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1、深圳外销项目经典策划报告 目 录录 一一、经济分分析 二二、项目工工程进度模模拟 三三、项目销销售进度模模拟 四四、营销计计划排期表表 五五、广告宣宣传计划工工作排期表表 六六、销售文文件工作排排期表 七七、其它销销售准备工工作排期表表 八八、售楼处处装修排期期表 九九、样板房房装修排期期表十、楼盘及及围墙装饰饰排期表一、经济分分析 （一）本部分是以以房地产市市场分析与与最新的建建筑价格信信息两大主主要因素为为基础，在在分析过程程中设定了了如下的基基本数据：1、地价标标准以皇岗岗口岸平均均地价15500元/m2计算。2、建造成成本参照我我市公布的的建筑价格格信息第四四期提供的的参考指标标，再按
2、惯惯例予以大大幅度下调调的原则去去选定。根根据营销策策划的意见见产品带带装修，因因此加了装装修成本一一项。工程造价部部分，每项项总金额均均是按计入入容积率的的建筑面积积计算，而而最终算出出单位成本本为地上建建筑面积的的指标，每每一项单位位成本已含含地下室及及一、二层层架空层及及第三层管管道层工程程所分摊的的费用。3、根据工工程进度、销销售进度、各各项费用估估算及资金金回笼计划划的安排，为为保证工程程进度和销销售计划的的顺利进行行，计划投投入资金的的数量按总总投资的445%设定定。当达到该投投资比例时时，设定楼楼盘已全面面开展发售售工作，并并能以售楼楼收入作为为支付各项项投资含工程进进度款的后后
3、续资金，这这样，银行行按揭的各各项工作必必须提前进进行安排，以以保证资金金滚动投入入的时间得得以衔接。（二）根据项目的的所在位置置、条件和和皇岗口岸岸片区的发发展规划，结结合市场调调研的综合合分析，住住宅平均按按80000元/m2的外销价价格定位。按照设定的的条件和价价格定位，对对本项目的的经济技术术指标进行行了综合分分析（附表表三），其其效果是不不错的，理理论投资回回报率达552.9%，实际投投资回报率率（税后利利润实际投入入资金）更更高达844.4%，保保本销售价价格49332.5元元/m2，保本销销售比例为为58.00%。（三）资金金回笼计划划（按销售售率90%计）时 间预计销售率计划回
4、笼资资金（万元）实收资金（万元）余留资金（万元）2000.12.118至2001.1.1555%145322.6459.881072.82001.2.144至2001.6.30060%183911.2156011.83862.22001.7.1至2001.9.15515%4597.86850.81609.22001.9.166至2001.10.33010%3065.22528.82145.6总计90%275866.8254411.22145.6说明：（11）第一阶阶段为内部部认购期，由由于此阶段段为淡季，且且主要任务务是预热市市场并为下下一阶段的的强销做准准备和加温温，同时对对计划的销销售方案
5、进进行试探性性检验，以以做调整和和改进，故故对广告宣宣传不做计计划。因此此，此阶段段的销售量量暂定为55%，同时时这一阶段段的实收回回笼资金在在拿到预售售许可证之之前只收订订金，全阶阶段的实收收资金暂按按30%的的首期款计计算，另外外70%的的按揭款滚滚入下期。（2）第二二阶段为强强销期，这这一阶段正正值年后的的高峰期，同同时借清明明节和春交交会的推动动，计划销销售60%，考虑到到这一阶段段的时间跨跨度（四个个半月），计计划其700%的销售售款能够回回笼，另外外30%的的销售额只只能收到三三成的首期期款，其770%的按按揭款滚入入下期。（3）第三三阶段为持持销期，在在第二阶段段热度尚未未完成散
6、去去之时计划划销售155%，考虑虑到这一阶阶段的时间间跨度（三三个半月），计计划其500%的销售售款可以回回笼，另外外50%的的销售额只只能收到三三成的首期期款，其770%的按按揭款滚入入下期。（4）第四四阶段为扫扫尾期，利利用国庆节节前后的一一段时间争争取达到110%的销销售量，考考虑到这一一阶段的时时间跨度（一一个半月），计计划只能收收到30%的首期款款，其700%的按揭揭款滚入下下期。（四）在对各项经经济指标进进行技术分分析的基础础上，我们们同时做了了工程造价价及销售价价格的敏感感性分析，测测算了工程程造价或销销售价格的的变动对税税后利润、成成本利润率率的影响程程度，以供供开发商在在施工
7、和销销售销售过过程中进行行针对性的的控制。（五）结论是：从从经济分析析结果来看看，其各项项指标均属属可行。结结合市场调调研的情况况，我们认认为该项目目有较好的的市场发展展前景，亦亦具有可操操作性，但但是也不能能否认存在在一定的市市场风险，有有关风险可可通过严格格的管理和和严谨的市市场营销手手段进行弱弱化，力争争达到预期期的投资目目标。龙珠项目基基本情况数数据序号项 目数 量单 位一基本情况1总占地面积积446911.8平方米2总建筑面积积1325000平方米3住宅建筑面面积1245000平方米4商场建筑面面积5000平方米5其他3000平方米6建筑容积率率2.967建筑覆盖率率25%二可变因素
8、1建筑管理费费3%（占总造价价）2销售及广告告费4%（占总销售售额）3不可预见费费4%（占总造价价）三单位成本价价2546.0元/平方米米1地价578.11元/平方米米2工程造价1482.5元/平方米米3综合费用383.00元/平方米米4利息102.44元/平方米米四平均销售价价格住宅4000元/平方米米商场8000元/平方米米五资金来源1计划投入资资金172077.9万元2贷款150000万元六税金1营业税加城城建税5.25（占总销售售额）2土地增值税税20%（占销售净净收入）2所得税15%（占税前利利润）表二 港港田花园高高层住宅项项目总投资资概算序号项目单位成本元/平方米米总额万元占总投
9、资比例备注一综合楼面地地价建筑面地价价15005747.332.1%按住宅面积积计算二工程总造价价24109818.854.8%按计入容积积率的建筑筑面积计算算1工程土建造造价12705174.2其中：地上上建筑11504685.3 桩基础及及土方120488.992装饰装修工工程5501018.53消防工程602240.84给排水工程程100407.445通讯、电器器照明、防防雷工程65264.886电力110448.227通讯及智能能化工程60244.558空调通风工工程50203.779煤气管道1561.110电梯及安装装工程90366.7711对讲监视系系统40163.00三综合费用3
10、48.771420.97.9%1小区配套及及园林绿化化费用60244.552勘察设计费费60244.553水电增容费费60244.554建设管理费费72.3294.66按总造价33%5不可预见费费96.4392.88按总造价44%四销售及广告告费225.77919.665.2%按销售额33%五合计(一至至四项)4484.4179066.6六可售面积成成本4673.5179066.6说明：1、工工程总造价价按计入容容积率的建建筑面积计计算。 2、项项目地价按按皇岗口岸岸周边地区区平均价11500元元/平方米米计算。 3、第第六项单位位成本是按按地上建筑筑面积计算算，则含地地下室工程程及一、二二
11、架空层及及第三层管管道层成本本分摊在内内。 4、以以上工程造造价和综合合费用部分分的数额均均参照我市市公布的建建筑价格信信 息第四期期的参考指指标，再按按惯例予以以大幅度下下调的原则则来选定。表三 港港田花园高高层住宅项项目经济技技术分析序号项 目金额（万元元）一销售收入住宅 88000383115.022306522.0二总投资179066.6三营业税1532.6四城建税76.6五增值税0六税前利润111366.2七所得税1670.4八税后利润9465.8九理论投资回回报率52.9%十实际投资回回报率84.4%十一总建设周期期 22000.3至20001.55 约114个月时时间十二总成本回
12、收收期 20000.112至20001.66 约6个个月十三利润回收期期 22001.6至20000.112 约约6个月盈亏平衡分分析：一保本销售价价格（元/平方米）100%售售完的保本本销售价格格可售面积单单位成本+税金4932.5二保本销售比比例（占计计入容积率率的建筑面面积）58.0%平均售楼价价格8000敏感性分析析基准数据据（1）总开开发价值即即预计销售售收入：3306522.0万元元（2）土地地成本：55747.3万元（3）工程程总造价：98188.8万元元（4）综合合费用：11420.9万元（5）销售售及广告费费：9199.6万元元 总开发成成本：177906.6万元 税前利润润
13、：111136.22万元 所得税：16700.4万元元 税后利润润：94665.8万万元 成本利润润率：522.9%工程造价的的敏感性分分析（单位：万万元）工程造价变化百分比比-10%-5%-1%1%5%10%总开发价值值306522.0306522.0306522.0306522.0306522.0306522.0土地成本工程造价综合费用销售及广告告费用5747.38836.91352.6919.665747.39327.91386.5919.665747.39720.61413.9919.665747.39917.01427.7919.665747.3103099.71455.2919.6
14、65747.3108000.71489.5919.66总开发成本本168555.9173811.3178011.4180111.6184311.8189577.1税前利润121866.9116611.5112411.4110311.2106111.0100855.7税后利润103588.99912.39555.29376.59019.48572.8成本利润率率61.5%57.0%53.7%52.1%48.9%45.2%成本利润率率变化幅度度8.6%4.1%0.8%-0.8%-4.0%-7.7%说明：由上上述分析数数据可以看看出，工程程造价增加加（减少）11%，成本本 利润率率将相应地地降低（提
15、提高）0.8%，成成本利润率率对工程造造价 的敏感感程度比较较高，希望望开发商在在施工建设设过程中针针对我们 的基准准造价进行行严格的控控制。销售价格的的敏感性分分析(单位:万万元)销售价格变化百分比比-10%-5%-1%1%5%10%总开发价值值275866.8291199.4303455.5309588.5321844.6337177.2土地成本工程造价综合费用销售及广告告费用5747.38963.21360.9827.665747.38963.21360.9873.665747.38963.21360.9910.445747.38963.21360.9928.885747.38963.2
16、1360.9965.555747.38963.21360.91011.5总开发成本本168999.0169455.0169811.8170000.2170366.9170822.9税前利润9239.5106455.6117700.6123333.0134588.0148644.1税后利润7853.69048.8100055.0104833.1114399.3126344.5成本利润率率46.5%53.4%58.9%61.7%67.1%74.0%成本利润率率变化幅度度-13.88%-6.9%-1.4%1.4%6.8%13.7%说明：由上上述分析数数据可以看看出，销售售价格增加加（减少）11%，成
17、本本 利润率率将相应地地提高（降降低）1.4%，而而且成本利利润率对销销售 价格的的敏感程度度相当的高高，希望开开发商和代代理商在销销售过程 中针对对我们的预预计销售均均价（80000元/平方米）进进行严格的的控 制。二、项目工工程进度模模拟 序号工程进度时间1基础工程施施工2000.3.120000.9.1152第一、二层层架空层2000.9.16620000.10.163第三层管道道层2000.10.11720000.10.274主体住宅工工程施工2000.11.1120011.5.11(平均6天天一层)5室内外装修修工程施工工2001.5.220011.9.3306环境工程施施工2001
18、.10.1120011.11.157竣工验收2001.11.11620011.12.308入伙时间2002.1.1说明：1、该该工程进度度是根据与与开发商密密切沟通的的基础上所所得出 的可接受受进度，同同时，进度度内已考虑虑了不可确确定因素 对工期的的影响，希希望双方在在施工过程程中严格控控制。 2、尽尽量将工程程进度依照照销售周期期进行控制制，以实现现预计 的资金回回笼计划及及控制成本本。三、项目销销售进度模模拟 销售阶段时 间预期销售率率内部认购期期2000.12.11820011.1.2255%公开发售期期(强销期)2001.2.14420011.6.33060%持销期2001.7.12
19、0011.9.11515%扫尾期2001.9.16620011.10.3010%尾盘销售2001.11.1110%说明：1、建建议年前即即开始内部部认购以预预热市场，为为明年清明明节和春 交会前后后的热销作作准备。 2、经经过7、88月份的淡淡季，争取取在20001年9月月份深圳房房地产 秋交会前前后一段时时期达到楼楼盘销售的的第二次高高潮。 3、入入伙时间建建议定在22002年年元旦前后后。四、营销计计划排期表表 项目内容实施细则周 期责任单位备注营销战略定位策略1、产品定定位2000.9.1前前发展商代理商设计院2、价格定定位2000.9.19.1003、客户定定位2000.9.1009.
20、300广告策略2000.10.1110.331发展商代理商广告公司销售策略1、价格表表2000.11.1120011.12.15发展商代理商2、付款方方式3、优惠措措施4、SP计计划5、PR计计划6、Eveent计划划7、看楼专专车入市策略1、内部认认购2000.12.11820011.1.225发展商代理商2、公开发发售2001.2.1446.3003、持销期期2001.7.19.1554、扫尾期期2001.9.16610.3305、尾盘销销售2001.11.11市场调研1、住宅部部分2000.9.155代理商广告公司2、消费者者部分每月一份五、广告宣宣传计划工工作排期表表 项目内容实施细则
21、周 期责任单位备注广告策划方案整体策划1、市场调调研2000.10.11200110.311发展商代理商广告公司礼仪公司2、消费者者分析3、SWOOT分析4、周边楼楼盘广告策策略分析5、项目卖卖点分析6、广告策策略7、媒体策策略8、广告主主题9、广告诉诉求点10、广告告语11、费用用预算12、SPP建议13、PRR建议14、Evvent建建议15、发布布计划16、广告告效果评估估17、广告告效果监控控手段平面设计2000.10.22010.331电视广告广告创意待定脚本制作VI系统1、标准色色2000.10.1112.112、标准字字3、标志4、象征图图案5、灯箱（售售楼处）6、霓虹灯灯（售楼
22、处处）7、看板8、报板六、销售文文件工作排排期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注销售文件楼书1、初稿2000.11.120000.12.25开发商代理商广告公司印刷公司2、修改3、确定4、印刷购房须知1、初稿2、修改3、确定4、印刷内部认购书1、初稿2、修改3、确定4、印刷购房协议1、初稿2、修改3、确定4、印刷客户咨询手手册1、初稿2、修改3、确定4、印刷来电来访登登记表1、初稿2000.12.120000.12.102、确定3、复印房款计算表1、初稿2、确定3、复印价格表付款方式及优惠措施1、初稿2000.12.11120000.12.172、修改3、确定4、复印七、其它销销售准备工工
23、作排期表表 项目内容实施细则周 期责任单位备注形象设计统一服装1、选服装装公司2000.11.11520000.12.15代理商服装公司广告公司印刷公司2、服装设设计方案3、服装制制作名片1、名片设设计2、名片制制作销售基础工工作按揭银行1、按揭比比例2000.12.11前发展商代理商2、按揭年年限3、办公方方式公证处2000.12.11前预售许可证证物业投资评评估报告销售潜力分分析培训计划培训日期2000.11.11512.115开发商代理商建筑商设计院礼仪公司广告公司物业管理公司外聘教师培训内容1、采盘2、基本素素质培训3、项目概概况培训4、建筑特特点5、户型布布局培训6、开发商商实力介绍
24、绍7、销售技技巧培训8、礼仪培培训9、广告诉诉求点培训训10、物业业管理考核1、试卷2000.12.11612.1172、口头上岗2000.12.117八、售楼处处装修排期期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注售楼处施工图设计1、方案初初定2000.10.11510.224装饰公司2、方案修修改及确定定2000.10.22510.330发展商、代代理商、装装饰公司装饰施工2000.11.1111.115售楼处布置1、大型喷喷绘2000.11.11512.115发展商代理商广告公司2、建筑单单体模型3、户型模模型4、升值潜潜力图5、户型图图6、周边环环境区位图图7、开发商商简介展示示报8、销售
25、进进度表9、接待总总台10、接待待桌椅11、饮水水机12、电话话九、样板房房装修排期期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注样板房装饰设计1、方案初初定2000.10.11510.224装饰公司2、方案修修改及确定定2000.10.22510.330发展商、代代理商、装装饰公司装饰施工2000.11.1112.55样板房布置1、生活用用品2000.12.6612.117发展商代理商广告公司礼仪公司装饰公司2、买花3、地面4、墙面5、窗帘6、卫生间间三套件7、家私8、电器9、装饰品品10、面积积11、户型型指示牌12、灯饰饰十、楼盘及及围墙装饰饰排期表 项目内容实施细则周 期责任单位备注围墙包装方案1、初定2000.11.1111.55发展商代理商装饰公司2、修改及及确定2000.11.6611.110包装效果图图2000.11.11111.220实施2000.11.221楼盘包装导视系统1、进场指指示牌2000.12.5512.110发展商代理商广告公司礼仪公司2、进场彩彩旗3、看楼指指示牌广告语条幅1、广告语语初定2000.11.11512.1102、广告语语确定3、制作条条幅4、悬挂挂旗及其它它宣传品1、宣传内内容初定2、确定3、制作4、悬挂