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1、开盛太阳阳广场全全程营销销战略总总纲第一篇 项目目分析前言一、投资资分析61、商业业环境2、商铺铺投资特特点3、商铺铺投资者者二、项目目SWOOT991、项目目优势（SSupeeriooritty）2、项目目劣势(Weaakneess)3、项项目机会会点(OOppoortuunitty)4、项目目威胁点点(Thhreaat)三、项目目综合分分析结论论13第二篇 项目目定位一、综合合目标群群体定位位141、投资资者定位位2、消费费者定位位二、项目目营销定定位16第三篇 商业业规划及及产品提提升一、商业业规划定定位2211、项目目概念定定位2、项目目零售品品消费者者定位3、项目目经营理理念4、项目
2、目功能定定位5、项目目经营模模式定位位6、项目目商业规规划7、经营营商品及及价格定定位8、项目目经营策策略定位位9、项目目经营管管理原则则二、项目目提升29（一）软软件提升升1、项目目概念提提升2、项目目经营提提升3、专业业管理公公司的介介入（二）硬硬件提升升1、主力力商家的的引进及及分层主主题商场场的设置置2、完善善的硬件件配套设设施第四篇 项目目营销执执行策略略一、项目目整体运运营模式式332二、销售售实施策策略3341、五点点一线整整合攻击击手法营营销策略略2、项目目营销渠渠道策略略3、营销销价格策策略三、产品品营销时时间段划划分及策策略3371、项目目形象的的树立蓄水水期2、项目目形象
3、的的拓展开盘盘期3、项目目形象的的确立强销销期4、项目目形象的的完善持销销期四、广告告策略4421、广告告传播方方式2、广告告时间段段划分和和诉求重重点3、项目目市场形形象推广广4、广告告营销费费用建议议五、后期期文件内内容列附附447前 言首先感谢谢贵公司司对本道道的信任任，有机机会参与与贵公司司开盛项项目，我我们深感感荣幸，相相信通过过我们双双方紧密密的合作作，会为为双方在在未来建建立更进进一步的的合作关关系奠定定良好基基础。基基于此，现现将本道道对贵公公司开盛盛项目的的全案营营销战略略总纲提提交贵方方。同时时，为了了能使贵贵公司开开盛项目目全面成成功，我我们在此此殷切期期望双方方未来工工
4、作的紧紧密配合合,这样样双方工工作才更更具目标标性。我我们共同同的目标标-将“开盛盛太阳广广场”打造成成为整个个中卫县县内规模模最大、设设施最完完善、经经营理念念最新、经经营模式式最灵活活的综合合类大型型购物中中心。第一篇 项目目分析一、投资资分析1、商业业环境A.以中中卫现有有的商业业状况及及消费结结构来看看，现有有商业业业态普遍遍滞后，需需要得到到全面的的调整。B.从商商品结构构、购物物环境、商商场形象象甚至楼楼层分布布来看，中中卫现有有各大商商场均缺缺乏准确确的定位位和固定定的客户户群。C.现有有代表性性商业-鼓楼楼百货、人人民百货货、金世世纪百货货业种有有并存状状态，传传统百货货商品重
5、重复雷同同、无产产品特色色且无市市场价格格标准。D.中卫卫市场环环境发生生改变后后，这种种局势显显然不能能迎合社社会及购购买力的的进步。E.在对对整个商商业市场场进行分分析后，结结论如下下：谁填填补了大大型综合合购物中中心-流行百百货、超超市、主主题商场场、专业业店、专专卖店的的空缺，谁谁就可以以在中卫卫商业市市场独领领风骚。2、商铺铺投资特特点A商铺铺投资的的稳定性性特点投资商铺铺具有稳稳定性。住住宅的租租约期限限一般为为半年至至一年，相相对较短短。而商商铺的租租约通常常为1至至3年或或更长。承承租户对对商铺的的装修投投资、赢赢利预期期及长期期规划，决决定了商商铺租约约的稳定定性。此此外，租
6、租金的递递增客观观保证了了商铺长长期的收收益增长长。租金金预付的的付款方方式使租租金收取取也较有有保障。B商铺铺增值的的特点商铺投资资是一个个长期过过程，它它不会因因房龄增增长而降降低其投投资价值值。相反反，好的的商铺因因其稀有有性或特特定供应应条件，会会随着商商圈的发发展成熟熟不断升升值，价价值提升升的同时时，租金金增长是是必然的的。长期期租用从从资金成成本的角角度肯定定不如买买下来，如如果说住住宅的价价值还可可以相对对准确地地衡量，那那么成功功商铺的的价值正正所谓是是无价之之物。C商铺铺投资回回报率较较高与人们传传统的资资本增值值方式比比起来，投投资商铺铺利润率率高。购购买社区区商铺的的业
7、主，随随着业主主入住，人人气上升升，商铺铺价值提提升成为为必然。商铺租金金收益之之外，精精明的商商铺投资资者还充充分利用用商铺增增值提高高投资收收益，在在商铺买买价升值值到一定定水平时时及时卖卖出，完完成该商商铺的全全部投资资过程。D商铺铺的投资资潜力目前在国国内，商商铺投资资的概念念正在全全面普及及，而中中卫的商商业铺位位与住宅宅的价格格之比还还远不到到成熟市市场的441551，可可见商铺铺价格还还有较大大的上涨涨空间。我我国加入入世贸组组织后，商商业、零零售业、服服务业将将会出现现蒸蒸日日上的局局面，许许多金融融机构、零零售业开开始了一一轮又一一轮的对对于商铺铺的“圈地运运动”。3、商铺铺
8、投资者者商铺的投投资者主主要有两两种：一一是专业业的商铺铺投资商商，拥有有较雄厚厚的经济济实力，通通常会做做大型商商铺交易易，即购购买一些些商铺的的产权或或经营权权，然后后出租给给各个经经营商，自自己也捎捎带经营营，但不不以经营营为主；二是小小型商铺铺投资商商，通常常是拥有有一定闲闲置资金金，投资资一两个个商铺。这这中间有有55%的人是是为了出出租后赢赢利而购购买商铺铺的，而而处于自自营目的的的购买买商铺的的人仅为为35%，另外外有100%的人人纯粹是是为了在在买进卖卖出中赚赚取差价价。一个可信信的投资资方向和和投资载载体，最最能吸引引中卫投投资者的的眼光。商商铺投资资市场的的热点可可能在整整
9、个盘中中突出，盘盘面一方方面要具具有较高高的素质质，另一一方面，发发展商还还应具备备灵活的的市场应应变能力力和高超超的推广广策略。从从街头询询问及抽抽样调查查分析，中中卫投资资者普遍遍希望这这座新建建起的开开盛广场场在结构构、楼层层分布、销销售模式式、经营营方式及及理念方方面都不不要重复复现有的的其他商商场模式式，经过过在意向向投资者者中的详详细调查查，结论论如下：A投资资者要求求商铺配配套设施施方面：83%的人希希望设超超市；776%的的人希望望商铺内内设有扶扶梯、货货梯；663%的的人希望望有中央央空调；66%的人希希望商铺铺内具有有专业商商业公司司管理。B、投资资者要求求的商铺铺面积：商
10、铺购购买者以以面积为为3049 m&ssup22;的需需求者为为主，占占45.5%，其其次是110229 mm&suup2;,占227.33%。C、投资资者要求求的商铺铺价格：中卫投投资者心心目中商商铺价位位是每平平方米330000元以下下,占550%，另另有400.9%的投资资者表示示可以接接受3000060000元/m&suup2;的价格格，表示示可以接接受80000元元/ mm&suup2;以上价价格的仅仅占9.1%。D、投资资者要求求的付款款方式：银行按按揭已成成为投资资者的首首选付款款方式。投投资者心心目中商商铺的理理想总价价是100299万元，占占47.6%,理想想的付款款方式是是
11、银行按按揭(552.99%)和和分期付付款(331.55%),最感兴兴趣的按按揭方式式是7成成10年年(422.2%)。商铺作为为买家的的经营用用地，具具有增值值价值，同同时又存存在相当当的经营营成本回回报率的的风险。因因此，具具有长远远眼光的的发展商商会让专专业的策策略提供供商和专专业的商商业管理理公司经经营管理理商铺。二、项目目SWOOT1、项目目优势（SSupeeriooritty）钻石区区位庞大大人流量量及巨大大升值潜潜力开盛广场场位居北北大街钻钻石商圈圈内的龙龙头位置置，占据据中卫县县中心最最繁华的的黄金区区位。专业策策略提供供商本道策划划机构以以其多年年丰富的的从业经经验及独独特、
12、新新颖、实实用的操操盘手法法对开盛盛广场整整体项目目的策划划及跟踪踪服务。全产权权崭新经经营理念念开盛广场场项目，本本道提出出的全产产权式的的商铺经经营模式式在整个个中卫地地区业界界尚属首首次，崭崭新理念念引导本本地商铺铺经营的的二次创创业。名家机机构的专专业管理理开盛广场场将是中中卫地区区首家引引进专业业商业管管理公司司管理的的大型商商业购物物中心。项目超超大规模模及自助助完善的的配套设设施开盛广场场项目从从建筑规规模、内内部结构构体系及及业态划划分等方方面都荣荣登中卫卫商业之之榜首。项项目硬件件、软件件配套齐齐全，为为消费者者提供一一个良好好优质的的购物空空间。项目开开发商在在当地的的业界
13、影影响力及及良好信信誉度开盛广场场项目开开发商在在中卫本本地经商商多年，实实力较强强，在本本地居民民群体中中拥有良良好的信信誉度和和支持度度。2、项目目劣势(Weaakneess)所在县县区地理理位置相相对偏避避所在县县区物流流滞后，交交通不便便所在县县区经济济发展速速度相对对较缓慢慢所在县县区超前前消费意意识淡薄薄3、项目目机会点点(Oppporrtunnityy)政策支支持-撤县县设市据国家有有关部门门及当地地政府出出台的相相关文件件（计划划性草案案）获悉悉，明年年十月中中卫将撤撤县设市市。项目的的可塑性性及前瞻瞻性开盛广场场项目是是整个中中卫县内内规模最最大、配配套设施施最完善善、经营营
14、理念最最新、经经营模式式最灵活活的ShhopppinggMalll，目前前业界其其它百货货商场无无法与之之抗衡，在在此平台台上项目目本身需需进一步步完善发发展，使使开盛广广场处于于商业领领袖地位位，成为为中卫地地标性商商业项目目。旅游资资源带动动巨大客客流随着中卫卫地区旅旅游资源源的前期期扩建与与后期开开发工作作不断前前进，中中卫县将将成为整整个宁夏夏地区甚甚至全国国的旅游游重镇，国国内外宾宾客将源源源不断断的涌入入中卫这这个富有有活力的的城市。县区支支柱产业业经济实实体蓬勃勃发展以宁夏香香山酒业业、美利利纸业等等大型企企业集团团为首的的县区支支柱产业业经济实实体稳步步发展，不不断带给给整个中
15、中卫县新新的经济济利润增增长点。4、项目目威胁点点(Thhreaat)老牌商商场短期期内依占占市场份份额鼓楼百货货、人民民百货、金金世纪百百货、文文昌购物物中心等等老牌商商场短期期内在中中卫居民民心目中中仍占据据主要地地位，开开盛广场场进驻中中卫消费费者心理理市场还还需短暂暂的时间间和过程程。城市发发展后带带动商业业竞争激激烈在中卫县县经济不不断发展展的大环环境下，业业内各百百货商场场将各显显其能，追追逐开盛盛广场的的经营手手法，调调整产业业结构，争争夺消费费群体。邻近省省会城市市银川对对中高档档消费商商品的垄垄断性由于中卫卫县内商商业界整整体服务务意识不不健全，业业态陈旧旧，划分分不合理理，
16、缺乏乏品牌产产品的引引进，致致使中卫卫中、高高收入的的消费群群体消费费区域转转向相邻邻的银川川等地。投资者者思想观观念转变变较慢开盛广场场商铺投投资者由由传统承承包租赁赁的投资资观点，转转变为购购置现代代产权式式商业不不动产的的全新投投资理念念，思想想观念转转变速度度较慢，还还需进一一步进行行引导。三、项目目综合分分析结论论1、根据据中卫县县城的总总体规划划，人们们的物质质需求和和文化娱娱乐业并并未形成成区域性性的划分分。由于于中卫县县群众受受到经济济条件和和投资意意识的限限制，投投资者都都将投资资定位在在商业经经营。2、中卫卫主要商商场业种种相对齐齐全，业业态普遍遍滞后。从从商品结结构、购购
17、物环境境、商场场形象及及楼层分分布来看看，现有有的商场场均缺乏乏准确的的定位及及固定的的客户群群。各商商场货品品重复、雷雷同且无无特色，中中、高档档消费品品在业内内目前还还是空白白，消费费者买不不到高品品质、高高档次的的东西，同同类商品品无参照照价格。3、开盛盛广场将将改变整整个中卫卫的传统统投资理理念，以以一种对对财富负负责，充充分利用用现有的的财富去去创造更更多财富富的态度度，送给给中卫居居民一个个全新的的投资理理念。4、开盛盛广场集集黄金区区位、超超大规模模、投资资低门槛槛、领先先业态、统统一专业业管理、景景观购物物为一体体，以保保障商铺铺投资者者收益为为根本出出发点，同同时带给给投资者
18、者巨大的的商铺升升值空间间及稳定定高效的的回报率率。投资资开盛广广场将是是中卫百百姓家庭庭超前的的新投资资计划，它它将引导导中卫商商业消费费新时尚尚，构建建中卫商商界中货货品和服服务超全全的商业业航母！第二篇 项目目定位一、综合合目标群群体定位位1、投资资客户群群定位商铺投投资者将将为县区区内中老老年结构构及有一一定货币币积蓄的的中高层层居民群群体。自用型型客户占占60，投资资型客户户占400。商铺投投资作为为一种较较稳健型型的投资资模式，较较适合以以投资置置业获得得固定期期限，可可保证回回报的理理智稳健健型投资资者。同同类案例例操作实实践证明明，中老老年人群群较青年年族群成成交更为为踊跃。由
19、以下下客户群群定位我我们可以以看到，开开盛广场场将成为为全民投投资型项项目；A项目目所在地地周边客客户熟悉并看看好此区区域升值值潜力的的一些高高收入人人士，年年龄大约约介于330-55岁岁之间，已已有一定定事业基基础，并并希望事业更更进一步步发展。B. 生生意人具相当的的经济实实力，本本身就是是非常内内行和做做生意者者，拥有有或租有有商铺，头头脑精明明，商铺铺知识经经验皆丰丰富，对对商铺最最有需求求，或急急需扩张张生意，或或扩展规规模，或或由租转转为自买买自用，他他们是最最有兴趣趣和实力力的买家家，也即即我们的的诚意客客户。各各年龄段段都有，中中轻年为为主。C普通通市民投投资客户户此类客户户往
20、往具具一定的的经济实实力，喜喜欢面积积较小的的商铺和和柜台，因因为资金金投入小小，风险险小，投投资可行行性高。能能接受较较高楼层层的商铺铺和内铺铺柜台，对对是否临临街的要要求不高高。对升升值潜力力认同，对对现楼有有信心保保证，对对楼花物物业则心心存疑惑惑。重发发展商、经经营商、代代理商的的实力与与信誉。年年龄介于于25-555岁，要要求价钱钱合理，付付款轻松松，感觉觉投资商商场具备备相当投投资空间间，因此此比较注注重商场场包装等等美观及及优势。D家庭庭主妇类类比较保守守，对股股票投资资（近几几年持续续低迷已已兴趣渐渐无）及及其他高高风险投投资排斥斥，有私私房钱又又不甘寂寂寞，喜喜欢较稳稳健的投
21、投资渠道道。E退休休人士这批潜在在目标买买家几乎乎退休或或已退休休阶段，虽虽然较为为保守及及谨慎，但但有头脑脑和经验验，见多多识广，知知道投资资商铺的的益处。二、项目目营销定定位宁夏首个个托管式式商铺操操作结论论性定位位-托管式式商铺推推向市场场并要获获得成功功。分析析起来，顾顾客接受受并购买买会因为为四大理理由：1）认可可物业本本身的价价值；2）了解解、认可可托管式式投资的的方式与与操作者者；3）对经经营有信信心；4）认为为有利可可图。一般的商商铺销售售模式，卖卖的只是是物业价价值，托托管式商商铺多出出了三个个卖点，这这也是托托管式商商铺将会会火爆的的原因。所所以，在在商铺物物业价值值不利的
22、的情况下下，采取取托管式式的模式式，增加加卖点。不不过托管管式商铺铺的成功功，万变变不离其其宗，都都离不了了这四个个基本点点。这四四个点相相辅相成成，形成成综合优优势支持持销售，但但在不同同的项目目，每个个点的侧侧重情况况有所不不同。我们通过过专业的的分析，得得出结论论：开盛太阳阳广场托托管式商商铺操作作要确保保成功，要要做好以以下这四四个方面面：1）挖掘掘提升物物业价值值；2）用有有力商业业概念来来真正增增加顾客客对经营营的信心心。这个个商业概概念和地地段相合合，对物物业价值值能起到到点睛的的功效；3）解释释投资模模式，化化不利为为有利。释释放投资资热情；4）为顾顾客设计计适合的的有吸引引力
23、的投投资计划划。但为确确保上述述四个方方面的成成立，我我们必须须确保的的、最重重要的就就是产权，是是投资物物业最基基本的前前提，也也是永久久权益的的保障。如如果没有有了产权权，投资资物业也也就失去去了原本本具有的的意义。开开盛ShhopppinggMalll托管式式商铺将将会是传传统商铺铺的全新新升级版版本，因因为其魅魅力在于于：短时间间的实行行经营权权托管。将铺位位分割成成小面积积的单位位出售，投投资者可可以根据据自身的的实力灵灵活机动动的投入入资金，获获得相应应的产权权和收益益权。经营则则委托有有丰富商商业经验验的经营营公司统统一经营营，经营营公司和和各品牌牌商家合合作，利利用其先先进管理
24、理保证投投资者获获得稳定定的高额额回报。独立产产权经营营模式示示意-低门门槛、高高收益。本道观点点：一个个可信的的投资方方向和投投资载体体，才能能吸引投投资者及及消费者者。低门槛槛示意在投投资者选选择由管管理公司司托管的的前提下下，预付付两年租租金。购买二层层约200平方米米价值110万元元的托管管商铺，首首期款四四成，十十年按揭揭-（模拟拟图表）以以下购铺铺方案：商铺面积积单 价价总 价价假设每每平米年年租金两两年租金金一次性性支付实实际首付付款银行行年供款款20平米米50000/平平米100万元4437.5元/平米/年1775000元2225000元约779077元/年年立收两两年租金金：
25、如果果购买开开盛托管管商铺，在在买下商商铺的同同时，马马上可以以一次性性收回接接近于商商铺总价价值177.5%的两年年租金，即即：1775000元。首期只只需付出出近2.3万元元：您首首期只需需付出22.3万万元就可可以轻松松拥有这这个价值值十万元元，200平米的的商铺。以租养养供，轻轻松买铺铺：五年年内，每每年固定定租金回回报87750元元（假设设没有升升值情况况），以以租养供供，轻轻轻松松。高收益益示意-托托管商铺铺在商业业环境良良性的发发展中，将将为投资资者带来来巨大赢赢利。购买二层层约200平方米米价值110万元元的托管管商铺-（模模拟图表表）以下下回报提提示：商铺面积积总 价价5年内
26、内回报假假设155年内回回报假设设30年年内回报报实际总总付款备备 注注20平米米10万万元4337500元14443775元33412250元元383314元元前述回回报未计计算变现现回报假设五五年内租租金不递递增：如如果购买买开盛托托管商铺铺，在买买下商铺铺的五年年内可获获得近44.4万万元回报报，五年年半内不不用向银银行支付付月供款款；假设五五年后十十五年内内租金仅仅递增115%：每月固固定租金金回报8838.5元；假设十十五年后后三十年年内租金金仅递增增50%：每月月固定租租金回报报10993.775元；假设五五年后希希望变现现转让：以商铺铺价值每每年5%增值计计，总价价值可达达12.
27、8万+已收取取租金44.377万-实实际付款款3.883万-银行余余下未供供款约33.955万=实实际获利利9.339万元元。由此此得出回回报率：实际获获利9.39万万/实际际付款33.833万=2245%，年回回报率约约30%注：开盛盛太阳广广场托管管式两年年内除个个人所得得税之外外的其它它所有税税收全部部由开发发商承担担。第三篇 商业业规划及及产品提提升一、商业业规划定定位1、概念念定位根据本商商铺的特特点，及及周边商商业人流流、环境境等因素素再加上上商业管管理的引引入，本本项目商商业定位位为：集购物、休休闲、餐餐饮一体体的综合合性大型型现代化化购物中中心（SShopppinng MMal
28、ll）。注解：SShopppinng MMalllSttarttup Hoppe(开开启希望望) Oveerloookiing PacceseettiingPlazza（俯俯瞰购物物中心之之先导） Innitiiatee Neew GGrouund（占占据新平平台） - MModeernAtmoosphheree(现代代氛围) LuuxurriouusLeadder(领袖豪豪华)-起源于于欧美的的先进零零售商业业模式，以以大规模模，所经经营、服服务的项项目全而而著称。220000年中国国首家SShopppinngMalll铜锣湾湾广场在在深圳面面市，33年来经经营火爆爆。中国国消费者者亦逐渐渐
29、接受了了这一新新理念，SShopppinng MMalll的普及及是必然然趋势。本道在经经过专业业的调查查摸底后后得出结结论：开开盛太阳阳广场商商业概念念定位应应是-适适度超前前、具有有城市风风景的大大型时尚尚购物中中心“ShooppiingMalll”。典型案例例见附件件六2、项目目零售品品消费者者定位零售品消消费主流流定位为为拥有中中卫县880%财财富的220%居居民，是是中卫县县内的中中高端消消费群体体。主群体体：政府府机关公公务员、各各类业主主、各私私营企业业主、城城市品牌牌追逐一一族、学学生、过过往客商商、旅游游宾客、中中高收入入家庭、灰灰色收入入者。次群体体：城市市及乡村村居民。城
30、城市内职职业工作作者,企企业员工工,自由由打工者者，辖区区乡镇从从事农业业的生活活群体。3、项目目经营理理念开盛广场场的开发发建设模模式以“改变中中卫人投投资理念念”为主导导，形成成整个中中卫城区区百姓的的“一站式式”购物天天堂，海海阔天空空，任游游任逛。她她将引导导中卫县县甚至整整个银南南地区商商铺前沿沿创新理理念，掀掀起一场场商铺地地产风暴暴，致力力成为中中卫钻石石商圈内内，吴中中地区首首家具有有国际标标准和城城市风景景的ShhopppinggMalll。4、项目目功能定定位 中国最最庞大的的资料库库下载开盛广场场集购物物、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、观赏赏等多种种综合功功能为一一体，是是商业
31、楼楼群中的的标志性性建筑和和当地商商业第一一品牌聚聚集地。项项目的实实施会对对整个中中卫商圈圈带来全全渗透、全全履盖的的全新战战略，成成为中卫卫百姓购购物首选选和购物物天堂。5、项目目经营模模式定位位五统一经经营模式式：统一一规划、统统一形象象、统一一经营、统统一收银银、统一一推广。6、项目目商业规规划𗦒商业功功能规划划开盛ShhopppinggMalll项目商商业区域域建筑面面积约2230000平方方米，整整个建筑筑成框架架结构。根根据产品品整体状状况及当当地民意意调查情情况，为为达到广广场整体体能够聚聚集人流流、突出出主题、主主流线通通畅等目目的，促促进产品品总体营营销推广广
32、，开盛盛广场总总体划分分为地上上五层，地地下一层层。具体体商业定定位如下下：A方案楼层分布布开盛SShopppinng Malll商业业业态负一楼大大型超市市；一楼精品品百货，主主要分类类有黄金金珠宝、玉玉器、男男女品牌牌服饰、化化妆品、钟钟表、眼眼镜、皮皮具等；二楼皮鞋鞋、男女女时装、淑淑女装、民民族服饰饰；三楼床上上用品、家家居、内内衣、童童装、玩玩具、休休闲运动动系列；四楼家电电超市、文文具、水水吧、游游乐中心心、婚纱纱摄影、美美容美发发、健身身中心；五楼开发发商及管管理公司司办公用用途！B方案楼层分布布开盛SShopppinng Malll商业业业态负一楼日日用品、副副食品、文文具、家
33、家电、家家居用品品超市；一楼精品品百货，主主要分类类有黄金金珠宝、玉玉器、男男女品牌牌服饰、化化妆品、钟钟表、眼眼镜、皮皮具等；二楼皮鞋鞋、男女女时装、淑淑女装服服饰；三楼床上上用品、家家居、内内衣、童童装、玩玩具、休休闲运动动系列；四楼城市市快餐、水水吧、游游乐中心心、婚纱纱摄影、美美容美发发；五楼开发发商及管管理公司司办公用用途！产品配套套功能划划分楼层分布布开盛SShopppinng Malll配套套功能划划分门前广场场设停车车场，休休闲桌椅椅，广告告位及摩摩登秀台台；中庭立柱柱设有形形象装点点和精典典广告、品品牌商品品特卖场场等；一楼总服服务台、消消防控制制中心、收收银台；二楼收银银台
34、，洗洗手间；三楼母婴婴休息室室，洗手手间，收收银台；四楼洗手手间、收收银台。 理由由：大型购物物中心以以客流为为销售对对象，客客流是它它的生命命线。购购物中心心的客流流是由购购物、休休闲、旅旅游观赏赏三个部部分构成成的。一一般情况况下各占占1/33，但由由于休闲闲，旅游游观赏者者存在着着即兴购购买。因因此，实实际购物物人数会会适度提提升，约约占400%。根根据有关关部门测测算，一一般情况况下，儿儿童的疲疲劳时间间为400600分钟，成成人为9901150分分钟。按按此推算算：顾客客在商场场停留的的时间不不会超过过2.55小时，超超过这个个时间就就处在疲疲劳状态态，导致致顾客离离开购物物环境，终
35、终止购物物活动。由此可见见，开盛盛广场不不仅要商商品齐全全，设施施完善，服服务上乘乘，而且且要在场场内设有有众多的的休闲空空间、娱娱乐活动动和场内内景观。顾顾客可在在购物的的同时在在广场内内就餐、游游乐、休休闲，这这样就消消除了顾顾客的购购物疲劳劳，延长长了顾客客的停留留时间。特特别是有有小孩的的家庭，可可以全家家前来，大大人购物物、小孩孩玩乐，各各得其所所。这种种娱乐购购物的方方式，目目前是中中卫县内内许多百百货商店店无可比比拟的。商业形形式开盛广场场代表了了新型购购物中心心的发展展趋势，具具备了其其他百货货公司所所不具备备的多样样性和专专业品牌牌性。从从商铺面面积上看看，面积积设置非非常灵
36、活活，既适适合大型型商场的的商业形形式，有有汇聚了了专卖店店、精品品店的经经营手法法。从经营手手法上看看，开盛盛广场把把大型购购物中心心一贯秉秉承的观观赏购物物意识引引进到商商场经营营中来，一一方面功功能分布布力求齐齐全，集集餐饮、娱娱乐、健健身、购购物、景景观于一一体；另另一方面面强化观观赏意识识，在装装修上追追求高质质地、高高品味，吸吸引了大大量人流流，随之之而来的的便是潜潜在于其其中的巨巨大消费费力，投投资者自自然青睐睐于此。商业布布局开盛广场场独具匠匠心，人人流主动动线设于于2.553米，辅辅动线则则设在11.52米，集集“通透、快快捷”之势，使使所有的的店铺流流线畅通通，合理理避免视
37、视觉盲点点及交通通死角。所所谓“通”，就是是商场不不同区域域之间都都保持了了畅通，同同一层维维持着循循环走道道，不同同层间则则用多部部自动扶扶手电梯梯相连，行行人走走走、停停停、看看看，无意意间已逛逛便了商商场的每每一个区区域。所所谓“透”，就是是保持视视觉的开开阔性，让让来到开开盛广场场的顾客客经常性性地在一一个范围围的可视视角度内内，这样样就使每每一个商商铺都具具有较强强的竞争争力。独特构构想商铺的内内部规划划也是商商铺畅销销与否的的重要因因素。一一些纵深深浅、出出口多、内内部间灵灵活的商商铺是投投资者和和用家的的首选。商商铺的内内部间隔隔、空间间和出口口等的规规划的灵灵活合理理，商铺铺楼
38、层功功能规划划的实用用而富于于特色等等都是商商铺所必必须具备备的基本本素质。7、经营营商品及及价格定定位二、三线线品牌商商品主打打，一线线品牌商商品例附附，大众众品牌为为辅。以以适合本本城市中中高端消消费者为为宜，商商品价格格中档为为主（一一定程度度上，本本地现有有低档商商品价位位已突破破中档商商品价位位），名名牌商品品价格弹弹性较大大，高档档商品价价格拥有有巨大的的升值空空间。8、经营营策略定定位营销网网络帮助商铺铺投资者者联系超超市、连连锁店、专专卖店、以以及周遍遍市、县县相关各各类商品品的批发发供应市市场，整整合物流流信息资资源，掌掌握各类类商品的的市场需需求和营营销关系系。特色经经营开
39、盛ShhopppinggMalll将在不不断发展展壮大的的同时扩扩大对整整个商业业市场的的影响力力，提升升业内市市场的占占有率，并并逐渐成成熟固化化，形成成具有专专业化、精精品化、规规模化、现现代化的的经营特特色。加盟品品牌经营营逐渐加大大广场品品牌经营营所占比比例，提提升产品品整体品品味，增增强品牌牌意识，提提高产品品质量，引引进适合合中卫经经济发展展及当地地民情的的各类系系列品牌牌商品，逐逐渐形成成规模，为为开盛广广场整体体构架注注入新的的活力。9、经营营管理原原则坚持经经营原则则开盛广场场实行规规范化管管理和精精神文明明建设，秉秉承“信誉第第一、热热情服务务、礼貌貌待客、文文明经商商”的
40、商业业理念，坚坚持“商户是是主体、顾顾客是上上帝、质质量是生生命、信信誉是根根本”的经营营原则，以以增加开开发商的的信誉度度、商户户的信心心、市场场的认可可度，全全面提升升开盛广广场的商商业影响响力和市市场占有有率。增强项项目影响响力收集各种种信息资资源，首首先进行行短期有有效的市市场培育育，酝酿酿商机，作作好前期期的市场场准备工工作，邀邀请业界界权威人人士和具具有一定定市场影影响力的的当地名名流参加加各期产产品促销销活动，使使开盛广广场ShhopppinggMalll项目影影响力辐辐射中卫卫县区以以至整个个银南地地区。发发展商、投投资者、消消费者之之间零距距离交流流沟通，达达到信息息资源共共
41、享，增增加商机机，相互互合作，共共同盈利利，实现现全赢目目标。强化服服务功能能体系为保证经经营者和和消费者者的合法法权益，广广场内设设立中心心管理处处和中央央服务台台等管理理机构，对对进场商商品实行行先验后后售的办办法，严严把质量量关，并并开设公公平交易易监督台台，随时时接受群群众投拆拆。服务策策略以优惠服服务取胜胜，为了了开盛广广场能够够健康向向上的发发展，在在同行业业中立于于不败之之地，广广场协同同治安、消消防、工工商、税税务、质质量监督督、银行行、邮电电、医疗疗、卫生生等部门门共同管管理，制制定了一一系列的的管理措措施，形形成了一一体化的的服务管管理网络络，开盛盛广场一一定能够够超越目目
42、前市场场的发展展，在众众多的市市场竞争争中独树树一帜。二、项目目提升（一）软软件提升升、项目目概念提提升突破传统统百货商商场的所所有落后后模式，打打造适度度超前、具具有城市市风景的的大型时时尚购物物中心“Shooppiing Maall”。2、项目目经营提提升提高日日均人流流量，吸吸引人流流为目标标A.开盛盛广场对对顾客要要求要有有广泛的的适应性性。范围围包括：男女老老少，各各层次消消费群体体。B.开盛盛广场对对顾客要要求强烈烈的吸引引力。范范围包括括：本地地人、外外地人、旅旅游者及及商务人人士。C.开盛盛广场将将充分利利用鼓楼楼商圈这这一区位位优势，发发展商在在前期宣宣传推广广活动中中充分造
43、造势，扩扩大商界界影响力力，把商商圈人流流最大限限度地引引导到开开盛广场场来。延长顾顾客人均均停留时时间为目目标A.开盛盛广场内内部设有有多种怡怡情景观观及书城城艺院，使使顾客在在游逛商商场的同同时享受受广场浓浓厚文化化氛围气气息；内内部另增增设餐饮饮娱乐区区，使家家庭集体体购物群群体在消消费的过过程中尽尽享其乐乐。B.开盛盛广场外外部设有有休闲桌桌椅及摩摩登秀台台，作为为广场的的外部景景观，这这些设施施更增强强了广场场的聚客客能力。提高日日均销售售额及利利润为目目标A.多元元化的价价格策略略，实行行商品价价格分割割，分高高、中、低低价三个个档次，增增设特价价卖场和和促销活活动，提提高广场场日
44、均营营业销售售额，实实现利润润最大化化。B全方方位多元元化经营营手法，不不同消费费区域会会给整个个广场带带来多个个利润增增长点。3、专业业管理公公司的介介入为将开盛盛ShooppiingMalll发展成成为中卫卫乃至整整个银南南地区规规模经营营最大、品品味层次次最高的的大型购购物中心心，加快快开盛广广场的建建成及运运营进程程，彻底底改变中中卫县商商业市场场多、小小、散、乱乱的整体体局面，建建立科学学化、规规范化、市市场化的的可行性性管理体体制，整整顿市场场经营秩秩序、安安全消防防和综合合治理，开开盛ShhopppinggMalll引进专专业化管管理公司司是非常常有必要要的。管管理公司司、发展展
45、商、投投资者通通力合作作，利用用其先进进管理经经验保证证投资者者获得稳稳定的高高额回报报。（二）硬硬件提升升1、主力力商家的的引进及及分层主主题商场场的设置置开盛ShhopppinggMalll在产品品结构合合理划分分的前提提下，大大力引进进主力商商家的进进驻，以以多种广广告方式式重点宣宣传一、二二线品牌牌商品，以以其较强强的品牌牌知名度度来带动动整个广广场在百百姓心中中的影响响力，强强劣占有有消费者者心理市市场份额额，以其其经营特特色不同同分层划划分主题题商场，实实现层层层包围，以以点带面面，扩大大整体营营销战果果。2、完善善的硬件件配套设设施烟感报警警、消防防喷淋灭灭火、电电讯广播播、电脑脑管理和和保安防防损等服服务设施施