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1、昊宸园商住住小区物业管理制度编制日期：20177年1月55日第一章 岗位职责责制度管理处主任任岗位职责责在公司总经经理直接领领导下，贯贯彻执行公公司各项方方针、政策策，全面负负责管理处处的日常事事务和管理理工作。 1、 建立、健全全各项规章章制度，检检查督促岗岗位责任制制的执行情情况，不 断提高服服务质量，落落实奖惩制制度；2、 安排和调整整本部门人人员工作，负负责制定本本部门的工工作计划，并并组 织编编写管理报报告和各种种通知、公公函； 3、负责传传达公司文文件、通知知及会议精精神； 4、 检查监督本本辖区工程程维修、保保安清卫人人员以及管管理员工作作情况并 进行考核核，按员员工手册的的要求
2、抓好好管理； 5、熟悉国国家有关法法规和物业业管理规定定，掌握各各业主情况况，检查督督促 各责责任区管理理的实际操操作；6、随时掌掌握租金、管管理费、水水电费等交交纳情况，及及时做好物物业管理 费催交的的组织工作作，并组织织解决好有有关投诉，不不断改进服服务质量； 7、 抓好本部门门的组织工工作和思想想工作，主主持日常和和定期工作作会议， 研究拟定定下一步工工作计划； 8、 加强各班的的团结合作作，树立整整体思想，密密切与其他他部门的联联系， 互互相沟通、协协调； 9、 认真完成公公司交给的的其他任务务。 管理员岗位位职责在管理处主主任的直接接领导下开开展日常管管理服务工工作。 1、 熟悉掌握
3、物物业辖区业业主和物业业的基本情情况；2、 建立收费台台帐，掌握握收费动态态，及时收收取、催交交各项应收收费用； 3、 负责办理业业主入住、迁迁出手续，监监督管理装装修事务； 4、 负责巡视物物业使用情情况，以及及保安、清清洁、维修修人员的工工作情况； 5、 负责对外包包服务过程程进行监督督管理； 6、 负责与业主主沟通、回回访，有效效处理业主主的投诉。 保安人员岗岗位职责（一） 、总则 1、 贯彻执行公公安机关和和上级部门门制订的各各项法规和和制度，努努力维护 好物业辖辖区内的治治安安全； 2、 遵守公司规规章制度和和员工手手册 ，服服从领导，完完成公司交交给的 其其它工作任任务； 3、 负
4、责做好对对辖区内的的巡逻、值值班工作，做做好大宗物物品出物业业辖区 的的登记工作作； 4、负负责做好机机动车辆的的管理和收收费工作； 5、 负责做好综综合管理费费收取工作作； 6、 熟悉楼宇情情况、以动动态、巡查查等方式预预防、发现现、制止各各类事故 如：打架架斗殴、盗盗窃等事件件，提高应应急处理能能力； 7、 按规定着装装，文明值值勤，严格格交接班手手续，认真真做好值班班记录和 交接班记记录； 88、讲究文文明、礼貌貌待人，耐耐心说服、教教育住户遵遵守物业辖辖区各项管管 理规定定。 （二） 、保保安队队长长岗位职责责 保安队队长在管理理处主任的的直接领导导下， 全全面负责保保安队的各各项管理
5、工工作。 1、 了解和掌握握保安队的的情况，根根据管理处处领导的要要求和意图图，结合实实际，建立立和健全各各项工作细细则的奖惩惩条例，抓抓好实施组组织和监督督工作， 对物业辖辖区的治安安、消防、车车辆交通工工作全面实实施管理； 2、 主持保安业业务工作会会议，督促促检查各项项规章制度度的落实，重重点是 员员工手册及及保安相关关规定的落落实情况，组组织队员学学习业务知知识和形体体 仪表训训练，认真真做好培养养和业务训训练，提高高全体队员员的整体素素质。 3、 经常定期不不定期检查查保安队员员的工作情情况，做好好监督、检检查和考 评工作，落落实岗位责责任制和奖奖惩条例； 4、 掌握队员的的思想动态
6、态，认真做做好思想工工作，抓好好保安队伍伍的思想 建设，关关心队员的的生活状况况和业务水水平，做好好全体队员员的思想教教育、法制制 教育和和职业精神神教育，帮帮助下属正正确处理好好工作中的的各种问题题，为下属属解 决实实际问题； 5、 教育培养所所属班长，不不断培养他他们的组织织指挥能力力和管理水水平； 6、 处理有关保保安方面的的事务， 重大治安安问题和事事故及时向向领导汇报报， 并采采取果断措措施，控制制事态发展展。 7、 完成公司交交办的收费费等其它工工作任务。 （三） 、保安班长长岗位职责责 保安班班长在保安安队长的直直接领导下下，负责保保安队日常常事务的实实施工作。 1、 负责组织当
7、当班的保安安工作，监监督和指导导认真做好好执勤工作作，及时 纠正和登登记违纪违违章现象； 2、 检查本班人人员的着装装仪容、内内务卫生，保保管好配备备的通讯器器材、 保保安设施、自自卫武器等等物品； 3、 负责填写值值班记录 ，登记本本班奖罚情情况，检查查各巡逻点点情况； 4、 按照保安部部（队）制制定的培训训计划搞好好组织实施施工作，定定期召开 班务会，经经常对队员员进行具体体的业务指指导和岗位位培训，提提高本人和和全班的 整体素质质和业务水水平，能及及时解决当当班时间内内的各种突突发事件。 5、 及时做好上上传下达和和请示汇报报工作，与与辖区业主主搞好关系系； 6、 熟悉在紧急急情况下本本
8、班的组织织指挥，处处理好一般般性的治安安事件和 业主的投投诉，落实实安全措施施，预防各各种事故，工工作中有处处理不当的的事应及 时向上级级请示汇报报； 7、 团结本班人人员，坚持持做好经常常性思想工工作，熟悉悉和掌握队队员的思 想动态、工工作表现和和工作能力力。 8、 完成公司下下达的其他他任务。 （四） 保安员岗位位职责 1、 门岗 熟悉物业业辖区的概概况、平面面布局及楼楼幢分布情情况； 保持威严严可敬的仪仪表仪容，树树立良好的的精神风貌貌； 负责做好好大宗物品品出物业辖辖区的管理理工作，对对住户装修修人员及装装 修物品品的出入进进行管理，制制止闲杂人人员随意进进入物业辖辖区； 负责做好好对
9、机动车车辆的出入入管理和收收费工作。 熟悉保安安设施设备备的操作规规程及报警警设施的使使用方法； 做好本岗岗位的清洁洁卫生和交交接班工作作。 负责回答答解决住户户及来访人人员提出属属于本岗职职责内的问问题； 对任何有有损物业辖辖区物业管管理的行为为，及时进进行规劝和和制止。 2、 巡逻岗 严格遵守守公司规章章制度，实实行 244 巡视巡巡逻制度，严严格执行队队列行 走走标准，树树立公司良良好形象和和个人道德德风范； 树立强烈烈的责任感感，全面做做好物业辖辖区的治安安、消防、车车辆、收 费、以及及住户求援援、报警等等工作，确确保物业辖辖区治安安安全，秩序序井然； 熟知本人人责任区域域内住户情情况
10、，了解解物业辖区区内其它区区域房屋的的 地形以以及各条通通道的布局局，做到勤勤巡逻、勤勤检查，发发现问题及及时处理； 熟悉物业业辖区消防防设施的配配置，并能能熟练使用用各种消防防器材，掌掌 握防火火自救知识识； 巡查公共共设备设施施使用和公公共卫生保保洁情况，发发现设施受受损及时 上报，对对任何有损损物业辖区区物业管理理的行为，及及时进行规规劝和制止止； 加强对物物业辖区的的机动车辆辆管理，维维持车辆停停放秩序； 积极参加加职业道德德和业务、消消防培训，努努力提高自自身素质。 消防员（保保安员兼）岗岗位职责1、 切实贯彻“预防为主主，防消结结合”的指导方方针，认真真学习有关关消防知识识，掌握各
11、各种灭火器器的使用方方法； 2、 积极做好防防火宣传和和教育，建建立消防值值班和消防防设施台帐帐定期进 行安全检检查，一旦旦发现火警警即可投入入使用； 3、 物业辖区一一旦发生火火警，全体体员工必须须全力投入入抢险工作作，履行 义务消防防员的职责责，不得临临阵借故逃逃避； 4、 发生火警事事故时，迅迅速报告有有关领导，拨拨打火警电电话 1119，向消消 防部门门报警，组组织人员抢抢救险情，组组织住户撤撤离危险地地带，并做做好妥善安安 排，做做好现场安安全保卫工工作，严防防趁火打劫劫捞取不义义之财，协协助有关部部门 查清清起火原因因； 5、 加强辖区内内动用明火火的控制和和管理。监控值班员员岗位
12、职责责1、 严密监视保保安对象的的各种情况况，发现可可疑或不安安全迹象，及及时通 知知值班保安安处理，并并及时通过过对讲机或或电话向队队长报告，且且随时汇报报变动 情情况直到问问题处理完完毕。 2、 熟悉所管理理设备的性性能、操作作程序，能能独立进行行操作，并并能进行 简单的维维修； 3、出现异异常情况时时，坚持、确确认、汇报报，并做好好情况记录录； 4、 负责设备的的日常巡视视、情况记记录； 5、 保持机房干干净、整洁洁；做好交交接班工作作。 维修人员岗岗位职责1、 执行公司决决定，服从从管理、遵遵守纪律，树树立良好的的服务意识识； 2、 熟悉物业辖辖区内楼宇宇的楼幢号号、单元、户户数和房屋
13、屋结构、水水施、 电电施等管线线走向； 3、严格遵遵守服务内内容与服务务标准，及及时受理业业主提出的的各种报修修； 4、积极为为业主提供供多项便民民服务，并并做到服务务周到、热热情、规范范， 无投投诉； 5、工作时时间按规定定着装，佩佩戴工作牌牌，严格遵遵守操作规规程以确保保安 全，预预防意外事事故的发生生；6、工作完完毕及时清清理施工现现场杂物，服服务过程须须请业主签签字认可； 7、爱护工工具，杜绝绝浪费，按按规定领用用工具和维维修材料。 8、负责对对共用部位位设施的巡巡视和保养养。 9、按月做做好报修、维维修记录的的汇总和材材料采购的的计划编制制。 清卫工岗位位职责1、 遵守公司制制定的各
14、类类规章制度度和员工工手册 ； 2、 尊重领导，服服从分配，及及时完成工工作任务； 3、 上岗佩戴好好工作证，穿穿戴好服装装，并保持持整洁； 4、 文明服务，作作风廉洁，拾拾金不昧； 5、 按照服务内内容和服务务标准对物物业辖区进进行清洁卫卫生打扫，维维护物 业业辖区的良良好的卫生生环境秩序序； 6、 及时清洗公公共部位的的乱涂、乱乱画、乱张张贴的广告告、标语等等； 7、 对保洁范围围内物业的的异常情况况及时行保保安员或管管理员汇报报； 8、 对乱扔废弃弃物的现象象应予以制制止，并及及时清除； 9、 妥善使用并并保管好清清扫、保洁洁的工具，做做到勤俭节节约、以旧旧换新， 对无故损损坏的酌情情赔
15、偿。 绿化工岗位位职责1、 遵守公司的的规章制度度和员工工手册 ； 2、 服从公司领领导和管理理人员的检检查监督，工工作时佩戴戴好上岗证证； 3、 绿化养护操操作场地及及道路两旁旁整洁有序序，无危及及车辆、行行人的现 象； 4、 对住户说话话和劝阻有有损绿化的的行为要温温和有礼； 5、 正确并熟练练操作使用用园林器械械， 妥善善保管好绿绿化工具设设施、 农农药、 化化肥及其他他用品，严严格使用化化肥和农药药； 6、 花草树木及及时浇水，防防止过旱和和过涝； 7、 对花草树木木定期培土土、施肥、除除杂草和除除病虫害，对对新栽的花花草 树木木要及时修修剪、补苗苗、浇水，保保证成活率率达 900以上
16、； 8、 熟悉物业辖辖区内的绿绿化概况，充充分利用绿绿地面积，合合理布局、种种植花草、树树木； 9、 对工作过程程中发现的的物业辖区区的异常情情况及时向向保安或管管理员汇报报。接待来信来来访来电投投诉制度为了实现“管理无盲盲点，服务务无挑剔，业业主无怨言言”的管理目目标， 不不断完善管管理体系，提提高员工素素质，不断断改进服务务质量，严严格认真对对待 业主主（住户）反反馈的每一一信息，特特制定本制制度： 1、 实行“首问问责任制” ，公司司每一位员员工，无论论其部门分分工，均有有 义务接接受业主的的任何来访访来电、投投诉，属于于自己职权权范围内或或能够给予予 解决的的，应当场场予以解决决；不属
17、于于自己职权权范围内或或不能予以以解决的， 不得任何何理由推托托、回避，应应将业主（住住户）反应应的问题当当场予以接接待， 而而后转告相相应部门。 2、 每一位员工工都有责任任收集来自自业主 （住住户） 关关于小区管管理的看法法、 建议议、意见等等。 3、 公司员工接接听所有来来电时，第第一句必须须为： “您好，某某某物业” 。 4、 受理投诉时时，必须热热情接待，主主动询问，面面带微笑，不不得推诿、 无理拒绝绝，并做到到一视同仁仁。 5、 当被投诉者者受理投诉诉时，受理理者必须如如实记录，不不得提出回回避。 6、 对投诉内容容要认真记记录，及时时派人处理理或向主管管汇报并在在 24 小 时内
18、内予以解决决或答复，做做到事事有有着落，件件件有回音音。 7、 凡由市政设设施如水、电电、气、道道路、邮电电、通讯等等所引起的的住户 投投诉，应努努力做好解解释工作,积极同市市政有关部部门办理交交涉,尽早早为业主 排忧解难难,决不允允许推托了了事. 8、 员工应认真真做好本职职工作，积积极为业主主提供满意意管理服务务，减小 投诉，把把矛盾消灭灭在投诉之之前。 9、 对业主的投投诉应及时时进行分析析总结，对对反复出现现的问题，应应组织 有有关部门进进行深入探探讨并找出出解决办法法，防止重重复发生。 10、 对投诉要记记录，投诉诉资料要存存档。 管理人员文文明服务标标准1、 热爱本职工工作，努力力
19、学习管理理技术，提提高管理水水平，树立立“业主 至至上，服务务第一”理念。 2、 上班时间统统一着装，佩佩戴工作牌牌，保持仪仪表端庄，精精神饱满，不不 得有不不雅观的举举止。 3、 主动向来访访客人问好好，待人彬彬彬有礼，端端庄大方，解解答提问掌掌握 适度度。 4、 工作中坚持持原则，秉秉公办事，不不徇私情，自自觉抵制不不正之风，严严 守法纪纪，不以权权谋私。 5、 遵守制度，精精简办事程程序，团结结协作，互互相配合，互互相监督，按按 质按量量完成本职职工作。 6、 对业主应热热情，遇个个别业主无无理言行时时，做到耐耐心说服，晓晓之以 理理，动之以以情，不以以恶言相待待，不得与与业主发生生打骂
20、行为为。 7、 真热情处理理业主来信信、来访，积积极为他们们排忧解难难。对业主主的投 诉诉、批评、建建议，要及及时进行调调查处理或或向上级汇汇报。做到到事事有着着落， 件件件有回音音。不推诿诿、扯皮、更更不允许有有打击报复复的现象发发生。 员工文明服服务要求1、 热爱本职工工作： 要树立干干好服务工工作的职业业志向，热热爱本职工工作。 刻苦学习习，不断完完善和提高高管理和专专业技术水水平。 待业主如如亲人，热热情服务，尽尽职尽责做做好工作。 2、 文明管理： 仪态端庄庄：衣着打打扮端庄、整整洁，给业业主有一个个美的感觉觉，使人 感到亲切切、和蔼。 语言谦逊逊：在接待待业主过程程中，语言言要力求
21、文文雅、谦恭恭准确，务务 必做到到“四个不讲讲”即： “不讲低级级庸俗的口口头语、不不讲脏话、不不讲讽刺 挖苦话、 不讲与管管理无关的的闲话” 。 不不能取笑人人、不能训训斥人、不不报复人。 主动热情情：在服务务过程中要要做到： “三个一样样”即： “对待生人人与熟人一一个样，大大人与小孩孩一个样，忙忙时闲时一一个样” 。 优质服务务：对业主主负责就是是对公司负负责，处处处应多为业业主着想， 为业主提提供各种便便民服务。 讲诚信：诚信无欺欺是公司每每一位员工工应有的工工作作风，也也是我们经经 营管理理中职业道道德的一个个重要内容容，为此在在工作中要要实事求是是，做到言言 而有信信，严守信信用。
22、 员工廉洁工工作制度1、 在工作中坚坚持原则，秉秉公办事，不不徇私情。 2、 自觉抵制不不正之风，严严守法纪。 3、 不以权谋私私，不利用用工作之便便占公司和和业主的便便宜。 4、 不在上班时时间干私活活， 不用用公司通讯讯设备进行行私人活动动和聊天等等。 5、 业余时间，不不利用公司司机具、材材料向业主主承揽私活活。 6、 不乱收费或或收费不开开收据。 7、 不利用工作作的特殊性性质，对流流动、外来来人员进行行敲诈勒索索。 8、 不以次充好好，弄虚作作假，欺骗骗业主，赚赚取物价差差额。 9、 维护公司利利益，遵守守公司机密密。 10、 不利用公款款拉私人关关系请、吃吃、喝。 11、 不挪用、
23、拖拖欠和侵吞吞公款。 12、 不索取或收收受贿赂、好好处，要洁洁身自好。 13、 节约用水、用用电，不浪浪费公司用用品，坚持持勤俭节约约。 14、 不得利用工工作之便，要要求享受商商业网点提提供优惠服服务和物价价。 15、 不在报销凭凭据中作假假、谎报、多多报。 16、 不利用工作作之便和业业主对公司司的信任，私私下向业主主推销产品品， 赚取取外快。 对外服务工工作管理制制度1、 思想面貌：细心、周周到，要体体现本公司司高尚的精精神面貌。 2、 上班纪律： 上班时时间根据公公司工作安安排， 每每天必须先先到公司报报到， 然然后外出工工作；工作作结束后，必必须及时到到公司签到到；上班时时必须佩戴
24、戴工作证，以以便接受业业主、住户户监督。 3、 服务质量：根据客户户的要求，按按质、按量量、按时完完成，以保保证业 主主、住户满满意。在工工作中严禁禁向住户索索取财物、吃吃、拿等不不良行为，一一 经发现现，立即作作辞退处理理，情节严严重者还将将追究法律律责任。 4、 工作检查：公司将不不定期的进进行工作检检查，听取取业主、住住户反映， 如业主、住住户反映该该工作人员员不能胜任任时，公司司通过核实实后，将作作辞退 处处理。 5、 工作人员如如损坏住户户财产，视视损坏程度度，扣奖金金或照价赔赔偿。 6、 凡业主、住住户付给服服务费一律律交公司，并并开具发票票，若私自自收取 小小费者，一一经发现，扣
25、扣工资或奖奖金，情节节严重者作作辞退处理理。 鼓励员工和和业主参与与管理制度度1、 为了改进服服务质量，提提高工作效效率，公司司鼓励各级级员工和业业主、 住住户提出各各种合理化化建议，建建议采纳后后视施行效效果对建议议人进行物物资奖 励励。 2、 员工和业主主、住户的的建议范围围包括物业业管理方法法和手段，改改进服 务务质量的措措施，各种种设备的使使用与养护护方法，节节约能源与与原材料的的方式 和和如何增加加经济收益益等方面，所所有建议均均可直接递递交公司经经理或上级级主 管领领导。 3、 公司适时召召集有关人人员开会讲讲座各项建建议，如有有合理化建建议即由 相关部门门负责人定定出试行方方案，
26、并交交公司领导导审批后执执行。 4、 合理化建议议试行期根根据具体情情况分别定定为 155 天和 30 天天，期满后后 由公司司领导会同同各部门负负责人共同同考证该项项建议的实实际运用效效果，并核核 定奖励励等级，确确定奖金数数额。如合合理化建议议有明显的的建设性和和实际效果果， 可不不经试行期期直接奖励励建议人。 5、 奖励等级分分 3000 元、2200 元元、1000 元、550 元、330 元五五个等级，考考 证结束束后立即发发放，并记记入员工档档案。 6、 员工的合理理化建议记记录为员工工晋级、 年终评比比和奖励的的重要依据据， 多次次提出优质质合理化建建议的员工工将被晋升升提拔或给
27、给予特别奖奖励。管理员工作作责任监督督区日巡视视制度1、 各管理处必必须为每个个管理岗位位员工划分分一定范围围的工作责责任监督 区。 2、 每个工作日日必须到各各自的监督督区域巡视视两遍，并并做好巡视视记录， 无纪录视视作未巡视视。 3、 巡视监督要要求： 检查小区区保安员、卫卫生员在岗岗位工作情情况（着装装、佩证及及有无其他他 违反有有关规章制制度的行为为） ； 检查小区区是否有违违章行为 （有无乱乱搭建、 违章装修修、 墙面面有无乱涂涂、 乱画画、张贴广广告，小区区内有无乱乱设摊及跨跨门营业） ； 小区是否否有不安全全隐患（窨窨井盖是否否完好，消消防通道是是否被堵，室室 外输电电线路是否否
28、完好，小小区内有无无可疑人员员活动） ； 小区内环环境管理是是否符合要要求（树木木花草有无无损坏，公公共场所、绿绿 化带、楼楼梯道卫生生情况，垃垃圾亭管理理是否符合合要求，道道路上是否否有乱停 车辆，乱乱晒衣物等等、小区内内是否有影影响正常休休息的噪声声源） ； 基础设施施是否完整整（路面有有无破损，室室外上下管管道是否渗渗漏，路口口 栏杆杆是否完好好） ； 留意倾听听业主对物物业管理的的意见反映映。 4、 在巡视过程程中，做好好记录。发发现问题，能能处理的应应及时处理理，对 重重大问题和和不能处理理的事项应应向主管汇汇报。 管理处走（回回）访制度度为加强物业业管理处与与广大业主主（住户）的的
29、联系，使使管理处各各项工作 置身于业业主（住户户）监督之之中，从而而集思广益益，及时总总结经验、教教训， 不不断改进管管理工作，提提高服务质质量，特制制定对住户户走（回）访访制度。1、 走（回）访访要求 物业管理理处正把对对业主（住住户）的走走（回）访访列入职责责范围，并并 落实到到每年的工工作计划和和总结评比比中； 走（回）访访时，虚心心听取意见见，诚恳接接受批评，采采纳合理化化建议， 作好走（回回）访记录录； 走（回）访访中，对业业主（住户户）的询问问、意见，如如不能当即即答复， 应告知预预约时间回回复； 走（回）访访后反馈的的意见、要要求、建议议、投诉，及及时逐条整整理综 合合、研究、妥
30、妥善解决，重重大问题向向上级领导导请示解决决，业主（住住户）反 映的问题题，做到件件件有着落落，事事有有回音。走走（回）访访处理率达达 1000%， 投投诉率力争争控制在 1%以下下。 2、 走（回）访访时间及形形式 管理处主主任、管理理员每月登登门走（回回）访 44 次； 每季度参参加一次居居委会召开开的墙门组组长会议，广广泛征求意意见； 有针对性性地对业主主（住户）作作专题调查查，听取意意见； 物业管理理处设立投投诉信箱，投投诉电话； 随时热情情接待来访访，作好登登记。保安人员守守则一、 着装仪表 1、 工作或执勤勤时，必须须身着制服服，穿皮鞋鞋，佩证上上岗，制服服不准混 穿；2、 制服要
31、保持持整洁、平平整，上岗岗前皮鞋要要擦拭干净净，打好领领带，戴 好帽子，不不得敞胸露露怀、卷袖袖子、挽裤裤腿。 二、 行为规范 1、 上班时间必必须精神振振作、精力力集中，不不得袖手、插插手、背手手； 2、 站岗时姿态态严整，保保持立正姿姿势，不得得东摇西晃晃。不得坐坐卧、倚 靠、打盹盹、吸烟、与与人闲聊、吃吃东西、看看书报、乱乱打电话和和听收、录录音机 等等； 3、 值班室内时时不得躺卧卧、打盹、看看书报、吃吃零食、下下棋、玩弄弄手机， 不得听收收、录音机机，不得两两、三人聊聊天； 4、 巡逻中无情情况处理时时不得进入入住户楼内内，不得边边走边玩手手机，不 得听收、录录音机，不不得与无关关人
32、员闲聊聊； 5、 上班人员必必须提前十十五分钟达达到各执勤勤点，做好好交接班手手续；不 得迟到早早退，不得得擅自离开开岗位； 6、 值班人员就就餐必须在在值班室内内就餐，不不得离开岗岗位到快餐餐店就餐； 7、 不得脱离岗岗位，按照照规定时间间、指定地地点站岗； 8、 不得睡觉； 9、 对住户要有有礼有节，热热情受理住住户各种问问题，特别别是夜间值值班， 对对住户提出出的问题要要及时解决决，解决不不了的作好好登记， 三、 日常管理 1、 不得迟到早早退，严格格按照规定定时间站岗岗或巡逻； 2、 认真做好交交接班，做做好值班记记录和实物物出入登记记； 2、 严格执行对对讲机管理理规定和警警棍使用规
33、规定； 4、 做好本班岗岗亭的清洁洁卫生，不不得随意张张贴、悬挂挂与堆放与与工作无 关的物品品； 5、门门岗值班室室不得会客客。 四、 罚则 1、 违反本规定定第一条、第第二条（第第八点除外外） 、第第三条的记记行政批评评 一次，累累计记批评评五次以上上者作辞退退处理； 2、 违反第二条条第八点的的，第一次次记行政批批评一次，第第二次记行行政警 告告一次，第第三次辞退退； 3、 本守则不尽尽之处，按按公司管管理规定相相关条款执执行。 值班管理规规定1、 保安人员实实行 244 小时轮轮流值班制制度。 2、 值班人员分分 3 个个班，3 个班分为为早、中、晚晚三班，早早班为：77：30 16：0
34、0，中中班为：116：0000：000，晚班班：0：0007：30。 3、 各班保安员员必须按照照编排的值值班表上岗岗工作，并并严格履行行岗位责 任制的要要求，坚守守岗位，巡巡逻人员要要按时巡查查，提高警警惕，及时时处理各 种突发事事件。 4、 当值班人员员发现情况况时， 应应做好控制制工作， 并及时报报告当班班班长、 队队长或部门门负责人。 报告时简简要说明事事发地点、性性质、人数数和特征等等； 及时劝阻阻和处理在在物业区域域违法管理理规定的人人员和事件件； 遇紧急事事件及重大大事故应报报告相关领领导；在当班期期间发生的的问题及处处理经过，在在值班记记录做好好记录。 保安人员值值班制度1、
35、小区保安人人员实行 24 小小时值班室室值班制度度，定时或或不定时进进行 巡逻逻。 交接班制度度为认真做好好岗位的工工作交接和和保安器材材交接，减减少因交接接不清引起起 的工作作失误及保保安器材损损失，特制制定本制度度。 1、本班相相互转换岗岗位时，须须认真做好好岗位交接接。 2、接班人人须提前 15 分分钟签到上上班，接班班人未到，交交班人不得得离岗， 否则由此此产生的一一切后果由由交班人负负责。 3、接班班班长在正点点时组织全全班人员集集合，讲明明注意事项项，然后各各保 安员员到各自岗岗位换班； 4、本班与与下班交接接时，要将将本班工作作情况详细细交待给下下一班，以以便 下一一班开展工工作
36、； 5、保安人人员交接班班时，必须须认真填写写宁波某某某物业有有限公司保保安 交接接班登记表表 ，并并签名确认认，发现问问题，交接接双方必须须当面说明明，如果 交班人离离开后，接接班人才发发现属于上上一班的问问题，应立立即报告领领班或部 门负责人人处理； 6、交接班班须正点、守守时，非特特殊情况，不不得超时接接班； 保安员培训训制度1、 岗前培训 上岗前向每每位新入职职的保安员员介绍物业业辖区情况况、工作纪纪律、操作作 要求和和岗位职责责。 上岗前必必须掌握保保安、通讯讯及消防设设备器材的的使用和操操作； 新入职的的保安员须须进行 335 天天时间进行行培训实习习， 掌握握本职工作作 和基本本
37、技能，然然后开始正正式上岗； 2、 岗位培训 保安培训训：根据每每年制定的的保安部制制定的培训训计划，拟拟订保安培培 训方案案，通过授授课与实际际操作相结结合的方式式，分月、季季定期进行行培训， 从而提高高保安员的的警惕性、 “四防”意识、应应变能力和和身体素质质，使其掌掌 握基本本技能； 消防培训训：根据每每年制定的的保安部内内部制定的的培训计划划，拟订消消防培训方方案、年度度消防演习习计划安排排及灭火等等培训内容容，通过授授课与实 际操作相相结合的方方式，分月月、季定期期进行培训训，从而达达到提高保保安员的 防火意识识、掌握灭灭火抢救能能力的目的的； 每位保安安员必须根根据培训计计划参加公
38、公司和部门门组织课程程，培训前前 进行书书面通知，并并要求每位位参加培训训的人员在在员工培训训签到表上上签到。 3、 培训课程设设置 培训目的的：通过培培训，提高高保安员的的综合素质质和服务水水平，培养养 一支训训练有素、纪纪律严明、文文明执勤的的保安队伍伍； 培训项目目： A、 应知、应会会部分 公公司制度与与规定 部部门制度与与规定 保保安常识 服务意识识教育 礼礼节、礼貌貌及员工的的行为规范范、个人修修养 辖区区设施、设设备介绍 消防常识识 B、 岗位工作规规范 岗位位礼貌用语语、工作方方法与技巧巧 岗位工工作职责与与细则 辖辖区突发事事件的处理理 C、 消防培训 D、 法律常识 培训要
39、求求 A、 培训期间，不不得迟到、早早退、旷课课，违者按按上班同等等情况处理理； B、 理论培训时时，自带笔笔和笔记本本，认真做做好记录； C、 队列训练时时，按正规规化军事要要求操作； D、 拳术训练时时，不得随随便开玩笑笑，防止训训练事故。 考评方式式 A、 理论培训在在结束后采采取笔试闭闭卷方式进进行， 885 分以以上为优，775844 为良，660744 分为中中，60 分以下为为差； B、 军事培训由由教员在一一个训练阶阶段结束后后进行考核核，成绩分分为优、 良、中、差差四个等级级，具体评评分标准由由培训教员员拟定； C、 根据考评等等级给予相相应的奖励励和处罚。 警棍使用制制度为
40、严格规范范警棍使用用，特制定定如下规定定： 1、 警棍是保安安人员执行行公务时佩佩戴的自卫卫防暴器械械，保安员员应严格 保管和使使用，不得得将警棍转转借给他人人。 2、 当班保安员员应将警棍棍挂在腰带带后右侧。 3、 不得在岗位位上随便玩玩耍或挥舞舞警棍。 4、 处理一般问问题时，不不得手持警警棍或用警警棍指着住住户或来人人讲话。 5、 非紧急情况况或人身安安全未受到到威胁的情情况下，保保安员不得得以任何 借口或理理由使用警警棍攻击他他人。 6、 当班保安员员要妥善保保管所佩戴戴的警棍，如如有意识或或损坏，要要照价 赔赔偿。 7、 交接班时要要检查清除除后再交接接， 接受受人发现警警棍被损坏坏
41、而不报告告， 应负负责赔偿。 对讲机使用用制度对讲机是保保安人员必必备的重要要通讯工具具，全体人人员必须执执行对讲机机 使用规规定，熟悉悉对讲机的的使用功能能，爱护并并熟练使用用对讲机。 1、 使用规定 使用对讲讲机要本着着“爱护设备备、小心轻轻放，妥善善保管、正正确操作” 的原则则，不得磕磕、碰、扔扔、摔以及及玩弄对讲讲机，保持持对讲机清清洁，定期期 进行擦擦拭、维护护； 持机人负负责保管和和使用对讲讲机，禁止止转借他人人或拆卸机机器，各治治 安人员员的对讲机机一律挂在在腰带右后后侧，站岗岗、巡逻时时不得拿在在手中发现对讲讲机有损坏坏或通讯失失灵，持机机人应立即即向直属上上级报告， 由部门主
42、主管检查后后进行处理理，严禁自自行拆修； 严格按规规定频率使使用，严禁禁乱按或乱乱调其他频频率（平常常使用 11 频 道道，停电时时使用 22 频道） ； 严格按照照对讲机充充电程序充充电，不得得待机充电电，电池使使用完毕后后 方可进进行充电，以以保障电池池的性能、寿寿命和使用用效果； 交接班时时，交机人人要讲明对对讲机当班班使用状况况，接机者者当场检查查， 发现现损坏或通通讯失灵，立立即报告当当班班长。 2、 对话要求 呼叫对方方，先报自自己岗位，再再呼对方，为为： “我是，呼叫 ，收到到请回话” ；收接方回回话后，呼呼方要简明明扼要地情情况讲清除除，收接方方收到情况况 或信号号后，应回回答
43、“清楚”或“明白” ； 对讲机仅仅限于进行行公事联络络， 用对对讲机讲话话应使用规规范礼貌用用语， 严严禁用对讲讲机讲粗言言秽语、开开玩笑或谈谈工作无关关的事情； 凡违反反以上规定定者将严肃肃处理。对对讲机丢失失、损坏的的，视情节节追究相 关人员的的责任，赔赔偿损失，并并处以相应应的经济处处罚。 监控系统操操作制度1、 加强学习，不不断提高业业务技能，熟熟练掌握监监控系统的的操作。 2、 值班员必须须严格按照照操作规程程监控录像像，爱护设设备，不得得擅自修 改系统各各种设置、删删除资料和和进行非法法操作，严严禁私自在在电脑上安安装各种 软件，不不得进行玩玩游戏、打打字等其他他操作，确确保其正常
44、常运作，违违者从严处处 理，并并承担所造造成的一切切后果。 3、 未经上级部部门主管批批准，不得得随意播放放监控录像像的录像内内容； 4、 未经上级部部门主管批批准，无关关人员不得得进入监控控室； 5、 保持监控设设备的清洁洁，定期进进行擦拭、维维护； 6、 确保监控室室的卫生和和秩序，营营造良好的的工作环境境； 背景音乐播播放制度1、 加强学习，不不断提高业业务技能，熟熟练掌握背背景音乐系系统的操作作； 2、 值班员必须须严格按照照操作背景景音乐系统统，不得私私自拆卸或或更改设 置，确保保其正常运运作； 3、 严格按照规规定的时间间和规定的的内容播放放音乐； 4、 非公司制定定的操作人人员不
45、得擅擅自动用设设备，一经经发现，将将追究当班班 人员相相关责任； 4、 保持背景音音乐设备的的清洁，定定期进行擦擦拭、维护护，营造良良好的工 作环境。 物品出入登登记制度1、 为维护物业业管理区域域业主的财财产安全，确确保辖区的的公共秩序序，辖区 内的业主主或住用人人携带物品品出入辖区区时必须进进行登记； 2、 值班人员对对携带进入入物业辖区区的可疑物物品应进行行盘查、询询问，属于于 易燃、易易爆、剧毒毒等危险性性物品严禁禁进入辖区区； 3、 值班人员对对携带大件件物品出物物业辖区的的： 属业主的的，值班人人员确属熟熟悉、认识识的登记其其情况，并并承担由此此可 能引引发的后果果后放行； 对自称
46、是是业主，值值班人员不不熟悉、认认识的，必必须核对其其业主资料料或 登记记其身份证证件后方可可放行； 属外来人人员的必须须登记其身身份证件号号码等相关关内容，进进行相关的的联 系，认认证其携带带物品合法法后方可放放行； 4、 值班人员应应严格检查查所携带物物品的性质质，可以进进行适当的的盘问，对对 未能执执行物品出出入登记，将将给予相应应的处罚，造造成后果的的视情节追追究相关 责任。 重大事件报报告制度一、 重大事件报报告制度 为及时妥善善处理重大大事件或突突发事件，避避免和控制制事件发生生，特制 定重大事事件处理报报告制度。 1、 重大或突发发事件包括括：火灾、电电梯困人、爆爆炸、突发发停电、水水浸、 盗盗窃、械斗斗等破坏性性行为；刑刑事案件：用户集体体投诉（55 户以上上） ；中中央 空调调主机、发发电机、高高低压电柜柜、通讯设设备等大厦厦主要设备备施舍故障障； 房屋屋主体结构构遭受破坏坏等； 2、 发生重大或或突发事件件，参与事事件处理的的部门或当当值主管立立即到现 场处理，同同时尽快口口