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1、房地产新项目发展管理制度第一部分 前言一、编制目目的为适应公司司日益扩大大的业务规规模，规范范对新项目目的论证，提提高决策效效率，规避避投资风险险，结合公公司房地产产开发业务务规范等相相关制度，特特制定本制制度。二、适用范范围本制度适用用于公司全全资拥有、控控股或相对对控股的房房地产分子子公司和总总公司发展展部（以下下简称发展展部）在开开拓新项目目过程中涉涉及立项报报审、可行行性研究报报告报审、城城市发展和和住宅市场场调研报告告报审及项项目委员会会审批等项项工作范围围。三、职责权权属1、公司战战略委员会会负责本制制度的制订订、修改、指指导和监督督；2、本制度度解释权、修修订权归公公司战略委委员
2、会所有有。第二部分 操作规规范一、 部门职责（一） 项目委员会会1、 负责总公司司发展部和和分子公司司新项目投投资意向书书、项项目可行性性研究报告告和城城市发展和和住宅市场场调研报告告的评估估和决策意意见审批；2、 负责组织召召开新项目目论证会；3、 负责合同文文本或相关关协议的审审核。（二） 发展部1、 负责新城市市项目的拓拓展和投投资意向书书、项项目可行性性研究报告告和城城市发展和和住宅市场场调研报告告的编写写；2、 负责分子公公司新项目目的立项评评审和投资资可行性建建议；（三） 分子公司负责分子公公司管辖范范围内新项项目的拓展展和投资资意向书、可可行性研究究报告和和城市发发展和住宅宅市场
3、调研研报告的的编写；（四） 其他职能部部门（工程程系统、财财务系统、研研发系统、营营销策划系系统、行政政办公系统统） 负责出出具所管辖辖系统专业业评审意见见；二、新项目目发展信息息通报分子公司定定期向项目目委员会及及发展部通通报新项目目概况和进进展程度，发发展部及时时汇总整理理包括发展展部负责的的新城市项项目拓展情情况并在项项目委员会会月度例会会上通报；如遇特殊殊情况发生生，分子公公司必须及及时通报发发展部及项项目委员会会。新项目发发展信息通通报制式式格式参见见附件1三、工作内内容和流程程（一）分子子公司意向向项目1、适用于于分子公司司为发起方方的项目。分分子公司发发起报审时时，须向项项目委员
4、会会及发展部部同时提交交由分子公公司编写的的项目投投资意向书书；发展展部根据项项目投资意意向书进进行评估，22个工作日日内向项目目委员会提提交评估意意见。项目投资资意向书模模板详见附附件22、项目委委员会依据据项目投投资意向书书进行评评估，并结结合发展部部意见决定定是否立项项，5个工工作日内下下达批复意意见至分子子公司，并并抄送发展展部。3、如获得得立项，则则分子公司司15个工工作日内（视视项目紧迫迫性可适当当延长）完完成实地调调查和研究究工作，并并向项目委委员会和发发展部报送送项目可可行性研究究报告。如如未获得立立项，分子子公司将根根据项目委委员会批复复文件安排排下一步工工作，工作作流程终止
5、止。项目可行行性研究报报告模板板详见附件件34、发展部部依据分子子公司项项目可行性性研究报告告和对市市场的了解解并通过与与分子公司司的沟通，55个工作日日内向项目目委员会提提交评估意意见；5、项目委委员会依据据项目可可行性研究究报告进进行评估，并并结合发展展部意见决决定是否需需要发展部部进行实地地调研并出出具项目目可行性研研究评审意意见。如如不需要，项项目委员会会则7个工工作日内下下达批复意意见至分子子公司并抄抄送发展部部。6、如需要要发展部出出具项目目可行性研研究评审意意见，发发展部需深深入实地进进行调研，分分子公司须须密切配合合与支持，原原则上100个工作日日内向项目目委员会提提交项目目可
6、行性研研究评审意意见。项项目可行性性研究评审审意见主主要内容包包括区别于于分子公司司项目可可行性研究究报告的的独立意见见等。7、项目委委员会依据据发展部项项目可行性性意见和和项目情况况，决定是是否需要就就专项问题题征询相关关职能部门门意见。营营销系统负负责项目及及产品定位位等问题；工程系统统负责地质质构造勘查查、建安成成本、工程程进度安排排等问题；财务系统统负责银行行系统调查查、公司资资金筹措和和经济测算算等问题；研发中心心负责项目目规划及产产品设计配配比等问题题。如不需需要，项目目委员会则则下达批复复意见至分分子公司并并抄送发展展部。8、各相关关职能部门门须针对项项目委员会会专项问题题及时反
7、馈馈意见，各各职能部门门反馈意见见原则上需需在5日之之内报送项项目委员会会。如5日日内某相关关职能部门门未能向项项目委员会会提交反馈馈意见，项项目委员会会将判定该该职能部门门无意见并并书面告知知该单位第第一负责人人此判定结结果。9、项目委委员会依据据分子公司司、各职能能部门相关关意见和项项目综合情情况，决定定是否召开开项目听证证会。如不不需要，项项目委员会会则下达批批复意见至至分子公司司，并抄送送发展部。10、如决决定召开项项目听证会会，项目委委员会应向向项目委员员会委员、分分子公司或或发展部、其其他与会人人员发出会会议通知和和项目可可行性研究究报告、各各职能系统统专业意见见等资料，同同时抄送
8、公公司其他有有关职能部部门负责人人。会议通通知包括会会议召开的的时间、地地点、方式式。11、听证证会由项目目委员会出出面主持。具具体内容和和安排详见见五、项目目听证会12、项目目通过论证证后，分子子公司或发发展部对各各评委意见见须予以高高度重视并并跟进相关关工作，须须将跟进结结果及时汇汇报项目委委员会，直直至正式签签署土地出出让合同或或正式合作作协议。13、项目目委员会对对正式签约约合同文本本负有审核核责任。如如项目委员员会发现合合同文本与与项目委员员会审批意意见或听证证会通过内内容有较大大差异，须须及时提请请分子公司司或发展部部给予合理理解释，同同时评估是是否签约。只只有项目委委员会审批批通
9、过，才才能签署土土地出让合合同或正式式合作协议议。工作流程图图相见附图图一：一线线公司投资资意向书和和可研报告告上报流程程（二）发展展部意向项项目发展部意向向项目除发发起审批方方为发展部部外，其余余类同以上上工作内容容和流程。过过程中除项项目委员会会特别授权权外，分子子公司不参参与期间流流程。工作流程图图相见附图图二：发展展部投资意意向书和可可研报告上上报流程四、论证报报告如报审项目目立项，必必须编写项项目投资意意向书、项项目可行性性研究报告告。进入新城市市开发，在在完成实地地考察和调调研工作后后，必须编编写城市市发展和住住宅市场调调研报告。城市发展展和住宅市市场调研报报告模板板详见附件件4五
10、、项目听听证会1、会务组组织：项目目委员会负负责听证会会会务工作作。2、会议主主持人：项项目委员会会主任或副副主任。3、评委成成员：项目目委员会成成员、项目目相关分子子公司总经经理（新项项目报审发发起人为分分子公司）、发展部经理、其他有关职能部门负责人以及委员会授权的其他参与人员。4、与会人人员：评委委、项目所所在分子公公司相关人人员、发展展部成员、其其他人员。5、会议形形式：现场场、远程会会议。6、相关工工作内容：（1）实际际到会评委委达到应到到会评委三三分之二以以上，听证证会才能召召开。（2）项目目委员会负负责在听证证会召开33个工作日日前将项项目可行性性研究报告告和荣荣盛发展提提交听证会
11、会项目概况况表报送送各位评委委。（4）评委委应认真研研究分析项项目可行性性研究报告告和相关关资料，在在会议召开开前形成书书面意见。必必要时可先先行讨论或或征求相关关职能部门门意见。（5）听证证会召开前前，项目委委员会可就就专项问题题向公司职职能部门征征求意见，并并在听证会会会上陈述述。（6）听证证会议程为为：分子公公司或发展展部介绍项项目可行性性研究报告告内容、其其他与会人人员质询、分分子公司答答复质询、评评委投票表表决、授权权工作人员员唱票及项项目委员会会主任提出出论证决策策意见。（7）评委委应认真分分析讨论项项目的可行行性，须于于会议结束束前填写荣荣盛发展关关于提请审审议*地地块项目投投资
12、可行性性表决票，详详细写明对对项目的评评估意见、开开发建议和和评估结论论。（8）项目目委员会须须于听证会会结束后不不超过3个个工作日内内完成批复复文件下发发报审单位位。项目委委员会应于于不超过33个工作日日内完成听听证会会议议纪要，并并呈报项目目委员会，评评委、分子子公司、发发展部经理理、公司其其他职能部部门负责人人。7、会议费费用：评审审委员、小小组成员因因项目事宜宜发生的住住宿费用、餐餐费以及会会务费用，由由项目所在在分子公司司或发展部部承担。交交通往返费费用由评委委、小组成成员所在公公司（部门门）自行承承担。荣盛发展展提交听证证会项目概概况表制制式模板详详见附件55荣盛发展展关于提请请审
13、议*地块项目目投资可行行性表决票票制式模模板详见件件6六、取得土土地竟买资资格或签署署合作意向向已获得项目目委员会批批复同意或或已召开项项目听证会会并通过，分分子公司或或发展部可可参加土地地招拍挂报报名工作，可可与合作方方（土地方方）签署合合作意向； 七、签署土土地出让合合同或正式式协议取得土地竟竟买资格确确认书或签签定项目合合作意向书书后，分子子公司或发发展部及时时向项目委委员会汇报报协议谈判判等项目进进展情况，必必要时，律律师可介入入项目谈判判和合同（协协议）起草草工作。分子公司或或发展部参参加土地竟竟拍或与合合作方（土土地方）签签署正式协协议前必须须完成以下下工作：1、获得项项目委员会会
14、审批、同同意或召开开项目听证证会并通过过。2、董事长长授权最高高土地报价价和合作底底限。3、报送董董事会通过过。董事会会议案由董董秘处负责责起草。4、合同文文本与项目目委员会审审批或听证证会通过条条件一致；若不一致致，分子公公司或发展展部要重新新论证，并并将论证意意见报项目目委员会审审批，必要要时可提请请原听证会会评委重新新论证。八、付款审审批程序1、分子公公司或发展展部在取得得土地招拍拍挂报名资资格或签署署合作意向向后，才可可以申请并并支付保证证金或定金金（诚意金金）。2、分子公公司或发展展部在签署署正式合同同（协议）后后，方可按按照签约合合同条款支支付地价款款。注：付款程程序参见公公司制度
15、第三部分 附则1、本制度度是公司房房地产新项项目发展的的根本管理理制度，适适用于分子子公司或发发展部通过过招拍挂、合合作参股等等方式取得得土地。2、拓展新新项目进展展过程中，如如出现与本本制度不适适应的情形形，可视具具体情况由由公司相关关职能部门门商议执行行。3、本制度度可根据公公司发展和和行业环境境变化需要要适时修改改。4、本制度度自执委会会通过之日日起执行。附件：附件1：新新项目发展展信息通报报附件2：项项目投资意意向书附件3：项项目可行性性研究报告告附件4：城城市发展和和住宅市场场调研报告告附件5：荣荣盛发展提提交听证会会项目概况况表附件6：荣荣盛发展关关于提请审审议*地地块项目投投资可
16、行性性表决票附件1:新项目发展展信息通报报表说明：1、填填写范围：考虑重点点介入和发发展的项目目，从开始始接触到正正式签约（或或自然终止止）时为止止都要求填填列，若签签约后合作作条件发生生变动也要要求在此快快报中反映映； 2、上上报时间：每月10日、25日（遇节假日日应以离此此最近工作作日为上报报时间）以电子邮邮件形式传传到公司发发展部，在此时间间外可视项项目重要性性和项目进进展变化及及时上报，发展部邮邮箱：FAZZHANBBU RISEE.CN ； 3、遇遇到下列表表格没有涉涉及但对项项目发展有有重大影响响的事件发发生，可另另附报告随随信息通报报一起及时时上报。 4、无无论有否新新项目，均均
17、需填列项项目发展环环境变化内内容。 填报报单位： 填报报日期：一、新项目目基本情况况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主主要建筑物物、商圈等等的距离。土地所有权权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅宅容积率公建土地现状包括使用现现状，地形形地貌，待待动拆迁情情况。合作方式及及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市市场、具体体楼盘，可可能的售价价估计。备注 填报报单位： 填报报日期：二、项目进进展状况及及工作计划划详细内容项目进展状状况接触程度说明与土地地方接触程程度，初步步接触、深深入了解、有有合作意向向、准备上上会还是准准备签约。谈判情况谈判进展
18、情情况，谈判判条件等发发生重大变变化。法律手续法律手续办办理程度，如如：已取得得的政府、法法律文件依依据等。焦点难点项目进展的的主要难点点和焦点。项目发展环环境变化竞争对手竞争对手加加入或退出出，对手提提出条件发发生变化等等，以及主主要竞争对对手在整个个城市重大大土地购买买或其他投投资。竞争楼盘对项目发展展有影响的的楼盘推出出与封盘等等。政府政策主要政府政政策颁布或或变动及对对项目发展展的影响，政政府倡导重重点开发区区域和领域域的提出或或形成。城市规划城市规划发发生重大变变动或（即即将）实施施，重大城城市规划调调整。市政配套整个城市重重大市政建建设（如交交通捷运系系统规划和和建立，主主要道路的
19、的开工或通通车），以以及项目周周边市政配配套的改变变。其他因素如：房地产产热点发展展区域的形形成和改变变等。下一步计划划说明该项目目下一步工工作计划（继继续跟进还还是暂缓、终终止）、工工作重点、采采取的策略略、突破点点、是否需需要项目发发展工作小小组介入、什什么时间召召开听证会会等。附件2：项项目投资意意向书模板板一、城市基基本情况（一）、城城市基本背背景1、城市概概况从地理位置置、交通、经经济方面概概括性描述述城市。（城市地理理位置区位位图）2、行政辖辖区概况描述城市辖辖区情况，包包括面积、人人口，尤其其是城市主主城区辖区区规模和人人口红利。3、交通条条件描述城市交交通概况，包包括对外铁铁路
20、、高速速公路、国国道、水运运和空运交交通等，以以及对内的的城市主干干线、和主主要桥梁（对对外交通有有重大效应应），以及及未来城市市重要交通通发展规划划等。4、主要经经济支柱及及产业经济结构（三三产比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发展状况。（二）、城城市宏观经经济概况1、经济总总量描述性文字字，阐述城城市经济总总量GDPP发展状况况，并注明明数据来源源。2、固定资资产投资描述性文字字，阐述城城市固定资资产投资概概况，并注注明数据来来源。3、社会消消费描述性文字字，从社会会消费总额额方面概括括性描述城城市消费情情况，并注注明数据来来源。4、财政收收入描述性文字字，概括性性描述城市市财政收入入情
21、况，并并注明数据据来源。5、城市居居民生活水水平描述性文字字，从城市市居民可支支配性收入入、消费性性支出和现现有居住水水平3个方方面概括性性描述城市市城市居民民生活水平平。6、20008年市主要要预期目标标描述性文字字，说明下下年度主要要经济发展展目标。7、城区中中长期（或或十一五）房地产发展规划描述性文字字，阐述主主城区中长长期（或十十一五）房房地产发展展规划。二、房地产产市场概况况（一）、房房地产投资资开发概况况1、房地产产投资 2、房地产产开发概况况在建面积、新新开工面积积、竣工面面积等（二）、土土地市场近1-3年年土地出让让情况分析析（土地出出让面积、各各地块成交交价格、面面积、容积积
22、率、建筑筑面积、楼楼面价、开开发商、开开发情况）（三）、商商品房市场场价格描述城市近近两年来商商品房市场场价格及走走势（原则则上要求提提供图示），尤其是当年的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市市场供需分分析每年新开工工面积、竣竣工面积、销销售面积、空空置面积、供供销比等，以以及供应量量和需求量量的波动变变化。（五）、市市场版块分分析1、市场版版块划分2、区域版版块供需分分析3、区域版版块价格和和典型楼盘盘分析4、区域版版块典型楼楼盘一览表表区域版块项目名称项目规模产品类型价格面积区间销售状况开发商备注三、意向项项目地块初初步分析（一）、意意向地块基基本情况
23、1、地块位位置意向项目地地块地理位位置和在城城市或所属属行政区的的地位，特特别是地块块的四至范范围及周边边交通、配配套等方面面简述。（附意向地地块地理位位置图）2、用地指指标用地指标包包括有用地地性质、用用地面积、建建筑规模（含含各物业形形态规模要要求）或容容积率、建建筑密度、绿绿地率、控控高和拟上上市时间计计划等。（二）、意意向地块的的经济测算算1、定价参照项目周周边楼盘销销售情况，同同时结合项项目自身的的地理、交交通、人文文和未来发发展趋势等等优势，拟拟定价格水水平（住宅宅、商业，不不含车库/位、地下下室）。2、成本除土地成本本外成本明明细见下表表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备
24、注1、建筑工工程成本 小高高层住宅 电梯梯2、项目前前期费用 规划划设计费 住宅宅设计费 地质质勘探 放线线测量费 监理理费 3、政府规规费 XXX费 XXX费 XXX费 XXX费 XXX费4、安装工工程 燃气气 自来来水 污水水、雨水 电力力 供热热 闭路路电视 智能能化5、环境配配套 景观观、绿化 室外外道路6、管理费费7、销售费费用8、财务费费用9、不可预预见费总计3、土地成成本与利润润 土地成成本与利润润关系见下下表：土地成本测测算表平均成本（万万元/亩）楼面价（元/）土地出让金金（万元）土地契税（万元）土地成本（万元）项目总成本本（万元）项目税后利利润（万元）项目销售利利润率（%）通
25、过调查，该该地块的楼楼地价为xxx元/较为合合理，对应应的土地成成本在xxx万元/亩，经测测算，该地地块最高价价格为xxx万元/亩。五、 目标swoot分析六、结论投资机会如如何等建议议。 附件3：荣盛房地产产发展股份份有限公司司房地产项目目可行性报报告内容指指引一、前言随着公司房房地产业务务不断扩张张，土地储储备力度逐逐渐加大，未未来发展对对新项目的的需求越来来越强烈。为为了规范项项目前期操操作，提高高工作效率率，规避投投资风险，提提升公司竞竞争力，特特制定可行行性报告内内容指引。六、 可行性报告告内容指引引项目决策背背景及摘要要一、项目背背景1、城市概概况。历史史沿革，行行政区划，地地理环
26、境，自自然资源，人人口构成，综综合实力，城城市建设。2、项目所所在区域发发展情况。所属地域域在该城市市的历史、经经济、文化化、战略发发展等方面面的地位，所在区域域政策、经经济及产业业环境。3、城市发发展规划与与地块的关系系及对项目目开发的影影响。4、项目渊渊源，特殊殊的政治或或文化背景景。如：危危房改造、高高新技术区区生活住宅宅配套、文文化园、政政府重点工工程等。二、项目投投资的必要要性1、项目启启动对公司司未来几年年发展战略略、发展规规划的意义义（一般335年），在在公司发展展中的地位位（是否核核心项目）；2、公司进进入重点区区域市场、项项目合理布布局，对公公司提高市市场覆盖率率、提升品品牌
27、形象、降降低经营风风险、扩大大社会影响响力的作用用；3、从公司司未来的利利润需求、可可持续经营营等角度描描述项目的意义。第一部分：项目概况况一、宗地位位置宗地所处城城市、行政政区域、非非行政区域域（经济开开发区、商商贸金融区区等）的地地理位置。附图：项目目在该城市市的区位图图，标记出出宗地区域域位置，与与标志性市市政设施、建建筑物（如如市中心商商圈、机场场等）的相相对位置和和距离、地地段的定性性描述（与与主要中心心区域办公公/商务/政府的关关系）。二、宗地现现状1、四至范范围；2、地势平平坦状况，自自然标高，与与周边地势势比较；3、地面现现状，包括括宗地内是是否有水渠渠、较深的的沟壑（小小峡谷
28、）、池池塘及高压压线等对开开发有较大大影响的因因素，并计计算因此而而损失的实实际用地面面积；4、地面现现有居民情情况，包括括具体居住住人数、户户数，工厂厂数量、规规模、产品品性质、开开工状况等等，并说明明对拆迁及及项目开发发进度的影影响；5、地下情情况，包括括管线、地地下电缆、暗暗渠、地上上建筑物原原有桩基及及地下建筑筑/结构等等，地上地地下都要注注意有没有有受保护的的历史文物物古迹、可可利用的构构建；6、土地的的完整性，有有否市政代代征地、市市政绿化带带、市政道道路、名胜胜古迹、江江河湖泊等等因素分割割土地；7、地质情情况，包括括土地结构构、承载力力、地下水水位和抗震震性要求。附图：平面面地
29、形图，标标记四至范范围及相关关数据； 地形地地貌图，主主要反映宗宗地地面建建筑、河流流、沟壑、高高压线等内内容； 地下状状况图，包包括地下管管线、暗渠渠、电缆、光光缆等。三、项目周周边的社区区配套（一）、周周边10000-20000米范围内的的社区配套套1、交通状状况（1） 公公交系统情情况，包括括主要线路路、行车区区间等；（2） 宗宗地出行主主要依靠的的交通方式式，是否需需要发展商商自己解决决；（3） 现现有交通捷捷运系统，近近期或规划划中是否有有地铁、轻轻轨等对交交通状况有有重大影响响的工程。附图：交通通状况示意意图，包括括现有和未未来规划的的城市公共共交通和快快速捷运系系统；2、教育：大
30、中小学学及教育质质量情况。3、医院等等级和医疗疗水平4、大型购购物中心、主主要商业和和菜市场5、文化、体体育、娱乐乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活活设施分布布图，具体体位置、距距离。（二）、宗宗地周边22000米米外但可辐辐射范围内内主要社区区配套现状状四、项目周周边环境1、治安情情况2、空气状状况3、噪声情情况4、污染情情况（化工工厂、河流流湖泊污染染等）5、危险源源情况（如如高压线、放放射性、易易燃易爆物物品生产或或仓储基地地等）6、周边景景观7、风水情情况8、近期或或规划中周周边环境的的主要变化化，如道路路的拓宽、工工厂的搬迁迁、大型医医院、学校校、购物中中心/超市市的建
31、设等等。9、其他五、大市政政配套（都都要说明距距宗地距离离、成本、接接入的可能能性）1、道路现现状及规划划发展：包括现有有路幅、规规划路幅，规规划实施的的时间，与与宗地的关关系（影响响）。2、供水状状况：现有有管线、管管径及未来来规划和实实施时间。3、污水、雨雨水排放：现有管线线、管径及及未来规划划和实施时时间。4、通讯（有有线电视、电电话、网络络）：现有有管线、上上源位置、距距宗地距离离、涉及线线路成本等等。5、永久性性供电和临临时施工用用电：现有有管线、上上源位置、距距宗地距离离、涉及线线路成本等等。6、燃气：现有管线线、管径、上上源位置、距距宗地距离离、接口位位置。7、供热及及生活热水水
32、：现有管管线、管径径、上源位位置、距宗宗地距离、接接口位置。附图：说明明上述配套套设施的管管线走向、容容量和接口口位置，及及未来规划划扩容和增增加的情况况。六、规划控控制要点1、总占地地面积、代代征地面积积、净用地地面积、绿绿化面积、道道路面积2、住宅建建筑面积、公公建建筑面面积，公建建的内容，并并区分经营营性和非经经营性公建建的面积3、综合容容积率、住住宅容积率率4、建筑密密度5、控高6、绿化率率7、其他七、土地价价格土地价格计计算的方法法，若有代代征地要说说明代征地地价格。根根据购买价价格计算总总地价、楼楼面地价。八、土地升升值潜力初初步评估。从地理位置置、土地供供应、周边边环境及配配套、
33、市场场发展状况况、政府规规划、城市市未来发展展战略等角角度对土地地升值潜力力做出初步步评估。近几年与本本案相临地地块的土地地价格比较较分析。九、立即开开发与作为为土地储备备优缺点分分析十、项目前前期进展概概况1、已进行行的调查研研究项目及及成果2、项目地地块初勘及及初测工作作情况3、项目投投资意向书书编制、提提出及审批批过程4、研究工工作进展情情况第二部分 可行性性研究报告告编制依据据及结论一、可行性性研究报告告编制依据据在可行性研研究中作为为依据的法法规、文件件、资料、要要列出名称称、来源、发发布日期。并并将其中必必要的部分分全文附后后，作为可可行性研究究报告的附附件。国家和拟建建地区的政政
34、策、法令令和法规。根据项目需需要进行调调查和收集集的设计基基础资料。1、城市市居住区规规划设计规规范2、A市市城市拆迁迁管理条例例3、城市市居住区公公共服务设设施设置规规定4、住宅宅设计规范范5、住宅宅建筑设计计标准6、建筑筑工程交通通设计及停停车场设置置标准7、城市市道路绿化化规划及设设计规范8、高层层民用建筑筑设计防火火规范二、可行性性研究结论论及建议1、市场研研究2、开发方方案3、投资估估算与融资资方案4、财务评评价5、不确定定性分析6、综合评评价7、研究结结论与建议议8、主要技技术经济指指标表第三部分 市场研研究一、 土地市场现现状1、 近三到五年年土地出让让面积分析析2、 土地出让位
35、位置分析3、 土地出让价价格分析二、 近三到五年年已出让未未竣工项目目土地分析析1、 在售项目未未售出土地地分析（库库存）2、 在售项目未未开工土地地分析三、近三到到五年整体体未开工项项目土地分分析四、房地产产市场现状状（整体竞竞争格局，供供求现状）1、近三到到五年城区区商品住宅宅市场发展展状况：开开工面积、竣竣工面积、销销售面积、销销售额。2、量值描描述市场当当前状况：当年市场场主要指标标：开工量量、竣工量量、销售量量、销售额额、供需比比、个人购购房比例、平平均售价、个个人信贷额额度占销售售额比例。3、各类型型产品的市市场特征：价位区分分、各档次次市场比例例、发展趋趋势、产品品特征、分分布区
36、域等等。4、各行政政区市场比比较：（1）量值值描述：开开工量、竣竣工量、销销售量、各各种档次楼楼盘的销售售比重、平平均价格等等。（2）各行行政区商品品住宅分布布特征：供供应量、销销售量变化化和发展趋趋势等。5、当地城城市近、中中期规划发发展方向描描述城市发展规规划、功能能布局、基基础设施建建设等与项项目开发和和居民住宅宅密切相关关方面。6、主要发发展商情况况：发展商商实力、企企业性质、开开发水平；前10名发展展商最近33年的开工工量、竣工工量、销售售量、销售售额、销售售率、市场场占有率。7、热点区区域的表述述和特征，热热点产品的的表述和特特征8、客户的的购买偏好好、购买关关注的要素素9、重点楼
37、楼盘描述备注：需要要完成城市市发展及房房地产市场场调研报告告（报告格格式及内容容另附）五、房地产产市场发展展趋势1、需求预预测需求预测就就是以房地地产市场调调查的信息息、数据和和资料为依依据，运用用科学的方方法，对住住宅的市场场需求规律律和变化趋趋势进行分分析和预测测，从而推推断出未来来市场对住宅宅的需求。（参参考城市人人均住宅面面积、人口口数量、历历年成交面面积、住宅宅开发计划划和城市总总体规划等等指标）2、供给预预测供给预测就就是以房地地产市场调调查的信息息资料和数数据为依据据，运用科科学的方法法，对住宅宅的市场供供给规律和和变化趋势势进行分析析，从而预预测未来市场上上住宅的供给给情况。（
38、结合前前面土地分分析中的内内容）六、板块市市场分析（一）、区区域住宅市市场成长状状况1、区域住住宅市场简简述（1）形成成时间（2）各档档次住宅区区域内分布布状况（3）购买买人群变化化2、区域住住宅市场各各项指标成成长状况（近近3-5年年）（1）开工工量/竣工工量（2）销售售量/供需需比（3）平均均售价3、区域市市场在市内内各项指标标的排名状状况及发展展趋势（二）、区区域内供应应产品特征征1、各档次次产品供应应状况2、各档次次产品的集集合特征，尤尤其研究与与本案类似似档次物业业的特征（1）平均均售价（2）开发发规模（3）产品品形式（4）平均均消化率（5）平均均容积率（6）物业业在区域内内分布特征
39、征3、区域内内表现最好好个案状况况附图：项目目周边楼盘盘个案分布布图，其中中一些具代代表性的未未来主要竞竞争楼盘还还要配置现现场图片。4、未来22-3年区区域内可供供应土地状状况、产品品供应量和和产品类型型5、分析：本案在区区域市场内内的机会点点和威胁点点6、结论：区域市场在在整体市场场的地位及及发展态势势（1）本案案所在位置置的价位区区间和本案案开发产品品的价位区区间及总价价控制（2）本案案在区域内内开发市场场潜力（3）本案案在开发中中的营销焦焦点问题七、区域市市场目标客客层研究1、各档次次产品目标标客层特征征及辐射商商圈范围（建建立在本区区域参照项项目的经验验研究及全全市的趋势势特征上）2
40、、结论：本案目标标人群区域域来源、行行业特点、产产品力的偏偏好、购买买方式和主主要的关注注点、诉求求点。八、项目拟拟定位方案案1、可类比比项目市场场调查（1）地段段位置 40% （2）配套套设施 10%（3）规划划设计 10% （4）物业业管理 10% （5）交通通情况 5% （6）楼盘盘规模 3% （7）产品品外观 5% （8）户型型设计 10% （9）发展展商实力 2%（10）营营销水平 5% （11）合合计 各行权权重乘以拟拟建楼盘分分值（12）拟拟建楼盘价价格备注：（1）主要要是想通过过与当地典典型楼盘的的比较，发发现拟建项项目的优缺缺点。（2）使我我们的价格格制定更客客观合理。（3）
41、各因因素的权重重比例，公公司可根据据实际情况况进行适当当调整。 22、项目SSWOT分分析，可提提升项目价价值因素3、整体市市场对本案案有重大影影响的因素素产品特征、重重点个案、成成长状况、市市场容量、消消费者特征征等。4、产品定定位及建议议（1）市场场定位（2）目标标市场定位位（3）项目目产品定位位（4）价格格定位第四部分 规划设设计初步分分析一、规划设设计的可行行性分析1、在既定定容积率、净净用地面积积、住宅面面积、配套套公建面积积、控高、建建筑密度条条件下，制制造出的产产品是什么么类型和特特性，从规规划设计角角度判断将将上述硬指指标转化成成现实产品品的可能性性。2、容积率率变化对产产品设
42、计概概念、产品品类型和特特征的影响响。3、土地本本身特征对对产品设计计的影响和和考虑。如如：地势高高低、地形形起伏、地地块的完整整性、地质质状况、较较深的沟壑壑（小峡谷谷）、河流流、水塘、地地上附着物物、地下管管线暗渠等等对产品设设计和环境境保护的影影响及解决决的方法。4、周边自自然环境和和人文环境境对规划设设计的影响响。如：治治安环境、噪噪声环境、污污染环境、空空气情况、危危险源、“风水”因素等对对产品规划划设计和环环境保护的的影响及解解决方法。5、市政配配套设施对对规划设计计的影响。如如：道路状状况（可能能与小区主主要出入口口有关）、供供水、排水水、通讯（有有线电视、电电话、网络络）、永久
43、久性用电和和临时施工工用电、燃燃气、供热热及生活热热水等对产产品规划设设计的影响响及解决方方法。6、周边生生活配套设设施对产品品设计的影影响和考虑虑。如：交交通状况（与与是否开通通业主班车车有关）、商商业设施（大大型购物中中心）、教教育现状、体体育娱乐公公园等休闲闲场所、银银行医院等等生活设施施对自身配配套建设规规模和面积积作出判断断。7、市场分分析结果对对产品设计计的影响和和考虑。如如：市场价价格限制、总总价控制原原则与前面面产品类型型和产品特特性设计是是否存在矛矛盾，对产产品品质是是否有影响响，及如何何解决。二、规划设设计的初步步概念1、设计概概念：表现现项目预期期的风格和和设计主题题。2、技术概概念：计划划采用的重重要新技术术及其与规规划设计的的关系。3、可持续续发展概念念：对项目目分期发展展的设想、对对营造统一一的社区概概念的设想想、对产品品差异性的的考虑。第五部分 工程及及销售计划划一、截至项项目施工、取取得销售许许可证，报报批报建分分别需要的的工作日。二、工程计计划：开竣竣工时间及及工期计划划、各期开开工面积、开开竣工时占占当地城市市市场