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1、敬呈湖南长庆庆房地产产开发有有限公司司陈总审审阅此致敬礼！ 孟孟凡林前 言言有幸应陈陈总之约约，对于于整体项项目进行行了实地地考察，也也与澧县县其它项项目相关关营销策策划负责责人进行行了洽谈谈，现就就我个人人对项目目的意见见与建议议做一个个梳理，如如果能够够对澧州州商贸城城二期下下一步的的工作有有所帮助助，将是是我最大大的荣幸幸。由于时间间仓促，难难免挂一一漏万，还还请陈总总批评指指正。谢谢！津澧国际际产权酒酒店可行行简案一、 方方案目的的二、 产产权酒店店概念解解析三、 产产权酒店店的类型型四、 产权酒店店的发展展五、 产产权酒店店的几个个值得重重视的问问题六、 产产权酒店店的发展展方向与与
2、机会七、 津澧国际际产权酒酒店销售售的可行行性八、 项目定定位及概概念规划划和产品品设计九、 津澧国际际产权酒酒店的销销售、经经营管理理合约十、 津澧国际际产权酒酒店开发发与运行行的主要要权力机机构十一、 买买受人权权益十二、 买受人投投资收益益计算原原则十三、 津澧国际际产权酒酒店销售售方案十四、 津澧国际际产权酒酒店营销销推广方方案的总总体思路路十五、 津澧国际际产权酒酒店具体体营销方方案（略略）结束语一、 方案目的的 1 达成项目目的迅速速销售，为为开发商商创造高高附加利利润。2 打造澧水水流域首首个产权权酒店，为为开发商商在产权权酒店市市场树立立 品品牌效应应，有助助于开发发商后续续项
3、目开开发、可可持续发发展。3 提供产权权酒店稳稳健经营营管理模模式、保保障经营营的持续续、收益益稳定。4 合理规避避发展商商项目开开发、后后期经营营风险的的同时，谋谋求项目目开发利利润的最最大化。5 为产权酒酒店投资资者提供供合理投投资回报报，具有有普遍的的可操作作性，最最大限度度的激发发投资者者的投资资欲望，缩缩短销售售周期。6 指导开发发、销售售、经营营的品牌牌化运作作，形成成有效的的市场化化良性运运作，使使各方利利益共赢赢。二、 产权酒店店概念解解析产权酒店店由“时权酒酒店”（TIIME SHHAREE）演变变而来。由由消费者者或个人人投资者者买断旅旅店旅游游设施在在特定时时间里的的使用
4、权权。首创创这一概概念的是是瑞士的的亚力山山大耐提提。19976年年，法国国阿尔卑卑斯山地地区的旅旅游酒店店首次进进行了真真正意义义上的时时权经营营，向旅旅客出售售了在特特定时间间内享有有旅馆住住宿和娱娱乐设施施的权利利。而产产权酒店店则是进进而买断断产权而而不仅是是买断时时段，即即酒店将将每间客客房分割割成独立立产权出出售给投投资者，投投资者分分取投资资回报，同同时还可可获得酒酒店赠送送的一定定期限的的免费入入住权。三、 产权酒店店的类型型国际通用用的产权权式酒店店大致有有三种类类型：一是时权权酒店，即即有约定定期的使使用酒店店客房的的权利；二是住宅宅酒店，即即投资者者购买后后可以先先委托酒
5、酒店经营营，到一一定期限限转为自自己长期期居住的的客居住住宅；三是投资资型酒店店，即作作为投资资行为，年年取得约约定的回回报，并并期待着着增值回回收投资资。在中国内内地主要要有两种种类型：一是度假假型产权权酒店，一一般建在在沿海和和经济发发达的旅旅游城市市，依托托旅游风风景区周周边的优优美环境境，吸引引旅游客客源。所所以多数数为郊区区项目，在在功能上上，商务务相对少少一些，主主要是休休闲度假假。二是城市市产权酒酒店，一一般建在在经济发发达城市市的商务务中心区区，依托托城市发发达的交交通和商商业配套套，吸引引商务客客源。在在功能上上商业和和商务的的配套相相对比较较完善。目目前市场场上出现现的酒店
6、店式公寓寓，酒店店商务公公寓属于于这一类类，但它它和完全全的城市市产权酒酒店仍有有区别。四、 产权酒店店在中国国的发展展产权酒店店的发展展取决于于几个条条件1、 消费观念念：近年年来国内内经济发发展迅速速，中产产小康阶阶层急剧剧扩大，成成为城市市消费主主流群体体，同时时全新的的休闲消消费观念念为分时时度假消消费带来来了商机机，国际际分时度度假公司司进入中中国，使使分时度度假和产产权式酒酒店的概概念得以以在国内内业界、消消费圈中中得到认认同。2、 客户群：每年大大约有1114天天的假期期。国内内旅游假假的市场场气候已已经形成成，商务务活动广广泛，社社会中产产阶级的的崛起，形形成了庞庞大的客客户发
7、群群。3、 配套设施施：产权权式酒店店所在地地有足够够的观光光、康乐乐等旅游游资源，可可以供客客人休闲闲度假。国国外的产产权式酒酒店多建建在具备备3S（阳阳光、海海滩、海海水）条条件的地地区，或或者是自自然风光光独特、运运动健身身设施齐齐全的地地区。4、 分时度假假交换体体系。该该体系提提供一种种分时度度假权的的交换服服务，当当顾客某某一种分分时度假假权的交交换服务务，当顾顾客某一一年决定定不在自自己购买买了分时时度假权权的酒店店居住休休闲时，他他可以通通过交换换公司，交交换各地地隶属于于该服务务网络的的任何一一家酒店店的等值值使用权权。这种种分时度度假交换换制度同同产权式式酒店相相结合后后，
8、无疑疑使产权权酒店有有了更大大的诱惑惑力，可可以实现现一地投投资异地地享受。与与此同时时顾客还还享有权权益的转转让、馈馈增、继继承等系系列权益益及公共共配套设设施的优优惠使用用权。产权酒店店在中国国的发展展时间比比较短，但但发展的的速度非非常快。发发展中暴暴露的问问题也较较多。从从20004年产产权酒店店的数量量大幅上上升，全全国各地地产权度度假酒店店井喷。对产权式式酒店的的客户群群进行分分析，目目前购买买者同样样也兼具具消费者者、投资资者两重重个性。作作为消费费者，客客户享受受旅游度度假的服服务，享享受餐饮饮、娱乐乐、健身身等配套套优惠；而作为为投资者者，客户户享受所所购买的的房间、度度假屋
9、的的经营利利益。具具体分析析，产权权式酒店店的客户户无外乎乎三类消消费群体体：其一一是有一一定经济济实力的的个人，他他们的角角色介于于投资者者和消费费者之间间；其二二是一些些公司或或事业机机构，其其购买动动机是用用于员工工福利或或会议，以以往一些些单位在在风景区区设有招招待所、疗疗养院等等福利设设施，而而这些设设施的日日常管理理逐渐成成为单位位的负担担，购买买产权工工酒店就就可以卸卸掉这些些包袱；其三是是分时度度假公司司，其购购买动机机纯粹是是业务需需要。这这三类群群体所关关注的利利益各不不相同，分分时度假假公司最最关注的的是产权权式酒店店可供休休闲度假假的利益益点，侧侧重于酒酒店消费费功能的
10、的体现；个人消消费者关关注的重重点在于于前期投投入的比比重、投投资升值值的保障障、酒店店经营能能力、附附加的优优惠和功功能、与与居住地地区的风风光差异异、可交交换性等等；而机机构投资资者关注注酒店的的服务和和管理能能力、财财务监控控的透明明度、企企业文化化的契合合和业务务的需要要等。不不管是哪哪一类客客户，酒酒店的可可消费性性（包括括可交换换性）、可可投资性性（升值值能力）和和投资的的安全性性指标是是决定性性的影响响因素，而而且中国国目前有有能力投投资购买买产权式式酒店的的消费者者多是具具有较高高素质的的白领人人士，这这些人一一般都具具备良好好的教育育背景，有有成功的的经营管管理经验验，有良良
11、好的分分析能力力和投资资眼光，因因此，追追求短期期利益而而忽视对对消费者者长期回回报的开开发商很很难取得得他们的的信任。我国产权权酒店数数量的激激增、类类型样式式的丰富富以及市市场的渐渐趋成熟熟，在一一定程度度上带动动了消费费者更趋趋理性的的投资。从从目前的的市场情情况来看看，产权权式酒店店的市场场空间还还是巨大大的，是是投资者者普遍看看好的一一种投资资形式。五、 产权酒店店的几个个值得重重视的问问题产权酒店店在国内内的发展展一方面面前景看看好，另另一方面面因尚处处于初级级阶段，有有一些问问题值得得关注和和逐步完完善。1、 产权酒店店价格偏偏高、投投资回报报率偏高高2、 产权酒店店缺乏明明确定
12、位位，服务务和配套套不匹配配3、 交换体系系不完善善，产品品单一4、 法律体系系滞后，缺缺乏规范范六、 产权酒店店的发展展方向与与机会 产权式酒酒店，既既然是一一种投资资工具，就就必须每每年给业业主经营营回报。它它的成功功决不是是仅仅能能将酒店店卖完了了事，更更应注重重后期经经营业绩绩的可持持续发展展。1、 回报高低低和稳定定是投资资的重要要指标2、 唯一性、稀稀缺性3、 酒店管理理公司与与担保公公司双保保险4、 加入强大大的交换换网络5、 产权式酒酒店引入入品牌管管理6、 灵活的交交换权益益，更多多的权益益交换，产产品形态态7、 后期经营营的特色色对于产权权式酒店店来说，前前期的销销售只是是
13、成功了了一半，决决定这种种产品命命运的在在于后期期的经营营管理工工作。产产权酒店店后期的的经营取取决于以以下几个个方面：A、 产权式酒酒店档次次定位很很关键B、 降低经营营管理成成本C、 开放互动动式娱乐乐设施D、 开展多元元化经营营，尽一一切可能能满足客客人需要要。七、 津澧国际际产权酒酒店销售售的可行行性1、 津澧城区区房地产产分析A、 酒店客房房供应俱俱增，需需求旺盛盛B、 中高档酒酒店公寓寓供应有有限C、 消费潜力力巨大津澧城区区商贾聚聚集，商商务往来来的频繁繁，酒店店式公寓寓、星级级酒店的的需求市市场将会会被极大大的拉动动。一个个既能满满足其商商务需求求，又具具有投资资价值的的产权酒
14、酒店需求求市场正正在迅速速的增长长。D、 项目区域域优势本项目处处于澧县县城关主主干道上上，项目目紧邻澧澧州最大大建材市市场，以以及澧县县西城工工业园区区，充足足的客户户资源让让其先天天具备生生存的土土壤。无无论从地地产还是是房产的的角度来来看，均均具有十十分广阔阔的升值值空间。E、 产权酒店店的价格格要高于于普通住住宅和公公寓，销销售周期期短。开开发商可可以赚取取更多的的附加利利润。F、 津澧国际际产权酒酒店的先先天规划划设计优优势津澧国际际产权酒酒店完全全按照酒酒店标准准设计，各各项商务务配套都都考虑在在里面，优优势明显显。G、 津澧国际际产权酒酒店的定定位优势势津澧国际际酒店应应该定位位
15、于城市市产权酒酒店。酒酒店接待待一是旅旅游客，二二是商务务客，三三是会议议。商务务客源的的质量要要远高于于旅游客客源的质质量，正正成为城城市酒店店竞争的的主要方方向。津津澧国际际产权酒酒店应该该定位于于以商务务客源为为主的商商务型、经济型、具有浓郁主题的产权酒店。H、 产权酒店店形式越越来越好好，投资资收益率率吸引投投资者产权酒店店因其投投资效果果明显，产产品越来来越被投投资者认认可，是是房地产产投资中中比较好好的产品品。相信信在澧水水流域出出现很容容易被接接受。项目最大大机会点点就是适适应市场场需求，开开发出高高品质的的产权式式酒店产产品。八、 项目定位位、项目目概念规规划和产产品设计计（略
16、）我们认为为项目的的最佳定定位应该该是现代代主义风风格建筑筑，商务务休闲主主题的商商务型、经经济型城城市产权权酒店。酒酒店的客客源主要要津澧地地区的商商务客为为主，在在经营方方面偏重重于照顾顾到商务务客人的的各种需需要。在在销售上上主要以以具有投投资意向向的个人人，澧水水流域中中小企业业商务往往来需要要的机构构。九、 津澧国际际产权酒酒店的销销售、经经营管理理合约产权酒店店的销售售经营主主要包括括以下几几个合约约：1、 商品房买买卖合约约2、 委托经营营管理合合约3、 酒店会员员（持卡卡人）合合约4、 买受人同同意将所所购房产产作为酒酒店经营营用途并并成为该该酒店的的股东合合约十、津澧澧国际产
17、产权酒店店开发与与运行的的主要权权力机构构1、 开发公司司2、 XX国际际酒店经经营管理理公司3、 最高权力力机构（酒酒店投入入使用集集体产权权人委员员会）十一、买买受人权权益买受人向向开发建建设方购购买酒店店性质的的房产以以“套”为单位位并委托托酒店管管理公司司代买受受人进行行经营和和管理，买买受人获获得经营营的收益益。买受受人同意意将所购购房产作作为酒店店经营用用途并成成为该酒酒店的股股东。买买受人在在此即获获得了以以下权利利：1、 酒店的部部分产权权人享有按照照国家城城市房地地产经营营与管理理办法，赋赋予的一一切法定定权力和和义务。2、 该酒店公公司的股股东享有公公司法赋赋予股东东的所有
18、有权利和和义务3、 投资收益益权买受人委委托酒店店经营管管理公司司代买受受人进行行经营和和管理，买买受人获获得经营营的收益益权利。4、 酒店的自自住权该酒店的的产权人人拥有不不限时间间、不限限次数的的该酒店店自住权权，并且且不限于于自己所所购的房房间。自自住者需需支付酒酒店的基基本运营营费，该该费用可可在收益益中抵扣扣。5、 酒店会员员权利享有该酒酒店为会会员入住住其它酒酒店，提提供预定定及结算算服务的的权利。该该会员在在其它酒酒店的消消费费用用（仅限限客房的的消费费费用），由由该酒店店代为结结算，在在会员的的年收益益中抵扣扣。同时时享受本本酒店为为会员提提供的其其他优惠惠服务（如如餐饮、娱娱
19、乐等）。6、 投资收益益权、自自住权、会会员权力力转让权权买受人可可以自由由转让其其名下酒酒店套房房的使用用权、拥拥有的投投资收益益权、自自住权、会会员身份份，并从从中受益益。转让让的期限限可以是是长期或或短期，各各种权益益的转让让可以组组合也可可以单项项。部分分权益的的转让需需到酒店店经营管管理公司司确认。7、 买受人义义务部分分如酒店在在日后经经营中需需要更换换设施及及内部装装修在征征得所有有产权人人同意后后所需资资金部分分由产权权人分摊摊。产权酒店店的销售售，卖给给买受人人的不仅仅是一套套房产，而而是一整整套权益益的打包包。更重重要的是是这些权权力既能能给买受受人带来来收理上上的尊崇崇感
20、，又又以有给给买受人人实实在在在的投投资收益益。我们所设设计的产产权酒店店的各种种收益，和和其它度度假型产产权酒店店有很大大的不同同。最主主要的是是买受人人的权益益更多了了，而且且这些权权益可以以灵活的的转让和和变现。一一般的产产权酒店店只有收收益权和和一定期期限的自自住权。我我们的设设计是产产权和使使用权分分离，使使用权的的自由支支配和转转让、持持卡人会会员权利利的转让让。十二、买买受人投投资收益益计算原原则酒店经营营管理方方按照单单位建筑筑面积、年年、日均均收益额额为买受受人进行行收益的的决算，计计算公式式：酒店年净净收益=（酒店店年总收收益酒店经经营税金金酒店年年总基本本运营费费酒店经经
21、营管理理者佣金金）买受人年年收益额额=酒店店净收益益/营业业面积买受面面积买受人实实际收益益额=买买受人年年收益额额自住费费用代为结结算费用用酒店产权权人（会会员）在在享用了了入住其其它酒店店代为结结算的业业务后，此此费用在在产权人人的年收收益中扣扣除。产产权人享享有的酒酒店会员员身份可可自由有有偿转让让。十三、津津澧国际际产权酒酒店销售售方案产权酒店店销售方方案主要要有三种种：第一种是是投资AA型：买买受人与与酒店管管理公司司签订委委托经营营管理合合约，获获得酒店店经营的的利润回回报。第二种是是固定回回报B型型：买受受人与酒酒店管理理公司签签订委委托经营营管理合合约，每每年获得得酒店管管理公
22、司司给予的的固定回回报收益益。买受受人和酒酒店经营营管理公公司必须须就固定定回报的的条件发发（自住住期限、代代为结算算费用额额度等），制制定详细细的细则则。第三种是是完全自自用C型型：买受受人可以以随时入入住，自自主经营营所购房房产，获获得收益益回报。买买受人需需交纳分分摊了的的酒店基基本运用用费用。十四、产产权酒店店与其它它形式的的产品对对比产权式酒酒店酒店式公公寓写字间公公寓售价最高较高一般投入高较高一般后期管理理要求高较高一般销售周期期短一般较长投资性最好好一般开发利润润最大较大一般从上表可可以看出出产权酒酒店的主主要缺点点是投入入较高，后后期的经经营管理理要求很很高，但但同时销销售周期
23、期最短，开开发利润润也最大大。如果果适当控控制投入入（主要要是酒店店的档次次定位），聘聘请一流流的酒店店管理公公司，同同时设计计更合理理的产品品形态，就就可以实实现土地地的最大大价值。目前澧水水流域地地区，产产权酒店店类物业业空缺，商务活动却越来越频繁。津澧国际产权酒店依托澧州西区 湘北家装大市场澧西工业园，抢占市场先机，填补市场空缺，应该不失为最好的选择。值得注意意的是，最最近在位位于澧浦浦大道的的盛世新新天地推推出了部部分产权权酒店，主主打投资资利益，如果此此项目一一旦投入入市场，就就会对本本项目形形成市场场威胁。十五、津津澧国际际产权酒酒店营销销推广方方案的总总体思路路 分析析了产权权酒
24、店销销售方案案后，我我们为项项目的销销售定下下了以下下的思路路：1 依托专业业的品牌牌产权酒酒店管理理公司，从从后期保保障收益益的稳定定。2 更多的权权益，更更大的附附加值。权权益交换换产品的的创新，不不拘于现现有的单单纯投资资、自用用。权益益的交换换更灵活活，交换换的范围围更大。3 灵活的付付款方式式，最大大限度的的激发投投资欲望望。完整整的可靠靠的投资资回报方方案。4 面向个人人投资者者、中小小企业公公司为主主，采用用与之配配套的销销售渠道道、推广广方案。突突破常规规的销售售方式。5 引入信托托担保公公司、保保险公司司、彻底底打消投投资者顾顾虑。十八、津津澧国际际产权酒酒店具体体营销方方案
25、（略略）结束语产权酒店店以其诱诱人的投投资收益益，越来来越为人人们所认认识，成成为了一一种新型型的房产产投资类类型。目目前全国国各地都都涌现了了大量的的产权式式酒店，销销售也十十分看好好。津澧澧国际产产权酒店店独特的的城市经经济型产产权酒店店的定位位，以及及澧水流流域首家家产权酒酒店的面面世必将将给澧县县房地产产市场带带来巨大大的震动动。专业业的销售售团队以以其专业业、精准准、实效效的策划划和销售售经验为为本案度度身定做做了多种种灵活的的销售方方案。我我们一致致看好项项目前景景，也有有信心、有有能力去去完成本本案的全全程策划划、销售售代理。非非常感谢谢贵公司司的邀请请。在此预祝祝我们合合作愉快快！顺祝商祺祺！20100年5月月25日