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1、常州青龙生生活区项目策划全案.dooc前 言常州青龙生生活区项目报告已经四易其稿稿，其核心心议题是项目一期开发发的定位。鉴鉴于此，公公司在前几几次调研基础上重新组织织了对常州市场的全面调研研和分析。调调研的内容和组织安排见附表。建立在全面面细致的市场调调研基础上，经过研研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合合，得出这这篇策划报告，以以期为项目一期期开发的市场定位作出出建议。报告主要分分为三个部部分：第一一部分是市市场调研的的总结，反反映本次市市场调查的的成果和房房地产市场场的现状及及走势；第第二部分是是项目开发发定位及投投资分析报报告，对项项目开发的的三个可能能方案分别别进行可行行性论证和和
2、投资效益益分析，试试图用排除除法确定项项目的市场场定位；第第三部分是是一期开发发具体定位位建议，前前文解决了了“为什么定定位别墅开开发”的问题，本本章讨论“如何进行行别墅开发发”，就项目目一期开发发运作的主主要方面给给出了定位位建议。谨以此作为为项目的策策划案。二二年年十二月目 录录第一部分 宏观篇一、 常州概况1、 城市简介2、 区位、交通通二、 经济发展状状况1、 经济发展2、 常州的开放放经济3、 常州的工业业、私营经济济三、 城市总体规规划1、 城市结构2、 发展战略及及目标3、 城市主要分分区四、 市政工程建建设及拆迁改造1、 公共设施2、 交通3、 拆迁改造 五、 相关政策第二部分
3、 市场篇一、 市场供给分分析1、 市场供应量量2、 市场需求分分析3、 2001年年常州房地地产交易情况分布图4、 供求特征二、 房产总体市市场分析1、 人均居住水水平2、 市场区域分分布3、 产品总述4、 价格总述5、 去划总述6、 客源分析7、 市场总结与与预判三、 公寓市场分分析1、 产品分析2、 面积分析3、 单价分析4、 总价分析5、 去化分析四、 别墅市场分分析1、 市场供应2、 产品分析3、 价格分析4、 去化分析5、 客源分析五、 潜在竞争及及走势1、 市场待开发发地块2、 常州奥体花花园项目分析析3、 五星乡地块块分析4、 市场未来走走势第三部分 项目开发定位及及投资分析报告
4、一、 项目立地分分析1、项目概概况2、项目目SWOTT分析二、项目开开发定位思思路三、方案AA 纯多层社区开发方案案评价1、总体定定位2、市场可可行性分析析3、运作周周期估计4、项目后后续运作及品品牌打造分分析5、 潜在市场竞竞争分析6、 方案经济效效益评价7、 小结四、方案BB 纯别墅社区开发发方案评价1、总体定定位2、市场可可行性分析析3、运作周周期估计4、项目后后续运作及品品牌打造分分析5、潜在市市场竞争分析析5、 方案经济效效益评价五、方案CC 多层别墅组合社区开发发方案评价六、 项目一期开开发定位第四部分 一期开发发具体定位位建议一、社区总总体定位二、产品建建议三、价格建建议四、客源
5、定定位五、附加值值建议六、营销时时机建议第五部分 结束语附1：主要要别墅个案详表附2：推荐荐户型附3：项目目调研工作进度控制表表附4：青龙龙生活区项目工作作组成员第一部分 宏观篇一、 常州概况1、 城市简介l 常州简称龙龙城，是苏南地区经济济、政治、文文化中心之之一。l 地理位置重重要，连接上海、南南京两大中心城城市而居于于正中，与与苏州、无无锡齐名，组成著名的的“苏锡常”城市带。l 常州有25500多年年的文字记记载，历来是郡府府所在地，有有“三吴重镇”、“八邑名都都”之称，是历史文化名名城。20001年99月被国家旅游局授授予“中国优秀旅游游城市”称号。l 常州现辖金金坛、溧阳两个个市和武
6、进、新北、天天宁、钟楼楼、戚墅堰堰五个区。全市市部面积43755平方公里里，其中市市区面积达18664平方公公里。城区区面积在江苏省内仅次于南南京市，常常州构筑沿海第第一集团大城市的的雄心凸显显。l 现有人口3380万，其其中市区人口2088万（包含含20022年成立的的武进区、新北北区城镇人口），原原市区（老城区）人口约100万万，常住人人口约85万人人，暂住人口约15万人人。2、 区位、交通通l 常州地处江江苏省南部，沪沪宁线的中部，属属长江三角角洲沿海经经济开发区区。l 常州有着十十分优越的区位条件和便捷捷的水陆交通条件。市区北临长江、南南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速、3312国道、京杭杭
7、大运河穿境而而过。长江常州港港为国家一类开放口岸岸，民航常常州港有通通达国内200多个大中城市市的航线。二、 经济发展状状况1、 经济发展l 常州是著名名的工业城市，以以纺织、机械械、电子作为支柱产业，江苏新科电子集团、长江客车厂是其优秀代表。近近年来以常州国家高新区为为代表的高高新技术产产业开始崛崛起，已吸吸引包括世世界5000强在内的多家企企业入驻。l 常州处于苏苏南经济圈，整整体经济实实力雄厚，被被列入中国国城市综合实力50强和和城市投资资环境40优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后进入“中国农村经济实力百百强县”。l 常州私营企企业比较发达，外外贸出口活跃。l 2001年年底，城镇镇集
8、体以上上在岗职工平均均工资131008元，城城市居民全全年人均可可支配收入入94066元。l 2001年年常州人均均GDP达达24000美元。l 常州主要经经济指标（表格）表表12001年年数据GDP国内生产总总值6733亿元人均GDPP2400美美元，正步步入中等发发达国家水水平职工平均工工资全年131108元人均可支配配收入城市居民全全年人均可可支配收入入94066元。企业数目大中型企业业227家家，三资企业943家家l 2001年年，常州基基尼系数为为0.255。依据联合国的一般测算标准，基尼尼系数在0.20.3时，社会收入分配配比较平均。亦亦即表明常常州社会整体消费能力较强，存在在较多
9、的中等等收入人群群。2、 常州的开放放经济l 位于市区北北部的常州州高新技术术开发区，是是92年经国国务院批准准的国家级开发区区，“苏锡常”火炬开发带带的重要组成部分。l 经过10年年的发展，高新新区在国民生产总值值、工业产品销售收入，利利用外资额额和出口收收入均保持持了年增330%的发发展速度。22001年年，高新区区累计合同利用用外资近30亿美元，累累计实际利用用外资达10亿美元。l 戴止20002年，高高新区累计引进外资项目87个，一批著著名跨国企业的GE、富富士驼、小松、加加德土等入入驻新区。l 在高新区基基础上成立的的常州新北北区是常州新新的政治、经济和文化中心。3、 常州的工业业、
10、私营经济济l 常州是著名名的工业城市，全全市现有各类工业企业1.2万万多家，工工业总产量、技技术水平在全全国处于前5名，有有20多个个名牌产品在全国处处于领先地位。l 常州六大支支柱产业：动力机械、工工程机械、汽汽车摩托车配件、输变变电设备、电子信息及及现代视听设备和新型型纺织服装业。l 常州又是著著名的“苏南模式”发源地之一一。经过产产权改造，800年代领先全国的集体企企业改制成责权更明确确的私营企业。l 个体经济快快速发展，与乡镇镇企业、外资企业成为常州经济增长的三个支撑点。l 目前，全市市有私营企业1.4万万户，从业人员18万人人。其中新新区共有股份合作制企企业388家家，有限责责任公司
11、4550家，私私营企业24411家，个体工商户27577户。 常州较为发发达的经济和社会水平，为房产市场积蓄了大大量的潜在在客源。三、 城市总体规规划1、 城市结构以主城区为为中心，向向东、北两个方向发展带（向东为戚墅堰堰区和雕庄区分区，向北 新新龙分区和新港分分区）构成的L形布布局形态。2、 发展战略及及目标l “完善东东西，发展南北，重重点向北，开发江边”。l 五年之内发发展成为“苏锡常都市市圈”的特大城城市。3、 城市主要分分区新区体育中中心位于城北干干道以北、红菱路以东、西为规划的新城市中心（新行政中心、文化博览中心等），占地32.98公顷，规划总建筑面积9万平方米。常州市新行行政中心
12、位置：位于于常州市新新区（高新分分区的中心位位置），地地处城北干道道北侧、常澄路路东侧，规划总用地地133.91公顷顷。性质：是一一个集“行政办公中心”、“东方文化博博览中心”、“体育中心心”和“区级商贸中心”于一体的的综合功能区。三井居住区区位于常州重重点发展地区城市北部部的高新分分区内。共分分成三个小区，即三井井一村、二二村、三村村，总用地56.4公顷，总建筑面积66.554万平方方米。青国巷历史史文化保护护区位于常州旧旧城中部偏偏南地段。常州市天宁宁寺舣舟亭历史文化街街区位于常州市市东南部，东起朝阳桥，西迄迄和平路，全全长21000米。 中心分区位置：位于于市区中部，东至关河水门桥、南至
13、至京杭大运运河、西至至大湾浜河、北北至沪宁铁路、西北北部至大湾湾浜。性质：以发发展中心商商务区（CBD）为为主，形成成全市经济济管理、商商业、金融、信信息服务和文化活活动中心。新港分区位置：位于于沿长江高速公公路以北、北北至长江，东西分别为江阴和武进市界，含含圩塘镇和百丈乡大部分。性质：沿江江经济带的能能源、重化化工、原材材料产业基地，常常州市港口口工业区。青龙分区位置：位于于常州市区区的东北方向，北北与江阴市璜土镇交界，南南以竹林路路为界，东为关关河和大运河，西南南为沪宁铁路。性质：以发发展生活社社区和农业科技园、蔬菜基基地为主的城市市分区。高新分区位置：位于于主城区北部，东至北塘河河、新开
14、河、南至至沪宁铁路，西至至西环二路，北北至沪宁高速。性质：以发发展高新技技术产业为为主，逐步步形成常州州新的行政政、经济、文化化、商务中心。 四、 市政工程建建设及拆迁改造1、 公共设施（1） 火车站广场场改造工程程。（2） 兰园改造工工程，现已投入使使用。（3） 人民公园改改建，现已向市民民开放，投入入使用。（4） 博爱路步行行街改造工工程。2、 交通（1） 宁杭高速、锡宜高速、常澄高速。（2） 常泰一级公公路、大外外环南环线、金宜宜线、溧老线。（3） 勤业路、会会馆浜路改改造。（4） 怀德路、勤勤业路、劳动西路、劳动动中路拓宽改造。现已竣工投投入使用。随着市政工工程建设的相继竣工，沿沿线房
15、产市场持续升温。3、 拆迁改造l 常州市委、市市府新一届届领导班子子的确定，拆拆迁改造力度度明显加大。l 2001年年市区完成拆迁居民（单位）31555户，拆迁面积达26.7万M22，分别比上年增增长14%和和58%。l 2002年年203年年政府拆迁迁计划如下下表。表22拆迁地块拆迁期限武青北路、小小东门路改造造工程2002-11-115 至 20033-1-331武青路改造造工程2002-11-115 至 20033-1-331兰园改造工工程2002-11-115 至 20033-1-331采菱路改造造工程（一一期）2002-11-111 至 20033-1-331勤业南路工工程2002-
16、11-111 至 20033-1-331青山路及青青山广场工程2002-11-111 至 20033-1-331西瀛里片区区道路及南南市河绿化工程2002-11-111 至 20033-1-331兰陵路改造造工程2002-11-111 至 20033-1-331勤花路工程程2002-11-111 至 20033-1-331劳动西路西河沿片片危旧房改造2002-10-112 至 20022-12-31蔬菜研究所所地块改造工程程2002-10-112 至 20022-12-31天宁宝塔工工程（一期期）项目2002-10-112 至 20022-12-31怀德桥南街街头绿地项目2002-10-112
17、 至 20022-12-31新建劳动路路加油站项项目2002-10-112 至 20022-12-31怡康花园小小学项目2002-10-110 至 20022-12-31南大街商业业步行街项目2002-10-11 至 22002-12-331普济街地块块2002-10-11 至 22002-12-331横兴弄地块块2002-10-11 至 22002-12-331丽景花园配配套综合楼工程2002-9-288 至 22002-12-331关河环境整整治一期工工程2002-9-155 至 22002-10-331110联动动自来水抢修中心2002-9-155 至 22002-11-330延陵东路3
18、3号地块改造工程程（二期）2002-9-9 至 20002-111-300无线电专用用工具厂地块改造工程程2002-9-9 至 20002-111-300勤业一村环环境整治改改造工程2002-8-299 至 22002-11-229城中二路东东侧绿地工工程2002-8-211 至 22002-10-221怡康花园住住宅小区（三期）工工程2002-8-100 至 22002-10-110市三中教学学楼、师生食堂工工程2002-8-9 至 20002-111-9局前街商办办楼工程2002-8-9 至 20002-111-9l 未来3年旧旧城改造计划划。（表3）2003年年2004年年2005年年三
19、年总计改造面积（M2）33.677万21.266万21.811万76.744万改造户数（户）844740213560160288五、 相关政策l 2002年年，政府相相继出台了关关于进一步繁荣我市房地地产市场的若干意意见、常常州市城市市房产中介服务管理实施细则等法法规，以进一步繁荣市场。l 市政建设是是房地产市场的指挥棒。当前积极的市政政建设必然推动市场大步向前前。未来几年内，常州房房地产市场将处于持持续上升期。第二部分 市场篇一、市场供供求分析1、 市场供应量量l 2000年年、20001年全市市商品房施施工面积、竣工面面积见下表：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房施工工面积（
20、万M2）407.44487.55+19.77#住宅面积积（万M2）331.44398.11+20.11商品房竣工工面积（万M2）204.00193.00-5.4#住宅面积积（万M2）161.00170.00+5.6l 2001年年常州市区区房产项目施工工面积表：项目名称施工面积（M2）新开工（M2）竣工面积（M2）住宅23171120112866238287888#别墅高档档公寓11229991037999经济适用房房30468895838112463008办公楼1823331870755275388商业营业用用房19500011238554510155其他945344280744638922
21、分析： 可以看出，住住宅和经济济适用房占占据常州房房产开发量的的主导地位。 目前，别墅墅和高档公寓市场开开发量较少。20001年，近近90%的的高档公寓和别墅是新近近开工。常州高高档公寓和别墅市场尚处处于相对起步阶段。2、 市场需求分分析l 产品的销售售量反映出出市场的需求。l 2000年年、20001年全市市商品房销销售情况：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房屋销销售面积（万M2）149.33172.99+15.88#住宅（万M2）133.66162.44+21.66商品房销售售额（万元）25200002981886+18.33#住宅（万元）23980002709993+13.
22、00分析： 2001年年常州商品品房竣工面面积比上年下下降5.44%，造成成市场供需结构不平衡衡，造成房房产市场销售良好好。 2001常常州商品房房销售面积和销售额有了较大的涨幅，这说明房产市场需求呈旺旺盛态势，其中中拆迁购房需求求量占较大的份额。 常州房地产产市场发展呈稳步上升态势势，不仅给开开发商增加加投资信心，也也给消费者提供了了购房消费的信号，从而推动了整体房房地产市场的持续发展。l 2001年年常州市区区房产项目销售与空置面积：项目名称实际销售（M2）预售（M2）空置（M2）实际销售额额（万元）住宅8672664588444328915521668009#别墅高档档公寓2088106
23、48895955525经济适用房房2309994270844559611301144办公楼1476661367006053334462商业营业用用房2009221950337046119113其他213211754680992857分析： 住宅、经济济适用房是是房产市场中销售和空置置面积最大的项目。 商业营业用用房空置率率较高，空置置面积大于实际销销售、预售面积。 别墅、高档档公寓市场份份额较低，但但销售状况较好。对比市场供应情况表，20001年新开工之别墅，高档公寓为10.44万m2，与售面积为10.6万m2。当年无空置。3、 2001年年常州房地地产交易情况分布图：4、 供求特征经过对常州
24、州房产市场的调研，目前前，常州市市场供求量呈呈现如下特征征：从供求结构构上看：l “一股独大大”现象明显。普通住住宅是市场场供应和需求的的集中交汇汇点，占到到市场8090%以以上的份额额。但随着供应量的放大大，空置量量亦在上升升。l 高端物业市市场（别墅、高档公寓）份额额较少，不不到20%，但去化化良好，未未来有较大拓展的的空间。从市场区域域来看：l 清潭、市区区、新区是传统市场供需旺盛盛区域，市场供给量和成交交量较大。新近近并入常州市市区的湖塘片片区域开发量逐渐加大，有有望形成第第四个居住中心心。 从未来趋势势来看：l 市场总体处处供小于求求阶段。未来供应量将进一步放放大。l 土地交易市市场
25、活跃，加之知知名发展商的进入，未来市场竞争将将加剧。二、房产总总体市场分析1、人均居居住水平l 2001年年底，常州州城镇居民人均均居住面积积为11.7M2，居住成成套率达到82%。l 根据城市发发展规划，到20110年，使使城镇居民人均均居住面积积提高到20M2。l 按15%公公摊系数计算，今今后八年常常州市区将增加居居民需求达达980万万平方米（此此数据不含湖湖塘城区人口）。2、市场区区域分布（附附全市楼盘盘分布总图）区域价格（元/M22）产品客源综合分析城西、清潭区域170027500多层小高别墅西区区域客客源市区流入客客源l 成熟的生活活社区。l 生活机能成成熟l 未来发展空空间有限市
26、中心区域275040000小高高层市中心区域域客源市域中高收收入人士地段的价值值呈现小高层接受受度提高4000元元/M2楼盘出现高档公寓聚聚集区城北、新北区多层：170026000别墅：350050000多层别墅区域客源市区流入客客源全市中高收收入人士人口导入区区，发展潜力巨大。别墅聚集区区城南、湖塘区域多层：140018000多层区域客源未来高尚生生活区湖塘成熟的的生活机能能受区划调整整的影响，区域价格有上上升很快。未来将形成成又一生活活区3、产品总总述产品总述多层市场主导产产品,市场接受度高高;市场推案量大大,竞争激烈。小高市场次主流流产品,推案量量进一步加大大,市场接受度逐逐步增强，产品
27、品质得到提高。高层推案量少，未未来预推量有有放大趋势势。别墅主要集中在在新区，产品类型齐全，市场推案量不不大，市场场去划良好。4、价格总总述l 2001年年，全市商商品房成交交均价为18499元/M22，比上年年增长18.88%。l 2002年年市场价格进一步上扬，涨幅预计在200300元元/M2。l 从在售个案案来看，一个明显的特征是是30000元/M22以上楼盘增多。新新开个案“鹤苑新都”销售均价定定在40000元/MM2，为目前常州州价格最高高之公寓产产品。l 据调查，有有待开地块预计开开盘价格（20003年上上半年）定定在45000元/mm2左右。l 高价公寓的的陆续出现，标志常州楼市
28、的新气象，高档物业的发展将使市场供应结构趋趋向合理。5、 去化总述l 常州整体房房产市场销售状况良好。l 从市场来看看，精简2R（880-900M2）和3RR（1100-1300M2）去化相相对较快。l 价格在：22200-26000元/M22的中高价价位的个案整体去去化相对较较好。l 特殊产品个个案去化相相对较快，典典型个案如：怀德苑挑空复式（夹层产产品）。l 品质高、景景观规划好、附附加值高的楼盘受到消消费者的青睐。6、 客源分析l 常州市有着着明显的客源区域特性，区区域之间客源流动性不强。l 常州市客源源具有较好的经济基础，有着较强的购买力。l 本市区客源源是购房消费的绝对主力，外外地客
29、源所所占比例较较少。l 武进区客源源是常州市市区个案客源源的一个重要支撑撑点，特别别体现在中、高高档产品个案上。l 拆迁户购房房比例呈进进一步上升升趋势。7、 市场总结与与预判从市场供求求关系看l 目前，市场场推案量呈呈进一步上升升趋势，市场竞争争较为激烈烈。l 众多利好因因素，支撑撑了常州房房产市场供需结构基本平平衡，市场场销售状况良好。l 规模性、品品牌性楼盘盘将不断出现，优化了楼盘结结构，提升升了房产市场的整体品品质。l 新区的发展展、城西的的建设开发发及旧城的拆迁改造，这三大地区将将是未来常州房产l 市场的的开发热点区域。从消费者角角度看l 消费者理性性化购房意识增强，更更注重产品的品
30、质及楼盘所能体体现出的较高性价 比。l 开发商良好好的信誉及出色的的售后服务务、优良的产品将会受到消消费者的青睐。从市场主体体开发商角度度看l 2001年年常州房地地产市场投资主体竞争愈加激激烈，天安安集团、浙江企企业等外地实力开发商纷纷进驻驻常州，与本土的新新城集团、高成房房产等形成房房产品牌竞争格局。l 市场竞争的的加剧促使开发商在产品定位上上更加注重重市场调研研、研究购房者的消消费心理和行行为习惯，以以及竞争对对手的情况。从产品方面面看l 发展商创新新意识增强，差差异化发展受到认同，概念炒作逐逐渐淡出市场。l 产品逐渐向向个性化、多多元化发展，个性特色楼盘盘日趋明显，建筑风格愈显多样，住
31、宅设计计更加关注细节上的创新。l 众多开发商商更加关注产品的小区规规划、绿化景观、物业管理、户型设计、配套套设施等各方方面，全面面提升产品的品质，以达到较佳的销售业绩。l 推案量体规规模化，更更注重品牌牌的经营。l 产品向纵深深发展，更注注重生态、科技含含金量。三、公寓市市场分析1、产品分分析形态：l 多层：前期期市场主流产品，市场占有率超超过50%，去去化状况平稳。l 小高层：小小高层产品所占占比例迅速速放大，市市场对小高层接受度提提高较快。l 高层： 目目前市场上高层住宅市场占有量少少，与本地居民民的居住和和消费习惯惯有关。l 别墅： 别别墅集中在在新区，主要以以联排和独栋为为主，市场的细
32、化促进高端市场的形成，整整体去化状状况平稳，但整体体去化量体体有限。格局：l 平层为市场场主流产品。l 错层占有一一定比例，户型设计更趋合理。l 复式产品较较少，以顶层层复式为主，出现少量叠加复式产品。l 夹层产品、产权式酒店店等特殊产产品陆续出现。2、面积分分析l 3R市场占占有率最高高，比例达达到56.88%；其次次为2R，占占总体的21.4%。l 2R面积的的峰值为95-110MM2，次峰值为为80-995M2，2R的的面积呈放大趋势。l 3R面积的的峰值为1200-1355M2占总体的21.8%，次次峰值为1355-1500M2，占总体的18.1%。l 4R面积的的峰值集中在1330-
33、1445M2，次峰值为为145-160MM2，分别占总体户数的8.1%和5.22%。l 从统计数据据来看，市场供给以2R和33R为主，4R、复式市场份额额相对较小。l 120M22以上的大大3R和44R占居市市场份额接近近一半，从从侧面反映映出市场的面积需求逐步步放大，市市场购买力不不断增加。3、单价分分析l 多层：17700-22400元元/M2小高：20000-33000元元/M2l 早期的多层层产品，在配配套、品质质上较为一般，在在售的个案在品质上有较大提高。l 小高层产品品市场占有分额较较大，价格格高出多层层50-1100元/M2左右，市市场认可度不不断提高。l 精装修的单单身公寓成成
34、为市场销售的空空白点，御御花园酒店公寓寓因自身装装修标准配套完完善、品质质较高、整整体去化较较好。4、总价分分析l 2R、3RR、4R各各户型总价上重叠区区间较大。l 2R总价峰峰值为22-25万，次次峰值为19-22万以以下，分别别占总体的10.3%和66.8%。l 3R总价峰峰值均分为25-228万和222-255万两个区区间内，比比例分别占总体的14.1%和111.3%。l 4R总价峰峰值为34 37万万，占总体的3.55%；次峰峰值为31-34万和和28-331万，占占总体的3.33%。l 根据统计结结果综合显示，总价集中在在22-337的主力力区间内，这表明总价区间22-37万为为市
35、场可承受总价，市场需求量较大。5、去化分分析l 目前常州市市规模在10万万M2左右个案总量体已超超过250万万M2，市场逐渐步入大盘时时代。l 大规模个案案消化了常常州市场60%以以上的客源源。l 2001年年，常州商商品住宅市市场消化量达162.4万平方方米，比22000年年增长21.66%，市民民消费需求得到到释放。l 多层无疑最最受消费者欢迎，但因因市场供给量巨大（超超过150万万平方米），竞争激烈，产品重叠、客源重叠，导致在售个案去化速度有不同程度的放缓。l 市区1200-1300 M2户型受到购房者欢迎。l 小高层是市市场进化产品，出现于市中心心区域和新区，处于市场发展阶段，整体体去
36、化一般般。l 总价在200-30万万/套的公公寓产品去化快快，表明市市场需求的主主力区间。l 34-377万的小高高层占有一定定的市场比例，去去化相对较较好。总体来讲，市市场供给量进一步放大大，多层、小高、因因客源区隔各有市市场，但同类产产品竞争激烈。四、别墅市市场分析1、 市场供应l 根据对市场场现有个案的调查统统计，有别墅产品的个案共18个。其中以别墅为主体的社社区（别墅社区）10个，另外8个个案以普普通公寓为为主，社区内内安排少量量别墅。l 10个别墅墅社区是美林国际际村、御花花园、阳光花园、莱茵花园、蓝色港湾、世纪明珠苑、燕燕阳花园、紫荆苑、平岗花园、紫阳花园。l 市场别墅个个案分布附
37、附图（下页）。l 从供给量体体上看，别别墅市场总供应量体达到27.55万平方米米。下表反反映了市场场在量体上上的供给结结构。l 从供给套数数来看，三三年来（按市场最早别墅20000年初公开开计）别墅市场供给达到11566户。市场供应户户数结构表表产品供应户数比重联排、叠加加625户54%双拼别墅184户16%独立别墅347户30%合计1156户户100%以上数据均均来自富阳阳研展部对对常州市场场所有别墅墅个案调查查统计。2、 产品分析形态：l 独立别墅：市场主流产品，早期期消费者喜好性性明显。一般占占据社区重要份额，如美美林国际村。l 双拼别墅：有一定市市场份额（15%左左右），接接受度一般般
38、。l 联排别墅、叠加别墅：经济性性别墅定位，市市场占有份额上升较快，超过40%。排排屋在社区区中比重较大有莱茵花园。特殊技术层层：l 阁楼和阳台台（露台）得得到广泛应用，深受受客户欢迎，如如蓝色港湾。l 地下室设计计尚待改进，采光性性、防潮性性和实用性不佳佳，如世纪纪明珠苑。面积分析：l 面积配比表表l 独立别墅主主力面积集中在2440-3000M2和3000 M2以上两个区区间。l 双拼别墅主主力面积为为250300MM2。l 联排、叠加加别墅主力面面积峰值为1455200MM2，占总体的30%，次峰值值为2000260MM2占总体的23%。l 从时间段上上看，新近近推出个案在面积上均有不不
39、同缩小。尤其其是经济性别墅，排屋屋甚至出现现面积150MM2以下的产品。l 从长远来看看，别墅产品在满足舒适性性的基础上，应合理控制制面积，提高其其实用功能。3、 价格分析单价l 独立别墅价价格曲线l 双拼别墅价价格曲线l 联排别墅价价格曲线分析： 独立别墅：3500050000元/M22。 双拼别墅：2500033000元/M22。 联排别墅：2500030000元/M22。 独立别墅单单价差异较大，因区域和社区不同，差差异达500020000元/M22之多。 双拼别墅单单价比较集中。 排屋和叠加加别墅因其经济济性别墅定位，价价格与普通复式公寓基基本持平，差差距不大。总价l 总价配比表表 分
40、析： 独立别墅总总价集中在在100150万万元。 双拼别墅总总价峰值为6080万元元。 联排别墅和和叠加别墅总价峰值为4560万。 30500万的排屋屋总价与高档公寓产生部分重重叠，仍占相相当比例，显示城市中中产阶层的购买能力良良好。4、 去化分析l 别墅市场因因其总供应量有限，整整体去化状状况良好。l 市场在售118个个案，市市场去化在800%以上，待待售户数仅仅在218套套左右。其其中在售个个案中仅剩29套左左右，另有有189套套尚未推出（规规划建造中中）。参见见下表。l 按市场最早早别墅公开在20000年初估算算，市场在三年内消化别墅量体在在22万左左右，平均均每年去化化7.3万万平方米
41、左左右。l 按别墅套数数估算，市市场在三年内消化别墅938户左右，平平均每年去去化3133套左右。l 市场在售个个案平均销售速度20030套/月。l 可以看出，别墅市场去化较好。常州别墅市市场空置量量估计个案名称户数（户）量体（m22）待售楼盘奥韵佳园163280时代广场206000蓝色星空366660紫荆苑61121400紫阳花园61080平岗花园50151400小计18944300012个在售售楼盘空置小计297500合计218518000以上数据来来源于富阳阳研展部对对常州市场场调研统计计成果。5、 客源分析l 早期客源以以私企业主、政府府官员为主力。l 近期随着经经济别墅的的出现，更广
42、泛泛的城市中中产阶层私企业主、企事事业单位中高高管理人员员，公务员、白领、律师等中高收入入人群构成主力客源源。五、潜在竞竞争及走势1、市场待待开发地块l 根据对现有有市场调研研结果，已已知有8块空地将要开发。l 市场待开发发地块分布附图（下页）。l 可以预计，这些地块将在20033年推向市市场。l 就规模而言言，1#地地块奥林匹克克花园和8#地块五星乡地块构成未来市场主要竞争。 2、常州奥奥林匹克花花园项目分析析l 位于薜家镇镇，比邻沪宁高速速公路南侧侧，常州新新区两端。l 占地12000亩，总投资人民币1亿元，总建筑面积70万平平方米。l 开发商中体体奥林匹克花花园管理有限限公司已相相继开发广州州奥园、番禺禺奥园、南国奥园、上海海奥园等奥园系列楼盘。奥园所到之之处，均受到到当地消费者的追捧捧，获得巨大成成功。l 综观而言，奥林匹克花花园运作具有有如下特征征： 地段选择上上：相对较较为偏远，以获取低廉土土地，但经经过中体品品牌的嫁接接，带动区区域市场升值（上海奥园园位于松江江九亭镇）。 规模上：一一般都是大大规模量体，直直接给市场形成冲击（常州奥园园占地12