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1、“猴哥”儿童娱乐商城策划方案世界“金融融危机”的出现在在不同行业业、层次也也影响到我我国的经济济及发展，更更直接影响响到保定的的市场商业业发展。关于我公公司总购物物业如按以以往单一的的模式出租租现已经很难在如今“金融危机”市场上行的通，正所谓谓变则通，所所以必须走走出一条新新的出路才才能盘活总总购物业，在在如今“金融危机”的情况下下机遇与挑挑战并存。 我部门通过过上次策划划“亚太比邻邻儿童大世世界策划思思路”后经王总总认可，现现我部对此此方案再次次修编，现编编制完成“猴哥儿童娱娱乐商城策策划方案”仅供王总总惠鉴。一、项目策策划理念“人与人不不同，花有有百样红”。商业物物业也需要要根据其所所处的
2、地理理位置、经经营范围、服服务的客户户类型和数数量等诸多多因素进行行不同的定定位。“猴哥”（猴哥儿童童娱乐商城城简称“猴哥”）品牌及及功能定位位同样需要要充分考虑虑到其自身身和服务对对象的特性性，进行合合理的市场场细分和定定位，才能能有效地运运转，占据据并巩固自自己的目标标市场。关于“猴哥哥”品牌的定定位我们考考虑的不是是简单随意意的概念罗罗列，而应应该是对“猴哥”品牌及其其实体的深深入分析之之后规避劣劣势、发挥挥优势并升升华的差异异化，并具具有充实的的内涵及相相对应的使使用功能作作为支撑。二、项目定定位策略 本物业位位居保定市裕华西路周周围被诸多多大型商场场，商业街街紧紧环绕绕。可以说说是人
3、旺地地旺商情火火爆。素来来被人们称称之为保定定市老城区商商业街及商商品小百货货及服装等等商品的集集散中心，是是商家占领领保定及周边边城市市场场的“滩头头阵地”，市市场商品也也由低档逐逐渐向中、高高乃至精品品市场发展展。 消费者的的购物心理理也逐渐由由寻觅便宜宜货、大众众货而发展展为去裕华华商圈逛精精品店、购购高档货。 鉴于上述述分析，我我们对本物物业地的策策划理念应应鲜明地、坚坚决地定位位在“裕华华路批零商商业城”上上面。 由于本物物业地处于于市裕华西西路这一历历史以来被被认为是做做百货，小小商品和做做全市贸易易市场的缘缘由，所以以确立为“猴哥儿童娱娱乐商城”项目。 树立“您您旺我才旺旺”的经
4、营营思想，把把保障厂家家、商家经经营运作为为我们招商商的核心方方针。而把把追求儿童童娱乐商城城作为商家家进驻保定定及周边地地区的首选选之地。 猴哥项目的的收益主要要来源于以以下4个方方面：1）可营业业面积租赁赁所获取的的租金收益益；2）广告位位出租面积积所获取的的广告收益益；3）部分自自营项目的的经营收益益；4）物业管管理经营收收益，如：停车场收收入、商业业促销活动动的场地出出租收益等等；将以上收益益加以比较较，我们会会发现“可营业面面积租赁所所获取的租租金收益”是整个项项目的主要要收入来源源，是对本本案经营管管理影响最最大的因素素。因此，进进一步来看看滩位租赁部部分，在营营业面积固固定的前提
5、提下，其又又可能产生生2种增加加收益的方方式：1、以“实实现营业面面积最大可可出租”为目标，尽尽可能多地地增加可出出租的滩位位经营面积积，达到获获取更多租租金收益的的目的。优点：通过增加加滩位出租数数量，从而而增加租金金收入总量量；（这必必须以全部部或绝大多多数滩位能成功功出租为前前提。）在一定程程度上可以以增加商品品经营的种种类；缺点：滩位数量量的增多无无形中加大大了招商工工作的难度度，而这种种困难很可可能导致：滩位招租率率低，空置置率高；在在没有完成成招商目标标后，资金金无法回笼笼；为求资资金的快速速回收，只只有依靠降降低租金来来完成招商商，规避风风险；滩位过于于密集会造造成整个卖卖场显得
6、拥拥挤、杂乱乱；商品种类类过多，则则很难保证证入驻的都都是精品，且且影响限制制了展示功功能的发挥挥，最终很很可能轮为为一个简单单批发市场场；由上述原原因带来了了卖场档次次甚至品牌牌形象的降降低，而很很多名牌商商品，尤其其是知名品品牌，在选选择经营场场所时，通通常会考虑虑卖场的品品牌形象、发发展方向是是否与本品品的品牌形形象相符，这这样很可能能造成对名名品招商的的障碍；卖场形象象的降低，将将会带来更更多的同档档次竞争者者；2、牺牲一一定的营业业面积，用用于商城物物业环境、格格调建设，提提高滩位的整体体档次，从从而据此提提高租金来来获取更多多的收益。优点：虽然降低低了有效营营业面积最最大可出租，但
7、是是可以将一一部分面积积充分利用用进行景观观、附属设设施的建设设，改善了了卖场环境境，提高整整体的档次次；卖场购物物环境和品品牌形象的的提升会对对招商，尤尤其是名品品的招商起起到促进作作用；卖场整体体形象、档档次的提升升，为抬高高租金单价价带来了可可能性；良好的卖卖场环境对对吸引人流流、客流量量也是有帮帮助的；缺点：在以形象象、环境、档档次的营造造来抬高单单位租金时时，其抬高高的额度仍仍具有有限限性和不确确定性；如果租金金过高，仍仍然会对招招商带来难难度；通过对上述述两种方式式的分析，我我们建议采采取第2种种方式，优优化卖场景景观环境，提提高卖场整整体形象，确确立竞争优优势。三、项目分分析1、
8、市场目目标定位 市场目标标定位通过过以占地11200平平方米保定定大规模室室内儿童娱娱乐游戏及及亲子课堂堂项目，带带动市内外专营营的儿童服服饰品牌、儿儿童家具、孕孕婴用品等等商场、厂厂家代理的的儿童物业业项目。 2、项目优优势分析 1）合合理的商场场使用面积3800M2 。2）项项目处于裕华路路商业圈火火爆的黄金金街区之中中。 3）商商场配合备备专业人才才实施商场场“五统一一”即“统统一形象”（“猴哥儿童娱乐商城”）统一装修（公共部分）统一风格（突出精品）统一宣传（策划、推广）统一商业管理（营业时间、促销等）。 4）项项目地交通通十分便利利，门前有有大型停车车场。 55）此项目目不仅为保保定市
9、最大大的儿童主主题型商场场，而且比比红帽儿、快快乐谷等儿儿童项目划划分区域详详细，又有有受儿童青青睐的占地地12000平方米大大型娱乐游游戏区域。3、项目劣劣势分析 1） 此物业地地以前运作作的项目在在保定市影影响力比较较差，基本本没有成功功案例，此此地被商家家誉为“死地”，商家美美誉度比较较差。 2） 从该项目目的四周大大环境来看看此地经过许许多商家的的深入挖掘掘，各种题题材、手段段的炒作均均已殆尽，难难出创意。 3） 由于我公公司承租此此物业综合合价格比较较高，对以以后招商评评估租金有有一定的阻阻力。 44）由于“金融危机”的出现在在未来招商商中也会受受到不同程程度的阻力力。四 、项目目品
10、牌定位位及内涵名 称定 位内 涵涵品牌定位l 全新的儿童童产品的倡倡导者l 现代儿童文文化的传播播者l 保定及周边边区域市场场儿童专业业卖场的领领导品牌；l 保定市唯一一集主题购购物、休闲闲、餐饮、娱娱乐、亲子子课堂等一一站式消费费服务功能能于一体，儿儿童主题产产品和儿童童公园式专专业卖场；l 环境优雅的的中档时尚尚儿童用品品、婴幼儿儿保健品品品购物天堂堂；l 设备齐全、环环境优雅的的中高档时时尚专业游游乐场目标客户群群定位卖场消费群群体定位全新购物模模式和儿童童家居文明明的追随者者儿童专业卖卖场1私人客客户：l 男女性兼顾顾；l 年龄在0-15岁之间；l 中高收入人人群；l 讲求生活的的品质
11、和格格调；注重重孩子成长长环境l 团购客户：l 医院、医疗疗卫生单位位；l 大中型企业业；时尚儿童游游乐场1、中高收收入家庭；2、大中型型幼儿园等等；招商客户定定位无限商机诱诱惑下的投投资者/经经营者1国内外外儿童知名名品牌保定定地区总代代理；2目前仍仍未进入保保定市场的的国内外儿儿童知名品品牌；3专业的的儿童培训训机构4儿童时时尚的餐饮饮机构5专业摄摄影、图书书、家具机机构6投资儿儿童娱乐游游戏产品7本地投投资者五、项目功功能定位对于“猴哥哥”的功能定定位，简单单来讲分成成以下三部部分专、新新、特。1、专1）定位主主题型娱乐乐商城，争争取知名品品牌客户和和有口碑的的经营者入入场。2）儿童相相
12、关商品与与服务的“一站式”专业商场。3）经营规规划专业，即即项目所经经营的产品品针对目标标客较强。在在产品的组组合上，应应考虑到在在客户购买买时产品与与产品之间间的互动性性。4）管理者者专业，引引入专业的的经营管理理机构，建建立产品质质量监督机机制，防止止假冒伪劣劣和竞争无无序。5） 服务专业，提提供完善的的配套服务务，杜绝乱乱收费。2、新1）经营理理念新 经营思思路是即要要体现经营营主体的“一站式”，又要融入娱乐游游戏的“主题化”。2） 硬件设施新新 布局局合理、功功能区域清清晰明确，货货物装卸方方便，购物环境舒舒适优雅。3）软件服服务新 拥有专专门的物流流中心，为为客户提供供有偿的物物流服
13、务。4）运作方方式新对经营商商提供适度度的广告支支持。收费合理、质质量良好的的物业管理理服务。定期统一组组织整个专专业市场的的经营，举举办全场促促销和推广广活动。及及时提供最最新行业市市场资讯，引引导场内的的经营品类类向需求量量最旺盛的的产品方向向发展。3、特1）经营产产品特色化化在招商商时，强调调经营商品品档次的同同时，更应应着眼于引引入一些尚尚未进入保保定市场的的名牌儿童童商家。2） 经营主题特特色化纵观保定市同业业竞争者的的经营模式式大都仍表表现为单纯卖买买或服务提提供方式，而而忽略了针针对消费者者在实际购购物过程中中娱乐性及及教育的儿童产品品。因此，我我们将项目目的品牌形形象及功能能定
14、位为娱娱乐、教育育儿童产品品带到购物物及其它产产品。六、整体规规划及形象象定位1、整体规规划项目布布局此项目共分分以下九个功能区区域：1）儿童服服饰/鞋帽帽区域：此此区域划分分面积11140平方方米，主要要招商范围围以儿童服服饰、童鞋鞋、童帽为为主； 2）孕婴用用品区域：此区域划划分面积2250平方方米，主要要招商范围围孕婴用品品、奶品等等为主。 3）儿童游游戏娱乐区区域：此区区域划分面面积12000平方米米，主要招招围范围以以儿童游戏戏产品为主主。4）儿童家家具区域：此区域划划分面积4420平方方米，主要要招围范围围以儿童绿绿色环保家家具为主。5）儿童文文具/图书书/音像区区域：此区区域划分
15、面面积2500平方米，主主要招围范范围以儿童童文具、图图书、音像像为主。6）儿童玩玩具区域：此区域划划分面积3360平方方米，主要要招围范围围以儿童玩玩具为主。7）儿童食食品区域：此区域划划分面积3360平方方米，主要要招围范围围以儿童食食品为主。8）亲子课课堂区域：此区域划划分面积1180平方方米，主要要招围范围围以儿童业业务第二课课堂及咨询询服务为主主。9）儿童摄摄影区域：此区域划划分面积2250平方方米，主要要招围范围围以儿童摄摄影相关业业务为主。注：招商区区域及面积积(后附室室内布局图图)2、项目开开发名称建建议推荐名称：猴哥儿童童娱乐商城城、猴哥儿童童大世界名称建议及及释义：建议选择
16、择猴哥儿童童娱乐商城城。“猴哥儿童童娱乐商城城”是由“商贸+娱乐”两部分构构成，是集集儿童娱乐乐、儿童餐饮、儿童童服装、儿儿童家具等等等儿童产品为为一体。孙孙悟空是中中国四大名名著西游记记里的主主人公，是是被儿童广为为喜爱的卡卡通人物及及家长熟悉悉的人物，此片又经经常在各电电视台热播播，由于此此人物属于于中国四大大名著行列列，定不会会因为历史史变迁及时间间的轨迹而而被人们遗遗忘，所以以我们建议议项目采用用“猴哥”名称，既既可以满足足儿童及家家长的亲切切性及熟悉悉度，而且且此名通俗俗易懂容易易传播，在在以后开发发运作中起起到事半功功倍的作用用。标志形象设设计：见附附件3、整体规规划建议 1）将将
17、外墙进行行西游记记内人物物以卡通形式包装并预留出广广告位； 2）在在物业地外墙墙面留出广广告看版位位，进行招招商； 3）对对物业地临裕华路商业业街的路面面上进行猴猴哥卡通艺术美美化处理，广广场一侧并并设置大量量西游记记卡通人物及相相关物品； a、设设计猴哥主主题门头；b、搭建建促销台；c、路旁旁设立猴哥哥卡通街灯；d、猴哥哥卡通休息息座椅； e、安置西游记记卡通人物物雕塑； 5）在在商场的指指定位置设设立物管对对所有商家家进行统一一管理全方方位服务。 4、形象定定位项目形象定定位：打造主题题型猴哥儿儿童娱乐商商城，此项项目具备先先进经营理理念的商业业规划，区区域内大规规模化儿童童商品集散散地的
18、商业业定位，并并有层出不不穷的促销销主题。七、广告策策略 1、市场定定位 1）不不在项目地地的硬件配配套设施上上过多宣染染；2）着着重将广告告策略引入入“旺地、旺旺人流、旺旺滩位、寸土土寸金”上上做主攻方向向。 3）抓抓住客商急急于入驻保保定急于打打开市场，急急于保定地区有有一商务窗窗口的心态态全力宣染染。 4）引导顾顾客要想打打开市场，必必须入住儿儿童精品城城思维定式式上发展。5）打造本本地儿童用用品市场集集散地形成成集群效应应，引导本本地商家入入驻；2、传播策策略及形式式招商推广的的传播将按按以下策略略进行组合合：1）以招商商手册、招招商宣传单单张、目标标人群集中中地点的户户外广告为为推广
19、传播播的基础手手阶段；以公关活动动为招商推推广的重要要传播途径径；2）以报纸纸软性炒作作制造招商商的良好氛氛围，主要要依靠保保定晚报、莲池周刊、其次广播电视报；3）以报纸纸硬性广告告作为推广广辅助手段段，主要依依靠保定定晚报，其其次其它媒媒体；4）项目招招商中期采采用户外广广告投入及及车体广告告或其它媒媒体3、推广思思路1）通过活活动形象直直观地展示示项目未来来的商业规规划，同时时让商家和和销售目标标客户看到到一个全新新概念的“猴哥儿童娱娱乐商城”；2)以招商商信息告知知性诉求魅力商商圈诉求项目未未来规划形形象诉求招商意意向落定诉诉求为线索索根据招商商的不同时时间段展开开招商推广广；注：详细内
20、内容见猴哥儿童童娱乐商城城品牌形象象宣传策划划方案。八、项目营营销目标根据此商业业物业的特特性，我们们把“猴哥”项目营销销目标分为为：短期目目标、中期期目标、远远期目标三三个阶段，三三个阶段相相对应的目目标也不尽尽相同。因因此，我们们建议本案案的具体营营销目标定定位为：远期目标(品牌树立立/经营)打造主题型型型娱乐商商城，儿童童生活用品品、服装等等产品的集集散地中期目标(推广)聚集消费者者人气，抬抬高卖场商商业价值。短期目标(招商)足够数量的的主力店及及其他商家家入驻卖场场，完成销销售五分之之三九、价格策策略、支付付方法及效效益分析概概述1、价格策策略1）儿童服服饰/鞋帽帽区域：1100元/月
21、 2）孕婴用用品区域：100元元/月3）儿童游游戏娱乐区区域：600元/月月4）儿童家家具区域：80元/月5）儿童文文具/图书书/音像区区域：800/月6）儿童玩玩具区域：60元/月7）儿童食食品区域：60元/月8）儿童摄摄影区域：60元/月9）亲子课课堂区域：50元/月注：以上为为第一年参考考价格，第第一年平均均价格约为为80元/平方米/月，现根据市市场情况可可以连续三三年递增110%，租租金最高达平均均约到110元/平方米/月。2、效益分分析概述租金(销售售)收入：1)儿童服服饰/鞋帽帽区域：区域域划分面积积1140平方方米，100元/平方米/月，年理理想预计租租金收入1136.88万元，
22、年保保守预计租租金收入1110万元元(第一年年，闲置率率占20%)；2)孕婴用用品区域：区域划分分面积2550平方米米，100元/平方方米/月，年年理想预计计租金收入入30万元，年保保守预计租租金收入224万元(第一一年，闲置置率占20%)；3)儿童游游戏娱乐区区域：区域划分分面积1200平方方米，60元/平平方米/月月，年理想想预计租金金收入866.4万元，年保保守预计租租金收入770万元(第一一年，闲置置率占20%)；4)儿童家家具区域：区域划分分面积4220平方米米，80元/平方方米/月，年年理想预计计租金收入入40.332万元，年年保守预计计租金收入入32万元(第第一年，闲闲置率占22
23、0%)；5)儿童文文具/图书书/音像区区域：区域划分分面积2550平方米米，80元/平方米/月，年理理想预计租租金收入224万元，年年保守预计计租金收入入19万元(第一年，闲闲置率占220%)；6) 儿童童玩具区域域：区域划分分面积3660平方米米，60元/平平方米/月月，年理想想预计租金金收入255.92万万元，年保保守预计租租金收入220万元(第一年，闲闲置率占220%)；7) 儿童童食品区域：区域划分分面积3660平方米米，60元元/平方米米/月，年年理想预计计租金收入入25.992万元，年年保守预计计租金收入入20万元元(第一年年，闲置率率占20%)；8）儿童摄摄影区域：区域划分分面积
24、2550平方米米，60元元/平方米米/月，年年理想预计计租金收入入18万元，年年保守预计计租金收入入约14万元元(第一年年，闲置率率占25%)；9）亲子课课堂区域：区域划分分面积1880平方米米，50元/平平方米/月月，年理想想预计租金金收入100.8万元元，年保守守预计租金金收入约88万元(第第一年，闲闲置率占225%)；滩位出租收收入合计：（根据市场场情况前三三年租金每每年递增约约10%第一年理想想预计租金金收入3998.166万元，第一年保守守预计租金金收入3117万元；第二年理想想预计租金金收入426万元，年年保守预计计租金收入入344万元；第三年理想想预计租金金收入457万元，年年保守预计计租金收入入376万元；其它收入:室内广告位位收入及促促销活动收收入：25万元元/年费用投入：装修预计费费用：预计计30万元；（第一年年主要投入入）年广告预计计投入：225万元；（第一年年主要投入入）人员管理预预计费用：10万元/年其它费用：5万元合计：700万元(注：以后后每年投入入费用约控控制在300-40万万元。)