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1、中共绍兴市市委党校物物业服务投投标文件目录第一章 服务及质量量保证承诺诺书第二章 建议及偏离离表第三章 组织结构设设置和人员员配置1 员工招聘标标准2 员工培训计计划3 各岗位人员员配置4 组织架构第四章 物业管理相相应设备的的投入管理理方案第五章 管理方案1 管理理念、目目标及优势势2 工作流程2.1 物业管理工工作流程2.2 外勤组工作作流程3 物业管理服服务程序及及标准4 保洁频率与与保洁要求求5 监控管理6 秩序巡逻要要求7 临时工的流流动比率，稳稳定员工队队伍的措施施8 拟派驻中共共绍兴市委委党校的人人员第六章 物业档案的的建立和管管理第七章 物业管理应应急措施第八章 节能环保措措施
2、第一章 服务及质量量保证承诺诺书为了进一步步提升中共共绍兴市委委党校物业业管理水平平，优化服服务质量，确确保教学培培训顺利进进行，提高高物业品牌牌。根据贵贵方的要求求，我公司司对物业管管理服务质质量承诺做做出如下响响应：1. 员工持证上上岗，着装装统一，标标识鲜明，礼礼仪规范；2. 治安、刑事事案件发生生率为0；3. 消防设施完完好率1000%；4. 火灾发生率率为0；5. 开放场所墙墙、窗、地地、顶洁净净；6. 教室、会议议室准备及及时、布置置有序；7. 洗手间设施施完好、无无异味、无无水迹污痕痕；8. 使用人对物物业管理满满意率为995%；9. 节能降耗率率每年下降降4%。第二章 建议及偏
3、离离表序号招标文件重重述偏离或投标标人建议（条条件）1除非采购人人提出增减减服务内容容，不得调调整合同内内容不包括政府府政策调整整所造成的的费用调整整2不得将中标标项目服务务转让（转转包）给他他人清洗外墙等等服务内容容外包给专专业公司3投标人在投投标总价中中的价格均均包括所有有费用不包含设备备保养维修修费及外墙墙清洗、专专项保洁服服务费用第三章 组织机构设设置和人员员配置1 员工招聘标标准 政治面貌良良好，思想想稳定，无无违法违纪纪记录； 身体状况良良好，能适适应其岗位位工作； 受过专业的的岗前培训训，业务熟熟练，具有有较强的工工作责任心心； 秩序维护员员熟练监控控网的操作作技能； 设备工须熟
4、熟练电脑、多多媒体、音音响设备操操作技能； 业主服务员员、会务人人员年龄225岁以下下，身高11.60米米以上，容容貌端庄。2 员工培训计计划源源不断的的人员培训训是陆家嘴嘴物业的管管理水平不不断提高的的根本保证证。为此，公公司根据自自身发展的的需要，建建立了自己己的“培训中心心”。“培训中心心”每年举办办二期6个个月全脱产产的物业经经理培训班班和不定期期的各类专专业的培训训班。培训训师资由公公司中级以以上的专业业管理人员员和外聘一一些专家、学学者及境外外资深物业业管理专家家担纲，讲讲授市场的的营销策划划和各类物物业的管理理，从物业业管理的规规范服务、运运用计算机机管理到物物业管理人人员的配备
5、备及物业管管理经费的的筹措、成成本核算及及资金的运运行等。2.1 管理处经理理培训通过培训使使培训人员员能参与市市场竞争，能能独立操作作一个楼盘盘，有较强强的公关意意识与协调调能力，必必须掌握物物业管理的的法规政策策，懂得各各类物业权权属的手续续办理，掌掌握资金的的运行原则则和资金的的正确使用用。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法律律、法规知知识；社会会治安条例例；案例分分析；物业管理基础知识2物业管理常常识8.5物业管理概概论；机构构设置；人人员配备；管理方案案的制定；装修管理理；入住须须知；物业业管理运作作相关知识识；3质量管理2.5I
6、SO90001、IISO144001、OOHSASS180001贯标知知识；4不同类型的的物业管理理及运作模模式7.5院校管理实实务；国外外物业管理理运作原理理；物业管理运作实务5各类专业管管理18设备工程管管理；房屋屋（建物知知识）；机机电设备；空调；电电梯；管道道；给排水水系统保养养；保洁的的基础管理理；服务收收费价格制制定等；6内部管理8.5物业管理的的资金运行行；服务费费用的取缴缴与使用；物业管理理企业的财财会制度与与税收；行行政人事管管理；计算算机操作；档案管理理物业管理运作实务7企业的品牌牌建设3.5最新的物业业管理服务务理念。品品牌效应等等。物业公关8物业公关知知识3.5物业公关
7、在在物业管理理中的作用用；物业管管理企业形形象与公关关；需协调调与沟通的的关系；物物业公关公公众心理分分析与心理理策略；实习与考察察9实地操作与与实践56（根据需要要可适当延延长）注：一小时时为一课时时，共计课课时1144小时，培培训时间为为3-4周周2.2 各部门主管管、领班培训训通过培训，能能协助物业业经理的工工作，做好好各自岗位位的本职工工作，制定定部门岗位位责任制，协协调各部门门、各岗位位之间的关关系，定期期或不定期期地对下属属进行岗位位培训。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法律律、法规知知识；社会会治安条例例；案例分分析； 物业管
8、理基础知识2物业管理常常识6物业管理概概论；装修修管理；入入住须知；物业管理理运作相关关知识；3不同类型物物业管理运运作模式6院校管理实实务；国外外物业管理理运作原理理；物业管理运作实务4各类专业管管理24设备工程管管理；房屋屋（建物知知识）；机机电设备；空调；电电梯；管道道；给排水水系统保养养；保洁的的基础管理理；客户服服务礼仪； 物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的的培养及行行为规范；岗位标准准及考核；文档管理理；6企业的品牌牌建设3.5物业管理与与服务理念念等实习与考察察7实地操作与与实践56（根据需要要可适当延延长）注：一小时时为一课时时，共计课课时1055小时，培培训时间为为3
9、-4周周2.3 一般工作人人员培训通过培训，树树立1000%为业主主服务的思思想，把“服务”作为一种种敬业精神神，基本了了解物业经经营管理知知识、法律律知识，必必须掌握建建筑知识、机机电设备维维修保养知知识，物业业环境保护护及管理知知识，文档档管理知识识等。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现现行政策法规6物业管理的的现行法律律、法规知知识；社会会治安条例例；案例分分析；物业管理基础知识2物业管理常常识6物业管理概概论；装修修管理；入入住须知；物业管理理运作相关关知识；3不同类型的的物业管理理及运作模模式6院校管理实实务；国外外物业管理理运作原理理；物业管理运作实务物业管理
10、运作实务4各类专业管管理24设备工程管管理；房屋屋（建物知知识）；机机电设备；空调；电电梯；管道道；给排水水系统保养养；保洁的的基础管理理；文档管管理；5企业的品牌牌建设3物业管理与与服务理念念等实习与考察察6实地操作与与实践45（根据需要要可适当延延长）注：一小时时为一课时时，共计课课时90小小时，培训训时间为22-3周3 各岗位人员员配置岗位名称人数工作时间备注管理处经理理1工作日8:00-16:00做五休二综合管理部部（3人）综合管理部部主管1工作日8:00-16:00做五休二业主服务员员（兼会务务接待）2工作日8:00-16:00做五休二环境工程部部（21人人）保洁服务部部主管1工作日
11、8:00-16:00做五休二保洁领班(早班)1工作日6:30-114:300做五休二保洁领班(中班)1工作日144:00-22:000做五休二保洁服务员员(教室、会会议室)2早班分早班、中中班做五休二工作时间：早班：7:00-115:000中班：122:00-20:000（周六、周周日机动上上班）保洁服务员员(大厅、走走廊、楼梯梯)2早班保洁服务员员(开水房房、洗手间间)2早班保洁服务员员(外围地地面、地下下车库)1早班保洁服务员员(外围公公共区域)2早班保洁服务员员(阶段性性保洁兼机机动顶班)5中班日常杂务工工2365天77:00-19:00做一休一设备工（设设施、排污污、万能工工）2365
12、天77:00-19:00做一休一秩序维护部部（19人人）秩序维护部部主管1工作日8:00-16:00做五休二秩序维护部部领班2工作日8:00-16:00做五休二秩序维护员员（门岗）4365天224小时四班二运转转秩序维护员员（巡逻）6365天224小时做一休一秩序维护员员（车辆管管理）6365天224小时做一休一合计444 组织架构绍兴市委党校管理处环境工程部综合管理部主管保洁服务员日常杂务工业主服务员管理处经理上海陆家嘴物业管理有限公司校方领导、相关管理部门秩序维护部主管主管设备工领班领班秩序维护员第四章 物业管理相相应设备的的投入公司根据管管理处职能能部门的种种类，配置置了各部门门完成年度
13、度物业管理理分项服务务所需的现现场设施物物质配置清清单，具体体有：1. 综合管理部部配备物资资清单序号设备名称型号规格单位数量1电脑IBM主机机、三星117寸纯平平台22打印机HP 11010台13更衣箱江南（六门门）只14饮水机立式台15电话机西门子只26办公桌防火板台面面16000*8000*7500张47办公椅麻面钢制滑滑轮转椅把48洽谈桌防火板桌面面张19洽谈椅麻面镀铬钢钢椅把210热水瓶企鹅式WLL-LM-13000只211网络杯瓷制无柄只412烟灰缸6122002A只113标识物业管理套若干14文件柜900*4400*22300组115阅览架标准只116档案夹HY 22052只50
14、17对讲机摩托罗拉GGP-8885只318耳机耳机式副319电板800mAA块320充放电器4路只221管理监控装装置1套1个探探头套12. 环境工程部部配备物资资清单序号设备名称型号规格单位数量1对讲机摩托罗拉GGP-8885只32耳机耳机式副33电板800mAA块34充放电器4路只15更衣箱江南（六门门）只46多功能擦地地机威霸VF11700台27吸尘机威霸MD115台38吸水吸尘机机威霸VW885台29高压水枪KARCHHER台110拖线盘国产只211告示牌国产块2012清洁车国产部2132.5米铝铝梯国产架2141.5米铝铝梯国产架415长统胶鞋国产双1016工作雨衣国产件1017水平
15、尺长城40公公分把118充电应急灯灯依利达9000只319皮卷尺三卷30米米卷120背带式保险险带国产套23. 秩序维护部部配备物资资清单序号设备名称型号规格单位数量1对讲机摩托罗拉GGP-8885只82耳机耳机式副83电板800mAA块84充放电器4路只25更衣箱江南（六门门）只3第五章 管理方案1 管理理念及及优势1.1 管理理念公司将牢记记“陆家嘴物物业让您更更满意”的服务理理念，为“绍兴市委委党校”的全体教教职员工以以及学员用用心服务。“陆家嘴物物业让您更更满意”让对内内严格管理理、对外规规范服务、内内外心心交交流，您学校校领导、相相关主管部部门、教职职员工、学学员、访客客，更优于于行
16、业标准准、优于其其它企业、1100%业业主第一、不不断超越业业主日益增增长的需求求，满意成成为学校教教职员工、学学员的好保保姆、好管管家、好朋朋友，成为学校领领导、相关关主管部门门的好参谋谋、好帮手手、好朋友友，成为大家认认可的好企企业、好伙伙伴、好朋朋友。陆家嘴物业业不仅是一一个经营物物业服务产产品的企业业，更是一一个奋进和和谐的集体体；为学校不不断提高教教学生活品品质，提升升物业价值值的过程中中凝聚着每每一个陆家家嘴物业人人的价值追追求和信念念。1.2 管理优势1.2.1 公司管理经经验优势我公司作为为综合性大大型物业管管理公司，目前在上海拥有多个院校管理项目，管理面积近20万平方米，累积
17、了大量丰富的院校物业管理经验。具体有： 上海市职业业培训中心心691776 M2 上海同济大大学医学院院251550 M2 上海同济大大学建筑与与城市规划划学院90000 M2 上海交通大大学医学院院150000 M2 上海交通大大学机械楼楼65300 M2 上海市商贸贸旅游学校校76888 M2 上海光明中中学128555 M2 上海浦光中中学75011 M2 上海金陵中中学91255 M2 上海六十二二中学72277 M2 上海储能中中学18866.74 M2此外，我公公司于20004年至至20055年接管了了由中国太太平洋保险险（集团）股股份有限公公司直接投投资建造的的“上海太平平洋金融
18、学院”。该学院位位于上海南汇的惠南新城城，占地面面积约822万平方米米，建筑面面积约322万平方米米。项目功功能楼宇齐齐全，建有有教学楼44幢、行政政楼、图书书馆、教师师公寓4幢幢、学生宿宿舍7幢、学学生公寓88幢、食堂堂、学生活活动中心、游游泳馆、体体操房、健健身房、室室外体育场场、培训楼楼、会议中中心等多栋栋建筑。学学校教职员员工约有100多多人，学生生700多多名，无论论从管理类类型还是管管理内容及及要求都同同本项目极极为类似。在长期的摸摸索实践中中，我公司司在院校型型物业项目目的日常管管理和如何为学校校教职员工工及学员提提供优质完完善的教学学、生活后后勤保障服服务探索过过程中，形形成了
19、一套套切实可行行的、有明明确针对性性的管理服服务标准和和制度。若若我公司有有幸成为“上海市公公安高等专专科学校”的物业管管理委托对对象，以上上所累积的的丰富的院院校物业服服务与管理理经验将会会全程体现现在我们的的日常物业业管理工作作中。并且且在最短的的时间内，使使“上海市公公安高等专专科学校”的有关领导导、相关主主管部门、教教职员工和和各学员体体会到我公司贯彻彻“保姆”理念所提提供的优质质服务，最最大限度地地提升物业业项目品牌牌价值。1.2.2 管理体系优优势我公司是全全国最早通通过了ISSO90001、ISO1140011及OHSAAS180001三项项管理体系系认证的物物业管理企企业，唯一
20、一被评为档档案管理国国家一级的的物业公司司。公司早早在20001年就推推出了企业业标准化操操作，是全全国第一家家实施企业业标准化管管理的物业业管理专业业企业。通通过制定公公司标准，统统一企业形形象，统一一员工培训训，统一服服务标准，统统一规章制制度，统一一检查督导导，在经营营管理服务务中形成了了一套行之之有效的企企业运行体体系，实现现了管理服服务标准化化、规范化化、体系化化。1.2.3 管理品牌优优势公司自19992年55月成立以以来的这115年间，依依托自身管管理经验优优势和标准准化的质量量控制体系系优势，不不断做大做做强，在物物业行业独独树一帜，先先后在各级级，各类评评比中获得得多项荣誉誉
21、。主要有有： 2001年年公司被评评为国家首首批物业管管理一级资资质企业； 2004年年公司被IIBAC国国际知名品品牌认证委委员会认定定为国际知知名品牌； 公司连续四四年（20003-22007）获获得年度全全国物业管管理企业百百强首位； 公司连续四四年（20003-22007）获获得全国用用户满意企企业称号； 公司连续五五年（20001-22006）获获得上海用用户满意企企业称号； 公司连续十十年（19998-22007）获获得上海市市质量管理理奖； 公司连续五五年（20003-22007）获获得上海市市文明单位位称号； 获得CIHHAF中国国优秀物业业管理公司司称号； 获得国家档档案管理
22、一一级企业称称号； 获得全国物物业十大影影响力品牌牌称号； 获得全国质质量服务诚诚信示范单单位称号； 获得上海市市A类纳税税信用单位位称号； 获得上海市市标准化工工作先进集集体称号； 获得上海市市标准化优优秀技术成成果一等奖奖； 获得上海市市职工最满满意企业称称号； 获得中国房房地产企业业信息化应应用单项奖奖；1.2.4 现代化物业业管理技术术优势公司在日常常管理中导导入远程视视频网络监监控、远程程会议教育育培训、OOA办公自自动化三大大系统，这这些智能化化的硬件设设施和现代代化的技术术管理手段段使得公司司以及管理理处的日常常工作更加加高效便捷捷，在节省省运作成本本的同时，加加快了服务务相应速
23、度度，提高了了公司服务务质量。远程视频网网络监控系系统公司将在“上海市公公安高等专专科学校”物业管理理处业主服服务中心安安装监控探探头，利用用互联网技技术将管理理处日常接接待办公的的视频图像像实时传送送汇总到公公司总部，公司总部部设专门监监控中心施施行24小小时值班监监控，通过过电视墙方方式用于远远程实时管管理及远程程现场监控控管理，保保证了公司司实时指导导各管理处处的日常工工作以及各各类突发事事件的影像像记录。该该系统具备备以下功能能：实时监监控、监听听功能、实实时录像、动动态录像、预预警录像、录录像回放及及备份。公公司将通过过远程视频频网络监控控系统对管管理处的日日常工作进进行有效的的监管
24、。OA办公自自动化系统统利用互联网网络技术，实实现远程自自动化办公公。“上海市公公安高等专专科学校”管理处的的工作人员员可以通过过公司专业业的企业内内部办公平平台，实现现公司内部部邮件的收收发、流转转、状态监监管，公司司信息发布布等功能，使使办公方式式得到了简简化，一系系列办公效效率得到了了提高。无无纸化的办办公既节能能又环保。远程教育培培训系统公司利用互互联网络技技术实现了了语音、图图像、数据据等信息综综合在一起起的远距离离传输，实实现了公司司范围内总总部、分公公司、管理理处的异地地同时开会会、培训，无无需项目管管理人员远远距离来回回奔波，降降低了开会会成本，提提高了工作作效率，达达到了会议
25、议传送与培培训目的。1.2.5 设备管理人人才优势公司拥有一一支具有丰丰富管理经经验的设备备设施管理人人才队伍，其其中：高级级工程师77名，中级级工程人员员44名，技技师5名，维修修技工700名，获取取各类维修修保养工程程技术的上上岗证书有有256人。公司的设备备设施管理，在在前期介入入阶段就会会将“上海市公公安高等专专科学校”的设备设施施按用途进进行分类，在在接手以后后立即导入入公司各项项质量管理理体系，编编制设备工工的操作程程序，确定定操作管理理和方针目目标，从机机房管理入入手，对所所管设备的的外表清洁洁或复漆，标标识明白清清楚无误。在日常巡视过程中，观察保证运行正常，对每一设备设施实行定
26、期、定时检察保养，所有过程有记录，建立完整的一手资料台帐。同时我们将将把节能降降耗作为设设备设施管管理服务的的重点，设设备主管工工程师将在在接管后及及时根据学学校固有设设备的具体体情况和公公司多年来来积累的丰丰富经验，着着手制定一一套切实可可行的节能能降耗方案案，并在短短时间内达达到比较明明显的节能能降耗效果果。1.2.6 档案管理优优势我公司是唯唯一一家被评为为档案管理理国家一级级资质的物业业管理企业业，有专门门的现代化化物业档案案资料管理理中心负责责公司所有有管理项目目档案资料料的收集、分分类、存档档以及日常常的管理工工作。公司司将ISOO90011质量管理理体系导入入日常设备备档案资料料
27、管理中，结结合公司的的相关管理理标准制定定出了一套套符合物业业公司工作作特点的档档案资料管管理制度，用用科学化的的手段规范范了日常档档案资料管管理工作，大大幅度提高高了物业档档案资料的的归档率、正正确度、完完整性。2 工作流程2.1 物业管理工工作流程2.1.1 交接验收施工验收时时移交的资资料 竣工工程项项目一览表表包括竣工工工程名称、位位置、结构构、层数面面积、装潢潢标准，开开、竣工日日期等； 设备清单包括设备名名称、规格格、数量、产产地、主要要性能、单单价及随机机工具、备备件等； 设备、材料料证明材料、建筑筑构件、外外协作、各各种设备、检检测仪器的的出厂合格格证、说明明书和验收收记录、预
28、预制件的荷荷载试验记记录，自动动控制仪表表的调试记记录； 土建施工记记录地基处理记记录、结构构安装校正正记录、预预应力构件件施工记录录等； 设备安装调调试记录管道系统的的试压、试试漏检查记记录、暖气气、卫生、空空调、电气气、电讯、通通风、供水水、供气、消消烟灭火、防防暴报警、电电视监控等等工程的检检查和试验验记录等； 建（构）筑筑物检测记记录建（构）筑筑物的沉降降、变形、防防震、绝缘缘、密封、净净化、隔音音、隔热等等指标的测测试记录，重重要钢骨结结构焊缝探探伤检查记记录； 隐蔽工程验验收记录； 工程事故发发生及处理理记录； 图纸会审记记录、设计计变更通知知和技术核核定单； 工程项目竣竣工图；
29、建（构）筑筑物使用注注意事项； 项目的重要要技术决定定和文件。验收应提交交资料 产权资料a. 项目批准文文件；b. 用地批准文文件；c. 建筑执照；d. 房地产平面面图。 技术资料a. 竣工图；b. 地质勘探报报告；c. 工程合同及及开工、竣竣工报告；d. 工程预决算算；e. 图纸会审记记录；f. 工程设计变变更通知及及技术核定定单（包括括质量事故故处理记录录）；g. 隐蔽工程验验收签证；h. 沉降观察记记录；i. 竣工验收证证明书；j. 钢材、水泥泥等主要材材料及质量量保证书；k. 新材料、构构配件签定定合格证书书；l. 水电、采暖暖、卫生器器具、消防防、电梯、供供水、煤气气、电话检检验合格
30、证证书；m. 砂桨、混凝凝土试块试试压报告；n. 供水、供气气试压报告告；o. 园林景观的的图纸及清清样；p. 设备清单、安安装调试记记录、使用用注意事项项说明、质质保书和保保修单；q. 有关工程项项目及其它它技术决定定和文件。交接验收的的标准参照执行国国家ZBPP30011-90房房屋接管验验收标准。接管验收的的程序和时时限 建设单位在在完成竣工工验收后，应应及时提出出接管验收收申请，并并同时提交交有关物业业的产权、技技术资料，我我公司在接接到验收申申请和产权权、技术资资料后应立立即组织有有关管理、技技术人员进进行审查，对对资料清楚楚、符合要要求，具备备接管验收收条件、签签发验收通通知并决定
31、定时间进行行验收； 交接双方共共同清点房房屋、设备备和附着物物，按验收收标准查验验物业质量量并做好书书面记录，并并由双方主主办人员会会签。经验验收符合要要求，签发发验收合格格凭证和接接管文件。验验收不合格格的项目，双双方协商处处理办法，并并商定时间间复验。建建设单位应应按约返修修合格，再再申请复验验，复验通通过，再办办合格凭证证和接管文文件。交接验收责责任界定管理处应在在限定时间间内进行物物业交接工工作。贵方方负责把已已竣工项目目或还在施施工项目的的全部情况况告之我公公司，并同同时移交相相应的管理理权力与责责任，具体体如下： 贵方负责在在我公司接接管前把全全部设备系系统的各类类合同、合合同附件
32、、图图纸、技术术资料、产产品说明书书等全部移移交我公司司。如遇种种种原因，一一时无法移移交的部分分资料，且且不影响整整个设备系系统交接的的，可适当当延长时间间； 经政府的主主管部门按按规定的验验收运行周周期验收且且合格的竣竣工项目移移交； 贵方负责及及时把管理理权力与责责任移交我我公司，我我公司应在在验收接管管后详细记记录在案，并并经贵方及及贵方委托托人（政府府主管部门门、监理公公司、筹建建部门等）签签字认可，我我公司承担担其管理权权力和义务务； 经政府的主主管部门按按规定的验验收运行周周期验收但但不合格的的竣工项目目或者经政政府的主管管部门按规规定的验收收运行周期期无法验收收完毕的竣竣工项目
33、移移交； 贵方负责及及时把管理理权力和责责任移交我我公司，但但不合格或或未验收完完毕的项目目我公司应应在验收接接管后详细细记录在案案，并经贵贵方及贵方方委托人（政政府主管部部门、监理理公司、筹筹建处等）签签字认可，由由此影响其其提供使用用功能的责责任不应我我公司承担担，我公司司对贵方支支付余款或或增加费用用具有参与与讨论及建建议权，我我公司负责责配合、协协助贵方或或贵方委托托人，加快快整改项目目的落实及及再次验收收工作的推推进或者持持续落实其其验收工作作； 已完工但未未经政府规规定部门验验收的项目目、正在施施工的项目目责任界定定为，贵方方负责验证证责任，并并指定筹建建部门负责责监督、管管理分包
34、方方施工责任任；分包方方或具体施施工方负责责施工、试试运行及整整改责任；我公司负负责配合、协协助、建议议、讨论的的责任，其其提供使用用功能的责责任不应我我公司承担担。保证措施 先期进行各各类图纸的的熟悉消化化； 设备工与施施工方共同同对设备的的性能、操操作和设备备状况进行行熟悉，以以保证在接接收后能独独立操作； 对各类供货货商、联系系人、维保保期限、维维保内容及及维保期外外的维保进进行详细了了解； 对各类设备备系统的主主要设备建建立档案、详详细登记； 建立接管档档案，对每每台设备的的目前状态态由贵方、供供货商和我我公司三方方签字认可可； 还未完全完完工的设备备系统，可可以实施边边施工调试试、边
35、进行行监督，待待完工后再再验收交接接； 贵方的接收收人员必须须经过培训训，并符合合上岗条件件。2.2 外勤组工作作流程我们将根据据贵方的需需要，由管管理处经理理做好组织织安排及协协调工作，尽尽可能满足足贵方所提提出的各项项要求。3 物业管理服服务程序及及标准3.1 综合管理部部3.1.1 基本要求 实行工作日日08:000-166:30的的业主服务务制度； 业主服务人人员应按公公司规定统统一着装，佩佩带胸牌、司司徽、仪表表仪容整洁洁端庄； 在服务过程程中热情、周周到，文明明用语，主主动询问并并及时为业业主提供服服务； 及时、认真真做好工作作日志、注注记、帐册册等记录工工作，字迹迹清晰、数数据准
36、确。3.1.2 业主接待 公开办事制制度、公开开办事纪律律； 根据业主的的需求，及及时提供延延伸服务； 业主接待的的形式：a. 设立接待“窗口”，受理业业主的报修修、咨询等等；b. 专线电话全全天24小小时开通受受理报修，008:000-16:30受理理业务接待待；c. 走访业主，征征求与收集集业主对管管理与服务务等方面的的意见、建建议；d. 受理业主的的信访、书书面意见、建建议； 实行维修服服务回访制制度，回访访率1000%。3.1.3 业主征询评评议管理 每季度向业业主发放业业主评议表表，征询询业主意见见和要求，及及时改进； 及时做好业业主评议表表的统计计与分析； 落实业主提提出的不满满意
37、项的整整改措施； 对提出建议议、意见的的业主实行行回访，反反馈信息，沟沟通协调。3.1.4 物料管理 物料供应计计划a. 管理处物料料供应计划划一般按物物料供应实实际变动的的状况，以以及当月需需要实际情情况等要求求进行编制制。如果客客观情况发发生变化或或应急事件件出现，可可按调整和和补充计划划或应急请请购货物处处理；b. 编制管理处处物料供应应计划时，必必须对物料料消耗和储储备情况进进行测算，经经过综合平平衡，必须须按采购资资金大小以以及实际需需要状况等等要求进行行编制；c. 管理处物料料供应计划划为：采购购计划；d. 物料供应计计划由各部部门按所管管辖范围负负责进行编编制，并报报管理处经经理
38、综合平平衡同意后后实施；e. 物料供应计计划的审批批和手续；f. 零星物品采采购经使用用后实施申申报，各部部门主管填填写请购购单，经经管理处经经理审批实实施；g. 计划拟定及及请购单填填写品名、规规格、数量量、用途及及拟需金额额。 物料订货和和采购a. 管理处各部部门使用的的物料包括括备品备件件，统一由由业主服务务员负责采采购，专业业物品（设设备）物料料采购员会会同设备工工进行订货货或采购。遇遇应急采购购，可由当当事人直接接办理，事事后补办手手续；b. 物料订货或或采购必须须根据采购购计划及零零星采购要要求进行订订货或采购购，并按请请购质量、数数量、时间间及相应价价格进行，同同时做到“货比三家
39、家、择优选选定、经济济合理”；c. 物料订货或或采购必须须坚持规定定的质量标标准组织货货源，以保保证物料的的质量，用用于主要设设备的关键键部件的材材料、配件件、器材、燃燃料等，应应尽可能定定点采购，确确保物资质质量的稳定定性。凡不不符合质量量规定标准准的物料一一律不准入入库并填写写不合格品品处理记录录单，否则则由业主服服务员承担担责任；d. 物料进库必必须对物料料的质量与与数量进行行检验、把把关，并在在入库单上上签字；物物品规格、内内在质量等等要求，由由使用部门门主管或业业主服务员员检验把关关，并在入入库单上签签字；发现现不符合数数量和质量量要求，要要拒绝入库库，并及时时由业主服服务员或采采购
40、人与供供应方取得得联系，落落实整改措措施直至符符合要求方方可入库；e. 物料入库必必须填写入入库单，入入库单品品名、数量量、单价、金金额等须填填写详细，字字迹清晰，签签名符合要要求，并把把入库单一一联交财务务入帐，另另一联由业业主服务员员留存，便便于复查； 仓库物料保保管及管理理a. 物料入库后后要建立入入库登记表表，填清清楚进货时时间、品名名、规格、数数量、单价价及总值；b. 业主服务员员对保管的的物料应做做到“品质清、规规格清、数数量清、堆堆放整齐、库库容整齐、库库地清洁；帐卡物相相一致；按按架、按位位明标定放放；c. 仓库要切实实而严格做做好防火安安全工作，严严禁吸烟，闲闲人莫入；d.
41、仓库钥匙应应妥善保管管，不得转转借；e. 由于仓库管管理不善或或工作疏忽忽、差错造造成物资遗遗失、损坏坏、变质等等经济损坏坏，应追究究责任者，并并按有关规规定进行赔赔偿和处罚罚。 物料发放管管理a. 除应急事件件之外，发发放物料一一律按先入入库后发放放，先进后后出的原则则，凭领领料单上上的时间、品品名、规格格、数量、用用途、领料料人员及主主管人员须须详细填写写，字迹清清晰。领领料单一一式三联，一一联交业主主服务员、一一联交做帐帐人员、一一联留存领领料部门，便便于复查；b. 对于使用部部门需用仓仓库存放的的特定工具具、仪器等等应向业主主服务员借借用，并填填写物资资借用登记记表，表表上的借用用物资
42、、借借用日期、借借用人签名名、登记人人、归还日日期及质量量状况须填填写详尽，字字迹清楚，借借用人和登登记人应当当场检验把把关，否则则在归还工工具时发现现有任何损损坏、遗失失等均由当当事人赔偿偿；c. 对于管理处处员工需要要领用工具具时，应向向业主服务务员领用，并并填写工工具领用登登记表，表表上的名称称、规格/型号、数数量、领用用日期、归归还日期、领领用人、仓仓管员及主主管须填写写详尽，字字迹清楚。在在领用前，领领用人与业业主服务员员应当场检检验把关，领领用人离职职前，必须须把领用的的工具归还还管理处，发发现有任何何损坏、遗遗失等均由由当事人赔赔偿；d. 在业主服务务员不在时时，由设备备部主管负
43、负责仓库领领料工作。当当需用物料料或工具时时，使用部部门的当事事人应直接接向设备部部主管申请请，由主管管填写领领料单，并并负责去仓仓库领取，事事后应按正正常规定补补办手续。如如有差错，责责任应由设设备部主管管承担；e. 发放物料时时，业主服服务员应按按领料单单上的品品名、规格格、数量、用用途等要求求，做到手手续齐全，领领料人、领领料主管人人在领料料单上签签字，明确确责任方可可发放，不不准多发，避避免造成浪浪费；f. 谁发料谁盘盘点,每季一次次全面盘点点。同时每每月25日前做做好物资资存库统计计月报表。 检查与考核核每季管理处处对物资管管理工作须须进行全面面检查，检检查内容包包括计划编编制、采购购、物资保保管、领料料发放等，并并落实责任任，执行考考核，对于于物资管理理工作有明明显成绩者者或违章者者将进行责责任考核。3.1.5 会务服务 接受订单(任务)a. 管理处接到到校方主管管部门发出出的会议通通知单后，安安排服务员员；b. 服务员根据据会议通知知单上的时时间、地点点、人数、会会议要求和和管理处有有关规定做做好各项准准备工作。