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1、目录前言第一部分 商商业定位位第一章 项目总体定定位一、 前期沟通总总结二、 项目总体定定位三、 项目的功能能定位第二章 商业业态定定位一、 定位理由二、 业态定位第三章 商业名称定定位一、 商业案名定定位二、 博览城的解解释第四章 商业管理功功能定位位一、 现有管理格格局二、 金润物流的的管理功功能定位位三、 现代化的管管理体系系第五章 商业经营业业种定位位一、 主题物流定定位二、 经营业种定定位三、 定位规划第二部分 招招商策略略第一章 招商总策略略第二章 招商阶段设设置第三章 招商工作计计划表前言商业物业是是房地产产业里经经济价值值最高的的物业形形态，在在动态的的经济大大环境中中，商用用
2、物业疲疲惫的活活跃着高回回报刺激激着巨资资开发；而经营营的艰难难加大了了风险。要要让商业业物业从从“炙手”向“可热”转化，就就要在分分析大的的物业环环境下，结结合项目目本身，步步步为营营，攻克克风险的的城堡。商铺时代的的来临，催催化了商商业市场场的竞争争，加速速了城市市商业的的繁荣，新新兴商圈圈挑战传传统商圈圈，随着着城市改改造步伐伐的加快快和商铺铺概念的的深化推推广，市市中心商商圈和洪洪城大市市场的商商圈的局局面被打打破，香香江、鸿鸿顺德纷纷纷涌现现。本项项目要在在激烈的的商战中中占据最最高点，就就要做好好工作中中的每一一环，而而招商在在工作环环中是关关健的一一环，它它赢与否否关系着着销售战
3、战的再打打策略。要做好招商商工作就就要有一一个好的的招商策策略来指指导。我我们的招招商策略略在“赢了再再打”的总策策略下，各各工作环环节环环环相扣，做做好“赢”的工作作后，然然后“再打”下一战战役。项目要生存存，必须须做好招招商工作作，积累累前期客客户；而而招商的的成功要要有一个个好的策策略才能能得以保保证。但但策略不不是凭空空而生的的，是在在市场的的基础上上，对商商业准确确定位后后，在概概念上创创意不行行，在经经营上还还要有思思想。第一部分 项目目定位第一章 项目总体定定位一、前期沟沟通总结结本项目不是是一个简简单的商商业地产产或商业业经营项项目，因因而在对对它进行行评介和和探索其其商业价价
4、值所在在时，是是在宏观观区域市市场范畴畴和大流流通领域域里寻找找恰当的的出路。前期报告在在充分的的市场调调查基础础上，深深入研究究了南昌昌市的商商业发展展格局，并并创造性性的提出出了“批发MMALLL”的市场场形象定定位概念念和物流流中心定定位。但但是在市市场定位位方面，报报告并未未提出更更多可供供参考的的选择。没没有能够够充分体体现出本本案的相相对市场场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。鉴于此，我我们针对对前期市市场调研研报告中中的部分分内容进进行了深深度分析析。由于南昌市市批零业业总体竞竞争环境境在不断断恶化，商商战一触触即发。为为避免
5、正正面火拼拼，寻求求更高层层面的边边缘性竞竞争优势势，本项项目在前前期报告告中采取取“洛克菲菲勒不淘淘金”策略，跳跳出圈外外，在产产业选择择方面独独辟蹊径径， 针对市场特特点和本本项目自自身的优优势，为为加强市市场引爆爆力，我我司在原原方案的的基础上上进一步步对物流流中心定定位提升升出主题题物流概概念。二、项目的的总体定定位本项目立足足于服务务周边市市场，集集批发、零零商品展展示交易易、物流流配送功功能等为为一体，具具有强大大辐射的的大型现现代化的的主题物物流中心心。三、项目的的功能定定位1、功能组组合（1）展示示、交易易功能区区该功能区是是本案的的主功能能区。展展示功能能与交易易功能区区，形
6、成成了前“展”后“店”的格局局，依托托南昌对对于江西西极强的的辐射作作用，通通过动态态的展览览展示提提升本项项目的辐辐射半径径。同当前批发发市场的的主要差差异表现现在：l 集中主题规规划，导导购便利利（吸收收零售商商业的优优点）；l 增加了展示示的设计计，为交交易提供供了一个个动态的的展示平平台（有有利于展展示商品品的风采采，便于于看样定定货）；l 经营产品以以品牌商商品为主主导（通通过展览览展示为为品牌企企业提供供一个推推广新品品和展示示企业的的平台，有有助于吸吸引品牌牌企业进进入本项项目，体体现本项项目的中中档商品品交易中中心的定定位）；l 销售形式以以开架式式销售为为主，统统一结算算，营
7、造造了良好好的购物物环境（良良好的购购物环境境有利于于吸引品品牌或名名牌企业业进入、扩扩大零售售和批发发交易量量；减轻轻经营人人员工作作压抑，营营造舒适适的工作作环境）l 对于小的代代理商可可将仓储储和批发发、零售售一体化化，但需需达到展展示功能能要求（设设计标准准模式、类类似街面面专卖店店）；l 可配计算机机，进行行客户管管理，仓仓储管理理（MIIS系统统）-预预留管线线。（2）会展展会议、推推介培训训服务功功能区该区域是市市场的配配套功能能区，主主要是提提高本案案的档次次和水平平；l 同学院、行行业协会会等共同同成立具具有一定定权威的的专家顾顾问组委委会，为为会展会会议、推推出和培培训奠定
8、定基础；l 有计划、有有主题地地组织各各种会展展会议。对对服装，可可以安排排各种主主题的时时装表演演，动态态地推出出各个新新产品，并并成为一一道独特特的风景景城，例例如：季季节主题题：春、夏夏、秋、冬冬；类别别主题：时装系系列 运运动系列列 绅士士系列 学生系系列 淑淑女系列列 动动态的、系系列的活活动，可可以增加加市场的的“热点”和“兴奋点点”，吸引引人流；l 组织国内和和区域的的各种专专题交流流会议和和论坛；l 有目的、有有计划地地对批发发企业的的员工和和经理人人组织系系列培训训，提高高经营人人的素质质，发展展其技能能，开发发其潜力力，变得得更有才才干；（3）零售售功能区区零售功能区区主要
9、是是拉动市市场的人人气，但但是引入入的零售售业，不不是按照照商业中中心区的的业态引引入，而而是引入入对批发发市场经经营有益益的业态态；引入入的企业业应该是是行业的的龙头，能能够带动动其它中中小企业业和个体体进入。例例如，麦麦德龙的的客户群群有600-700%是团团购客户户，它走走的是一一种C&C 的的批零兼兼售的仓仓储式超超市功能能。或者引入专专业商店店的品牌牌商家，如如国美、苏苏宁等电电器经销销商；东东方家园园、百安安居、好好美家、欧欧培德等等建材家家居超市市、法国国的低压压电器分分销商企企业蓝格格赛等。将将行业的的巨无霸霸与小批批发企业业融为一一体，借借助大企企业同小小批发企企业的错错位经
10、营营，形成成某种批批发产品品种类的的集群。同时，引入入一定比比例面积积的超市市，专营营店，可可以汇聚聚消费人人流，增增加本项项目的出出售或出出租面积积，降低低投资商商的风险险，增加加项目的的成功率率。（4）休闲闲娱乐功功能本案的经营营者既是是一个庞庞大的经经营群体体，也是是一个庞庞大的消消费群体体，一定定对休闲闲娱乐功功能存在在着巨大大的需求求。一方方面，为为了业务务的需要要，接待待客户需需要一定定的休闲闲娱乐设设施，另另一方面面，批发发业务通通常在下下午3-4点钟钟结束，需需要一个个消费的的空间。同同时，南南昌洪城城区域也也没有较较高档次次的休闲闲娱乐设设施和场场所，在在本案内内建立一一定的
11、休休闲娱乐乐设施，可可以填补补洪城区区域相对对缺乏休休闲娱乐乐产业的的需求。该区域为配配套服务务区，以以满足本本项目经经营主体体和消费费者需求求为主导导，兼顾顾洪城区区域对于于休闲娱娱乐的需需求，可可以规划划批发商商会所，设设置各种种时尚休休闲的项项目，例例如健身身房、桌桌球、乒乒乓球室室、美容容美发、壁壁球室、棋棋牌室等等运动休休闲项目目；各种种主题的的餐厅、茶茶室；设设置商务务娱乐、餐餐饮和业业余时间间休闲活活动功能能等。（5）仓储储物流功功能本案作为位位于洪城城区域的的新型批批发MAALL，仓仓储物流流功能是是重要组组成部分分。不仅仅为本案案的经营营商家服服务，同同时也将将填补整整个区域
12、域的市场场空间，独独享一片片利润天天空。结结合目前前批发市市场“多批次次、小批批量”的特点点，可以以为这种种类型的的批发交交易形式式提供小小包装，并并集中配配送； l 仓储可以采采用租赁赁自用和和委托管管理仓储储服务区区两种方方式；l 对于加工处处理必须须设计标标准化的的包装模模式；l 整个仓储物物流服务务可以委委托第三三方物流流公司进进行经营营，引入入仓单经经营模式式，实现现物流现现代化；l 主要的功能能有仓位位租赁、托托管、包包装、加加工服务务、配送送服务、验验收货物物、车库库、租车车。（6）信息息服务功功能信息服务功功能区主主要是收收集、加加工和处处理各种种行情，及及时为入入驻的企企业发
13、布布信息，以以指导企企业生产产经营活活动，建建立211世纪的的智能化化信息中中心、成成为行业业市场信信息发布布中心是是目标，主主要功能能为媒体体发布行行业信息息、信息息分析和和收集、广广告展新新规划、展展示广告告设计、建建立经济济模型供供求线、办办媒体（杂杂志、报报）、IInteerneet网络络。l 委托高校或或研究所所，设计计市场的的经济结结构模型型，建立立相应的的供求曲曲线图，以以预测和和分析市市场前景景；l 有组织的收收集相关关信息，并并实行免免费和有有偿的服服务；l 创办市场自自己的专专业杂志志和报纸纸，推介介产品和和邮购服服务，发发布推介介的活动动和企业业形象宣宣传；l 摊位展示主
14、主题设计计服务，企企业和商商品的广广告创意意和设计计服务，提提高市场场的整体体形象水水平；l 负责市场自自身的宣宣传，每每年必须须有完整整的广告告计划，广广告主题题、广告告创意、设设计方案案，保证证经营人人的共同同利益；l 借Inteerneet网络络发布各各种信息息。（7）商务务办公服服务功能能区由于本案的的主要目目标客户户是企业业，而不不是个体体经营者者，在经经营过程程中，必必然有的的需要一一定的办办公空间间，同时时也存在在诸多的的商务活活动。由由于增加加人员相相对会增增加成本本，商务务功能服服务区就就是代理理商务服服务。这这些企业业由于规规模较小小，资金金能力有有限，在在商务活活动中，迫
15、迫切需要要一个能能够提供供一个完完善商务务服务的的办公环环境。l 商务洽谈室室：供小小企业按按小时租租用，这这样可以以避免由由于办公公面积较较小或没没有办公公场地造造成的商商务洽谈谈的不便便利性。伴伴随着商商务洽谈谈室的租租赁，同同时提供供各种商商务服务务；l 会议室/中中心：供供入驻的的中小企企业召开开各种会会议使用用；l 俱乐部：中中小企业业家的乐乐园，一一方面有有固定的的场所，另另一方面面可以获获得许多多的优惠惠和服务务；l 电子商务中中心：文文字处理理系统（打打字、复复印、传传真、装装帧等），但但必须定定价服务务，以减减少经营营人的经经营成本本；各种种咨询服服务，弥弥补经营营者的某某些
16、不足足；l 秘书服务：是一大大特点，处处理经营营者摊位位外的公公共事务务，包括括合同管管理，电电话、网网络订购购记录服服务，谈谈判记录录等；l 理财服务：是代理理财务管管理（记记帐、凭凭证、报报表），真真正了解解经营的的财务状状况，并并给出经经营财务务上的指指导和提提示；l 结算服务：是在银银行统一一指导和和管理下下，保证证资金的的安全性性和经营营过程的的可信性性；l 会计、律师师、广告告、印刷刷等相关关服务业业的办公公室；l 商务办公区区将成为为大客户户的办公公场所和和小型客客户的交交易场所所，并提提供各种种相关的的商务配配套服务务，与铺铺位交易易形成互互动。（8）管理理功能管理是保证证交易
17、的的正常化化的基本本保障l 组织由政府府有关部部门、发发展商和和经营主主体共同同参加的的市场管管理委员员会；l 制定和修改改市场的的管理规规定；l 解决市场纠纠纷和分分歧；l 检查、监督督产品的的质量；l 决定非营业业时间的的进出货货、防盗盗、防火火；l 确定商品包包装的标标准；l 处理紧急情情况的问问题；l 组织有关推推介、展展示、培培训等有有利市场场的活动动；l 争取政府的的优惠政政策，创创造良好好的市场场平台环环境；l 成立具有行行业特点点的中介介服务组组织，专专业商会会，行业业协会。（9）公共共设施、环环境服务务区完善的公共共设施，才才能保障障批发市市场能够够正常运运行。公公共环境境包
18、括市市场内部部和外部部。外部部公共环环境是市市场的外外部形象象的直接接体现，在在建筑外外观设计计上追求求时代气气息，配配套环境境协调一一致的主主题风格格，当然然还包括括公共停停车场、良良好景观观环境、舒舒适工作作环境、方方便的购购物工具具、快餐餐吧等；内部环环境设计计购物动动线通畅畅、清晰晰，空间间利用率率高，环环境卫生生整洁，给给人们提提供舒适适的工作作和购物物环境，还还包括电电话、公公共网络络、供水水、电暖暖设备、保保安、报报警、防防火、餐餐饮配套套等。2、产业结结构组合合报告在市场场调查的的基础上上，确定定了五大大门类、十十一个标标准门类类四十二二个商品品类别的的产业组组合模式式门类配置
19、标准门类权重比例门类细分基础门类食品类35%包装食品、礼礼装食品品、保健健品、绿绿色食品品等烟酒类烟、酒、饮饮料等服装类各类服装、鞋鞋帽、纺纺织品等等发展型门类家居类35%装潢材料、五五金、床床上用品品、美居居用品、家家具、精精美工艺艺品、花花卉等电器类电视、音响响、电饭饭煲、冰冰箱、洗洗衣机、空空调、吸吸尘器、微微波电器器、消毒毒柜等玩具、文具具类儿童玩具、成成人智力力玩具、办办公文化化用品、乐乐器、小小型科学学器材等等潜质型门类休闲用品10%体育健身器器材、户户外活动动器材、钓钓鱼器材材、老年年保健器器材、休休闲体育育服装及及用品等等影象图书各类图书、期期刊、电电子影象象制品大综型传统统门
20、类日用小百货货17%特殊门类地方性土特特产类3%古玩类二、商业业业态定位位本项目的功功能架构构是由批批发、零零售、采采购、配配送及配配套服务务构成，是是以主题题物流为为依托，集集批发、零零售、采采购、配配送及配配套服务务功能于于一体的的大型展展示交易易中心。三、商业案案名定位位为降低项目目风险，本本项目的的商业案案名定位位为：江西国际商商品博览览城博览城是指指以江西西省庞大大的资源源为依托托，集产产品会展展、交易易、信息息、服务务功能于于一体，具有一定档次，统一形象，统一经营。它不仅是产产品的展展览，也也是一个个城市形形象、个个性、素素质和实实力的集集中表现现，同时时还是城城市整体体价值的的集
21、中体体现。四、管理功功能定位位商业策划的的结果是是策划了了一个案案子，铺铺出一条条路子，带带出一个个班子。商商业策划划的核心心体现在在策划项项目的长长期繁荣荣，所以以功能定定位至关关重要。中国物流业业在经济济高速增增长的大大环境下下有了很很大改善善，但在在管理功功能上还还存在明明显的不不足。首先，从发发达国家家来看，现现代物流流的功能能是设计计、执行行以及管管理客户户供应链链中的物物流需求求，其特特点是依依据信息息和物流流专业知知识，以以最低的的成本提提供客户户需要的的物流管管理和服服务。而而现在，我我国多数数物流企企业是在在传统体体制下物物资流通通企业基基础上发发展而来来的，企企业服务务内容
22、多多数仍停停留在仓仓储，运运输，搬搬运上，很很少有物物流企业业能够做做到提供供综合性性的物流流服务，现现代物流流服务的的功能尚尚不能得得到很好好的发挥挥。我国国的物流流企业，无无论是物物流服务务的硬件件还是软软件与高高效率低低成本的的现代物物流还有有较大的的差距，信信息收集集、加工工、处理理、运用用能力、物物流的专专门知识识，物流流的统筹筹策划和和精细化化组织与与管理能能力都明明显不足足。其次，条块块分割的的物流管管理和流流通体制制制约着着物流业业的发展展。物流流的专业业化分工工特点虽虽然日益益明显，但但是物流流的组织织和管理理却不断断向综合合性发展展，各种种物流方方式和物物流载体体之间的的联
23、系越越来越紧紧密。但但是，我我国目前前的物流流行业管管理仍沿沿用着计计划经济济时期的的部门分分割体制制。与物物流相关关的各部部分分别别由铁道道、交通通、民航航、内贸贸等不同同政府部部门进行行管理。依依据这种种条块管管理体制制，形成成了自上上而下的的纵向隶隶属和管管理格局局，严重重制约着着在全社社会范围围内经济济合理的的对物流流进行政政体统筹筹和规划划，妨碍碍着物流流的社会会化进程程，制约约着现代代物流的的进一步步发展。1、现有管管理格局局l 洪城大市场场洪城大市场场由原来来的物流流中心的的代表，现现逐渐隐隐退，最最主要的的原因是是其物流流市场散散、乱、差差、小、效效益低、缺缺乏现代代管理手手段
24、。具体表现在在：l 鸿顺德2、金润物物流中心心的管理理功能定定位金润物流中中心打破破原有市市场格局局，集仓仓储、承承运、搬搬运、营营运、营营销、服服务等多多种功能能为一体体，在提提升南昌昌物流业业竞争水水平的同同时开创创了一个个全新的的市场空空间。金润物流中中心的管管理还突突出维护护中坚租租户群体体的利益益，从原原来任其其抢生意意到对各各经营业业主实施施任务提提供，依依托统一一营业执执照的金金润物流流中心，整整合现有有个体运运输资源源并提升升为具有有现代物流理理念的综综合物流流平台，利利用整合合后的超超强市场场竞争力力占领整整体货运运市场的的业务主主流，改改变以往往个体户户抢生意意的局面面而代
25、之之以同一一形象下下的物流流中心分分配任务务的格局局，最终终提升货货运市场场的竞争争层面，以以确保最最终的价价值最大大化目标标的实现现。3、金润物物流中心心现代化化的管理理体系营运中心经营管理财务、行政、人力资源租务招商物业管理后勤服务物流公司营销推广协会组织公共关系策划部长期招商商铺租赁信息旅业物流广告公司4、矩阵式式管理架架构诠释释矩阵式管理理结构是是指：按按职能划划分的部部门与按按产品、服服务或工工程项目目划分的的部门结结合起来来的组织织形式，每每个成员员均要在在“条”和“块”两方面面分别执执行两个个领导的的指挥。这种管理架架构结合合了近期期利益与与远期利利益，利利于单位位核算，提提高了
26、决决策质量量。五、商业经经营业种种定位 商商业要成成功，经经营业种种定位是是一个关关键因素素，形成成有个性性的业态态模式，才才能在竞竞争中立立于不败败之地。因因此，我我司在对对本项目目的商业业经营业业种定位位是基于于反复的的市场调调研和对对省外同同类市场场的论证证之上，具具有很强强的市场场竞争力力和吸引引力。1. 主题物流定定位本项目处于于洪城板板块的洪洪城大市市场的正正南面，且且有承接接洪城大大市场及及周边五五大市场场巨大人人流和商商机的先先天优势势，对物物流而言言，具有有强大的的市场辐辐射力。无论是传统统物流，还还是现代代物流，物物流的定定义决定定了“物流”本身是是一项综综合性极极强的经经
27、济体系系。前在在中国西西部、中中部乃至至东部沿沿海蓬勃勃发展的的现代物物流建设设，基本本停留在在“大流通通、大商商贸、大大物流”的初级级认识阶阶段，这这种不具具备任何何主题、没没有产业业支撑的的物流概概念一定定程度上上限制了了民间资资本对物物流的投投资认识识，这也也正是国国内物流流建设之之所以“雷声大大、雨点点小”的重要要原因之之一。为为此我司司将现代代物流的的定位提提升到“主题物物流”定位。主题物流在在现代物物流基础础上，依依托地区区产业经经济，涵涵盖了产产业产品品采购物物流、生生产物流流、销售售物流、配配送物流流、回收收物流全全过程。2. 经营业种定定位金润物流中中心由多多种业态态和谐组组
28、成,真真正实现现在一个个单一的的物流主主题下进进行多元元化经营营,最大大限度地地延长顾顾客的逗逗留时间间，提升升了消费费的比率率与金额额。、定位指标标表主题理念定定位现代商业生生活形象定位商业航母；新城标标；新引引擎功能定位批零市场功功能区门类定位定定位基础性门类类35%食品烟酒信息服务区区服装发展性门类类35%家居电器玩具、文具具展示交易中中心娱乐休闲区区潜质性门类类10%休闲用品酒店影象图书大综传统门门类17%日用小百货货仓储配送特殊门类3%土特产货运服务区区古玩管理及商务务办公区区目标客户批发商业、零零售商业业、辅助助商业、配配套服务务价格定位3. 定位规划1) 粮农产品博博览城 定位前
29、提在前期市场场调研过过程中，通通过对“十六大大”的关注注，我们们注意到到“三农”问题在在中国经经济改革革中的重重要地位位。江西西是农业业大省，粮粮农产品品收入占占农民收收入的229，所所以三农农问题尤尤显突出出。南昌昌市是江江西省唯唯一一个个核心城城市，南南昌在解解决“三农”问题方方面的态态度直接接影响着着江西三三农改革革的方向向。在地理位置置上，江江西省衔衔接中国国两大“都市经经济圈”（长三三角、珠珠三角），如如何帮助助、引导导江西的的优质粮粮农产品品进入以以上述两两个地区区为代表表的发达达地区市市场，进进而扩展展到国际际市场，提提高农民民依赖农农产品销销售的直直接收入入；降低低市场门门槛，
30、引引导更多多农民进进入到商商贸流通通领域，改改变以往往农民出出力、商商家赚钱钱的传统统市场模模式；大大力推进进农业产产业化，加加快发展展农产品品流通组组织，不不断拓宽宽农民的的增收渠渠道；运运用信息息技术，创创新经营营理念，发发展和扶扶持一批批现代化化的农产产品流通通组织，降降低粮农农产品流流通成本本，都是是南昌市市今天不不得不面面对的事事情。随着中国政政府对农农村科技技发展的的强力推推动，今今天的中中国农业业已经接接近耕种种“工业化化”，解放放农村，引引到一部部分农民民剩余劳劳动力“下岗”，通过过有效地地扶持引引导，依依靠他们们对自身身产品的的熟知度度提高产产品的市市场竞争争力，同同时获取取
31、更大的的市场回回报，也也是三农农改革的的思路之之一。会展经济正正在逐步步成为江江西经济济发展的的“助推器器”。会展经经济集商商品展示示、交易易和经济济技术合合作等功功能为一一体，并并具备信信息咨询询、投资资融资和和商务服服务等配配套功能能，在贸贸易往来来、技术术交流、信信息沟通通、经济济合作诸诸方面发发挥着日日益重要要的作用用，其11:100的产业业带动系系数让会会展经济济在中国国经济舞舞台上扮扮演着越越来越重重要的角角色。金润物流要要区别于于其它物物流，在在定位上上就要比比他人高高一个层层次，这这就需要要我们的的定位根根据地方方的经济济特点来来紧密地地联系政政治形式式，使定定位别具具一格却却
32、又具有有可操作作性。 定位规划由此我司在在对本项项目的定定位规划划时，萌萌发了依依托粮农农产品主主题物流流，提高高江西农农产品竞竞争力，同同时也可可借此加加大政府府对本项项目的支支持度，将将本项目目提升到到一个高高度。亟待解决的的“三农问问题”，强大大经济带带动力作作用的会会展经济济，都为为本项目目开发提提供了定定位依据据，我司司站在策策划的战战略高度度，结合合南昌单单核中心心城市的的地位与与作用，经经过反复复论证，对对一期市市场形象象作出如如下定位位：优化农业产产业结构构，打造造江西粮粮农精品品的商贸贸航母“中国（江江西）粮粮农产品品博览城城”粮农产品博博览城集集会展、交交易、物物流、信信息
33、、服服务功能能于一体体，其产产品经营营范围涵涵盖粮食食系列产产品、蔬蔬菜产品品、粮食食深加工工产品、生生态农业业产品、园园艺花卉卉产品、农农副产品品、方便便食品、地地方土特特产品、畜畜牧业产产品、水水产品、农农业经济济作物、生生态保健健品、绿绿色食品品、传统统中药、棉棉麻产品品、食用用菌、生生产资料料、农业业机械等等，并率率先引入入了生产产技术及及农业人人力资源源两项交交易主体体。依靠靠先进的的管理理理念，通通过博览览城营运运中心、信信息中心心和营销销中心的的功能设设置，改改变传统统批发市市场物业业管理、经经营管理理严重落落后、经经营现场场环境恶恶劣、交交易行为为不规范范以及产产品整合合能力差
34、差的落后后市场模模式。 效果预测粮农产品博博览城是是紧扣“三农”问题，因因而，政政府无论论是在关关注上还还是在支支持度上上都会有有所偏重重。而且且只要宣宣传到位位的话，市市场引爆爆的威力力还是挺挺大的。只要管理得得当，粮粮农产品品博览城城的经营营及发展展的具有有很大的的潜力。2) 制造业主题题 定位前提粮农产品博博览城由由于与政政策的联联系紧密密，一方方面在政政策上可可能取得得优惠，但但另一方方面的风风险也是是很大的的，所以以，我司司寻找另另一条同同样是具具有市场场爆破力力，但风风险相对对要小的的定位。 定位规划提出制造业业为后补补定位。江西制造业业产品博博览城 效果预测第二部分 招招商策略略
35、第一章 招商策策略一、策略延延续“赢了再打打”的策略略不仅是是金润物物流中心心整个项项目的总总策略，而而且同样样贯穿在在每个环环节之中中。在招招商策略略之中，每每一个步步骤的展展开也是是遵循着着“赢了再再打”的策略略，在前前一个步步骤 “赢了”的前提提下，执执行下一一个步骤骤。二、招商策策略1、敲山震震虎构筑较高的的平台，与与政府形形成互动动。公关活动先先行，如如：举办办全国性性高档次次的论坛坛或是座座谈，（论论题可以以类似为为：中国国物流市市场各何何处去？新经济济下中国国特色物物流中心心的建设设、南昌昌物流的的特点及及基础等等），邀邀请官、产产、学、媒媒介的权权威人士士。媒体报道紧紧随，对对
36、于举办办的公关关活动，媒媒体的跟跟踪报道道要跟上上步伐。在在活动前前造大声声势，形形成一种种轰动效效应；在在活动中中现场报报道，让让论坛或或是座谈谈的动态态尽展社社会；在在活动后后跟踪报报道，扩扩大论坛坛或是座座谈的影影响。2、围魏求求赵本地媒体与与全国性性媒体结结合进行行。跳出出南昌狭狭隘的圈圈子，对对全国各各地的物物流及对对与本项项目相关关的商业业经验和和总结进进行相关关报道，达达到以全全国的“众星”烘托出出本项目目这个“月”之效。3、做一个个样板市市场不管是现代代物流也也好，主主题物流流也罢，经经营者和和投资商商是不会会掏钱去去买一个个概念的的，他们们要买的的是概念念带给他他们的回回报，
37、这这是商业业项目不不同于住住宅项目目的一个个重要特特征。在香江和鸿鸿顺德以以单一、明明确的利利益点切切入市场场，这种种定位目目标准确确，命中中率高，在在细分市市场上迅迅速崛起起，但牺牺牲太大大！为了了突出一一个利益益点，而而将项目目定位于于一处狭狭小的市市场区隔隔，对后后期开发发不是很很有利。金润物流中中心项目目要真正正做成一一个物流流的中心心，招商商策略要要具有可可操作性性，就必必须立足足于南昌昌这个大大的环境境中，通通过南昌昌来烘托托本项目目，通过过南昌的的发展来来衬托出出本项目目的前景景。因而而在招商商过程中中不能单单纯地宣宣传本项项目的特特点。通过对南昌昌市场进进行考察察及对全全国相关
38、关市场的的研究后后，我司司提出将将南昌做做成一个个“样板市市场”的招商商策略，一一方面为为金润物物流中心心在全国国市场的的推广做做一次预预演与探探索、测测试方案案，并积积累各方方面的经经验；另另一方面面，突破破南昌，便便可以“样板市市场”吸引全全国各地地的经销销商，争争取通路路的全力力支持。4、完善的的商业计计划书完善的商业业计划书书对招商商起到事事半功备备之效。第二章 招商阶段设设置一、阶段设设置表前期招商前期招商前期招商调 整达到要求不能满足主题物流补充（招商）公开招商（散户招商）二、补充说说明前期招商主主要是对对主题产产业（如如主力店店、专业业市场）及及地区级级的交易易招商，对对广告、物物业及经经营公司司采取招招标形式式。本项项目的招招商特点点是前期期招商、招招标和公公开招商商同时进进行，到到一定阶阶段后，进进行调整整整合，如如果此时时的结果果没有达达到目标标，则补补充主题题物流招招商；如如果达到到预期目目标，则则进行公公开招商商的散户户招商阶阶段。第三章 招商工作计计划表工作内容2003年年2004年年2005年年4567891011121234567891011121234一期前期招招商招标公开招商正式招商（或或主题物物流招商商）二期前期招招商招标正式招商（或或主题物物流招商商）正式招商三期前期招招商招标公开招商正式招商（或或主题物物流招商商）