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1、第一章 城市评估1、城市基基本状况数数据采集1.1 城城市地理、人人口状况城市总人口口（单位：万人），其其中市区人人口（单位位：万人），人人口结构、数数量、比例例，分以下下三段：11624岁，22535岁，33660岁。市市区有多少少户家庭，户户均人数。适适龄青年去去年结婚数数量。城市市从业人员员数量，私私营企业人人员从业数数量。总面面积（单位位：平方公公里），其其中市区面面积（单位位：平方公公里）市区区人口密度度（人/平平方公里）。以以上数据采采集是为了了剥离出我我们的消费费主体，算算出市区人人口密度及及我们的未未来店面需需要覆盖的的面积。数数据来源是是统计局、规规划局、民民政局（亲亲自去或
2、上上网查均可可）。(填表格66)1.2 区县地理理、人口状状况与以上城市市指标等同同。数据来来源是统计计局、规划划局、民政政局（亲自自去或上网网查均可）。(填表格6)1.3 城市未来来发展规划划确定市区扩扩容是以“摊大饼”形式还是是以新建“卫星城”形式发展展。扩容方方案是否实实施，若实实施已到何何种程度。城城市扩容速速度快，对对旧有销售售格局的冲冲击就大，进进军该市场场机会多同同时难度相相对低，成成功的机会会大。市区区若以“摊大饼” 形式扩扩容，环路路成为店址址的首选。市市区若以“卫星城” 形式扩扩容，旧城城与新城的的连接干道道成为店址址的首选。数数据来源是是规划局并并实地验证证（亲自去去或上
3、网查查均可）。1.4 公共交通通情况市区公共共汽车有多多少条线路路，它们总总里程。近近三年的载载客数及未未来几年的的发展规划划。每条线线路的票价价及月票的的价格。自行车的的现有数量量及前两年年的数量有轨交通通是否有，若若有，有几几条线路票票价及月票票价。出租车拥拥有量及每每公里价格格。机动车状状况，私车车比例及近近三年变化化情况，小小客车与货货车比例。以以上是为了了解该城市市百姓的基基本出行方方式。数据据来源是交交通局、公公安局、公公汽公司、出出租车管理理局及统计计局（亲自自去或上网网查均可）。(填表格7)1.5 房地产状状况商品房开开工及在建建项目数量量，总建筑筑面积，房房屋空置率率，每个项
4、项目销售均均价及规模模（建筑面面积）。住住宅项目的的户型结构构及比例。以以上是为了了计算该城城市电器消消费未来一一年的增长长趋势，数数据来源是是规划局（亲亲自去或上上网查均可可）、各项项目实地走走访。(填表格88)1.6 各商圈房房屋租金状状况版权所有 翻版必究首先把全市市的商业街街划分为四四种类型，AA类主商圈圈最好，BB类次商圈圈，C类有有潜力，DD类暂无价价值。采集集每一类的的市场报价价大型底商商综合楼商品市场场临街铺面面房写字楼住宅楼。以以上是对该该市租金整整体状况进进行摸底。数数据来源是是各中介公公司及市场场调研。（填填表格9）开店选址实用手册1.7 经济发展展状况国内生产产总值及近
5、近两年增长长率人均GDDP社会商品品零售总额额家用电器器零售总额额户均家用用电器消费费额人均收入入电器销售售从业人员员人均收入入，主要岗岗位人均收收入：店经经理、部门门经理、普普通员工、会会计、出纳纳、收银员员、防损员员、物业水水、暖、电电工等。数数据来源是是市统计局局及市场走走访调研。（填填表格100）1.8 未来竞争争对手状况况市区家用用电器零售售商有多少少家，每家家营业额市区有多多少电器卖卖场，每个个面积有多多少，市区家用用电器总经经营面积，全市电器卖场每平米年平均营业额。零售商电器经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是
6、国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。（填表格11）1.9 媒体情况况平面媒体体有多少家家，每家发发行量、发发行对象、发发行方式，每每年广告分分类收入，广广告报价广播媒体体有几家，收收听覆盖率率对比，受受欢迎栏目目时段收听听率对比，报报价电视媒体体收费报价价平面广告告公司报价价采集DM广告告发行报价价采集户外广告告报价采集集。（填表表格12）1.10 办公用品品及消耗品品报价采集集1.11 各政府职职能部门办办公流程、各各项优惠政政策采集2、评估报报告的编写写2.1 体体例以说明文为为主列举数数据进行说说明，并附附以事例及及现场图片片2.2 方方法版权所有 翻版必究根据各种相
7、相关数据进进行论证。分分析该城市市的经济发发展速度，城城市规模，是是否适合开开连锁店。分分析进入该该城市的投投入产出比比，需要开开多少家店店才能基本本覆盖，第第一年的营营业额预测测及各项费费用支出预预算。根据据房地产情情况分析该该市整体电电器市场第第二年的增增长潜力。分分析预测我我们第二年年的增长趋趋势。分析析客流规律律及消费潜潜力。分析析交通地理理条件。分分析竞争激激烈度。分分析人力成成本。分析析广告宣传传成本。分分析人文状状况。分析析其他影响响经营的因因素，如政政府的工作作效率等。开店选址实用手册2.3所需需各类表格格（附后）版权所有 翻版必究开店选址实用手册第二章 店址址选择1、选择店店
8、址的原则则店址的选择择，是一项项关系着店店面未来的的经济效益益和发展前前景的重要要工作。通过我们对对该城市调调查分析、寻寻找一年内内能产生利利润并有明明显增加趋趋势的店址址。有可能能的话还要要预测所选选店址的销销售额、毛毛利、成本本和利润及及未来的增增长潜力。2、选址的的基本要素素2.1目标标店方圆33公里区域域内(100万人30万人人)，居民民聚居、人人口集中的的地方是适适宜设置店店面的地方方。2.2交通通方便，旅旅客上车、下下车最多的的车站，或或者在几个个主要车站站的附近，可可以在顾客客步行不到到20分钟钟的路内的的街道开店店。2.3店面面临主干道道，门店设设在三叉路路的正面，拐拐角的位置
9、置也是很理理想的，它它位于两条条街道的交交叉处，是是人流的停停滞点，可可以产生“拐角效应应”2.4有充充足的停车车位(300100)。2.5所处处位置在当当地有较高高知名度。2.6确定定目标店时时，应争取取更多的户户外广告位位置。2.7确定定目标店时时，应考虑虑适当面积积的库房，一一般可占用用200-300mm2。2.8参考考店租价格格：以天津津为例中环线以外外约为：00.711.5元/m2天，中环线至内内环线之间间约为1.82.6元/mm2天。条件好的店店址,价格格可适当放放宽20%-355%.3、选择开开店的商圈圈3.1最佳佳目标店：大型超市市、家具广广场、高级级住宅区、新新建成的居居民住
10、宅区区、人口素素质较高的的居住区、有有较多居住住人口和活活动人口的的地方、大大型车站附附近、同行行密集的地地方或没有有一个竞争争对手的大大街。3.2最差差目标店：僻静的小小街小巷、人人口稀少的的居民区、机机关单位集集中的办公公区、居民民人口老化化的地方.繁华的市市中心、步步行街等不不宜考虑。3.3装修修定位：店店内的地面面、墙面、天天花板均应应有相应的的装修、要要力求有新新的创意，体体现出与众众不同的风风格、店内内环境一定定要保持清清洁。(详详见有关章章节)版权所有 翻版必究4、选择开开店的方位位开店选址实用手册4.1选择择现在被商商家看好的的店址，不不如选择不不久的将来来会由冷变变热，而目目
11、前尚未被被看好的店店址。这样样的门店位位置费用低低，潜在的的商业价值值大。因此此，应特别别留心城市市建设的发发展带来的的变化。4.2选择择靠近大公公司、大店店铺的街道道一边。这这一侧出入入者可以成成为我们的的顾客，另另一方面是是因为来过过的顾客便便于向别人人介绍，比比较容易指指引他人光光顾。4.3选择择靠近人口口会增加的的地方。住住宅区的发发展，新机机构的设立立，会给门门店增添顾顾客，使今今后的发展展更具潜力力。4.4选择择经营方向向相辅相成成的门市作作邻居如:超市附近近、家居商商场附近。4.5选择择门店位置置时，还应应重视门店店所在建筑筑提供的设设施是否符符合经营要要求。4.6在同同一条街道
12、道两侧选择择门市位置置，以客流流量多、能能见度高、交交通不易堵堵塞的位置置为佳。5、预测销销售额的因因素和方法法5.1因素素 市场容量及及竞争情况况 交通 3公里内人人口数量及及人口基本本素质 店面情况 未来城市规规划5.2 因因素分析方方法 家电市场容容量及竞争争情况调查大商场场家电部门门及电器专专卖店基本本情况（企企业性质、员员工数、年年销售额），预预计年家电电销售额,将调查情情况列表。(见表一) 交通第一步：购购买城市地地图，计算算主要交通通道路，如如环线加放放射路线结结构地交通通，可计算算该城市共共有几条环环线、几条条放射线，环环线和放射射线交叉口口是较好地地店面位置置，将交通通状况整
13、理理列表。（见见表二）第二步：按按交通状况况表，对每每一条道路路和路口通通过步行观察客流状状况，对周周边无住户户路段排除除，确定重重点调查路路口和路段段，调查客客流量和公公交线路状状况，依客客流量大小小进行排列列。（见表表三）第三步：确确定主商圈圈。如：北北京是三环环路、天津津为中环路路。 目标店方圆圆3公里内居居民调查版权所有 翻版必究根据主商圈圈寻找可出出租的店址址，主要有有新建底商商，不景气气商场、超超市等可主主动找主要要负责人面面谈，面积积在30000-50000平米米，作为目目标店址，对对目标店址址应调查周周边3公里里之内顾客客群（见见表四、表表五）。开店选址实用手册 店面情况（见见
14、表六）6、应该注注意的问题题6.1注意意租赁房屋屋租赁之前，应应先了解房房屋的基本本条件及价价格，查看看房屋的产产权状况，实实地考察，看看是否适合合我们经营营，房屋有有无破损，楼楼面的受力力以及水电电等情况，了了解房租情情况. 6.2注意意城镇的发发展规划有些城镇人人口稠密区区的商业繁繁华区都在在不断增多多和扩大，都都挤在城市市某一块地地方是不可可能的，必必须四面扩扩张，但扩扩张不是相相等平齐的的，而是有有条件和有有先有后的的，选择场场地就要注注意到这一一点，用长长远的、发发展的眼光光对待这一一问题。6.3抓紧紧时机 要要选择的场场地只要基基础好，有有发展前途途，看准了了下决心定定下来，环环境
15、和条件件差一点，可可以边经营营边建设，逐逐步改善环环境，创造造好的条件件。如果犹犹犹豫豫，当当决不决，就就会错过商商机。7、租 金金 计 算算7.1计算算原则先准确调研研出该城市市的年社会会消费品零零售总额SSt，推算算出家用电电器的年零零售总额SSh。以该该市家用电电器年零售售额的400%为目标标占有率乘乘以7%的的综合毛利利率Pt计计算出大概概的年毛利利额Py。以以年毛利额额的20%作为这个个城市的总总租金额，分分2到3年年实施，第第一年用总总租金额440%的额额度为宜，第第二年依经经营情况推推进。7.2计算算公式第一年租金金=Sh40%7%20%40%8、城市发发展部调研研员工作内内容1
16、、城市基基本状况调调查1） 本市全年常常住人口数数2） 本市辖区人人口数3） 城市总面积积4） 人口密度（人人口密度总人口数数总面积）版权所有 翻版必究5） 全市年人均均收入（以以公布资料料为主，详详见附表一一并请注明明以上数据据来源）开店选址实用手册2、零售市市场基本状状况调查1） 全市大型超超市状况（详详见附表二二）2） 全市大型百百货商场状状况（详见见附表三并并请注明以以上数据来来源）3、电器市市场基本状状况调查1） 大型连锁企企业基本情情况地理位置、场场地面积、租租金状况、硬硬件环境、外外观照片经营内容、服服务特色、客客流情况、经经营额度广告内容、宣宣传特色运输状况、仓仓储状况办公状况
17、、人人员总数及及其它说明明每个公司建建立一份档档案，按门门店分类，将将店面详细细情况归档档。（详见附表表四）2） 其它业态电电器经营基基本情况（百百货商场、超超市等）地理位置、场场地面积、硬硬件环境、外外观照片、经营内容、服服务特色、客客流情况、经经营额度广告内容、宣宣传特色、运输状况、仓仓储状况、办公状况、人人员总数及及其它说明明每个商场建建立一份档档案，将商商场或专营营店详细情情况归档。（详见附表表四）4、预选店店址店面选址原原则：1） 目标店半径径3公里区域域内约400万居民、人人口集中的的地方是适适宜设置店店面的地方方。2） 交通方便，乘乘客上车、下下车最多的的车站，或或者在几个个主要
18、车站站的附近，可可以在顾客客步行不到到20分钟钟的路内的的街道开店店。3） 店面临主干干道，门店店设在三叉叉路的正面面，拐角的的位置也是是很理想的的。4） 有充足的停停车位，330至1000辆。5） 所处位置在在当地有较较高知名度度。6） 确定目标店店时，应争争取更多的的户外广告告位置。7） 确定目标店店时，应考考虑适当面面积的库房房，一般以以200-3300m22为宜。（详见附表表五，另附附照片一套套,目标店店所处位置置地形图一一套.）版权所有 翻版必究开店选址实用手册注：1、 调研员认真真填写各项项数据后上上报该城市市发展部主主管。2、 上文中所提提各类表单单。版权所有 翻版必究开店选址实
19、用手册附表1： 各 城城 市 评评 分 对对 比 表表调查人： 调查日期期： 年 月 日序号城市名称消费品零售售额(亿元)市区人口(万人)市区人口密度(人/平方方公里)GDP增长率人均收入（元元）商品房电器业态状状况综合评价（分）销售面积(万平米)在建面积(万平米)均价（元）数量(家)卖场总数量（个）卖场总面积（平米）12345678910备注：打分分标准 序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售售额100亿元元3分7商品房均价价1000元元2分2市区人口1000万万20分8连锁竞争对对手数量家-3分3市区人口密密度1万人/平平方公里3分9单体竞争对对手数量家-0.5分分4
20、人均收入5000元元3分10卖场数量3个-0.5分分5商品房销售售面积100万平平米2分11卖场总面积积1万平米-0.5分分6商品房在建建面积100万平平米2分北京举例：开店选址实用手册附表2： 城 市市 各 行行 政 区区 指 标标 对 比比 表城市名称： 调调查人： 调查日期期： 年 月 日序号行政区名称称消费品零售售额（亿元）区人口(万人)区人口密度度(人/平方方公里)人均收入（元元）商场超市小商品市场场政府机关数量企业数量学校数量综合评价（分）数量面积数量面积数量面积12345678910备注：打分分标准 序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售售额10亿元3分8超
21、市营业面面积1万平米2分2区人口100万20分9小商品市场场数量个2分3区人口密度度1万人/平平方公里3分10小商品市场场营业面积积1万平米2分4人均收入5000元元3分11市级政府机机关数量个1分5商场数量家2分12企业数量个1分6商场营业面面积1万平米2分13学校数量所1分7超市数量个2分附表3： 城 市 主 要 道 路 指 标 对 比 表城市名称： 调调查人： 调查日期期： 年 月 日序号道路名称起始点走向长度(公里)路宽（米）车道数公交线路(条)十字路口(个)立交桥(座座)商场超市餐饮企业机关专卖店综合评价(分)数量面积数量面积12345678910备注：打分分标准 序号项 目取分单位
22、分数备注序号项 目目取分单位分数备注1走向8商场数量2长度9超市数量3道路总宽10餐饮数量4上下行车道道数11企业数量5沿线5站以以上公交线线路12机关数量6十字路口数数量13专卖店数量量7立交桥数量量合计开店选址实用手册附表4-11： 城 市 主 要 路 口 指 标 对 比 表城市名称： 调调查人： 调查日期期： 年 月 日序号路口名称交汇道路名名称主路宽次路宽公交站点数数量路口日机动动车流路口自行车车流路口四角日日客流（人人）商场超市写字楼餐饮企业机关专卖店综合评价(分)东西南北东西南北ABCD数量面积数量面积1 2345678910备注：打分分标准 序号项 目取分单位分数备注序号项 目目
23、取分单位分数备注1交汇道路条59500米商商场数量家22主路宽双向每车道道510500米商商场面积万平米23次路宽双向每车道道311500米超超市数量家14公交站点50米内每每个212500米超超市面积万平米15路口机动车车流日200辆辆313200米内内写字楼面面积1000平平米16路口自行车车流日400辆辆514饭馆数量10家17路口客流日500人人715200米内内机关数量量个18200米内内公司数量量10个116200米内内专卖店数数量10个1开店选址实用手册附表4-22 道路截截点流量登登记表道路名称： 地 点点： 调调查人： 时间： 年 月 日时 段机动车流量量（辆）自行车流量量（
24、辆）人流量（人人）备注上行下行上行下行上行下行788991010111111221213313144141551516616177171881819919200合计版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表4-33 主要路段段客流调查查表调查人： 调查时时间： 项目名称节 假 日平 时备注方向机动车自行车行人方向机动车自行车行人东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表5： 目标店评评分项目及及标准序号项目评分单
25、位分数评分序号项目评分单位分数评分1区消费品零零售额10亿元1029卖场层数单层502所在区人口口100万人人30二层403所在区人口口密度1万人/kkm215三层304所在区人均均收入5000元元10四层20以下为三公公里范围内内目标店环环境比较五层105三公里内人人口5万人5030机动车停车车位门前每100个56三公里内人人口密度万人/ kkm230楼后每100个47三公里内人人均收入5000元元30地下每100个38商品房销售售面积（万米）131自行车存放放每10个29商品房在建建面积（万米）132户外广告广告牌每110m2310商场数量个5灯箱每100 m2211商场面积（万米）5橱窗
26、每100 m2112超市数量个233卖场层高3m3013超市面积（万米）33m每110cm加加1分14商品市场数数量个53m每110cm减减5分15商品市场面面积（万米）534门前公交线线路50m以内内有站每条条516市政府机关关数量个150-1000m以内内有站每条条317独立办公企企业数量个135电梯自动扶梯双双向每部818写字搂企业业数量个1自动扶梯单单向每部519高校学生数数量1000人人3客梯1吨/部320连锁竞争对对手数量每家10货梯1.55吨/部621单体竞争对对手数量每家536空调中央空调3022竞争对手营营业面积1000mm23分体柜机每每10匹3以下为三公公司目标店店硬件设
27、施施比较37消防烟感系统523门前马路上下三车道道30喷淋系统5上下二车道道20消防栓每个个2上下一车道道10灭火器每110个1单行线038电力容量100KWW3024面积使用率率852039产权性质自建或购买买2085%每每1加22分租赁1085%每每1减33分40正门宽度林建525建筑高度6m3040目标店沿街街长度10m56m每米米加5分4110m56m每米米减10分分26门前机动车车流量8-20时时双向2000辆527门前自行车车流量8-20时时双向4000辆1028门前人流量量8-20时时双向5000人10合计合计版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表6-11： 城市基基本状况数数据
28、汇总表表城市名称： 调调查人： 调查日日期： 年年 月 日 序号调查项目单位数量序号调查项目单位数量1总人口万人25市区家庭户户数户2市区人口万人26户均人数人316244岁万人27去年结婚数数量对425355岁万人28城市总面积积万平方公里里536600岁万人29市区面积万平方公里里6城镇从业人人员万人30市区人口密密度人/平方公公里7私营企业从从业人员万人31家用电器零零售总额亿元8国内生产总总值亿元32市区家用电电器零售商商家9固定资产投投资总额亿元33电器卖场数数量个10消费品零售售额亿元34市区电器卖卖场总面积积万平米11GDP增长长率%35每平米年产产出万元12人均GDPP元36空
29、调专卖店店数量家13人均收入元37手机专卖店店数量家14商品房在建建面积万平米38电脑专卖店店数量家15商品房均价价元39音响专卖店店数量家16公交线路条40A类商圈底底商租金平米/天17公交线路运运行总里程程公里41B类商圈底底商租金平米/天18年运载量人42C类商圈底底商租金平米/天19出租车保有有量辆43地方报纸家20机动车保有有量辆44地方广播电电台家21私车保有量量辆45地方电视台台家22自行车保有有量辆23有轨交通条24有轨交通运运行总里程程公里版权所有 翻版必究开店选址实用手册附表6-22： 区县基基本状况数数据汇总表表城市名称： 调调查人： 调查日日期： 年年 月 日 序号调查项目单位数量序号调查项目单位数量1总人口万人25市区家庭户户数户2市区人口万人26户均人数人316244岁万人27去年结婚数数量对425355岁万人28城市总面积积万平方公里里536600岁万人29市区面积万平方公里里6城镇从业人人员万人30市区人口密密度人/平方公公里7私营企业从从业人员万人31家用电器零零售总额亿元8国内生产总总值亿元32市区家用电电器零售商