《璧山中小总部基地项目可行性研究报告1058.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《璧山中小总部基地项目可行性研究报告1058.docx（115页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告 2011利安集团纬联地产2011年12月目录第一章总总论- 1 -一、项目目概况- 1 -二、编制制依据- 1 -(一)编编制依据- 1 -(二)编编制说明- 1 -三、本报报告主要结结论- 2 -第二章项项目建设的的必要性- 4 -一、项目目提出背景景- 4 -二、本项项目建设的的必要性- 4 -第三章投资环境境分析- 6 -一、重庆庆投资环境境- 6 -(一)重重庆城市经经济：工业业投资领涨涨，城市经经济迎万亿亿平台- 6 -1.经济总量量- 6 -2.产业业结构- 6 -3.固定定投资- 7 -4.工业业发展- 7 -5.消费费收入- 8 -(二)
2、重重庆城市定定位：定位位超前，城城市价值创创历史新高高- 9 -1.五大大定位引领领城市发展展、构建内内陆全功能能商贸物流流中心- 9 -2.五大大中心加冕冕提升城市市地位- 9 -3.成渝渝经济合体体- 100 -(三)重重庆城市规规划：规划划利好，城城市发展潜潜力强劲- 111 -1.两江江新区挂牌牌- 111 -2.物流流交通规划划从真正意意义上缔造造中国内陆陆物流中心心- 111 -(四)政策环境境：高压调调控立苛政政时代，商商业及工业业地产遇新新机- 133 -二、璧山山投资环境境- 144 -(一)璧璧山城市环环境分析- 144 -1.区域域位置- 144 -2.面积积及人口- 1
3、44 -3.历史史沿革- 144 -4.人文风貌貌- 144 -5.工业业产业- 155 -6.特产产资源- 166 -(二)璧璧山经济运运行环境分分析- 166 -1.璧山山经济发展展- 166 -(三)璧璧山城市规规划分析- 199 -1.区域域定位- 199 -2.功能能定位- 199 -3.城市市规划- 200 -三、投资资环境综述述- 244 -第四章工工业地产市市场环境分分析- 266 -一、工业业地产发展展分析- 266 -(一)工工业地产的的概念- 266 -(二)工工业地产发发展历程- 266 -1.我国国工业地产产的兴起- 266 -2.我国国工业地产产的发展现现状- 27
4、7 -3.工业业地产的发发展趋势- 277 -(三)工工业地产开开发模式- 288 -1.工业业园区开发发模式- 288 -2.主体体企业引导导模式- 288 -3.工业业地产商模模式- 299 -4.综合合运作模式式- 299 -二、总部部基地发展展分析- 300 -(一)国国内总部经经济发展分分析- 300 -(二)国国内总部基基地发展分分析- 322 -1.发展展起源- 322 -2.发展展现状分析析- 322 -3.总部部基地案例例分析北京总部部基地- 333 -4.发展总部部经济的“五大效应应”：- 355 -三、重庆庆总部基地地发展分析析- 377 -(一)重重庆总部经经济发展能能
5、力分析- 377 -(二)重重庆总部经经济发展政政策环境分分析- 377 -1.以重重庆解放碑碑CBD为平平台，大力力发展区域域性总部经经济- 377 -2.南岸岸弹子石发发展“区域型总总部经济区区”- 388 -3.江北北区域重大大战略举措措大力发发展总部经经济- 388 -(三)重重庆总部基基地发展现现状分析- 399 -1.重庆庆总部基地地发展现状状- 400 -2.重庆庆总部基地地潜在项目目分析- 422 -四、璧山山发展总部部经济环境境分析- 433 -(一)璧璧山工业园园发展现状状- 433 -(二)璧璧山工业园园发展规划划- 444 -1.电子子信息产业业- 455 -2.医药药
6、食品产业业- 455 -3.装备备制造产业业- 466 -(三)璧璧山发展总总部经济环环境小结- 466 -第五章项项目属性及及整体发展展方向分析析- 477 -一、项目目属性- 477 -(一)项项目基本情情况- 477 -1.项目目区位- 477 -2.项目目四至- 477 -(二)项项目宗地现现状- 488 -(三)项项目周边概概况- 499 -1.交通通- 499 -2.配套套- 499 -3.景观观资源- 500 -二、项目产品品初判- 511 -(一)项项目属性回回顾- 511 -1.优势势- 511 -2.劣势势- 522 -(二)项项目产品初初步研判- 522 -第六章办办公需
7、求分分析- 544 -一、璧山山办公市场场现状- 544 -二、园区区企业调研研- 544 -(一)企企业概况- 544 -(二)企企业对璧山山工业园发发展的看法法- 555 -(三)企企业对璧山山工业园建建设总部基基地的看法法- 555 -三、企业业办公需求求调研- 555 -(一)璧璧山办公企企业- 555 -(二)主主城客户- 566 -第七章项项目定位- 577 -一、整体体定位- 577 -(一)项项目SWOOT分析- 577 -1.优势势（S）- 577 -2.劣势势（W）- 577 -3.机会会（O）- 577 -4.威胁胁（T）- 577 -(二)项项目定位- 588 -二、市
8、场定位位- 588 -三、客户户定位- 599 -四、功能能定位- 599 -五、产品品组合- 600 -六、价格格定位- 600 -(一)定定价前提- 600 -(二)市市场比较法法- 600 -(三)售售价测算- 600 -第八章项项目开发及及经营进度度- 633 -一、项目目开发周期期计划- 633 -二、项目目销售周期期计划- 644 -第九章项项目经济效效益评估- 655 -一、项目目投资估算算说明- 655 -(一)投投资估算的的范围- 655 -(二)投投资估算的的取值说明明- 655 -二、项目目资金计划划预测- 65 -(一)项项目技术经经济指标- 655 -(二)项项目投资
9、估估算- 666 -(三)项项目销售收收入- 677 -(四)项项目资金来来源与应用用- 688 -(五)项项目损益分分析- 688 -三、项目目经济分析析- 699 -(一)项项目现金流流流量分析析- 699 -(二)项项目累计现现金流流量量分析- 700 -(三)盈盈利能力分分析- 711 -(四)总资产评评估- 733 -第十章项项目开发难难点及对策策研究- 744 -一、开发发难点- 744 -二、对应策略略- 744 -第十一章项目结论论- 766 -第十二章附件- 777 -附件一：成成本明细表表- 777 -附件二：销销售收入表表- 799 -附件三：项项目资金来来源与应用用表-
10、 800 -附件四：项项目损益表表- 822 -附件五：项项目现金流流量表- 844 -第一章 总论一、 项目概况项目位于重重庆市璧山山县城南部部，隶属于于璧山工业业园区，项项目总占地地面积477265.3平方米米，其中建建设用地面面积398898平方方米，用地地性质为工工业用地。建设用地地容积率33.0，可可实现地上上建筑面积积1196694平方方米。二、 编制依据(一) 编制依据1. 中华人民共共和国建设设部发布的的房地产产开发项目目经济评价价方法；2. 中华人民民共和国土土地管理法法；3. 中华人民民共和国城城市房地产产管理法；4. 城市房地地产开发经经营管理条条例 中中华人民共共和国国
11、务务院令第2248号；5. 中华人民民共和国营营业税暂行行条例；6. 中华人民民共和国企企业所得税税暂行条例例；7. 2008年年重庆市市建筑工程程预算定额额；8. 建设部20007年发发布的市市政工程投投资估算指指标；9. 国家及重庆庆市颁发的的电力、通通信、工程程管网等造造价信息；10. 重庆市颁发发的有关建建设方面的的标准；11. 重庆市建筑筑材料价格格信息和价价格指数。(二) 编制说明1. 工程投资估估算按重重庆市建筑筑定额及安安装工程定定额估算算，工程建建设其他费费用按国家家及重庆现现行有关政政策文件规规定计取；2. 计委颁发的的第三版建建设项目经经济评价方方法与参数数；3. 本报告
12、中价价格、费用用等取数均均以重庆市市近年房地地产开发市市场一般水水平为参考考，未考虑虑其他非正正常条件下下的取数。三、 本报告主要要结论重庆是一个个极具发展展潜力的国国家级中心心城市，城城市定位、城城市规划、城城市建设引引领着城市市经济高速速持续稳步步的增长，城城市将迈入入国际级大大都市行列列；同时，随随着两江新新区的发展展影响，重重庆城市社社会结构、产产业结构、城城市环境都都将得到大大幅改善，并并将吸引大大量国内外外资金进入入重庆，提提高市民收收入，增加加市民消费费能力；另另外，随着着城市航空空、铁路、水水路、道路路条件的改改善，未来来，重庆将将成为真正正的中国内内陆的交通通枢纽、商商贸中心
13、和和物流中心心，并将吸吸引大量的的企业在重重庆投资建建厂。随着着城市辐射射力的提升升，重庆将将带来大量量产业集群群，给重庆庆的产业发发展带来了了良好的发发展机遇，未未来重庆产产业的优惠惠政策加上上两江新区区及西永保保税港的成成熟，重庆庆将迎来产产业的飞速速发展期。从市场情况况来看，目目前我国工工业发展正正处于由产产办工业集集群向总部部工业基地地发展的转转型关键时时期，总部部工业基地地是未来的的发展趋势势，具有前前瞻性，同同时符合工工业发展中中多元化的的需求。我我国总部经经济近年来来得到快速速发展，在在一定程度度上推进了了城市的经经济转型和和发展。总总部经济是是我国中心心城市产业业升级、品品位提
14、升的的动力引擎擎，也是政政府推进中中心城市产产业升级的的战略选择择，总部基基地的开发发建设为总总部经济的的发展提供供良好的物物质承载体体。总部经经济是中心心城市新的的区域经济济形态，作作为一种高高级形态的的产业集群群，总部基基地将成为为税收、资资金、人才才和品牌的的汇集高地地。重庆作作为中国55大城市之之一，需要要以总部经经济促成区区域经济的的快速发展展。目前重重庆总部经经济开发处处于较低发发展水平，总总部基地还还处于萌芽芽阶段，总总部基地开开发水平亟亟待提升。璧山县城市市环境良好好，拥有众众多的资源源。是重庆庆都市发达达经济圈的的重要组成成部分，在在重庆乃至至整个西部部地区的经经济发展中中具
15、有重要要的地位和和作用。伴伴随交通条条件和城市市地位的改改善，城市市的全面建建设，人口口的激增璧璧山作为重重要产业拓拓展区，将将为工业发发展提供良良好的契机机，第三产产业稳健发发展，将为为办公市场场发展提供供支撑。大大量的新增增消费需求求，将会对对项目的发发展提供巨巨大空间。在此基础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区
16、中目前暂无总部基地的规划，这将成为市场的一个机会点。通过对整个个市场环境境的分析以以及本项目目自身条件件的分析，项目力求打造成为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区域经济的快速发展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税收效益，带动城市的综合发展。本项目主要要由精品写字楼楼、普通写字楼楼、配套中中心和会议中心心组成，其其中精品写字楼楼491994平方米米、普通写字楼楼388000平方米米、配套中中心287700平方方米、会议议中心30000平方方米和地下下车库及设设备用房2265077
17、平方米。预计20111年9月开工奠奠基，开发发周期约为为五年。经测测算，本项项目总投资资544880万元，税前前收益约11.27亿亿元，税前前投资回报报率23.27%，税税后收益约约0.922亿元，税税后投资回回报率166.81%，全部资资金内部收收益率9.89%，全全部资金静静态投资回回收期5.44年。因此本项目目的建设是是可行的。第二章 项目建设的的必要性一、 项目提出背背景在“1小时时经济圈”的规划下下，璧山成成为重庆主主城拓展区区。区域城城乡空间发发展布局为为“一心四带带五区”，璧山与与都市区、江江津城区一一同构建核核心发展区区。璧山是是历史人文文古城，拥拥有市级风风景名胜区区，旅游资
18、资源丰富。是重庆市市西面的一座座卫星城市市，是集“优美、生生态、文化化、宜居”为一体的的现代生活活高品质城城区。同时时，在区域域工业增长长极、主城城后台服务务区及的规规划下，璧璧山城市经经济得以高高速发展，城城市地位迅迅速提升，发挥着承接城市核心区、辐射城市核心区外延区的重要作用，璧山城市形象和城市功能十分重要。为实现璧山城市发展目标，推进城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文对该项目进行了研究分析。二、 本项目建设设的必要性性重庆作为中中国5大城城市之一、长长江上游地地区经济中中心、国家家重要的现现代化制造造业基地、西西南地区综综合交通枢枢纽和国家家级历史文文化名城，城城市的价值值将城市自
19、自身的发展展动力进一一步激发，为实现城市综合实力不断增长、城市经济进一步快速增长，推动城市全方面的迅速进步，必须找到城市发展的新动力。而“两江新区”的正式启动，将使得重庆乃至整个西部地区的重要经济体在未来十年甚至更久的时间里，均保持着经济高速增长的势头和产业升级换代。璧山县政府府高度重视视工业的发展展，把工业业园作为作作为本地区区的一个长长期坚持的的建设重点点。目前工工业园区共共引进1775家企业业，其中投投产1055家，20007年产产值97亿亿元，规划划20122年产值将将达到5000亿元，22020年年将达15500亿元元。璧山工工业园区目目前以发展展制鞋业和和机械制造造加工业为为主，园
20、区区产业处于于发展初级级阶段，园园区龙头企企业尚未发发展稳定。根据璧山产产业规划，到到20200年，重庆庆璧山工业业园区总建建成面积将将达25平平方公里，其其中工业用用地21平平方公里，区区域范围包包括璧城片片区15平平方公里和和青杠片区区10平方方公里，以以生态工业业园区为载载体，建设设千亿工业业集聚区。璧山随着大大学城隧道道的贯通，经济的发展与重庆市中心的联系日益增进。工业是璧山县经济增长的主要动力，因此固定资产投资中用于工业的占到了56%左右，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电
21、园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件，总部基地的建设也成为未来发展的趋势。加之重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。鉴于以上原原因，在本本区域选择择总部基地地建设是十分分必要的。第三章 投资环境分分析一、 重庆投资环环境(一) 重庆城市经经济：工业业投资领涨涨，城市经经济迎万亿亿平台1. 经济总量至直辖122年以来，重重庆地区生生产总值由由19977年的15510亿增增加至20009年的的65300亿，翻了了2番。特特别是至22002年年以来，年年均增速均均保
22、持在110%以上上，且近年年来，增长长速度还有有扩大的趋趋势，位居居全国前列列。根据目前公公布的数据据显示，重重庆产业结结构的快速速调整，及及以民生为为导向的一一系列改革革举措，22010年年重庆经济济保持了快快速发展的的良好势头头， GDP同同比增长117%，经经济总量达达到80000亿。按照目前重重庆经济的的发展形势势，到20012年，重重庆GDPP总值将迈迈上万亿元元新台阶！跨入全国国“万亿俱乐乐部”！按照目前重重庆的“十二五”规划目标标，到20015年重重庆要实现现“4大愿愿景”，即即把重庆建建成特色鲜鲜明的国家家中心城市市、集聚和和辐射功能能强大的经经济中心、居居民有充分分的幸福感感
23、、西部开开放“窗口口”和统筹筹城乡改革革的“先行行区”。具体而言，在在“十二五五”期间，重重庆的目标是，GGDP翻一一番，年均均增长122.5%，达达到1.55万亿元，相相当于上海海目前的体体量，人均均GDP翻翻一番，达达到80000美元，相当当于20008年北京京的水平，重重庆整体进进入现代化化阶段。2. 产业结构重庆作为老老工业基地地，第二产产业历来都都是重庆的的支柱产业业。20007年开始始，工业产产值比重已已过半壁江江山。目前前，重庆市市已开始了了产业升级级战略，按按照重庆“十二五”规划，第第一产业在在经济总量量的比例将将会下降到到5%，第第二产业所所占比例将将上升到550%，而而第三
24、产业业所占比例例将上升到到45%左左右。随着“两江江新区”工业区，西西永微电园园区、长寿寿晏家化工工园区等工工业园区的的陆续推进进，重庆未未来的工业业实力将更更为雄厚，为为第二产业业的高速发发展提高坚坚实的基础础。同时，服服务业、金金融业也正正式启动了了升级，如如江北嘴CCBD建设设提速、解解放碑CBBD“腾笼换鸟鸟”等，第三三产业也将将在未来呈呈现强劲的的增长势头头。二、三产业业的结构升升级，将会会加速将重重庆推向国国家重要的的现代化制制造业基地地和长江上上游经济中中心。图表3.11 19997-20010年重重庆市产业业结构走势势示意图 数据来来源：重庆庆市统计局局3. 固定投资至2000
25、0年以来，重重庆市固定定资产投资资稳步增长长，数据显显示20110年，全全市全社会会固定资产产投资完成成64000亿元，同比增长长31.44%，较全全国高出66.5个百百分点。在“五个重重庆”建设的指指导下，基基础设施投投资额度也也明显增加加，这带来来的是城市市交通的通通畅、环境境的靓丽。另另外，基础础设施建设设作为房地地产开发的的先行条件件，它的提提速也会加加快房地产产开发的进进程。图表3.22 20000-20010年重重庆市基础础设施投资资额走势示示意图数据来源：重庆市统统计局4. 工业发展目前，重庆庆打造亚洲洲最大的笔笔记本电脑脑基地，国国家级现代代制造业基基地，中西西部最大的的重化工
26、基基地三大基基地正在如如火如荼的的推进。特特别是“两江新区区”工业区、西西永微电园园区已经成成为重庆工工业的战略略平台和强强大引擎。重庆将由区区域性的工工业城市转转变为国家家重要的现现代化制造造业基地，这将从根本本上改变重重庆的经济结构构和增长方方式。众所所周知，目目前地方政政府热衷于于靠出让土土地过日子子，也就是是“土地财政政”，而重庆庆工业经济济的强劲发发展，将使使政府摆脱脱对“土地财政政”的依赖，使使城市发展更更具可持续续性。5. 消费收入图表3.33 19997-20010年重重庆市城镇镇居民人均均可支配收收入走势示示意图 数据据来源：重重庆市统计计局图表3.44 19997-2001
27、0年重重庆市社会会消费品零零售总额走走势示意图图 数据据来源：重重庆市统计计局随着居民收收入的持续续稳定增长长，市民消消费观念有有所变化，吃吃、穿、用用消费比重重有所下降降，汽车、住住宅、教育育、旅游、娱娱乐、保健健等消费渐渐成热点，这这推动了消消费市场的的活跃。按按照重庆市市政府“十二五”计划，到到20155年，社会会商品零售售总额将达达到60000亿。(二) 重庆城市定定位：定位超前前，城市价价值创历史史新高1. 五大定位引引领城市发发展、构建建内陆全功功能商贸物物流中心图表3.55 城市定定位重庆，中国国西部地区区唯一的直直辖市和中中心城市，是是中国内陆陆出口商品品加工基地地和扩大对对外
28、开放的的先行区、重重要的现代代制造业基基地、国家家高科技产产业基地、长长江上游的的航运中心心。作为国国家定位的的西部物流流区域核心心城市、全全国性物流流枢纽城市市，重庆发发挥其是西西部地区唯唯一拥有公公、铁、水水、空等综综合交通特特大城市的的资源优势势，承西启启东，接南南转北。推推动中西部部地区与国国际物流的的有机结合合，实施“一江两翼翼三洋”的国际物物流大通道道战略，构构建长江上上游的商贸贸中心和物物流中心。2. 五大中心加加冕提升城城市地位首先，全国国性中心城城市的战略略首次将重重庆与成都都两颗西部部重镇从平平衡的格局局中脱离，这这意味着至至少在政策策的推动上上，在未来来10年，重重庆将作
29、为为整个西部部的首要扶扶持对象。这这种政策上上预期将在在城市发展展的方方面面面推动重重庆向名副副其实的全全国中心城城市进军。而而以目前的的形式来看看，进军的的路程并不不短暂，在在这并不短短暂的路上上，充满着着投资的好好机会。换换句话说，在在接下来的的十年里，重重庆将获得得更多，更更优秀是投投资，这将将大大的推推动重庆经经济继续保保持快速增增长。其次，全国国性中心城城市的战略略将重庆推推向了整个个西部的门门户，代表表着整个西西部向全国国展示西部部大开发的的成就，向向全世界展展示中国的的持续发展展动力。这这种门户作作用，一方方面昭示了了城市未来来广阔的发发展空间，另另一方面，也也使得城市市各方面的
30、的辐射、吸吸引能力得得到了显著著的提升，城城市化进程程将不再是是简单匮乏乏的自然变变动，以高高素质人才才流动为核核心的主动动迁入将在在城市发展展中占据更更大份额。其三，全国国性中心城城市的战略略作为一种种价值催化化剂将城市市自身的发发展动力进进一步激发发，城市综综合实力增增长将在较较长的时期期内处于价价值预期增增长与城市市经济增长长两者之间间快速相互互激发的和和谐过程。这这种和谐将将以加速加加速度的作作用推动城城市全方面面的迅速进进步。所谓国家中心城市指的是国家城镇体系顶端的城市，这些城市要在全国具备引领、辐射、集散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。是通过综合经济能力、科技创新能力、
31、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等七大指标考察综合而得。3. 成渝经济合合体图表3.66“成渝经济济区”规划概念念示意图成渝经济区区初步拟定定五大战略略定位西部大开开发的增长长极或经济济高地，国国家重要的的先进装备备制造业、现现代服务业业、高新技技术产业和和农产品基基地，全国国统筹城乡乡综合配套套改革试验验区，国家家内陆开放放示范区和和国家生态态安全保障障区等五大大战略定位位。(三) 重庆城市规规划：规划划利好，城城市发展潜潜力强劲1. 两江新区挂挂牌2010年年6月188日，作为为“试验区”的配套政政策之一“两江新区区”正式挂牌牌，标志着着重庆正式式进入
32、中国国第三区时时代。1200平平方公里，110年之后后地区年产产值预期等等于目前整整个重庆的的生产总值值（目标66000亿亿），占当当时城市生生产总值的的1/4，简简单两个数数字指标已已经把“两江蓝图图”描绘得淋淋漓尽致。 “两江新新区”实质是五五大中心城城市的重要要配套政策策，其正式式挂牌标志志着重庆五五大中心城城市进程的的正式起航航，标志着着重庆未来来经济增长长进入了多多轮驱动给给力时代，增增速与增效效都将在接接下来的十十年里发生生天翻地覆覆的变化。2. 物流交通规规划从真正正意义上缔缔造中国内内陆物流中中心（1） 一大四小开开创重庆全全新航空物物流环境图表3.77“重庆机场场”区位示意意
33、图除江北国际际机场、万万州五桥机机场、黔江江周白机场场以外，重重庆还规划划有仙女山山机场、巫巫山神女峰峰机场两个个支线机场场（2） 向大西南铁铁路枢纽全全速迈进图表3.88 重庆铁铁路路网示示意图目前，我市市境内已形形成“一枢纽五五干线二支支线”，在建项项目有宜万万铁路、兰兰渝铁路、渝渝利铁路、遂遂渝二线铁铁路、南涪涪铁路、渝渝怀二线、达达万铁路电电气化改造造等7个铁铁路项目。近近期，还将将开工黔张张常铁路、郑郑万铁路、安安张铁路、渝渝昆铁路等等项目。（3） 高速路网规规划联通重重庆辐射全全国图表3.99 重庆高高速路网示示意图重庆市高速速公路网布布局由3条条环线、110条放射射线、3条条联线
34、组成成，简称“三三环、十射射、三联线线”，总规规模约38888千米米。(四) 政策环境：高压调控控立苛政时时代，商业业及工业地地产遇新机机2011年年，在“调结构、稳稳物价”的大背景景下，中央央政府继续续加强房地地产调控：1月，“国八条”、房产税税试点改革革先后落地地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全全面升级，限限购城市从从20100年的不足足20个大大幅增加到到40多个个；7月初初，国务院院常务会议议明确“二三线城城市也要限限购”，随后台台州、珠海海等城市跟跟进，限购购城市数增增加到近550个；110月底，11000万万套保障房房建设计划划提前实现现；始于22010年年的这一轮轮房地产调
35、调控在20011年不不断细化和和落实，抑抑制需求与与增加供给给两手抓，行行政与经济济手段进一一步细化。政策环境趋趋严，市场场难于快速速回暖。高高压调控立立苛政时代代，商业及及工业地产产遇新机。小结：重庆是一个个极具发展展潜力的国国家级中心心城市，城城市定位、城城市规划、城城市建设引引领着城市市经济高速速持续稳步步的增长，城城市将迈入入国际级大大都市行列列；同时，随随着两江新新区的发展展影响，重重庆城市社社会结构、产产业结构、城城市环境都都将得到大大幅改善，并并将吸引大大量国内外外资金进入入重庆，提提高市民收收入，增加加市民消费费能力；另另外，随着着城市航空空、铁路、水水路、道路路条件的改改善，
36、未来来，重庆将将成为真正正的中国内内陆的交通通枢纽、商商贸中心和和物流中心心，并将吸吸引大量的的企业在重重庆投资建建厂。随着城市辐辐射力的提提升，重庆庆将带来大量量产业集群群，给重庆庆的产业发发展带来了了良好的发发展机遇，未未来重庆产产业的优惠惠政策加上上两江新区区及西永保保税港的成成熟，重庆庆将迎来产产业的飞速速发展期。宏观调控剑剑指商品住住宅，商业业及工业地产也也将引来新新的机遇。二、 璧山投资环环境(一) 璧山城市环环境分析1. 区域位置璧山县位于于重庆市以以西，东经经106 .02至东经1106.220，北北纬29.17至至29.553。东东西宽155.5公里里，南北长长66.55公里
37、。东东邻沙坪坝坝区、九龙龙坡区，南南界江津区区，西连铜铜梁县、永永川区，北北接合川区区、北碚区区。璧山地地处重庆西西大门，是是川东、川川北、渝西西各县市到到重庆的交交通要道。11995年年7月成渝渝高速公路路开通后，从从县城以南南15公里里的青杠街街道上高速速公路至重重庆（陈家家坪），里里程为233公里。2. 面积及人口口县域面积9915平方方公里，22010年年末璧山县县常住人口口为58.6万人，县县城常住人人口数量为为29.44万人，城城镇化率为为42.005%，连连续8年居居全市县第第一位。3. 历史沿革在五千年前前，璧山就就已有先民民劳动生息息。春秋战战国时，县县境为巴国国地。民国国3
38、年（11914年年），璧山山县属四川川省东川道道。19449年122月1日璧璧山县解放放，属川东东区巴县行行政专员公公署管辖。是是年12月月20日，巴巴县行政专专员公署改改驻璧山，更更名璧山行行政专员公公署。19951年44月，璧山山专署迁至至江津，改改名江津专专区，属之之。19660年江津津专署迁往往永川。11968年年，江津专专区更名江江津地区，璧璧山县属江江津地区。11981年年，江津地地区更名为为永川地区区，璧山县县属永川地地区。19983年44月1日，永永川地区与与重庆市合合并，璧山山县属重庆庆市辖。11997年年重庆设立立直辖市，璧璧山县隶属属重庆市。4. 人文风貌璧山史称“巴渝名
39、邑邑”，历史悠悠久，地灵灵人杰，历历史上曾出出过“双状元”、“六翰林”。古时就就有“璧山八景景”，即“金剑晴雪雪”、“东林晓钟钟”、“觉院夜雨雨”、“茅莱仙境境”、“圣灯普照照”、“虎峰马迹迹”、“凉伞云遮遮”、“石泉凝脂脂”。璧山全县共共有市级文文物保护单单位3处，县县级文物保保护单位443处；县县境之内，还还有36座座古寨、995处古墓墓。位于璧璧城街道中中央的文庙庙“大成殿”古朴、壮壮观，有1194朵如如意斗拱，重重檐大屋顶顶琉璃建筑筑屹立在凤凤凰山脚下下，与文庙庙广场（大大成广场）、小小东门状元元桥连成一一线；历年年发掘的117具汉画画像石棺，雕雕刻精美，名名冠巴蜀，其其中一具迁迁入重
40、庆三三峡博物馆馆馆藏；梅梅江朝元寺寺的明代石石牌坊、青青杠的清代代河氏百岁岁坊也是璧璧山名声颇颇著的珍贵贵文化遗存存。5. 工业产业 有成渝高高速沿线产产业密集带带和渝遂高高速沿线产产业密集带带经过璧山山工业园区区，璧山县县成为两大大产业密集集带建设发发展的桥头头堡。九龙龙坡、沙坪坪坝、大渡渡口、璧山山将联手打打造“三都一谷谷”，即汽车车摩托车之之都、铝加加工之都、中中国西部鞋鞋都和西部部“硅谷”。机械制造业业机械工业业是璧山县县三大支柱柱产业之一一。20005年，全全县有各类类机械加工工企业5000多家，实实现工业总总产值51187611 万元，实实现税收 151444 万元元。全县机机械工
41、业依依托红宇公公司、青山山公司、大大江公司等等一大批重重点企业的的配套作用用，初步形形成了汽、摩摩配生产基基地，全年年完成汽车车配件122.75亿亿元，完成成摩托车配配件16.63亿元元，完成摩摩托车发动动机15.45万台台，摩托车车成车7.7万辆。金冠集团团，盾之王王公司、红红旗缸盖公公司等被认认定为科技技型民营企企业和市新新技术企业业。制鞋业皮革皮鞋业业是璧山县县三大支柱柱产业之一一。20006年，有有鞋业企业业13000多家，鞋鞋业产品产产量达到55849万万双，年产产值达到334.5亿亿元，获得得重庆名牌牌称号的鞋鞋类产品33个（“米米棋”、“百百折不挠”、“红红火鸟”），重重庆市著名
42、名商标2个个（“米棋棋”、“景景渝”），重重庆市知名名品牌1个个（“尼斯斯雪豹”）。“红红火鸟”牌牌皮鞋成为为我县历史史上第一个个国家免检检产品，并并被评为重重庆品牌产产品。新型建材业业建筑建材材工业是璧璧山县三大大支柱产业业之一，22005年年，有各类类建筑建材材企业1668余家。全全年实现工工业总产值值1718810万元元，占工业业经济比重重14.22 %，实实现税收44858万万元。建材材业由过去去生建产水水泥、机制制砖等低档档产品向高高新技术、环环保型产品品生产发展展，形成了了水泥、钢钢材、塑钢钢门窗、槽槽管多种产产品的建材材业。20005年新新型建材产产值达2多多亿元。顾顾地公司获获
43、专利技术术并被认定定为科技型型民营企业业和市新技技术企业。6. 特产资源璧山县幅员员面积9114.555平方公里里，耕地面面积3911770亩亩，人均耕耕地面积00.83亩亩。土壤以以水稻土为为主，次为为紫色土。现现有矿产煤煤、铁、石石膏、天然然气、重金金石、页岩岩、石英砂砂、瓷土等等。其中石石膏、石英英砂、石灰灰石、页岩岩等建材矿矿产配套产产出，规模模大、品质质高，开采采条件好，属属地区优势势矿产。璧山旅游资资源丰富，改改革开放以以来，开辟辟出一批市市风景旅游游区，有白白云湖风景景区，位于于成渝高速速公路站口口青杠街道道。国家级级森林公园园青龙湖风风景区，位位于县城西西北29公公里处的云云雾
44、山，为为市级风景景区。金堂堂湖风景区区，位于县县城西355公里处的的正兴镇，主主要景点是是重庆地区区保存最好好、最大的的天主教堂堂“露德堂”，占地330亩，历历时百年至至今完好无无损。闻名名海内外的的“来凤鲜鱼鱼”，在位于于县城以南南19公里里的原来凤凤镇（现属属青杠街道道），有近近100个个品种鱼味味，不少文文人墨客和和海内外来来宾都以品品尝来凤鲜鲜鱼为快，并并竞相撰文文泼墨题词词。璧山传统的的土特产品品有“璧山土布布”、“璧山干酒酒”、“玉麟锦缎缎”、“青杠板栗栗”、“大路黄花花”、“天池银丝丝粉”，现代的的璧山微雕雕、皮革皮皮鞋、“璧玉一号号”优质梨、璧璧山财兔、风风味源板兔兔、“白云湖
45、”板鸭等名名扬国内外外。 小结：璧山县城市市环境良好好，拥有众众多的资源源。为本项项目打造奠奠定一个良良好的城市市形象和基基础，有利利于本项目目的发展。(二) 璧山经济运运行环境分分析1. 璧山经济发发展（1） 国民生产总总值璧山县经济济增长强劲劲有力，国国民生产总总值（GDDP）从22001年年的35.08亿增增加到20010年的的152.76亿，增增加了3.35倍。 除08年年遭遇经济济危机影响响，09年年经济增长长放缓外，其其他增长率率都在155%以上。22001-20100年璧山GGDP的平平均增幅大大于8%，城城市处于高高速发展阶阶段。从这这些数据显显示出北碚碚区较为雄雄厚的经济济实力和强强劲的发展展速度，预预计未来发发展还将继继续迈上新新台阶。良良好的城市市经济运行行将为本项项目提供有有利的发展展环境。图表3.110 20001-22010年年璧山地区区生产总值值走势图（亿亿元）（2） 三大产业从产业结构构的比重来来看，近几几年璧山县县的三大产产业呈明显显优化趋势势；其中，第第一产业比比重呈现逐逐渐下降的的趋势，第第二产业比比重呈现逐逐渐增长的的趋势，第第三产业处处于较小的的波动当中中，但大体体呈现逐渐渐上升