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1、西安项目产产品定位报报告（讨论稿）二零零五年年十月报告关注点点西安市国民民经济年增增幅在122%以上，其其中03-04的增增幅在144.19%，高于全全国的增长长速度（99.5%），反反映了宏观观经济较好好的增长态态势。西安市人均均GDP（004年：11832.16美元元）介于11300-80000美元，说说明其房地地产发展处处于快速上上升阶段。以人均GDDP12%的年平均均增长速度度，西安市市人均GDDP达到88000美美元约需115年左右右时间，说说明西安房房地产具有有较长的增增长空间，区区域具备较较强的长期期投资潜力力。区域现实及及潜在的购购买能力，为为房地产业业步入快速速发展阶段段提供
2、必要要的需求基基础。西安楼市处处于快速发发展的前期期阶段投资额呈现现逐年递增增的态势，其其中20004年增幅幅比例为225%。商品房施工工面积、竣竣工面积、销销售面积处处于平稳增增长态势，竣竣工面积略略大于销售售面积商品房价格格一直呈现现稳步上升升态势。004年（22626元元/平米）同同比增加4479元/平米，增增幅达222.3%预测常量需需求量：至至20200年西安市市商品住宅宅潜在需求求约在4339万平方方米/年整体楼市供供大于求格格局、局部部结构性不不均衡问题题仍会延续续，即低、中中档产品供供求关系供供大于求，而而真正高档档次产品在在市场上的的则呈现供供小于求的的格局。其其中04年年供
3、（6000万平米米）、求（5500万平平米）区域客源对对特定公司司/产品的的品牌认同同度尚未形形成，品牌牌塑造存在在先机区域市场由由封闭、盲盲目向开发发、有序发发展，利益益群体之间间的诚信机机制有待形形成区域重点项项目供给主主体产品是是价格在33200-36000元/ mm、面积在在121-140平平米、户型型为3/22/2（553%）的的产品。区域滞销的的产品为1160以以上的四房房和2300以上的的复式住宅宅。症结为为总价高、功功能设计不不合理、通通风采光性性差。区域需求主主要产品单单价在2550033500元元/平方米米的面积在在811130平方方米的2/2/1和3/2/2。价格是区域域
4、客源考虑虑的最主要要因素，其其次为交通通、项目区区域、居住住环境以及及房屋朝向向选择。项目目标客客源定位一群来来自高新区区、南郊区区域（长安安区）以及及城西（近近高新区）的的以自住为为主的科研研机构工作作人员、高高校教职人人员、企业业中层职员员以及政府府部门工作作人员。项目定位：颐景园系系列-现代代生态园林林住宅户型面积及及配比户 型比例一房一厅一一卫（600平方米左左右）8%二房二厅一一卫（8001000平方米）35%三房二厅二二卫（1110-1335平方米米）50%三房二厅二二卫（13351550平方米米）5%四房二厅二二卫（1550平方米米以上）2%商业设置：100000平米的的SHOP
5、PPINGGMALLL 商业市场的的空白、资资源的向心心聚集，商商业与住宅宅的联动（提提高整体入入住率、社社区成熟度度）、打造造“区域商业业中心”土地增值、价价格跳跃式式增长，实实现二、三三期利润最最大化集团由局部部住宅地产产向商业地地产转型的的试点-新新的利润增增长点水景营造总总体沿用颐颐景园的原原有手法，而而在水源的的维系上可可借鉴区域域诸如豪盛盛时代华城城等的相关关措施目 录一、西安基基本概况11、地理位位置12、气候13、人口14、经济水水平26、区域规规划情况3二、西安市市房地产业业发展分析析51、房地产产发展各项项指标分析析52、房地产产未来量预预测73、西安楼楼市区域分分析7（1
6、）高新新区9（2）其他他区域11三、高新区区楼盘分析析121、竞争分分析12（1）竞争争个案分析析12（2）潜在在竞争情况况212、区域楼楼盘特点233、区域供供给产品分分析244、区域需需方市场产产品分析285、区域产产品销售抗抗性分析35结论366四、项目概概况381、基地情情况382、基地四四至383、规划情情况384、配套情情况385、道路状状况38五、项目SSWOT分分析401、SWOOT分析402、建议42六、客源分分析431、目标客客源定位432、客源共共性及消费费特性46七、产品建建议481、总体构构想482、建筑布布局483、建筑形形态484、户型面面积及配比比485、商业设
7、设施建议506、道路系系统设计517、主入口口518、外立面面519、景观设设计5210、会所所设计5511、售楼楼处5512、其他他产品建议议56八、开发建建议571、项目开开发周期及及案量建议议572、价格的的建议57附：区域楼楼盘信息59一、西安基基本概况1、地理位位置西安，位于于关中盆地地中部秦岭岭北麓，地地跨渭河南南北两岸。东东北距首都都北京9000公里。辖境东西西204公公里，南北北116公公里；面积积99833平方公里里，其中市市区面积11066平平方公里。2、气候属温带大陆陆性季风气气候，四季季分明。年年平均气温温13.33。最高高月均266.9，最最低月均0.5。年降水水量6
8、144毫米，主主要集中在在7、8、99三个月。全全年无霜期期207天天，年平均均日照18801小时时。风沙影影响较为严严重。3、人口年份2001200220032004西安市人口口694.884702.559726.558725非农业人口口292300312318总人口增长长率1.12%3.47%3.4%-0.1%全市城市化化率42022%42700%40911%数据来源：西安房房地产年鉴鉴房地产市场场的发展与与城市人口口增长、人人口导入、城城市化之间间存在不可可分割的联联系，从西西安人口和和城市人口口变动的数数据反映，人人口导入速速度越快、城城市化发展展进程越快快、人口导导入动力越越大，当地
9、地房地产需需求量将越越大。4、经济水水平GDP：年年增幅在112%以上上，其中003-044的增幅在在14.119%，高高于全国的的增长速度度（9.55%），反反映了宏观观经济较好好的增长态态势。人均GDPP ：人均GDDP亦从1105611.42元元（02年年）至155115.4元（004年），约约合18332.166美元，特特别是033-04年年增幅近220%。表1：西安安市GDPP增长变动动状况年份2001-200222002-200332003-20044GDP平均均增幅12.222%14.155%14.2%人均GDPP增幅10.988%5.24%18.4%西安市人均均GDP介介于13
10、000-80000美元元，说明其其房地产发发展处于快快速上升阶阶段。若按按照人均GGDP122%的年平平均增长速速度，西安安市人均GGDP达到到80000美元约需需15年左左右时间，说说明西安房房地产具有有较长的增增长空间，区区域具备较较强的投资资潜力。表2：人均均GDP与与房地产市市场发育状状况的关系系人均GDPP800-11300美美元1300-80000美元8000-130000美元130000美元以上上住房房地产产阶段住房起步阶阶段快速上升阶阶段平稳上升阶阶段下降阶段恩格尔系数数：居民恩恩格尔系数数开始逐年年递减，说说明居民生生活正有温温饱型生活活向以享受受和发展为为标志的富富裕生活转
11、转变。年份1999200020012002食品支出1945.361985.562023.912205.38人均消费支支出5360.985445.75815.666419.21城镇恩格尔尔系数36.3%36.5%34.8%34.4%城镇居民人人均可支配配收入：西安市居民民收入水平平（85444元）低低于全国平平均水平（99422元元），而农农民收入水水平（31143元）远远高于全国国的状态（22936元元）表3：西安安市20001-20004年收收入水平变变动状况。年份2001200220032004城镇居民人人均可支配配收入（元元）6705718077848544农民人均纯纯收入2490264
12、2283831436、区域规规划情况l 城市总体规规划（20004-22020）表4：城市市规划规模模规划居住人人口（万人人）建设用地面面积（平方方公里）人均居住面面积2005286.88245.55152010695695 220202076578825l 未来产业布布局中心城市:城墙以内内，行政中中心外迁，发发展以旅游游、商贸为为主的支柱柱产业。外围多多个方向：布置大型型产业:户户县，结合合高新区二二次创业，发发展高新技技术产业。结论：l 从西安市的的GDP、人人均GDPP、人口的的导入、产产业布局、城城镇收入及及城市规划划等方面来来看，西安安市区域中中心的地位位已显现，对对周边城市市辐射
13、作用用加强。l 区域现实及及潜在的购购买能力，为为房地产业业步入快速速发展阶段段提供必要要的需求基基础。二、西安市市房地产业业发展分析析1、房地产产发展各项项指标分析析投资额: 呈现逐年年递增的态态势，其中中，20004年的增增幅较大，其其增幅比例例为25%。施工、竣工工、销售面面积: 平稳增长长态势，竣竣工面积略略大于销售售面积空置率:商品房空置置总面积经经历了先减减小后增加加的态势，其其中住宅空空置状况呈呈现相同的的变化。西安市商品品房空置率率在1%-10%之之间，从侧侧面反映了了西安房地地产市场目目前处于健健康的发展展状态，房房地产供求求状态保持持基本平衡衡。均价走势:呈现稳步上上升态势
14、。004年（22626元元/平米）同同比增加4479元/平米，增增幅达222.3%，其其从侧面说说明了西安安整体楼市市开始步入入快速发展展期。供求比例:01-033年的西安安整体楼市市处于一个个发展波动动阶段：一一级市场不不规范、二二级市场被被少数开发发商垄断、产产品处于低低层面竞争争，楼市发发展亦呈现现一定无序序性发展，市市场处于供供小于求的的态势。表5：20002-22003年年供求比例例年份02年03年04年供求比1：1.221:1.22504年随着着一、二级级市场运作作的日趋规规范、特别别是传统封封闭市场被被外来品牌牌企业打破破，整体楼楼市呈现有有序发展，市市场呈现供供略大于求求的格局
15、，（04年需求量为500万平方米，批准预售商品房为600万平方米）应指出这是结构性不均衡的供大于求的格局即中低、中档楼盘供应仍呈现供大于求的格局，而市场上真正的高档产品则呈现供小于求的格局。2、房地产产未来量预预测需求预测：现有居民改改善需求量量:由111.25平平方米(004年)至至25平米米(20220年)（25-111.155）平方米米*4000万人/116=3446.255万平米/年新增人口需需求量: 约为800万平方米米至20200年西安市市商品住宅宅潜在需求求约在3446.255+80=439万万平方米/年。3、西安楼楼市区域分分析楼市区域分分布图西安房地产产板块主要要有城南、城城
16、北、城东东、城西板板块组成。（1）高新新区高新区概况况：l 地理位置：西安高新新区位于西西安市南郊郊，北靠南南二环路，西西临丈八路路，东至西西万路，规规划面积330平方公公里。距西西安中心77-15公公里，距西西安铁路货货运车站112公里，距距西安咸阳阳国际机场场52公里里，距火车车站15-20公里里。l 人口：20004年，高高新区的总总人口为66-7万人人，就业人人口28万万人。l 经济状况：01-004年，其其经济呈快快速发展势势头， 003、044年GDPP增幅均在在30%，地地方财政收收入亦呈近近似同步的的速度发展展。l 高新区产业业情况：园园区内落户户有新纪元元广场、西西部电子广广
17、场、创业业广场、陕陕西网管中中心、高新新国际商务务中心、软软件园及一一批企业厂厂房等，现现拥有上市市公司255家。高新房地产产发展概况况：以批准征地地及商品房房开工、竣竣工面积而而言，如下下图：批准准征地方面面，征地的的幅度曲线线波动较大大，供需方方面，近两两年，高新新区房地产产市场持续续供销两旺旺的局面，商商品房开工工、竣工面面积均出现现持续增长长的势头。数据来源：20033年西安高高新技术产产业开发区区发展报告告区域代表楼楼盘：绿地地仕嘉新里里、紫薇田田园都市、世世家星城等等，具体可可参照第三三部分。高新区本身身所特有的的产业规划划优势及连连带的需求求基础，为为其房地产产发展提供供坚实基础
18、础，总体而而言，区域域楼市处于于各板块的的首位，均均价为36600元/平米。（2）其他他区域城东：在西西安市区四四大板块中中，城东的的房地产市市场发展增增速居于中中等水平。目目前，区域域楼盘整体体均价为33100元元/平方米米，客源主主要来自本本地区城镇镇居民，其其典型代表表楼盘是紫紫昕华庭，售售价27000-38800元/平方米。城北：低价价楼盘、死死盘的主要要集中区。宏宏林茗座就就是典型的的代表楼盘盘，其均价价为29000元/平平米，针对对对象是当当地的工薪薪阶层。城西：工矿矿厂、造纸纸厂及粮仓仓的主要集集中地，相相对其他几几个板块，该该区域开发发的楼盘较较少，旭景景碧泽园和和八水洋房房是
19、区域的的代表楼盘盘，价格在在24700-32550元/平平米之间。城南：城南南的文教优优势无可比比拟，居住住氛围浓厚厚，社区生生活配套成成熟。作为为西安重点点发展新区区，其区域域优势日益益明显、生生活交通配配套亦趋于于完善，同同时“购房入户户”等相关政政策的出台台，无疑对对楼市的发发展注入强强大的动力力，城市枫枫景、豪盛盛时代华庭庭等楼盘，它它们大多是是小高层、高高层楼盘、且且以综合素素质取胜。区区域楼盘价价格在33360元/平米左右右。三、高新区区楼盘分析析区域界定：本次调研研范围为高高新区，北北靠南二环环路，西临临丈八路，东东至西万路路样本类型：六个竞争争项目和八八个一般项项目1、竞争分分
20、析（1）竞争争个案分析析重点分析点点为户型面面积及配比比、销售价价格、物业业情况、媒媒体通路等等，以对本本案产品打打造及销售售推广工作作提供重要要信息。表6：区域域竞争个案案基本情况况楼盘名称占地面积（平方米）总建面积（平方米）容积率户型配比单价（元/ 平平方米）总价区间城市枫景 夏日景色色（一期）6.43万万（一 期22.9万）22.511万 (一期100.18万万)3.5（43-449平米）的的1/0/1： 1168户85.055平米的22/1/11： 288户100平米米的2/22/1： 566户122-1140平米米的3/22/2： 4009户160平米米的4/22/2： 544户小高
21、层：3020-35300 高层：2850-36600 小高层：36.8-49.442万高层：12.255-47.2万高新枫林绿绿洲(二期)68.2万万150万2.2118平米米的3/22/2： 96左左右户149-1152平米米的4/22/2： 96左左右167-1181平米米的4/22/3： 1844左右249.66、3000平米的复复式： 990左右3600-46000 424-114.8万豪盛时代华华城（三期）3.3万13万3.9132、1150平米米的3/22/2：1184户135平米米的4/22/2： 46174-1176平米米的 5/2/2： 463450-38600 4 5.55
22、-67.9万世家星城（三三期）55万75万1.36102平米米的2/22/1；1140平米米的3/22/2 180平米米的复式 （楼盘共有有70000多户，当当期开发三三期户数不不详）均价28880 29.3-51.88万绿地世纪城城仕嘉公寓寓32.5万万80万（一期199.6万）2.496、988平米的22/2/11： 2114户 126、1130平米米的 3/2/2： 2239154平米米的4/22/2： 18176、2230平米米的5/22/3（复复式）： 43300-44000 31.6-79.22万紫薇田园都都市146.552万180万1.288、977、1000平米的22/2/11
23、；1355平米的33/2/22；1566平米的44/2/22； 1880、2440平米的的5/2/3（复式式）高层户户型统计共共计：约33500多多套2400-37000 21.1-88.88万本案17.1万万34万2（60平方方米左右）的的1/1/1； 8%（801100平方方米）的2/22/1； 35%（110-135平平方米）的的3/2/2； 550%（135150平平方米）的的3/2/2；5%（150平平方米以上上）的4/2/2； 2%3500（参参考价）25-600万高新枫林绿绿洲(二期期)社区规划：3条步行街街 12200米生生态谷 50000平米会所所 1公公里林荫大大道产品规划
24、：二期由4栋栋碟式高层层 、2栋栋纯复式楼楼和1栋板板式小高层层组成销售情况：共分五期期开发，当当期开发二二期，077年五期全全部开发完完工上市时间0048，交交房时间006.5，去去化量588套/月左左右，去化化速度855%客源： 以当地本本市人购买买为主,外外地购房则则以延安(陕北地区区)居多；用以自主主，投资较较少；一般般年龄在330-455岁购买者者多营销思路：“生态谷 纯水岸 新街区生生活” “生态 运运动 教育育 阳光”推广手段：一次性购购房可享受受98折优优惠；报刊刊媒体推广广为主；户户外硬广媒体通路：华商报报、西西安晚报为为主打；相相关专业网网站（如）优势： 水景景规划，迎迎合
25、市场需需求；大型型社区，会会所等相关关配套齐全全；电梯型型纯复式景景观楼产品品，是该项项目的一大大亮点劣势： 产品品高密度开开发，影响响居住的采采光性；007年全部部竣工，开开发周期较较长，势必给前期期入住居民民带来一定定的不便；周遍同期期开发楼盘盘多，其竞竞争压力大大豪盛时代华华城（三期期）社区规划：230000平方米江江南山水园园林 22000多多平方米会会所产品规划：共由9栋223楼高层层组成，其其中三期由由3栋高层层组成销售情况：共分三期期开发，上上市时间004.9，交交房时间005年底，去去化量411套/月， 去化速度度89%营销思路：“水岸名邸邸 一切都都是好宅标标准 除了了价格”
26、推广手段：一次性购购房可享受受98折优优惠，按揭揭享受999折优惠；报刊媒体体推广为主主；户外硬硬广媒体通路：华商报报、西西安晚报为为主打；相相关专业网网站（如）优势： 产品品整体品质质较高，江江南园林景景观设计具具特色；先先做景观后后销售，市市场反映效效果好劣势： 栋距距小，低层层户型采光光不够；部部分房型设设计欠缺合合理世家星城（三三期）社区规划：2000平平方米健身身俱乐部、商商业产品规划：三期由100栋小高层层、高层组组成销售情况：共分3期期开发，当当期为3期期，上市时时间 055.3（内内部认购）005.6上上市；交房房时间055年底客源： 本市居民民购买为主主，异地购购房为辅；自住
27、居多多营销思路：“打造一流流高品质大大众精品住住宅”推广手段：“付5万顶顶7万”活动(在在内部认购购期,只要要先付5万万元定金,开盘后购购买可抵消消7万元房房款)媒体通路：华商报报、西西安晚报为为主打；相相关专业网网站（如）优势： 社区区规模大，配配套设施齐齐全；周遍遍名校多，居居住环境好好；借学校校优势，吸吸引大量客客户劣势： 产品品总体品质质一般绿地世纪城城仕嘉公公寓社区规划：10万平米米绿化；1120万平平米坡地（99洞高尔夫夫）；655000水水景；商业业街；155000会会所产品规划：集住宅、酒酒店、办公公、会展中中心、酒店店式公寓、商商业为一体体的综合社社区；一期期由2栋111层、
28、22栋18层层及2栋224层的小小高层、高高层组成销售情况：共分3期期；下期开开发上市时时间2期004.9；交房时间间05.66；去化量量 70套套/月（剩剩余50套套左右）；去化速度度89%客源： 以当地本本市人购买买为主；自自主居多；投资占有有一定比例例营销思路：“120万万平米 首首席国际亲亲水社区” “西安高新新中央商务务区”推广手段：一次性购购房可享受受98-999折优惠惠；报刊媒媒体推广为为主；户外外硬广媒体通路：华商报报、西西安晚报为为主打；绿绿地主页及及相关专业业网站优势： 知名名企业楼盘盘，名牌效效益明显；社区内部部配套齐全全，有商业业街、高尔尔夫练习场场等多项设设施；房型型
29、设计普遍遍较好，南南北通透、采采光足，户户户全明设设计；大量量水系景观观的营造，受受到众多市市民的追捧捧劣势： 因西西安当地的的气候影响响，设露天天式阳台，肯肯能会造成成房屋内尘尘土较多的的现象；区区域内雷同同性产品多多，竞争力力较大紫薇田园都都市社区规划：5万多平方方米的中央央绿地广场场；14万万平方米俱俱乐部产品规划：有多层、小小高层、高高层、花园园洋房、TTOHO及及老年公寓寓构成销售情况：同期开发发（销售至至今2年多多）；上市市时间022.7（多多层），004.5（小小高层、高高层）；交交房时间005.100（高层）客源： 以本本地人购买买为主，外外地购房以以陕北地区区居多；自自主为主
30、，投投资者甚少少营销思路：“精英 人人文 成熟熟社区” 推广手段：首付可分分期付款（如如首付300%，可先先付一半，入入住前再付付清另一半半）；9层以上可可享受999折，155层以上998折；报报刊媒体为为主流；户户外硬广媒体通路：华商报报、西西安晚报为为主打；相相关专业网网站（如cc）优势： 社区区是目前市市场上规模模最大的楼楼盘，受当当地居民关关注；楼盘盘是政府扶扶持项目，在在许多方面面享有一定定的优惠政政策；大型型社区配套套齐全;劣势： 项目目在产品的的规划设计计方面存在在一定问题题；目前项项目商业设设施配套较较少；高层层顶层面积积设计较大大，总价过过高，造成成市民难以以承受城市枫景 夏
31、日景色色（一期）社区规划: 280000平方米商商业 11700平平方米幼儿儿园 33100平平方米公共共绿地产品规划: 共有十栋栋小高层和和二栋高层层组成一期由一栋栋32层高高层、六栋栋18层小小高层销售情况：共分二期期开发，当当期开发一一期，下期期开发二期期（5号地地块）客源： 当地地客户为主主；自主居居多；相当当一部分客客户来自于于高科新花花园业主（高高科新花园园是同家开开发公司建建造的）营销思路：“城市中的的风景 风风景中的城城市”“20005 关注注高科集团团 高科房房产”“关注城市市风景 夏夏日景色”推广手段：截止到3月月8日，内内部订购，价价格优惠；报刊媒体体推广为主主；户外硬硬
32、广媒体通路：华商报报、西西安晚报为为主打；相相关专业网网站（如）优势： 高科科房产楼盘盘 品牌效效益显著；栋距522米，采光光度高，相相当受购房房者欢迎；板式小高高层房型（三三室），户户型设计合合理，属经经典房型劣势： 1室室的房型设设计朝北，对对采光、日日照有一定定影响（2）潜在在竞争情况况l 中海外集团团于20003年以近近2.4亿亿元获得南南二环西段段一地块，动动向不明。l 和记黄埔以以10.005亿元拿拿下高新区区二期7227亩土地地使用权，动动向不清晰晰。l 广厦房产、珠珠江投资、新新鸿基、名名流置业等等全国知名名地产公司司进驻西安安。表7：区域域其他典型型个案情况况案名建筑面积占地
33、面积容积率价格（元/平米米）主力户型销售情况八水洋房4.72.12.2528003/2/11 1155.34项目共4000多套房房源，剩余余三成枫韵蓝湾3013.72.1不详1-3室 40-1120不等等项目共有22000多多套房源，分分二期开发发，目前一一期开发11500套套左右，未未销售，情情况不详家天下14.352.86（二期）33050（三期）33100（二期）33/2/22 1388.76-143.62（三期）22/2/11 90共有10558套，二二期房源660套左右右，现推出出三期共4400套房房源世纪颐园7.82.13.735003/2/22 1334、1440共有二栋住住宅楼
34、，一一栋团购，一一栋可售房房源1922套，剩余余20多套套我爱我家11.54.52.56点式：31100-44400板式住宅：30500-36000板式：3/2/2 1199、1266平方米点式：1室室 33-51 平平方米项目共分二二期开发，现现二期开发发点式小户户型，共6672户，已已销售800%新西兰(二二期)165.92.736003/2/22 1331-1336项目正销售售二期，去去化90%，剩余110套左右右房源旭景碧泽园园( 二期期)19.66.82.8827803/2/22 1001-1227项目总18817户，现现开发二期期，约6112户左右右，剩余约约70套，后后期开发三三
35、期，约6600套左左右紫昕花庭14.53.54.131002/2/11、3/22/2866-1388项目共10076户，一一期全部销销售，剩余余600多多套2、区域楼楼盘特点产品面： 区域物业形形态以混合合社区为主主，以小高高层、高层层为主。 户型以三房房为主、户户型面积在在121-140平平米为主户型类型及及户型面积积相对偏大大，这与区区域置业需需求向提升升品质阶段段相吻合，且且户型是适适度放大。 区域产品多多为新盘、且且产品规模模大客源面： 三类客群并并存，且以以自住需求求为主区域购房的的客户大体体分为三类类：一是周周边工业园园区、产业业园区的工工作人士；二是邻近近区域的欲欲提升居住住质量
36、的人人士；三是是外地人士士（陕北），三三类客户群群体并存，均均以自住需需求为主，同同时一个不不容忽视的的客源来源源渠道为团团购。 区域客源对对诸如品质质、品牌等等表现出一一定的关注注度销售推广面面： 区域价格涨涨幅缓慢，但但景观和朝朝向对价格格的影响较较大区域项目价价格较055年初均有有不同程度度的上涨（一一般在1550元左右右/平米），但但较04年年下半年的的增速而言言明显趋缓缓。在影响响价格的诸诸多因素中中，其环境境和朝向等等因素影响响较大，南南向和北向向的差价估估计在155-20%。 华商报、西西安晚报是是楼盘推广广的主要手手段，其中中华商报比比例运用面面更广3、区域供供给产品分分析注：
37、以下资资料统计数数据来源于于在售楼盘盘：城市枫枫景、枫林林绿洲、豪豪盛时代华华庭及绿地地世纪城。楼盘名称城市枫景豪盛时代华华城绿地世纪城城-仕嘉公公寓高新枫林绿绿洲规模（万方方）22.5111380150物业类型小高层、高高层高层小高层、高高层小高层、高高层户型1/1/11、2/11/1、22/2/11、3/22/2、44/2/223/2/22、4/22/2、55/2/222/2/11、3/22/2、44/2/22、5/22/3（复复式）3/2/22、4/22/2、44/2/33、复式面积（平米米）1/1/11：2/11/1：22/2/11：3/22/2：44/2/22=43-49：885.0
38、55：1000：1222-1400：16003/2/22：4/22/2：55/2/22=1322、1500：1355：1744-17662/2/11：3/22/2：44/2/22：5/22/3（复复式）=996、988：1266、1300：1544：1766、23003/2/22：4/22/2：44/2/33：复式=118：149-152：167-181：249.6、3000套数（套）1/1/11：2/11/1：22/2/11：3/22/2：44/2/22=1688：28：56：4409：5543/2/22：4/22/2：55/2/22=1844：46：462/2/11：3/22/2：44/2
39、/22：5/22/3（复复式）=2214：2239：118：43/2/22：4/22/2：44/2/33：复式=96：996：1884：900均价（元/平米米）小高层：33020-35300高层：28850-336603450-386003300-440003600-46000总价（元/平米米）小高层：336.8-49.442高层：122.25-47.2245.5-67.9931.6-79.2242.4-114.8 重点项目户户型比例：区域产品中中户型排在在前三位的的是3/22/2（553%）、22/2/11（15%）、4/2/2（111%）,这体现出出区域以提提升居住品品质为主的的需求在功功
40、能上的体体现。l 面积配比区域产品面面积呈现偏偏大的趋势势，1211-1400平米的占占到五成，较较大户型1141-1160平米米以上的也也占到166%，说明明区域对面面积需求是是放大的。l 各户型面积积分布u 二室二室的户型型中，以二二室二厅一一卫为主体体，所占比比例为911%。u 三室三室二厅二二卫户型为为区域产品品的主体，这这种户型的的面积在1125-1135平米米的比例最最高，约占占62%。l 户型面积与与销售关系系分析调研显示:畅销户型：一是面积积在1000平方米左左右的二房房，二是1125-1135平米米的三房，且且此类户型型上市场供供应的主体体。滞销户型：160以上的四四房和23
41、30以上上的复式住住宅。l 销售价格西安市住宅宅市场的价价格集中在在32000-34000元/ m上，其它它价格是由由于各自产产品特性决决定的。l 物业费案名城市枫景（一一期）枫林绿洲（二二期）豪盛时代华华庭（三期期）绿地世纪城城（仕嘉新新里一期）世家星城（三三期）紫薇田园都都市物业费（不不含电梯费费）不详1.21.2最高1.5511.2从物业管理理费来看，多多为1.22元/平方米月。基于于市民在物物业管理费费支付上的的有限性，建建议本案在在该项费用用上应结合合市场、合合理定价。l 车位案名城市枫景（一一期）枫林绿洲（二二期）豪盛时代华华庭（三期期）绿地世纪城城（仕嘉新新里一期）世家星城（三三
42、期）紫薇田园都都市车位配比1：0.441：0.661：0.551：11：0.661：0.66售价9万8-9万8-10万万8-9万8-10万万配比一般为为 1：00.6，个个别高档楼楼盘可达11：1（绿绿地世纪城城）从停车形式式来看，以以地下车库库结合地面面停车为主主。车位售售价一般在在8-100万元。l 媒体通路报纸：当地地楼盘宣传传上的主力力媒体，以以华商报、西西安晚报等等为主。电视：电视视频道有西西安都市新新家园和金金房产。网站： 。l 其他阳台案名城市枫景（一一期）枫林绿洲（二二期）豪盛时代华华庭（三期期）绿地世纪城城（仕嘉新新里一期）世家星城（三三期）紫薇田园都都市阳台（封与与不封）不
43、详部分封封部分封封封阳台多采用用封闭阳台台设计，以以隔离风沙沙和尘土，但但也因封闭闭阳台存有有一定采光光问题，故故亦有项目目采用部分分封、部分分不封的方方式4、区域需需方市场产产品分析区域购房者者理想建筑筑类型选择择分析l 区域客源对对多层有相相当的偏好好，其次为为小高层。l 区域购房者者对小高层层以及高层层在销售上上没有明显显的抗性。消费者房屋屋朝向选择择分析对购房者的的消费行为为进行研究究后，我们们发现，在在区域内，购购房者对房房屋朝向的的选择极其其看重，如如下图所示示：南北对流的的纯板式住住宅最受关关注，其次次为朝南的的房型，而而朝北及东东西向的房房型有明显显抗性。区域客源对对房屋面积积的选择l 811330平方米米的房屋面面积占866，为需需求主体。其其中81110平平方米占339，11111130平方方米占299。l 50800平方米的的需求占11