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1、 亚东公司金桥项目投标书第一部分 区区域环境概概述一、 浦东基本状状况概述1、 地域品牌的的知名度和和美誉度已已经全面确确立 浦东开发开开放至今已已经11年年，期间虽虽然有过阵阵痛（管委委会主任赵赵启正甚至至还被谑称称为“套牢市长长”），但是是经过多年年来数以千千亿计的基基础设施投投入以及政政策引导，尤尤其是在地地铁二号线线贯通、世纪大道道通车、世世纪公园开开园、浦东东国际机场场通航和世界界500强强会议成功功召开后，浦东的的地域品牌牌得到了极极大的提升升，东方明珠珠、金茂大大厦、世纪纪大道、公公园、汤臣臣高尔夫球球场、八佰佰伴、时代代广场等等等建筑和设设施不仅在在上海、在在全国都具具有相当高
2、高的知名度度，如今浦浦东不仅成成为外资、内内地企业积积极抢进的的投资宝地地；也是最最适于居住住的国家园园林城区，吸吸引了大量量区域外客客户入住；更是大量量高级人才才心向往之之的就业基基地。中国国加入WTTO后，外外资将会大大量涌入，浦浦东有望成成为全中国国最大的得得益者。2、 经济发展迅迅速，尤其其在利用外外资方面占占半壁江山山 近年来浦东东的经济发发展保持快快速增长之之势，GDDP增幅已连续续数年高出出全市平均均水平4-6个百分分点，综合合经济实力力不断增强强。20000年浦东东国内生产产总值达到到920.52亿元元人民币，人人均GDPP达到44447美元元，吸引外外资额占全全市总量的的45
3、%，各各项指标的的权重越来来越高。下下表为20000年浦浦东各项经经济指标及及权重： 指标上海市浦东新区浦东所占全全市的比重重面积（平方方公里）63405338.4%人口（万人人）131316312.4%GDP（亿亿元）455192120.2%吸引外资（亿亿美元）63.928.845.1%外贸出口额额（亿美元元）2549637.8%3、 强投入的市市政建设为为新区发展展提供了动动力和保障障 1990-20000年，浦东东遵循基础础设施先行行的战略，共共投入11164亿人人民币进行行基础设施施建设，现现已基本形形成了空空中、地面面、地下、港港口全方方位的综合合立体交通通网络，但但目前浦东东作为一
4、个个新型城区区，在生活活配套设施施以及人气气聚集方面面仍有待加加强，交通通尤其是过过江交通尚尚待改善，今今后相当长长时间里，新新区政府还还将一如既既往地进行行基础设施施投入：“十五”期间，还还将实施以以下重大市市政基础设设施项目，逐逐步完成包包括越江交交通网、轨轨道交通网网和市区道道路网在内内的“三网”和包括深深水港、航航空港、信信息港的三三港工程。主主要工程概概况和时间间表如下：外环泰和路路越江隧道道外环线贯通通的节点工工程，全长长28822米，车速速80公里里/小时。2000年年开工，22002年年通车卢浦大桥(含济阳路路)南北高架道道路延伸至至浦东的一一条规划越越江通道2000年年开工，
5、22002年年竣工外环线浦东东段外环隧道至至环南一大大道，规划划红线宽度度100米米，双向88车道2000年年启动，22002年年底竣工磁悬浮从龙阳路地地铁站，到到浦东国际际机场站。全全长30公公里2003年年1月底正正式建成轻轨明珠线线浦东段浦东段长度度为6公里里，共设55座车站2000年年启动，22003年年完成大连路越江江工程全长2.44公里。单单向双管44车道，设设计车速550公里小时2001年年开工，22003年年竣工复兴路越江江隧道全长约2.6公里，双双管4车道道，设计车车速50公公里2001年年开工，22003年年竣工轻轨PDA线途经高桥镇镇、金桥、黄黄山、泾东东、梅园、潍潍坊、
6、六里里等区域2002年年开工，22005年年底建成外高桥港区区三期、四四期总投资433.08亿亿2000年年已启动沪崇苏大通通道从浦东五号号沟到长兴兴岛，经崇崇明过江到到江苏海门门市青龙港港2002年年启动5号高速公公路从外环向南南经奉贤、星星火工业区区，再向西西接浙江省省的杭金公公路沪芦高速公公路北起外环线线环东二大大道立交，向向南至南国国公路，双双向四车道道五洲大道黄浦江边至至远东大道道，全长110公里，红红线宽度880米远东大道延延伸龙东大道至至五洲大道道，全长99公里，双双向8车道道浦东国际机机场二期总投资100亿4、 新区规划发发展目标 浦东新区规规划到下世世纪二三十十年代将建建成具
7、有世世界一流水水平的外向向型、多功功能、现代代化的新城城区，使之之成为211世纪新上上海的象征征，成为联联系国际与与国内市场场的桥梁与与纽带。具具体目标有有以下几个个方面： 国内生产总总值年平均均增长速度度超过100%，经济济总量占上上海全市的的1/3以以上，人均均产值达到到中等发达达国家水平平。经济运运行质量有有显著提高高，金融、贸贸易、高新新技术产业业GDP比比重占700%以上。 市政建设基基本形成外外向型、多多功能、现现代化的新新城区，建建成浦东国国际机场、深深水港、现现代通讯网网等基础设设施工程，形形成以地铁铁、轻轨等等轨道交通通为骨干的的综合性、主主体化、网网络型的城城市综合交交通体
8、系。 到20100 年，浦浦东新区集集中城市化化地区达到到200平平方公里，人人口规模达达到2100-2300万，展现现出新的城城区面貌。 功能开发方方面基本形形成与国内内外经济广广泛联系的的发展格局局。二、 金桥出口加加工区概况况1、 区域现状 通常意义上上的金桥是是指罗山路路以东、龙龙东大道以以北，外高高桥以南、外外环线以西西的广大区区域，是金金桥镇、张张桥镇、浦浦兴街道、沪沪东街道、金金漾街道等等行政区域域的统称，本本案所在的的金桥出口口加工区只只是金桥的的一个重要要组成部分分，因为经经济发展、人人文环境、生生活配套等等方面的特特殊性，将将金桥出口口加工区从从大金桥中中分离出来来有助于本
9、本案排除干干扰、准确确定位。 金桥出口加加工区是11990年年经国务院院批准的国国家级开发发区，是由由国务院批批准设立的的第一个以以“出口加工工区”冠名的开开发区，其其成就在全全国同类开开发区中居居于领先地地位，全区区规划面积积20平方方公里，西西连陆家嘴嘴金融贸易易区，北靠靠外高桥保保税区，南南接张江高高科技园区区，距虹桥桥国际机场场25公里里、浦东国国际机场330公里、外外高桥港区区9公里，其其西侧4公公里处为黄黄浦江，东东北方122公里为长长江。目前前落户金桥桥的跨国公公司占落户户浦东跨国国公司总数数的一半以以上。以金金桥路为界界，金桥出出口加工区区分为东西西两部：东东部为工业业区，其中
10、中有6平方方公里的“现代科技技园”，西部为为生活区金桥现现代生活园园区。 金桥开发区区在七通通一平的的基础上，增增加了集中中供热和集集话音、数数据图象传传输功能于于一体的VVSAT卫卫星通讯系系统，达到到了九通通一平。金金桥开发区区环境优美美，是无无烟工业区区。金桥桥出口加工工区和金桥桥现代科技技园已通过过ISO1140000环境质量量体系认证证。区内道道路全线贯贯通，200多条交通通线路连接接市区、浦浦东新区各各要道。11999年年7月起，金金桥出口加加工区已开开始使用中中国东海天天然气。2、 经济发展 2000年年金桥出口口加工区实实现工业总总产值4557亿元，占占新区总产产值的288%。
11、区内内年产值超超亿元的企企业有444家。20001年上上半年金桥桥出口加工工区的工业业总产值达达297亿亿元，同比比增幅高达达50.33%，产值值占浦东新新区1/33，增幅是是浦东新区区的2倍。 截至20000年底，金金桥出口加加工区已引引进3777个项目，协协议吸收中中外投资887.4亿亿美元，在在投资金桥桥的世界著著名跨国公公司中，有有26家被被财富杂杂志评为全全球5000强。区内内有26家家企业被评评为“19999年度上海海市工业企企业5000强”。72家家企业获上上海市高新新技术企业业认定。金金桥现已形形成以电子子信息、汽汽车及零部部件、现代代家电、生生物医药四四大支柱产产业为骨干干的
12、产业群群。3、 金桥现代生生活园区 金桥现代生生活园区位于金金桥出口加加工区西部部，占地约约3.7平平方公里，规规划总建筑筑面积3110万平方方米，居住住人口7.6万人。按按照规划，金金桥现代生生活园区将将建成一个个人和自然然协调、具具有创意和和特色、绿绿化和环境境优美、适适合境外人人士居住、社社会功能齐齐全的高尚尚社区和低低密度绿色色智能化住住宅小区。东东苑以外销销房为主，已已有信和花花园、金桥桥酒店公寓寓、凤凰大大厦等数十十个项目，被被誉为金桥桥国际社区区；西苑以以内销房为为主，有银银泰花园、时时代金领等等项目。 金桥现代生生活园区内内还注重开开发一流的的社会综合合配套功能能。在生活活购物
13、方面面，有家乐乐福、欧倍倍德等大卖卖场；教育育方面，先先后有杉达达大学、中中欧国际工工商学院进进驻，中国国福利会幼幼儿园和平平和双语学学校已于11996年年9月正式式招收新生生，上海协协和国际学学校已于11998年年起招收外外籍人员子子女入学；在医疗卫卫生方面，上上海华山医医院（浦东东）即将投投入运营。 目前该区域域已经建成成金桥酒店店公寓、信信和花园、碧碧云别墅、凤凤凰大厦等等外销住宅宅，其中的的碧云别墅墅更是吸引引了诸多外外籍人士入入住，每月月租金虽高高达70000-122000美美金，入住住率仍能保保持在955%以上，在在中欧学院院、平和双双语学校以以及家乐福福、欧倍德德等的加盟盟后，国
14、际际生活社区区的氛围已已经基本形形成：周边边的人文环环境以及配配套设施的的档次都很很高，有着着与杨高路路以北的金金杨地区绝绝然不同的的生活氛围围，这种区区别就象长长宁区的天天山与古北北，日常生生活古北不不一定比天天山便利，但但绝对比天天山高档。 金桥现代生生活园区总总用地面积积有3.77平方公里里，目前已已开发的部部分只有11/3左右右，基本以以外销房为为主，前几几年由于宏宏观调控以以及亚洲金金融危机，多多数项目的的空置率都都在50%以上，甚甚至有多个个烂尾项目目，20000年以来来，随着房房地产大市市的好转，尤尤其伴随者者内外销房房并轨政策策的出台，周周边地块纷纷纷启动，如如今在建的的有爱建
15、时时代金领、已已立项的有有世茂湖滨滨花园和罗罗山花苑以以北项目，其其余项目的的规划思路路也已基本本确定： S8、S111中心地地块由来自自法国小城城的规划师师悉心营造造一种法国国式的浪漫漫，碧云路路沿线是单单侧商业街街，布置酒酒吧、餐馆馆等商业设设施，社区区内还规划划有约五万万平米的绿绿地和大片片的湖面。 S3、S66地块将建成可可以出售的的别墅区。由由名师规划划，由不同同的设计师师为每个业业主定制不不同风格的的别墅。 S2 地块块将建成成联排别墅墅和双联体体别墅。沿沿优美的红红枫路将有有酒吧和CCOFFEEE吧，有有点塞纳河河的韵味。 S13 地地块时代金金领 S15 地地块由上海海世茂投资
16、资有限公司司投资建造造的25万万平方米高高档住宅区区世茂湖滨滨花园，以以30层高高层为主，并并有少量别别墅和联体体别墅。 S7 地块块除家乐乐福和OBBI外，一一家法国体体育超市和和体育场地地正在设计计之中。一一个SHOOPPINNG MAALL也正正在筹措。 G2 地块块18万万平方米的的大型绿地地。将建成成硅谷样的的低层办公公区。 第二部分 整整体市场分分析一、 上海房市供供求关系（详详见附图表表一：上海海市内销商商品房供求求状况；附附图表二：20000年度价格格指数走势势图）1、 上海房市成成交量大幅幅上扬，二二级市场总总体供求趋趋于平衡 最近三年上上海内销房房预售量大大幅增长，年年增幅
17、均在在30%以以上，20000年登登记预售面面积突破11400万万平方米，同同比增幅达达34.77%。20000年上上海市内销销房批准预预售量为11440万万平方米，预预售登记量量和批准预预售量之比比达到988.4%，供供求暂时趋趋于平衡。 2001年年一季度内内销房预售售登记面积积为3477万平方米米，比去年年同期增长长33.55%，同时时由于执行行新的预售售标准，今今年一季度度内销房批批准预售量量仅有1117万平方方米，同比比下降522.4%，预预计从二季季度开始供供给量又会会恢复正常常。2、 一级市场供供给止跌反反弹，新一一轮房地产产供给高潮潮即将来临临 2000年年上海市的的土地出让让
18、面积和新新开工面积积出现了11997年年以来的首首次回升，土土地出让面面积达到8874万平平方米，同同比增幅高高达68%。今年一一季度受土土地拍卖政政策的影响响，土地出出让几乎无无量，但目目前市场上上却活跃着着一大批准准备买地的的投资商。 2000年年上海市商商品房施工工面积为55212万万平方米，其其中新开工工面积为11863万万平方米，同同比增幅达达到42%，新一轮轮房地产供供给高潮即即将来临；今年一季季度新开工工面积为4473万平平方米，同同比增幅22.9%。3、 2001年年仍将保持持增长，但但冲高回落落的压力很很大 在国民经济济持续向好好、房地产产被确定为为上海市的的支柱产业业、内外
19、销销房并轨和和中国加入入世贸等利利好消息的的推动下，22001年年上海市内内销房预售售成交量仍仍将保持增增长，预计计全年增幅幅可达255%，总量量达到18800万平平方米。 房改使得蓄蓄积了几十十年的住房房需求被集集中释放出出来，但是是放水容易易蓄水难，房房地产市场场的需求也也不可能无无限膨胀，预预计需求高高潮将在22002-20033年出现：内外销房房并轨和中中国加入世世贸增加了了中高档物物业的需求求量，但是是土地拍卖卖政策实施施后，一方方面会导致致地价和房房价的上扬扬，另一方方面会导致致供给量的的聚集和有有效需求的的降低，这这种影响将将是长期的的。二、 浦东房市发发展动态1、 房市发展经经
20、历了由盲盲目到理性性的过程 浦东的房地地产市场大大致经历了了三个阶段段。19990年前的的非市场场阶段，以以黄浦、南南市、杨浦浦三区的市市政动迁房房为主，主主要代表为为潍坊、梅梅园、乳山山等新村区区；19990-19995年的的高速发展展阶段，以以浦东开发发为契机，带带动了整个个浦东楼市市，主要代代表为陆家家嘴金融贸贸易区的综综合楼、办办公楼、商商业楼宇等等高层及重重点开发小小区或市政政工程周边边一些动迁迁房；19996-22000年年的理性性开发阶阶段，国内内外有实力力的房产商商竞相入驻浦浦东，在前前几年的经经验教训基基础上，根根据宏观导导向、区域发展展规划及开开发重点，兴兴起了一大大批高水
21、准的住住宅小区和和商住楼，使使浦东新区区成为上海海楼市的主力军，内内销商品房房预售和销销售面积在在上海各区区县中双双双名列第一一。 目前浦东楼楼市已经形形成高、中中、低各类类型楼盘共共生的格局局，可以充充分满足各各阶层的购购房需求：内环线以以内：陆家家嘴黄浦江江滨以地段段优势集中中了以世茂茂滨江花园园、菊园等等为代表的的高级高层层公寓，价价格最高达达万元以上上；世纪公公园周边则则涌现出天天安花园、华华丽家族等等一批高档档生态型楼楼盘，均价价达到60000元/平方米以以上；张扬扬路沿线则则由于与陆陆家嘴的地地缘关系和和景观道路路的建设成成为浦东楼楼市的第三三梯队，均均价在40000-55000元
22、元/平方米米左右；内内环线以外外包括金桥桥、上南以以及南花木木和北蔡地地区则是浦浦东楼市的的第四梯队队，楼盘均均价在30000-44500元元之间。2、 2000年年供需两旺旺，房市龙龙头地位得得到进一步步巩固（详详见附图表表三：内销销房预售市市场份额；图表四：浦东分季季供求量） 2000年年浦东内销销商品房预预售登记面面积达到2260.222万平方方米，同比比增幅高达达54.99%，预售售登记222563套套，成交金金额87.91亿元元，预售成成交均价为为33788元/平方方米，单套套平均成交交面积1115平方米米。20000年浦东东内销商品品房预售量量和销售量量均列全市市第一位，分分别占市
23、区区总量的220.7%和19.9%，并并且在全市市排行榜前前50位中中独占133个席位。 2001年年1季度，受受新的预售售标准的制制约，内销销房批准预预售面积118.3万万平方米，较较上季骤减减65.22%，登记记预售面积积55万平平方米。浦浦东的发展展吸引了大大量资金实实力雄厚的的国内外房房产投资企企业，浦东东总的开发发量定会有有增无减，22001年年下半年以以后的市场场供给将会会相当充足足。3、 产品品质和和销售价格格逐浪推升升 1999年年浦东内销销商品房预预售面积排排行榜前十十名中，平平均预售单单价为32286元/平方米，上上榜楼盘以以金桥湾-清水苑、黄黄山新城等等中低档楼楼盘为主，
24、仅仅浦江茗园园和天安花花园单价超超过38000元/平平方米；22000年年内销商品品房预售面面积排行榜榜前十名中中平均预售售单价达33526元元/平方米米，上榜楼楼盘中均价价超过38800元/平方米的的有万邦都都市花园、联联洋花园、上上南花园、天天安花园、申申立苑等六六个。预售售价格上升升固然有多多方面因素素，但与产产品本身的的规划设计计、功能布布局提升有有很大关系系。 产品规划和和需求方面面，浦东22000年年4季度的的成交数据据显示：单单价越高的的楼盘，套套均成交面面积越大：2000-300003000-400004000-50000500000-600006000-700007000以以
25、上104.77119.99124.22148.99150.88173.444、 热点区域转转换 从地域分布布来看，自自19966年以后，浦浦东楼盘就就形成了三三大板块，一一是陆家嘴嘴板块，二二是上南杨思地区区板块，三三是金桥沪东板块块。到19999年又又新增了一一个花木板板块。20000年这这四大板块块仍是浦东东楼盘的主主力，不过过花木特别别是世纪公公园周边地地区的楼盘盘优势凸现现，成为四四大板块中中的“龙头老大大。 2001年年浦东“三边”概念将进进一步强化化，滨黄浦浦江岸边，将将有世茂滨滨江花园成成为新亮点点，仁恒滨滨江园、菊菊园继续受受到青睐；环世纪公公园周边，以以联洋新社社区为代表表的
26、公园概概念楼盘方方兴未艾；沿张杨路路、杨高路路、龙阳路路等主要景景观道路两两边更是新新楼盘层出出不穷。 张江有可能能成为下一一个热点：花木板块块越过罗山山路，沿地地铁二号线线、龙东路路、龙阳路路向张江方方向东移的的可能性已已显端倪。随随着张江市市政和公建建配套的逐逐步完善，特特别是地铁铁二号线张张江站的开开通，多层层次交通的的建立，张张江地区住住宅的供求求量会大大大增加。5、 浦东房市发发展原因探探究 浦东新区地地理位置得得天独厚，既既有被划入入CBD地地区的中心心城区，又又有足够的的规划城区区和深广的的腹地，更更拥有漫长长的黄浦江江和长江岸岸线，有广广阔的发展展空间。 浦东作为“国家园林林城
27、区”，斥巨资建建成陆家嘴嘴中心绿地地、中央公公园、外环环线绿化带带等，浦东东绿化面积积如今已达达11000多万平方方米，城区区的绿化覆覆盖率达到到35%，各各项绿化指指标全面达达到国家园园林城区标标准、生活活环境优美美。 城市建设起起点高，规规划建设精精益求精，商商业、文化化设施快速速增长集聚聚，规模效效应日益显显现，尤其其地铁2号号线通车、国国际机场通通航以及过过江费取消消后与浦西西中心区的的空间和心心理距离正正大大缩小小，人气旺旺盛。 高新技术企企业、金融融证券业以以及其它跨跨国企业的的白领人士士的增长为为该区域聚聚集了最旺旺的购买人人气，浦东东开发十年年吸引了一一大批中外外企业入驻驻，这
28、些企企业的白领领人士有很很强的购买买能力，为为浦东房市市发展提供供了充足的的客源。 浦东商品住住宅市场的的开发水准准走在全市市前列，市市场上很多多有代表性性的楼盘大大多位于浦浦东，而且且目前浦东东的房价与与浦西相比比有一定优优势。随着着浦东在全全国及国际际上的影响响不断扩大大，身价提提高，浦东东房市将更更为火爆。第三部分 竞竞争市场分分析一、 金桥地区市市场分析1、 区域市场成成交状况2000-536673322%2000-647186619.3%2000-751919918.4%1700-3800030102000-864843326.000%1950-415002764金泽苑、鹏鹏欣绿苑、
29、博博山公寓、阳阳光欧洲城城、金鹏荷荷泽苑2000-959872226.800%2000-435002954鹏欣绿苑、金金泽苑、绿绿景苑、金金桥都市花花园、华高高新苑2000-1056175521%2000-430003143金桥都市花花园蝶恋恋园、中大大新苑、绿绿景苑2000-1175271124.900%1850-480003026金鹏荷泽苑苑、鹏欣绿绿苑、阳光光欧洲城、中中大新苑、绿绿景苑2000-126300002001-13550002001-222483315%2450-365003122金鹏荷泽苑苑、爱法新新都、蝶恋恋园、鹏欣欣绿苑、天天枫公寓2001-333509915.6%24
30、50-410003251汇佳苑 蝶蝶恋园 金金鹏荷泽苑苑 协联苑苑 爱法新新都 金桥地区是是浦东房地地产发展较较早的区域域：19995年前后后是浦东新新区内除陆陆家嘴之外外最密集的的外销商品品住宅区；19988年以来随随着浦东内内销房市场场走强，金金桥地区以以其相对完完善的配套套和道路交交通条件，成成就了大量量中低价位位的内销住住宅项目，11999年年金桥湾预预售量排名名浦东第一一，阳光欧欧洲城以及及黄山新城城也跻身浦浦东前100名。 2000年年以来，随随着地铁22号线、世世纪大道的的建成通车车，世纪公公园的开园园，整个浦浦东房市的的发展方向向由东向东东南方向转转移，相比比于19999年，2
31、2000年年金桥地区区市场明显显缺乏亮点点。 2000年年下半年，金金桥地区预预售成交总总量为37710800平方米，占占整个浦东东新区市场场份额的118%-226%，全全部成交房房源的价格格区间在11700-48000元/平方方米，区域域平均成交交价在27764-33143元元/之间波波动。 从区域预售售成交前55名楼盘的的分布情况况来看，热热销楼盘基基本都位于于区域北部部，以24400-33300元元/平方米米均价的楼楼盘为主，区区域热点仍仍以中低价价位为主。 从近期有限限的几个上上市新楼盘盘来看，物物业价格走走高是区域域楼市明显显的一大特特点，20001年33月区域内内高价位物物业交易量
32、量同时相对对走高，区区域物业交交易均价升升至32551元/平平方米，为为自去年以以来的最高高记录。 客源则以周周边以及陆陆家嘴办公公区内的低低层白领为为主，也有有周边区域域以及浦西西的动迁户户和换屋族族。2、 不同价格区区间的成交交情况 金桥地区主主力成交单单价集中在在25000-35000元/平平方米，占占总成交套套数的700%，45500元以以上的成交交量只有99.2%。3、 正确评价区区域市场 从整个大金金桥地区的的成交数据据可知区域域成交价格格虽然在逐逐步走高，但但绝对价格格仍相当低低，均价44500元元以上的楼楼盘比较罕罕见，这对对本案的价价格定位会会形成干扰扰，但同时时我们必须须看
33、到，上上述统计区区域中虽然然已包含金金桥生活园园区，但是是除了银泰泰花园的尾尾盘之外几几乎没有其其它项目参参与上述统统计，可以以说以上数数据不能真真实反映金金桥生活园园区的价值值。 金桥生活园园区内的外外销项目较较多，碧云云花园销售售单价高达达13000美金，凤凤凰大厦均均价也要11000美美金左右，但但这些个案案同样不能能作为本案案产品和价价格定位的的依据：毕毕竟前几年年存在内外外销房之间间的巨大差差别，毕竟竟内外销房房的客源层层次差距较较大，虽然然内外销房房并轨在即即，但内外外销房居住住氛围方面面的无形差差异还将长长时间存在在。 要准确认识识本案所处处区域的内内销房价值值，必须抛抛开大金桥
34、桥现状的干干扰，认真真发掘金桥桥生活园区区的内在价价值，同时时结合目标标客源的需需求状况，针针对竞争区区域和竞争争对手来进进行具体分分析。二、 主要要竞争区域域概述1、 金桥现代生生活园区 根据区域特特性，我们们将金桥现现代生活园园区做为核核心竞争区区域来分析析。目前区区内个案以以外销房居居多，主要要有金桥酒酒店公寓、信信和花园、凤凤凰大厦以以及碧云别别墅、碧云云花园等项项目，其中中除碧云别别墅的租赁赁情况较好好之外，其其它外销公公寓的租售售状况都比比较差，998年以后后云山路以以西土地则则全部向内内销市场开开放，罗山山花苑是其其中的第一一个项目，银银泰花园是是第二个内内销项目，时时代金领则则
35、是第三个个，本案与与罗山花苑苑北侧项目目及世贸湖湖滨花园都都将于明后后年推向市市场。 今年上海市市的内外销销房市场将将全面并轨轨，内销房房将对境外外人士开放放，如果本本案能够凭凭借“国际生活活社区”这个大环环境而吸引引到足够的的境外客户户的话，则则本案与周周边的外销销房相比具具有很大的的价格优势势，但这一一设想并不不十分实际际：且不论论产品档次次是否能够够满足境外外人士的要要求，首先先金桥地区区以欧美企企业为主，在在沪欧美人人士更倾向向于租房，来来买内销房房的境外人人士大多还还是港台人人士。因此此我们在市市场定位时时不应把外外销房作为为主要参照照物，更不不应盯住境境外人士。 碧云别墅绿绿化率达
36、770%，区区内有绿水水环绕的四四个小岛，共共规划722栋北美风风格木结构构独立花园园别墅，目目前月租金金在70000122000美美金/栋。住住户除在上上海本地工工作的外籍籍人士外，还还吸引了44位远在杭杭州、大连连等地的外外籍人士；区域内的的高档项目目还有汤臣臣高尔夫球球场北面的的云间绿大地占占地41万万平方米，一一期规划113万平方方米，以叠叠加、联体体、独立别别墅为主，每每幢独立别别墅价格在在380万万元人民币币以上；世世茂湖滨花花园总建225万平方方米，环境境以水景为为特色，以以30层高高层为主，并并有少量联联体别墅和和独立别墅墅，预计小小高层主力力面积在1170平方方米左右，起起价
37、70000元/平平方米，另另外碧云花花园均价也也在13000美金左左右。这些些高档高价价项目对于于提升区域域档次有极极大促进作作用，它们们的存在对对于本案可可谓有百益益而无一害害。 罗山花苑和和银泰花园园是金桥生生活园区内内最先启动动的两个内内销房项目目，目前都都已基本售售完，对本本案不构成成竞争，但但是它们的的市场定位位值得我们们反思：罗罗山花苑是是19977年的动迁迁房项目，均均价28000元/平平方米；银银泰花园是是19999年的项目目，小高层层的销售价价格只有33300-38000元/平方方米，联体体别墅的成成交均价也也只有43300元/平方米；相对于这这个地段，应应该说这两两个项目走
38、走的都是低低价实惠型型路线，但但去化速度度并不是很很理想。最最主要的原原因应该在在于没有真真正掌握地地域特性：高尚优雅雅而非繁华华便利，这这种特性决决定了低档档的定位路路线不是很很适合。 与本案紧邻邻的时代金金领，总建建达15万万平方米，目目前尚未开开盘，预计计开盘价格格在40000-52200元/平方米，均均价约45500元/平方米，从从其产品规规划、客源源定位和价价格定位方方面来看，该该案已经基基本把握住住了该区域域的特性和和发掘出了了区域应有有的土地价价值，由于于该案体量量较大，销销售期与本本案重叠，是是本案最直直接的竞争争对手，我我们在进行行产品定位位时必须仔仔细研究该该案以寻求求细分
39、市场场。S144地块内罗罗山花苑北北侧地块已已经完成拆拆迁，预计计将在20002年推推向市场，届届时也是本本案的主要要竞争对手手之一，这这两个项目目是核心竞竞争层内可可以预见的的主要竞争争对手。2、 世纪公园-花木板块块 该板块位于于环线以内内，先天条条件优秀，特特别是世纪纪公园周边边楼盘兼具具交通（地地铁二号线线）和景观观优势，已已形成了开开发热潮，销销售势头看看好，20000年该该板块是浦浦东价格涨涨幅最大的的区域。目目前世纪公公园北侧正正对公园的的楼盘均价价已经上涨涨到60000元/平平方米以上上，由于价价格差距较较大，这些些楼盘对于于金桥地区区楼盘的竞竞争性不强强，但是世世纪公园南南侧
40、以及北北侧联洋社社区内目前前均价还在在48000元以下，主主力单价集集中在42200-44500元元/平方米米，这些楼楼盘对于本本案的威胁胁较大，必必须予以充充分的重视视。 世纪公园北北侧联洋社社区规划建建造2500万平方米米，目前已已开发量不不到1000万平方米米；世纪公公园南侧花花木的土地地存量也相相当大，在在未来几年年都是浦东东房市的供供给主力，目目前这两个个区域楼盘盘品质较接接近，以中中高档小高高层为主，均均价在 44800元元/平方米米以下，这这一特征已已被众多消消费者发现现。而本区区域的环境境、生活配配套、交通通状况也确确还有进一一步提升的的空间。3、 张扬路板块块 张扬路是景景观
41、道路之之一，路况况好，而且且通行的卡卡车远少于于杨高路，在在市民心目目中的地位位要比杨高高路高，本本区域内人人口密度较较大，已形形成相当成成熟的居住住氛围，浦浦东大道、张张杨路、杨杨浦大桥构构成了便捷捷的道路交交通网络。 区域内楼盘盘众多，目目前在售项项目将近二二十个，大大多为新建建小高层项项目，大部部分项目量量体在5万万平方米以以上。整个个区域档次次较高，市市场认同度度良好，同同时表现出出了相当迅迅猛的发展展势头。目目前民生路路以东张扬扬路沿线楼楼盘的销售售价格基本本在45000元/平平方米以下下，对于本本案的价格格定位产生生较大阻力力。 张杨路沿线线成为该区区域的亮点点：短短三三年时间，张
42、张杨路景观观大道沿线线涌现出大大量高档精精品住宅，表表现出强劲劲的升值势势头，如现现已售完的的八方大厦厦、桃林大大厦，有着着张杨沁苑苑等目前尚尚未开盘的的在建项目目的支撑，张张杨路沿线线板块特别别是本区地地段将继续续保持良好好的强劲的的上升势头头。4、 其它 除上述之外外，另有两两个不容忽忽视的潜在在竞争因素素：一是张张江地区的的崛起，张张江发展起起来后将直直接拦截张张江客源往往本案流动动的可能性性；二是目目前已经立立项的几个个超级大盘盘，虽然与与本案距离离较远，但但其规模产产生的强大大产品力及及推广力度度会吸引整整个市场的的注意力：总建700万平米的的东方城市市花园已经经动工；世世纪公园南南
43、侧的A-9-5和和-7地块块30万平平方米的项项目公开征征集过案名名；复地集集团的锦绣绣华城位于于川杨河北北、锦绣路路西侧，总总建3000万平方米米，年内将将启动首期期的40万万平方米；金桥北块块有总建660万平方方米证大家家园，黄山山新城内也也还有大片片土地；另另外本案周周边已经进进入开工阶阶段的项目目还有100多个。三、 重点点个案综合合分析1、 样本选择 由于金桥生生活园区内内目前可以以参照的项项目不多，为为了更准确确地进行产产品和价格格定位，我我们特选择择了周边主主要竞争区区域内销售售均价在33500-50000元之间的的在售个案案进行归纳纳分析。 诸如天安花花园、华丽丽家族、香香榭丽
44、花园园以及证大大家园等项项目无论从从产品还是是销售方面面都有独到到之处，但但是因为与与本案存在在较大的价价格落差以以及由此产产生的客源源区隔。因因此在进行行归纳分析析的时候排排除了这些些项目对于于分析数据据的干扰。2、 房型分析（见见附表） 在本案的主主要竞争区区域内，平平均单价在在35000-50000元/平平方米之间间的在售楼楼盘，据不不完全统计计共有199个主要楼楼盘，这些些楼盘中目目前的推盘盘量共计66095个个单位，其其中二房和和三房是供供给的绝对对主力，占占可供量的的92.55%；剩下下的7.55%则以复复式居多，另另有少量一一房。 三房是供给给主力，占占可供量的的58.66%，三
45、房房面积跨度度较大，从从98-1170平方方米不等，但但主力集中中在1155-1400平方米；二房占可可供量的333.9%，面积跨跨度为800-1299平方米，主主力集中在在90-1115平方方米。 如果结合单单价，则从从中可以发发现有单价价越高、规规划面积越越大的趋势势：规划面面积较大的的几个楼盘盘如世纪景景点、弘杨杨沁园、住住友名人花花园、锦绣绣天第、新新城名庭、胡胡姬花园等等均价大多多在45000元/平平方米以上上。案名总户数二房三房其它面积户数比例面积户数比例户数比例时代金领(一期)531101264.9%115-116746687.8%397.3%万邦都市(二期)66588-1116
46、25037.6%98-133335052.6%659.8%锦绣一方53292-111119536.7%109-114427551.7%6211.7%锦绣天第(二期)24091-100613255.0%127-11339238.3%166.7%世纪景点(二期)284126-1129227.7%140-114926292.3%联洋花园(一期)43880-122116838.4%128-114223553.7%358.0%胡姬花园968955.2%132-11417780.2%1414.6%弘扬沁园33693-99910230.4%118-113819457.7%4011.9%金淙苑2161016831.5%115-111713663.0%125.6%名门世家(三期)15095-11125637.3%120-11398556.7%96.0%新城名庭201107-11089044.8%127-11419044.8%2110.4%现代华庭176100-11093620.