《苏州某地块项目市场定位策划报告37816152340.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州某地块项目市场定位策划报告37816152340.docx（126页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.某某地产苏苏园地块项项目市场定定位策划报报告目 录录一、项目概概况1、苏项目目地块区位位环境分析析.62、周边环环境分析.63、项目所所在区域规规划情况分分析.73.1项目目自身概况况.73.2项目目周边区域域规划.8二、项目市市场环境分分析1、苏州市市房地产经经济背景分分析.,991.1苏州州市概况.91.2苏州州市宏观经经济影响关关系分析.1111.3苏州州市城市规规划概况及及对本项目目的影响.2551.4苏州州市房地产产政策概况况对本项目目的影响2、苏
2、州市市区房地产产市场情况况调查.282.1 苏苏州近几年年房地产态态势分析.3222.2苏州州房地产22006年年发展态势势总结及预预测3332.3苏州州市区房地地产市场调调查分析.3552.4苏州州市区二级级市场（商商品房市场场）分析.3882.5苏州州市区三级级市场（二二手房市场场）概况及及分析.4223、苏州市市区房地产产区域市场场调查.423.1苏州州房地产市市场区域板板块分析.4464、苏州工工业园区房房地产市场场.4464.1园区区房地产发发展及走势势.4884.2近年年内各年度度园区供应应及销售情情况484.3园区区商品房价价格走势及及与其他片片区房价比比较情况. 494.4园区
3、区未来房地地产市场分分析与预测测.5774.5典型型个案和基基准竞争对对手分析.661三、苏州各各类物业分分物业形态态专题分析析1、苏州各各类物业形形态的发展展情况.691.1写字字楼.6691.2类别别墅.701.3多层层等低密度度住宅.751.4高层层及小高层层住宅市场场.762、苏州各各类物业市市场的主要要特征793、苏州各各区域典型型个案分析析.80四、消费者者需求分析析1、区域内内购房者细细分及需求求分析8841.1何谓谓市场需求求?.8441.2我们们的需求者者在哪里?.841.3需求求者购买因因素分析.852、消费者者需求分析析.872.1私营营业主.872.2政府府官员.892
4、.3本地地高收入职职业经理人人.902.4外来来高收入职职业经理人人.932.5等自自由职业者者.952.6投资资客户.97五、本项目目分析及定定位1、本项目目SWOTT分析.2、本项目目整体形象象定位.3、本项目目可能发展展物业形态态的目标客客户定位.3.1目标标客户职业业分析3.2目标标客户来源源地及比例例分析3.3目标标客户家庭庭成员构成成分析3.4目标标客户可承承受总价范范围段及各各自比例3.5目标标客户可承承受面积范范围段及各各自比例3.6客户户特征描述述3.7客户户行为习惯惯分析4、楼型（物物业形态及及配比）定定位.5、价格定定位、分析析与建议.6、户型建建议.六、产品多多方案配比
5、比建议1、经济成成本分析.2、总体规规划分析.3、针对消消费群分析析.4、分期发发展规划分分析.5、销售分分期分析.七、营销概概念主题与与项目规划划概念的结结合点1、概念产产生的背景景.2、概念主主题的诠释释.3、案名诠诠释.一、项目概概况1、项目地地块区位环环境分析07号项目目地块位于于苏州新加加坡工业园园区金鸡湖湖西南岸，东东临金鸡湖湖，西接星星港街，南南靠机场路路，北面垂垂柳路；可可以说是近近几年来园园区湖西的的稀有临湖湖观景板块块。图1：苏园园（20005）07号地块块区位图2、周边环环境分析07号项目目地块附近近区域目前前正处于大大规模开发发建设时期期，周围工工地林立，仅仅机场路一一
6、路之隔即即有大湖城邦、和和乔丽晶、高高尔夫花园园三个在售售中高档住住宅项目。北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年5月1日开业。由于项目区区域位于湖湖西成熟版版块，是在在政府的宏宏观规划和和控制下有有步骤地开开发建设的的，目前景景观方面的的布局目前前已经初现现美好轮廓廓，交通及及绿化等基基础公益设设施也已经经建设齐备备，科教文文卫、行政政、商业生生活配套也也不断新增增。交通方面：项目地块块区位交通通便利发达达，可达苏苏城南北。沿沿南侧机场场路往东可可通金鸡湖湖东，往西西可通苏州州古城区东东环路，沿沿星汉街可可以方便快快捷直通湖湖西核心CBDD商业街区区。区域内道路路主要为四四块板
7、结构构，其中星星汉街和星星港街以及及机场路均均为双向六六车道，其其他如垂柳柳路、芙蓉蓉街等均为为双向四车车道，所有有道路均路路面状况良良好，通行行顺畅,出行十分分便利。3、项目所所在区域规规划情况调调查3.1项目目自身概况况2005年年12月29日苏州州工业园区区国有土地地使用权挂挂牌出让，在在国际大厦厦4楼会议厅厅举行。园园区国土局局该次共推推出三宗地地块，总占占地面积为为5232291.115，起起拍总价为为2028860万元元，成交总总价为21100688万元，平平均楼面价价：4045.91元/，平均均涨幅：55.02。其中备备受瞩目的的本项目地地块007号“地王”，被中海海地产以110
8、.3亿亿获得。表1：苏园园土挂077号地块概概况表编号地块坐落土地面积用途出让年限（年绿地率建筑密度容积率起报总价（万元）苏园土挂2005/07金鸡湖西畔畔星港街东机场路北772899.02(含.77公顷幼儿儿园用地)居住7050%25%1.6（不含幼儿儿园用地）1031000金鸡湖西畔畔垂柳路南机场路北1257664.933居住7045%30%0.8金鸡湖西畔畔垂柳路东机场路北643777.04居住7045%30%0.6表：苏园园土挂077号地块成成交价格编号土地面积（）容积率起报楼面均均价（元）成交楼面均均价（元）成交总价涨幅苏园土挂2005/07772899.021.63921.6339
9、21.63103100001257664.9330.8643777.040.607号地块块包括3个地块，综综合容积率率不超过11.0（不不含幼儿园园），并允允许在3个地块上上综合考虑虑布置幼儿儿园。该地地块总宗地地面积为22674330.999，起拍拍总价达110.3亿亿，是今年年苏州地区区的“地王”，备受各各方瞩目。3.2项目目周边区域域规划07号地块块位于星港港街以东，机机场路以北北，东北面面紧靠金鸡鸡湖，综合合容积率为为1.0；该该地块建筑筑面积达226.7万万，约和和400亩，产产品类型丰丰富，规模模大，是园园区近几年年内少见的的大地块，未未来此类规规模（特别别是湖西）的的地块将越越来
10、越少。由由于地块大大，总价高高，在一定定程度上屏屏蔽了一些些竞争对手手，加上“中海发展展”园区项目目的成功操操作，对市市场有足够够的信心，因因此07号“地王”最后被中中海地产以以底价获得得。(1)未来来商业休闲闲功能逐渐渐显现：周边拥有有临湖生态态公园、景景观带 “李公堤堤”、水乡邻邻里中心（目目前正在火火热招商）。独墅湖东东（高尔夫夫花园东南南面）将建建一大型标标准高尔夫夫球场机场路即即将南迁，原原机场路改改做金鸡湖湖南侧景观观大道目前，大大湖城邦优客客公寓内也也已建成22万大型型Shopppingg Malll(2)未来来居住集中中区功能初初现轮廓：南面是已已开发楼盘盘“高尔夫花花园”，“
11、大湖城邦”和“和乔丽晶晶酒店式公公寓”07号地块块区域未来来的巨大增增值潜力和和未来区域域内繁荣之之景象展露露无疑二、项目市市场环境分分析1、苏州市市房地产经经济背景分分析1.1苏州州市概况1.1.11苏州市地地理位置、区区县划分(1) 苏苏州地处亚亚热带北缘缘，四季分分明，气候候温和，年年平均气温温16度上下下，年降水水量11000毫米左左右。苏州州地理环境境优越，位位于长江三三角洲中部部。东经1119555-1121220，北北纬3047-32002之间间，东邻上上海，西傍傍无锡，南南接浙江，北北依长江，面面积84888.422平方公里里，占全省省面积的88.27%。苏州全市地地势低平，平
12、平原占总面面积的544%，平均均海拔4米左右，东东南部地势势低洼，西西南部多小小山丘。吴吴中区穹窿窿山主峰高高351.77米，为全全市最高点点。苏州区位优优势明显，交交通十分便便利，京杭杭大运河纵纵贯南北，京京沪铁路、沪沪宁高速公公路横穿东东西，是3312、204、318国道道的交汇处处，苏州到到上海虹桥桥机场有直直达快车干干线。境内内有张家港港、常熟、太太仓3个国家一一类长江口口岸。苏州是我国国经济最发发达的城市市之一，古古城东西两两侧工业区区体现了目目前现代中中国最先进进的技术产产业和管理理水平。苏苏州交通便便利，高速速公路、沪沪宁铁路、312国道东接上海1小时车程，北离南京2小时车程，并
13、有机场路直通虹桥机场。大运河北接无锡，南抵杭州。(2)苏州州古称吴。周周敬王六年年(前514)，吴王阖阖闾命伍子子胥在今苏苏州城址建建都城。秦秦设吴县，为为会稽郡治治。三国时时属吴国。梁梁太清三年年(5499)，侯景景作乱，城城遭荼毒。隋隋开皇九年年(5899)，始名名苏州。宋宋政和三年年(11113)，升升苏州为平平江府。几几经破坏又又重建，元元至元十三三年(12276)，为为平江路治治。元末，张张士诚据城城称王，改改名隆平府府。明洪武武元年(11368)为苏州府府治。清雍正二年年(17224)，为为江苏省会会，苏州府府辖9县，长洲洲县、元和和县、吴县县同城而治治。辛亥革革命后，省省会西迁，
14、废废苏州府，并并长洲、元元和、吴县县为吴县。1949年4月，成立苏州市，1983年与苏州地区合并。目前苏州市市辖5县市、8区，5县市分别别为：张家家港、常熟熟、太仓、昆昆山、吴江江；8区分别为为平江、金金阊、沧浪浪、虎丘、吴吴中和相城城区以及苏苏州工业园园区、苏州州新区。共共有1300个乡镇。1.1.22苏州市面面积、市区区面积、人人口、市区区人口及居居民构成特特点(1)苏州州市面积目目前为84488.442平方公公里，市区区面积17730平方方公里目前，苏州州市全市共共有1255个镇，面面积88448平方公公里，市区区面积17730平方方公里，建建成区面积积108.6平方公公里，古城城区14
15、平方公公里。2001年年3月，吴县县撤市建区区，被拆分分成吴中、相相城两区。原原先吴县市市城区，即即昔日的吴吴国中心，被被冠名吴中中区；撤市市建区让苏苏州市区面面积比老城城区扩大了了约3倍左右。使使苏州的城城区面积猛猛增到17730平方方公里。(2)20005年末末苏州市户户籍人口660731101人，其其中市区常常住人口222515522人2005年年苏州全市市出生433595人人，出生率率为7.22，人口口自然增长长率为1.01。年年末全市户户籍总人口口607.31万人人，比上年年增加8.47万人人，其中市市区总人口口224.53万人人，比上年年增加3.78万人人。(3)苏州州市居民年年龄
16、、民族族等构成特特点苏州人口目目前平均寿寿命已达775岁(市区77岁)。65岁以上上老人占苏苏州全市总总人口比例例逐年增加加，最近几几年已达111，苏州人人口的年龄龄构成已进进入了老龄龄化阶段。目前，苏州州人口的民民族构成以以汉族为主主(约占总人人口的9999)，兼有回回、蒙古、维维吾尔、苗苗等41个少数数民族，少少数民族中中回族人数数最多。随着苏州经经济的发展展，外人口口大量涌进进苏州。苏苏州现有人人口总数已已超过9330万人，其其中苏州本本地人口约约600万，外外来人口3333万左左右。1.2苏州州市宏观经经济背景及及对房地产产市场和本本项目的影影响关系分分析目前，苏州州工业经济济已形成了
17、了机械、电电子、纺织织、丝绸、轻轻工、工艺艺、医药、化化工、建材材、冶金、食食品等111个行业。图2：20005年12月苏州州GDP量三三大产业比比例构成图图(单位：元元)从第三产业业的GDPP比重看，远远没有达到到发达城市市第三产业业占70%以上比重重的指标要要求，因此此，苏州目目前还是一一个处于发发展阶段中中的新型工工贸城市，第第三产业（服服务业）的的发展还有有广大的市市场契机，也也必定会因因此而存在在巨大需求求，而促进进房地产业业尤其是高高端物业和和商业地产产的发展。图3：20005年12月苏州州规模以上上企业轻重重工业产值值比例构成成图(单位：万万元)从20055年12月苏州州工业产值
18、值轻重工业业所占比例例可以看出出：目前苏苏州工业产产值中占绝绝对比重的的是轻工业业，也就是是主要集中中在苏州各各区域的电电子技术产产业以及制制造加工业业，随着经经济的强劲劲增长，各各种人才也也会继续涌涌入苏州，他他们对居住住环境的高高要求，将将带来强大大市场需求求，因此，未未来几年内内，这些企企业集中区区域，代表表性的如园园区新区等等，对高端端物业的渴渴需将会继继续被强化化。1.2.11苏州市2000022005年年全市GDDP及涨幅幅，其中房房地产所占占比例及涨涨幅表3：2000022005年年苏州市地地区生产总总值GDPP（单位：万元）及及涨幅年份2000年年2001年年2002年年200
19、3年年2004年年2005年年元154077123176022805208000000280200000345000000402655200涨幅/11.4%11.8%13.5%12.3%11.7%图4：2000022005年年苏州市GGDP（单单位：万元元）柱状图图图5：2000022005年年苏州市GGDP年涨涨幅折线图图1.2.22苏州市2000022005年年全市固定定资产投资资及涨幅，房房地产开发发所占比例例及涨幅表4： 2200020055年苏州市市固定资产产及房地产产投资开发发额（万元元）及涨幅幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年固定资产投
20、投资516344005643330081250054140899329147944634178477349增长额度879.343.4%73.3%10.3%20.3%房地产投资资开发5991000667700010733363177944033343220041433300图6：2000022005年年苏州市固固定资产投投资额（单单位：万元元）柱状图图（其中：系系列1：固定资资产投资；系列1：房地产产投资开发发）图7：2000022005年年苏州市固固定资产投投资涨幅折折线图上图显示：2003年苏州固固定资产投投资额与22002年年相比，增增长了733.3%，也也正是我国国国家经济济过热的一一年
21、，国家家在该年月颁布了了控制房地地产开发的的121文件件，通过提提高开发商商和建筑商商的自有资资本金来调调整经济过过热的局面面，同时也也正式开始始对房地产产进行宏观观调控。表5： 2200020055年苏州市市房地产投投资开发额额（单位：万元）及及其涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年房地产投资资开发5991000667700010733363177944033343220041433300增长额度11.4%9.1%56.4%65.8%87.900%23.900%图8：2000022005年年苏州市房房地产投资资开发额及及涨幅图（单单位：万元元）自2
22、0022年起，房房地产投资资开发额连连续三年增增长率超过过50，20004年增长长率更是接接近90%，也正是这这一阶段苏苏州房地产产的发展最最为迅猛，甚甚至可以说说是处于一一个发展过过热的局面面。表6： 2200020055年苏州市市房地产市市场施工竣竣工房屋面面积比较（单单位：万）年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年施工房屋面面积787.664839.5511457.725763843.94600增长幅度19910.246.575.6 44.4410%竣工房屋面面积405.779422.990557.33779.221129.11600增长幅度4.7-
23、4.96.539.650.69.1住宅销售面面积311.004390.771535.552575.44633.779。722.000增长幅度7.018.311.86.619.5%13.9%图9：苏州州市2000020005年施施工/竣工/实销面积积柱状比较较图（单位位：万）由上组图可可以明显看看出自20002年起起苏州房地地产业开始始迅速发展展，20003年施工工房屋增长长幅度755.6%，20055年竣工房房屋增长幅幅度9.11，这些体体量基本会会在0506年完工工，因此，06年苏州住宅市场的竞争将会更加激烈，目前市场已经产生320万空置房，加上今年的新供应体量，今年的住宅供应量将超过800
24、万。1.2.33苏州市2000022005年年人均GDDP及涨幅幅、人均可可支配收入入及涨幅图10：江江苏省/苏州市2000022005年年人均GDDP及涨幅幅表8：苏州州市2000020005年人人均GDPP及涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年江苏省117733129222143911167966208522243300苏州市266922303844357333477011576100541433苏州涨幅13.1%13.8%17.6%33.5%20.8%-6%2005年年，苏州人人均GDPP较04年有所所下降，究究其根本原原因外来人人口增多，对对
25、促进苏州州房地产市市场的（尤尤其是二手手房市场）活活跃来说，是是个利好消消息。图11：2200020055年苏州市市人均可支支配收入（单单位：元）及及涨幅比较较图表9：2000022005年年苏州市人人均可支配配收入（单单位：元）及及涨幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年人均收入9274105155106177123611144511162766增长幅度10.313.4%0.9%16.422%16.900%12.600%人均GDPP少了，但但人均收入入较04年有所所增加，增增幅12.60%，购购买力上涨涨，对促进进苏州房地地产市场的的（尤其是是二手房市
26、市场）活跃跃来说，是是个利好消消息。1.2.44苏州市2000022005年年社会消费费品零售总总额及涨幅幅表10：2200020055年苏州市市社会消费费品零售总总额（单位位：亿元）及及涨幅比较较年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年社会消费品品348117391.554451.662526.005625.110905.007增长幅度10312.5%15.3%16.5%18.8%16.500%图12：2200020055年苏州市市社会消费费品零售总总额（单位位：亿元）及及涨幅比较较1.2.55 2000020005年苏苏州市（全全口径）财财政收入及及财政
27、支出出总额表11：2200020055年苏州市市财政收支支主要指标标明细表年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年财政收入158227208.995290.882409.99585597地方一般预预算收入725111.557147.003170.55219.55731688图13：2200020055年苏州市市财政收支支主要指标标柱状明细细图1.3苏州州市城市规规划概况及及对本项目目的影响(1)苏州州市城市规规划规划结构构：一个中中心、五个个副中心、十十二个片区区、四个发发展轴图14：苏苏州市生态态功能分区区图图15：苏苏州市城镇镇空间网络络规划图一个中心心
28、：中心城城市苏州都都市区规划以都市市区的构想想培育苏州州中心城市市苏州市市区的发展展，突破行行政区划的的界限，以以日常往返返通勤范围围为主体，主主要包含苏苏州外环高高速公路以以内和沿太太湖的地区区，核心是是苏州市区区的建设用用地，核心心外围保留留大片的绿绿色开敞用用地。苏州中心城城市功能： 上海大大都市圈副副中心，最最靠近上海海的特大城城市和最具具发展潜力力城市 长江三三角洲重要要的中心城城市之一 重要的的风景旅游游城市 国家历历史文化名名城 具有多多种现代交交通方式，交交通优势凸凸现 具有洁洁净、舒适适、宜人的的生活环境境和充满绿绿色的旅游游环境五个副中中心 常熟市区是是国家历史史文化名城城
29、，现代化化的商贸城城市和风景景旅游城市市，是全省省新兴的中中心城市。它它是苏州的的北部门户户、沿江地地区的区域域性中心，在在苏州市域域的次中心心城市中具具有最强的的综合实力力和最高等等级、最完完善的各类类设施 吴江市区是是苏、沪、浙浙交界地区区的丝绸之之都，新兴兴工贸城市市昆山市区是是苏沪接壤壤地带以外外向型经济济为主的工工贸城市太仓市区是是港口、工工业城市张家港市区区是港口、工工业城市市域发展展轴沿沪宁城镇镇聚合轴沿轴的的发展以IIT等高新新技术产业业带为龙头头，大力优优化城市空空间，努力力提高产业业和空间集集聚度，成成为我国引引进、消化化、吸收国国外先进技技术的重要要基地和高高新技术开开发
30、、传播播、扩散的的孵化基地地沿太湖旅游游休闲轴沿太湖湖地区是苏苏州生态环环境和景观观最重要、最最具特色的的地区，以以生态旅游游为主要功功能。以苏苏震桃高速速公路、苏苏州西南环环高速公路路等为纽带带，构筑环环湖旅游道道路，加强强景点和景景区与高速速公路环路路互通的联联系，根据据景点和景景区布局灵灵活组织旅旅游线路 沿沿苏嘉杭交交通走廊发发展轴该轴是苏苏州南北向向重要的城城镇轴线，以以苏嘉杭高高速公路为为轴线，是是苏州辐射射苏北、联联系浙北的的重要通道道地区，是是市域重要要的物流走走廊。应因因地制宜，发发挥各地优优势，选准准产业发展展方向，努努力形成特特色 沿沪青湖高高速公路发发展联系轴轴规划沿沿
31、轴城镇进进一步加强强与上海的的沟通与联联系，呼应应苏州临沪沪浙产业带带的发展，注注重提高城城镇建设的的层次和品品位，优化化城镇的人人居环境和和空间景观观，多方面面增强城镇镇对人流、物物流、信息息流的集聚聚和牵引功功能。妥善善处理城镇镇发展与水水网的关系系，形成具具有独特水水乡风貌的的现代化城城镇。苏州生态态功能分区区环太湖生态态功能区、阳阳澄淀泖水水乡与古镇镇生态功能能区、沿长长江生态功功能区、沿沿沪宁线城城镇发展轴轴生态功能能区。(2)苏州州工业园区区规划园区简介介苏州工业园园区是中国国和新加坡坡政府间重重要的合作作项目。11994年年2月，中新新两国政府府签署了关关于合作开开发建设苏苏州工
32、业园园区的协议议，同年年5月实施启启动。园区区地处苏州州城东金鸡鸡湖畔，行行政区域面面积2600平方公里里，下辖四四个镇，总总人口233万。其中中，中新合合作开发区区规划面积积70平方公公里。园区的目标标是：把苏苏州工业园园区建设成成为具有国国际竞争力力的高科技技工业园区区和现代化化、园林化化、国际化化的新城区区。为了推进苏苏州工业园园区的顺利利发展，中中新两国政政府建立了了中新联合合协调理事事会，由两两国副总理理分别担任任理事会中中新双方主主席，中国国外交部、商商务部、发发改委、财财政部、国国土资源部部、建设部部、海关总总署和新加加坡外交部部、贸工部部、国家发发展部、环环境部、经经发局等有有
33、关部门及及江苏省政政府和苏州州市政府的的负责人为为理事会成成员，定期期举行会议议，及时协协调解决园园区发展中中的重大问问题。中新双方财财团还共同同出资组建建了中新苏苏州工业园园区开发有有限公司（CSSD），具体负责成片土地开发建设。国家有关部门先后在项目审批、外事管理、海关物流等许多方面授予园区相应的管理权限和优惠政策，江苏省和苏州市更是把园区作为全省、全市对外开放的重中之重，全力以赴推进开发建设，为园区加快发展创造了良好条件。十年来，在在中央和省省市的正确确领导下，经经过中新合合作双方的的共同努力力，苏州工工业园区经经济发展和和开发建设设取得了令令人瞩目的的成就。目前，园区区以不到苏苏州市3
34、%的土地、33.5%的的人口和55%的工业业用电量，创创造了全市市14%的地地方一般预预算收入、18%的工业产值、22%的注册外资、28%的进出口额，每万元GDP耗水5.9吨、耗能0.22吨标准煤，达到了90年代世界先进水平，初步走出了一条高产出、低能耗的新型工业化发展之路，成为国内开发速度最快、协调发展最好、竞争力最强的开发区之一，成为我国对外开放的重要窗口、中外经济技术合作的成功典范。园区未来来规划图16：苏苏州工业园园区二三期期景观规划划示意图苏州工业园园区总体规规划70平方公公里，按照照规划，将将建成一座座60万人在在这里居住住工作的新新型工业城城市。首期开发88平方公里里，这里紧紧靠
35、苏州古古城，将建建成一个以以工商业为为主体、包包括金融业业和旅游业业的中心区区；第二区环绕绕秀美的金金鸡湖，将将建成一个个富有水城城特色的居居住区和高高新技术产产业区。07号项目目地块位于于金鸡湖畔畔的二区发发展核心区区域，其区区域居住版版块也逐渐渐形成，007号地块块的优越位位置优势将将随着二期期开发的配配套而凸现现价值中央湖区区高尚观景景版块。第三区靠近近上海，地地势开阔，将将建成一个个技术密集集的制造业业和加工工工业基地。全全部建成后后，园区将将提供366万个就业业岗位。1.4苏州州市房地产产政策概况况对本项目目的影响(1)20005年宏宏观政策信信息分析2005年年可以称为为楼市政策策
36、年，这是是社会各界界给出的评评价。很明明显，自上上而下、从从中央到地地方，今年年政策出台台之密集、力力度之大前前所未有，可可以说贯穿穿于20005年全年年的调控政政策，改变变了房地产产行业发展展的“惯性”。 1月严控控土地1月10日日，国土资资源部正式式对外发布布了20005年工工作要点，对对建设用地地供应政策策则采用了了“从严从紧紧”四个字。22005年年的土地政政策以“严”字当头拉拉开序幕。 3月提高高房贷利率率3月16日日，中国人人民银行宣宣布调整商商业银行住住房信贷政政策，把原原来以鼓励励老百姓买买房为目标标的优惠住住房贷款的的利率下限限往上调整整了0.22个百分点点，向正常常利率水平
37、平适当靠拢拢，这是央央行去年110月加息息后，第二二次提高房房贷利率。 4月征收收营业税4月30日日，建设部部等七部委委联合发布布关于做做好稳定住住房价格工工作的意见见，加大大了对投机机性和投资资性购房等等房地产交交易行为的的调控力度度。自2005年6月1日起，对对个人购买买住房不足足2年转手交交易的，销销售时按其其取得的售售房收入全全额征收营营业税；个个人购买普普通住房超超过2年（含2年）转手手交易的，销销售时免征征营业税；对个人购购买非普通通住房超过过2年（含2年）转手手交易的，销销售时按其其售房收入入减去购买买房屋的价价款后的差差额征收55.55营业税。 5月严控控利润5月26日日，建设
38、部部发布了关关于贯彻国国务院办公公厅转发建建设部等部部门关于做做好稳定住住房价格工工作意见的的通知的的通知，要要求各地要要认真贯彻彻经济适适用住房管管理办法，加加强经济适适用住房建建设和管理理，落实项项目用地，落落实经济适适用住房的的各项优惠惠政策。严严格执行经经济适用住住房项目招招投标制度度，实行政政府指导价价，切实降降低开发建建设成本，严严格将开发发利润控制制在3以内。严严格将经济济适用住房房套型面积积控制在小小套型600左右、中中套型800左右。 6月供应应中低收入入房苏州市政府府颁布了苏苏州市切实实解决中低低收入家庭庭住房问题题若干意见见，提出出从20005年7月1日起，市市区低保家家庭住房保保障标准，由由20044年调整过过的人均建建筑面积112提高高到人均建建筑面积114。同同时，增加加中低收入入家庭的住住房供应。而而解决中低低收入家庭庭的住房问问题，也是是国家此轮轮调控房价价过快上涨涨的初衷。 6月