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1、石家庄toownhoouse调调查和分析析报告石家庄完美美企划顾问问有限公司司一、石家庄庄市经济发发展状况（一）20003年石石家庄经济济发展状况况1、20003年石家家庄经济增增长高于全全国平均水水平，国民民经济快速速增长，运运行质量明明显提高，全全市国内生生产总值完完成13776.6亿亿元，增长长12.55%，超出出预期目标标3.5个个百分点，创创五年来最最高增速。第第三产业再再遭受到非非典巨大冲冲击的情况况下保持较较快增长，社社会消费品品零售总额额完成4557亿元，增增长11%。全年财财政收入完完成1255亿元，地地方一般预预算收入完完成49.3亿元，分分别增长112.5%和13.9%，
2、远远远高于国国内生产总总值9.11%。2、20003年底全全市常住人人口9100.5万人人，比上年年增长0.7%，其其中市区2211.11万人，增增长3%；非农业人人员3311.3万人人，增长224.2%，其中市市区2088.5万人人，增长55.8%。人人口出生率率11.33,死亡率率5.5，自然增增长率5.53。3、20003年底石石家庄市人人均可支配配收入77741元，比比上年增长长6.9%，增幅比比20022年提高00.7个百百分点；22003年年石家庄市市区最高收收入家庭人人均可支配配收入高达达182667.122元，比22002年年增长133.1%。（二）20004年石石家庄经济济发
3、展现状状以及全年年经济发展展预测2004年年上半年石石家庄经济济稳步发展展，国民经经济生产总总值已经超超额完成预预期目标。依依此发展，22004年年全市国民民经济和社社会发展将将达到以下下指标：国国内生产总总值增长111%以上上；全社会会固定资产产投资增长长18%以以上；规模模以上工业业增加值、实实现利税分分别增长115%和118%以上上；社会消消费品零售售总额增长长11%以以上；全部部财政收入入增长100%以上；城镇居民民可支配收收入和农民民人均纯收收入分别增增长7%和和5%以上上；城镇登登记失业率率控制在33.5%以以内；人口口自然增长长率控制在在6.4以内。二、石家庄庄房地产发发展情况（
4、一）石家家庄房地产产发展现状状 2003年年石家庄市市房地产施施工面积1100万平平米，竣工工面积3440万平米米，销售面面积2500万平米。商商品房销售售总额188.5亿元元。20003年石家家庄在售的的普通住宅宅供应量达达到2500万平方米米以上。位位置优越的的高品质住住宅和低价价位住宅销销售率都能能达到700%以上。 在石家庄市市住宅楼盘盘的价格方方面，二环环内多层为为17000元/平方方米至26600元/平方米；二环内小小高层、高高层为22200元/平方米至至35000元/平方方米。二环环外多层为为11000元/平方方米至19900元/平方米；二环内小小高层、高高层为21100元/平方
5、米至至29000元/平方方米。 2003年年的石家庄庄别墅市场场受宏观经经济影响较较大：一是是2月188日国土资资源部出台台的45号号文，明确确要求各地地对别墅用用地进行控控制，停止止高档住宅宅项目的土土地审批。市市场普遍认认为别墅用用地供给将将会大幅下下降，产生生了购买潮潮；二是石石家庄经济济的强劲发发展，逐渐渐形成了一一批中产阶阶层，其消消费需求亟亟待发挥，而而去20003年的非非典疫情更更使消费者者认识到普普通住宅的的卫生安全全隐患，拥拥有健康环环境、相对对独立、价价格适中的的别墅成为为这部分中中产阶层的的首选。（二）别墅墅市场发展展情况 严格地说“别墅”这个词含含盖四个方方面的建筑筑产
6、品：豪豪宅别墅、普普通别墅、经经济别墅和和亚别墅（或或称类别墅墅）。 2003年年石家庄的的别墅市场场却安静无无声，不是是市场没有有相应的需需求，而是是没有敢于于吃螃蟹的的开发商，因因为曾经的的别墅开发发让市场很很失望。在在消费者眼眼中，别墅墅是时尚、经经典、舒适适、豪华居居住条件的的标志，但但以往众多多别墅“农民屋”式的外形形与结构，令令石家庄这这座省会城城市不少高高品位的消消费者大失失所望。 随着龙凤湖湖、蟠龙湖湖、平山等等市区周边边风景区的的品质提升升，石家庄庄周边的别别墅开发也也将进入新新的轨道。22004年年6月天山山水榭花都都二期开盘盘，7月纳纳帕溪谷二二期开盘，88月江南新新城奠
7、基开开工，这些些都预示着着别墅市场场将在20004年大大幅度的发发展。 但是具体体到石家庄庄而言，市市场上更需需要一种经经济型别墅墅，将是一一个别墅市市场发展的的主要潮流流。因为上上一代的别别墅可能都都是先富起起来的人买买的，相对对来说价格格比较高，不不是普通消消费者能够够承受得起起的。现在在随着消费费层面的扩扩大，很多多人买得起起了，也进进入到能够够购买这一一类别墅的的层面上，但但是仍买不不起特别大大的豪宅，基基于这种需需求，出现现一大批没没有什么山山水资源，但但是交通非非常方便的的经济类别别墅项目。 三、石家庄庄Townnhousse分布状状况及特点点石家庄目前前的别墅分分布主要集集中在两
8、个个区域，一一是二环及及市郊附近近，二是风风景区附近近。在二环环及市郊附附近的别墅墅有西山花花园、北苑苑别墅、欧欧陆园别墅墅、长城三三宏别墅、盛盛宏温泉嘉嘉园、天山山水榭花都都、纳帕溪溪谷、江南南新城等新新老楼盘；在风景区区附近的别别墅主要集集中在龙凤凤湖、潘龙龙湖、平山山等地，龙龙凤湖风景景区别墅项项目以天籁籁山水清音音为主，蟠蟠龙湖景区区目前在建建项目中碧碧水别墅、蟠蟠龙湖别墅墅的规模最最大，平山山景区在建建的代表项项目有神池池花园、温温泉假日、水水印长滩等等。考虑到石家家庄目前的的生态地貌貌以及经济济环境等多多方面因素素，可以总总结出石家家庄Towwnhouuse的几几个特点： 远离市区
9、、追追求安静：近的在二二环附近，远远的在风景景区附近，都都脱离了大大都市的繁繁华与喧嚣嚣，寻求一一种宁静而而致远的生生活环境。 交通便利、配配套完善：无论是市市郊还是风风景区，道道路纵横，交交通顺畅，到到达市区的的车程均超超不过一小小时；别墅墅周边，配配套完善，休休闲娱乐一一应俱全。 突出水景：风景区的的别墅均凭凭水而建，市市郊的别墅墅也尽可能能沿着民心心河、滹沱沱河、石津津干渠等，即即使东开发发区无水的的天山水榭榭花都也建建出格里芬芬湖营造水水景，可见见别墅与水水景的依附附关系。 低容积率、大大绿化率：大面积的的绿化，突突出别墅的的独特环境境。 大打温泉牌牌：以平山山风景区为为主，在推推出别
10、墅的的同时，大大力提倡温温泉的各种种功能。 石家庄别墅墅市场正在在发生悄然然的变化，在在市场结构构、产品特特征、消费费心理以及及消费群体体特征等方方面；由于于低端产品品需求强烈烈，促发市市场产品结结构的尽快快调整。 产品结构存存在大量缺缺陷：像长长城三宏公公寓、北苑苑别墅这样样位于二环环线附近的的非低密度度、非高价价位的别墅墅项目，从从本质上根根本不能为为购买者提提供别墅的的品质生活活，居住者者的私密空空间根本得得不到保证证。四、石家庄庄在售Toownhoouse市市场供求情情况1、市场供供应量逐步步增大 随着纳帕溪溪谷二期、天天山水榭花花都二期的的开盘；江江南新城的的开工以及及风景区别别墅项
11、目的的崛起，都都使20004年的市市场供应量量迅速增加加。纳帕溪溪谷二期总总建筑面积积25万平平方米，天天山水榭花花都2期总总建筑面积积约10万万平方米，江江南新城一一期总建筑筑面积111.2万平平方米，风风景区在售售面积约335万平方方米。所以以20044年石家庄庄别墅的供供应量将达达到80万万平方米。 导致市场上上别墅的供供应量逐步步增大，并并非为市场场所需造成成的，而是是房地产开开发商追求求过高的开开发利润所所致。2、消费需需求量日趋趋提高 随着经济生生活水平的的逐步加强强，人们对对环保及绿绿色生态的的生活向往往日益提高高，导致别别墅市场的的消费需求求量日趋提提高。纳帕帕溪谷一期期开盘仅
12、仅仅几个月销销售率就突突破了800%，目前前已经销售售一空，从从中可见一一斑。 别墅价格下下降。在石石家庄住宅宅开发热潮潮中，由于于石家庄市市居民收入入水平较低低，消费水水平有限，对对别墅等高高档住宅需需求较小，石石家庄市别别墅价格一一路下跌，使使得一些早早期开发想想利用别墅墅或高档住住宅占领消消费市场中中份额的想想法，只是是一厢情愿愿时间提前前的过早，而而不得不调调低价格。 再上世纪990年代中中期的西山山花园，当当时宣称是是一个污染染最严重城城市的一方方净土，一一时风头无无人能及；接下来让让其再一次次出名的是是其漫长的的销售期。3、供应分分布的平衡衡状况目前石家庄庄别墅的供供应分布存存在着
13、一定定的不平衡衡性，主要要分布在风风景区地带带和市郊河河溪地带。就就地理位置置来说，石石家庄别墅墅主要分布布在市区的的西部、北北部，南部部与东部较较少。五、项目分分类描述（一）户型型分析项目名称户型面积项目名称户型面积长城三宏别别墅2773377欧陆园别墅墅3506600西山别墅2835574北苑别墅2204450天山水榭榭花都2003300纳帕溪谷1602275碧水别墅1261170江南新城1502220分析：由上上表中可以以看出石家家庄早期的的别墅项目目以独栋为为主，体现现在户型面面积上则是是大户型，户户型面积最最小为2220，最最大面积可可达6000；近期期的别墅项项目则以联联排、双拼拼
14、为主，体体现在户型型面积上则则是中小户户型，户型型面积最小小可达1226，最最大面积为为300。（二）价格格分析 石家庄别墅墅的价格区区分档次在在三个空间间：二环附附近及市郊郊、东开发发区、风景景区三个层层面。 市区二环附附近及市郊郊的别墅项项目有北苑苑别墅、长长城三宏别别墅、纳帕帕溪谷、江江南新城、西西山别墅等等，其中北北苑别墅该该项目实行行滚动开发发，开发周周期已达110年，现现销售价格格是单体33680元元/平方米米，联排33480元元/平方米米。长城三三宏别墅位位于红旗大大街，按套套价销售。价价格在988万元至1152万元元之间。西西山别墅按按套计算，套套价在1228万元至至328万万
15、元之间。纳纳帕溪谷一一期均价在在25000元/平方方米左右，二二期均价达达到了28800元/平方米。江江南新城刚刚刚动工，预预计一期均均价应在22500元元/平方米米以上。 东开发区的的别墅项目目有三个，分分别是盛宏宏温泉嘉苑苑、欧陆园园别墅、天天山水榭花花都。三个个别墅之中中，欧陆园园别墅，销销售价格曾曾达到50000元/平方米，销销售状况不不太理想。盛盛宏温泉嘉嘉苑是目前前东开发区区内销售较较好的一个个项目，其其价位从22380元元/平方米米至25880元/平平方米不等等，均价为为23888元/平方方米。天山山水榭花都都二期的均均价为38800元/平方米，在在格里芬湖湖周边的别别墅群均价价
16、则达到77000元元/平方米米。 位于石家庄庄风景区的的别墅有碧碧水别墅、竹竹影草堂、水水印长滩、天天籁山水清音音、神池花花园、温泉泉假日等，这这些别墅由由于开发成成本的低廉廉以及距离离市区较远远，总体价价格较低。按按套计价，一一般在300万100万万之间；按按单价计，均均价在20000元/平方米左左右。 总体而言，风风景区的别别墅价格是是最低的，均均价在20000元/平方米，市市区二环附附近及市郊郊的别墅价价格居中，在在25000元/平方方米左右，东东开发区的的别墅价格格最高，均均价在30000元/平方米以以上。（三）销售售率情况分分析项目名称销售率项目名称销售率北苑别墅100%欧陆园别墅墅
17、80%长城三宏别别墅70%天山水榭花花都80%纳帕溪谷一一期100%碧水别墅80%西山别墅一一期100%竹影草堂100%盛宏温泉嘉嘉苑100%水印长滩50%天籁山水水清音70%神池花园50%温泉假日50%目前，销售售率在1000%的有有5个项目目，分别是是北苑别墅墅、纳帕溪溪谷一期、西西山别墅、盛盛宏温泉嘉嘉苑、竹影影草堂，这这些项目销销售周期长长，且位置置较佳，所所以销售率率已达1000%；销销售率在770%80%的的有5个项项目，分别别是长城三三宏别墅、天天籁山水清音音、欧陆园园别墅、天天山水榭花都都、碧水别别墅，这些些项目销售售周期较长长，目前处处于尾盘销销售；销售售率在500%的有33
18、个项目，分分别是水印印长滩、神神池花园、温温泉假日，销销售率低主主要原因是是处于平山山县，距离离市区较远远，且销售售周期不长长。（四）目标标客户分析析核心客户中产阶阶级 石家庄庄的中产阶阶级主要由由企业中高高级管理者者、政府机机关领导、大大学资深教教授、资深深医生、记记者等组成成。具备特特征如下： 文化水平：一般以大大专学历为为主，部分分具备本科科、硕士及及以上学历历，且多少少具备国外外深造的资资历； 家庭收入：一般家庭庭月收入最最低在1万万元以上，年年收入在110万元以以上； 固定资产：目前拥有有的房产及及各种股票票、债券等等资产可达达到百万元元以上； 交通工具：至少拥有有一辆300万元左右
19、右的轿车，品品牌多为别别克与奥迪迪系列； 事业：拥有有一份稳定定且工作薪薪水颇高的的工作，而而且事业正正处于向上上发展期。重要客户城市富富裕者石家庄的城城市富裕者者主要由个个体经营商商户以及本本市富裕户户组成。具具备特征如如下： 文化水平：学历不是是很高，一一般达到大大专、本科科的很少； 家庭收入：一般家庭庭月收入维维持在1万万元左右，年年收入在110万元以以上； 固定资产：目前拥有有的房产及及其他资产产可达到百百万元左右右； 交通工具：至少拥有有一辆200万元左右右的轿车，品品牌多为桑桑塔纳系列列； 事业：拥有有一份稳定定且工作薪薪水颇高的的工作，而而且事业正正处于向上上发展期六、石家庄庄T
20、ownnhousse发展结结论2003年年，石家庄庄一般别墅墅的价位22400元元/平方米米至37000元/平平方米；高高档别墅的的价位50000元/平方米至至70000元/平方方米。采用用的建筑风风格一般为为欧式或美美式风格，联联排或独栋栋，独栋别别墅建筑面面积多在2200-3350平方方米左右，联联排别墅建建筑面积多多在1500-2000平方米左左右。与北京、上上海等大城城市不同，石石家庄的别别墅市场还还没有形成成开发聚集集区或类似似的“富人区”。石家庄庄的别墅多多建在自然然环境相对对较好的郊郊外，距离离市区有半半小时或以以上的车程程；交通情情况一般；周边商业业活动贫乏乏，生活环环境具有较
21、较强农村色色彩。曾有有业内人士士说，“石家庄没没有真正的的别墅项目目”、“石家庄不不需要别墅墅”。石家庄庄的别墅市市场确实处处于一个比比较尴尬的的位置。目前高档别别墅非常少少（售价多多在35000元/平平方米以下下），高档档别墅多位位于大型社社区的核心心景观区内内。首先，真真正的高端端消费者有有限，高端端公寓还分分流了客户户。其次，相相当一部分分高端购买买力认为在在石家庄购购买别墅不不足以衬托托他们的地地位与身份份，而转至至北京置业业。真正的的高档别墅墅项目在石石家庄一般般人买不起起，富人又又不想买。估估计今后很很长一段时时间内，仍仍将处于发发展阶段。所以，迎合合都市白领领和小富人人群的低档档
22、别墅产品品或亚别墅墅产品可能能更符合目目前和今后后一段时间间内的石家家庄市场。从从20044年上半年年石家庄别别墅市场的的发展来看看，这是石石家庄别墅墅市场发展展关键性的的一年。江江南新城、纳纳帕溪谷等等多个大型型别墅项目目的启动，而而具有较高高性价比的的Townnhousse、双拼拼、花园洋洋房逐渐成成为热点产产品，这些些都将使22004年年的石家庄庄别墅市场场呈现前所所未有的繁繁华景象。七、调查项项目分析（一）石家家庄早期开开发的别墅墅1、西山别别墅a、项目概概况西山别墅始始建于19997年，西西山别墅是是石家庄市市最早的大大型别墅项项目，分两两期开发，占占地5000亩，依翠翠屏山而建建，
23、项目地地处中山西西路西顶点点，西山花花园北侧，是是石家庄市市第一个以以规模化模模式开发别别墅的项目目。共推出出263套套别墅，以以联排和独独体别墅为为主，建筑筑风格以欧欧式风格为为主，附带带美加风情情等，容积积率0.228，绿化化率70%。产品定定位于度假假型豪华别别墅，顾客客定位于：大型企业业集团高级级管理人员员，城市的的暴富人群群，城市富富裕阶层、中中产阶级和和投资人士士。b、别墅的的价格128万至至328万万之间不等等。相对于于位置、资资源、规划划、设施的的情况和管管理内容，其其定的价格格略微偏高高。c、别墅的的配套会所、幼儿儿园、医院院、酒店、洗洗浴中心、儿儿童乐园、球球馆等配套套设施
24、。d、别墅景景观设计项目依山而而建，有大大型的人工工湖和园林林小区、小小景点相互互映衬。主主干道沿斜斜坡而上，随随山势蜿蜒蜒增加了整整体设计的的美感，整整个项目规规划整齐方方正，建筑筑景观单调调，每期的的建筑风格格不尽相同同。没有大大面积的广广场和能容容纳较多人人的户外场场所，给人人们户外交交往和交流流带来不便便。并且整整个社区缺缺少康乐设设施和户外外娱乐锻炼炼设施。整整个社区绿绿化花草品品种单一，没没有大型体体量型树木木，自然的的氛围较差差，且私人人花园是私私人管理，种种的花草各各式各样，给给人以杂乱乱和无序感感。影响整整个项目整整体外观的的和谐美感感。e、项目的的周边环境境从选址的角角度来
25、看，项项目的自然然资源与景景观资源除除山境外其其他资源较较匮乏，需需整合和调调整的较大大。增加了了前期的成成本。该项项目位于鹿鹿泉市上庄庄镇，整个个项目所出出地段发展展不成熟，周周围可视环环境脏且杂杂乱。周边边没有上档档次的建筑筑项目，正正前方是大大片的农田田，后方是是翠屏山，左左面是农田田，右面是是农村的民民房，农房房规划杂乱乱不拘很不不规范。周周围上档次次的商店和和购物中心心基本没有有，这一片片地区没有有银行和储储蓄所。可可见项目的的周边较荒荒凉，可视视景观较差差，四周人人文环境较较差，与高高档的豪宅宅定位不相相符。并且且项目离鹿鹿泉市的水水泥基地较较近，环境境的污染较较重，尤其其是西北风
26、风刮起时，从从水泥厂带带来大量粉粉尘，严重重的影响了了人们的生生活质量。也也降低了项项目的竞争争力。f、户型分分析 别墅BB1型户型型:10室室5厅4卫卫+车库建建筑面积:573.94平方方米，融合合了“欧”、“亚”的建筑风风格，建筑筑造型富丽丽堂皇、气气势恢宏，高高大的窗户户使室内四四季阳光明明媚，豪华华、宽大的的居室体现现出现代生生活时尚。 开门见厅，私私密性差，客客厅的进深深和开间比比为2：11。进深较较大，会影影响整个客客厅的采光光面积，客客厅采用外外飘式观景景大落地玻玻璃窗，极极大开阔视视野。 干湿分区、动动静分区、功功能分区。客客厅和餐厅厅分隔。 厨房离门较较远。进门门到厨房需需穿
27、过长挺挺不方便。 建筑不方正正，死角多多，影响实实际使用。 主卧室的面面积较小，客客厅和起居居室的面积积大而不当当。厨房和和卫生间的的面积较小小，各功能能区面积分分配不是很很合理。 别墅AA1型户型型:9室44厅4卫+车库建筑筑面积:4477.335平方米米。 进门有过渡渡玄关，避避免进门见见厅。私密密性好。客客厅进深和和开间比约约1.5：1，设计计合理，客客厅的采光光良好。 干湿分区、动动静分区、功功能分区。客客厅和餐厅厅分隔。私私密性好。 厨房离门较较远。进门门到厨房需需穿过长挺挺不方便。 建筑不方正正，死角多多，影响实实际使用。 二层的环绕绕性的观景景阳台配以以大面积落落地玻璃窗窗，基本
28、上上观景3660度，没没有死角。极极大开阔视视野。 别墅EE1型户型型:5室33厅3卫+车库建筑筑面积:2282.886平方米米。 开门见厅，私私密性差，客客厅的进深深和开间比比为2：11。进深较较大，会影影响整个客客厅的采光光面积，客客厅采用观观景大落地地玻璃窗，极极大开阔视视野，缓解解了进深大大队采光的的影响。 干湿分区、动动静分区、功功能分区。客客厅和餐厅厅分隔。私私密性好。 二层的大起起居室，满满足家庭私私密活动的的空间。 二层的观景景阳台采用用大落地窗窗，开阔视视野、增加加采光。g、销售分分析西山别墅前前期销售很很成功，因因为其是当当时石家庄庄最大的和和较早的别别墅项目，并并且当时的
29、的别墅项目目较少，竞竞争不激烈烈，加之当当时别墅还还是较新的的消费概念念和模式，人人们对于别别墅的消费费还不是很很理智。西西山在当时时推出时的的宣传和定定位正好迎迎合当时富富裕阶层急急于表现身身份和财富富的心理，所所以销售较较理想。当当时西山别别墅没有把把握好它的的销售节奏奏，二期推推出的时间间和前期间间隔较长，没没有形成销销售滚动开开发的优势势。加之后后来新上了了几个别墅墅的项目，并并且大家的的客户定位位重叠严重重，大大加加重了竞争争的激烈程程度。并且且西山后期期产品的设设计和规划划相对一期期来说没有有什么大的的变动，并并且产品定定位和推广广策略也沿沿用了前期期的策略，忽忽略了市场场和需求的
30、的变化，犯犯了营销近近视症。其其他新项目目上马后，消消费的对比比性增强，而而且随着这这几年消费费水平的提提高，人们们的消费越越来越理智智；在市场场份额一定定的情况下下，竞争激激烈，大家家的推广各各出奇谋，争争夺激烈。客客户的理智智消费也使使客户不再再盲目消费费，他们更更看中项目目规划、户户型、景观观、配套设设施和物业业管理方面面中的一种种或几种。另另外，西山山项目的定定位也产生生了差误；近期随着着市政规划划重点的转转移（已经经向东南商商圈转移），该该项目升值值的潜力不不高，使顾顾客定位中中的投资者者不看好该该项目。使使其失去了了这部分客客户。2、盛宏温温泉嘉苑a、项目概概况盛宏嘉苑项项目位于裕
31、裕华区开发发区学苑路路88号，是是由石家庄庄市盛宏地地产开发商商开发的高高档别墅项项目,该项项目分两期期,一期占占地60亩亩，总建筑筑面积233000平平方米。共共推出1006套别墅墅，主要是是双拼和联联排。项目目总体绿化化率达400%，容积积率0.558，推出出主题：别别墅运动之之纯粹主张张HOMEE SPAA（家庭温温泉），产产品定位在在高档度假假型别墅，目目标顾客群群定位于富富裕阶层、城城市中产阶阶级，高级级白领阶层层、投资者者。b、价格分分析最高价25580元/平方米，最最低价23380/元元/平方米米，均价22388元元/平方方米，物业业管理费00.8元/平方米月。从项项目所出的的位
32、置和配配套设施、物物业管理内内容角度看看，项目定定价合理、适适中。c、环境分分析项目地处东东开发区东东部，属于于市郊，周周边大部分分为农田，环环境荒凉，而而且四周有有很多化工工厂和药厂厂，居住氛氛围很差，同同时也存在在环境污染染问题。由由于社区发发展并不成成熟，因此此生活环境境问题不能能短期内解解决。但是是由于远离离市区，并并且放眼望望去，四周周的一片农农田风光，让让人置身在在大自然之之中，满足足了人们亲亲近自然的的愿望，增增加了项目目的吸引力力，可以说说有利有弊弊。d、配套设设施租用的、占占地20亩亩的花园，其其他的配套套设施基本本没有。从从住户的角角度看，不不是十分适适合家居，加加之市政配
33、配套设施不不完善，对对项目的销销售产生阻阻击因素。但但项目位于于东南板块块，是今后后规化、建建设的重点点地区，这这些问题将将会在不久久的未来得得到解决。项项目的升值值潜力很大大，而且项项目销售初初期定价较较低，对投投资者很有有吸引力。e、景观设设计项目为期房房销售，实实际的景观观可能和规规划的不尽尽相同，可可改动性很很大。从一一期的规划划看，项目目的景观设设计很一般般，毫无特特色和特点点。方正的的规划，单单调的建筑筑堆砌，实实在是没有有让人感到到耳目一新新的亮点。建建筑都是美美加风格，建建筑外观单单一。没有有户外的设设施，不能能满足住户户的交流沟沟通，周边边家居生活活的配套设设施非常不不完善。
34、总总体来说，设设计考虑人人的需求不不足。f、户型分分析B型：开门门进厅，无无过渡空间间。私密性性差，厨房房里入口太太远，不方方便。 客厅较大330平方米米。进深与与开间比11：1.55。明厨、明明卧。有独独立的洗衣衣间。 这个一层的的进深和开开间比2：1。整个个建筑的通通透性和采采光较好。 整体建筑功功能分区，干干湿分区、动动静分区。人人性化设计计较好。 二层的阳台台采用大面面积直角玻玻璃窗，极极大开阔视视野，美景景尽收眼底底。g、销售分分析到20033年7月份份该项目剩剩余不到330套，销销售率达770%多，从从20033年7月至至今，本项项目结束尾尾盘销售。整整体来说，项项目的卖点点是价格
35、低低、突出居居家生活主主题。加上上在开盘的的几天又举举行了一系系列的促销销活动，拉拉动了销售售的增长。3、欧陆园园别墅a、项目概概况欧陆园是河北省省国际信托托房地产公公司（河北北省唯一的的一家国际际信托公司司）投资，河河北置业房房地产开发发有限公司司在河北省省石家庄市市开发的最最大的也是是唯一的生生态社区 。小区占占地面积224.9万万平方米，住住宅面积220万平方方米，小区区由小高层层、小多层层、联排别别墅及独栋栋别墅组成成，连排别别墅，每户户都有单独独入口，楼楼层为三层层，内院设设私家车库库，并且拥拥有楼顶大大平台。独独立别墅，采采用框架结结构，每户户设有一至至两个私家家车库，228栋别墅
36、墅有22种种户型，全全部是欧洲洲最新版本本，面积在在350平平方米至6600平方方米。整体体设计采用用欧陆风格格，中心绿绿地近5.8万平方方米，其中中水系面积积近1.55万平方米米。由于石石家庄市是是一个严重重空气污染染、缺水的的城市，经经过详细地地市场调研研及专业的的市场定位位，最终以以小区园林林景观、水水系、人文文等为主题题，推出自然融入入社区，社社区回归自自然二十一一世纪生态态社区理理念，同时时在石家庄庄市场上掀掀起一股浓浓浓的欧陆陆风。b、环境分分析处于东开发发区东部，周周围是学校校和建设较较早的居住住小区，配配套市政设设施较完善善。公交车车线路较少少，作车道道市区不是是很方便。整整个
37、地段正正处在发展展完善中，该该地区近期期内是市政政建设的规规划重点，配配套设施将将更区完善善。居家生生活的社区区氛围浓厚厚。周围学学校较多，周周边高档项项目较多，也也提升了项项目的档次次形象。周周围没有污污染空气的的工厂，自自然环境质质量较好。人人文环境、四四周可视环环境都提升升了项目形形象。c、价格分分析一期均价55000元元/平方米米。就项目目的设计和和景观、环环境来说定定价适中，但但对于石家家庄现阶段段消费水平平来说，定定价较高。d、配套设设施中心大花园园、会所、幼幼儿园、人人造水系、超超市、健身身中心等。f、销售分分析欧陆园一期期只推出一一栋别墅，二二期推出228套。g、景观设设计欧陆
38、园的设设计追求唯唯美，欧陆陆园的建筑筑追求永恒恒，而其布布局也一改改传统军营营式的排列列，采用错错落有致的的布局，显显得生动活活泼，富于于变化。那那蜿蜒曲折折的甬路，跨跨合而建的的江南时的的精致小桥桥，沿河散散落的户外外石椅，那那粉红色的的坡屋顶、精精巧高耸的的钟楼塔尖尖，凝固的的音乐，流流动的图画画，处处透透着灵性。欧欧风浓郁的的欧陆园，仿仿佛正期待待着您登堂堂入室，品品享人生无无限。给人人置身宇欧欧洲贵族庄庄园之中的的感觉。h、户型分分析联排别墅，每每户赠送前前后庭院及及楼顶大平平台，楼层层为三层，内内置私家车车库，是风风行欧美的的TOWNN HOUUSE 住住宅典范；独立别墅墅，采用框框
39、架结构，每每户设有一一至两个私私家车库，228栋别墅墅有22种种户型，全全部采用欧欧洲最新设设计版本，是是成功人士士身价和地地位的象征征。房型设计计功能齐全全、区域分分隔、动静静分离，客客厅、餐厅厅、主卧和和卫生间设设计面积较较大，考虑虑了现代住住宅的私密密性，合理理配置了生生活空间。欧欧陆园广泛泛采用大落落地门窗，透透过宽大的的玻璃可以以感受阳光光的温暖，还还可以欣赏赏到粉墙朱朱瓦、水光光涟漪。一一切美景尽尽收眼底。4、长城三三宏别墅a、项目概概述该项目位于于石家庄市市西南高教教区附近，红红旗大街和和汇宁街交交汇处，南南二环的外外侧。该项项目占地5564944.4355平方米，总总建筑面积积
40、330000平方米米，容积率率0.588，项目开开发以独体体和双拼别别墅两种，其其中单体118套，双双拼84套套，共1002套。社社区绿化率率37.99%。项目目定位于高高档家居型型别墅，与与北苑别墅墅的定位相相同。b、价格分分析整套价格在在98万元元到1588万元之间间。物业管管理费1.5元/平平方米月。以其其位置和配配套设施和和社区整体体环境来说说，项目定定价不高，应应该说在价价格上有一一定的竞争争力。但是是期别墅区区和高层在在一个园区区，影响项项目形象和和销售。c、环境分分析该项目所处处地区发展展较成熟，地地处高教区区周围，人人文环境较较好，相应应的市政的的配套设施施很完善。使使项目定位
41、位的竞争力力加大。周周边是有较较成熟的社社区，这些些社区的档档次较高，配配套较好。也也无形中提提高了项目目地段的档档次。该地地段没有大大中型的工工厂和污染染企业，整整体的环境境状况较好好。总之，纵纵观该地段段的交通、市市政配套、自自然环境和和人文环境境，应该说说该项目的的定位和选选址都是较较好的。该该地区的别别墅项目销销售应该取取得不错的的成绩。d、配套设设施该项目本身身的配套有有：幼儿园园、会所、中中心花园等等。周围有有师大、经经贸、医科科大学、爱爱心医院、洪洪福购物广广场、厚朴朴超市、祥祥隆泰超市市等。很适适合家居生生活的范畴畴。e、景观设设计该社区景观观设计一般般，建筑密密度较大，没没有
42、中心花花园和大面面积的绿地地，不能为为主户提供供户外沟通通和交流的的场所，没没有儿童乐乐园，整体体建筑以现现代建筑风风格为主，建建筑外观单单一平淡，对对于附带的的私家花园园的绿化和和维护不是是有物业管管理公司统统一维护管管理，使整整个社区景景观看起来来杂乱和无无序，社区区植被单一一，不能体体现层次性性，降低项项目档次形形象。加之之高层和别别墅间隔较较近且在同同一个社区区，使人看看到高楼时时产生压抑抑和私密性性差的感觉觉。一般别别墅的购买买人群都是是比较骄傲傲的，不能能容忍别人人高高在上上对自己俯俯视。并且且会认为该该社区居住住人群复杂杂，以安全全性差而拒拒绝购买。景景观规划设设计没有充充分考虑
43、人人们实际生生活的需要要。f、户型分分析B型：（总总建面积：356.65平方方米） 开门进厅，无无过渡空间间。客厅和和餐厅相连连无间隔。 厨房离入口口较远，到到厨房需穿穿过客厅，很很不方便。 干湿分区、动动静分区，明明厨、明室室、暗卫。 主卧和客厅厅较大，考考虑了人的的实际需要要，客厅的的进深与开开间比1：1，配以以大面积玻玻璃窗，有有效增加采采光。 没有独立的的储物室和和洗衣间。g、销售分分析该项目迄今今为止销售售率达到770%，其其中滞销的的原因主要要市规划和和设计的问问题，其中中销售策略略的保守和和单一组合合夜市以主主要原因。三三宏项目犯犯了和其他他项目一样样的问题。忽忽略了推广广的创新
44、和和创意的创创新，创意意就是创造造意思和创创造差异，但但是创造差差异就做的的不是成功功。从规划划和策划、销销售都是在在跟风跟大大流，没有有自己独特特的东西和和见解。从从前期开发发的理念和和思路中就就已经埋下下销售的隐隐患。以至至于项目的的定位客户户的定位雷雷同，竞争争激烈。加加上景观和和整体建筑筑规划设计计的瑕疵，不不可避免的的对销售产产生致命的的打击。纵纵观项目推推广手段：报纸、户户外popp广告加销销售人员推推广。没有有创新的东东西，沿用用了别墅项项目的公式式化的推广广模式，媒媒体策略。这这样做有利利有弊，好好处是：降降低了推广广风险，降降低了前期期的成本投投入。弊端端是：不能能及时、准准
45、确的传递递信息给目目标客户，因因为大家的的策略雷同同，目标客客户会受到到大量雷同同广告的轰轰炸，人们们接受信息息量是有局局限的，加加上项目没没什么特色色对客户产产生刺激，既既是客户及及时得到了了信息也引引不起客户户的足够注注意，失去去了顾客的的购买机会会。这样做做是弊大于于利的，要要引起我们们的足够重重视。5、北苑别别墅a、项目概概述该项目始建建于19993年，是是由金泉房房地产开发发公司开发发，分多次次滚动开发发销售的别别墅项目。该该项目位于于石市西二二环与变电电街之间。占占地1655.08亩亩，总建面面积500000平方方米，绿化化率达400%；容积积率0.445，主要要以独体、双双拼、联
46、排排别墅为主主，总体建建筑以欧式式建筑风格格为主，外外立面色彩彩高贵、庄庄重；产品品的定位为为高档家居居别墅。b、价格分分析单体36880/平方方米，联排排34800/平方米米，相对于于位置和配配套来说，该该项目的定定价适中。该该地区的位位置使项目目的升值潜潜力较大。c、环境分分析项目地处西西二环内侧侧，属石家家庄市区，地地理位置优优越，推出出主题：绿绿色家园，温温馨感觉；该地区发发展成熟，周周边环境较较好，人文文环境较好好，能与项项目的定位位相符；绿绿化率较高高，四周是是较成熟的的社区，日日常生活的的配套较完完善。能很很好的满足足住户生活活需要。周周围没有大大中型的工工厂和企业业，污染较较轻
47、，空气气质量较高高，能很好好的与项目目定位的档档次衔接，体体现高档生生活的高质质量。d、户型分分析B型独体 开门是过渡渡玄关，避避免之接近近客厅，私私密型好。 客厅和餐厅厅分隔。厨厨房离入口口较远。不不方便就餐餐。 明厨、明卫卫、明卧，客客厅采用大大面积落地地玻璃窗，增增加采光。房房间的利用用率不高。 功能分区，干干湿分区、动动静分区，考考虑住户的的实际使用用。 K型双拼户户型 开门见楼梯梯，餐厅和和客厅合而而为一，且且厨房里餐餐厅太远，就就餐不方便便。 功能分区、动动静分区，明明厨、明室室、暗卫；基本考虑虑住户的实实际使用。 二层采用外外飘式玻璃璃窗，增加加采光面积积。 从整体设计计布局看，房房间的使用用率不高，且且安排的功功能区面积积不当，不不紧凑，厨厨房较小。考考虑住户的的实际使用用少，人本本化设计差差。 e、配套设设施社区生活配配套不完善善。周边有有蓝天学校校、机场路路小学、石石家庄市建建筑工程学学院、省医医院、傅山山医院、保保龙仓超市市、桥西蔬蔬菜批发市市场等设施施，但是购购物的地点点离社区较较远，社区区本身没购购物处，不不方便，并并且没有相相应的配套套设施