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1、- 本资料来自 -北京望京商商业步行行街(商业广广场)项目可行行性研究究报告XXXX房房地产开开发有限限公司市场部项目市场调调研一区域总总体环境境分析31、望京区区域规划划42、望京区区域环境境发展趋趋势43、望京产产业发展展布局54、望京区区域写字字楼物业业状况及及分布65、望京地地区交通通状况总总体分析析96.人口状状况分析析15二、区域商商业市场场环境分分析241、区域商商业市场场发展历历程242、区域商商业市场场现状分分析243、区域商商业市场场未来发发展趋势势27三、本项目目周边的的状况分分析341、项目区区位及研研究范围围342、本案交交通状况况分析343、本案周周边住宅宅状况分分
2、析36项目定位及及可行性性研究四、市场初初步定位位491业态定定位492租售价价格定位位523终端客客户定位位58五、项目操操作性分分析631市场面面分析632技术面面分析653经济面面分析67六、经济模模型部分分691.成本部部分核算算692.额度比比例核算算703.租赁现现金流分分析（静静态）714.租赁现现金流分分析（动动态）725.项目租租售同步步操作现现金流状状况73七、可行性性分析结结论75项目市场调调研一区域总总体环境境分析望京地区位位于北京京市区东东北部的的四环路路与五环环路之间间，隶属属朝阳区区管辖，是是市区中中具有工工作、居居住、娱娱乐等功功能、规规划配备备地区级级生活服服
3、务设施施和市级级大型公公建的综综合性区区域。按照北京市市政府对对望京地地区“城城市副中中心”的的定位，以以及20003年年北京市市政府数数次对望望京区域域进行规规划调整整，望京京区域整整体居住住环境有有了明显显提升。产产业、交交通、配配套等各各个方面面设施条条件得到到完善，伴伴随区域域产业经经济发展展，国外外高新企企业进驻驻望京区区域的数数量增多多，住宅宅楼盘开开发完成成后，居居住人口口数量大大幅递增增，望京京地区也也由过去去单纯的的生活居居住区朝朝着国际际化望京京的方向向发展。1、望京区区域规划划望京地区总总用地规规模为117.88平方公公里(其其中西侧侧绿化隔隔离带用用地约为为1平方方公里
4、)，规划划总居住住人口为为33万万人，现现有常住住人口近近15万万人。总总体布局局由地区区功能链链、自然然生态链链、景观观绿化轴轴及公共共交通通通道等主主导系统统构成，包包括1个个地区级级主商业业中心、55个次商商业中心心、8个个社区商商业中心心和6个个文化娱娱乐中心心； 88个区间间公园、338个社社区绿地地和3条条区间绿绿色通道道；另外外还有广广顺南北北大街为为地区功功能性景景观主轴轴，北小小河为水水景主轴轴，望京京绿化主主轴。望京区域按按照最新新城市规规划功能能标准划划分，以以北小河河为界，分分成南北北两大块块。北小小河南侧侧统称为为“望京京新城”，其其功能以以望京中中心区公公共设施施为
5、中心心，以居居住为主主，兼文文化、教教育、办办公等功功能的综综合区；北小河河北侧确确定为“望望京科技技产业园园区”，其其功能以以高科技技产业及及研发为为主，兼兼有居住住、商服服等相应应配套服服务功能能的综合合区。目前，朝阳阳区在已已经形成成了建国国门外、三三里屯、亮亮马河三三个使馆馆区之外外，第四四使馆区区落户望望京，从从而更进进一步增增强了望望京区域域的整体体竞争力力。2、望京区区域环境境发展趋趋势望京在发展展初期阶阶段，由由于市政政交通、配配套设施施的滞后后一度发发展速度度相对缓缓慢，被被称作“睡睡城”。但但在近年年政府规规划调整整和改善善良后，望望京地区区整体环环境得到到很大的的改观，区
6、区域居住住品质和和生活质质量得到到了购房房者的认认可，同同时也吸吸引众多多国外高高新企业业纷纷落落户。近年来，国国外大商商家看好好望京地地区蕴藏藏的市场场契机，宜宜家、华华堂、沃沃尔玛、家家乐福等等纷纷选选址望京京。在这这种整体体环境利利好的趋趋势下，望望京地区区的房地地产市场场也得到到了稳步步的发展展，住宅宅市场纷纷纷出现现大体量量开发的的趋势，商商务办公公环境日日趋浓厚厚，区域域商业地地产开发发更是出出现了井井喷现象象。在这种交通通、市政政、配套套逐步完完善的过过程中，望望京正朝朝着“城城市副中中心”的的定位方方向稳步步发展，成成为真正正意义上上的生活活国际化化，居住住都市化化的大望望京。
7、3、望京产产业发展展布局望京科技园园位于朝朝阳区酒酒仙桥-望京地地区，占占地100.5平平方公里里。园区区以首都都机场高高速路为为界分为为东、西西两部分分。东区区的范围围是东至至京包铁铁路，西西至四环环路，南南至坝河河、酒仙仙桥路、电电子体育育场南侧侧路和驼驼房营路路。2004年年5月331日，北北京奥运运经济重重点推介介项目加拿大大北电网网络中心心作为入入驻望京京高新技技术产业业区的第第一家全全球5000强企企业正式式落户望望京。随随后世世界5000强企企业纷纷纷把视线线转向以以“睡城城”著称称的望京京，20004年年12月月摩托罗罗拉研发发总部在在望京破破土动工工，20004年年11月月1
8、2日日宝马汽汽车电子子技术研研发中心心在望京京奠基，韩韩国三星星电子、西西门子、松松下、LLG等跨跨国企业业纷纷选选择将总总部定在在望京。目前望京高高科技产产业已经经形成以以电子、通通讯等高高新技术术产业为为主的产产业结构构链，产产业园区区内已建建成了北北京市正正式投入入运行的的面积最最大的孵孵化器：望京科科技创业业园和中中国北京京(望京京)留学学人员创创业园。截截止20005年年望京高高新科技技产业园园区内的的电子信信息类产产业已达达73.45%，望京京产业已已形成以以通信、计计算机、数数字视听听为主的的产业支支柱。在望京地区区产业链链条逐步步完善的的过程中中，望京京地区的的商务氛氛围愈来来
9、愈浓厚厚。西门门子、摩摩托罗拉拉、爱立立信等国国际企业业纷纷将将总部选选址定在在望京，望望京区域域外资企企业总部部自建物物业面积积预计超超过300万平方方米面积积。望京京地区跨跨国企业业的高速速发展，同同样预示示着望京京地区未未来发展展的巨大大潜力。望京外资企企业在建建物业面面积比例例图 单位:平米从望京的产产业园的的发展方方向来看看，“十十一五”规规划期间间，朝阳阳区重点点发展目目标之一一就是把把望京打打造成一一个电子子产业基基地，而而在国外外高新科科技产业业落户望望京的过过程中，这这种“跨跨国企业业研发总总部”效效应也极极大的促促进了望望京地区区的商务务氛围的的提升。随随着望京京地区产产业
10、的高高速发展展，望京京地区将将凭借区区域产业业经济的的核心竞竞争力，以以及整体体环境的的日趋完完善，成成为北京京另一个个具有复复合功能能的城市市中心地地。4、望京区区域写字字楼物业业状况及及分布4.1望京京写字楼楼物业供供应情况况望京发展至至今，交交通体系系及商业业配套各各方面得得到不断断完善，写写字楼物物业市场场也有着着突飞猛猛进的发发展。在在望京高高科技产产业园区区的建设设过程中中，大批批国际大大型企业业先后落落户科技技园，从从而带动动了对望望京地区区写字楼楼物业的的需求。望京写字楼楼物业项项目统计计表项目名称体量（m22）租金(元/日/mm2)档次 爱慕国际际2100002.5乙级博雅国
11、际中中心270000（规划划）待定甲级众运大厦1960002.6乙级叶青大厦5000003甲级中辰大厦1740002.8乙级洛娃科技大大厦1550002.8乙级鑫佳泓大厦厦1750003甲级博泰大厦2400003.15甲级博泰国际6500007000元元/m22商住望京科技创创业园7000003甲级星源国际2200002.5商住娜丽莎大厦厦50002.3商务Lofteel1700008500元元/m22商住望京大厦3580003.2甲级佳境天成6500002.8商住鹿港写字楼楼500000规划嘉美风尚370000规划人济大厦560000规划从统计数据据来看，望望京地区区写字楼楼面积(含未来来规
12、划)整体供供应量超超过611万平方方米(此此数据不不包含外外资企业业自建物物业面积积)。单单从现有有物业面面积来看看，此体体量的办办公物业业面积尚尚不够形形成望京京成熟商商务区。也也不足够够支撑未未来望京京地区高高科技产产业基地地的办公公面积需需求。单单从现有有物业数数据来看看，望京京区域现现有办公公人群较较少，对对区域消消费支撑撑有限。从区域写字字楼整体体档次及及租赁价价格来看看，由于于望京科科技园区区内多数数企业尚尚处于发发展初级级，部分分企业由由归国留留学人员员自行创创业，这这些企业业对高档档办公物物业的消消费能力力不强，在在此种需需求特点点下，望望京地区区写字楼楼物业档档次及租租赁价格
13、格趋向于于中档符符合望京京区域内内企业需需求情况况。4.2望京京写字楼楼物业分分布状况况从望京地区区写字楼楼物业的的分布情情况来看看，由于于望京科科技园区区对高科科技研发发产业的的支持，在在园区优优惠政策策的吸引引下，主主要研发发企业及及跨国企企业总部部多选择择进入科科技园区区内的纯纯写字楼楼或是选选择成熟熟地块自自建物业业。而望望京当地地一些SSOHOO族及小小公司为为节约办办公成本本，基本本选择租租用或购购买如星星源国际际、LOOFTEEL等分分布于人人口密集集区且交交通便捷捷的商住住公寓。望京地区写写字楼及及跨国企企业总部部分布图图 4.3 望望京写字字楼物业业市场发发展趋势势从望京区域
14、域现有写写字楼物物业的整整体状况况看，现现阶段写写字楼物物业面积积较少，分分布主要要集中于于高科技技产业园园区，且且未形成成一定的的商务气气候。但但随着望望京区域域产业发发展，人人口密度度的逐步步提高，以以及跨国国企业进进驻的过过程中。区区域未来来写字楼楼物业供供应体量量的逐步步增大、物物业档次次也将稳稳步提升升。这些些利好因因素也将将进一步步提升望望京区域域的商务务环境，并并促进望望京地区区的高新新科技产产业的稳稳步发展展。在这这种变化化过程中中，未来来望京区区域消费费结构也也将逐步步由现在在单纯的的生活型型消费为为主向生生活型与与商务型型消费互互补的方方向发展展。4.4周边边写字楼楼对本项
15、项目影响响从现有写字字楼物业业的分布布以及本本项目所所处位置置来看，本本项目临临近望京京高科技技产业园园区内的的写字楼楼物业群群，辐射射范围可可覆盖科科技园区区的办公公人群。基基于以上上客观条条件，未未来项目目主要消消费者也也将以望望京高科科技产业业园区办办公人群群为主，因因此，项项目定位位上也需需考虑一一定数量量的休闲闲娱乐餐餐饮类型型业态。5、望京地地区交通通状况总总体分析析5.1区域域公共交交通状况况分析5.1.11地面公公交客运运系统在人们的日日常生活活中，公公交车辆辆是其出出行的主主要交通通工具，同同时其也也是商业业项目对对外联通通的主要要工具之之一。而而商业经经营主要要是依靠靠人流
16、来来支撑，良良好的公公交客运运系统可可相应增增加消费费辐射半半径。因因此公交交线路的的数量及及其对外外联通性性将直接接影响到到区域商商业的经经营，如如何对其其进行合合理地疏疏导，将将直接影影响到望望京地区区的消费费环境。对对望京地地面公交交客运系系统作如如下分析析：望京地区现现有公交交线路一一览线路主要站点区域站名城铁临5路路南十里居酒仙桥桥商场电子城城小区南湖南南路望望京西站站望京西站城铁临6路路望京科技园园望京京花园东东区广广顺北大大街望望京西站站广顺北大街街小5路望京科技园园炎黄黄艺术馆馆四道道口圆圆明园海淀金庄村村望京科技园园小6路西马庄定定福庄太平庄庄华堂商商场丽丽都饭店店望京京小区
17、望京小区小71路望京小区望京西西园望望京购物物中心芍药居居上地地桥望京小区小73路望京小区经贸大大学冠冠城园牡丹园园双安安小南南庄望京小区运通1011线南湖渠望望京购物物中心中国科科技馆体育师师范学院院三义义庙望京购物中中心运通1044线营慧寺紫紫竹院白石桥桥动物物园北北京北站站望京京新城望京新城运通1077线马家堡小区区木樨樨园燕燕莎友谊谊商城丽都饭饭店望望京新城城望京新城运通1100线半壁店昆昆明湖路路中关关村大大屯广广顺北大大街望望京新城城望京新城运通1111线安宁里南站站立水水桥望望京花园园朝阳阳公园定福庄庄东柳柳望京花园运通1133线吴庄蔚园园永定定路中中关村广顺北北大街来广营营广顺
18、北大街街运通2011线南湖渠南南湖东园园望京京购物中中心人人民大学学六里里桥长途途站望京购物中中心361望京科技园园广顺顺北大街街中国国科技馆馆北太太平庄巴沟村村广顺北大街街402四惠站大大北窑农展馆馆酒仙仙桥望望京公园园南皋皋望京公园404东直门花花家地南南里花花家地街街阜通通东大街街来广广营阜通东大街街405路联联大北窑农农展馆亮马桥桥三元元庵丽丽都饭店店广顺顺北大街街广顺北大街街409来广营广广顺北大大街中中日医院院中国国科技馆馆阜成成门广顺北大街街416来广营南南湖东园园湖广广中街农展馆馆广顺顺北大街街来广广营广顺北大街街418金盏郁金金香花园园蟹岛岛度假村村望京京公园酒仙桥桥东直直门
19、望京公园420望京科技创创业园宏昌路路亮马马桥朝朝阳门王府井井北京京站望京科技园园421大北窑农农展馆亮马桥桥丽都都饭店宏昌路路东湖湖宏昌路422三义庙中中国科技技馆中中日医院院经贸贸大学花家地地来广广营花家地606雍和宫和和平里火火车站展览中中心阜阜通西大大街东东湖阜通西大街街614东直门左左家庄三元桥桥花家家地北里里宏昌昌路望望京科技技园宏昌路623望京科技创创业园广顺北北大街望京购购物中心心东直直门外广顺北大街街627三营门木木樨园方庄潘家园园四元元桥广广顺北大大街广顺北大街街629环行铁道阜通西西大街望京花花园立立水东东北旺中中路阜通西大街街630来广营望望京花园园北营营门门门头村北京
20、植植物园香山东东路望京花园701大西洋新城城南门花家地地北里西钓鱼鱼台岳岳各庄红红星美凯凯龙花家地北里里707嘉园天桥桥农展展馆燕燕莎友谊谊商城广顺北北大街农艺园园广顺北大街街710善各庄广广顺北大大街酒酒仙桥商商场朝朝阳公园园西直直河广顺北大街街735锦绣大地市市场玉玉海园中关村村四元元桥望望京公园园金盏盏望京公园737孙河东站阜通西西大街亚运村村中关关村颐颐和园香山阜通西大街街752西北旺村北苑家家园广广顺北大大街珠珠江帝景景京南南交易中中心广顺北大街街827北京西站北辰路路望京京购物中中心广广顺北大大街善善各庄广顺北大街街840外南湖渠亚亚运村中关村村青塔塔朝阳阳路南南湖渠南湖渠852老
21、君堂南站站朝阳阳公园阜通西西大街北苑家家园都都市芳园园阜通西大街街909前苇沟望望京花园园燕莎莎友谊商商城安安定门西北旺旺市场望京花园921大峪苹果果园地铁铁定慧慧寺国国家图书书馆广广顺北大大街东东湖广顺北大街街939北京南站大观园园儿童童医院西直门门广顺顺北大街街奶子子房广顺北大街街944菜户营盛盛唐饭店店学院院路芍芍药居广顺北北大街奶子房房广顺北大街街951东北旺中路路圆明明园五五道口亚运村村花家家地南南十里居居花家地952东湖望京京花园朝阳公公园小小武基北大地地岳各各庄北桥桥望京花园952支望京路宏宏昌路丽都饭饭店朝朝阳路劲松十八里里店北桥桥站宏昌路966东直门长途途站览览中心广顺北北大
22、街朝来家家园平平西府广顺北大街街975东直门阜阜通东大大街广广播学院院北七七家桃桃峪山庄庄桃峪峪口阜通东大街街976北湖渠大大西洋新新城酒酒仙桥商商场大大望路潘家园园亦庄庄大西洋新城城976支北湖渠东口口广顺顺北大街街四惠惠站北北苑群群芳园大地站站广顺北大街街983王佐汽车站站五棵棵松营营慧寺广顺北北大街北湖渠渠广顺北大街街望京地区交交通站点点分布图图如图所示，望望京区域域公交站站点呈区区域性集集中的特特点，多多分布于于城市主主干道附附近，处处于望京京边缘地地带的住住宅及商商业项目目地面公公交客运运系统相相对匮乏乏，尤其其是在城城铁望京京西站附附近没有有直接延延伸到望望京中心心区的公公交线路路
23、，且现现有线路路车次少少、拥挤挤不堪，造造成地面面公交客客运系统统与轨道道交通系系统的脱脱节，由由此也滋滋生了诸诸多交通通及安全全隐患问问题。但但其现有有公交线线路基本本能够承承接多个个交通枢枢纽、密密集居住住区、商商务办公公区和旅旅游景点点，这些些地方聚聚集着大大量的流流动人口口、常住住人口、商商务办公公人群和和国内外外旅游观观光人士士，而依依靠良好好的公交交线路组组织，可可以为本本地区带带来较为为充足的的人流支支持，使使其成为为本地区区潜在的的投资及及消费群群体。随着北京城城市的进进一步发发展和建建设，望望京地区区吸引着着人们越越来越多多的关注注，川流流不息的的人流、私私家车和和出租车车给
24、区域域的地面面交通系系统带来来了沉重重的负担担。随着着望京地地区人口口的不断断引入，为为缓解交交通压力力，地区区地面公公交系统统完善空空间很大大。而公公交线路路增调，将将给区域域带来更更多的消消费人群群，同时时也便于于其疏散散。5.1.22 轨道道交通系系统由于城市化化发展速速度越来来越快，轨轨道交通通已经发发展成为为重要的的交通工工具之一一，不再再仅仅是原原来的辅辅助交通通工具的的一种。从从商业方方面分析析，轨道道交通可可以很好好的扩大大辐射半半径带来来有效消消费群体体，同时时也可以以弥补常常规交通通存在的的不足，购购物物品品运输方方式便捷捷度，交交通管制制影响都都是地面面公交系系统的存存在
25、的问问题。望京区域已已知建成成并投入入运营的的轨道线线路有地地铁133号线，周周边规划划和在建建的轨道道交通线线路还有有L1线线、地铁铁15号线，地地铁133号线途途经望京京西站，地铁15号线是连接东直门-望京-顺义区的规划线路。L1线则是自东直门至机场线的机场快速轨道线路，但目前L1规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点，未来也存在规划调整的可能。望京地区现现有轨道道交通系系统较为为匮乏，部部分地铁铁线路尚尚处于规规划中，其其对望京京地区的的影响有有待观察察。地铁铁作为辅辅助交通通工具，引引流比重重越来越越大，其其对人流流疏导作作用十分分明显。如如未来规规划的地地铁线路路竣工通通车后
26、，将将大大改改善望京京地区的的现有轨轨道交通通状况，对对望京地地区的辐辐射可能能形成新新的延展展。5.1.33望京地地区道路路组成状状况5.1.33.1外外部公路路系统望京地区位位于北京京城区的的东北部部，在机机场高速速与京顺顺路和京京承高速速之间，南南至北四四环，北北到京包包线，外外部交通通网络比比较完善善。主要要交通干干线有：京承高高速公路路，东北北五环路路，京顺顺路，北北四环东东路。发发达的外外部公路路系统可可为本地地区带来来充足的的人流、车车流、物物流支持持，便于于商业项项目后期期的经营营及组织织运输。 北四环东路路：道路路状况良良好，其其较宽的的双向车车道每天天承载着着较大车车流，是
27、是望京主主要交通通干线之之一。 东北五环路路：道路路状况相相对较好好，其承承载的较较大车流流、人流流，基本本上是连连接东部部地区和和北部地地区的交交通干线线，是望望京主要要交通干干线之一一。 京承高速公公路：与与四环、五五环相交交，道路路状况相相对较好好，是进进出昌平平区的主主要交通通道路，加加之连通通承德，是是本地区区西部重重要的交交通干线线。 京顺路以及及机场高高速路：是北京京东北部部最重要要的交通通干线，与与东北四四环、五五环相交交，是望望京地区区非常重重要的交交通干线线，主要要起引导导交通的的作用。5.1.33.2内内部城市市道路系系统望京区域内内的道路路在建设设之初为为了与社社区东南
28、南的京顺顺路、首首都机场场高速路路平行，因因此出现现了一些些非经纬纬向的道道路。但但是望京京北部等等新型区区域内的的道路，却却是经纬纬向，于于是望京京内部的的道路走走向便变变得错综综复杂。总总体来说说，望京京的主要要道路大大体可归归结为两两纵一环环线。两纵指的是是广顺大大街和南南湖北路路-花家家地大街街（中环环南路）：广顺大大街是整整个望京京地区的的中轴线线，大体体将望京京分为东东西两半半；利泽泽西路、南南湖北路路、南湖湖南路与与花家地地大街的的连接道道路，与与广顺大大街平行行，是连连接望京京西部和和花家地地建成区区的重要要干线。一环线指阜阜通西大大街和阜阜通东大大街：二二者与北北四环东东路构
29、成成了一个个环线，将将望京的的核心区区于京顺顺路、北北四环紧紧密地联联系在一一起。 广顺大街：城市主主干道，双双向六车车道，红红线宽度度60米米。广顺顺大街（广广顺北大大街和广广顺南大大街）是是望京地地区的中中轴路，它它北接北北五环的的广顺桥桥，东南南与京顺顺路相交交，从而而将望京京分割为为东西两两半。 阜通东大街街：与京京顺路平平行，南南起三元元西桥，北北至四元元桥北，与与望京地地区内部部路网相相接，全全长约224700米，红红线宽度度为455米，为为城市主主干道。 阜通西大街街：与阜阜通东大大街、京京顺路平平行，为为城市主主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路
30、相交。 宏昌路：位位于望京京新城（AA05区区）的西西北部的的一条斜斜街，与与广顺北北大街、宏宏泰西路路构成了了一个三三角形区区域，并并且宏昌昌路两端端的十字字路口都都是不规规则的十十字路口口。望京地区内内部城市市道路系系统完善善，规划划合理，道道路互相相连通，且且基本上上没有交交通管制制，有力力地支撑撑了望京京内部日日常地交交通组织织。合理理的交通通布局，不但缓解了望京地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此消费。5.1.33.3 立交桥桥立交桥为疏疏导缓解解交通阻阻塞问题题、提高高道路通通行能力力、保障障行人安安全起到到至关重重要的作作用。望望京地区区现有立立交
31、桥111座，分分别为：来广营营桥、广广顺桥、广广泽桥、五五元北桥桥、五元元桥、大大山桥、南南湖渠桥桥、四元元桥、望望京桥、望望和桥、北北湖渠桥桥，以及及将于今今年完工工的湖光光中街立立交桥。上上述立交交桥分别别设置于于望京周周边地区区，绝大大部分是是进出望望京地区区的主要要出入口口，主要要承担了了连接外外部公路路系统与与内部城城市道路路系统的的纽带作作用，是是望京地地区保持持交通顺顺畅的有有力保障障。望京地区原原规划出出入口可可达155个，但但仅4个个可用，所所以造成成外部公公路系统统与内部部城市道道路系统统脱节，上上下班高高峰期间间进出望望京的交交通系统统全面瘫瘫痪。从从目前现现状看，随随着
32、政府府市政投投入力度度的加大大，望京京地区的的交通问问题已得得到初步步缓解，立立交桥在在望京地地区起到到了很好好的连结结作用，是是望京地地区高速速运转的的关键所所在。5.2 区区域交通通未来规规划及道道路改造造分析望京地区内内部交通通路网较较为密集集，地区区的道路路状况较较好，路路幅普遍遍较宽，基基本上是是城市次次干道，但但是道路路缺乏复复合化规规划，随随着入住住人口的的增多，望望京区域域私家车车数量迅迅速上涨涨，私家家车数量量巨大对对道路交交通状况况提出了了较大考考验，以以往交通通规划不不完善的的方面开开始显现现，外部部公路系系统与内内部城市市道路系系统脱节节，交通通拥堵较较为严重重，特别别
33、是上下下班高峰峰期间进进出望京京的道路路易堵。另另外，区区内的交交通监控控系统还还不很健健全，道道路交通通指示牌牌明显不不足。针针对以上上问题，政政府对交交通规划划进行了了调整，并并投入较较大资金金进行改改造，同同时加大大交通监监控力度度，设立立了更多多指示牌牌，可以以预见，望望京地区区未来的的交通将将更加顺顺畅。按照规划，望望京地区区将完成成六个主主要出入入口和五五个次要要出入口口的建设设，建立立一个以以快速轨轨道交通通和公共共交通为为主，多多种客运运方式相相结合的的综合交交通体系系。今年年已完成成阜通大大街西延延线建设设，实现现进出城城区的快快速连接接，完成成了花家家地南街街、花家家地街、
34、望望京街与与京顺路路进出望望京地区区出入口口的改造造，预计计20008年前前全部实实现望京京地区道道路网络络规划。6.人口状状况分析析商业项目开开发最重重要的因因素之一一就是人人口消费费支持，人人口消费费特性与与消费结结构、层层次等相相关问题题是直接接制约商商业市场场发展，因因此，在在分析区区域人口口现有状状况之前前，先对对住宅项项目发展展做深入入分析，从从而提供供依据和和支持。6.1住宅宅项目发发展及人人口状况况分析望京区域自自19994年规规划为北北京市“城城市居住住副中心心”至今今十多年年时间，其其土地开开发过程程划分为为四个阶阶段：阶段时间主要建设区区域开发项目类类型第1阶段94-98
35、8花家地、南南湖渠路路区域以福利分房房和最早早先购置置商品房房的购房房人，区区域开发发早期以以普通板板楼为主主，955年开始始有高密密度楼盘盘项目第2阶段98-011以望京新城城为中心心向外辐辐射大型住宅项项目启动动，以高高密度纯纯居住项项目居多多，投资资购房者者多为工工薪阶层层，另有有韩籍人人为主的的外籍人人士第3阶段01至044北部科技园园区、望望京整个个地块都都有产业研发基基地，品品质型住住宅（公公寓）项项目、商商务办公公楼、底底商等第4阶段05年至今今望京东部新新区、西西南区大型商业、配配套型物物业项目目开发、商商务办公公楼、高高品质住住宅、公公寓项目目；大型型企业或或集团购购买从上面
36、的表表中数据据分析，目目前，望望京区域域开发已已在处于于第四阶阶段，土土地开发发速成度度较快，区区域内已已没有太太多空置置地块，除除望京新新城B330地块块、北京京香颂二二期、融融科橄榄榄城、宝宝星国际际二期、国国风北京京二期项项目还未未动工外外，其他他均在建建设过程程中，但但从区域域整体状状况来看看，住宅宅项目开开发基本本完成，但但综合类类商业项项目相对对较少，配配套商业业缺乏，整整个区域域商业发发展仍不不成熟，但但大型商商业已经经在建设设过程中中，未来来将有明明显的改改变。从从调研资资料显示示，望京京区域内内部分楼楼盘项目目主要有有：序号物业名称序号物业名称序号物业名称序号物业名称1望京花
37、园东东区17融科橄榄城城32风格雅园47花家地西里里2星源国际18大西洋新城城33City onee48望京雅特住住区3炫彩嘉轩19湖畔雅居34鹿港49动感之都宝宝星园4望京西园20金隅丽港城城35星海明珠50世安望京家家园5望京花园21夏都盈座36丽港美度51利景名门6丽景新贵22利泽西园37嘉美风尚中中心52亚特兰大厦厦7慧谷根园23望京悦城38博雅国际中中心53绿荫芳邻8慧谷时空24博泰国际39都市心海岸岸54花家地商住住楼9慧谷阳光25澳洲康都40嘉润花园55嘉悦精英家家园 10CLASSS26望馨园41华阳公寓56慧谷金色家家园11望京明苑27上京新航线线42宝星国际57望京新城AA
38、5区4410 12望京西园四四区28圣馨大地43点击未来沁沁居58花家地小区区 13望京国际商商业中心心29季景沁园44城市月光59望兴园14国风北京30北京香颂45望京新居60信荷城15望京新城31银领国际46东湖湾61方舟苑-艺艺术城16华鼎世家47花家地西里里62望京利泽家家园48望京雅特住住区63LOFTEEL望京地区总总占地面面积8660公顷顷，其中中建设用用地5110公顷顷，区域域内住宅宅项目还还有一部部分没有有进行建建设，街街建设完完成后，区区域内住住宅总体体量将近近10000万平平米，按按照千人人指标计计算，区区域内固固定居民民约为225-330万人人左右，目目前望京京常住人人
39、口约115万人人左右。望京区域住住宅项目目分布图图 6.2望京京人口结结构及未未来人口口放量从区域不同同物业类类型放量量情况分分析，除除固定居居民外，商商务办公公人群数数量近期期有所增增加。就就不同类类型人口口结构和和未来人人口增长长比例情情况做如如下分析析。6.2.11住宅人人口数量量根据统计资资料统计计，由于于区域规规划以高高科技产产业园区区、城市市副中心心区等定定位，区区域自开开发以来来，人口口数量不不断递增增，033年望京京地区的的常住人人口数量量在100万人左左右，004年已已超过115万，其其中固定定居住户户数达77万户，截截止到005年55月，统统计指标标已接近近20万万，根据据
40、北京市市总体规规划，220100年预计计望京地地区人口口总数将将超过335万人人，而在在未来的的10-15年年内，望望京地区区人口数数量预计计达到创创记录的的60万万人。近近几年人人口递增增数量约约为3.5-44万人/年。6.2.22写字楼楼人口数数量随着望京区区域在220022年5月月被国家家科技部部正式批批准为中中关村电电子城科科技园（西西区）后后，产业业发展速速度加快快，研发发基地、留留学人员员创业园园区在较较短时间间里建成成并投入入使用。在在望京的的整个北北部区域域占地四四公顷，总总建筑面面积7000000平方米米已全部部投入使使用，是是集科研研、生产产、办公公为一体体的智能能化、多多
41、功能、花花园式的的高新技技术企业业孵化基基地和留留学人员员回国创创业基地地。从望京产业业园区得得到的数数据显示示，望京京电子城城西区累累计引进进各型企企业6660家，其其中高科科技企业业4388家，注注册资本本金333.9亿亿元，产产业方向向涉及微微电子、现现代通讯讯、光机机电、生生物技术术和新医医药、新新材料等等领域。入入园企业业就业人人员超过过1.118万人人，加上上望京新新区规划划为大型型公建用用地，未未来以大大型公共共建筑，包包括金融融、贸易易、商业业、旅游游等设施施为配套套服务物物业，短短期内商商务建筑筑有大幅幅增加，待待望京区区域整体体开发完完成后，区区域内可可投入使使用的商商务型
42、物物业项目目总量将将达到667万平平米。按写字楼物物业每百百平米112人计计算，望望京区域域未来商商务人士士总数将将超过88万人，大大量高等等消费人人群聚集集，影响响区域消消费特性性，同时时现有消消费习性性也有明明显改变变。6.2.33外来人人口数量量截止20004年年年底的统统计数据据，望京京区域已已有约55万韩籍籍人口居居住在此此，占在在京韩国国人总数数的900%，到到去年年年底，望望京地区区已成为为韩国人人及朝鲜鲜族人相相对集中中的区域域，目前前常住韩韩籍人口口已达到到7万人人，占目目前全区区固定居居民人口口总数量量的300%，支支持韩籍籍居民的的消费商商品种类类也相对对完善，望望京区域
43、域已成为为北京市市韩国商商品最集集中、种种类最多多的区域域。除韩国之外外，望京京区域还还有几千千其他国国籍人士士在此居居住，型型成了一一个以高高端消费费和特色色消费为为主的消消费群体体，也是是本区域域高消费费核心力力量。自自望京科科技产业业园区规规划确定定后，外外籍人士士对本区区域的认认可度也也逐渐递递增，自自住型购购房者、投投资型购购房比率率大大增增加，常常常出现现预售阶阶段房号号全部被被预定，外外籍购房房人团购购现象也也时有发发生。不难看出，随随着望京京区域规规划不断断完善，各各项附助助设施及及配套项项目建设设完成，交交通、商商业配套套、商务务环境等等有利因因素的增增加，加加之第四四使馆区
44、区的规划划建设完完成并投投入使用用，望京京国际型型大社区区和国际际化产业业特色也也将日益益彰显，本本区域外外籍人士士还将有有较大幅幅度的增增长，区区域商业业生命力力也将随随之增强强。6.3 年年龄、职职业状况况望京地区楼楼盘的中中高价位位客观显显示出望望京社区区居民具具有较高高的收入入水平，知知识层次次和职业业层次相相对较高高，消费费能力较较强。从目前研究究机构的的数据分分析，望望京区域域20万万常住人人中，社社区居民民年龄构构成以330-445岁为为主，占占60%以上，人人口年龄龄结构呈呈现出年年轻化的的趋势，225岁以以下的约约占255%，445岁以以上的仅仅占155%左右右。望京区域常常住人口口年龄比比例投资购房人人的职业业包括：演艺界界人士、企企业管理理者、外外企职工工、律师师、医生生、记者者、外籍籍人士等等较多，从从事贸易易、I