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1、镇江碧云梅梅花鹿养殖殖基地有限限公司老年公寓项项目项目研究报告二0一一年年八月二日日碧云老年公公寓可行性性报告第一章项目目总论引言 人人口老龄化化顾名思思义，老龄龄化指的是是在社会总总人口中老老年人的比比例越来越越高。对于于老龄化，国国际上最简简单的评判判标准是：60岁以以上的人口口数占总人人口数的比比例超过110%，或或65岁以以上的人口口数占总人人口数的比比例超过77%。20005年底底全国1%人口抽样样数据显示示，我国665岁以上上人口达到到100555万人，占占总人口数数的7.77%。我国国已成为人人口老龄化化国家。我国老年社社区的现状状与发展 我国自11999年年以来已经经进入老年年
2、型国家。新新世纪开始始银发浪潮潮滚滚而来来，而且老老年人口基基数大、发发展速度快快、来势凶凶猛。因此此解决老年年人的养老老和居住问问题是摆在在我国和各各个城市面面前的一个个紧迫的社社会问题。目目前我国老老年人选择择养老和住住宅的方式式，由于历历史和传统统观念等原原因主要以以居家养老老为主。主主要形式有有与子女共共居、与子子女邻居、独独居，除此此以外还有有托老所、福福利院、临临终关怀医医院以及老老年公寓等等。老年公公寓（老年年社区）是是依据老年年人的特点点和需求设设计、建造造的专供老老年人居住住的住宅。它它既体现老老年人养老老居住，又又能享受到到各方面社社会化服务务的住宅。老老年公寓兴兴起于北欧
3、欧一些国家家，90年年代在美国国一些城市市发展起来来，成为房房地产业的的新兴领域域。中国的的北京、天天津、大连连等城市近近几年也相相继建成老老年公寓。随随着经济的的发展、人人民生活水水平的提高高以及观念念的变化，老老年公寓的的市场需求求将不断增增长。本文文就老年公公寓的需求求与发展谈谈谈个人看看法。 一一、老年公公寓需求的的不断增长长。 1、中国国人口老龄龄化的发展展。我国已已进入老年年型国家，北北京、上海海、天津、广广州、沈阳阳、大连等等大城市也也快速进入入老年型城城市。据世世界卫生组组织的资料料，一个国国家的老年年人口系数数达到100以上（660岁以上上人口）或或7（665岁以上上人口）时
4、时，标志着着这个国家家或地区进进入老年型型。老年人人口系数是是指一定时时点上老年年人口占总总人口的比比重，它反反映人口老老化的程度度（人口口与社会保保障研究陈陈朝先著，11998年年版）。目目前我国660岁以上上老年人口口已达1.3亿，占占全国总人人口的100以上，到到21世纪纪中叶将超超过4亿，占占全国总人人口的288，即每每4个人中中就有一位位老年人。又又据预测我我国65岁岁以上老人人数将从22000年年的0.994亿（占占总人口的的7.3），增加加到20550年的33.34亿亿（占总人人口的222.6）（北北京大学健健康与家庭庭研究中心心网站提供供）。随着着中国人口口老龄化和和城市老龄龄
5、化的发展展，我们要要建造和发发展适合不不同老年人人的不同要要求的各种种类型的住住宅。其中中老年公寓寓会成为越越来越多老老年人的首首选，对老老年公寓的的需求会不不断增长。 2、观念念的变化。中中国“养儿防老老”、“三、四代代同堂”的观念和和家庭组合合在不断发发生变化，而而小型“核心家庭庭”、“三口之家家”的比重在在不断上升升。而且，目目前“四二一”的供养关关系不断增增加，使中中间代所承承受的压力力很大，家家庭矛盾也也随之增加加。同时，随随着老年人人观念的变变化，不少少老年人更更加关心生生活质量的的提高，而而不愿意和和子女同住住，独老户户的比重不不断上升。据据中国老龄龄科研中心心调查材料料显示，北
6、北京市500岁以上的的常住人口口中，希望望现在住进进老年公寓寓和将来愿愿意入住的的分别为110.4万万和30.8万（北北京晚报22002年年10月119日）。目目前武汉市市老年人的的居住方式式以与子女女同住为主主占65.2。有有47的的老人希望望与子女共共同生活，552.4的老人希希望与子女女分开居住住；现与子子女同住的的老人中，有有64.88认为这这种方式很很理想，而而有35.2的老老人则希望望能分开住住；现与子子女分开住住的老人中中，有844.6仍仍愿与子女女分开住，有有15.44的则希希望与子女女同住（城城市规划22002年年第3期）。可可见，中国国老人“养儿防老老”的观念正正在发生变变
7、化。而且且老人的不不同组群选选择养老的的方式又不不同。文化化程度较高高，中级以以上职称，月月收入中等等或以上，身身体健康，生生活能自理理者，老年年公寓为首首选，有的的认为“老年公寓寓是理想颐颐养天年之之所”。因此随随着观念的的变化，对对老年公寓寓的需求是是加快增长长的。 33、社会上上的“空巢家庭庭”逐渐增多多。特别是是在高等学学校、科研研单位等地地方，由于于子女出国国等原因，一一对老年夫夫妇家庭占占的比重较较大。目前前北京市660岁以上上180多多万的老龄龄人口中“空巢家庭庭”已近300，未来来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人
8、家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海
9、市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。 二、中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、
10、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的
11、标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验
12、，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规
13、定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需
14、要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 三、老年公寓（老年社区）的现状与问题 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓
15、之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多
16、万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老
17、年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能
18、达到老有所养、老有所乐的目的。 5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。 一、我国老年人情况分析和养老床位： 据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着
19、每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人； 全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。 二、镇江市老年人口情况和老年公寓情况： 镇江市场现在60岁以上的老年人口378万人，占全市总人口的142，镇江市托老的需求，市场很大。目前镇江市有证的老年公寓有4家（其中已包括丹阳市、扬中市、扬州市）
20、，床位不足四千张，占市区老龄人口的1%，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 三三、几种养养老形式的的介绍：家家庭服务、居居家养老、老老年公寓、福福利院等44种形式。 家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、
21、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻
22、挡的。 四、高标准的老年公寓都包括什么： 高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的老年人建筑设计规范高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身
23、活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。 五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有： 房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，
24、打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。 六、投资10000平米老年公寓的分析： 投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据老年住宅设计规范，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。 七、老年公寓的宣传： 做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在镇江市三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给
25、我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。 八、经营思路： 一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。也体现出了这方面的意思。 九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，有好多企业也在追加投资此事业，现在镇江市的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。 十、综合考虑： 我们
26、要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。 十一、提高老年公寓效益的对策思路： 理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理
27、成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面
28、）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。 第二章、项项目概况项目名称： 老年公公寓建设单位：镇江碧云云梅花鹿养养殖基地有有限公司项目建设地地点：镇江江市丹徒区区上党镇东东贪村一、企业业简介名称：镇江江碧云梅花花鹿养殖基基地有限公公司住所：镇江江市丹徒区区上党镇东东贪村法定代表人人：汤华云云注册资本：1000万万元人民币币企业类型：有限公司司经营范围：梅花鹿养养殖、鹿产产品加工销销售、观光光休戚旅游游、社会养养老服务镇江碧云梅梅花鹿养殖殖基地有限限公司的前前期已独立立开发了苏苏州旅游度度假区等项项目,有丰丰富的地产产项目开发发经验和一一定
29、的资金金实力.二、项目目申请报告告编制的依依据公司受镇江江碧云梅花花鹿养殖基基地有限公公司的委托托，编制该该公司开发发的梅花鹿鹿养殖基地地老年公寓寓项目研究报告，报报告编制的的依据是国国家公布的的有关法律律、法令、法法规、政策策和镇江市市有关政策策、定额标标准以及有有关文件规规定。报告告的基础数数据和资料料来自镇江江市、丹徒徒区有关部部门和建设设单位提供供或认可的的资料、文文件、函件件及我公司司调查得到到的资料和和信息。具具体内容为为：1、国家发发展计划委委员会办公公厅计办投投资(20002)115号投投资项目可可行性研究究指南2、国家计计委等计投投资(19993)5530号关关于印发建建设项
30、目经经济评方法法与参数的的通知及及建设项项目经济评评价方法与与参数(第第二版)3、建设部部于20000年9月月颁布房房地产开发发项目经济济评价方法法4、镇江统统计年鉴(20077)5、镇江碧碧云梅花鹿鹿养殖基地地有限公司司提供的资资料有：a、镇江碧碧云梅花鹿鹿养殖基地地有限公司司企业法法人营业执执照b、镇江碧碧云梅花鹿鹿养殖基地地有限公司司前期规规划设计总总平面图d、项目的的其它相关关资料三、项目申申请报告编编制的主要要内容根据委托方方的要求，力力求切合实实际，本着着“经济合理理，技术可可行”的原则，以以当前实际际需求、资资金筹措能能力及规划划发展等为为基础，对对项目的市市场及建设设方案的技技
31、术、功能能、经济等等方面进行行分析，确确定合理的的建设规模模，估算项项目投资，并并进行必要要的效益分分析和风险险分析。1、投资环环境及市场场分析2、项目提提出的背景景、投资的的必要性和和意义3、项目选选址及其依依据4、项目建建设规模及及建设内容容5、项目配配套设施6、项目施施工进度计计划7、投资估估算和资金金筹措8、项目经经济效益分分析及评价价9、项目风风险分析四、项目申申请过程公司受镇江江碧云梅花花鹿养殖基基地有限公公司委托承承接本项目目后，组织织有关人员员到现场及及相关地点点进行认真真的踏勘和和调查，在在搜集了地地质、地貌貌、交通、供供电、供水水、排污等等资料后，组组织专业人人员对本项项目
32、实施的的必要性、规规划方案的的科学性、项项目实施的的经济性等等方面进行行了充分的的论证，在在此基础上上形成了项项目申请报报告。五、主要结结论1、镇江碧碧云梅花鹿鹿养殖基地地有限公司司注册资金金达1000万万元，公司司法定代表表人汤华云云。2、项目的的实施将进进一步完善善丹徒区上上党镇东贪贪村基础设设施功能，为为丹徒区上上党镇经济济发展提供供新动力，为为吸引外资资提供新磁磁场，为积积聚人才提提供新平台台，对合理理利用城市市建设用地地、提高土土地利用率率，改善社社区环境，优优化城市布布局、美化化市容市貌貌都具有积积极的意义义。3、本项目目选址位于于镇江市丹丹徒区上党党镇东贪村村，项目位位于木马路。
33、总总规划占地地9万平方米米，规划总总建筑面积积45700平方米。本项目所在在地区城市市基础及公公共配套设设施齐全，自自然环境优优美，交通通便捷，项项目市场前前景和预期期价格较为为有利。4、项目概概算总资金金1309984万万元，其中中土地费用用300万元元、建筑安安装工程费费用5900万元、前前期费用1109444万元、财财政及事业业性收费559。3万万元、配套套工程费、1311万元基本设施费用120万元。项目现有资资金为注册册资本金11000万万元,占总总投资额万万元的766%。5、本项目目预计销售售总收入为为25799800元元，。可实实现利润111282200元，投投资利润率率为8。44
34、%。 综综上所述，镇镇江碧云梅梅花鹿养殖殖基地有限限公司实施施本项目可可以实现丰丰富的经济济效益和优优良的社会会效益，并并能保证项项目效果的的持续发挥挥。同时镇镇江碧云梅梅花鹿养殖殖基地有限限公司具有有较强的技技术力量和和经济实力力，确保本本项目的顺顺利实施。六、项目提提出的背景景、投资的的必要性和和意义1、项目提提出的背景景镇江市是国国家级历史史文化名城城，也是国国家旅游发发展重点城城市之一。镇镇江市地处处我国沿海海和沿江产产业带“T”字型生产产力布局一一级轴线的的交汇部分分，这是我我国较长时时期内进行行重点开发发的两条主主要轴线。进进入九十年年代以后，我我国沿海开开放重点由由珠江三角角洲向
35、长江江三角洲转转移，以浦浦东开发开开放为龙头头的长江产产业带已进进入快速增增长时期，对对长江三角角洲和沿江江地区的开开发开放和和经济发展展产生了重重大而深远远的影响，区区位优势极极为明显，加加之镇扬大大桥建成通通车及京沪沪高速铁路路国家级重重点工程正正在紧锣密密鼓的建设设和准备之之中，这给给镇江市的的发展提供供了历史性性机遇。为为更快更好好地加快城城市建设的的步伐、促促进区域经经济的发展展，镇江市市委、市政政府作出了了“20100年把镇江江市基本建建设成现代代化大城市市”的这一跨跨世纪的重重大战略决决策。根据据城市发展展规划，镇镇江市正按按照“东进、南南移、西拓拓、北连”的发展思思路，进一一步
36、扩大城城市规模，逐逐步拉开现现代化大城城市的框架架。近年来来我市在扩扩大城市规规模的同时时，还在优优化城市结结构，改善善城市功能能等方面做做了大量工工作，已建建成润扬大大桥、城市市客厅、城城市花园、珍珍珠项链、引引资大道、南南徐路和南南门立交桥桥等现代化化大城市框框架工程建建设。在建建设城市的的同时为社社会养老保保障机制而而必须要紧紧跟而上、是是社会和谐谐而稳定。镇镇江城市在在发展的同同时而一样样进入老年年化，镇江市场场现在600岁以上的的老年人口口3788万人，占占全市总人人口的1442，镇镇江市托老老的需求，市市场很大。目目前镇江市市有证的老老年公寓有有4家（其其中已包括括丹阳市、扬扬中市
37、、扬扬州市），床床位不足四四千张，占占市区老龄龄人口的11%，加上上周边城市市、常州、苏苏州、南京京、老年人人口总量需需求。2、该项目目地址位于于镇江市丹丹徒区上党党镇。项目目距市中心心不到200分钟车程程。目前该该片区城市市基础设施施齐全，自自然风景宜宜人，公共共交通便捷捷。镇江碧碧云梅花鹿鹿养殖基地地有限公司司有着丰富富的项目开开发的经验验，并以严严格、科学学的管理，一一流的质量量，良好的的信誉，取取得了项目目地居民以以及主管部部门的一致致好评。2、项目实实施的必要要性和意义义1、项目建建设是镇江江市加快向向较大规模模城市发展展的内在需需要200-22006年年底，镇江江市拥有城城市人口2
38、267.113万人60岁以以上的老年年人口达118万，20077年拥有城城市人口2268。99万老年人人口达到224万，22009年年拥有城市市人口2668。788，老年人人口达到227万。22010年年拥有城市市人口2668。588，老年人人口达到332万。22011年年现有600岁以上的的老年人口口达378万人，占占全市总人人口的1442，目目前老年人人口仍以每每年不低于于3的速速度增长。通过以上上分析，我我们可以看看出，镇江江市对于养养老服务社社区存在着着庞大的市市场需求，在在镇江市现现有的377。8万老老年人口中中，如果有有百分之一一的老人愿愿意入住养养老服务社社区怡养天天年，最起起码
39、要建设设25个“碧云”这样规模模的养老服服务社区，才才能基本满满足需求。因因此，开发发建设和经经营养老服服务社区是是“秋丽”未来发展展的重头戏戏，“碧云”公司有一一定的老年年市场的服服务经验，有有一批忠实实的潜在老老年顾客群群，并有该该市场经营营管理的专专业人才，较较为充足的的资金支持持，“碧云”肯定会在在老年产业业上创造奇奇迹。 七、 市市场分析1、老年公公寓养老市市场总体分分析随着我国国进入老龄龄化社会，老老年人口数数量不断攀攀升。据预预测，再过过5年，我我国老年人人口将达到到1.4亿亿;再过110年，将将达到1.63亿;再过200年，将达达到2.33亿;再过过50年，将将达到4.2亿，届
40、届时，总人人口中的227.4%将是600岁以上的的老人。近近10年来来我国空巢巢老人家庭庭上升也很很快，已占占老人家庭庭的26 % ， 一些大城城市的空巢巢老人问题题更为突出出。全国独独居老人的的比例也从从19877 年的近近4 %上上升到111 % ， 这给城市市社区养老老服务工作作提出了严严肃的课题题。市场景景气，潜力力巨大。十一五期期间 镇江江人口老龄龄化压力将将显现 镇江十一五五”人口和计计划生育事事业发展规规划日前前出台。规规划指出出，“十五”期间，镇江江市低生育育水平继续续保持稳定定下降，5年年期间全市市累计出生生人口为335.5万万人，目前前全市人口口总规模达达289。778万。
41、而而“十一五”期间全市市65岁及及以上的人人口数占总总人口比例例将超过114。2%，人口老老龄化压力力开始显现现，并将随随着老龄化化的发展而而不断加重重。 来自自镇江市老龄龄委的数据据：20111年镇江老年人人已突破332万。随随着老龄化化社会的来来临，老年年人口已经经成为一个个有其特殊殊需求的庞庞大群体，人人口老龄化化压力将开开始显现并并不断加重重。人口总总量过多、人人口素质问问题和老龄龄化的多重重压力将给给经济发展展和社会保保障带来严严峻挑战。从从我国的实实际国情出出发，如何何解决老年年人的养老老问题，成成为社会各各界广泛关关注的问题题。 目前前我国社区区中的诊所所，18.9%的老老人需要
42、，仅仅有0.55%的老人人得到服务务；保健指指导，366.8%的的老人需要要，仅有99.3%的的老人得到到服务；家家庭病床，442.5%的老人需需要，仅有有14.88%的老人人得到服务务；定期体体检，577.8%的的老人需要要，仅有77.6%的的老人得到到服务；应应急服务，445.1%的老人需需要，仅有有0.7%的老人得得到服务。 以上资料使使我们清晰晰的看到，日日益增多的的老年人口口形成了庞庞大的“银发市场场”，该市场场对于社区区养老服务务存在着巨巨大的需求求，而现有有的养老院院、老年公公寓、社区区服务等都都远远无法法满足顾客客的需求。既既然已然存存在对于社社区养老服服务的需求求，那么开开发
43、养老服服务社区也也必然会有有巨大的市市场潜力。 (3)、支支付能力保保障 随着着经济持续续发展，镇镇江市城市市居民家庭庭收支呈现现出平稳增增长态势，市市民生活质质量得到进进一步改善善。20111年最新新统计结果果显示，上上半年镇江江市城市居居民人均可可支配收入入达123369元，比比去年同期期增长122.3%。调查显显示，从收收入构成来来看，工薪薪收入仍是是可支配收收入构成的的主体，但但增长速度度有所放缓缓，主导作作用逐渐减减弱。1-5月镇江市居民民人均工薪薪收入平均均211009元，比比去年同期期增长144。7%，高于可支配配收入增长长速度2。4个百分点点。 而另另一方面，镇江市社会保障制度
44、逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。 镇江市提高高退休人员员养老金待待遇的统一一部署，镇镇江市分别别退休人员员的基本养养老金，并并计划明年年进一步上上调。在三三年内连续续提高退休休人员养老老金待遇，这这次镇江市基本本养老金调调整为每年连续调调整。据悉悉，每次调整后后，镇江市退休休职工每月月的养老金金至少将上上调1000300余余元不等，平平均每月增增加1755元，上调调幅度为330左右右。市场结论论 通过过以上分析析，我们可可以看出，镇江对于养老服务社区存在着庞大的市场需求
45、，在镇江市现有的32万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“碧云”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展的重头戏，“碧云”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“碧云”肯定会在老年产业上创造奇迹。 4、主要竞争情况分析 （1）、养老服务市场的竞争分析 经过详细的市场调查，我们发现目前的镇江市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的“碧云养老服务社区”而言，镇江市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。可以说，“碧云”的
46、这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于“碧云”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。 但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。镇江以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如南京、常州、苏州老年公寓、老年休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江“养老市场”的需求，这预示着“碧云”的进入将面临巨大的市场空间。 社区养老的优势：1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，
47、增强双方的安全感；5.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间； 当然，面对如此大的商机，不可能只有“碧云”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了镇江市民对老年公寓环境的偏爱，“随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。 据了解，在10年前，镇江全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，镇江现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4仟张，不到老年人口的1，兴办养老机构是必然趋势。 面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。民营企业家投资，建设新的效大规模建筑面积的老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；社区的养老服务机构也不断出现。可以预见，在在镇江市社社会经济持持续快速增增长的背景景之下，政政府对社会会保障机制制发展而一定定会重视及及一系列配配套举措的的实施，加加上城市化化带动