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1、前 言常州青龙生生活区项目目报告已经经四易其稿稿，其核心心议题是项项目一期开开发的定位位。鉴于此此，公司在在前几次调调研基础上上重新组织织了对常州州市场的全全面调研和和分析。调调研的内容容和组织安安排见附表表。建立在全面面细致的市市场调研基基础上，经经过研展、业业务、企划划和规划等等部门的讨讨论、整合合，得出这这篇策划报报告，以期期为项目一一期开发的的市场定位位作出建议议。报告主要分分为三个部部分：第一一部分是市市场调研的的总结，反反映本次市市场调查的的成果和房房地产市场场的现状及及走势；第第二部分是是项目开发发定位及投投资分析报报告，对项项目开发的的三个可能能方案分别别进行可行行性论证和和投
2、资效益益分析，试试图用排除除法确定项项目的市场场定位；第第三部分是是一期开发发具体定位位建议，前前文解决了了“为什么定定位别墅开开发”的问题，本本章讨论“如何进行行别墅开发发”，就项目目一期开发发运作的主主要方面给给出了定位位建议。谨以此作为为项目的策策划案。目 录录第一部分 宏观篇篇一、 常州概况1、 城市简介2、 区位、交通通二、 经济发展状状况1、 经济发展2、 常州的开放放经济3、 常州的工业业、私营经经济三、 城市总体规规划1、 城市结构2、 发展战略及及目标3、 城市主要分分区四、 市政工程建建设及拆迁迁改造1、 公共设施2、 交通3、 拆迁改造 五、 相关政策第二部分 市场篇一、
3、 市场供给分分析1、 市场供应量量2、 市场需求分分析3、 2001年年常州房地地产交易情情况分布图图4、 供求特征二、 房产总体市市场分析1、 人均居住水水平2、 市场区域分分布3、 产品总述4、 价格总述5、 去划总述6、 客源分析7、 市场总结与与预判三、 公寓市场分分析1、 产品分析2、 面积分析3、 单价分析4、 总价分析5、 去化分析四、 别墅市场分分析1、 市场供应2、 产品分析3、 价格分析4、 去化分析5、 客源分析五、 潜在竞争及及走势1、 市场待开发发地块2、 常州奥体花花园项目分分析3、 五星乡地块块分析4、 市场未来走走势第三部分 项目开发发定位及投投资分析报报告一、
4、 项目立地分分析1、项目概概况2、项目目SWOTT分析二、项目开开发定位思思路三、方案AA 纯多多层社区开开发方案评评价1、总体定定位2、市场可可行性分析析3、运作周周期估计4、项目后后续运作及及品牌打造造分析5、 潜在市场竞竞争分析6、 方案经济效效益评价7、 小结四、方案BB 纯别别墅社区开开发方案评评价1、总体定定位2、市场可可行性分析析3、运作周周期估计4、项目后后续运作及及品牌打造造分析5、潜在市市场竞争分分析5、 方案经济效效益评价五、方案CC 多层层别墅组组合社区开开发方案评评价六、 项目一期开开发定位第四部分 一期开发发具体定位位建议一、社区总总体定位二、产品建建议三、价格建建
5、议四、客源定定位五、附加值值建议六、营销时时机建议第五部分 结束语附1：主要要别墅个案案详表附2：推荐荐户型附3：项目目调研工作作进度控制制表附4：青龙龙生活区项项目工作组组成员第一部分 宏观篇一、 常州概况1、 城市简介l 常州简称龙龙城，是苏苏南地区经经济、政治治、文化中中心之一。l 地理位置重重要，连接接上海、南南京两大中中心城市而而居于正中中，与苏州州、无锡齐齐名，组成成著名的“苏锡常”城市带。l 常州有25500多年年的文字记记载，历来来是郡府所所在地，有有“三吴重镇镇”、“八邑名都都”之称，是是历史文化化名城。22001年年9月被国国家旅游局局授予“中国优秀秀旅游城市市”称号。l
6、常州现辖金金坛、溧阳阳两个市和和武进、新新北、天宁宁、钟楼、戚戚墅堰五个个区。全市市部面积44375平平方公里，其其中市区面面积达18864平方方公里。城城区面积在在江苏省内内仅次于南南京市，常常州构筑沿沿海第一集集团大城市市的雄心凸凸显。l 现有人口3380万，其其中市区人人口2088万（包含含20022年成立的的武进区、新新北区城镇镇人口），原原市区（老老城区）人人口约1000万，常常住人口约约85万人人，暂住人人口约155万人。2、 区位、交通通l 常州地处江江苏省南部部，沪宁线线的中部，属属长江三角角洲沿海经经济开发区区。l 常州有着十十分优越的的区位条件件和便捷的的水陆交通通条件。市
7、市区北临长长江、南濒濒太湖，沪沪宁铁路、沪沪宁高速、3312国道道、京杭大大运河穿境境而过。长长江常州港港为国家一一类开放口口岸，民航航常州港有有通达国内内20多个个大中城市市的航线。二、 经济发展状状况1、 经济发展l 常州是著名名的工业城城市，以纺纺织、机械械、电子作作为支柱产产业，江苏苏新科电子子集团、长长江客车厂厂是其优秀秀代表。近近年来以常常州国家高高新区为代代表的高新新技术产业业开始崛起起，已吸引引包括世界界500强强在内的多多家企业入入驻。l 常州处于苏苏南经济圈圈，整体经经济实力雄雄厚，被列列入中国城城市综合实实力50强强和城市投投资环境440优。下下辖的武进进、溧阳、金金坛三
8、区市市先后进入入“中国农村村经济实力力百强县”。l 常州私营企企业比较发发达，外贸贸出口活跃跃。l 2001年年底，城镇镇集体以上上在岗职工工平均工资资131008元，城城市居民全全年人均可可支配收入入94066元。l 2001年年常州人均均GDP达达24000美元。l 常州主要经经济指标（表表格）表112001年年数据GDP国内生产总总值6733亿元人均GDPP2400美美元，正步步入中等发发达国家水水平职工平均工工资全年131108元人均可支配配收入城市居民全全年人均可可支配收入入94066元。企业数目大中型企业业227家家，三资企企业9433家l 2001年年，常州基基尼系数为为0.25
9、5。依据联合合国的一般般测算标准准，基尼系系数在0.20.3时时，社会收收入分配比比较平均。亦亦即表明常常州社会整整体消费能能力较强，存存在较多的的中等收入入人群。2、 常州的开放放经济l 位于市区北北部的常州州高新技术术开发区，是是92年经经国务院批批准的国家家级开发区区，“苏锡常”火炬开发发带的重要要组成部分分。l 经过10年年的发展，高高新区在国国民生产总总值、工业业产品销售售收入，利利用外资额额和出口收收入均保持持了年增330%的发发展速度。22001年年，高新区区累计合同同利用外资资近30亿亿美元，累累计实际利利用外资达达10亿美美元。l 戴止20002年，高高新区累计计引进外资资项
10、目877个，一批批著名跨国国企业的GGE、富士士驼、小松松、加德土土等入驻新新区。l 在高新区基基础上成立立的常州新新北区是常常州新的政政治、经济济和文化中中心。3、 常州的工业业、私营经经济l 常州是著名名的工业城城市，全市市现有各类类工业企业业1.2万万多家，工工业总产量量、技术水水平在全国国处于前55名，有220多个名名牌产品在在全国处于于领先地位位。l 常州六大支支柱产业：动力机械械、工程机机械、汽车车摩托车配配件、输变变电设备、电电子信息及及现代视听听设备和新新型纺织服服装业。l 常州又是著著名的“苏南模式式”发源地之之一。经过过产权改造造，80年年代领先全全国的集体体企业改制制成责
11、权更更明确的私私营企业。l 个体经济快快速发展，与与乡镇企业业、外资企企业成为常常州经济增增长的三个个支撑点。l 目前，全市市有私营企企业1.44万户，从从业人员118万人。其其中新区共共有股份合合作制企业业388家家，有限责责任公司4450家，私私营企业22441家家，个体工工商户27757户。 常州较为发发达的经济济和社会水水平，为房房产市场积积蓄了大量量的潜在客客源。三、 城市总体规规划1、 城市结构以主城区为为中心，向向东、北两两个方向发发展带（向向东为戚墅墅堰区和雕雕庄区分区区，向北 新龙分区区和新港分分区）构成成的L形布布局形态。2、 发展战略及及目标l “完善东东西，发展展南北，
12、重重点向北，开开发江边”。l 五年之内发发展成为“苏锡常都都市圈”的特大城城市。3、 城市主要分分区新区体育中中心位于城北干干道以北、红红菱路以东东、西为规规划的新城城市中心（新新行政中心心、文化博博览中心等等），占地地32.998公顷，规规划总建筑筑面积9万万平方米。常州市新行行政中心位置：位于于常州市新新区（高新新分区的中中心位置），地地处城北干干道北侧、常常澄路东侧侧，规划总总用地1333.911公顷。性质：是一一个集“行政办公公中心”、“东方文化化博览中心心”、“体育中心心”和“区级商贸贸中心”于一体的的综合功能能区。三井居住区区位于常州重重点发展地地区城市北北部的高新新分区内。共共分
13、成三个个小区，即即三井一村村、二村、三三村，总用用地56.4公顷，总总建筑面积积66.554万平方方米。青国巷历史史文化保护护区位于常州旧旧城中部偏偏南地段。常州市天宁宁寺舣舟亭亭历史文化化街区位于常州市市东南部，东东起朝阳桥桥，西迄和和平路，全全长21000米。 中心分区位置：位于于市区中部部，东至关关河水门桥桥、南至京京杭大运河河、西至大大湾浜河、北北至沪宁铁铁路、西北北部至大湾湾浜。性质：以发发展中心商商务区（CCBD）为为主，形成成全市经济济管理、商商业、金融融、信息服服务和文化化活动中心心。新港分区位置：位于于沿长江高高速公路以以北、北至至长江，东东西分别为为江阴和武武进市界，含含圩
14、塘镇和和百丈乡大大部分。性质：沿江江经济带的的能源、重重化工、原原材料产业业基地，常常州市港口口工业区。青龙分区位置：位于于常州市区区的东北方方向，北与与江阴市璜璜土镇交界界，南以竹竹林路为界界，东为关关河和大运运河，西南南为沪宁铁铁路。性质：以发发展生活社社区和农业业科技园、蔬蔬菜基地为为主的城市市分区。高新分区位置：位于于主城区北北部，东至至北塘河、新新开河、南南至沪宁铁铁路，西至至西环二路路，北至沪沪宁高速。性质：以发发展高新技技术产业为为主，逐步步形成常州州新的行政政、经济、文文化、商务务中心。 四、 市政工程建建设及拆迁迁改造1、 公共设施（1） 火车站广场场改造工程程。（2） 兰园
15、改造工工程，现已已投入使用用。（3） 人民公园改改建，现已已向市民开开放，投入入使用。（4） 博爱路步行行街改造工工程。2、 交通（1） 宁杭高速、锡锡宜高速、常常澄高速。（2） 常泰一级公公路、大外外环南环线线、金宜线线、溧老线线。（3） 勤业路、会会馆浜路改改造。（4） 怀德路、勤勤业路、劳劳动西路、劳劳动中路拓拓宽改造。现现已竣工投投入使用。随着市政工工程建设的的相继竣工工，沿线房房产市场持持续升温。3、 拆迁改造l 常州市委、市市府新一届届领导班子子的确定，拆拆迁改造力力度明显加加大。l 2001年年市区完成成拆迁居民民（单位）33155户户，拆迁面面积达266.7万MM2，分别别比上
16、年增增长14%和58%。l 2002年年203年年政府拆迁迁计划如下下表。表22拆迁地块拆迁期限武青北路、小小东门路改改造工程2002-11-115 至 20033-1-331武青路改造造工程2002-11-115 至 20033-1-331兰园改造工工程2002-11-115 至 20033-1-331采菱路改造造工程（一一期）2002-11-111 至 20033-1-331勤业南路工工程2002-11-111 至 20033-1-331青山路及青青山广场工工程2002-11-111 至 20033-1-331西瀛里片区区道路及南南市河绿化化工程2002-11-111 至 20033-1-
17、331兰陵路改造造工程2002-11-111 至 20033-1-331勤花路工程程2002-11-111 至 20033-1-331劳动西路西河沿片片危旧房改改造2002-10-112 至 20022-12-31蔬菜研究所所地块改造造工程2002-10-112 至 20022-12-31天宁宝塔工工程（一期期）项目2002-10-112 至 20022-12-31怀德桥南街街头绿地项项目2002-10-112 至 20022-12-31新建劳动路路加油站项项目2002-10-112 至 20022-12-31怡康花园小小学项目2002-10-110 至 20022-12-31南大街商业业步行
18、街项项目2002-10-11 至 20002-112-311普济街地块块2002-10-11 至 20002-112-311横兴弄地块块2002-10-11 至 20002-112-311丽景花园配配套综合楼楼工程2002-9-288 至 20002-112-311关河环境整整治一期工工程2002-9-155 至 20002-110-311110联动动自来水抢抢修中心2002-9-155 至 20002-111-300延陵东路33号地块改改造工程（二二期）2002-9-9 至 20002-111-300无线电专用用工具厂地地块改造工工程2002-9-9 至 20002-111-300勤业一村环
19、环境整治改改造工程2002-8-299 至 20002-111-299城中二路东东侧绿地工工程2002-8-211 至 20002-110-211怡康花园住住宅小区（三三期）工程程2002-8-100 至 20002-110-100市三中教学学楼、师生生食堂工程程2002-8-9 至 20002-111-9局前街商办办楼工程2002-8-9 至 20002-111-9l 未来3年旧旧城改造计计划。（表表3）2003年年2004年年2005年年三年总计改造面积（M2）33.677万21.266万21.811万76.744万改造户数（户）844740213560160288五、 相关政策l 200
20、2年年，政府相相继出台了了关于进进一步繁荣荣我市房地地产市场的的若干意见见、常常州市城市市房产中介介服务管理理实施细则则等法规规，以进一一步繁荣市市场。l 市政建设是是房地产市市场的指挥挥棒。当前前积极的市市政建设必必然推动市市场大步向向前。未来来几年内，常常州房地产产市场将处处于持续上上升期。第二部分 市场篇一、市场供供求分析1、 市场供应量量l 2000年年、20001年全市市商品房施施工面积、竣竣工面积见见下表：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房施工工面积（万M2）407.44487.55+19.77#住宅面积积（万M2）331.44398.11+20.11商品房竣工工面积
21、（万M2）204.00193.00-5.4#住宅面积积（万M2）161.00170.00+5.6l 2001年年常州市区区房产项目目施工面积积表：项目名称施工面积（M2）新开工（M2）竣工面积（M2）住宅23171120112866238287888#别墅高档档公寓11229991037999经济适用房房30468895838112463008办公楼1823331870755275388商业营业用用房19500011238554510155其他945344280744638922分析： 可以看出，住住宅和经济济适用房占占据常州房房产开发量量的主导地地位。 目前，别墅墅和高档公公寓市场开开发量较
22、少少。20001年，近近90%的的高档公寓寓和别墅是是新近开工工。常州高高档公寓和和别墅市场场尚处于相相对起步阶阶段。2、 市场需求分分析l 产品的销售售量反映出出市场的需需求。l 2000年年、20001年全市市商品房销销售情况：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房屋销销售面积（万M2）149.33172.99+15.88#住宅（万M2）133.66162.44+21.66商品房销售售额（万元）25200002981886+18.33#住宅（万元）23980002709993+13.00分析： 2001年年常州商品品房竣工面面积比上年年下降5.4%，造造成市场供供需结构不不平衡，
23、造造成房产市市场销售良良好。 2001常常州商品房房销售面积积和销售额额有了较大大的涨幅，这这说明房产产市场需求求呈旺盛态态势，其中中拆迁购房房需求量占占较大的份份额。 常州房地产产市场发展展呈稳步上上升态势，不不仅给开发发商增加投投资信心，也也给消费者者提供了购购房消费的的信号，从从而推动了了整体房地地产市场的的持续发展展。l 2001年年常州市区区房产项目目销售与空空置面积：项目名称实际销售（M2）预售（M2）空置（M2）实际销售额额（万元）住宅8672664588444328915521668009#别墅高档档公寓208810648895955525经济适用房房2309994270844
24、559611301144办公楼1476661367006053334462商业营业用用房2009221950337046119113其他213211754680992857分析： 住宅、经济济适用房是是房产市场场中销售和和空置面积积最大的项项目。 商业营业用用房空置率率较高，空空置面积大大于实际销销售、预售售面积。 别墅、高档档公寓市场场份额较低低，但销售售状况较好好。对比市市场供应情情况表，22001年年新开工之之别墅，高高档公寓为为10.44万m2，与与售面积为为10.66万m2。当当年无空置置。3、 2001年年常州房地地产交易情情况分布图图：4、 供求特征经过对常州州房产市场场的调研，
25、目目前，常州州市场供求求量呈现如如下特征：从供求结构构上看：l “一股独大大”现象明显显。普通住住宅是市场场供应和需需求的集中中交汇点，占占到市场88090%以以上的份额额。但随着着供应量的的放大，空空置量亦在在上升。l 高端物业市市场（别墅墅、高档公公寓）份额额较少，不不到20%，但去化化良好，未未来有较大大拓展的空空间。从市场区域域来看：l 清潭、市区区、新区是是传统市场场供需旺盛盛区域，市市场供给量量和成交量量较大。新新近并入常常州市区的的湖塘片区区域开发量量逐渐加大大，有望形形成第四个个居住中心心。 从未来趋势势来看：l 市场总体处处供小于求求阶段。未未来供应量量将进一步步放大。l 土
26、地交易市市场活跃，加加之知名发发展商的进进入，未来来市场竞争争将加剧。二、房产总总体市场分分析1、人均居居住水平l 2001年年底，常州州城镇居民民人均居住住面积为111.7MM2，居住成成套率达到到82%。l 根据城市发发展规划，到到20100年，使城城镇居民人人均居住面面积提高到到20M2。l 按15%公公摊系数计计算，今后后八年常州州市区将增增加居民需需求达9880万平方方米（此数数据不含湖湖塘城区人人口）。2、市场区区域分布（附附全市楼盘盘分布总图图）区域价格（元/M22）产品客源综合分析城西、清潭区域170027500多层小高别墅西区区域客客源市区流入客客源l 成熟的生活活社区。l
27、生活机能成成熟l 未来发展空空间有限市中心区域275040000小高高层市中心区域域客源市域中高收收入人士地段的价值值呈现小高层接受受度提高4000元元/M2楼盘出现现高档公寓聚聚集区城北、新北区多层：170026000别墅：350050000多层别墅区域客源市区流入客客源全市中高收收入人士人口导入区区，发展潜潜力巨大。别墅聚集区区城南、湖塘区域多层：140018000多层区域客源未来高尚生生活区湖塘成熟的的生活机能能受区划调整整的影响，区区域价格有上上升很快。未来将形成成又一生活活区3、产品总总述产品总述多层市场主导产产品,市场场接受度高高;市场推推案量大,竞争激烈烈。小高市场次主流流产品,
28、推推案量进一一步加大,市场接受受度逐步增增强，产品品品质得到到提高。高层推案量少，未未来预推量量有放大趋趋势。别墅主要集中在在新区，产产品类型齐齐全，市场场推案量不不大，市场场去划良好好。4、价格总总述l 2001年年，全市商商品房成交交均价为11849元元/M2，比上年年增长188.8%。l 2002年年市场价格格进一步上上扬，涨幅幅预计在2200300元元/M2。l 从在售个案案来看，一一个明显的的特征是33000元元/M2以上楼盘盘增多。新新开个案“鹤苑新都都”销售均价价定在40000元/M2，为目前前常州价格格最高之公公寓产品。l 据调查，有有待开地块块预计开盘盘价格（22003年年上
29、半年）定定在45000元/mm2左右。l 高价公寓的的陆续出现现，标志常常州楼市的的新气象，高高档物业的的发展将使使市场供应应结构趋向向合理。5、 去化总述l 常州整体房房产市场销销售状况良良好。l 从市场来看看，精简22R（800-90MM2）和3RR（1100-1300M2）去化相相对较快。l 价格在：22200-26000元/M22的中高价价位的个案案整体去化化相对较好好。l 特殊产品个个案去化相相对较快，典典型个案如如：怀德苑苑挑空复复式（夹层层产品）。l 品质高、景景观规划好好、附加值值高的楼盘盘受到消费费者的青睐睐。6、 客源分析l 常州市有着着明显的客客源区域特特性，区域域之间客
30、源源流动性不不强。l 常州市客源源具有较好好的经济基基础，有着着较强的购购买力。l 本市区客源源是购房消消费的绝对对主力，外外地客源所所占比例较较少。l 武进区客源源是常州市市区个案客客源的一个个重要支撑撑点，特别别体现在中中、高档产产品个案上上。l 拆迁户购房房比例呈进进一步上升升趋势。7、 市场总结与与预判从市场供求求关系看l 目前，市场场推案量呈呈进一步上上升趋势，市市场竞争较较为激烈。l 众多利好因因素，支撑撑了常州房房产市场供供需结构基基本平衡，市市场销售状状况良好。l 规模性、品品牌性楼盘盘将不断出出现，优化化了楼盘结结构，提升升了房产市市场的整体体品质。l 新区的发展展、城西的的
31、建设开发发及旧城的的拆迁改造造，这三大大地区将是是未来常州州房产l 市场的的开发热点点区域。从消费者角角度看l 消费者理性性化购房意意识增强，更更注重产品品的品质及及楼盘所能能体现出的的较高性价价 比。l 开发商良好好的信誉及及出色的售售后服务、优优良的产品品将会受到到消费者的的青睐。从市场主体体开发商角角度看l 2001年年常州房地地产市场投投资主体竞竞争愈加激激烈，天安安集团、浙浙江企业等等外地实力力开发商纷纷纷进驻常常州，与本本土的新城城集团、高高成房产等等形成房产产品牌竞争争格局。l 市场竞争的的加剧促使使开发商在在产品定位位上更加注注重市场调调研、研究究购房者的的消费心理理和行为习习
32、惯，以及及竞争对手手的情况。从产品方面面看l 发展商创新新意识增强强，差异化化发展受到到认同，概概念炒作逐逐渐淡出市市场。l 产品逐渐向向个性化、多多元化发展展，个性特特色楼盘日日趋明显，建建筑风格愈愈显多样，住住宅设计更更加关注细细节上的创创新。l 众多开发商商更加关注注产品的小小区规划、绿绿化景观、物物业管理、户户型设计、配配套设施等等各方面，全全面提升产产品的品质质，以达到到较佳的销销售业绩。l 推案量体规规模化，更更注重品牌牌的经营。l 产品向纵深深发展，更更注重生态态、科技含含金量。三、公寓市市场分析1、产品分分析形态：l 多层：前期期市场主流流产品，市市场占有率率超过500%，去化
33、化状况平稳稳。l 小高层：小小高层产品品所占比例例迅速放大大，市场对对小高层接接受度提高高较快。l 高层： 目目前市场上上高层住宅宅市场占有有量少，与与本地居民民的居住和和消费习惯惯有关。l 别墅： 别别墅集中在在新区，主主要以联排排和独栋为为主，市场场的细化促促进高端市市场的形成成，整体去去化状况平平稳，但整整体去化量量体有限。格局：l 平层为市场场主流产品品。l 错层占有一一定比例，户户型设计更更趋合理。l 复式产品较较少，以顶顶层复式为为主，出现现少量叠加加复式产品品。l 夹层产品、产产权式酒店店等特殊产产品陆续出出现。2、面积分分析l 3R市场占占有率最高高，比例达达到56.8%；其其
34、次为2RR，占总体体的21.4%。l 2R面积的的峰值为995-1110M2，次峰值值为80-95M22，2R的的面积呈放放大趋势。l 3R面积的的峰值为1120-1135M22占总体的的21.88%，次峰峰值为1335-1550M2，占总体体的18.1%。l 4R面积的的峰值集中中在1300-1455M2，次峰值值为1455-1600M2，分别占占总体户数数的8.11%和5.2%。l 从统计数据据来看，市市场供给以以2R和33R为主，44R、复式式市场份额额相对较小小。l 120M22以上的大大3R和44R占居市市场份额接接近一半，从从侧面反映映出市场的的面积需求求逐步放大大，市场购购买力不
35、断断增加。3、单价分分析l 多层：17700-22400元元/M2小高：20000-33000元元/M2l 早期的多层层产品，在在配套、品品质上较为为一般，在在售的个案案在品质上上有较大提提高。l 小高层产品品市场占有有分额较大大，价格高高出多层550-1000元/MM2左右，市市场认可度度不断提高高。l 精装修的单单身公寓成成为市场销销售的空白白点，御花花园酒店公公寓因自身身装修标准准配套完善善、品质较较高、整体体去化较好好。4、总价分分析l 2R、3RR、4R各各户型总价价上重叠区区间较大。l 2R总价峰峰值为222-25万万，次峰值值为19-22万以以下，分别别占总体的的10.33%和6
36、.8%。l 3R总价峰峰值均分为为25-228万和222-255万两个区区间内，比比例分别占占总体的114.1%和11.3%。l 4R总价峰峰值为344 37万万，占总体体的3.55%；次峰峰值为311-34万万和28-31万，占占总体的33.3%。l 根据统计结结果综合显显示，总价价集中在222-377的主力区区间内，这这表明总价价区间222-37万万为市场可可承受总价价，市场需需求量较大大。5、去化分分析l 目前常州市市规模在110万M22左右个案案总量体已已超过2550万M22，市场逐逐渐步入大大盘时代。l 大规模个案案消化了常常州市场660%以上上的客源。l 2001年年，常州商商品住
37、宅市市场消化量量达1622.4万平平方米，比比20000年增长221.6%，市民消消费需求得得到释放。l 多层无疑最最受消费者者欢迎，但但因市场供供给量巨大大（超过1150万平平方米），竞竞争激烈，产产品重叠、客客源重叠，导导致在售个个案去化速速度有不同同程度的放放缓。l 市区1200-1300 M2户型受到到购房者欢欢迎。l 小高层是市市场进化产产品，出现现于市中心心区域和新新区，处于于市场发展展阶段，整整体去化一一般。l 总价在200-30万万/套的公公寓产品去去化快，表表明市场需需求的主力力区间。l 34-377万的小高高层占有一一定的市场场比例，去去化相对较较好。总体来讲，市市场供给量
38、量进一步放放大，多层层、小高、因因客源区隔隔各有市场场，但同类类产品竞争争激烈。四、别墅市市场分析1、 市场供应l 根据对市场场现有个案案的调查统统计，有别别墅产品的的个案共118个。其其中以别墅墅为主体的的社区（别别墅社区）110个，另另外8个个个案以普通通公寓为主主，社区内内安排少量量别墅。l 10个别墅墅社区是美美林国际村村、御花园园、阳光花花园、莱茵茵花园、蓝蓝色港湾、世世纪明珠苑苑、燕阳花花园、紫荆荆苑、平岗岗花园、紫紫阳花园。l 市场别墅个个案分布附附图（下页页）。l 从供给量体体上看，别别墅市场总总供应量体体达到277.5万平平方米。下下表反映了了市场在量量体上的供供给结构。l
39、从供给套数数来看，三三年来（按按市场最早早别墅20000年初初公开计）别别墅市场供供给达到11156户户。市场供应户户数结构表表产品供应户数比重联排、叠加加625户54%双拼别墅184户16%独立别墅347户30%合计1156户户100%以上数据均均来自富阳阳研展部对对常州市场场所有别墅墅个案调查查统计。2、 产品分析形态：l 独立别墅：市场主流流产品，早早期消费者者喜好性明明显。一般般占据社区区重要份额额，如美林林国际村。l 双拼别墅：有一定市市场份额（115%左右右），接受受度一般。l 联排别墅、叠叠加别墅：经济性性性别墅定位位，市场占占有份额上上升较快，超超过40%。排屋在在社区中比比重
40、较大有有莱茵花园园。特殊技术层层：l 阁楼和阳台台（露台）得得到广泛应应用，深受受客户欢迎迎，如蓝色色港湾。l 地下室设计计尚待改进进，采光性性、防潮性性和实用性性不佳，如如世纪明珠珠苑。面积分析：l 面积配比表表l 独立别墅主主力面积集集中在2440-3000M2和300 M2以上两个个区间。l 双拼别墅主主力面积为为250300MM2。l 联排、叠加加别墅主力力面积峰值值为1455200MM2，占总体体的30%，次峰值值为2000260MM2占总体的的23%。l 从时间段上上看，新近近推出个案案在面积上上均有不同同缩小。尤尤其是经济济性别墅，排排屋甚至出出现面积1150M22以下的产产品。
41、l 从长远来看看，别墅产产品在满足足舒适性的的基础上，应应合理控制制面积，提提高其实用用功能。3、 价格分析单价l 独立别墅价价格曲线l 双拼别墅价价格曲线l 联排别墅价价格曲线分析： 独立别墅：3500050000元/M22。 双拼别墅：2500033000元/M22。 联排别墅：2500030000元/M22。 独立别墅单单价差异较较大，因区区域和社区区不同，差差异达500020000元/M22之多。 双拼别墅单单价比较集集中。 排屋和叠加加别墅因其其经济性别别墅定位，价价格与普通通复式公寓寓基本持平平，差距不不大。总价l 总价配比表表 分析： 独立别墅总总价集中在在100150万万元。
42、双拼别墅总总价峰值为为6080万元元。 联排别墅和和叠加别墅墅总价峰值值为4560万。 30500万的排屋屋总价与高高档公寓产产生部分重重叠，仍占占相当比例例，显示城城市中产阶阶层的购买买能力良好好。4、 去化分析l 别墅市场因因其总供应应量有限，整整体去化状状况良好。l 市场在售118个个案案，市场去去化在800%以上，待待售户数仅仅在2188套左右。其其中在售个个案中仅剩剩29套左左右，另有有189套套尚未推出出（规划建建造中）。参参见下表。l 按市场最早早别墅公开开在20000年初估估算，市场场在三年内内消化别墅墅量体在222万左右右，平均每每年去化77.3万平平方米左右右。l 按别墅套数数估算，市市场在三年年内消化别别墅9388户左右，平平均每年去去化3133套左右。l 市场在售个个案平均销销售速度22030套/月。l 可以看出，别墅市场去化较好。常州别墅市市场空置量量估计个案名称户数（户）量体（m22）待售楼盘奥韵佳园163280时代广场206000蓝色星空366660紫荆苑61121400紫阳花园61080平岗花园50151400小计18944300012个在售售楼盘空置小计297500合计218518000以上数据来来源于富阳阳研展部对对常州市场场调研统计计成果。5、 客源分析l 早期客