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1、2000江江西九江江楼市调调查报告告一、九江概概况 九江位于于江西省省北部，地地处长江江黄金水水道中下下游，是是大京九九铁路与与万里长长江唯一一交点城城市。交交通十分分便利，集集水陆空空于一体体，处赣赣、鄂、皖皖四省交交界处，是是长江黄黄金水道道沿岸十十大港口口城市之之一，现现在是赣赣北政治治、经济济、文化化、旅游游、交通通中心。如如今九江江已成为为长江经经济带和和京九经经济带交交叉辐射射的重点点城市。九江市人口口总数为为49.66万万，其中中浔阳区区26.55，庐庐山区223.111万，人人口密度度为7110人/平方公公里。998年市市区居民民人均可可支配收收入为339733万元，人人均消费
2、费支出331700.54元元。食品品支出占占消费性性支出的的53.2%；住房消消费由997年的的人均3388.76元元增长到到98年的的4055.044元。人人均居住住面积也也由9.82平平方米上上升到110.998平方方米。20000年在在19999年集集资房淡淡出市场场后，居居民用于于购买商商品房，改改善居住住条件的的消费有有望上升升。二、九江楼楼市分析析三、典型楼楼盘简介介1、弘雅花花园位于九江经经济技术术开发区区九瑞大大道，九九江北方方房地产产开发有有限公司司开发，330余栋栋，因市市场需求求不大，故故开发周周期长达达812年年，一期期5栋销销售良好好，已交交房，小小区注重重环境景景观
3、。房房屋面积积稍微偏偏大，二二房面积积多为1100平平米左右右，三房房1300平方米米，单价价10550元/12550元/（楼楼顶最高高），楼楼层差价价30元元50元元/平方方米。车车位20000元元/平方方米，无无储藏间间。二期期销售一一般。2、东盟城城中城、学学洲城2000年年，台资资东盟实实业集团团推出东东盟城中中城与学学洲城，建建筑面积积十几万万平方米米。地处处九江市市楼盘最最为集中中的九龙龙商业街街上，一一期基本本销售完完毕，现现正销售售后两期期。其中学洲城城全部为为多层，城城中城包包括三栋栋小高层层。户型型较多，可可选择面面广。多多层均价价达13300元元/平方方米，高高层1553
4、0元元/平方方米19880元/平方米米，3、44楼为116455元/平平方米。店店面50000元元13000000元/平平方米。储储藏间110000元/平平方米，每每个100平方米米左右，车车库16600元元18000元/平方米米，面积积多为330平方方米。3、湖滨小小区小区由九江江首屈一一指的房房地产商商信华集集团有限限公司投投资开发发建设，湖湖滨小区区位于庐庐山南路路与青年年路交叉叉处，总总占地面面积50000平平方米，总总建筑面面积2880000平方米米，其中中住宅面面积2773411平方米米，绿化化率355%，生生活设施施配套完完善，人人口比较较密集，小小区环境境、氛围围、配套套、人气
5、气相比较较南昌而而言都是是比较突突出的。户型面积偏偏大，设设计不够够合理。以以10000元/平方米米起价推推出，最最高价114100元/平平方米，均均价12246元元/平方方米，略略高于同同类地段段住宅项项目200-300元/平平方米。最最近推出出小高层层价格区区间在116800元20440元/平方米米。车库面积多多40平平方米以以上，价价格15500元元16000元/平方米米，储藏藏间12280元元/平方方米，110平方方米左右右。4、庐峰小小区庐峰小区是是由九江江经济适适用住房房中心开开发的经经济适用用房。位位于九江江市庐峰峰东路中中段。330多栋栋多层（77层），单单价8776元/平方米
6、米9966元/平平方米。33栋小高高层，单单价9886元/平方米米起价，每每层递增增50元元/平方方米。在在九江市市房产市市场上，其其价格并并不底，无无车库，储储藏间暂暂不对外外推出。5、向阳苑苑向阳苑是九九江市安安居房地地产开发发有限公公司开发发建设的的经济适适用住宅宅小区，位位于西一一路和西西二路之之间，地地理位置置比较好好。总建建筑面积积5.33万平方方米，建建筑密度度30%，容积积率2，绿绿化率330%。住住宅2002户，住住宅建筑筑面积22.6万万平方米米价格在在10000元/平方米米以内。九江市政府府对于经经济适用用房态度度甚为含含糊，在在鼓励商商品房发发展的同同时，又又刺激着着经
7、济适适用房的的开工建建设。据据政府有有关单位位及经济济房的开开发商介介绍，政政府现已已暂停经经济适用用房的销销售，而而只能面面向城市市建设中中的拆迁迁户。四、九江市市楼市开开发及收收费情况况1、土地价价格九江市政府府按离甘甘棠湖中中心区远远近及便便捷性将将市区土土地分为为5类，分分别为：土地类别住宅用地（元元/平方方米）商业用地（元元/平方方米）总面积（平平方公里里一类地947.991 1802.436.8二类地640.2251283.1210.644三类地453.884910.88510.688四类地323.005602.33822.088五类地208.118315.22826.111九江市
8、土地地使用尚尚无整体体规划性性。土地地拍卖自自20002年起起逐步规规范，都都需先挂挂牌，再再拍卖，原原则上不不再有协协议出让让的土地地。整个个20002年共共挂牌三三宗地，一一宗是地地段极佳佳的汽车车站对面面的西园园地块，由由信华集集团得到到，地价价超过2200万万/亩。另另外在人人民路一一块住宅宅地拍卖卖价格达达到了660万/亩。另另外流拍拍一块地地。2003年年3月九九江市国国土资源源局挂牌牌的编号号九挂2200331号地地块位于于长虹北北路京九九大市场场四期西西侧，总总面积4449552.886平方方米，分分割为AA、B两两块，起起始价为为15000万元元（3333933.022平方米
9、米）和5540万万（1115599.844平方米米），规规划用途途为限高高6层、容容积率11.8的的住宅用用地。另20033年九江江市国土土资源局局提出待待拍的土土地有110多宗宗，如九九瑞大道道中段地地块2995588.755平方米米，容积积率1.5。总总价10078.89万万元，荷荷花垄转转盘地块块93337.55平方米米，容积积率2.5，总总价11142.36万万元。前前进西路路6号774888.3平平方米，容容积率11.5。总总价4556.66万元。2、规费3、媒体费费用4、其它费费用五、八里湖湖地块八里湖地块块位于九九江经济济技术开开发区，八八里湖路路以南，向向阳路以以西。按按市政府
10、府的分类类应界于于一类地地和二类类地之间间，距外外贸码头头、市中中心较近近，但属属老城区区，道路路较为狭狭窄，而而且周围围居民收收入比较较底。附附近没有有新式楼楼盘，有有18路路车（到到火车站站）、116路车车、2114路车车到市中中心繁华华处。地块周边有有九江市市五中，九九江市港港务局、粮粮油进出出口公司司、冷冻冻厂的宿宿舍，以以及九江江市房产产局的租租给低收收入市民民的房屋屋。周围围居民多多长期租租房，没没有经济济能力买买房。周周围收入入较好的的单位的的居民一一般承受受的房屋屋价格在在11000元/平方米米以内。业业内有关关人士对对该地块块物业的的估价也也大致在在这一范范围内。该该地块很很
11、不利的的是四周周都没有有大路，都都是小巷巷子，只只有绕过过其西北北面的冷冷冻厂可可到浔阳阳西路。 第一一篇 市市 场场 篇篇第一章 宏观市市场分析析一、地理概概况： 九江位于于江西省省北部，长长江中下下游交接接处南岸岸，地处处赣、鄂鄂、皖四四省交界界处，是是长江黄黄金水道道沿岸十十大港口口城市之之一，现现在是赣赣北政治治、经济济、文化化、旅游游、交通通中心，得得天独厚厚的自然然条件和和优越的的经济地地理位置置，在振振兴江西西经济建建设中，具具有特别别重要的的战略地地位，为为发现经经济奠定定了基础础。二、地理位位置： 九江地理理坐标为为东经111357116653，北纬纬28473006，全境境
12、东西227公里里，南北北宽1440公里里，总面面积188.8223平方方公里，占占江西省省总面积积的111.3%九江地地处中亚亚热带向向北亚热热带的过过渡区，气气候温和和，四季季分明，年年平均气气温16617。雨量量充沛，年年降雨量量1300016000毫米米，40050%的的降水量量集中在在第二季季度。年年均日照照百分率率为38847%，年年均湿度度达700800%，区区域分布布明显，垂垂直差异异较大。三、交 通通： 九江地处处黄金水水道中下下游，是是大京九九铁路与与万里长长江唯一一交点城城市。水水陆交通通十分便便利，一一个集水水陆空于于一体的的立体交交通枢纽纽城市已已经形成成，九江江已成为
13、为长江经经济带和和京九经经济带交交叉辐射射的重点点城市。四、人 口口： 98年来来，九江江市人口口总数为为49.66万万，其中中浔阳区区26.55，庐庐山区223.111万，人人口密度度为7110人/平方公公里。五、九江市市社会经经济现状状 九江是著著名的旅旅游胜地地，其自自然景观观庐山、龙龙宫洞、石石钟山、吴吴城候鸟鸟与人文文景观东东林寺、能能仁寺、真真如寺、烟烟水亭、浔浔阳楼交交相辉映映。988年金融融风暴的的严重影影响和长长江特大大洪水的的猛烈侵侵袭，九九江旅游游业受重重大影响响。全市市共接待待海外旅旅游者88,5665人次次，旅游游收入22,0117.99万元人人民币，接接待国内内旅游
14、者者2722.1 万人次次，旅游游收入114.557亿元元人民币币，分别别比历史史最好水水平的119977年下降降67.8%、69.6% 和15.2 %。为持持续发展展九江旅旅游业，998年起起先后修修建了五五老峰旅旅游度假假村、秀秀峰索道道、太乙乙村、落落星墩等等景点，开开发了不不少旅游游新景点点，注重重度假和和会展设设施的建建设与完完善，为为使庐山山尽快成成为国际际旅游度度假中心心和国际际会议展展览中心心创造条条件，为为九江旅旅游业持持续发展展提供了了强有力力的后劲劲。六、人民生生活、物物价： 98年市市区居民民人均可可支配收收入为339733万元，人人均消费费支出331700.54元元。
15、食品品支出占占消费性性支出的的53.2%；家庭设设备用品品及服务务支出小小幅上升升；通讯讯消费增增幅最大大；住房房消费随随之提高高，由997年的的人均3388.76元元增长到到98年的的4055.044元。人人均居住住面积也也由9.82平平方米上上升到110.998平方方米。220000年在119999年集资资房淡出出市场后后，居民民用于购购买商品品房，改改善居住住条件的的消费明明显上升升，据保保守统计计住房消消费将达达到人均均4400元左右右。第二章 九江房地产产市场分分析一、 九江房地产产市场基基本情况况（一）九江江房地产产市场发发展现状状及特征征 十五时期期，国家家将房地地产业作作为国民
16、民经济的的增长点点，相关关产业政政策陆续续出台。220000年全国国商品房房销售火火爆，全全面出现现增长势势头，初初步概算算全国商商品房销销售总额额可达118000亿元人人民币，比比19999年增增长了440%左左右，江江西省同同比增长长率高于于全国平平均水平平，据粗粗略统计计可达660%左左右，九九江同比比增长率率与全省省平均水水平基本本持平。 相比南昌昌房地产产市场，九九江房地地产起步步慢，开开发规模模小，开开发经营营范围小小，开发发意识薄薄弱，但但经过近近三年的的市场培培育，取取得了可可喜突破破，具体体体现在在三个方方面：1、 住宅开发势势成主流流，小区区开发日日渐唤醒醒随着九江整整体投
17、资资环境改改善，相相关优惠惠政策出出台，房房地产投投资加大大，19999年年九江房房地产开开发新开开工面积积24.78万万平方米米，住宅宅开发占占绝对比比例，商商业服务务用房较较少，220000年开发发面积较较99年年同比增增长了114.337%,达到228万平平方米。据据统计，220000年九江江商品房房住宅投投资占整整体投资资比例的的85%以上，220011年住宅宅开发力力度持续续加大，据据报批资资料粗略略统计有有近200万平方方米的新新工程即即将上马马。一些些空置已已久的项项目在取取得银行行信贷后后，通过过重新定定位加以以包装，将将陆续进进入市场场，参与与竞争。 浔阳路、十十里大道道、长
18、虹虹大道等等城市主主干道，住住宅建设设日益高高涨。市市场竞争争也由过过去低层层次，同同类地段段同质楼楼盘的价价格竞争争，上升升到物业业综合素素质的竞竞争。从从单栋临临街商住住楼发展展到稍有有规模的的住宅小小区。 发展商开开始注重重小区环环境，例例如滨江江花园花花力气塑塑造中心心庭园、喷喷泉广场场； 青青年路的的湖滨花花园规划划出中心心庭院，浔浔阳东路路的鸿丰丰花园腾腾出空地地布置中中心花园园，成为为20000年度度受消费费者追捧捧的置业业热点，以以此为契契机，未未来几年年住宅小小区发展展方向将将遵循沿沿海发达达地区往往生态社社区发展展，营造造回归自自然的居居住环境境。2 买方市场需需求明显显，
19、专业业营销开开始走俏俏 供大于求求是目前前买方市市场最明明显的特特征，220000年竣工工面积达达20多多万平方方米销售售趋旺，但但面对近近20万万平方米米的存量量住房，市市场供给给压力激激增。不不少户型型功能不不完善，间间距过小小，建筑筑质量不不好的住住宅物业业在同类类项目竞竞争中遭遭到消费费者无情情抛弃。受受外地专专业策划划公司在在九江策策划代理理的明星星楼盘的的影响，九九江不少少开明的的发展商商日渐走走出拍脑脑袋的思思维误区区，开始始引用“外脑”资源。从从前期市市场调研研、市场场定位、规规划设计计的立项项到整个个项目的的销售及及售后服服务，都都采用规规范的全全程策划划代理，避避免决策策的
20、盲目目性、规规避入市市的风险险，缩短短运作周周期，降降低运作作成本，提提高项目目的可操操作性。 在整个项项目的运运作中，既既讲究分分工合作作，又充充分利用用各自资资源优势势，找准准市场缺缺口，积积极引导导消费，创创造有效效需求，专专业营销销扮演市市场出奇奇制胜的的关键角角色。3 消费者置业业日趋理理性，个个性化物物业成为为热点 九江房地地产市场场已初步步进入买买方市场场，消费费者面临临更多可可以选择择的楼盘盘，消费费者的需需求日益益扩大，消消费行为为也日趋趋成熟、理理性。消消费者不不仅关心心价格和和比较户户型，更更关注居居住环境境和小区区配套。善善于比较较、注重重实惠是是当前消消费者的的突出特
21、特征，龙龙鑫花园园的创意意户型（跃跃层），湖湖滨花园园的楼中中楼赢得得市场喝喝彩。（二）九江江房地产产发展前前景与趋趋势 九江商品品房在走走向市场场化的同同时，注注重学习习外地的的先进开开发经验验。 绿化从无无到有，从从零星点点缀到规规划高绿绿化生态态社区，物物业管理理从无意意识到有有意识地地实行人人本服务务精神，整整体建筑筑从简单单的筒子子楼、千千篇一律律的兵营营式排列列到拥有有新颖外外立面，舒舒适实用用的户型型，以及及拥有小小区生活活配套设设施等都都将是未未来几年年九江房房地产市市场的发发展方向向。 在未来的的市场发发展中，将将呈现几几大新趋趋势：1、开发商商所开发发的住宅宅小区规规模将逐
22、逐渐加大大 不不少实力力派企业业品牌企企业将瞄瞄准房地地产业高高回报利利润空间间进军房房地产业业，投资资住宅开开发。改改变过去去投资主主体小，开开发范围围窄的旧旧格局，庐庐峰路、长长虹大道道、九龙龙街将成成为开发发热点。2、价格稳稳中有升升，需求求有望拉拉大 随着江西西整体经经济的稳稳步增长长，刺激激房地产产需求的的多种利利好政策策频频出出台，信信贷放宽宽，公房房上市，梯梯度消费费即将形形成，九九江商品品房供求求也随之之趋热，价价格稳中中有升，但但升幅不不大。3、户型面面积需求求加大，功功能日趋趋完善 目前空置置积压的的三房一一厅、二二房一厅厅的比例例过高，在在售的安安居型的的三房二二厅、二二
23、房二厅厅，因户户型功能能分区、通通风采光光设计较较实用，而而受到消消费者的的欢迎。不不少有前前瞻眼光光的发展展商注重重项目的的市场调调研和全全程策划划，以市市场需求求为导向向，定位位适销对对路的商商品房，三三房二厅厅、二房房二厅将将成为市市场需求求主流，少少量的创创意户型型如楼中中楼、跃跃层、错错层也会会受到个个性需求求的消费费者喜受受，但市市场需求求份额不不大。4、 规模住宅小小区将成成为置业业热点，优优秀物业业管理成成为新的的物业卖卖点。 追求高品品质生活活是改善善居住条条件的终终极目标标，拥有有完善的的生活配配套设施施、清新新宜人的的居住环环境，居居则无忧忧的物业业管理是是走向成成功的发
24、发展商的的最佳选选择，相相邻城市市南昌房房地产行行业在激激烈的市市场竞争争中，培培育中一一系列广广受消费费者喜爱爱的生活活社区。人人文气息息浓厚、居居住环境境优越的的住宅小小区已成成为置业业亮点，市市场有效效需求释释放的巨巨大利润润空间将将吸引越越来越多多的九江江房地产产开发商商着手提提高所开开发物业业市场竞竞争力，营营造消费费者需求求的规模模小区,成为市市场的置置业热点点。5、交通便便捷缩短短时空距距离，置置业半径径会逐次次扩大 新经济时时代，各各行业的的持续发发展，经经济触角角将伸至至各居民民区，突突破仅在在繁华地地段的市市中心商商业区中中发展营营业网点点的旧观观念。城城市交通通的快速速发
25、展，为为市中心心拥挤的的居住环环境提供供了新的的发展空空间，缓缓减市中中心置业业安家的的压力，郊郊区置业业已成为为现实。尽尽管不少少受传统统市中心心情结影影响的消消费者，仍仍然关注注浔阳路路等市中中心地段段住宅发发展，但但受城市市规划市市中心用用地限制制的影响响，未来来几年房房地产业业重点将将围绕市市政规划划的商业业主干道道而展开开，长虹虹大道、庐庐峰路、前前进路将将是最直直接的受受益者。新新材料、新新能源的的在城郊郊结合部部规模社社区的推推广适用用，大大大降低运运作成本本，如此此诸多优优势会吸吸引市场场主流的的中档收收入家庭庭到城郊郊结合部部安家置置业。附表二 九江市20000年年第三次次规
26、划审审定商品品房住宅宅项目一一览表申 请 单单 位建 设 地地 址报建用地面面积（M2）备 注九江鑫顺房房地产开开发公司司长虹西路3732容积率1.8，建筑密度226%，绿地率255%安福房地产产开发公司十里大道与与长虹西西路交叉叉口西北北角515849绿化率255%九江民生集集团龙开河路007-22号地块116100容积率2.0,建筑密度330%,绿地率300%市天创房地地产开发发有限公公司环城路1770-11882620市安居工程程指挥部部九龙街133-1地地块4200容积率2.0,建筑密度440%,绿地率200%庐峰小区建建设指挥挥部原看守所内内166666.6经济适用房房市天强房地地产
27、公司司浔阳路莲花花池路丁丁官路之之间4900容积率3.9,建筑密度448%,绿地率255%庐山区五里里乡房地地产开发发公司五里乡畜牧牧场内100000金城房地产产开发公公司湓浦路口900容积率3.24,建筑密度446.55%赣北房地产产开发公公司南湖支路7000申 请 单单 位建 设 地地 址报建用地面面积（M2）备 注市住宅房地地产开发发公司三里街622号1320容积率2.3,建筑密度332%,绿地率大于于25%东盟实业有有限公司司庐山路沙子子墩片区区9750容积率2.3,建筑密度332%,绿地率大于于30%楚天房地产产开发公公司龙开河022地块3800厦港房地产产实业有有限公司司庐山路与普
28、普云路交交汇3250容积率3.8,建筑密度335%安美达房地地产公司司十里大道221号5030容积率2.5,建筑密度445%,绿化率大于于25%九江鑫诚地地产开发发公司柴桑路188号3050容积率3.0,建筑密度445%,绿化率大于于25%九江鑫诚地地产开发发公司十里大道111155号570绿地率大于于25%九江市房地地产公司司都天巷433-711号4400容积率2.5,建筑密度336%,绿地率大于于25%九江市银华华房地产产开发公公司电讯器材厂厂9900二、销售状状况 九江房地地产业经经过近几几年的市市场培育育，虽然然取得了了可喜的的进步，市市场需求求趋旺，市市场前景景看好，但但作为拉拉动九
29、江江经济增增长的内内在动力力，仍显显力度不不够。市市场发育育的不完完善，仍仍然是其其主要特特征，据据我们统统计的十十二个销销售较好好的商品品房住宅宅物业（见见附表一一）20000年年预售面面积25560000年平平方米，粗粗略统计计完成销销售面积积13115800多平方方米，占占预售面面积的551.339%，商商品房住住宅市场场呈现出出个别物物业销售售尚好，但但未形成成明星楼楼盘，整整体销售售形势不不容乐观观的局面面，房地地产市场场销售具具体体现现在以下下几个方方面：1、 市场竞争的的层次低低下由于九江房房地产市市场小，受受开发思思路的局局限，跟跟风现象象较严重重，略有有成功之之处很快快被全盘
30、盘照搬，听听说欧陆陆建筑较较时尚，到到处贴上上“欧陆风风情”的标鉴鉴。某些些项目的的二房二二厅、三三房二厅厅好销，市市场全都都定位二二房二厅厅、三房房二厅。造造成同类类地段同同质物业业增多，真真正能满满足差异异性需求求的楼盘盘较少，可可供消费费者选择择的余地地减少，市市场竞争争只能走走低层次次的价格格竞争路路线。2、营销手手段落后后，不能能挖掘潜潜在优势势 尽尽管不少少开发商商搭起了了售楼处处，在外外墙上作作了包装装，尝试试引进上上海、深深圳的营营销模式式。但由由于九江江整体销销售水平平的落后后，销售售人员未未经系统统的专业业培训，对对销售技技巧未能能充分领领悟，不不能很好好的引导导消费；策划
31、未未能充分分分析物物业的优优劣势，去去把握其其市场机机会，对对市场风风险的估估计不足足，在资资源整合合上不能能形成突突出特征征，只能能走大众众化路线线，满足足基本的的属性需需求，这这也是九九江未能能形成明明星楼盘盘的关键键因素。众众多住宅宅物业重重视地段段位置优优势，忽忽视了满满足公共共活动区区的灵活活处理，使使小区缺缺乏亲和和力，物物业流于于大众化化。3、物业管管理滞后后发展，影影响物业业档次提提升 九九江市目目前物业业管理水水平较低低，还处处在起步步阶段，现现有的商商业性物物业管理理公司不不多。商商品房住住宅的物物业管理理大多由由房地产产开发公公司下属属的物业业管理处处承担，物物业管理理单
32、位与与业主对对住宅物物业管理理服务认认识的误误区也仅仅限于日日常代收收水电费费，垃圾圾清理，门门卫看守守以及入入住前装装修的管管理。对对于住宅宅小区的的生活环环境保证证及物业业维护认认识不足足，消费费心态仍仍处于110-220元/户/月月的水平平，造成成九江市市物业管管理现状状普遍的的“脏、乱乱、差”，直接接影响在在售物业业的档次次提升。三、典型楼楼盘分析析（一）鸿丰丰花园1、 项目概况鸿丰花园位位于浔阳阳东路336号，占占地300亩，建建筑面积积3.88万平方方米,规规划100栋6层层商住楼楼,毗邻邻市二中中,周边边师专附附中、市市八中、浔浔东小学学、龙山山小学和和九师附附小等学学校林立立。
33、三里里街菜场场马狮商商厦、联联盛百货货在数百百米之距距。规划划中规模模最大的的医院1171医医院亦在在百米之之内。金金融保险险系统均均在沿街街办公。生生活配套套设施完完善。一期临街四四栋，于于20001年55月311日入住住。二期五栋自自20000年55月开盘盘以来，实实现700%的销销售业绩绩。2、 规划设计鸿丰花园充充分利用用该梯形形地块，规规划出336%高高绿化22.1容容积率的的封闭式式小区。 （11）沿街街南北朝朝向“一”字形44栋多层层商住，挡挡住交通通主干道道的喧闹闹，东西西朝向的的“品”字形；（2） 气派的门碑碑楼将临临街的22栋楼联联成一体体；（3） 大型的落地地玻璃保保证充
34、足足的光线线；（4） 一梯二户的的单元式式住宅，维维持邻里里的宁静静；（5） 以二房二厅厅、三房房二厅为为主力户户型满足足换房一一族的置置业需求求。3、 户型构成：户型面积(m22)数量(套)占整体比例例(%)销售量二房二厅一一卫99.055248.9917二房二厅一一卫100.442248.9916三房二厅二二卫128.773248.9923三房二厅二二卫139.226248.9920三房二厅二二卫143.778248.9917复式(五房房一厅)231.448-2248.4493.354其他含一期ABB户型13851.690合计267100197 二二期住宅宅二层和和六层定定价12220元元
35、/平方方米,三三、四、五五层定价价12880元/平方米米。综合评述鸿丰花园自自20000年初初推出来来，因其其处浔阳阳区成熟熟的社区区，成为为不少想想解决九九江城市市户口的的外地生生意人和和市中心心情结的的九江居居民的置置业目标标。鸿丰丰地产务务实的开开发理念念，工期期短、绿绿化率高高、户型型适当、价价格合理理等诸多多综合因因素的作作用，使使鸿丰花花园成为为九江市市为数不不多的畅畅销住宅宅项目。（二）龙惠惠花园1、 项目概况 龙龙惠花园园是九江江建成房房地产开开发公司司投资开开发的住住宅小芪芪 ，位位于十里里大道中中段，邻邻近十里里大道与与长虹大大道交汇汇处，享享有诸多多配套生生活服务务设施，
36、周周边拥有有市三医医院、建建行、新新村小学学、菜市市场等服服务网点点，有多多路公交交车直通通市区、火火车站。小小区共77栋，总总建筑面面积2998800平方米米，目前前小区全全部竣工工。2、 规划设计规划设计特特点 （11）室内内动静分分离，功功能较完完善； （22）采光光通讯性性能俱佳佳，每个个房间者者有窗户户； （33）规划划较大的的中心花花园； （44）围合合式住宅宅小区，便便于封闭闭式管理理； （55）户型型较实用用，以885.779-999.110平方方米的二二房二厅厅和1001.112-145.442平方方米的三三房二厅厅为主,较受中中等收入入家庭欢欢迎。附户型分布布表户型面积（m
37、22）数量（套）比例（%）二室一厅76.40013311084.011499.10014二室二厅85.733720667.09988.3882492.0222893.7442197.5555699.1001490.08856三室二厅101.11266520.977110.88421117.2226113.6676145.44214四室二厅(复式)209.110361.94四室二厅一一房(复复式)217.6673合计3103081003、 价格水平 龙惠花园园在20000年年5月以以8200元/平平方米起起价推出出，均价价9277 元/平方米，最最高价9980元元/平方方米，略略低于对对面的天天
38、福花园园，一次次性付款款可享997折优优惠，建建行可提提供7成成20年年按揭。附价格表层数价格备注1880元/平方米米送花园2、6920元/平方米米3、4、55980元/平方米米7820元/平方米米配库房送屋屋面花园园车库980元/平方米米4、 优劣势分析析优势：（1） 九江建成房房地产开开发公司司建设的的小区有有4/77楼房评评为优质工程，便便于吸引引消费群群体；（2） 十里大道目目前人气气旺，市市场需求求较旺；（3） 小区周边生生活服务务设施配配套较为为完善，加加强了消消费群体体的置业业；（4） 采用先进的的红外线线监控系系统，单单元进户户设有电电子防盗盗门，统一安装进进户铁防防盗门，实实
39、行封闭闭性管理理。劣势：（1） 本项目规模模较小，难难于实现现规模效效益；（2） 相邻处有天天福花园园竞争。综合评述：九江建成房房地产开开发公司司投资开开发建设设的龙惠惠花园，以以全新的的欧陆式式建筑技技巧营造造了大景景观阳台台，绿意意葱茏的的中庭花花园，较较新颖的的布局、完完善的配配套设施施和物业业管理，合合理的价价格，一一次性竣竣工且周周边生活活服务设设施完善善，吸引引消费者者，自220000年5月月开盘以以来，取取得了770%的的销售业业绩。（三）湖滨滨小区1、 项目概况小区由九江江信华集集团有限限公司投投资开发发建设，湖湖滨小区区位于庐庐山南路与青年年路交叉叉处，与与甘棠公公署相邻邻，
40、横跨跨庐山南南路，分分为南北北两区，总总占地面面积50000平平方米，总总建筑面面积2880000平方米米，其中中住宅面面积2773411平方米米，绿化化率355%，生生活设施施配套完完善，周周边拥有有湖滨幼幼儿园、湖湖滨小学学、市一一中、十十一中、青青少年宫宫、银行行等生活活服务网网点是具具有较丰丰富生态态自然环环境的高高格调欧欧陆式住住宅小区区。目前前，南区区已建成成售完，北北区共88栋正在在建设中中。 2、 规划设计 北区区占地221000平方米米，总建建筑面积积20000平方方米，共共中住宅宅面积1191000平方方米，建建筑特点点如下：（1） 利用甘棠湖湖公园自自然环境境的高绿绿化优
41、势势，营造造一个纯纯生态的社区；（2） 半园式布局局8栋多多层住宅宅，并规规划较大大面积的的中心花花园与大自然景观观相互辉辉映；（3） 楼间距大，保保证楼宇宇之间的的充足通通风采光光。3、 户型分布 户户型以1103.89-1100.911二室二二厅和1125.95-1444.766平方米米的三室室二厅为为主，但但在多数数为长条条形，不不利于室室内空间间的合理理利用。户型面积（M22）数量（套）比例（%）二室二厅103.889-1110.9112367三室二厅125.995-1144.762815三室二厅二二卫125.995-1130.973317合计1841004、价格水水平以10000元/
42、平平方米起起价推出出，最高高价14410元元/平方方米，均均价12246元元/平方方米，略略高于同同类地段段住宅项项目200-300元/平平方米。一次性付款款可享997折，建建行提供供7成220年按按揭，220011年2月月份价格格表：2#价格表表 4#价格表表楼层价格(元/M2)数层价格(元/M2)1F1100店面73002F12102F、6FF12603F12603F、4FF、5F13104F、5FF14107F10006F13307F10005、 优劣势分析析优势：（1） 九江信华集集团有限限公司成成功地开开发了信信华苑湖湖滨花园园南区，建筑质质量施工工期短等等优势；（2） 北区规模较较
43、大，现现以期房房的形式式售出550%以以上，项项目启动动的资金压力力小；（3） 毗邻甘棠湖湖公园，周周边自然然环境佳佳，市中中心人气气旺，房房地产市场需需求旺盛盛；（4） 整个小区规规模较大大，便于于钻苑物物业管理理；（5） 与东宝公寓寓经济适适用住房房湖滨小小区等共共同形成成较成熟熟社区。劣势：（1） 北区建筑半半圆型规规划，有有2栋住住宅是东东西向，夏夏天阳光光直射室内，不不利于住住户休息息；（2） 部分两房二二厅长条条型设计计，不便便于起居居、家庭庭装修和和家俱摆设；（3） 与同类地段段住宅物物业相比比价格高高出200-300元/平平方米。综合评述： 九九江信华华集团有有限公司司利用其其
44、成功开开发湖滨滨花园南南区的优优势，在在紧邻甘甘棠花园园处续建建居住环环境高格格调欧陆陆住宅北北区。小小区配套套设施完完备，统统一规范范的物业业管理，周周边自然然环境佳佳，生活活服务设设施配套套完善，地地处市中中心，吸吸引消费费者产生生有效的的置业需需求。自自20000年111月开开盘以来来，市场场反映很很好已取取得500%的销销售业绩绩。（四）滨江江花园1、 项目概况 滨江花花园位于于九江市市滨江路路与甘棠棠北路交交叉口，由由4栋77层高住住楼和22栋255层高的的适用多多功能商商住楼组组成，花花园中间间是花园园喷泉，花花草盆景景，罗马马庭园式式温馨住住宅环境境，工程程造型别别致，独独具匠心
45、心，虚实实结合，富富有时代代气息。占占地92250平平方米，建建筑面积积496650平平方米，建建筑密度度37.3%，绿绿化率550%，由由九江市市庐山区区房地产产开发股股份有限限公司（以以地皮融融资），珠珠海建安安集团，上上海市南南市区开开发实业业有限公公司共同同开发，珠珠海集团团总承建建住宅。交交通便利利，物业业管理规规范，目目前，44栋商住住楼已竣竣工开盘盘，高层层已建一一层。2、 规划设计 由由华东建建筑设计计研究院院主持设设计。设设计本着着以人为为本的原原则，南南北通透透，欧陆陆古典主主义风格格与现代代建筑结结合完善善，特点点如下：（1） 房型实用的的摆设，通通风采光光全部周周密兼顾顾；（2） 室内动静分分离，功功能较完完善；（3） 规划大面积积的中心心花园（4） 围合式住宅宅小区，使使于封闭闭式管理理3、 户型分布 以以77.50平平方米84.07平平方米的的二房一一厅和1110.38平平方米的的三室二二厅二卫卫为主。户型面积(M22)数量(套)比例(%)二室一厅77.500-844.0773244三室二厅二二卫110.3382028四室二厅二二卫131.0021014三室二厅二二卫(复复式)205.336-22