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1、杭州市三墩D24/D25地块项目开发商业计划书浙江中天房房地产集集团有限限公司二OO七年年七月第一章 项目概概况一、项目由由来2007年年7月，杭杭州市国国土局公公开拍卖卖位于杭杭州市西西湖区三三墩镇的的杭政储储出220077244、255号两地地块，我我司经过过市场公公开竞价价，取得得该地块块的开发发权，成成交总价价30.7亿元元。项目区位图二、项目用用地位置置项目位于杭杭州市西西湖区三三墩镇，东东至规划划通济路路，南至至规划金金渡北路路，西至至规划吉吉鸿路，北北至规划划通济北北路。三、项目用用地基本本情况项目净用地地面积22303366平平方米，合合3455.5亩亩，由杭杭政储出出2000
2、724号号、255号两地地块组成成，地块块具体情情况如下下：杭政储出20007224号杭政储出20007225号净用地面积积11854451118221用地性质住宅用地，设设配套公公建。住宅用地，设设配套公公建。四至东：厚仁路路 南：金渡北北路西：吉鸿路路 北：通济北北路东：通济路路 南：金渡北北路西：厚仁路路 北：通济北北路容积率1.81.8建筑密度28%28%绿化率30%30%、天然水水体资源源：项目目地块内内地势平平坦，金金家汇河河、章家家桥河、池池华港三三条河道道汇聚于于此，将将本地块块分隔为为5个区区块，天天然水体体资源丰丰富；、沿河绿绿化带：沿河道道水系两两侧各规规划约115米宽宽
3、绿化带带，属市市政范畴畴；、城市公公园：项项目内章章家桥河河北侧三三角形地地块为规规划城市市公园，总总面积达达1.55万平方方米；项目内的天天然水体体、沿河河绿化带带、城市市公园等等资源均均为城市市公共空空间，未未纳入项项目净用用地范畴畴，但分分布于项目内内部及周周边，可可在规划划设计中中统一进进行景观观设计，将将公共资资源作为为项目的的可借鉴鉴资源。如将这些公公共空间间纳入项项目用地地范畴计计算，则则项目综综合容积积率可降降低至11.4左左右。四、其他项目总投资资：预计计总投资资47亿元资金来源：自有资资金、银银行贷款款、销售售回款开发周期：预计55年项目执行单单位：浙浙江中天天房地产产集团
4、有有限公司司第二章 项目发发起人介介绍一、发起人人简介浙江中天房房地产集集团有限限公司隶隶属于中中天控股股集团有有限公司司，中天天控股集集团有限限公司综综合实力力名列全全国大型型企业集集团5000强、全全国民营营企业550强。10多年来来，中天天集团坚坚持质量量兴业，倡倡导“每建必必优、精精细管理理”的方针针。公司司连续多多年被评评为全国国优秀建建筑企业业、全国国用户满满意施工工企业、浙浙江省重重合同守守信用单单位和浙浙江省AAAA级级信用企企业，“中天建建设”被评为为浙江省省知名商商号。中天房产集集团公司司现有99家房地地产开发发子公司司，目前前累计开开发商品品房总量量逾1000万平平方米，
5、年销售额逾20亿元，全国房产企业评比位列中国房地产企业200强。在房地产开开发中，中中天房产产集团实实践“精品化化”战略，力力求打造造“同一地地域、同同一市场场、同一一价格、同同一品种种、同一一阶段”的精品品，相继继开发了了杭州景景湖苑、杭杭州盛世世钱塘、上上海中天天碧云苑苑、东阳阳中天世世纪花园园和世纪纪花城、西西安中天天花园、长长沙中天天广场等等一批优优质项目目，在当当地均有有较高的的知名度度和美誉誉度。董事会总裁总裁秘书副总裁副总裁财务总监总裁办人事行政部法律事务部财务管理部资金管理部规划设计部工程管理部预算部开发部营销策划部客户服务部投资策划部二、公司组组织结构构三、企业使使命真心缔造
6、美美好家园园四、公司发发展战略略和目标标以现有项目目所在城城市和长长三角中中心城市市为拓展展区域，以以精品化化定位和和“中天建建设”的品牌牌优势为为基础，实实现中天天房产产产品的差差异化创创新和价价值获取取；打造造“同一地地域、同同一市场场、同一一价格、同同一品种种、同一一阶段”的精品品；实现现投资策策划、设设计研发发、工程程建设、产产品营销销和物业业管理的的制度化化、程序序化和规规范化；努力成成为国内内有影响响力的以以住宅产产品供应应为主，其其他产品品和服务务为辅的的综合性性开发商商，稳步步进入中中国房地地产企业业1000强。五、开发项项目介绍绍公司开发的的产品涵涵盖高档档住宅、别别墅、甲甲
7、级写字字楼、酒酒店式公公寓、商商业等多多种类型型，覆盖盖浙江、上上海、江江苏、山山东、陕陕西、湖湖南等省省市，累累计开发发总量逾逾1000万平方方米，土土地储备备10000余亩亩，可开开发建筑筑面积逾逾1200万平方方米。1、已开发发项目杭州景湖苑地理位置：体育场路中段，临近西湖开发规模：总建筑面积万余平方米物业类型：小高层住宅，可远眺西湖开发时间：1999年动工建设2002年竣工交付上海中天碧云苑地理位置：浦东金桥碧云国际社区内开发规模：总建筑面积近7万平方米物业类型：小高层住宅开发时间：2002年开工建设2004年竣工交付西安中天花园地理位置：西安市高新科技园区开发规模：总建筑面积逾11万
8、平方米物业类型：小高层住宅开发时间：2005年开工建设，2007年竣工交付东阳中天世纪花园地理位置：东阳市区开发规模：总建筑面积逾5万平方米物业类型：高档别墅社区开发时间：2002年开工建设，2003年竣工交付2、在开发发项目：西安中天雅苑地理位置：西安市纬二十六街开发规模：总建筑面积逾12万平方米物业类型：高层住宅社区开发时间：2006年开工建设，预计2008年竣工长沙中天广场地理位置：长沙五一大道，CBD核心开发规模：总建筑面积逾17万平方米物业类型：聚合甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业、大型地下停车库于一体的高效商务综合体开发时间：2005年开工，2008年竣工交付杭州盛世钱塘项
9、目地理位置：钱江新城核心区开发规模：总建筑面积逾23万平方米物业类型：高层生态节能住宅社区开发时间：2004年开工建设，2007年竣工东阳世纪花城地理位置：东阳市江北新区开发规模：总建筑面积逾38万平方米物业类型：大型多层、小高层住宅社区开发时间： 2006年开工建设杭州中天大厦地理位置：钱江新城内，规划步行商业核心区开发规模：总建筑面积逾6万平方米物业类型：甲级写字楼、商业开发时间：2006年开工建设，预计2008年竣工第三章 市场背背景研究究一、杭州市市经济运运行情况况1、杭州市市概况杭州是浙江江省省会会城市，全全省政治治、经济济、科教教和文化化中心，全全国重点点风景旅旅游城市市和历史史文
10、化名名城。杭杭州地处处长江三三角洲南南翼，杭杭州湾西西端，钱钱塘江下下游，京京杭大运运河南端端，是长长江三角角洲重要要中心城城市和中中国东南南部交通通枢纽。历史人文：杭州历历史悠久久，自秦秦时设县县治以来来，已有有22000多年年历史，是是中国七七大古都都之一，华华夏文明明的发祥祥地之一一。杭州州以其秀秀丽的风风景，吸吸引了大大批文人人墨客驻驻足游览览，尤其其是西湖湖，留下下了很多多著名的的诗词歌歌赋，也也留给后后人许多多美丽的的传说。旅游：杭州州旅游资资源丰富富，全市市丘陵、山山地、江江、河、湖湖、水库库等占总总面积的的70以以上，享享有“鱼米之之乡”、“丝绸之之府”、“人间天天堂”之美誉誉
11、。杭州州拥有2个国家家级风景景名胜区区西湖湖风景名名胜区、“两江一湖“（富春江新安江千岛湖）风景名胜区、2个国家级自然保护区、5个国家级森林公园、1个国家级旅游度假区及全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公园。2006年接待入境旅游者逾180万人次，同比增长20.3，接待国内游客近4000万人次，同比增长12.7，旅游总收入近550亿元。行政区划：杭州下下辖上城城、下城城、江干干、拱墅墅、西湖湖、滨江江、萧山山、余杭杭八区，建建德、富富阳、临临安3个县级级市及桐桐庐、淳淳安2个县。全全市总面面积1665966平方公公里，其其中市区区面积330688平方公公里。人口：20006年年末，全全市总人人
12、口6660余万万人，市市区人口口4000余万人人，其中中非农业业人口2250余余万人，占占市区总总人口的的60%。男女女人口比比例1.03：1，户均均人口33.355人，人人口自然然增长率率为2.84。2、杭州市市总体经经济状况况评析（1）国内内生产总总值杭州经济连连续十六六年实现现两位数数增长，综综合经济济实力不不断增强强。20005年年因国家家宏观经经济调控控增幅放放缓，220066年增幅幅又得到到恢复，实实现国内内生产总总值34441亿亿元，经经济总量量位居全全国省会会城市第第二位、全全国大中中城市第第八位，同同比增长长14.3%，远远高于全全国平均均增长水水平。（2）人均均国内生生产总
13、值值杭州市人均均国内生生产总值值从20001年年的2550000元增长长到20006年年的5118711元，折折合人均均值逾660000美元，实实现翻番番，并同同样保持持平均每每年100%以上上的增长长速度。（3）固定定资产投投资杭州市固定定资产投投资从220011年的6630亿亿元，大大幅上升升到20006年年的14460亿亿元。220044年后，由由于国家家宏观经经济调控控影响、产产业结构构升级及及投资效效率的提提高，增增长速度度逐步放放缓，所所以国内内生产总总值依然然保持了了较快的的增长速速度。2006年年杭州房房地产业业保持适适度增长长。全年房房地产开开发投资资4422.455亿元，比
14、比上年增增长7.8。随随着杭州州固定资资产投资资力度的的加大，交交通、市市政、电电力、邮邮电通讯讯等城市市基础设设施日臻臻完善，城城区范围围不断扩扩张。（4）产业业结构2006年年杭州市市第一、二二、三产产业增加加值分别别为1554.992、117411.988、15544.08亿亿元，分分别比上上年增长长3.99、113.33和116.77，整整体产业业结构呈呈现“二三一一”型。第第三产业业所占比比例保持持逐年平平稳上升升态势。杭州作为长长三角区区域重要要的中心心城市和和旅游中中心，民民营经济济十分活活跃、发发达，经经济模式式、文化化、旅游游等服务务业独具具特色。吸吸纳投资资的空间间日趋扩扩
15、张，众众多国际际大型企企业已进进驻杭州州。（5）财政政收入在杭州州经济快快速发展展的同时时，财政政收入也也保持同同步增长长。受国国家宏观观政策调调控影响响，20004年年增幅回回落，但但进入220055后逐步步回升，至至20006年，全全市财政政总收入入达6224.449亿元元，同比比增长119.99。（6）城市市居民人人均可支支配收入入在整体经济济发展的的同时，杭杭州城市市居民生生活水平平持续提提高，特特别是近近几年，增增长幅度度稳步上上升。220066年城市市居民家家庭人均均可支配配收入达达到1990277元，在在全国大大中城市市中位居居前列。2006年年杭州城城市居民民人均消消费性支支出
16、1444722元，占占可支配配收入的的76%，购房房等非消消费性支支出人均均为50041元元，同比比增长331.99%。（7）居住住消费需需求根据杭州市市人口增增长控制制指标，近近几年杭杭州市人人口增长长平缓，市市区人口口一直保保持每年年约6万万人的增增长速度度。随着着杭州城城市化进进程的不不断深入入、经济济的持续续发展、城城市人口口持续增增加，住住宅有效效需求不不断增加加，按照照20006年市市区居民民人均住住房使用用面积220.997平方方米计算算，仅每每年新增增人口对对商品住住宅的需需求就达达到1220万余余平方米米。二、杭州房房地产宏宏观市场场状况杭州房地产产市场在在国家宏宏观政策策调
17、控下下经过了了两年的的平稳发发展，从从06年底底至今又又进入了了一个快快速发展展的时期期。经济济的快速速发展也也促进房房地产业业的发展展，呈现现出一派派欣欣向向荣的景景象。1、房地产产开发投投资持续续增长，增增幅回落落杭州房地产产开发投投资近几几年稳定定增长，但但是增幅幅却呈下下滑之势势。01103年年增幅在在30%以上，005年则则回落至至25%以下，而而06年年则骤降降至7.8%，主主要是受受到宏观观调控、信信贷紧缩缩及土地地供应紧紧张等因因素的影影响。2、商品房房施工面面积持续续增长、竣竣工面积积回落杭州开发商商热情高高涨，市市场开发发如火如如荼，商商品房施施工面积积由011年的1144
18、99万平方方米迅速速飙升至至06年年的45545.33万万平方米米。竣工工面积虽虽每年均均有增加加但变化化相对不不明显，且且06年年较055年有所所下降。3、房屋新新开工面面积持续续下降受宏观调控控政策及及土地供供应的影影响，220066年杭州州新开工工项目较较上年明明显减少少。全年年各月新新开工面面积与上上年同期期相比均均为负增增长，88-122月的降降幅在110以以上。220066年，全全市商品品房累计计新开工工面积110077.633万平方方米，比比上年减减少166.3；其中中住宅新新开工面面积7112.336万平平方米，同同比减少少28.3。4、市场需需求旺盛盛，销售售量逐年年增加，增
19、增幅平稳稳杭州市商品品房销售售面积呈呈逐年稳稳步增加加趋势。005年虽虽受宏观观调控影影响，但但增幅依依然达到到了166.5%的高位位，066年增幅幅受政策策调控因因素影响响，上半半年出现现较大幅幅度的负负增长，下下半年销销售加快快，全年年总体增增长8.3%，增增幅回落落。01-066年杭州州商品房房竣工总总量为338711.1万万平方米米，销售售总量为为33337万平平方米，竣工、销售总量比为1.16：1，竣工总量略大于销售总量。5、房价稳稳步上扬扬杭州房地产产市场供供需两旺旺的同时时也带来来了房价价的不断断上涨。随随着杭州州城区的的不断扩扩张，楼楼盘供应应也不断断向郊区区化发展展，除005
20、年受受政策因因素影响响增幅较较低外，总总体房价价依然步步步走高高，066年均价价达到669677元/平平米，增增幅达112.997%。6、20007年上上半年商商品房销销售形势势良好2007年年上半年年全市商商品房销销售面积积3499.633万平方方米，其其中现房房销售335.779万平平方米，期期房销售售3133.844万平方方米，分分别比去去年同期期增长550.11%、886.88%、446.88%，增增幅达到到新高。受受良好的的市场氛氛围影响响，市区区商品房房销售价价格上涨涨3.66%，商商品住宅宅价格上上涨4.0%，同同比上升升1个百百分点，销销售形势势良好。7、住宅需需求旺盛盛，房价
21、价、地价价节节攀攀升自20066年下半半年杭城城楼市回回暖，杭杭城商品品房一直直保持旺旺盛的需需求，许许多高品品质楼盘盘重现004年客客户几天天几夜排排队购房房的盛况况（如万万科的魅魅力之城城，一期期供需比比达到1110）。旺盛的需求导致杭城房价、地价节节攀升。杭州是全国国最早施施行土地地招拍挂挂制度的的城市之之一，开开发商获获取土地地基本上上通过招招拍挂方方式，通通过其他他途径取取得土地地的总量量比较少少，对整整体市场场不构成成严重威威胁。杭州近年土土地供应应情况时 间成交土地面积(亩)平均容积率可建地上建建筑面积积(万mm2)土地单价(万元/亩亩)楼面地价(元/m22)2004年年2960
22、2.6652444625172005年年12213.3627369831222006年年28532.1540858240672007年年至今37602.185456774666注：1、上上述成交交土地不不含工业业、加油油站等用用地2、20007年土土地供应应截止220077年月月日日 杭城城老城区区基本无无地可供供，受杭杭州“不饱和和供地”政策影响响，其他区区域供应应也较为为有限，土地供应紧张； 杭州州近年土土地供应应都在330000亩以内内（不含含本年度度），可可建设建建筑面积积不足5550平平方米，与杭城城逾7000万平平方米的的年销售售量相比比，供应应不足。杭城土土地供应应“不饱和和”，
23、地根紧缩缩；商品品房供应应和销售售正在逐逐步消化化存量土土地和商商品房，未未来存量量土地供供应对整整体市场场将不构构成威胁胁； 杭城城近年土土地价格格上涨较较快，楼楼面地价价平均年年增幅115%以以上，而而且此为为土地供供应向主主城区周周边辐射射（老城城区无地地可供）前提下的地价涨幅； 由于于杭城土土地供应应紧张，而而且本土土开发商商实力较较强（如如绿城、滨滨江、宋宋城等），外地开发商进入困难。三、杭州房房地产市市场特点点分析1、购买市市场涵盖盖浙江、长长三角、港港澳台及及海外市市场，辐辐射能力力强杭州作为浙浙江省会会城市，是是浙江省省的政治治、经济济、文化化中心，凭凭借其良良好的城城市环境境
24、和强势势经济实实力，吸吸引着整整个浙江江省和跨跨区域（长长三角、北北京、港港澳台、海海外）的的消费群群体。杭杭州房地地产市场场在区域域经济高高速增长长、私有有、民营营经济不不断繁荣荣的整体体形势下下，对商商品房价价格的承承受能力力极强。2、大城西西是杭城城第三阶阶段高端端物业发发展的热热点区域域物以类聚，人人以群分分，板块块的划分分决定了了区域物物业的开开发类型型、档次次和水平平，同时时也决定定了板块块购买人人群与板板块特点点相对应应的特征征。城东区域：主要依依托下沙沙大学城城及九堡堡交通枢枢纽概念念，但由由于区域域距离市市中心较较远，配配套欠缺缺，加上四四季青服服装市场场整体搬搬迁至该该区域
25、，降降低区域域档次，开发物业多为普通住宅，销售价格相比其他区域较低，以性价比吸引中低端客户群体。城北区域：区域多多为老工工业区，如杭玻、杭钢及一些化工企业。区域距离市中心较远，配套欠缺，区域楼盘多定位为中档物业，面向中端客户。钱塘江沿线线：钱江江新城的的上马曾曾令无数数购房者者趋之若若骛，江江景概念念也使得得区域楼楼盘价格格一路上上涨，成成为继西西湖风景景区之后后的第二二个高档档物业聚聚集区（如东东方润园园、滨江江金色海海岸）。但随随着钱江江新城、滨滨江区块块开发的的成熟，区区域基本本已无土土地供应应。大城西区域域：区域域有着良良好的自自然资源源，特别别是作为为首个国国家级湿湿地公园园的西溪溪
26、湿地，环环境优美美，自然然景观丰丰富，交交通便捷捷，辐射射闲林、三三墩区域域。西溪溪湿地已已成为大大城西的的标志性性景观。杭杭城的高高端物业业正逐渐渐由“西湖时时代”到“钱塘江江时代”进而过过渡到“西溪湿湿地时代代”。区域域距离城城市中心心近，各各项配套套设施齐齐全，普普遍得到到人们的的认可，大城西已成为杭城第一居所高端物业的代名词。3、旺盛需需求带动动房价、地地价大幅幅提升自06年下下半年杭杭城房地地产市场场回暖，市市场需求求旺盛，带带动了杭杭城新一一轮房价价、地价价的大幅幅上涨。开开发商和和消费者者对杭州州房地产产市场价价格预期期大幅提提高，导导致房价价、地价价轮番上上涨。2007年年，从
27、钱钱江新城城17号号地块楼楼面价1117559元/平方米米、到金金松地块块的1222455元/平平方米至至原杭商商院地块块的1557122元/平平方米，杭杭州土地地楼面成成交价格格记录不不停的被被刷新。金松、原杭杭师院等等地块陆陆续拍卖卖成交后后，地块块周边的的二手房房开始猛猛涨，挂挂牌均价价与地块块拍卖之之前时相相比，上上涨20000-30000元/平方米米。对于于在售楼楼盘来讲讲，价格格更是飞飞速增长长，特别别是原杭杭院地块块成交之之后几天天，其周周边在售售的银马马公寓、枫枫华府第第等楼盘盘均价纷纷纷上涨涨了近550000元/平平方米！根据杭州近近两年的的土地供供应分析析，杭城城土地供供应
28、已基基本向郊郊区化发展，在在弥补郊郊区化低低容积率率情况下下，楼面面价格仍仍处于上上涨趋势势。4、信赖实实力型品品牌企业业知名实力型型企业开开发的物物业受到到消费者者的追捧捧。消费费者普遍遍信赖品品牌公司司所开发发的产品品。据统统计，品品牌公司司所开发发的物业业比一般般公司所所开发的的同区域域同类型型物业价价格高出出约200%，去去化速度度也比一一般物业业快。如万科开发发的魅力力之城项项目销售售均价达达80000余元元/平方方米，高高出周边边同类物物业约220000元/平平方米。5、稀缺资资源得到到追捧杭州虽然山山、湖、江江、河等等自然景景观资源源丰富，但但大部分分区域属属于景观观保护区区域，
29、今今后可借借景的土土地供应应将极为为稀缺，使使得山、湖湖、江、河河等成为为房产开开发的稀稀缺资源源。正是由于资资源的稀稀缺和对对居住品品质的不不断追求求，导致致消费者者对稀缺缺资源的的认可和和追捧，可可借鉴稀稀缺资源源的物业业远高于于周边区区域同类类物业市市场价格格，而且且去化速速度也更更块。如西湖边的的元华项项目，周周边非湖湖景项目目平均价价格低于于2万元元/平方方米，该该项目湖湖景房售售价高达达6万元元/平方方米。6、高端物物业市场场价格敏敏感度不不高，无无价格“天花板板”现象对于高品质质高端物物业，消消费者对对价格敏敏感度不不高。目目前杭城城高端物物业价格格已超过过2万元元/平方方米，最
30、最高成交交单价甚甚至超过过6万元元/平方方米。高高档物业业基本为为业主长长期持有有，极少少进入二二手市场场交易。杭杭城主城城区范围围内，在在销和可可推出的的高档物物业供应应量很少少，杭州州未来的的高端物物业价格格上限难难以预期期。四、宏观政政策影响响1、停批别别墅用地地国家停止审审批别墅墅用地，同同时严厉厉禁止出出让容积积率低于于1.00的住宅宅用地。别别墅产品品日益稀稀缺。排排屋类产产品将逐逐渐替代代别墅，成成为房地地产市场场上的高高端物业业。2、90/70政政策随着90/70政政策出台台，虽然然小户型型有利于于房屋总总价的降降低，但但也在一一定程度度上限制制了楼盘盘个性化化、差异异化的竞竞
31、争，也也使得客客户的选选择层面面大大减减少，因因而楼盘盘地理位位置、产产品品质质、周边边配套、景景观环境境等成为为差异化化竞争的的主要因因素，产产品附加加值的挖挖掘也成成为市场场竞争的的主要焦焦点。3、严查新新增建设设用地严查新增建建设用地地项目政政策出台台后，今今后的土土地供应应主要是是消化存存量建设设用地，新新增的建建设用地地将在有有关部门门的严格格审查下下得到有有效控制制。从国国土资源源部制定定的相关关政策来来看，减减少新增增土地供供应量主主要是为为了抑制制投资过过快增长长、调整整和优化化投资结结构。五、分区分分类物业业市场状状况（一）别墅墅、排屋屋市场状状况1、别墅、排排屋物业业发展历
32、历史（1）起步步阶段杭州别墅、排排屋市场场从900年代初初开始起起步，最最早出现现在银湖湖开发区区，主要要为金苑苑山庄、宏宏福山庄庄等，以以及后来来的九堡堡区域如如圆梦园园等项目目，因别别墅市场场处于刚刚刚起步步阶段，这这些项目目开发都都不太成成功，销销售周期期较长。（2）发展展阶段从19988年后随随着杭州州房地产产市场的的重新启启动，城城市不断断扩张，别别墅、排排屋呈现现产品多多样性、分分布多面面性发展展，杭州州最早的的排屋项项目出现现在城西西，同时时杭州九九溪玫瑰瑰园的成成功开发发，推动动了杭城城高档物物业市场场的发展展，南都都房产、天天都实业业、宋城城房产等等知名房房地产公公司纷纷纷进
33、军别别墅、排排屋领域域的开发发。（3）格局局形成随着萧山、余余杭纳入入杭州市市区，大大杭州格格局形成成，全方方位交通通的打造造，远郊郊别墅的的开发成成为可能能。如临临安、富富阳、萧萧山等地地，但市市区内别别墅依然然稀缺。随着“旅游游西进”战略的的实施，加加快了城城西的城市建设设。2、杭州别别墅、排排屋市场场板块划划分2003年年以来的的杭城别别墅开发发在地域域上分布布呈现了了郊远化化发展的的趋势，但但主要仍仍集中于于城市西西部。西西面分别别为小和和山板块块、闲林板板块、临临安青山山湖板块块；西南南面为之之江板块块；西北北面是良良渚板块块，这些些板块普普遍分布布于绕城城高速以以外，宜宜作为第第二
34、居所所。杭州近几年年各大别别墅、排排屋板块块区域特特征明显显，以下下为各大大板块的的特征和和楼盘分分布：（1）小和和山板块块：交通通便捷，紧紧靠绕城城高速小和山有较较好的自自然山体体资源，北北面有小小和山森森林公园园，南面面是午潮潮山森林林公园，环环境优美美，林木木茂盛，空空气宜人人。高教教园区落落户于小小和山，在在优越的的自然环环境中又又增添了了优越的的人文环环境，配配套资源源共享，内内外因素素的结合合使小和和山区块块成为杭杭州别墅墅开发的的热点区区域之一一。该区域远离离城区，原原市政基基础差，配配套不成成熟，在在很大程程度上限限制了区区域高端端物业的的开发和和价格走走势。土地的稀缺缺在该区
35、区块特别别明显，目目前仅有有四个项项目，用用地总量量不到113000亩，分分别是浪浪漫和山山、水木木清华、九九月森林林、绿野野春天等等，且前前三个项项目已基基本开发发销售完完毕，绿绿野春天天作为小小和山区区域最后后一个别别墅项目目成为购购买者关关注的热热点，市市场供应应量有限限。代表楼楼盘：浪浪漫和山山开发商：杭杭州小和和山庄开开发有限限公司地理位置：西湖区区小和山山高教园园区物业类型：小高层层、别墅墅、排屋屋总占地面积积：约4404亩亩总建筑面积积：约117万平平方米主要卖点：山景纯纯现代别别墅销售状况：目前已已基本售售罄，排排屋尾盘盘售价1100000元/平方米米（2）闲林林板块：城市高高
36、端物业业闲林一带历历来是杭杭州低密密度物业业的主力力供应地地，距离离主城区区较远，原原市政基基础差，配配套不完完善，是是杭城最最集中的的低密度度楼盘供供应区域域。代表楼楼盘：金金都雅苑苑开发商：杭杭州嘉州州置业有有限公司司地理位置：余杭区区杭昱公公路物业类型：别墅、排排屋、公公寓总用地面积积： 3304亩亩总建筑面积积： 约约万万平方米米容积率：.销售状况：已基本本销售完完毕，排排屋均价价100000元元/，公寓寓均价65500元元/（3）良渚渚板块：以文化化和生态态为主题题良渚区块很很早就开开始了完完整、统统一、科科学的整整体规划划，在220011年编制制的杭杭州市城城市总体体规划（2200
37、11-20020年年）中中就确立立了组团团的发展展趋势，同同时基于于遗址保保护的需需要，完完成了组组团内部部的详细细规划，以以生态景景观为主主导，以以良渚遗遗址保护护区为核核心，组组团布局局表现为为“一区一一园四片片”，形成成具有文文化气息息的卫星星小镇。该区域位于于绕城高高速外侧侧西北方方向，主主要依托托良渚文文化村及及五郎山山景区而而建，有有优美的的山景资资源，但但离主城城区较远远，配套套欠缺。代表楼楼盘：竹竹径茶语语开发商：浙浙江万科科南都房房地产有有限公司司地理位置：余杭区区良渚文文化村西西北部物业类型：坡地花花园洋房房、排屋屋、独栋栋洋房、叠叠排总用地面积积：约224.77万平方方米
38、建筑面积：9万平平方米容积率：00.4主要卖点：依山而而建的低低密度高高品质居居住区销售状况：目前已已基本售售完，联联排售价价为1000000-1330000元/平平方米，别别墅售价价在2000000元/平平方米以以上。（4）之江江板块：单一的的传统开开发杭州早期别别墅开发发主要集集中在之之江国家家旅游度度假区，云云集一批批优秀别别墅住宅宅项目，如如九溪玫玫瑰园、西西湖高尔尔夫、西西湖花园园、东方方苑、景景月湾等等项目。该该区域已已成熟，但但可供开开发的住住宅用地地稀缺，后后续供应应不足。代表楼楼盘：九九溪玫瑰瑰园开发商：绿绿城地理位置：滨江区区九溪风风景区五五云西路路8号物业类型：独立别别墅
39、总用地面积积：166万平方方米建筑面积：5万mm2容积率：00.322主要卖点：背山面面水的山山地别墅墅销售状况：目前已已售完，二二手别墅墅售价在在6万元元/平方方米以上上。代表楼楼盘：阳阳明谷开发商：浙浙江国信信名盛置置业有限限公司地理位置：西湖区区之江度度假区常常陇路66号物业类型：独立别别墅总用地面积积：255万平方方米建筑面积：8万平平方米容积率：00.300主要卖点：背山面面水山地地别墅销售状况：目前刚刚刚开盘盘，售价价600000元元/平方方米左右右。（5）临安安青山湖湖板块：以自然然山水为为主题临安是森林林资源十十分丰富富的国家家生态示示范市，全全市森林林覆盖率率达744.9%。
40、青山山湖是临临安自然然环境最最好的部部分，湖湖面达110平方方公里，水水质良好好，周围围群山环环抱、植植被丰富富。区域距杭州州40公公里，十十分适宜宜作为第第二居所所。代表楼楼盘：青青城山语间间开发商：杭杭州青城城房地产产开发有有限公司司地理位置：临安区区青山湖湖畔物业类型：独立别别墅总用地面积积：1000万平平方米建筑面积：24.23万万平方米米容积率：00.233主要卖点：青山湖湖湖畔别别墅3、杭州排排屋市场场客户群群体分析析（1）目前前杭州排排屋购买买客群的的社会地地位在社社会权力力分布的的层次中中处于中中上等的的位置，有有较强的的经济实实力和价价格承受受能力。（2）以中中年消费费者为主
41、主，追求求居住的的舒适度度、社区区价值、身身份、地地位体现现。（3）购买买目的大大多为追追求更高高的生活活品质，同同时兼顾顾一定的的投资目目的。（4）对居居住品质质有较高高的追求求，对产产品的质质量及服服务有更更专业化化的要求求，而且且对美感感的要求求提到了了与实用用价值相相等甚至至更高的的地步。（5）比较较重视居居住楼盘盘的品质质和居住住氛围，有有一定的的崇洋心心理。4、项目区区域高端端物业市市场发展展前景与目前杭州州其他区区域内的的一些在在售的排排屋类产产品相比比，三墩墩区域最最大的优优势在于于： 位于主主城区内内； 周边配配套成熟熟； 区域规规划科学学合理； 居住氛氛围已被被市场广广泛认
42、可可。本项目为真真正的城城市排屋屋，对追追求高品品质生活活，又不不愿意舍舍弃都市市繁华的的中高端端客户来来说具有有巨大的的吸引力力。目前在售的的排屋类类产品大大多地处处老余杭杭或老萧萧山区域域，心理理距离与与实际距距离均比比较远。而而三墩项项目位于于杭州西西湖区，在在与余杭杭、萧山山区域的的排屋竞竞争中吸吸引省内内市外客客户具有有明显优优势。目前杭州市市主城区区内一、二二手市场场已基本本无排屋屋类产品品可售，在在目前主主城区范范围内高高端产品品稀缺的的形势下下，本项项目作为为都市中中心低密密度亲水水楼盘，有有望成为为市场追追捧的热热点。（二）杭州州公寓市市场供应应情况1. 公寓寓楼盘分分布（未
43、未含余杭杭、萧山山区域）据统计，杭杭州主城城6区目目前在售售的百余余个主要要楼盘主主要集中中在西湖湖区，占占总量的的30%以上。中中心区由由于土地地供应不不足，所所占比重重较小，说说明住宅宅已向中中心区周周边区域域发展。滨江区虽然然是楼市市供应的的大户，但但区域距距离主城城区相对对较远，购购买群体体受到限限制，公公寓以中中档定位位为主。西湖区内有有西溪湿湿地等自自然资源源，与中中心区无无缝连接接，形成成大城西西概念，配配套进一一步完善善，交通通便利，是是未来高高档物业业的主要要发展区区域。2、产品类类型特征征杭州主城66区楼盘盘中，拥拥有高层层形态的的比重最最高，小小高层次次之。人人们对高高层
44、住宅宅普遍接接受。3、户型、面面积特征征在所调查的的主要在在售楼盘盘中，三三居室户户型占绝绝对比例例，放量量和需求求也是最最大，说说明杭州州公寓市市场需求求仍是以以三房户户型为主主，以两两房及四四房为辅辅。主力户型情情况直接接影响着着主力面面积。在在杭州总总体楼盘盘供应中中，以9901400平方米米为面积积主流的的楼盘占占了近六六成，11401800平方米米的大户户型次之之，而990平方方米以下下的楼盘盘比重仅仅为144%。在90/770新政政下，未未来几年年90平平方米以以下的户户型将大大量涌现现，产品品之间的的差异化化难以体体现，大大面积户户型客户户将被迫迫转向其其他替代代产品。4、价格特
45、特征目前，杭州州楼市中中单价880000元/平平方米以以下的楼楼盘占了了一半。低低价楼盘盘主要分分布于萧萧山以及及江干区区的九堡堡、下沙沙等区域域。6000080000元/平方米米的楼盘盘主要分分布于滨滨江、萧萧山市区区等地。1100000元/平方米米以上的的楼盘主主要分布布在西湖湖区、市市中心以以及钱江江新城和和滨江的的沿江地地带。随随着市中中心、钱钱江新城城和滨江江沿江地地带土地地供应量量的减少少，未来来几年，杭杭州高档档普通住住宅物业业将主要要集中于于西湖区区西溪湿湿地及周周边辐射射区域。（三）三墩墩区域公公寓市场场发展状状况三墩区位于于主城区区内，教教育、交交通、基基础设施施、商贸贸等
46、均已已具备一一定的规规模。而而随着浙浙大紫金金港校区区迁入、周周边各商商业中心心、城市市公共空空间的建建设改造造，三墩墩片区的的配套日日渐完善善，成为为杭州人人气最旺旺的城区区板块，市市场认可可度较高高，发展展潜力巨巨大。1、板块市市场总体体供应分分析目前三墩公公寓供应应主要以以小高层层和高层层为主，物业类型比较单一，除早期开发的楼盘外，近两年开发的新楼盘主要有在售的亲亲家园、兰韵天城、颐景园等。低密度物业在区域内属稀缺产品。代表楼楼盘：亲亲亲家园园幸福里里地理位置：本项目目25号号地块西西侧，古古墩路董董家路交交叉口东东北物业类型：由多层层、小高高层、高高层公寓寓组成总用地面积积：由多多层、小小高层、高高层公寓寓组成总建筑面积积：144万平方方米容积率：22.0销售状况