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1、成都市曼曼哈顿项项目市场场分析报报告一、成都都市住宅宅市场供供需研究究近年来，成成都市相相继完成成了一、二二环路、内内环路、府府南河综综合整治治城区段段工作和和天府广广场一期期工程。城城市面貌貌和生态态环境明明显改善善。实施施了蜀都都大道、羊羊市街西西延线、东东城根街街和长顺顺街南北北延线等等多条城城区道路路的改造造建设，城城区旧房房改造力力度明显显加快，向向城外发发展的大大型住宅宅项目呈呈现不断断增长态态势。住宅市场场的快速速发展，已已形成多多方竞争争格局。国国内知名名的开发发商纷纷纷进驻成成都，而而本土企企业也在在不断提提升自身身品牌形形象。竞竞争的加加剧促使使开发商商在产品品定位上上更加
2、注注重市场场研究，在在产品营营销上开开始向集集约化、品品牌化方方向上发发展。住住宅产品品将逐步步向个性性化、多多元化方方向发展展，主题题概念日日趋明显显，建筑筑风格愈愈显多样样，住宅宅设计更更加注重重细节创创新，以以体现以以人为本本的开发发理念。住住宅竞争争的焦点点将在个个性化的的结构、特特征明显显的主力力户型、纯纯粹的社社区型态态等方面面展开。1.1.供应量量情况分分析从下表中中可以明明显看出出，土地地购置费费、住宅宅投资额额、施工工面积、新新开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积等等相关指指标，每每年呈现现二位数数增长态态势。尤尤其是今今年前三三个季度度土地购购置费同同比增长长达到775.2
3、2%，总总额已超超过去年年全年水水平。剔剔除今年年成都市市实行一一级土地地公开拍拍买、二二级土地地柜台转转让交易易、土地地基准价价格调整整等政策策变化而而导致的的土地价价格上涨涨因素，今今年土地地实际购购置面积积也将会会达到近近年来的的最高峰峰。随着着土地储储备面积积的增加加，预示示着今后后几年成成都市房房地产市市场将会会得到进进一步发发展。19999年20000年20011年年平均递递增20022年(1-99月)同比增长长土地购置置费（亿亿元）25.8833.4426.1127.4475.22%住宅投资资（亿元元）55.4486.88122.848.99%93.6647.66%住宅施工工面积
4、(万m22)10033.612444.415977.626.22%13788.810.66%住宅新开开工面积积(万mm2)503667659.714.55%541.24.1%住宅竣工工面积(万m22)375.2464.8716.338.22%306.12.7%住宅销售售面积(万m22)336.9400.1638.137.66%348.39.9%住宅空置置面积(万m22)85.99100.8114.715.66%113.442.55% （根据据成都市市统计局局年鉴资资料整理理）1.1.1.竣工面面积主要反映映供应量量指标的的住宅竣竣工面积积，近四四年来在在逐年增增加，每每年以百百万平米米递增。今
5、今年前三三个季度度，成都都市住宅宅竣工面面积为3306.1万平平米，比比去年同同期增长长2.77%，表表面上看看增幅很很小。由由于受投投资阶段段性的影影响，每每年第四四季度通通常是竣竣工验收收的高峰峰期，约约占全年年的600%以上上，同时时，今年年前三个个季度住住宅投资资额增进进与去年年水平基基本持平平，所以以，今年年竣工面面积与去去年相比比增长幅幅度在330%以以上应该该是有保保证的。以近三年年住宅投投资与竣竣工面积积平均比比率以及及全年前前三个季季度投资资额增长长率相关关指标分分析测算算，今年年成都市市住宅竣竣工面积积可能会会达到110000-11100万万平米，比比去年净净增加3300万
6、万平米以以上；以以此类推推，明年年住宅竣竣工面积积可能会会达到114000-16600万万平米，比比今年增增加4000万平平米左右右。测算算方法是是以成都都市近年年来住宅宅投资平平均增速速。继续续保持110%以以上的国国内生产产总值增增长速度度以及无无重大政政策变化化。由于于受不可可预见性性因素的的影响，明明年实际际情况可可能会与与测算值值略有差差异。1.1.2. 空置面面积供应置指指标中除除竣工面面积以外外，空置置面积近近年来的的增长率率及绝对对值也不不可忽略略。今年年前三个个季度成成都空置置面积为为1133.4万万平米，同同比增长长42.5%；已接近近去年全全年的空空置量。前前三年来来平均
7、每每年约增增加155万平米米，空置置面积，以以此增速速推算，今今年将达达到1330万平平米。考考虑到今今年以来来空置面面积增速速较快的的因素，今今年实际际空置面面积可能能要大于于1300万平米米，约在在1400万平米米左右；明年可可能会达达到1660万平平米。1.1.3. 批准预预售面积积近年来住住宅采取取预售办办法已成成为一种种主要销销售形式式，所以以，供应应量也须须包括正正在施工工、尚未未竣工验验收但已已取得房房地产部部门的预预售面积积。20011年，我我市住宅宅批准预预售面积积为10052万万平米(成都市市房产局局提供)，比同同期竣工工面积高高46.9%。由由于“批准预预售面积积”指标是
8、是从19999年年下半年年开始统统计（年年报形式式），统统计时间间较短，无无法准确确反映趋趋势性变变化，所所以，今今年实际际情况只只有待年年报汇总总后才能能得知。综合上述述分析情情况，以以及我市市近年来来房地产产投资相相关因素素的增长长趋势，预预计今年年我市住住宅实际际供应量量约为114000万平方方米，明明年约为为19000万平平米。1.2.需求量量分析从统计资资料来看看，住宅宅实际销销售面积积较为准准确地反反映了住住宅市场场销售情情况，与与需求量量存在着着高度相相关性。需需求量一一般来说说肯定会会大于实实际销售售面积，因因为市场场产品在在价格、户户型、面面积、配配套、环环境等诸诸方面不不可
9、能完完全满足足社会需需求。所所以，能能够得到到实现的的最终需需求实际销销售面积积，客观观地反映映了市场场有效需需求，滤滤除了开开发商的的无效供供给（空空置房）和和消费者者的无效效需求（心心理预期期目标和和现实存存在的差差距）。从上表中中可以看看出，住住宅销售售面积近近三年呈呈现年均均递增337.66%的快快速增长长趋势。今今年前三三个季度度达到3348.3万平平米，比比去年同同期增长长9.99%，增增速放缓缓。按此此增长率率测算，今今年将达达到7000万平平米，如如按前三三年平均均年递增增率测算算，今年年将达到到8788万平米米。保守守估计，今今年实际际需求量量约有8800万万平米，供供需比为
10、为1：00.577；明年年约有110000万平米米，供需需比为11：0.52。二、区域域市场研研究及比比较分析析2.1.城南区区域 城南是成成都房地地产开发发较早的的区域之之一，区区内有棕棕北、棕棕南、玉玉林、肖肖家河、棕棕树、桐桐梓林、紫紫荆等多多个成熟熟社区。随随着城市市向东向向南的发发展，桐桐梓林、紫紫荆东侧侧在近几几年得到到了重点点开发，并并延伸了了城南高高尚社区区的范围围。从图表中中可以看看出，城城南楼价价主要集集中在330000元/MM2以上上,占668%；45000元/M2以以上的价价位也占占到了118%。这这与其高高档住宅宅社区是是一致的的。2.1.1. 物业形形态物业形态态多
11、以高高档电梯梯公寓、联联体别墅墅为主。在在已有的的别墅、跃跃层、平平层等建建筑形式式后,联联体别墅墅成为该该区域的的主流建建筑形式式。2.1.2.小小区环境境城南的小小区规模模都不大大,但开开发商都都十分注注重小区区环境的的营造，绿绿化率一一般在440%以以上以及及配备完完善的生生活设施施，如完完善的小小区安全全系统、智智能化系系统、中中央供水水、户式式中央空空调、游游泳池、会会所、幼幼儿园、小小学等。2.1.3.成成功人士士的聚集集地 在在这一区区域，各各类高档档成品专专卖店星星罗棋布布，高档档车随处处可见，直直接体现现了财富富的高度度聚集。据据不完全全统计，城城南的小小区居住住了成都都市9
12、00%左右右的外籍籍人士，而而他们大大多是各各大跨国国公司驻驻成都的的高级管管理人员员。2.1.4.生生活配套套设施经过100多年的的积累，城城南的教教育设施施、体育育设施、医医院、各各大银行行商业网网点、大大型商业业配套项项目等配配套设施施日益完完善，交交通便利利，商业业气氛较较浓厚。2.1.5. 城南社社区的开开发前景景 随着着开发量量的不断断增大，用用地面积积的不断断减少，玉玉林、棕棕北、棕棕南、桐桐梓林等等社区可可供开发发之地几几乎没有有。玉林林社区房房屋与其其他后开开发的社社区的房房屋相比比略显陈陈旧，并并且存在在户型设设计不合合理等问问题；桐桐梓林社社区由于于政府规规划的原原因使该
13、该社区目目前高档档住宅与与经济适适用房混混杂，这这种状况况在一定定程度上上限制了了该社区区的完善善。城南社区区开始从从人民南南路向东东、西两两侧横向向延展，人人南以东东则向棕棕树片区区延展。随随着人南南延线的的开通，城城南最后后的一块块处女地地-棕棕树小区区，锦官官新城就就占了一一半的土土地。此此外，风风格雅园园，名士士公馆、水水漪袅铜铜等项目目也正在在开发之之中。城南的部部分楼盘盘一味强强调小区区环境而而忽略了了户型设设计，面面积过大大，导致致楼盘在在热销一一段时间间后开始始滞销。锦锦官新城城、凯莱莱帝景就就是很好好的例子子。2.2.城西区区域 城西是成成都市空空气质量量最好，公公园最多多，
14、绿化化率最高高的区域域之一。区区内的杜杜甫草堂堂、青羊羊宫、文文化宫、南南郊公园园、武侯侯祠、石石人公园园等风景景点以及及清水河河、摸底底河两条条主要水水系共同同构成了了城西的的独特人人文景观观。城西楼价价主要集集中在22000030000元/M2之之间,占占该区域域楼价的的76%；30000元元/M22 以上上只占224%。这这说明城城西以中中档盘为为主。2.2.1. 开发数数量、规规模居各各区域首首位据不完全全统计，城城西目前前的开发发数量、规规模遥遥遥领先城城东、城城南。在在20001年成成都市楼楼盘的开开发中，城城西占331%，城城南占225%，城城东占110%；以羊西西线二环环路为中
15、中轴点、呈呈扇状辐辐射的城城西片区区，盘踞踞着成都都花园、蜀蜀风花园园城、博博瑞都市市花园、置置信金沙沙园及齐齐力花园园等大规规模项目目。2.2.2. 物业形形态该区域以以多层为为主，其其房产价价格正在在稳步上上升。以以锦城花花园为代代表的楼楼盘已超超过30000元元/m22，大石石西路，羊羊西线及及其它楼楼盘也一一路飘红红。2.2.3. 区位优优势得天天独厚区位优势势是城西西楼盘的的一大亮亮点。城城西上风风上水，周周边植被被保护好好，环境境优美，绿绿化程度度高，并并紧邻国国家级生生态示范范区温江江、郫县县，空气气清洁指指数达到到30%，拥有有得天独独厚的生生态环境境，是较较理想的的居住地地。
16、2.2.4.生生活配套套设施 目目前，城城西开发发逐渐向向二环路路以外转转移，生生活配套套设施与与其现在在的开发发速度和和规模是是脱节的的，如学学校、商商场、医医疗、餐餐饮等问问题尤为为突出，完完善其设设施至少少还需用用35年的的时间。2.3.市中心心区域 市中心楼楼价主要要集中在在30000元/M2以以上，占占该区域域楼价的的85%；45500元元/M22以上的的占388%。由由于市中中心地段段位置的的特殊性性，土地地资源又又非常有有限，住住宅开发发只能以以高层电电梯公寓寓为主，其其土地成成本、建建安等开开发费用用相对比比其它区区域要高高，导致致房价相相对最高高。2.3.1.土土地成本本高昂
17、春熙路的的土地曾曾一度达达15220万元元/亩，创创造了成成都市单单亩土地地价格的的天价。东东大街现现已进行行改造，336万平平方米旧旧房需拆拆迁，119块总总面积达达8000多亩的的土地可可供开发发，但土土地价格格估计在在8000-9900万万元/亩亩，位置置好的可可能突破破10000万元元/亩。由由于市中中心土地地成本的的高昂，使使开发商商的操作作空间大大打折扣扣。2.3.2.住住宅形态态多以高高层电梯梯公寓为为主在天府广广场、盐盐市口一一带，城城市之心心、摩尔尔百盛则则是高层层电梯公公寓的典典型代表表。摩尔尔百盛、城城市之心心开盘不不久就销销售了665%左左右。在在府河边边，几乎乎是清一
18、一色的小小高层、高高层电梯梯公寓，金金海岸，国国嘉华庭庭等楼盘盘，几乎乎都以330000多元/m2的的价格热热销。小小户型是是市中心心楼盘的的又一大大亮点。市市中心以以其高度度完善的的生活设设施，使使小户型型住宅开开盘一个个热销一一个。2.3.3.市市中心住住宅存在在的问题题虽然市中中心各种种配套设设施齐备备,交通通方便,但房价价相对最最高，加加之车流流量大，空空气污浊浊，居住住环境较较差，其其性价比比与其他他区域住住房的性性价比没没什么优优势。2.4.城北区区域 “两站一一口岸”的区位位优势，使使城北成成为重要要的交通通枢纽和和物资集集散地。但但由于历历史和现现实原因因，使城城北住宅宅房产一
19、一直处于于比较落落后的状状况。城北楼价价主要集集中在22000025000元/M2之之间，占占该区域域楼价的的31%；30000元元/M22以上的的占277%。这这说明目目前城北北住宅房房产还处处于起步步阶段。目目前较成成熟的社社区主要要是九里里小区和和五块石石小区，楼楼盘以多多层为主主，平均均价格在在21000元/M2左左右。城北由于于外来流流动人口口较多，治治安环境境繁杂，使使开发商商、消费费者在此此开发、购购置有所所顾虑。北北门专业业市聚集集了大量量的经营营户，这这部分人人多来自自于外地地或近郊郊，在成成都购房房欲望很很强，购购买力比比一般工工薪族或或白领要要高。相相信随着着城市配配套设
20、施施的完善善以及沙沙河流域域的整治治，城北北住宅市市场将会会有新的的发展。2.5.城东区区域城东是传传统工业业区，同同时也是是成都二二、三环环路内唯唯一有大大规模土土地储备备的区域域。建设设用地将将从现在在的566.244平方公公里扩展展至1007.44平方公公里，其其中居住住用地338平方方公里，控控制人口口规模将将达1339万人人，其中中通过工工业用地地置换为为居住用用地将达达到相当当规模。如如此大的的规划居居住区，表表明未来来新城东东居住区区必将强强力崛起起。城东楼价价主要集集中在115000-25000元/M2之之间，占占该区域域楼价的的69%；30000元元/M22以上的的仅占118
21、%。这这说明城城东住宅宅以中低低档房为为主。2.5.1.城城东楼盘盘正在升升温虽然目前前城东楼楼盘价格格、环境境和配套套设施与与城南、城城西存在在较大差差距，但但城东楼楼盘的性性价比可可能更合合理。从从地价上上看，城城东二环环路周边边地价每每亩约为为30-80万万元，三三环周边边每亩约约为200-400万元，其其价格较较之城南南、城西西相对较较低。相相对低廉廉的地价价，使开开发商在在建筑与与景观环环境设计计方面可可以投入入更多的的资金，塑塑造楼盘盘品质。随随着沙河河整治的的实施，大大部分厂厂区外迁迁，城东东将发展展成为继继城南、城城西之后后又一开开发热点点，从而而形成三三足鼎立立之势。2.5.
22、2.消消费需求求巨大城东是城城市人口口密度大大的区域域，消费费需求约约占全市市总需求求的1/3，住住房供应应量占全全市比例例却不足足25%。供求求不均的的状况很很明显。从从早期的的香木林林花园、海海棠花园园，到今今天的万万科城市市花园、蜀蜀都花园园、朝阳阳名宅等等，大部部分项目目的销售售率都在在90%以上。高高销售率率及销售售周期较较短，让让每个开开发商都都心动不不已。2.5.3.升升值空间间巨大城东的地地价和房房价普遍遍比城中中、城南南低300%左右右，给未未来很大大的想象象空间。随随着城东东大环境境的改善善，选择择城东居居家渐成成一种趋趋势。加加之开发发商之间间的竞争争，城东东楼盘品品质得
23、到到了提升升。像河河滨印象象、万科科城市花花园、蜀蜀都花园园、东方方明珠、海海棠名居居等项目目，开发发商在品品质上都都下足了了功夫，房房价却明明显较城城南、城城西低。现现在城东东地价连连连上涨涨，房价价也有攀攀升的迹迹象，开开发商准准备推出出更高档档次的楼楼盘。如如海棠名名居二期期准备推推出联体体别墅和和独栋别别墅，东东方明珠珠将推出出TOWWNHOOUSEE升级产产品，万万科二期期也将走走中高档档路线。随随着城东东配套设设施的全全面改善善，住宅宅的升值值空间将将大大提提高。2.5.4.城城东楼盘盘的劣势势首先是基基础设施施的不足足，以及及文化、商商业、医医疗、餐餐饮等公公共服务务设施的的匮乏
24、;二是城城东流动动人口较较多，社社会治安安存在较较大隐患患;三是是东郊大大气、噪噪声、工工业三废废等问题题尚需解解决。2.6.比较分分析2.6.1.价价格集中中度分布布成都房价价主要集集中在11500035000元/M2之之间，占占72%；2000030000元/M2的的价位占占49%。这是是最适合合消费者者购买力力的价位位，此价价位的楼楼盘非常常热销，反反映了目目前居民民主要购购买力水水平。如如城东的的莲花新新区均价价22000元/M2，现现已基本本售完；城西的的香榭名名苑，均均价24450元元/M22；城南南的名士士公馆，均均价27700元元/M22。这些些楼盘基基本上是是多层或或电梯公公
25、寓，户户型主要要是800-1500平方米米的两房房两厅和和三房两两厅。2.6.2.区区域价位位最高频频率分布布从上表可可以看出出，除城城中以外外，城南南、城西西价格频频率最高高的是335000-25500元元/平方方米，以以30000元/平方米米为价格格分水岭岭尤为明明显；城城东、城城北价格格频率最最高的是是20000-225000元/平平方米。这这与区域域间经济济水平基基本吻合合。2.6.3.330000元/平平方米以以上价位位楼盘分分布从单价在在30000元/平方米米以上的的楼盘占占该区域域整个楼楼盘比例例的情况况来看，城城中比例例高达885%，这这是与该该区域高高度完善善的生活活配套设设
26、施，四四通八达达的交通通网络有有着密切切的联系系。紧随随其后的的是城南南区域，所所占比例例为688%；最最低的是是城东，为为18%；城西西、城北北分别是是24%和277%。价价格相对对集中度度差异情情况基本本上反映映了我市市各区域域的经济济发展水水平。2.6.4.高高价位楼楼盘出现现滞销40000元/MM2以上上高档楼楼盘占整整个楼盘盘比例的的19%，它的的客户群群主要是是公司老老总、私私营企业业主和某某些特权权阶层，是是别墅、联联排、高高档高层层电梯公公寓的主主要消费费者。他他们对小小区环境境、物管管、配套套设施要要求很高高。如锦锦官新城城，绿化化率达550%以以上，两两个会所所，游泳泳池，
27、人人工湖，两两万棵大大树，多多重安防防系统，以以及幼儿儿园、小小学等设设施。但但这样的的楼盘也也开始出出现滞销销，说明明需求已已相对饱饱和，除除非有新新的更好好的产品品。通过上述述比较分分析，住住宅开发发在我市市来看则则是首选选城南。这这无论是是从市政政配套设设施的完完备性，还还是从该该区域内内的社会会治安状状况，以以及景观观环境、人人口素质质、生活活、交通通便利度度和与市市中心的的距离等等诸方面面来说，城城南均是是最佳的的居住区区域。由由于城南南棕树小小区及附附近可供供开发的的住宅土土地现已已只剩零零星几块块，并且且土地规规模较小小,所以，曼曼哈顿二二期项目目既有的的土地资资源优势势又有得得
28、天独厚厚的地理理优势。本本项目开开发具备备了良好好的充分分条件。三、棕树树小区与与桐梓林林小区的的比较分分析结合曼哈哈顿二期期项目开开发规模模和地理理位置，我我们选取取了棕树树小区、桐桐梓林小小区内110个有有影响力力和可比比性的楼楼盘作为为分析对对象，为为本项目目定位提提供客观观依据。3.1.建筑形形态棕树小区区内主要要以122层小高高层电梯梯公寓和和联排别别墅为主主，桐梓梓林小区区主要以以12层层以上高高层电梯梯公寓和和联排别别墅为主主。本项项目北边边一街之之隔的是是锦官新新城联排排别墅，南南边“邻居”则是风风格雅园园联排别别墅，东东、西边边空地未未来建筑筑形态暂暂不详.从现状状来看，本本
29、项目地地南北朝朝向空间间开阔，具具备良好好的观景景距离和和空气畅畅通性。3.2.容积率率和绿化化率 该该社区小小高层电电梯公寓寓的容积积率一般般在2.53.00左右，绿绿化率在在30%400%之间间。与本本项目占占地面积积相近的的“水袅漪漪铜”、“名士公公馆”容积率率为2.7和33.5，绿绿化率分分别是440.55%和330%，这这对本项项目有较较大的参参考价值值。3.3.配套设设施 在在分析的的十个代代表性楼楼盘中，配配套设施施中基本本上都有有会所，其其次是广广场、网网球场、健健身房及及其他形形式的锻锻炼场所所。这为为业主休休闲、户户外体育育运动提提供了很很好的硬硬件设施施。体育育运动主主题
30、十分分突显，在在棕树小小区内，生生活配套套设施还还不尽完完善，这这为本项项目的商商业建筑筑规划，提提供了充充足的扩扩展空间间。3.4.主力户户型及价价格“名士公公馆”、“水袅漪漪铜”、“圣安卓卓花园”等楼盘盘，主力力户型基基本上是是3室22厅2卫卫，面积积在12221366平方米米之间，均均价为22700030000元元/平方方米。“凯莱帝帝景”主力户户型同样样是3室室2厅22卫，面面积在11301880平方方米，均均价是442800元/平平方米，项项目定位位是中高高档。从从该区的的整体情情况来看看，主力力户型面面积都在在1200平方米米以上，中中小户型型比例较较少，这这是目前前该社区区楼盘市
31、市场最显显著的特特征。棕树片区区：楼盘名称称形态占地容积率绿化配套户数主力户型型（平方米米）户形区间间（平方米米）价格(元元/平方方米)锦官新城城联排别墅墅独栋别墅墅电梯公寓寓418亩亩1.458%会所、网网球场、恒恒温泳池池、户外外泳池、保保龄球馆馆、生态态广场、龙龙珠湖200003-2-2，1141735-3-3，2237.57-3-5，4488.99-3-7，6697.2131269923869883300057000翠云庭2栋122层电梯公寓寓10亩338%水景庭院院、会所所2002-2-1，996.996其余为可可变户型型90114028500风格雅园园联排别墅墅33亩1.345%社
32、区慢跑跑道、休休闲凉亭亭、会所所、中庭庭广场、观观赏水池池867-3-3，2265.537-3-3，3345.96-5-4，33455-4-3，2291265397743000名士公馆馆7栋122层小高高层60亩2.530%会所、茶茶馆、图图书馆、健健身跑道道、健身身房、太太极练习习场、景景观泳池池、城市市果园7002-2-2，11013-2-2，11224-2-2，114190221527000水漪袅铜铜6栋122层小高高层电梯梯公寓44亩2.740.55%水景园林林、会所所、阳光光泳池、栈栈道、广广场7003-2-2，1135.982-2-1，993.55570220028000桐梓林片片
33、区：楼盘名称称形态占地容积率绿化配套户数主力户型型（平方米米）户形区间间（平方米米）价格元/平方方米中华园华苑国国际区1栋小高高层、33栋别墅墅、3栋栋联体别别墅、335栋联联排别墅墅51亩1.31140%标准泳池池、景观观泳池、网网球场、会会所、中中华园国国际学校校2004-2-2，1165.92-2-1，885.8845-2-2，1186.156-2-5，33605-3-3，2280851186278450078000锦绣花园园锦绣之之约1栋166层高层层8亩1.637.77%花园、喷喷水池、网网球场、会会所、泳泳池685-3-2，2214.963-2-2，1145.336-3-4，330
34、1.81143302270000世纪锦苑苑2栋155层电梯梯、6栋栋多层、44栋低层层100亩亩1.260%人工瀑布布、五彩彩喷泉、游游泳池、会会所、网网球场5044-2-2，1182.773-2-2，1134.062-2-2，1129.7470226035000凯莱帝景景3栋300层电梯梯公寓28亩5.53351%网球场、高高尔夫推推杆果岭岭、恒温温泳池、篮篮球场、羽羽毛球场场、慢跑跑径4923-2-2，1177.833-3-2，1159.913-2-2，1138.67130180042800圣安卓花花园4栋122层电梯梯公寓25亩2.545%游泳池、会会所、广广场2514-2-2，1147
35、3-2-2，11263-2-2，1118130190030000四、小户户型市场场项目调调查分析析目前市场场主流产产品主要要是1220多平平方米的的两居室室、三居居室，但但主流市市场产品品现已基基本趋于于饱和，市市场已经经到了细细分的阶阶段。对对小户型型的需求求主要来来自初次次购房者者和投资资，同时时，也是是购房群群体急速速年轻化化带来的的突出现现象。开开发小户户型产品品从当前前来讲是是缓解供供需结构构性矛盾盾的手段段之一。以以下，针针对当前前成都市市场（一一环路以以内）出出现的小小户型项项目，参参照调查查得到的的数据，对对市场进进行深入入的细分分研究。4.1.项目用用地规模模（1时代代天骄2
36、2金港空空中花园园3锦宏宏丽景44蓝色港港湾5都都世驿站站6梧桐桐世家77长富花花园8武武城自由由度9世世纪太升升10玉玉林风景景线111成都国国际公寓寓12流流星花园园13大大地城市市脉搏114城市市阳光115玉林林生活广广场166蓝色加加勒比117新绿绿季节彩彩世界118宜家家HOMME199青年公公寓200时代1100221紫薇薇银座222美丽丽人生）在所调查查的项目目当中，大大部分为为纯小户户型住宅宅项目，用用地规模模最大的的是长富富花园，面面积为1158008平方方米，最最小的为为锦宏丽丽景花园园，仅有有26770平方方米，有有59%的项目目用地规规模在660000平方米米以下。另另
37、外，在在市中心心和其他他区域开开发的大大型项目目中，也也有部分分小户型型产品。220011年度由由于市中中心区域域可供开开发的大大块规模模用地存存量极少少，此类类开发在在市中心心区域并并不多，但但随着今今年大规规模旧城城拆迁改改造等市市政规划划的实施施，相信信这一开开发形势势将会出出现增长长的势头头。纯小户型型定位产产品的用用地规模模普遍较较小，除除了同项项目定位位具有一一定的相相关之外外，地价价成本也也是关键键因素。地地块规模模的限制制导致了了在开发发过程当当中某些些方面难难以发挥挥，例如如在配套套设施与与景观方方面就难难以做得得更加精精彩。从从这次消消费者调调查的数数据来看看，消费费者普遍
38、遍还是比比较中意意于配套套较为完完善的产产品形式式，所以以开发商商在进行行项目定定位时要要综合考考虑配套套因素。结论：就目前而而言，中中、大型型项目中中的小户户型单位位同纯小小户型项项目比较较，具有有相对较较高的性性价比。市中心区区域的小小户型项项目普遍遍用地规规模较小小，在整整体规划划、设计计水平不不高的前前提下，是是开发过过程中的的限制性性因素。4.2.项目定定位类型型项目定位位分布图图19999年和220000年是小小户型在在成都产产生和发发展的第第一个高高峰时期期。步入入20001年上上半年，由由于小户户型趋于于滞销,开发小小户型的的房地产产商亦相相对减少少，于是是小户型型楼盘的的发展
39、速速度大大大减缓。而而进入下下半年之之后，随随着时代代1000、成都都国际公公寓等小小户型项项目的热热销，小小户型产产品又逐逐渐增多多起来。进进入20002年年，瑞景景、紫薇薇银座产产权酒店店、流星星花园的的出现，产产品无论论从形式式上还是是在数量量上都呈呈现出增增长势头头。在各种类类型的小小户型项项目中，以以“酒店式式公寓”、“商用物物业型”为项目目定位的的小户型型项目呈呈现增长长势头。“普通住住宅型”虽然在在当前市市场中所所占比重重较大，但但其增长长势头正正在逐渐渐减弱。“商用物物业型”将其细细分还包包括两种种形态，一一种为居居家经商商型，产产品形式式为一楼楼一底或或平层家家带店，另另一种
40、为为纯商业业物业型型。从发发展趋势势上看，“商业物业型”产品较能吸引更多投资者的青睐，有着进一步增长的势头。“产权酒酒店型”属于新新一类产产品形式式，由于于成都市市酒店行行业竞争争激烈，其其市场容容量有限限，预计计不会出出现较大大增长。“社区小小户型”发展趋趋势一路路下滑，这这首先是是由于地地价的因因素造成成的。“办公居居家型”项目为为数不少少，并且且有一定定的市场场容量。比比较而言言，大部部分小型型企业、办办事处购购买住宅宅比租用用市中心心的写字字楼要划划算得多多，其市市场前景景还是较较为乐观观的。“办公居居家型”项目与与“居家型型”不尽相相同,需需要增加加部分配配套设施施。从市场现现状来看
41、看，拥有有成都CCBD美美誉的顺顺城大街街辐射圈圈内小户户型项目目分布较较少。目目前对于于事业刚刚起步的的白领来来讲，动动辄1000多平方米米以上的的面积、数十万元的的首付款，圆住房房梦是难难以企及及的。而而真正在在CBDD工作的的人绝大大多数还还在离单单位较远远的地方方买房或或在CBBD附近近租房。因因此，在在CBDD附近需需要这种种总价不不高的、同同CBDD相配套套的小户户型住宅宅。结论：市场当中中小户型型产品呈呈现多元元化分布布态势。市场当中中缺少在在CBDD附近的的小户型型项目。4.3.销售价价格分析析在这里，我我们如果果对小户户型的单单价进行行对比分分析，将将没有研研究意义义。因此此
42、，以下下只对总总房款进进行对比比分析。由由于有的的项目提提供了装装修、配配套等因因素，所所以，将将按照装装修及家家电产品品的市场场平均价价格进行行剔除。最低主流流总价分分布在111-115万元元之间，最最高主流流总价分分布区间间相对最最低主流流总价较较宽。116-118万元元住房分分布数量量与199万元以以上基本本相同。若若从单价价上来说说，项目目的销售售价格同同周边其其它楼盘盘相差无无几，有有的甚至至偏高一一些，这这是由于于小户型型项目从从成本上上来说要要高些。调查样本本当中最最小的户户型面积积仅有116平方方米。我我们按照照一环路路以内平平均户型型分布在在50平平方米左左右的户户型来进进行
43、计算算，其清清水房的的单价则则为33300元元/平方方米，这这与同等等区域内内大户型型的加权权平均价价而言，相相对较高高一些，原原因是土土地、设设计以及及建设当当中的成成本所导导致的。但但是按照照我们对对房地产产行业平平均收益益水平的的的经验验估计，这这个价格格属于比比较保守守的范畴畴。由此此看来，在在今年开开盘的项项目当中中，开发发商对于于价格这这一敏感感因素做做出了一一定的让让步。几乎所有有的小户户型项目目都说自自己的楼楼盘具有有投资价价值。但但是要考考虑到，大大量小户户型项目目的推出出，更加加拉动租租金和房房价走低低。另一一方面，现现在成都都二级市市场并没没有完全全开放，如果其市场进进一
44、步开开放，就就会有大大量的二二手房上上市，同同样也会会压低租租金或房房价，对对小户型型投资带带来一大大冲击。结论：一环路以以内项目目的平均均单价同同区域市市场相差差无几，平平均总房房款为115万元元左右，大大大低于于区域平平均水平平。成都市二二级市场场的开放放程度将将直接影影响小户户型产品品的生命命力。4.4.户型指指标分析析4.4.1.户户型面积积分布小户型项项目的户户型分布布情况 单位：平米以上所列列为当前前市场当当中具有有代表性性的小户户型项目目户型分分布情况况。最小小面积平平均值是是38平平米，主主流面积积平均为为50平平米，最最大面积积平均为为72平平米。其其中面积积最小的的为青年年
45、公寓116平米米单套住住宅。在调查当当中我们们发现，在在市中心心区域,除了单单纯以小小户型产产品定位位的项目目之外，还还有许多多项目在在产品构构成当中中采取了了分配少少量小户户型的办办法。例例如长富富花园推推出的557平方方米单位位、蓝色色港湾推推出的555平米米单位。单单纯从套套型面积积方面来来讲，市市中心小小户型面面积普遍遍集中在在两室或或者三室室、50060平平方米这这一产品品形式。这这一产品品特征与与市中心心较高的的土地转转让金造造成成本本居高不不下相关关性较大大。4.4.2.户户型结构构这次市场场调研，我我们将较较为典型型的小户户型住宅宅项目进进行了统统计，具具体情况况见图：由此可见见，市场场供应量量当中，占占比例最最大的为为两室一一厅的住住宅，其其次为一一室一厅厅，最少少的为三三室两厅厅。调查查过程中中发现，今今年新增增的小户户型产品品以一室一厅厅、面积积在188平方米米至50平平方米为为主。例例如青年年公寓，单单纯是为“飘一族族”打造的的产品，这这部分群群体大多多数的人目前前是租住住在旧公公房、集集体宿舍舍中，需需要购房房，是房房地产的的目标客客户群之之一。于于是，根根据这些些人的月月收入，结结合贷款款并按照首首付23万、月供5500余余元左右右，推出了适适合这部部分群体体的人的户户型面积积。4.4.3.功功能用房房面积细细分此部