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1、济南市商业业项目市市场调研研报告二四年年四月十十五日前 言言本次对济南南市商业业发展现现状及发发展趋势势进行调调研，主主要从济济南市社社会经济济发展状状况、济济南市商商业市场场现状、项项目周边边市场现现状、项项目同类类物业概概况、济济南市商商业租售售价格水水平，同同时重点点了解泉泉城路商商圈发展展趋势及及租售价价格水平平，并进进行了全全面的实实地调查查。一、调研目目的全面深入调调研，以以获知同同类物业业发展状状况、项项目地块块的环境境特征，并并以此为为基础，结结合目前前济南商商业地产产发展状状况，从从而商业业项目进进行准确确市场定定位提供供强有力力的市场场支持。二、调研时时间2004年年3月1
2、12日4月2日三、信息来来源主要来自于于济南市市统计局局、泉城城路管理理委员会会等政府府部门及及政府网网站；济济南市多多个大型型商场及及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。四、调研区区域济南市市中中区、历历下区、槐槐荫区、历历城区、天天桥区。五、调研对对象同类可比性性商业物物业、项项目周边边环境、政政府部门门、房地地产开发发商、房房地产代代理公司司及相关关媒体，并并寻访了了部分目目标投资资者及终终端消费费客户。六、调研内内容1、济南房房地产宏宏观环境境、商业业地产发发展状况况和趋势势2、区域市市场状况况及竞争争市场3、济南市市主要商商圈租售售价格水水
3、平及人人流、车车流情况况七、信息整整理将得到的原原始信息息进行分分析、归归纳、总总结，并并做进一一步提炼炼，在此此基础上上进行项项目总体体功能定定位及市市场定位位的研究究。注：本报告告所述商商业物业业及相关关数据、分分析文字字，若无无特别说说明，均均指所述述地段地地面一层层商业物物业。前言2第一部分宏宏观环境境研究66一、济南市市20003年经经济总量量分析66二、济南市市产业结结构对比比分析99三、20003年商商品房销销售情况况10四、20004年经经济发展展展望111第二部分济济南市市市区商业业调研113一、济南市市商业物物业综述述13二、各类商商业物业业主要特特征244第三部分济济南市
4、主主要商业业物业调调查277第四部分济济南市商商业物业业租售价价格299一、泉城路路周边商商业物业业租售价价格299二、经四路路沿线商商业物业业租售价价格300三、文化西西路商业业街租售售价格331四、花园路路、东关关大街沿沿线商业业物业租租售价格格32第五部分济济南市主主要商圈圈人流、车车流调查查35一、经四路路路段335二、经二路路路段335三、泉城广广场周边边及花园园路路段段36附表37附表1 二三年年房地产产买卖情情况表(含住宅宅、非住住宅)37附表2 住房房买卖分分类情况表388附表3 泉城城路沿线线商业物物业租售售价格一一览表339附表4 经经四路商商业街租租金价格格一览表表40附
5、表5 永兴兴人防地地下商城城租金价价格一览览表411附表6 文化化西路商商业街租租金价格格一览表表42附表7 花园园路沿线线商业物物业价格格一览表表43附表8 老东东门商圈圈周边商商业物业业价格一一览表444附表9 银银座商城城45附表10 银座购购物广场场46附表11 万达沃沃尔玛商商业广场场47附表12 贵贵和购物物中心448附表13 贵和商商厦500附表14 人人民商场场51附表15 洪洪楼大润润发超市市52附表16 济南华华联商厦厦53附表17 嘉华购购物广场场54表18 经四路路路段人人流、车车流统计计55表19 经二路路部分路路段人流流、车流流统计556表20 泉城广广场周边边主要
6、路路段及花花园路人人流量、车车流量统统计588附表21 泉城路路业态分分布情况况表600附图商铺调调查价格格铺位（部部分）661第一部分 宏宏观环境境研究一、济南市市20003年经经济总量量分析济南市完成成国内生生产总值值13667.88亿元，比比上年增增长144.5%，提高高1.33个百分分点，为为19997年以以来7年年间增速速最高的的年份，人人均国内内生产总总值2336322元，增增长133.2%。其中中，第一一产业增增加值1105.0亿元元，增长长5.00%；第第二产业业5999.6亿亿元，增增长188.0%;第三三产业6663.2亿元元，增长长13.0%。济南城市市市区人口口规划将将
7、逐步达达到4000万人人，GDDP近几几年年递递增122.9%，到220077年全市市将实现现国内生生产总值值21000亿元元；另外外，20003年年全社会会固定资资产投资资、社会会商品零零售总额额双双超超过5000亿元元，分别别达到5504.9亿元元、5333.22亿元。（一）工业业生产和和效益快快速增长长全市第二产产业增加加值5999.66亿元，增增长188.0%，比上上年提高高3.22个百分分点，拉拉动经济济增长88.5个个百分点点，其中中：工业业增长221.88%，拉拉动经济济增长77.9个个百分点点，成为为推动全全市经济济增长的的主要动动力。2003年年，全市市规模以以上工业业企业完
8、完成增加加值4226.66亿元，同同比增长长22.4%，增增幅水平平达到了了19993年以以来的最最高水平平；销售售收入突突破千亿亿大关，达达到12223.1亿元元，增长长33.3%，超超过到220077年达到到25000亿元元，年均均增长222%的的速度，高高出上年年10.2个百百分点；利税首首次超过过百亿，达达到1333.55亿元，增增长422.4%。在2281种种主要工工业产品品中，产产量同比比增长的的1988种，占占70.5%。其其中，小小型电子子计算机机（服务务器）增增幅达992%，背背投彩色色电视机机增幅达达42.5%。（二）农业业和农村村经济稳稳步发展展全年农林牧牧渔业总总产值1
9、180.3亿元元。种植植业占559.44%（蔬蔬菜占332.44%），牧牧业占333.88%，林林业占55.7%，渔业业占1.1%。蔬蔬菜、畜畜牧产值值比重达达到全部部农林牧牧渔业总总产值的的66.2%，成成为农业业经济的的支柱产产业。从产量及增增长速度度上看，粮粮食总产产量2220.66万吨，比比上年增增长166.2%；蔬菜菜总产量量6688.7万万吨，增增长5.5%；肉类产产量366.9万万吨，增增长4.5%。农农业产业业化步伐伐加快，全全市年销销售收入入5000万元以以上农业业龙头企企业发展展到1009家，其其中超亿亿元企业业12家家。（三）经济济增长的的“三大亮亮点”呈现快快速发展展高
10、新技术产产业不断断壮大。高高新产业业产值占占全市规规模以上上工业的的比重达达到266%，比比上年提提高2个个百分点点，达到到3433亿元，同同比增长长31.8%，高高于全市市平均增增幅133.8个个百分点点。个体私营经经济实现现消费品品零售额额3022.7亿亿元，增增长199.4%，占社社会消费费品零售售总额的的比重为为56.8%。对外贸易继继续扩大大，全年年完成外外贸进出出口总额额20.2亿美美元，比比上年增增长355%。其其中进口口额111.8亿亿美元，增增长488%；出出口额88.4亿亿美元，增增长200.2%。（四）固定定资产投投资快速速增长全年完成全全社会固固定资产产投资5504.9
11、亿元元，增长长24.8%。其其中：基基本建设设完成投投资1880.11亿元，比比上年同同期增长长31.0%；房地产产开发完完成投资资89.8亿元元，增长长17.4%。在在完成投投资中，住住宅投资资74.1亿元元，增长长15.4%，占占据主体体地位，达达82.5%；办公楼楼投资55.4亿亿元，下下降111.5%；商业业营业用用房投资资6.55亿元，增增长2225%。（五）商贸贸流通、现现代服务务业繁荣荣活跃商业新型业业态不断断涌现，传传统商贸贸的档次次水平明明显提高高，社区区服务、旅旅游、教教育培训训、物业业管理、中中介咨询询等新兴兴服务业业发展进进一步加加快。全全年实现现社会消消费品零零售总额
12、额5333.2亿亿元，增增长155.6%。其中中：批发发零售贸贸易零售售额4333.22亿元，增增长155.7%；餐饮饮业零售售额744.4亿亿元，增增长155.4%。现代服务业业实现增增加值1198.5亿元元，比上上年增长长15%。旅游游业受“非典”影响，全全年共接接待国内内外旅游游人数9954.7万人人次，下下降6.6%，旅旅游总收收入722亿元，下下降8.5%。（六）财政政金融保保持平稳稳发展实现地域财财政收入入2644.2亿亿元，增增长122.6%，其中中地方财财政一般般预算收收入766.1亿亿元，增增长199.6%。全市市金融机机构年末末人民币币各项存存款余额额24449.55亿元，
13、比比年初增增长211.433%；人人民币各各项贷款款余额224755.1亿亿元，比比年初增增长188.266%。结论：各项项总体经经济指标标显示，济济南市社社会经济济仍处于于一个高高速发展展的时期期。工业业产销两两旺，农农林牧渔渔丰收，农农业产业业化进程程加快。物物质的极极大丰富富带来了了流通业业的飞速速发展，社社会商品品零售总总额首次次突破5500亿亿元，达达到5333.22亿元。其其中，个个体私营营经济成成为社会会经济发发展的中中坚力量量，比重重达到556.88%，发发展速度度高于整整个社会会商品零零售业的的发展速速度。个个体私营营业主的的经济角角色越来来越重要要。以旅游业为为主的现现代服
14、务务业发展展迅速，正正常年份份旅游人人次逾千千万，消消费总量量达788亿元。社会经济的的快速发发展带来来商业地地产的投投资开发发力度加加大。商商业用房房投资在在整个固固定资产产投资中中速度最最快，增增长速度度达2225%。短短时间内内各种商商业地产产项目的的纷纷上上马，必必然带来来后期招招商、销销售的激激烈竞争争，地段段、商业业价值、业业态规划划、建筑筑规划等等要素将将成为竞竞争比拼拼的有力力武器。二、济南市市产业结结构对比比分析三次产业结结构由220022年一、二二、三产产业结构构比为88.2：42.4：449.44，发展展到7.7：443.88：488.5，第第二产业业、第三三产业成成为全
15、市市经济发发展的两两大支柱柱。表1 济南市市20002、220033年各产产业产值值对比分分析年份第一产业（亿亿元）第二产业（亿亿元）第三产业（亿亿元）2002年年98.7501.66599.772003年年105.00599.66663.22增长率5%18%13%结论：从220022、20003年年三次产产业结构构比重来来看，第第三产业业比重均均是最大大，达448%以以上，增增长速度度13%，第三三产业的的发展空空间巨大大。三、20003年商商品房销销售情况况2003年年全市房房地产交交易频繁繁，一、二二级市场场交投两两旺。119月月，房地地产转让让178871件件，比上上年同期期增长444
16、.88%，其其中，房房地产买买卖1445622件；转转让面积积2444.244万，增增长377.1%；转让让金额338.333亿元元，增长长29.0%。房房地产抵抵押62272件件，比上上年同期期增长1118.1%；抵押面面积1663.555万，增长长1.22%；抵抵押金额额51.58亿亿元，下下降288.422%。（详详见附表表1）自20022年三季季度以来来，全市市商品住住房与二二手住房房的平均均价格走走势极为为相似，两两者整体体上均呈呈平稳上上升态势势（见图图2）。其其中三季季度商品品住房平平均价格格为22281元元/，比比上季度度增长22.7%，比去去年同季季增长114.99%，平平均
17、递增增幅度为为3.554%；三季度度二手住住房的平平均价格格为17733元元/，比比上季度度下降11.4%，比去去年同季季增长222.55%，平平均递增增幅度为为5.22%。二二手住房房价格除除与上季季度相比比为负数数外，同同比增长长幅度比比商品住住房高77.6个个百分点点，平均均递增幅幅度比商商品住房房高1.7个百百分点。另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在1：0.75左右。图2 商商品住房房与二手手住房均均价走势势示意图图另外，由于于城市新新规划的的实施形形成大量量拆迁户户对商品品住房的的空前需需求以及及二手房房市场仍仍未完全全放开、市场供应相对不足，以及商品
18、房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房1.21万（83.02减81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95万（79.69减64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表2）结论：商品品房交易易、投资资两旺，显显示了市市民投资资意识增增强，不不动产投投资已成成为市民民闲散资资金的主主要出路路。图3 20003年119月月各类住住房销售售面积构构成情况况四、20004年经经济发展展展望2004年年1月，规规模以上上工业增增加值实实现300.6亿亿元，同同比增长长21%；居民民消费价价格指数数同比为为1033.6；
19、社会消消费品零零售总额额实现556.66亿元，同同比增长长19.9%，至至2月份份结束，累累计实现现1044.7亿亿元。依依据20003年年整体经经济运行行态势及及本年政政府继续续实施“大抓工工业、抓抓大工业业”发展战战略，加加快发展展速度、调调整优化化结构，与与城市相相关的基基础设施施建设和和工业投投资力度度继续加加大，投投资继续续保持高高速增长长，汽车车、住房房、通讯讯产品以以及旅游游等新兴兴消费品品正日益益成为消消费亮点点、热点点，消费费结构升升级步伐伐加快，现现代服务务业比重重将逐渐渐提高。据据市统计计局预测测，20004年年社会消消费品零零售总额额将增长长13.5%，城城市市区区居民
20、人人均可支支配收入入可达到到120000元元，社会会经济发发展前景景依然看看好。结论：社会会的持续续高速发发展及人人民消费费结构的的不断升升级、可可支配收收入的增增多，给给中高档档商品零零售业及及现代服服务业提提供了极极大的市市场机会会。第二部分 济济南市市市区商业业调研一、济南市市商业物物业综述述（一）济南南市近期期商业发发展历程程上世纪900年代中中期以前前，济南南市民的的主要购购物场所所是“六六朵金花花”：济济南百货货、大观观园、人人民商场场、济南南华联、山山东华联联、济南南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。1996年年崛起的的银座商
21、商城及119977年出场场的贵和和购物中中心率先先向传统统商业模模式发出出了挑战战，把专专业店搬搬进商场场。以三三联家电电为代表表的各种种专业商商场、专专卖店也也在济南南遍地开开花，传传统百货货店遭到到严重挑挑战，大大部分客客流被分分流。“超市要革革百货的的命”，在一一定程度度上概括括了济南南商业第第二轮洗洗牌的演演化过程程。世界界购物广广场的出出现，如如原子裂裂变般释释放出巨巨大能量量，不少少有外省省资金以以及外埠埠管理背背景的企企业接踵踵而至，纷纷纷来到到济南开开办超级级市场，新新国道、万万嘉隆、绿绿地、将将军惠员员、大润润发、上上海联华华等如雨雨后春笋笋。两个回合下下来，不不少曾经经辉煌
22、的的济南本本土商号号逐渐淡淡出。第第一回合合中，老老字号的的济南第第一百货货出局；第二回回合，开开“平价商商场”先河的的中兴商商厦、曾曾是中国国企业5500强强的济南南国贸大大厦相继继出局，济南最早的百货店济南百货大楼也是元气大伤。我国加入世世贸组织织的同时时，最新新一轮的的济南商商战才是是真正较较量的开开始。首首先是业业态升级级大战。集集购物、休休闲、娱娱乐和饮饮食于一一身的银银座地下下购物广广场，自自20000年开开业至今今持续火火爆，一一站式的的超级购购物模式式这种新新兴的第第三代商商业形态态不断叫叫响泉城城。随后后上海联联华、北北京国美美等省外外实力商商家及沃沃尔玛、家家乐福等等国际零
23、零售巨头头及纷纷纷抢址济济南，构构建以济济南为大大本营的的商业发发展新版版图。随着济南与与16个个地级市市全部实实现高速速公路贯贯通，使整个个山东形形成了以以济南为为中心的的半日生生活圈，半半日生活活圈的形形成，以以及济济南市城城市总体体规划、济济南市商商业网点点发展规规划的的出台，优优化资源源，调整整结构，大大大提升升了济南南的商业业竞争力力。（二）济南南市商业业发展现现状1、济南商商业、餐餐饮业蓬蓬勃发展展。20002年年全市商商品交易易市场总总数达7713处处，其中中城市市市场2229处，农农村市场场4844处，市市场成交交额达5533.6亿元元，社会会消费品品零售总总额4446.55亿
24、元。同同时，以以连锁商商业为重重点的现现代经营营形式和和营销方方式迅速速崛起，220022年底，全全市共建建连锁公公司277家，连连锁超市市、便利利店8220多家家，经营营面积达达10多多万平方方米，成成为商业业流通业业最具成成长性的的业态形形式。目目前，形形成了市市区中部部以泉城城广场为为中心聚聚集了银银座、大大润发、三三联、苏苏宁、贵贵和、百百大等大大卖场；联华、大大润发、新新一佳、济济南华联联等环布布在城市市四周，形形成了济济南市新新的商业业格局。济南餐饮业业历来兴兴盛，鲁鲁菜最为为流行，其其他菜系系的餐馆馆也随处处可见。小小巷深处处的传统统名吃与与风格独独特的精精美西餐餐相映成成趣，成
25、成为济南南餐饮业业的一道道亮丽风风景线。2、济南零零售业中中的重要要组成部部分百货业业由于原原有计划划经济的的烙印太太深，历历经多年年发展，普普遍呈现现不景气气，与之之形成反反差的是是各色超超市快速速发展。在在面对外外来竞争争压力的的情况下下，纷纷纷以服务务为先导导，求变变求新，出出台多项项刺激消消费的措措施、办办法，增增强自身身市场号号召力。在在老百货货业没落落的同时时，以银银座、贵贵和为首首的百货货新生力力经过近近几年的的迅猛发发展，现现已成为为山东省省知名商商业品牌牌企业，具具有极大大的市场场号召力力。3、国际零零售巨头头改变省省城商业业版图。随随着沃尔尔玛、家家乐福这这些国际际巨头的的
26、真正出出现，济济南面对对面的商商业国际际竞争开开始进入入白热化化阶段。（三）济南南市区几几大商业业区济南市商圈圈格局表表现出以以全市级级商业中中心泉城城路经四路路商业区区为龙头头，经二二路商业业区、花花园路商商业区、北北园路商商业带等等多个商商业区割割据的态态势。1、泉城路路商业区区泉城路东起起青龙桥桥，西至至泺源桥桥，北通通太平寺寺巷、高高都司巷巷，鞭指指巷、省省府前街街、县东东巷、县县西巷；南接旧旧军门巷巷、榜棚棚街、卫卫巷、舜舜井街、历历山西街街，全长长15660米，毗毗邻大明明湖、趵趵突泉、泉泉城广场场、黑虎虎泉等诸诸多景点点，相连连芙蓉街街、曲水水亭古城城区。泉泉城路历历来是济济南繁
27、华华的中心心商业区区，商家家云集，名名店众多多，是泉泉城东西西向发展展的主轴轴，有“十字金金街”之地位位，是一一条具有有购物、交交通、休休闲、旅旅游、文文化五大大功能的的准步行行商业街街。泉城路商业业区位于于城市中中心地带带，集中中了各类类商业形形态，客客户群范范围广泛泛，以白白领为主主。作为为济南市市最古老老的商业业街，泉泉城路不不仅吸引引了庞大大的济南南消费群群体，同同时还作作为一个个大型的的旅游文文化商业业中心接接纳了大大量的旅旅游消费费者。目前，泉城城路商业业业态分分布改造造时划定定的5个主主题经营营区，虽虽有所出出入，但但基本上上还是保保留了这这五大经经营区的的总体格格局。详见附附表
28、211：泉城城路业态态分布情情况表。原有5个主主题经营营区分别别为：以以三联商商厦为中中心的家家电经营营区；分分别以济济南百货货大楼和和贵和为为中心的的两个百百货、休休闲经营营区；以以金街IIBO和和舜井街街东侧地地区为主主的两个个时尚服服饰商品品经营区区；以齐齐鲁金店店为中心心的黄金金珠宝首首饰商品品经营区区；芙蓉蓉街至舜舜井街地地区精品品服饰经经营区。经经过两年年的市场场洗礼，这这五个主主题经营营区又增增加了诸诸如美国国加州牛牛肉面大大王、千千百味日日式快餐餐、意诺诺自助比比萨、必必胜客自自助比萨萨、大快快活快餐餐等餐饮饮业，梦梦莱茵婚婚纱摄影影、浪漫漫经典婚婚纱馆、时时尚新娘娘婚纱摄摄影
29、、金金夫人婚婚纱摄影影等婚纱纱摄影专专业店，新新东方、精精益、宝宝明斋、亨亨得利等等眼镜店店。无可讳言的的是，由由于区域域规划设设计、步步行街商商业建筑筑单体与与交通组组织存在在的缺陷陷，加以以政府管管理方面面存在的的部分问问题，泉泉城路现现有商业业业态分分布比较较零散，无无法形成成一个较较为集中中的商业业区域，整整体形象象与品牌牌效益未未能达到到最佳，竞竞争力相相对较弱弱，已严严重制约约了泉城城路商业业区商业业业态、人人气及发发展空间间。图4 泉泉城路商商业街骑骑楼建筑筑形式及及后街建建筑人流流稀少的的景象2、经二路路商业区区（华联联商业区区）以华联、嘉嘉华为主主体构筑筑的经二二路商业业街已
30、成成为省城城西部的的一条商商业金街街，是槐槐荫区的的商业中中心。周周围近千千平方米米的区域域，已有有数十家家服装、鞋鞋类专卖卖店，还还有肯德德基、麦麦当劳、永永和豆浆浆等多家家中、西西式快餐餐店，另另外，该该区域的的小商品品批发市市场在全全省乃至至国内都都发生业业务往来来。以百货、购购物中心心、小商商品批发发市场为为商业核核心，包包括专业业市场、专专卖店(以服装装、鞋业业为主)、风味味小吃、特特色烧烤烤等，基基本上涵涵盖各种种业态形形式，人人气较旺旺。图5 经经二路嘉嘉华购物物广场3、经四路路商业区区济南传统商商业区，以以人民商商场、大大观园、地地下人防防商城为为代表，人人民商场场、大观观园均
31、为为大型百百货，洋洋快餐（肯肯德基、麦麦当劳、米米力乃、开开心汤姆姆）、风风味小吃吃、大观观影院、中中国影院院、保龄龄球、游游艺厅点点缀其中中，人流流量较大大。以中中低档消消费为主主，服装装、鞋业业、日用用品为主主要消费费品。图6 经经四路东东段北侧侧商业门门头及人人民商场场4、花园路路商业区区花园路中段段道路改改造工程程的完成成带动了了该区域域商业的的发展，在在这里拥拥有济南南市区最最大的酒酒吧一条条街、洪洪楼教堂堂、山东东大学东东校区，历历史文化化的沉淀淀及现代代时尚潮潮流的涌涌入，为为该区域域增添了了独有的的文化休休闲特色色。经一一路延长长线道路路改造工工程的实实施，联联动济南南东、西西
32、两大传传统商业业区；大大润发超超市、国国美电器器及其它它品牌店店的成功功进驻，必必将迅速速带动该该区域商商业的快快速发展展。图7 花花园路海海蔚商业业广场及及富翔天天地商业业街东段段5、北园大大街商业业带北园大街商商业带是是家居、建建材类专专业市场场的聚集集地，餐餐饮、娱娱乐业均均较发达达，新国国道超市市，银座座购物广广场北园园店、国国美电器器北园店店、新一一佳超市市的聚集集，使得得这一区区域商业业业态更更为多样样。随着着北园立立交的建建成通车车，该区区域交通通环境进进一步改改善，商商业前景景广阔。表2 济南商商业区比比较分析析商业区地理位置及及交通商业区地位位商业核心商用物业租租赁价格格出租
33、率消费群来源源泉城路商业区济南市中心心区，交交通、商商贸中心心零售业绝对对领头羊羊，市级级商业中中心购物中心、大大型超市市、品牌牌店大型商场一一般以联联营方式式扣点220-330%作作为租金金；一般般商场租租金约2250元元/月；售价11-5万万80%左右右全市市民、外外地游客客、客户户群范围围广泛经二路商业区区域中心，交交通便利利二级商业区区，西部部区域商商业中心心购物中心、大大型超市市、大型型小商品品批发市市场大型商场一一般以联联营方式式扣点约约20%作为租租金；一一般商场场租金约约1500元/月月 90%以上上西部槐荫区区、天桥桥区居民民经四路商业区交通便利传统中央商商业区大型百货大型商
34、场一一般以联联营方式式扣点约约20%作为租租金；一一般商场场租金约约1800元/月月95%左右右全市消费者者花园路商业区区域中心，交交通便利利二级商业区区，东部部商业中中心超市，咖啡啡店、酒酒吧集中中区域一般商场租租金约2200元元/月90%左右右历城、历下下区居民民北园大街商商业带主要的交通通枢纽二级商业区区，专业业市场聚聚集地家居、建材材类专业业市场一般商场租租金1000元左左右/月月85%左右右鲁中（家居居建材），周周边居民民（超市市）（四）济南南主要商商业物业业比较表3 济南主主要商业业物业比比较物业名称位置规模()业态形式租售价格(不含进场场费)经营方式档次经营范围车位万达购物广广场
35、泉城路西端端约5万超市、专业业店、专专卖店F1售价：2.55-5万万元F11租价：约3000元/月月一层自营二-四层联联营高档生活用品、家家居、品品牌服装装143个银座商城泺源大街与与佛山街街5万百货商场扣点约200%作为为租金联营中高档生活用品、时时尚用品品约240个个贵和购物中中心泉城路中段段2.2万百货商场扣点约255%作为为租金联营高档高档用品约35个嘉华购物广广场经二纬九4万摩尔扣点约200%作为为租金统一经营中高档精品、生活活用品、约300个个百脑汇山大路1224号1.3万专业商场租价：1220元/平方米米/月统一经营中高档电子等科技技产品200余个个大观园商场场经四纬二路路2.6
36、万百货商场扣点约155%作为为租金联营中低档百货约50个国美电器商商城花园路中段段0.8万家电连锁租价：1000元/平方米米/月连锁中档电器产品约30个（五）济南南商业未未来发展展趋势2004年年2月提提交市政政府批准准的济济南市商商业网点点发展规规划确确定济南南市商业业网点总总体布局局为“三、一一、四、六六”结构：构筑三三大商圈圈（老城城市商圈圈、主城城商圈和和城区商商圈），将将古城区区传统中中心商业业区提升升为都市市级商业业中心，着着力打造造现代化化都市商商业中心心新形象象，形成成立足济济南，服服务山东东，辐射射华东、华华北及环环渤海地地区的大大都市级级商业中中心，在在东部产产业带、东东部
37、新城城、西部部新城和和西部片片区的核核心区规规划新建建四个市市级商业业次中心心，形成成六大城城市发展展轴。2004年年3月99日济南南市财贸贸办发布布的220044年济南南市市场场商业网网点建设设导向性性意见计计划年内内规划110处220000-50000平平方米中中型超市市，扩大大家电类类、家具具类、服服装类等等专业店店的行业业范围，重重点发展展高科技技、旅游游、汽车车4S、建建材超市市专业店店，鼓励励和引导导市内各各区规划划建设营营业面积积15000平方方米以上上的244小时商商务快餐餐超市、建建设一处处荟萃全全国各地地特色名名优小吃吃美食城城；适度度发展大大型综合合超市，在在东部产产业带
38、、东东部新城城、西部部新城、西西部片区区重点培培育3-4家大大型综合合超市；调整和和控制发发展百货货商场，突突出经营营特色，转转变经营营业态，控控制中心心城区内内大、中中型百货货店的建建设。另外，20004年年将加快快服务业业结构调调整，提提高服务务业的档档次和水水平，重点培育育和提高高商贸流流通业、现现代物流流业、旅旅游业、会会展业、新新型服务务业。在内外商家家纷纷进进驻济南南及政府府商业规规划指导导性要求求的形势势下，济济南将面面临又一一轮商业业洗牌，商商业网点点布局将将进一步步得到优优化调整整。（六）泉城城路商圈圈未来商商业规划划2004年年3月中中旬公示示的济南南市泉城城广场北北侧地区
39、区城市规规划设计计方案，规规划范围围为济南南市黑西西路与泉泉城路、榜榜棚街与与天地坛坛街之间间，总用用地面积积约8.49公公顷，除除胜利大大厦、贵贵和购物物中心、永永安大厦厦予以保保留外，其其它建筑筑将全部部拆除。公公示的、两套套方案，均均采用“三三团三廊廊”的规规划结构构模式，形形成“三三纵一横横”的环环形交通通系统，新新建部分分总建筑筑面积均均在300万平方方米以上上。图8 泉泉城广场场北侧规规划区域域现状按照目前被被业内看看好的AA套方案，由由东向西西将通过过内部道道路分成成三组建建筑群，建建筑高度度分为115米、330米、445米和和50米米四个层层次。按照设计方方案，寓寓意“天圆地地
40、方”的主体建筑筑东西长长2000米，南南北进深深1500米，445米高高的矩形形体块中中嵌入一一具有凝凝聚力的的圆环建建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省第一。图9 泉城广广场北侧侧规划示示意图及及“天圆地地方”主题建建筑效果果图功能配置上上一至三三层为大大型购物物中心，四四至十一一层为商商务办公公、商务务公寓、会会议中心心、健身身中心等等，十二二、十三三层为圆圆形的景景观餐厅厅、娱乐乐中心及及观光厅厅。屋面面可设置置娱乐中中心、观观光平台台及景观观餐厅，由由专门的的电梯直直达。新规划的出出台及公公示显示示了政府府在泉城城路泉城广广场商圈圈建设上上
41、的重视视程度，也也预示了了泉城路路商圈将将进行自自商业街街改造以以来又一一轮商业业资源的的整合。结论：纵观观济南商商业发展展历程、现现状及未未来发展展趋势，原原有商圈圈大多是是经过多多年由市市场自发发形成的的，长期期的发展展沉淀了了极深的的商业价价值，具具有一定定的市场场知名度度，诸如如经四路路商圈、原原泉城路路商圈、文文化西路路商圈、花花园路老东门门商圈等等。这些些商圈存存在业态态业种布布局凌乱乱，规模模小，服服务档次次参差不不一，无无统一对对外形象象，整体体品牌知知名度较较低等弊弊端。基于此，政政府以新新一轮城城市建设设为契机机，出台台各项商商业网点点规划方方面的文文件，以以及进行行大型商
42、商业项目目规划公公示等措措施，均均已显示示政府在在改善现现有商业业业态布布局、提提升商圈圈价值方方面的决决心。二、各类商商业物业业主要特特征（一）大型型商厦物物业的主主要特征征1、规模化化大型商厦经经营面积积均超过过1万平平方米，是是规模化化、集约约化的物物业项目目。2、多功能能性大型商厦是是集购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、旅游游、服务务、商贸贸、办公公为一体体的商业业物业，能能满足人人们多种种消费需需求，诸诸如深圳圳地王大大厦、广广州广百百新翼。位位于上海海市中心心商圈南南京西路路的恒隆隆广场，地地下一层层是美食食广场，经经营天南南地北名名食，一一至四层层是大型型购物中中心，经经营世界界名
43、牌、精精品百货货，五层层经营中中西餐馆馆，六层层是空中中花园，两两座高层层分别是是甲级写写字楼和和酒店，是是典型的的多功能能大型商商厦。3、购物中中心形式式大型商厦规规模较大大，地理理位置优优越，易易于形成成新的购购物中心心和消费费中心。我我国商业业的发展展趋势，最最明显的的是大型型商厦组组建购物物中心，呈呈现出购购物中心心逐渐取取代百货货公司商商业龙头头地位的的趋势，百百货公司司有可能能转化为为大型购购物中心心的一部部分，购购物中心心将发展展成为大大型商厦厦标志性性的旗帜帜。目前前在全国国风起云云涌的SSHOPPPINNG MALLL建造造运动，就就是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、商商务
44、、旅旅游等多多项功能能于一体体的大型型一站式式消费中中心。（二）专业业市场物物业的特特征1、专业经经营专业经营就就是主要要经营某某一类型型商品或或服务，以以及其相相关的配配套产品品，这是是专业市市场最显显著的特特征。2、商贸结结合专业市场以以批发业业务为主主，主要要面向机机关团体体企业的的大宗采采购，同同时兼营营零售业业务，以以满足市市民购物物要求，很很多市民民在购物物量较大大时，都都喜欢到到专业市市场选购购，价格格更便宜宜。3、专业商商业街专业市场形形成商业业街有两两种形式式：一是是专业市市场规模模大才能能营造成成行成市市的商业业氛围，故故选址多多在城乡乡结合部部或近郊郊，由于于规模宏宏大、
45、商商家众多多、品种种齐全，吸吸引大量量顾客光光临，如如位于广广州大道道南的天天雄布匹匹市场、洛洛溪五金金市场都都是很有有名气的的专业市市场；二二是城区区的专业业市场由由于受空空间制约约，不可可能开发发规模宏宏大的专专业市场场，则由由众多商商家或自自发组织织、或由由政府规规划，横横向联合合、集中中经营而而形成专专业商业业街式的的专业市市场，仅仅在广州州市越秀秀区已形形成了110多条条全国闻闻名的专专业商业业街，如如著名的的一德路路海味干干果食品品专业街街、站前前路服装装专业街街等。（三）社区区商铺物物业的主主要特征征1、商住混混合社区商铺是是住宅物物业的配配套产品品，商住住混合是是社区商商铺最明
46、明显的特特点。由由于我国国汽车普普及率非非常低，居居民活动动半径范范围较小小，在住住区购物物消费便便成了中中国人的的生活习习惯和消消费传统统。2、商铺规规模受社社区开发发状况制制约社区商铺的的规模与与社区规规模和入入住人口口成正比比，社区区规模和和发展商商实力制制约着社社区商铺铺的规模模，如社社区发展展商实力力雄厚，社社区规模模较大，入入住业主主人数较较多，则则社区商商铺规模模可适当当扩大；反之，社社区属中中小型，入入住人口口较少，则则要控制制社区商商铺开发发规模。3、小型店店铺社区商铺多多以经营营日常服服务零售售业，以以服务社社区住户户为主，小小型店铺铺已足可可以应付付住户日日常生活活所需，店店铺无需需过大。第三部分 济南南市主要要商业物物业调查查济南市目前前主要商商场有银银座商城城、华联联商厦、嘉嘉华购物物广场、银银座购物物广场、贵贵和购物物中心、贵贵和商厦厦、人民民商场等等，大型型超市有有银座超超市、大大润发、世世纪联华华、沃尔尔玛以及及即将开开业的家家乐福等等。我们们选取了了9家与与项目关关联性较较大的商商业物业业进行调调查。详详见附件件。图10 贵和和商厦及及贵和购购物中心心实景图11 泉城城广场负负一层银银座购物物广场下下沉式广广场及银银座商城城结论：在商商场中，银银座商城城与贵和和购物中中心定位位为高档档，银