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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.滨海国际际大都会全案营销策策划报告（草案）2010年年12月前 言国内房地产产调控政策策，自4月月份出台以以来，国家家对房地产产信贷、限限购等调控控政策陆续续出台，房房地产市场场，尤其是是投资市场场已得到一一定抑制，市市场量已在在大幅萎缩缩，但房价价仍高企不不下，由于于国内CPPI持续高高增长，通通货膨胀预预期加大，房房价还有上上涨台头的的趋势，国国家也即已已进入调控控第三阶段段，国家会会出台更严严厉的房地地产调控政政策，比如如加息和出出台房产税税。国家房房
2、地产调控控将会持续续到明年底底甚至后年年。不仅房房地产的投投资需求和和改善性需需求将受到到极大抑制制，刚性需需求由于购购房成本加加大也会受受到一定程程度的抑制制，市场将将进一步萎萎缩，市场场销售形势势更加严峻峻，竞争更更激烈。但由于城镇镇化建设进进程加速推推进，通货货膨胀的市市场预期，房房地产总的的刚性需求求规模大，促促使房地产产行业的重重新洗牌，强强者恒强，弱弱者淘汰，大大的房地产产企业及巨巨头，房地地产开发销销售不但没没受影响，反反而规模更更大，万科科1-100月销售超超800亿亿元，提前前完成一年年的销售任任务，保利利、恒大完完成5000亿元。尤尤其是海南南岛以旅游游地产为主主的房地产产
3、市场，本本身伴随着着度假、养养老、商务务等旅游功功能，其市市场不仅面面向全国，海海外市场还还在不断拓拓展，这种种兼具度假假、养老、商商务等旅游游功能的投投资市场不不但不会减减少，还会会随着国际际旅游岛的的加快建设设和国内通通货膨胀出出现而持续续增长，另另岛内随着着城镇化进进程加快和和居民生活活水平的不不断提高，岛岛内的刚性性需求和改改善性需求求也会一定定释放，市市场前景巨巨大，海南南省今年的的房地产销销售额将突突破7000亿元（销销售面积8800余万万平方米，海海口近3000万平米米），超过过以前的33年之和。但但更加严厉厉而持续的的房地产调调整政策将将加快房地地产行业的的洗盘，房房地产销售售
4、市场严峻峻，竞争更更激烈，有有的企业和和楼盘几个个月都销售售不到一套套房子，而而有实力企企业好的楼楼盘销售在在1-2万万平方米。在在海南这种种总的旅游游房地产市市场潜力巨巨大，但房房地产严控控政策高压压下，周密密精心的房房地产营销销策划将在在房地产开开发中显得得尤为重要要。接踵而至的的宏观调控控政策，致致使中国房房地产业逐逐步冷静，趋趋于理智；持币观望望者的增多多和去化速速度的骤减减 ，说明明了中国房房地产业转转型的复杂杂和行业的的脆弱。此际，海口口的放盘速速度趋缓，房房源得到控控制，房价价链因此无无法低回，面面对低起点点房价中的的上升势态态和开发用用地的急剧剧减少，持持币观望者者将再融入入购
5、房大军军，海口旅旅游房产将将得到更稳稳健发展。 然而在新形形势下，海海口的房地地产业发展展仍属于粗粗放型，前前期房产的的旺销导致致品质竞争争走弱。城城建规划的的简单、开开发品种的的单调、建建筑式样的的粗糙、市市政配套跟跟不上发展展需求等亟亟需解决的的问题都已已突现出来来。还有前前期大量的的投机购房房族，导致致空置房数数量上升，业业主房产闲闲置期也随随之拉长，而而对闲置房房产资源的的运作模式式未同步引引进，各社社区人气因因此极其缺缺乏。夜晚晚从海口的的一些小区区看来，面面对各生活活区的灯光光寥落，不不禁让人同同情起“候鸟”的寂寞。各种小区明明显成为 “卫星城”，平日“候鸟”居民稀少少，无法催催生
6、规模化化生活配套套，大多消消费需十分分钟车程赶赶到市区。 度假所需需要的功能能配套设施施和服务项项目严重缺缺失；让我我们不免要要对海口市市的目前旅旅游地产的的形态重新新审视。如何完善对对闲置房产产资源的运运作模式和和对业主的的服务模式式将是该项项目的策划划关键。项目营销策策划概念房地产运作作的实践经经验告诉我我们，在市市场竞争激激烈的今天天，一个楼楼盘要想取取得成功，就就必须要有有概念创新新、模式创创新；就必必须整合项项目资源、挖挖掘项目文文化创造独独特价值使使项目产生生唯一性、排排他性；就就必须全面面创造性价价比优势。本本案策划的的总体指导导原则：推销产品的的年代已经经过去，现在是推销销城市
7、新生生活方式，推推销服务的的新时代。以下将在详详细分析研研究国内及及海南、海海口房地产产市场、对对比分析西西海岸片区区及周边楼楼盘市场情情况，详细细分析项目目SWOTT与产品规规划的基础础上制定本本项目的营营销策划及及营销实施施方案。本本营销策划划案只针对对一、二期期住宅房产产项目，商商业、商务务写字楼、酒酒店项目将将在3年后后才开始建建设实施，再再根据即时时的市场变变化情况另另行制定。目录前 言项目策划概概念第一章、项项目开发简简况一、项目基基本情况 二、项项目规划功功能与主要要经济指标标三、各分地地块、功能能与销售面面积划分四、项目开开发策略分分析五、项目发发展战略建建议第二章、市市场分析
8、一、全国房房地产市场场分析二、海南房房地产市场场分析三、海口房房地产市场场分析四、 海口西海岸岸区域功能能地位分析析五、 海口西海岸岸房地产住住宅市场分分析六、周边项项目楼盘分分析第三章、项项目产品分分析一、产品解解码二、项目SSWOT分分析三、项目区区域价值体体系分析四、项目核核心价值第四章、项项目营销策策略一、项目营营销目标二、产品营营销定位三、目标客客户群定位位 四、项项目市场定定价策略 五、推推广策略 六、营营销模式第五章、营营销推广策策略一、项目形形象定位二、整合推推广策略三、分阶段段推广策略略四、媒体推推广策略五、其他广广告策略六、公关活活动策略七、营销费费用预算第六章、销销售管理
9、篇篇一 、 营营销系统二 、 销销售岗位职职责三 、 销销售组织要要求四、 销销售规划管管理五 、销售售佣金奖励励制度六 、问题题解决机制制的建立七 、销售售执行过程程中的统计计与分析八 、销售售培训 九、销售控控制 十、销售流流程第七章、物物业管理经经营模式篇篇一、构建一一个强大的的投资平台台二、选择一一个强大的的共管公寓寓的经营机机构三、共管公公寓经营模模式第一章 项项目开发简简况一、项目基基本情况：项目位于海海口新市区区长流起步步区10号号路以东、111号路以以西、6号号路以北、滨滨海大道以以南所围合合的范围内内，规划用用地22.9公顷，拟拟建由高层层住宅、高高层办公、星星级酒店、酒酒店
10、式公寓寓、市级配配套商业等等组成的综综合性高度度社区，地地上建筑面面积43.47万平平方米，地地下建筑面面积16.357万万平方米。1、区域位位置：位于长流起起步区的中中心位置，向向北至琼州州海峡行6600米，北北临滨海大大道，沿滨滨海大道向向东至海口口市旧城区区约20公公里，南与与海口行政政中心和西西面的中央央商务区仅仅一路之隔隔，西距粤粤海通道海海口火车站站5公里，距距海口美兰兰机场约550公里。喜来登温泉大酒店用地以西规规划为中央央商务区，南南侧为已组组成的行政政中心，滨滨海大道以以北依次为为：海南省省会展中心心、海南省省国宾馆、新新加坡风情情小镇（镇镇海村旧改改项目）、万万科浪琴湾湾、
11、喜来登登温泉大酒酒店、海航航新国宾馆馆等，用地地以东规划划为由2000米高的的办公楼组组成的高档档商住区，再再往东五源源河森林公公园。2、项目优优势：l 地理位置显显要：南侧侧的新行政政中心、北北侧的国际际会展中心心、国宾馆馆，西侧的的城市CBBD等均为为海口市的的重要建筑筑群，与东东侧的万科科浪琴湾及及35-336号地块块将与本项项目一起成成为海口新新区高档商商住区。l 规划用地地地块方正，沿沿海面宽大大于5000米，海景景资源得以以充分利用用。l 规划用地周周边交通完完善，市政政基础设施施齐全，无无拆迁建筑筑，为地块块开发创造造了良好的的基础条件件l 优越的地理理环境是本本项目得天天独厚的
12、优优势，充分分利用场地地优质的景景观资源与与环境优势势，高效利利用有限的的土地资源源，可打造造高品质的的商住社区区，规划为为一个集高高品质的居居住空间，充充满竞争活活力的商业业空间和高高质量的生生态环境空空间于一体体的现代高高档社区。l 地块引入滨滨海温泉水水疗养生资资源。l 用地周边高高星级酒店店林立，娱娱乐、旅游游和交通配配套设施齐齐全。l 通过合理的的调整商业业布局来传传承海口的的地域文化化，提供更更多的城市市开发空间间，给城市市注入活力力和竞争力力。3、项目规规划定位：项目由288、29、330、311号地块组组成，整体体定位为大大型高档综综合商住区区，是整个个长流组团团城市功能能不可
13、分割割或缺的重重要组成部部分。在城城市功能上上是集居住住、商业、办办公、酒店店、度假等等位一体的的高档商住住综合社区区，在城市市形态上与与行政中心心、国际会会展中心、国国宾馆、中中央商务区区等一起组组成海口又又一道靓丽丽的滨海城城市风景线线。二、项目规规划功能与与主要经济济指标：1、住宅功功能：28802、22901、22902、33102、33103等等2802布布置2栋点点式高层住住宅和3栋栋单元式高高层住宅2901布布置1栋点点式高层住住宅和2栋栋单元式高高层住宅2902布布置1栋点点式高层住住宅和4栋栋单元式高高层住宅3102布布置1栋点点式高层住住宅和3栋栋单元式高高层住宅3103布
14、布置1栋点点式高层住住宅和3栋栋单元式高高层住宅共6栋点式式高层住宅宅和20栋栋单元式高高层住宅。2、办公功功能：30001地块块布置1栋栋19层办办公楼和33层办公裙裙楼3、商业功功能：沿115号、116号路设设置1-33层的沿街街商业，33001设设置内街式式集中商业业。4、酒店功功能：28801地块块设置一座座23层全全海景高星星级酒店，33001地地块设置33栋19层层酒店式公公寓。5、项目主主要经济技技术指标三、各分地地块、功能能与销售面面积划分1、各分地地块经济技技术指标：2、各分功功能的经济济技术指标标： 住宅宅功能：建建筑面积226.96651万平平方米，占占62%，居居住户2
15、2212（77078人人） 商商业用房：3.8227万平方方米，占88.7%办公功能：2.4668万平方方米，占55.7% 酒酒店功能：3.6775万平方方米，占88.5% 酒酒店式公寓寓：6.55656万万平方米，占占15.11%，加上上纯住宅，总总居住功能能占77.1%。 机机动车库：1283384平方方米，车位位38700个，其中中:地上7779个，地地下30991个。地块住宅（）商业（）办公()酒店()车库2801367500，3200间172000，1922车位2802570433，4388户5700（11-2层）195044，5499车位2901387555，3555户4030（2
16、2-3层）143166，3733车位2902425900，3666户122488，3777车位3001251000（2-33层）246800656566501300，12339车位3102542177，4244户3240（22层）132855，5199车位3103774166，6299户158699，6422车位合计26.96651万3.8077万24680010240061283884, 33870车车位可售26.96621万129700246800656566住宅区20061车位位 各地块住住宅产品户户型分布地块45-55590-1112120-1130大于1400200-33002802
17、34户234户168户2户290168户68户134户84户2户290240户78户162户84户2户310234户324户84户2户3103216户326户84户3户108430户1080户户404户9户四、项目开开发策略分分析：1、开发模模式：引进进国际城市市综合体的的新开发模模式诸多资资源、多元元价值、多多方合力、具具有城市机机能，位于于城市CBBD（中央央商务区）中中心的滨海海城市综合合体。其具有高可可达性、高高集约性、整整体统一性性、规模和和功能复合合性、土地地使用均衡衡性、空间间的连续性性、内外部部关系完整整性、立体体化交通网网络体系、强强大的对外外辐射型、多多元置业消消费群、城城
18、市综合运运营能力、具具有巨大的的升值空间间等特点。2、开发理理念：创新城市中中心新生活活创造国国际滨海新新城的商住住旅游健康康新生活方方式。以创新城市市中心新生生活开发国国际化品质质社区。充分利用项项目优越的的热带滨海海自然生态态温泉养生生环境和省省会政治文文化体育中中心人文环环境，新城城市CBDD中心的核核心区位与与立体交通通网络优势势，精心打打造一个高高品质、商商住旅游健健康休闲等等功能一体体化的国际际社区。3、项目定定位：海口滨海CCBD新城城市中心的的国际高品品质社区。1）、市场场定位：具具有城市机机能的综合合体。一个在海口口滨海新城城区，多功功能且具备备城市机能能的综合体体项目2）、
19、产品品定位：囊囊括省会都都市新区所所有产品类类型的国际际社区。含滨海国际际高端住宅宅、高级公公寓、商务务写字楼、风风情商业街街、大型商商业综合体体、温泉水水疗养生中中心、超五五星级酒店店、近五源源河森林体体育公园等等，集居住住、文化化、康乐娱娱乐、运动动、旅游休休闲和商务务会展等为为一体的具具有国际化化、（热带带）生态化化、（滨海海）都市化化特征的大大型城市中中心综合体体。l 滨海国际高高尚住宅社社区享受热热带滨海城城市丰富多多元的都市市中心生活活l 国际商业文文化中心组组团涵养社社区品位文文化的基石石l 国际商务花花园组团社会企企业家的“剧场”l 温泉水疗健健康养生国国际会所健康运运动养生生
20、生活和商务务社交平台台l 国际商贸会会展中心资本全全球化的“演播厅”，智能化化高级商务务写字楼、顶顶级商务酒酒店、商务务公寓、特特色商业街街和商业中中心，仅临临国际会展展中心等成成为新城市市CBD功功能的补充充和延伸。3）、目标标客户群体体定位：有有品位、有有文化、国国际化的精精英高尚人人士。以平等享受受社区国际际化滨海新新都市生活活，有品位位、有文化化，有归属属感、自豪豪感的商住住旅游生活活居住氛围围的普通准准则。市场场客户群主主要为岛外外度假养老老者、本地地富人阶层层、附近白白领阶层等等精英人士士。五、项目发发展战略建建议：分期期建设、滚滚动开发。根据初步的的市场调查查分析，西西海岸片区区
21、（长流起起步区）的的住宅产品品已成为海海口房地产产销售的第第一热点板板块，供应应量和销售售量均为最最高，销售售额高于其其他板块的的2-4倍倍，该区域域未来5-10年都都将成为市市重点发展展片区，潜潜力巨大。但但本片区的的商业商务务及生活设设施，包括括商务办公公、文化娱娱乐等配套套，极其匮匮乏，供应应量和销售售量都几乎乎是零，随随着市行政政中心的逐逐步搬迁新新区，中央央商务区的的逐步形成成，急需配配套城市的的商业文化化设施，商商业办公等等物业的销销售与经营营市场的潜潜力巨大，但但市场需要要3-5年年的培育过过程，才能能逐渐火旺旺起来。据据此做以下下分期建设设，滚动开开发的发展展战略建议议。地块2
22、801280229012902300131023103合计一期投资建设建筑面积住宅区577638住宅区9885111561449投资额万元元前期规划报报建费用44684.5土地费511480建设费111527.6建设费199702.2873944可售面积住宅12万万车位7944销售额万元元住宅按2万万元/均均价2400000车位按155万元/ 个1191002519000二期投资建设建筑面积8558775834227393662178665投资额万元元建设费177117建设费111668规划设计及及报建费66536建设费144787501099可售面积住宅14.96万商铺129700车位123
23、37销售额万元元2692880389100住宅按1.8万元/商铺按3万万元/185555车位按155万元/ 个3267445三期投资建筑面积酒店539950地下室555030办公246680商业251100酒店公寓66565662244116投资额万元元275100规划设计报报建费67732.5511006674046275196977729744.5可售面积车位2699个办公楼233380酒店公寓6656566销售额万元元车位18万万元/ 个个办公楼按33万元/酒店公寓按按2.5元元/4842701400164144023.911亿元 一一期投资建建设29002、31103地块块纯住宅项项目
24、1566149，投资总总额8.774亿元（包包括土地款款），建设设期约一年年半，销售售期（含建建设期内）约约二年，销销售回笼资资金 222.79亿亿元二期用一期期销售回笼笼资金滚动动开发28802、22901、33102地地块商住项项目2177865，投资总总额5亿元元，建设期期约二年，销销售期约二二年半，销销售回笼资资金29.9亿元； 三三期用二期期销售回笼笼资金滚动动开发28801、33001地地块的酒店店及商业、办办公、酒店店式公寓项项目，并在在二期建设设销售期间间做好国际际品牌酒店店的合作洽洽谈和办公公楼的前期期营销、品品牌主力店店等商业的的招商工作作，当国际际品牌酒店店的合作确确定，
25、办公公楼的前期期营销、品品牌主力店店等商业的的招商进行行到一定时时机，再根根据市场营营销招商具具体预定情情况启动三三期项目的的投资建设设，投资总总额7.33亿元，可可销售物业业回笼资金金21.8878亿元元。预计项目总总投资额221.044亿元，可可售物业销销售回笼资资金（扣除除销售税费费）74.57亿元元，静态投投资收益为为53.553亿元（扣扣除所得税税40.115亿元），余余下高星级级酒店和商商业物业112.9558万作作为长期持持有并经营营管理，资资产额将达达30余亿亿元。第二章 市场分析析一、 全国房地产产市场分析析 1、房地地产开发投投资及施工工完成情况况供应：开发发投资额、新新开
26、工、施施工面积纷纷纷超过去去年全年1-10月月，全国房房地产开发发投资388070亿亿元，同比比增长366.5%，其其中，商品品住宅投资资266883亿元，增增长33.8%，占占房地产开开发投资的的比重为770.1%。10月月当月，房房地产开发发投资45558亿元元，增长337.0%。图：20007年至今今房地产累累计开发投投资及其同同比增速图：20008年至今今单月房地地产开发投投资额环比比增速2010年年，全国房房地产开发发投资488267亿亿元，比上上年增长333.2%，其中，商商品住宅投投资340038亿元元，增长332.9%，占房地地产开发投投资的比重重为70.5%。112月当月月，
27、房地产产开发投资资55700亿元，增增长12.0%。自自去年6月月份以来，房房地产开发发投资始终终保持高位位运行态势势，显著超超过全社会会固定资产产投资增速速，对于国国民经济的的促进作用用明显，目目前国家暂暂时不会担担心调控楼楼市对于经经济的负面面影响。但但是受严厉厉调控政策策的影响，接接下来数月月，开发商商的投资热热情将会继继续逐步降降温，房地地产开发投投资同比增增幅将转入入下行轨道道，由于市市场需求受受通胀和本本币升值等等影响，开开发投资规规模下降空空间有限。1-10月月，全国房房地产开发发企业房屋屋施工面积积36.998亿平方方米，同比比增长288.3%；房屋新开开工面积113.188亿
28、平方米米，增长661.9%；房屋竣竣工面积44.20亿亿平方米，增增长11.4%，其其中，住宅宅竣工面积积3.400亿平方米米，增长99.0%。1-110月，全全国房地产产开发企业业完成土地地购置面积积3.288亿平方米米，同比增增长36.2%，土土地购置费费80066亿元，增增长79.2%。22010年年，全国房房地产开发发企业完成成土地购置置面积4.10亿平平方米，比比上年增长长28.44%，土地地购置费99992亿亿元，增长长65.99%。10月当月月，房屋新新开工面积积1.233亿平方米米，同比增增长51.1%；房房屋竣工面面积50991万平方方米，增长长19.22%，其中中，住宅竣竣
29、工面积44091万万平方米，增增长16.1%；土土地购置面面积36995万平方方米，增长长41.00%，土地地购置费8896亿元元，增长550.2%。图：20008年至今今全国房屋屋新开工和和施工面积积及其增速速2、商品房房销售情况况需求：1-10月商商品房销售售同比增速速继续小幅幅反弹1-10月月，全国商商品房销售售面积7.24亿平平方米，同同比增长99.1%，增增幅比前三三季度提高高0.9个个百分点。其其中，商品品住宅销售售面积增长长6.8%，办公楼楼增长266.6%，商商业营业用用房增长334.5%。1-110月，商商品房销售售额3.770万亿元元，同比增增长17.3%，增增幅比前三三季
30、度提高高1.4个个百分点。其其中，商品品住宅销售售额增长112.8%，办公楼楼和商业营营业用房分分别增长552.3%和47.1%。10月当月月，全国商商品房销售售面积92278万平平方米，同同比增长116.0%，绝对量量比9月份份减少11167万平平方米，下下降11.2%；全全国商品房房销售额55076亿亿元，增长长27.00%，绝对对额比9月月份减少4423亿元元，下降77.7%。图：20008年至今今全国商品品房单月销销售面积环环比增速图：20110年100月全国各各地区商品品房销售面面积环比变变化幅度11月份，全全国商品房房销售面积积101113万平方方米，较110月份增增长9.00%。
31、9月月底出台调调控新政后后，10月月成交量曾曾环比下跌跌11%，而而11月即即有所反弹弹，说明本本轮调控对对于市场影影响不大，尤尤其近几个个月以来通通货膨胀持持续和人民民币升值导导致热钱持持续涌入，部部分投资需需求依然青青睐房地产产，导致成成交量并没没出现快速速下跌的局局面。随着着传统淡季季的到来，未未来三四个个月成交量量将有所下下降，明年年二季度才才有可能出出现持续反反弹。1-11月月，全国商商品房销售售面积8.25亿平平方米，比比去年同期期增长9.8%，增增幅比1-10月增增长0.77个百分点点，是自88月份以来来连续第33个月增长长。虽然今今年是调控控年，但房房地产市场场依然保持持较高温
32、度度，没有出出现20008年那样样大降二成成的低迷格格局。上海海易居预计计全年房地地产成交量量将比去年年增长100%左右。2010年年，全国商商品房年销销售面积为为10.443亿平方方米，比上上年增长110.1%;商品房房销售额为为5.255万亿元，增增长18.3%。3、房地产产开发企业业资金来源源情况资金来源：增速持续续放缓，自自筹资金占占比稳步上上升，利用用外资增速速加快1-10月月，房地产产开发企业业本年资金金来源566923亿亿元，同比比增长322.0%。其其中，国内内贷款100443亿亿元，增长长26.33%；利用用外资5339亿元，增增长43.3%；自自筹资金2215533亿元，增
33、增长50.7%；其其他资金2243877亿元，增增长21.0%。在在其他资金金中，定金金及预收款款139550亿元，增增长18.7%；个个人按揭贷贷款71002亿元，增增长15.2%。图：20007年以来来全国开发发企业各资资金来源同同比增速图：20009年至今今全国开发发企业资金金来源占比比2010年年，房地产产开发企业业本年资金金来源722494亿亿元，比上上年增长225.4%。其中，国国内贷款1125400亿元，增增长10.3%；利利用外资7796亿元元，增长666.0%；自筹资资金267705亿元元，增长448.8%；其他资资金324454亿元元，增长115.9%。在其他他资金中，定定
34、金及预收收款190020亿元元，增长117.3%；个人按按揭贷款99211亿亿元，增长长7.6%。图：20002年至今今全国商品品房和住宅宅均价及其其同比增速速图：20007年至今今全国700个大中城城市住宅价价格同比指指数图：20007年至今今全国700个大中城城市住宅价价格环比指指数二、 海南南房地产市市场分析由于海南南国际旅游游岛建设上上升为国家家战略后，房房地产投资资和销售都都在大幅增增长，预计计今年销售售面积达八八百万平米米（销售额额七百余亿亿元），超超过以往33年之和，涨涨幅位居全全国第一，销销售价格在在1月份猛猛涨后，开开始慢慢回回落，到110月份后后开始小步步上涨。据统计数据据
35、显示20010年11-9月，海海南完成房房地产开发发投资3221.055亿元，同同比增长668.4%，同比涨涨幅继续位位居全国第第一位；商商品住宅完完成投资2287.449亿元，同同比增长665.0%。另外，11-9月，海海南商品房房销售面积积617.37万平平方米，同同比增长778.3%，其中，99月，海南南完成房地地产开发投投资36.59亿元元，环比下下降9.77%；商品品住宅完成成投资311.19亿亿元，环比比下降122.9%；商品房销销售面积446.122万平方米米，环比上上涨26.8%。11-9月，海海南商品房房销售额5560.332亿元，同同比增长1169.33%。同比比涨幅继续续
36、位居全国国第一位。其其中9月,商品房销销售额399.78亿亿元，环比比下降399.2%。11-8月，海海南商品房房销售额5520.554亿元，同同比增长1190.00%。8月月,商品房房销售额445.011亿元，环环比上涨116.466%。7月月,商品房房销售额445.011亿元，环环比上涨116.466%。6月月,商品房房销售额338.655亿元，环环比下降229.188%。5月月，商品房房销售额229.922亿元，环环比下降667.499%。4月月，商品房房销售额992.044亿元，环环比上涨1114.00%。1-10月月海南完成成房地产开开发投资3365.887亿元,同比增长长66.66
37、%;商品品住宅投资资325.71亿元元，占全部部房地产开开发投资的的91.11%，比去去年同期增增长62.8%。其其中：占全全部住宅开开发投资的的45.44%，接近近一半，较较去年同期期的增幅达达80.44%，比整整个住宅开开发投资的的增幅高了了近二十个个百分点，而而在去年同同期，全省省90平米米以下住宅宅开发投资资占全部住住宅开发投投资的比重重为33.8%，一一年时间升升高近122个百分点点。1-10月月全省商品品房销售6683.449万平米米，增幅达达76.44%，销售售额为6009.188亿元，增增幅1599.8%。其其中：住宅宅销售面积积累计达6671.009万平米米，比去年年同期增长
38、长77.11%，比投投资增速快快了14.3个百分分点，而住住宅销售额额累计达6600.993亿元，较较去年同期期的增幅更更是高达11.6倍，超超出投资增增幅将近一一百个点。销销售额增幅幅略有下降降。1-99月，商品品房销售额额560.32亿元元，同比增增长1699.3%，仅仅9月份受受气候及新新政影响，商商品房销售售额39.78亿元元，环比下下降39.2%。11-8月，商商品房销售售额5200.54亿亿元，同比比增长1990.0%。111月月海南完成成房地产开开发投资4407.668亿元，同同比增长664.0%，同比涨涨幅在今年年继续100个月居全全国第一后后退居第二二位，仅次次于福建。商商品
39、房销售售面积7440.933万平方米米，同比增增长70.1%，销销售额6552.577亿元，同同比增长1135.66%。销售售面积和销销售额增长长再次大幅幅领先全国国。1至111月海南南商品住房房销售均价价达104491元/平方米，同同比增长666.922%。三亚亚房屋售价价同比涨幅幅连续5个个月居全国国第一位，海海口居全国国第二位。三、 海海口房地产产市场分析析受海南国际际旅游岛建建设大背景景的影响，海海口房地产产销售市场场1月份有有较大涨幅幅后，2-5月份仍仍保持稳步步增长，在在国家房地地产调控政政策落实后后才大幅回回落，6-8月份进进入销售低低谷，9、110月份开开始回升，年年底正值房房
40、地产销售售旺季，销销售市场将将会大幅回回升。与销销售量、销销售额相比比，销售价价格在去年年底到今年年1月份较较快上涨外外，从2月月份开始到到9月份却却仍在稳步步上涨，虽虽涨幅不大大，但也没没多大下降降（不像整整个海南省省的房价在在逐月下降降）。到了了10月份份随着销售售量的快速速增长，销销售价格也也涨幅不小小。1、海口房房地产整体体市场特点点归纳1)、房地地产市场主主要为“岛外市场场”与国内其他他城市商品品房开发及及销售的对对象主要针针对本地市市场不同，海海口的房地地产开发及及销售的对对象表现在在越来越突突出的“岛外市场场”，绝大多多数的购房房客户来自自于岛外，而而且这种比比例将随着着海口房地
41、地产开发档档次以及国国际化程度度的不断提提高而提高高。实际上上，海南因因为拥有高高质量、稀稀缺的旅游游度假资源源，它已经经成为或正正在成为中中国甚至是是世界的旅旅游度假目目的地，那那些事业有有成、崇尚尚健康、注注重生活品品质的人士士在海口投投资置业作作为其“第二居所所”、“第三居所所”就成为一一种必然的的选择。2)、房地地产经济周周期的滞后后性经济学家认认为任何产产业均存在在经济周期期说，经济济周期分为为增长期、繁繁荣期、衰衰退期、萧萧条期四个个必然阶段段，就房地地产业而言言经济周期期同样存在在。由于海海口房地产产业是一个个典型的外外销市场，从从现阶段来来看，他依依附于整个个国家的经经济发展水
42、水平，受国国内经济周周期的影响响，但海口口房地产业业存在滞后后性，即它它的复苏、高高涨落后于于国内房地地产同期发发展水平223年左左右的时间间（国内其其他城市房房地产复苏苏、高涨普普遍在19998年，而而海口在22009年年底国际旅旅游岛条例例颁布后才才开始全面面复苏），这这是由于海海口的房地地产业最有有市场潜力力的是旅游游度假产品品，旅游度度假物业不不属于生活活必需品，而而属于生活活奢侈品，人人们只有在在经济非常常宽裕的情情况下或出出于投资保保值的目的的才会购买买此类产品品，也就是是只有当内内陆经济高高涨带来丰丰厚收益，而而内陆投资资项目又出出现竞争激激烈、风险险增加、回回报偏低的的情况，海
43、海口房地产产才开始出出现复苏、高高涨的过程程。但海口口房地产的的衰退期和和萧条期却却基本与国国内其他城城市保持一一致（受国国家宏观调调控政策的的影响是一一致的），使使得海口房房地产经济济周期中增增长期、繁繁荣期相比比国内其他他城市来得得更短。为了规避国国内经济周周期对海口口房地产业业的影响，最最大的努力力方向应该该是加大海海口房地产产国际化市市场步伐，努努力使海口口的知名度度以及在房房地产产品品、环境、服服务等方面面与国际接接轨，就一一定能够使使海口房地地产业较少少受国内经经济周期所所带来的负负面影响，走走向更加健健康、理性性发展的轨轨道。因为为海南优越越的旅游度度假资源即即便放到全全世界这个
44、个范围来看看也是稀缺缺的，它具具备赢得全全世界购房房者的条件件，从这个个角度来看看，海南是是属于全人人类的。3)、与旅旅游业联系系紧密、销销售曲线随随季节呈“U”字型分布布通过长时间间的观察发发现，海口口的房地产产业与旅游游业相关度度极高，与与海口的旅旅游存在淡淡季、旺季季一样，海海口的房地地产销售与与海口的旅旅游季节大大致呈现“U”字型分布布，即两头头（年头年年尾）高，中中间（年中中）低。4)、购房房客户来源源“两区一都都”、“两极分化化”就国内市场场而言，通通过购房客客户户籍所所在地统计计资料分析析，发现客客户集中来来源于“两区一都都”，即以长长江三角洲洲（以上海海为龙头，向向江、浙两两省
45、辐射）为为经济发达达地区和以以东北高寒寒地区以及及首都北京京。说明经经济越发达达人们对休休闲度假产产品的需求求就越强烈烈，气候差差异越大人人们对养老老方面的需需求就越强强烈。同时时，也注意意到一些高高度污染的的省份如山山西省，来来海南购房房的客户也也存在上升升势头，说说明环境差差异越大人人们对健康康方面的需需求就越强强烈。海口房地产产市场“两极分化化”主要表现现在，以“休闲度假假”为目的的的高端市场场价格攀升升较快，以以“养老”为目的中中低端市场场价格上涨涨幅度趋稳稳。高端客客户对房价价的承受能能力较大，而而低端客户户对房价比比较敏感。这这就要求政政府各职能能部门根据据资源效益益最大化的的原则，将将拥有最优优度假资源源的用地规规划为高档档房产项目目的开发，而而将不具备备旅游度假假资源的用用地规划为为中低档房房产项目的的开发。在在土地出让让方面尤其其有必要对对土地级别别根据拥有有旅游度假假资源的优优劣进行调调整，拉大大土地级差差地租，充充分发挥土土地的利用用价值。5)、典型型的“候鸟城市市”，已售商商品房使用用率低，小小户型成为为市场主角角海口商品房房作为岛外外客户的“第二居所所”、“第三居所所”存在使用用效率低的的问题，购购房客户一一年中除了了集中在冬冬季避寒或或选择在“黄金