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1、中国城镇住房发展与展望2003-03-224资料来来源：住住宅产业22002.12一、城镇住住房发展 1980年年以来，中中国政府针针对旧的住住房体制的的弊端，致致力于推进进住房制度度改革。11998年年，在全国国范围停止止了住房实实物分配，大大力启动居居民个人住住房消费，推推动了住房房新体制的的建立，带带动了住房房建设的加加速发展。 （一）基本本形成与市市场经济体体制相适应应的住房发发展机制 1、住房分分配： 1998年年底，在全全国范围内内停止了由由国家和单单位向职工工无偿分配配住房，并并收取低房房租的做法法，实行住住房分配货货币化。允允许符合条条件的地区区建立住房房补贴制度度，向职工工发
2、放住房房补贴，支支持职工到到市场上买买房。目前前，居民个个人购买商商品住宅的的比重达到到94.88，成为为住房消费费的主体。与与此同时，880以上上的公房按按照优惠价价格出售给给职工，公公房租金也也有大幅度度提高。 2、住房投投资和供应应： 改变由国家家和单位投投入资金建建设住房的的做法，推推进“统一规划划、合理布布局、综合合开发、配配套建设的的房地产开开发模式，初初步建立了了多层次的的住房供应应体系；高高收入家庭庭购买或租租赁市场价价商品房；中低收入入家庭购买买经济适用用住房：最最低收入家家庭租赁由由政府或单单位提供的的廉租住房房。政府通通过土地划划拨供应等等措施，降降低建造成成本，大力力发
3、展经济济适用住房房，满足中中低收入家家庭买房需需求；通过过土地、税税费等方面面的优惠政政策，鼓励励房地产开开发企业对对危旧住房房实施成片片改造。 3、住房市市场： 开放住房二二级市场，多多次下调住住房交易和和租赁税率率，鼓励居居民卖旧房房买新房，初初步形成了了新旧住房房交易活跃跃、买卖与与租赁并举举的局面。同同时，大力力发展并规规范房地产产中介服务务业，加速速市场的流流通。 4、住房金金融： 通过降低贷贷款利率，延延长还款期期限，鼓励励居民贷款款买房；发发挥住房公公积金制度度的互助作作用，支持持职工购房房。到今年年9月底，商商业银行住住房个贷余余额已达到到了76330亿元，占占全部贷款款余额的
4、88.54，是977年底的440倍；住住房公积金金个贷余额额达到9887亿元。 5、住房管管理： 改变由单位位自建自管管的旧体制制，大力发发展社会化化、专业化化、企业经经营型的物物业管理新新体制，由由物业管理理公司对住住宅区实施施专业化管管理。对改改善居民居居住质量、维维护社区安安定起到了了积极作用用。 总体看，通通过深化住住房分配、投投资、供应应、管理体体制改革和和发育房地地产市场体体系、发展展住房金融融，旧的住住房体制已已经打破，新新体制的框框架已经形形成，市场场配置资源源的新机制制正在建立立。 （二）城镇镇住宅建设设保持持续续增长 图11990年年，中国城城镇住宅竣竣工面积为为1.733
5、亿平方米米；20001年达到到5.755亿平方米米（含全部部建制镇为为7.255亿平方米米），是990年代初初期的3.3倍。1199020001年，新新建住宅446亿平方方米，年均均住宅竣工工面积3.84亿平平方米（约约合6千万万套）。城城镇住宅建建设完成投投资由19990年的的498亿亿元增长到到20011年的62262亿元元，增长约约11.66倍，年均均完成投资资31455亿元。其其中，19998年20001年，城城镇住宅竣竣工面积221.6亿亿平方米，年年均竣工面面积达到55.4亿平平方米；完完成住房投投资2.11万亿元，年年均完成投投资52665亿元、年年均增长113.3。 图2随着住
6、宅建建设和房地地产业的高高速发展，住住宅与房地地产业在国国民经济中中的地位日日益突出，已已经成为国国民经济的的支柱产业业。住宅建建设投资占占GDP比比重由19990年的的3增长长到20001年的77，增长长了4个百百分点；占占固定资产产投资的比比重由111增长到到17，增增长了6个个百分点（见见下图）。房房地产开发发投资占GGDP比重重由19990年的11.37增长到22001年年的6.661，增增长5.224个百分分点；占固固定资产投投资的比重重由5.661增长长到17.05，增增长了111.44个个百分点。特特别是近四四年，房地地产开发投投资年增长长额保持在在固定资产产投资增长长额的300
7、以上，每每年带动GGDP增长长1个百分分点以上，对对启动内需需，拉动经经济增长作作出了重要要贡献。 图3（三）城镇镇居民居住住状况得到到较大改善善 1.住房面面积较快增增长 全国城市人人均住房建建筑面积由由19900年的133.4平方方米提高到到20011年底的221平方米米，净增77.6平方方米，年均均增长0.69平方方米。户均均建筑面积积达到655平方米，户户均住房22.27间间，60以上的家家庭拥有223间住房房，可以满满足基本住住房需要。 图42.新建住住房功能较较大程度提提升 90年代以以来，特别别是近几年年来，新建建住宅的工工程质量、功功能质量、环环境质量和和综合配套套水平都有有较
8、大提高高。总体看看，随着新新建住房在在整体住房房中的比重重越来越大大，以及危危旧住房的的改造，城城镇住宅功功能有较大大程度的提提升。 图53.个人住住房自有率率大幅度提提高 城镇家庭户户中80拥有了自自有住房，常常驻城市的的所有家庭庭中70以上的居居民家庭拥拥有了自己己的住房。据据国家统计计局调查，城城市家庭户户均住房资资产10.94万元元，占家庭庭资产总额额的47.9，居居第一位，成成为城镇居居民家庭财财产的主要要部分。 二、城镇住住房发展中中的主要问问题 （一）居住住水平有待待提高，住住房居住不不均问题仍仍较突出 与发达国家家相比，与与全面建设设小康社会会新阶段的的要求相比比，城镇住住房水
9、平还还较低，住住宅功能还还不够完善善。当前城城市人均住住房建筑面面积相当于于上世纪880年代美美国的1/3，德国国、法国的的1/2；户均建筑筑面积不到到美国的11/2，相相当于英国国、日本的的2/3：人均住房房间数0.75间，不不到美国的的1/3，只只有法国、日日本的1/2。此外外，城市家家庭户中，还还有近155的家庭庭无独立厨厨房或与其其他户合用用，近300的家庭庭无厕所或或与其他户户合用，近近13的的家庭没有有饮用自来来水。 图6住房居住不不均问题仍仍较突出。目目前城市家家庭户中，112的家家庭人均住住房建筑面面积在8平平方米以下下，27的家庭人人均住房面面积在816平方方米。户均均住房间
10、数数2.277间，人均均不到1间间住房。其其中，无房房户占0.1，只只有1间住住房的家庭庭占25。 图7（二）危旧旧房改造任任务还很艰艰巨 据20011年统计，目目前城镇尚尚有各类危危旧房屋11.5亿平平方米，尚尚有3000多万户家家庭居住在在危旧房中中。 （三）住宅宅生产方式式仍较为落落后 目前中国住住宅的生产产方式还比比较落后，仍仍处于粗放放型发展阶阶段。科技技进步对住住宅产业的的贡献率为为31.88，远远远低于发达达国家60080的的水平。住住宅生产方方式落后，据据统计，建建筑工人的的劳动生产产率约为330平方米米/人年，相相当于发达达国家的11/51/6；建筑能耗耗占总能耗耗的25，但
11、单位位能耗却相相当于发达达国家的334倍。 （四）住房房法律法规规建设落后后，住房市市场有待规规范 80以上上的城镇居居民拥有住住房，急需需从法律上上对住房的的产权权益益予以保护护。住房市市场的规范范、监管、居居民基本住住房权益的的保障等问问题，也需需要从法律律上加以明明确。 三、发展展展望 （一）市场场需求分析析 1.中国人人均GDPP今年可望望实现10000美元元的目标，居居民消费的的恩格尔系系数已经降降低到400以下，按按照国际经经验，住房房消费处于于快速增长长时期。 2.当前中中国人均住住房水平221平方米米，约488的居民民希望在近近几年内换换购住房，其其中已购公公房的住户户中希望换
12、换购住房的的家庭占到到67。与与人民群众众日益增长长的住房需需求比，住住宅发展处处于快速增增长阶段。 3.20001年城镇镇化水平已已经达到337.7，预计今今后每年将将新增城市市人口接近近20000万人，要要求保持住住房建设的的增长。 （二）多渠渠道解决中中低收入家家庭住房 政府工作的的重点 1、大力发发展经济适适用住房 对经济适用用住房建设设要保证划划拨土地的的供应，要要落实配套套费用和各各项行政事事业性收费费的减免政政策，以降降低建造成成本，适应应中低收入入家庭购房房能力。 2、加强廉廉租住房制制度建设 当前的重点点是完善廉廉租住房制制度，切实实落实资金金，加快解解决最低收收入家庭的的住
13、房困难难。 3、规范发发展集资合合作建房 鼓励困难企企业、独立立工矿区利利用自用土土地，在符符合城市规规划的前提提下，组织织职工集资资建房，多多渠道解决决职工的住住房困难。 4、加快危危旧房屋改改造 现有危旧房房屋主要居居住着城市市较低收入入居民，要要加大对危危旧房屋改改造的支持持力度。通通过房地产产开发、成成立住宅合合作社等多多种方式推推进危旧房房屋的改造造。 （三）进一一步落实各各项改革措措施，完善善住房政策策体系 1、建立住住房补贴制制度，加快快住房补贴贴发放工作作。对符合合条件的地地区要按照照有关部门门规定，尽尽快将原有有住房建设设资金转化化为补贴资资金，建立立住房补贴贴制度，加加快补
14、贴发发放工作。 2、进一步步搞活房地地产市常要要进一步降降低存量住住房的入市市“门槛”、合理调调整出售住住房收益分分配办法，鼓鼓励居民通通过换购住住房改善住住房条件。 3、规范发发展住房金金融，完善善住房公积积金制度。进进一步创新新个人住房房贷款品种种，完善住住房保险政政策并加快快建立全国国性的个人人住房贷款款担保体制制，健全个个人住房贷贷款风险防防范机制，促促进住房个个贷业务的的进一步发发展。 4、加快物物业管理社社会化进程程。要推行行物业管理理项目招投投标制度，制制定“分等定级级、质价相相符”的收费指指导标准，推推动物业管管理的规范范发展并进进一步扩大大物业管理理覆盖面。 5、建立住住宅产业现现代化的经经济技术政政策。加强强基础研究究和关键技技术研究工工作，完善善住宅产业业标准化体体系和产业业技术政策策；推行住住宅性能认认定制度、优优良部品评评优、认证证制度和强强制淘汰、限限制制度。 6、加快研研究制订住住宅法、物物权法，完完善住宅法法律体系，依依法维护住住房投资人人和产权人人的合法权权益。