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1、 福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节 建设项目目的大体概概况与投资资经营方案案一、福满花花园项目概概述1、项目概概况项目位于南南宁市XXXX区,南南XXXXX，北临XXXXX，西西南面对规规划中的水水景公园，项项目东侧为为衡阳路延延长线，项项目总用地地473775.755m2，经南宁宁市规划国国土局批准准，用地功功能为商住住及配套设设施，实际际建设用地地面积399390.36 mm2，计容积积率建筑面面积率为11496883.377平方米。（表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新新阳路北三三里交汇规划总用地地面积473755.75mm2实际用地面面积
2、393900.36mm2计容积率面面积1496883.377m2总建筑面积积1576889.077m2建筑容积率率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积1411225.499 m2商业面积8527.04 mm2地下室面积积8036.54 mm2居住总户数数1520户户根据上述规规划经济指指标，计容容积率总建建筑面积11496883.377m2，其中住住宅1411125.49m22，商业部部分85227.044m2，另外不不计容积率率之地下室室建筑面积积80366.54mm2，共4994个车位位，项目总总建筑面积积1576689.007m2，拟建211栋18层层商住楼。二、项目投投资方案（
3、一）投资资组合方式式 在房地产产开发中，大大量的资金金周转使开开发商很难难单凭自身身的经济实实力进行项项目的开发发，本项目目总投资（含含贷款建设设期利息）为为377225.355万元，整整个建设经经营期为33年，是一一个建设周周期长、资资金投入量量大的建设设项目。所所以，一般般采用投资资的多种组组合运用，一一方面可减减低融资的的压力，有有助资金的的流通；另另一方面可可相对降低低开发商的的风险，使使项目顺利利开发。 本项目目开发投资资的资金来来源有三个个渠道：一一是自有资资金，二是是向银行贷贷款，三是是预售收入入用于投资资部分。资资金动作方方式如下：自有资金金全部用于于投资；销销售收入扣扣除与销
4、售售有关税费费后用于投投资，初步步估算按销销售收入115.5%计算；此此外还缺少少的资金，则则向银行借借贷。本项项目开发总总投资（含含贷款利息息）共计3377255.35万万元，自有有资金100000万万元，占总总投资的226.5%，销售收收入再投入入用于投资资合计77725.335万元，另另需贷款额额合计200000万万元。（二）资金金动作方式式 在项目的的前期，将将汇集到的的自有资金金用于支付付土地使用用权出让金金和前期工工程费；在在获取土地地使用权后后，可将其其向银行或或金融机构构抵押以获获取银行抵抵押贷款，用用于地上建建筑物建设设；当住宅宅楼建设完完成了主体体工程后就就可进行销销售，销
5、售售收入再加加上用其它它方式筹措措到的资金金，就可将将整个项目目投资完成成。 1、自有有资金 整个项目目的自有资资金为100000万万元，占总总投资的226.5%，分3年年投入。详详见表:66-1-22(表:6-1-2) 自有资资金年度投投入表 (单位:万万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.1222、银行贷贷款银行长期贷贷款共有二二笔，共计计2000000万元元，占总投投资53%；从第一一年起到第第二年止每每年借一笔笔。(表:6-1-3) 银行贷款款年度投入入表 (单位位:万元)第一年第二年1000001000003、销售收收入再投入入。销售收入再再投入按销销售收入的的1
6、5.55%计算，从从项目有销销售收入最最后第三年年开始，直直到项目建建设经营期期结束，上上半年为整整个销售收收入的111.9%,下半年为为整个销售售收入的33.6%,总销售收收入再投入入为77225.355万元，占占总投资的的20.55%。(表:6-1-4) 销售收收入再投入入年度投入入表 (单位:万万元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二节 项目的建建设工程规规划与安排排二、福满花花园项目建建设规划及及进度安排排（一）建设设方案及规规划说明1、建设方方案。经南南宁市规划划管理局审审定，本项项目的建设设方案如下下：2、规划目目标。（1）以建建造具有当当代先进水水平的优质质城市住宅
7、宅为目标，满满足人们生生活环境和和居住条件件的舒适性性、安全性性和生态性性的要求，为为人们提供供多样化、可可选择、适适应性强的的住宅，创创造具有良良好居住环环境、有完完善基础设设施的文明明、卫生的的示范花园园。（2）依靠靠科技进步步，推广新新材料、新新产品、新新技术，提提高住宅功功能质量水水平和花园园与住宅节节能、节地地、节材效效果，使花花园和住宅宅具有较高高的科技含含量。（3）合理理组织绿化化、交通体体系、完善善公建布局局和住宅分分布，使整整个花园具具有良好的的空间布局局形态（4）吸收收各项目好好的居住规规划特点，创创造有特色色的、能满满足居住生生活需要的的环境功能能。（二）建设设方式及进进
8、度安排1、开发计计划拟定的的原则本项目作作为一个以以市场为导导向的中高高档住宅项项目,在拟拟定项目的的开发建设设计划时,我们主要要依据大中中规模住宅宅项目的基基本规律,遵循最佳佳的市场对对接时机与与购买力适适应,以及及按基地的的成熟条件件渐进的原原则。本项目经经测算销售售值达499838.4万元人人民币,从从南宁楼市市的发育及及区域购买买力,以及及合理的市市场占有率率角度,我我们暂定为为开发经营营时间为33年，其中中销售期为为2年。根据项目目基地及规规模情况,在项目的的开发的过过程中以整整体开发为为主，但为为了利于资资金回收等等原因，在在施工的过过程中，以以滚动开发发的模式进进行开发经经营。2
9、、建设方方式。采用公开招招标方式选选择施工单单位，并聘聘请工程监监理，从而而有效地控控制项目的的工期、成成本和质量量。3、进度安安排。项目目拟用三年年分三期进进行（见表表：6-22-1）根据南宁市市可外协配配套的设计计、施工等等资源能力力，我们初初步设定的的各主要分分段工程进进度周期如如下：A 项目目的设计及及开工准备备（初步及及施工图设设计、三通通一平、报报建、招标标等）：33个月B 住宅宅的主体建建筑（基础础、主体、外外装及设备备）：188个月C 室外外环境配套套（道路、管管网、环艺艺、验收等等）：155个月4、 项目目周期设定定开发正式式启动的时时间设定为为项目规划划方案通过过规划部门门
10、审批时间间,并以此此时间为项项目开发周周期的起始始日。根据南宁宁市可外协协配套的设设计、施工工等资源能能力，我们们初步设定定的各主要要分段工程程进度周期期如下：根据项目目基地及规规模情况,在开发建建设中设清清晰的分期期,从项目目基地较成成熟的衡阳阳西路渐次次向西推进进,按总建建设面积的的1/3左左右为一个个工程流水水节奏,间间隔六个月月(一季左左右)的动动工时间,形成项目目整体开发发的形象及及市场影响响。5、 分段段周期设定定 开发正正式启动的的时间设定定为项目规规划方案通通过规划部部门审批时时,设此时时间为项目目开发周期期的起始日日。 开发计计划安排 根据的的规划方案案及开发总总周期、各各主
11、要分段段工程周期期的设定，本本项目的开开发粗略计计划拟定如如下表（以以季度为单单位）。（见见图表:66-2-11）（表：6-2-1） 项项目实施计计划表 第三节 项目投投资估算及及资金筹措措计划一、福满花花园项目投投资与成本本费用估算算（一）开发发成本估算算（1）土地地使用权出出让金、土土地征用及及拆迁安置置补偿及前前期工程费费的三通一一平、各种种税费，共共计投入资资金60000万元人人民币。（2）前期期工程费：11999.26万万元，详见见本项目前前期工程费费估算表（见见表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元元）1规划设计费费建安工程
12、费费3%620.3302可行性研究究费建安工程费费0.155%31.0223水文、地质质、勘察费费建安工程费费0.155%31.0224筹建开办费费建安工程费费2.5%516.992合计1199.26 (3)建建安工程费费：206776.777万元。（见表：6-3-2）（表：6-3-2） 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30一般水电安安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统统12地下室费用用130智能化设施施80高层建安安工程费用用组成每平平方米建筑筑面积造价价=70+77
13、50+1120+330+1000+100+5+33+50+12+1130+880=13360元/平方米建安工程费费：高层建安安工程费=136001496652.553+(3300+550)85277.04=206776.777万元注:其中(300+50)为为裙楼玻璃璃墙和中央央空调的每每平方建筑筑面积造价价。（4）基础础设施费（红红线内外工工程费）：13488.62万万元，（详见表表：6-33-3）。（表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元元）1供电工程65万元/公项473775.755=3077.94307.9942供水工程15万元/公项473775.7
14、55=71.0671.0663电信工程7万元/公公项473775.755=33.1633.1664煤气工程7万元/公公项473775.755=33.1633.1665绿化工程5.4万元元/公项473755.75=25.55825.5886道路工程42.133万元/公公项473775.755=1999.59199.5597排水工程37.6万万元/公项项473775.755=1788.13178.113合计500+8848.662=13348.662848.662注：本项目目是一个高高绿化花园园小区，在在原来的绿绿化成本内内再增加5500万建建设中心花花园（5）公建建配套设施施费：485万万元,详
15、见表:6-3-4（表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号项目建筑面积（平平方米）单价（元/平方米）金额（万元元）1幼儿园1000500502卫生院1000（位位于裙楼房房内）400403文化活动中中心15007001054超市2000（位位于裙楼房房内）5邮政支局500（位位于裙楼房房内）6电信营业所所500（位位于裙楼房房内）7储蓄所700（位位于裙楼房房内）8物业管理处处200（位位于裙楼房房内）30069会所3000（位位于裙楼房房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站站200300612变电站12005006013煤气调压站站506003合计485（6
16、）开发发期间税费费：26577.38万万元,详见表66-3-55。（表：6-3-5） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万万元）1配套设施建建设费建安工程费费6%1240612建筑工程质质量安全监监督费建安工程费费0.4%827113供水管网补补偿费住宅：0.3T/人人,6000元/T商铺：0.1T/平平方米,6600元/T住宅:955.76商铺:511.164供电用电负负荷费住宅:4KKVA/户户,4800/KVAA商铺:8KKVA/百百平方米,10000元/KVVA住宅:2991.844商铺:688.225其他建安工程费费2%4135546物业管理基基金建安工程费
17、费2%413554合计2657.38(7)不可可预见费。711.29万元元,取上面11-5项之之和的3%不可预见费费=（0+11999.26+206776.777+13448.622+4855）3%=7711.229万元（注：第一一项土地使使用权出让让金为政府府公布数据据，不存在在不可预见见性）（8）开发发成本。330778.322万元,以上1-7项小计计:开发成本=60000+11999.266+206676.777+13348.662+4885+26657.338+7111.299=330078.332二、开发费费用估算1、管理费费用：891.29万元元,取上面11-5项之之和的3%(60
18、000+11999.266+206676.777+13348.662+4885) 3%=8891.229万元2、销售费费用：14955.14万万元,详见表66-3-66。（表：6-3-6） 销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元元）1广告宣传及及市场推广广费(498338.4)销售收入入1%498.3382销售代理费费(498338.4)销售收入入1%498.3383其他销售费费用(498338.4)销售收入入1%498.338合计1495.143、财务费费用：22260.66万元,详见贷款款还本付息息表4、开发费费用：46647.003万元,前面1-3项之和和三、总成本本费
19、用汇总总及分摊表表本项目的总总成本费用用详见投资资成本费用用估算汇总总表（表：6-3-7）（表： 66-3-77） 投资资成本费用用估算汇总总表 (单位位:万元)成本项目总额（万元）得房成本（元元/平方米米）高层商铺车位1开发成成本330788.32 11903.714903.712862.31（1）土地地成本60003001500985.88（2）前期期工程费1199.2676.05576.05576.055（3）建安安工程费206766.77120030001472.8（4）基础础设施费1348.6285.52285.52285.522（5）公建建配套设施施48530.76630.7663
20、0.766（6）开发发期间税费费2657.38168.552168.552168.552（7）不可可预见费711.22942.86642.86642.8662开发费费用4647.03319.779213.889213.889（1）管理理费用891.22953.71153.71153.711（2）销售售费用1495.14105.99-（3）财务务费用2260.6160.118160.118160.1183合计377255.352543.295331.493290.09注：投资分分摊的原则则：总原则：所所有的总投投资均应分分摊到可售售（可租）的的面积中去去。细则：（11）按计算算投资的各各项成本来
21、来分摊 （2）各各分项中能能按各功能能使用容量量来分摊的的按各功能能使用容量量分摊 （3）若若不能按使使用数量或或容量来分分摊，则按按各功能的的面积比例例来分摊 （4）各各种税费中中与工程有有关的按同同一分项功功能工程成成本比例分分摊，同工工程无关的的按功能面面积比例分分摊 （5）与与工程无关关的分项按按各功能面面积比例分分摊四、资金筹筹措、投资资计划及借借款利息（1）资金金筹措与投投资计划本项目开发发投资的资资金来源有有三个渠道道：一是企企业自有资资金，二是是银行贷款款，三是销销售房收入入用于投资资部分。本本项目开发发商投入自自有资金1100000万元作为为启动资金金，另需向向银行贷款款20
22、0000万元用用于投资，剩剩余部分77725.35万元元由销售房房收入补充充，总投资资为377725.335万元，其其中22660.6万万元的银行行贷款利息息从住宅销销售收入中中支付。 详细细投资见计计划与资金金筹措表（表表：6-33-8）（表：6-3-8 ） 投资计计划与资金金筹措表 (单单位:万元元)序号项目合计建 设设 经经 营营 期期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额377255.3521673340.15112400.06131755.156008.571793.911建设投资354644.7521673067112400.06123400.860
23、08.57640.881111土地成本60001500150015001500001122前期工程费费1199.26400500299.2260001133建安工程费费206766.7700700090004676.7701144基础设施费费1348.6200800400148.66201155公建配套设设施费48500200028501166开发期间税税费2657.380800800800257.33801177不可预见费费711.229118.55118.55118.55118.55118.55118.551188管理费891.229148.55148.55148.55148.55148.
24、55148.551199销售费用1495.1400373.88373.88373.88373.8812贷款利息2260.602731150834.33501153.113流动资金0.00000002资金筹措377255.3521673340.15112400.06131755.156008.571793.921自有资金10000003340.151240.065342.1577.122022借款2000002167010000078330023销售收入再再投入7725.3500005931.451793.9（2）贷款款本金的偿偿还及利息息支付 长长期借款采采用每年本本金等额偿偿还方案，最最后1
25、年还还清，从建建设经营期期第三年开开始计算。详详见贷款还还本付息表表。（央行行20000年9月起起执行的贷贷款利率：5.4663%）（表：6-3-9） 贷款还还本付息结结算表 (单位位:万元)序号项目名称合计建设经营期期-第一年第二年第三年1借款还本付付息11年初借款累累计-第一笔借款款本年借款10000010000010273315108344.35本年应计利利息1426.25273115561.22591.99年底还本付付息114266.25-114266.25年末借款累累计10273315108344.35012第二笔借款款年初借款累累计-10273315本年借款100000-10000
26、0-本年应计利利息834.335-273115561.22年底还本付付息108344.35-108344.35年末借款累累计-10273315013借款汇总年初借款累累计-0-本年借款2000001000001000000本年应计利利息2260.6273115834.3351153.1年底还本付付息222600.600222600.6年末借款累累计-2借款还本付付息的资金金来源21投资回收-222600.6注：1、贷贷款利率为为5.4663%; 22、当年利利息=（年初借借款本息累累计+当年年借款/22）年利率第四节 项目销售售和租赁收收入测算一、住宅销销售单价的的确定（一） 用房地产市市场比
27、较法法确定销售售价格上限限（平均价价格）详细见本项项目价格定定位与策略略部分：由由上次测算算可知道本本项目房地地产价格为为：25000元/平平方米（二）建议议销售测算算单价 为了了方便计算算本项目的的销售总额额，我们取取25000元/平方方米为计算算单价（三）总销销售收入的的确定根据估算出出来的结果果，确定住住宅部分从从建设经营营期的第二二年中开始始出售，整整个销售过过程大概分分四批进行行，住宅部部分分别为为10%、220%、330%、440%，价价格分别为为：25000、26600、22700、22800，销销售率1000%；商商铺部分从从建设经营营期第三年年中开始出出售，整个个销售过程程分
28、二批进进行，商铺铺部分分别别为：300%、355%，价格格分别为：110000、122500，销销售率655%；车位位部分从建建设经营期期第三年中中开始出售售，整个销销售过程分分二批进行行，车位部部分分别为为：50%、20%，价格分分别为：115万/个个，销售率率70%。按按照上述确确定的每年年出售比例例和销售单单价，计算算实际销售售总收入。（详详细见表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积积建议销售单单价（元/平方米）销售收入（万万元）第一批10%高层层141122.5525003528.14第二批20%高层层282255.1026007338.5
29、3第三批30%高层层423377.652700114311.17第四批40%高层层564500.202800158066.06合计381033.9（表：6-4-2） 商铺销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积积建议销售单单价（元/平方米）销售收入（万万元）第一批30% 铺铺面2558.111100002813.92第二批35% 铺铺面2984.461250003730.58合计6544.5（表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售个数数建议销售单单价（万/个）销售收入（万万元）第一批50%比例例247153705第二批20%比例例99151485合计5190（表：6
30、-4-5） 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)销售计划建设经营期期年收入(万元)合计批数比例面积200520062007上半年下半年上半年下半年110%高层层141122.553528.143528.14220%高层层282255.107338.537338.53330%高层层423377.65114311.17114311.17440%高层层564500.20158066.06158066.06530% 铺铺面2558.112813.922813.92635% 铺铺面2984.463730.583730.58750%比例例24737053705820%比例例9914851485合计35
31、28.147338.53179500.09210211.64498388.4注：1、项项目销售计计划1.1销售售的政策限限定1.1.11根据国家家现行的商商品房销售售政策商商品房销售售管理办法法（20001年66月1日执执行）中规规定,房地地产项目须须投资达到到总投资的的百分之二二十五后方方后预销售售,南宁市市一般的执执行原则是是工程形象象达二层以以上时发给给商品房房预售许可可证。1.1.22 按现现行的中国国央行的住住房信贷政政策,对于于多层建筑筑须主体封封顶、高层层建筑达主主体三分之之二工程形形象进度时时，可以办办理按揭手手续并向开开发商支付付按揭款项项。1.1.33 根据据项目建设设计划
32、安排排,每一流流水片达到到预售条件件时,应在在该流水片片开工后的的第二季,达到银行行按揭款支支付的条件件是,应是是该流水片片动工后的的第三季。1.2销售售计划设计计1.2.11 按南南宁市目前前行业的惯惯例,初步步考虑本项项目每流水水片在开工工后第二季季取得预售售许可证后后开始住宅宅正式对市市场发售期期房。1.2.22 根据本本项目的区区位及项目目的综合竞竞争力分析析,每一流流水片在开开始预售后后，前两季季为期房，后后两季为准准现房和现现房，根据据南宁市房房地产市场场的发展态态势及消费费者对期房房现房的不不同接受程程度，我们们设定每一一流水片从从开始预售售的首季开开始，一年年内完成销销售。 1
33、.2.33 根根据项目的的开发和销销售进程，车车库在销售售的项目取取得预售证证或者项目目成为准现现房时开始始发售，并并在每个流流水片的最最后一个季季度中销售售。二、铺租赁赁单价的确确定（一）用市市场比较法法确定租赁赁价格的上上限（平均均价格）根据价格定定位与策略略部分得出出可知：本本项目的商商铺部分为为：110000元/平方米，假设本项目目商铺经营营年限无为为无限期，则则根据公式式a=vrr来求其租租赁价格（其其中r=88%）：月租赁价格格=（1110008%）/（1265%）=112.82元/平方米(二)建议议平均月租租金为1110元/平平方米(三)商铺铺出租总收收入估算表表（见表：6-4-
34、6）（表：6-4-6） 出租计计划和出租租收入估算算表 （单位位：万元）序号项目名称建设期经 营 期12345678910111213141516171819202122231可出租面积积0008527.042单位租金(元/平方方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租租金收入(万元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)0006570758085909
35、09090909095959595951001001001005有效毛租金金(万元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276转售单价(元/平方方米)1300007转售收入(万元)1108558合计310455万元注:假设商商铺出租在在第五年开开始,在224年末转转售,转售售单价为1130000元/平方方米三、车库租租赁单价的的确定（一）采用用市场比较较法确定租租赁价格（平平均价格）根据市场价价格定位策策略部分，我我们可知：本项目的的车位月租租赁单价为为：2500元/个售时的单价价
36、：15万万元/个。（见表：6-4-7）（注：假设设车位出租租在第五年年开始，在在24年末末转售，转转售价格为为15万元元/个）（表：6-4-7） 车车位出租计计划和出租租收入估算算表 （单单位：千元元）序号项目名称建设期经 营 期12345678910111213141516171819202122231可出租个数数0004942单位租金(元/个.月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租租金收入(万元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金金(万元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076转售单价(元/个)1500007转售收入(万元)7418合计3620万万元第五节 建设项目目的财务评评价一、税金计计算1、住宅销销售税金及及附加估算算：详见住住宅销售税税金及附加加估算表（表：6-5-1） 住宅部分分销售税金金及附加表表 (单位:万