区的总体功能能定位目前的规划划中科研生产区面积只占全全区可用地地总面积的144%左右右，而居居住面积积占755%，没没有体现园园区以软件产业为为主导盈利方方向的定定位。l 建筑群缺乏乏整体形形象对园区的建建筑形象象和风格没有控制制性方案案，没有很好好地体现现软件产业的高高科技形形象，造造成各个个建筑之之间，特别是沿主主要街道道建
15、筑形形象、风风格的冲冲突，不不能相互互呼应，空间感的不不统一。1.4.3 可持续性发发展潜力力已建成的生生活区住宅物物业吸引了了大量人人口，但但商业配套面面积不够，对园区区的发展增加加了压力，而而且将山林地地带划为为科研区，没有为未来的开发提供供灵活扩展的空空间，又加加剧了用地地紧张的矛矛盾，因因此目前前的规划划不利于于园区的长久的可可持续性发展，需需要根据据未来的园区的建建设发展计划进进行调整。2 大连软件园园区建设的经济环环境分析析2.1 宏观经济分分析2.1.1 经济环境概概况大连市辖区区面积125574平平方公里里, 其其中市区区为24415平平方公里里, 坡坡地地形形占了相相当比例。
16、220000年大连连市的总人口5551.5万人人，GDDP总值值为11110.8亿元，人人均2002555元，高高出全国国人均GGDP的的两倍（图3.11.1.）。第三三产业的比比重比上上年有显显著增长，已占占到444%，超超过辽宁省省的平均均数4个百分点点，旅游游创汇收入入2.334亿美元，外外商投资资额133.399亿美元，高高新技术术产业区区的技工工贸收入达到1550亿元。图3.1.1. 大连与与全国人均GGDP的的比较年份19981999200020052010大连市人均均GDPP（元）170511183955202555332000581000全国人均GGDP（元元）62776499
17、7038101055145066中国加入WWTO以以后，经经济更加加开放，部部分产业业会受到到暂时的冲冲击，但多多数行业将面临更多的的市场机会。中国的信息息产业会会受到WWTO和和20008年奥奥运会的的双重驱动，得得到长足发展。作作为沿海开放城市市，东北三省省对外经济的窗窗口，大大连将会会面对国内内、国际更大大的机遇遇、市场场、和挑挑战，尤其其是带来来对日本本、韩国国出口和和经济合作作的更多多机会。2.1.2 基础经济行行业分析基础经济行行业是通过计计算某一一地区特定行行业的就业人口或或产值占当地总就业人口的的或GDDP总值值的比率率与全国的水平平相比较较，如果果比例高高于全国国水平，说说明
18、该行业的发展除了了服务于地区经经济的需需求，还还可以输出该地区以外，创创造更多多的经济济效益，该该行业即可称为为该地区的基础经经济行业。表3.1.22中的数据分析析可以看看出，大大连市的软件产业产产值在国民经济中的的比重高高于全国国平均水水平的两两倍多，说说明软件行业已经成为大连市的基基础经济济行业，并且具备很强的的发展潜力力。表3.1.2 大大连市软件产值与与其他城城市的比比较2000年年（亿元）全国大连山东广东北京四川GDP总值值8940441110.88542.49506.042460.54010.3软件业产值值2309.12080192.5511.655比例0.26%0.82%0.23
19、%0.84%7.82%0.29%2.2 中国软件产产业发展展特征2.2.1 国内软件产产业发展展速度高高于全球球软件市场的增长速度过去的5年年中，全全国软件产业的年年增长率为28，占GGDP的的比例从从19995年的的0.11%上升升到了220000年的00.266%，软软件产业对对国民经济的重重要地位位越来越明显。表 3.22.1.b 中中国软件产业销销售趋势1996199719981999200020012005（预计）全国软件销销售额（亿元）921121391762353151200年增长率35%22%24%27%34%34%37%全球软件销销售市场过过去5年年的增长长率在110左左右，
20、中中国软件产业的增增长速度高高出于全全球软件产业的11.8倍倍。表 3.22.1.b 全全球软件销售市场趋趋势年份199619971998199920002005软件销售额额（亿美元）110112121333146716142599增长率10.088%9.98%10.055%10.022%10.011%2.2.2 在全球市场场所占份额额少经过近十年年的发展，中中国的软件行业已初具具规模，截截止到220000年底，全全国软件销售产值已达到2335亿元，从事软件开发和销售的企企业约50000家家，从业业人员超过18万万人。然然而，中中国的软件销售额只占到到了全球球软件产业的22，与与软件业发达达的
21、国家比较，仍存存在很大大差距，详见下表。表3.2.2 中中国与主要要软件业发达达国家的的比较国别美国爱尔兰日本中国韩国印度其他总计1999年年产值（亿美元）611846028505657814672.2.3 软件“航母母”已经出现1994年年以后中中国软件产业有了了快速发发展，中中国已经出现了大型型的、有有竞争优优势软件件公司，如如东软、托托普、亿亿阳、用用友、科科利华、金山山等。220000年，东东软股份的销售收入入超过了100亿元，年年产值超过亿元的的企业有300余家。这些软件“航母”不仅带动了全国的软件产业发展，而且与国际软件公司在中国和东北亚市场上展开了竞争。2.2.4 多数软件企企业
22、规模小小另一方面，中中国有50000家家软件企业，大多多数公司仍仍处于小作作坊式的的规模，全全国平均一一个软件企企业的员工数只有336人。今今后，软软件企业会会向专门化和和规模化两个个方向发展，一一是企业业规模不不变，甚至至拆分成成更小的的企业，产品更加加精深和和专业化，成成为大公司司的外包包合作者者。二是是一些小小企业规规模不断扩扩张，兼兼并软件产业价值链上规模类似或优势势互补的公司司，走规规模经营道路路。2.2.5 软件产品的的区域性服服务“打包式”软件将逐步向向“服务式”软件转变，企企业从单单纯出售售软件产品的赢利模式式变为包括括后期的的培训、维护和开发服务的整体体解决方案的的经营模式式
23、，而且且更多的的客户求购为其量量身定做做的产品，因因而软件公司司的研发发中心和和技术支持服服务应尽尽可能地地在当地实现，这使得大大软件公司司会在国内区区域性的的中心城城市设立分公公司或基基地。同同时，软件开发阶阶段的相相对独立性性，为母公司司与子公司司或兄弟弟公司在在不同地地点协同完成成一个大型软件产品提供供了可能能。2.2.6 软件的“产产学研” 一体体化软件行业是是一个知识密集型型的产业业，发展变化快，产产品的更更新频繁，因因此，要要求软件开发人员不断更新技技术和知识，紧跟国际发发展趋势，才才能使公公司的产产品不断推陈出新，立立于不败败之地。为为此，大大型软件公司司纷纷将将软件基基地设在了
24、国内内软件技技术人才比比较集中的的地区。信息息技术学学院成为软软件科研和开发的骨骨干力量量，为软软件企业输输送技术和培养专专门的IIT人才才，从而在开发发、科研、人才才培养之间形成一一个循环合作体体系。为为软件企企业服务的公司司，如通通讯公司和和教育科研机构，与软件企企业组成一一体化的的产业链链, 由由骨干企企业带领领整个软件行行业的发展。2.2.7 软件的人才才供不应应求目前我国从从事软件产业的人人员近500万人，但但在数量和素素质方面都都不能够够满足软件产业快速速发展的需需要，预预计每年年的缺口口在200万左右右。对比以下下各国软软件工程程师与全国人口的的比例，我我国处于较低水平平。国别美
25、国印度日本以色列中国软件工程师师数量（万万名）10025330.1310人口总数（亿人）2.689.461.250.0612.366每100万万人中软软件工程程师的数量（名名）37.32.626.42.20.8一方面，缺缺少大量量熟练掌握基基础软件知知识和技能能的“软件工人人”，另一一方面高高层次的总体设计和系系统分析人人员又流失失到国外，而而兼备技术背景和和营销才能能的人才才更是奇奇缺。按按照一般般企业的“二八定定律”，软件产业中技技术人员的结构应应是70%以上的的人员从从事软件开发工作作，8% 从事软件科学研研究，其其余从事行政政和支持持工作。因因此加快快软件技术人才的的培养是中国软软件行
26、业的当务之急急。2.2.8 国际化合作作国际化的合合作既包括了了国外软件的本本地化过过程，又又包括了了利用我我国优质质而廉价价的软件技术人才，争争取国际软软件加工工外包市市场份额额的努力力。软件产业的国际化趋势，会带来来设立机机构的国际化和和管理模模式的国国际化。像像微软这这样的国际性公公司在中中国设立的的研究院和和开发机构，以开放式的的创新研究，探探讨发展的的可行途途径，通过人才的的培养，汲取取多元化化的资源。技技术的全球球化浪潮潮并不会导致产品单一化，恰恰恰相反反，基于于同一核核心技术术的不同同产品，将跨越地地域和文文化，需需求更广广泛的发发展和合合作空间间。2.2.9 小公司依赖赖大公司
27、司的发展企业的管理理模式也也在经受着技技术全球化化的冲击击，矩阵状状发展使使整个运运作容易易形成“切块状”的专业化合合作。有有了研究开发的支支持和专专业化合合作的趋趋势，软件企业会会轻装上上阵，在强强调自己的的核心技技术的同时，尽可能地地把非盈盈利核心心的业务务外包出出去，让让这些业务成为其它企业的盈利利焦点。于于是，软软件的“行航母”的周围会会聚集着着一批小小型的专专业化软件公司司，谋求相互互依赖的发展关系。2.2.10 国内的软件件基地具具有集聚聚集聚效应2000年年的全国国出口总值值1.88亿美元，其其中来自软件基地地的出口口份额占到到全国的800以上上，自主主软件版权产产值也占占到全国
28、国的800，大大型软件公司司在软件园区成为核心，具具有明显显的集聚集聚效应。2.2.11 未来发展有有良好前前景预计“十五五”期间，软件和信信息服务务产业是是我国大力发展的产业业，加入入WTOO和举办办20008年奥奥运会是是两个重要要的驱动动因素，加加上国内内企业将加大大对信息管管理的投投入，会会对软件件产生巨大大的需求求。根据据信息产产业部规划，到到20005年，信信息产业业占国民经济的比比重将上升到到5左右右，软件市场约约为17750亿元，国产产软件将达到660-770%，这个增长幅度不仅为中国的软件企业带来了发展良机，也为各软件园的发展提供了难得的机遇。3 软件园建设设的一般般规律3.
29、1 软件园区的的发展类型软件园区的的发展依赖于软件企业的发展，特特别是国内大型型软件公司司和国际际著名软件公司司在华机构的发展。国内内多数软件园属于“园中园”或“毗邻园”，同时以某个大型软件公司司为园区区发展的的核心，如如成都、西西安、长长沙、大大连等，呈呈完全独独立状的软件园尚未出出现，也没有形成成国外那样的软件城。软件园已经经成为国内内软件企企业的主要要基地，是是软件业的产业积积聚圈。220000年全国国软件园区实实现的收收入为1911.9亿亿元，出出口和自自主软件的产值值来自软件园区的份额均占占80%以上，大大多数软软件园以大型型骨干软软件企业为为依托，人人才相对对集中，并并且有科科研、
30、院校校和应用单位的支支持。3.1.1 类型一：软软件园区依托托大城市市（“园中园”）这类园区通通常设立在中中心市内内，曾经以某个大型企企业或研究院为基础，其特特点包括括：l 方便的交通通l 容易获得高高智力人人才l 良好的城市市服务功能和和通讯手段l 城市经济的的发展促进园园区的发展l 国内企业数数量聚集集，为软软件企业提供了了客户基础l 土地价格较较高，发展空间受到限限制3.1.2 类型二：向向郊区发发展（毗毗邻“园”和独立“园”）这类园区设设立在中中心城市市的边缘缘开发区区或郊区，鉴于受到到配套设设施的限限制，国国内大多多数软件园选在城城市边缘缘，其特特点包括括：l 廉价的土地地资源l 更
31、大的发展展空间l 获得当地政政府更大大的政策策支持，带动当地经济发展l 通讯技术的的发展使得得光纤网网络的铺设规规模扩大l 优美的景观观和生态环环境l 解决了大城城市固有有的问题题， 如如环境、人人口和空空间拥挤挤l 但是，需要要投资一些独立的基基础设施和和商业居住配配套3.2 国际软件园园区发展展3.2.1 美国微软件件园区最早的软件件园区产产生于软件行业十分发达达的美国。美国在技术上处于世界界领先的地地位，对对国际软软件行业起着引引导作用，垄垄断着全全球超过过80的计算机系系统软件和和网络应应用软件，拥有世界界三分之之一的顶顶尖软件人才才，19999年年的软件销售达到6111亿美元，占占全
32、球市市场的422，其其中微软软公司的的销售额就超过3000亿美元。微微软公司的的园区位于于西雅图图附近的的雷特蒙蒙德和伊伊沙奎（详情请见附件一），是微软公司重要的生产基地，它的人均占地面积和人均建筑面积如下：人均占地面面积（m2 /人）人均办公面面积（m2 /人）Redmoond Cammpuss 微软雷特蒙蒙德园区区61.520.5Issaqquahh Caampuus微软伊沙奎奎园区50.622.8平均值5621其中伊沙奎奎高地与与大连软件园在开发方面面有许多相似似之处：l 由一个开发发商获得土地地开发权权，以高高科技产产业为服服务对象，实现现园区开开发的商商业价值；l 园区是一个个集办公
33、科研、居住住、自然然环境和服服务配套为一体的的自给式园区；l 以一个大型型软件公司司作为园园区发展展的核心心企业，吸引引其他相相关企业和中小小型公司司；l 区位条件相相似，都都是邻近城区，交通通便利的的地区。3.2.2 印度软件园园印度是发展展中国家中软件产业发发展最快快的国家。从八十年年代起，印印度政府府对软件产业的发展就给予了特特别的重视，依托托大量的的IT技技术人才及及英语的优势和一一套优惠的软件出口口政策及及保障体体系，119999年印度度的软件销售收入入达到566亿美元，占占国民经济收入入的1，其中中出口达达到了339亿美元，软软件从业人员已达32万万人，并并在新德德里、马马德拉斯斯
34、、海德德拉巴（详情请见附件二）等地建立了软件出口基地。与大连软件园相似，海德拉巴也设立了信息技术学院等多所大学，每年可以输出13000名IT人才，并与国际软件公司和著名的商学院合作，提供短期培训课程。3.3 国内软件园园区的对比分析析国内第一个个软件园是科技技部于119955年批准准的东大软件园。经过几年年的发展，到到20000年底底，全国国的软件园已达30余个。20001年7月，吴邦国总理向向北京、上上海、大大连等十个软软件园授予了了“国家软件产业基地地”的称号，并希望在在这些已具具备一定规模和实力园区的带动下，促促进全国软件业的发展。其其中北京京的中关关村软件园和济南的齐鲁鲁软件园对大连软
35、件园最具有有借鉴作用。（详情请见附件三和附件四）十大软件园园区位图地点占地面积（公顷）建设规模（万平方米米）2000年年产值（亿元）2005年年计划产产值（亿元）北京14249193280成都63.8大连300西安6660200广州32056130长沙25232200南京2.48200上海1512杭州528济南6501209.2园区名称人数人均占地面面积（平方米）人均建筑面面积（平方米）南昌金庐软软件园500013485沈阳东大软软件园1000667127成都西部软软件园1800388166齐鲁软件园园1000400142创智软件园园30033366上述十大基基地的特特点是：l 除大连外均均设
36、在直辖市和省省会城市，同同时是地区经经济的中中心。l 十大园区集集中在东东部沿海海经济发发达地区l 园区建筑规规模差距距较大，但但赢利能力力与规模并不成比比例l 与其他园区区相比，大大连的人均均占地面面积和建筑筑面积的数值低于于表中所所列的园园区，说明园区开开发的成成熟程度度较高；3.4 结论 根据上上表列出出的数据比较可以发现现，各个软软件园区都十十分重视视软件行行业对环环境要求求，规划划中的绿地面积比例均均超过50%，微软软园的比比例更是是高达63%； 除了中中关村园区外，其其余几个个园区都都将产业业区和居居住区合并起来通盘规划划可以得出软软件园区建设的一般般主要指指标：l 发展处于成成熟
37、阶段的园区区人均占占地面积积应在550平方方米到770平方米米之间；l 人均占用科科研开发发的物业建筑面面积为200平方米米到300平方米米之间；l 容积率在00.355到0.45之之间；l 配套居住区区的面积一般在在35%到45%左右,不超过50%l 绿化率一般般大于550%,l 公共管理服服务区的面面积不低于于10%到15%;4 大连软件园园的市场需求分分析4.1 软件企业业对物业的需求求特征4.1.1 一般特征l 软件行业是是高强度度的脑力劳动，开发人员偏好有有新鲜的空气和优美的环境地点点；l 要求高品质质的建筑筑，人性性化的管管理和服服务，能够满满足灵活的设计计和布局局的需要要；l 设
38、施完备而而有效，具具有先进进的光纤网网络通讯、不间断断电源、公公共数据中心心、空调调系统；l 不间断的配配套服务务，提供供舒适的的生活、休休闲、娱乐设设施；l 大型企业趋趋于自建建基地或或整幢购购买，具具有一定定的投资资性质行为，希望望物业能够满足长期发展需求求，并具有升升值潜力；l 软件企业规规模不同同，要求求物业提供从小单元到整整栋楼的建建筑面积积。4.1.2 国内典型客客户的需求求特征随着客户服服务和技术支持的的当地化需需求，国国内大型型软件企业纷纷纷向其其他城市市进军。东软股份在沈阳、大连、青岛建立立了基地地；托普普公司在在扩大成都都软件基地地的基础础上，已已经在上海海、海口口、北京京
39、、辽宁等地地建立了了软件基地地，进一步加加强自身身的信息息化建设设。亿阳公司司也将北京中中关村作为研研发的一一个重要基基地。这这些软件公司司在选择择外省市市软件基地地时，有着着不同的的准则。4.1.2.1 东软股份19961997199819992000主营业务收收入（万万元） 10,4900 25,8866 52,4722 73,4766 1100,9000 净利润（万万元） 33,2667 66,0332 99,3669 12,5622 116,2289 收入增长率率120%147%103%40%51%利润增长率率215%85%55%34%30%东软股份是是国内最大大的软件公司司，2000
40、0年年销售额达到111亿元，利利润为1660000万元。东软股份在全国建立了6个园区性的研发中心，其中包括沈阳和大连软件园。1999年年起，东东软公司司进驻大连软件园，现在是软件园的核心心企业，其相相关公司的的营业额额占园区的880。人才是东软软选择研研发基地地的重点点，为了适应软软件产业的发展和满足东软整体体解决方案的的经营策略略，东软软与亿达达集团联合创立了东软软信息学院，今今年已经经招生近近20000名。同同时，东软股份正在筹划划建立更更大规模的信信息教育基地地，地点点仍然是是在大连连软件园，两年后的的学生规模将超过1万名名，成为为东软公公司向自自身、客客户和社会输输送ITT人才的的重要
41、来来源。4.1.2.2 托普软件托普软件公公司20000年年销售额达到55亿元，利利润为87700万万元。在在成都西西部软件园获得了了一块10万万平方米米土地的的50年年使用权权，建立立了自己己的软件研发基地地。随着产品市场扩扩张和进一步加加强自身身的信息息化建设设，公司司加大了了投资项项目的力力度，实实现产品品服务的本地地化的技技术支持。在在海口建建立了托托普南方方公司后后，公司司在西北北地区和东北地区的基地地建设正在实施，目目前在西西北的咸咸阳、 东北的鞍鞍山和沈沈阳正在建建设开发发基地和和客户服务中心。在采访托普普公司时时，我们发发现，与别的软件公司司不同，托托普公司司在选择择外省市市研
42、发基地地时，首先先是避开开中心城城市，避避开竞争争，选择小城城市，这这反映了了土地价价格和当当地政府府的重视视是托普普公司选选址考虑的重点点，二是是自己建建物业；人才才因素则则屈居第第三。托托普公司司选择咸阳和鞍山山为区域性性研发中心心符合前前面两个个条件，人人才的流流动则通过靠近大大城市沈沈阳和西安安进行弥补。4.1.2.3 用友股份用友股份份公司生生产财务务软件，在在北京上上地建立立了产业业基地，220000年的销销售额为2.1亿元，利利润为41100万万元。公公司正在在实施业务拓展展计划，在在全国建立销售中心心和研发发基地。在在大连，用友友公司已已经建立了了一个销销售机构。根据与用友友公司董董事会办办公室主主任章先先生访谈谈，用友友公司暂暂时不会考虑在大连设设点，大大连尚不是是IT人人才聚集集的城市市。用友友公司在在外地选选择产业业基地的的标准有三三条：人才才优势、地地理优势势和政策策优势。下下一个是目标西安或或成都，主主要的考考虑因素是是这两个个城市拥有众多大学，技术人才储备备仅次于于北京和和上海，况且是西部开发的两个桥头堡。4.1.2.4 亿阳软件股股份公司亿阳软件件公司在在北京的的中关村建立立了一个个研发基基地，去去年在大大连高新技技术开发发区建设了一个100000平平方