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1、物业管理工作手册编号 宁波杰迈商业管理有限公司物业管理工作手册2016年年2月目 录1 组织架架构42 物业管管理工作流流程53 物业管管理服务细细则64 岗位职职责84.1 总总监84.2 物物业主管94.3 管管理人员104.4 工工程主管114.5 工工程人员（水水电工）124.6 工工程人员（万万能工）134.7 保保安队长144.8 保保安154.9 保保洁班长164.10 保洁175 物业接接管验收185.1 物物业验收程程序185.2 接接管验收检检索提交资资料目录205.3 物物业档案移移交目录215.4 物物业接收工工程项目验验收依据236 业主入入住管理246.1 业业主入
2、住管理流流程图246.2 业业主入住管理制制度256.3 业业主入住接待规规范277 业主装装修管理287.1 业业主装修管管理流程图图287.2 装装修管理制制度297.3 装装修进场人人员管理规规定328 业主管管理服务338.1 业业主服务管管理工作示示意图338.2 业业主服务管管理制度348.3 业业主报修管管理制度358.4 业业主求助服服务管理标标准368.5 接接待来信来来访来电投投诉制度378.6 管管理部走（回回）访制度度388.7 管管理部收费费工作说明明409 绩效考考核管理419.1 物物业主管419.2 物物业管理人人员（客户户服务岗）429.3 物物业管理人人员（
3、内勤勤岗）439.4 物物业管理人人员（企划划招商岗）449.5 物物业管理人人员（安保保事务岗）459.6 工工程人员（水水电工、高高配电工）469.7 安安保人员（保保安队长）479.8 安安保人员（监监控室保安安员）489.9 安安保人员（巡巡逻保安员员、岗亭保保安员、机机动组保安安员）4910. 附附件5010.1 各类制度度附表5010.2 各类台账账51宁波杰迈商商业管理有有限公司1 组织架架构总监副总监物业管理工程管理物业管理安保保洁物业主管管理人员招商人员保安队长保安班长保安保洁人员工程主管高配电工工程人员招商管理备注：本手手册中未涉涉及经营和和招商内容容，主要以以物业管理理、
4、工程管管理为主22 物业管管理工作流流程服务准备服务策划验收接管职能分配职责确定服务标准资源配置服务规范质量控制规范服务提供规范服务提供入住管理服务日常物业管理装修装饰管理设备设施管理环境保洁服务绿化养护安保消防管理车辆停放管理特约服务提供管理服务收费服务改进投诉处理、回访评价改进管理服务质量3 物业管管理服务细细则根据各岗岗位职责和和各项职责责的工作要要求，管理理部的工作作细则如下下：3.1 每每天工作：3.1.1 巡视所管理理的地段（片片、幢）一一遍，巡视视内容为：1. 检查是否有有违章行为为（有无乱乱搭、乱建建、违章装装修，墙壁壁有无乱涂涂、乱画、张张贴广告、占占道摊贩）。2. 检查是否
5、有有不安全隐隐患（建筑筑是否出现现严重破损损，消防通通道是否被被堵，室内内输电是否否完好，有有无乱拉乱乱搭，有无无可疑人员员活动）。3. 检查环境与与卫生是否否符合标准准（树木花花草有无损损坏，房前前屋后、公公共场所有有无乱倒垃垃圾，垃圾圾桶是否倒倒清，有无无乱停放车车辆、乱晾晾晒衣物，有有无影响项项目正常经经营的噪声声源）。4. 基础设施是是否完整，道道路有无损损坏，室外外上下水道道是否渗漏漏，路口护护栏栓、路路障是否完完好，娱乐乐设施有无无损坏。以上内容巡巡视完毕要要做好巡视视记录，发发现问题，能能处理的应应立即处理理，重大问问题和不能能处理的问问题应及时时向物业主主管汇报。3.1.2 收
6、缴水、电电费、管理理费和各项项规定费用用。3.1.3 接待业主、经经营户的来来信、来访访和处理有有关物业管管理的投诉诉并做好记记录。3.1.4 解答业主、经经营户提出出的有关物物业管理业业务咨询。3.1.5 安排建筑以以及公共区区域保养、维维修任务，验验收修缮质质量。3.1.6 做好工作日日记，即记记录每天完完成的工作作、发现和和处理问题题，上级领领导的指示示，等待解解决的事务务，住户投投诉等。3.1.7 整理内务，包包括打扫办办公室、整整理文件、资资料、图书书报刊；清清洁整理办办公桌、椅椅及其他办办公用具等等。3.2 一一周工作：3.2.1 走访业主或或经营户：与业主、经经营户交换换项目物业
7、业方面的管管理意见，了了解经营户户在经营、工工作、生活活方面的困困难和需要要；掌握建建筑产权归归属和变更更或租户的的变更、租租金的变化化，住房的的户型、结结构、质量量、保养和和维修状况况。3.2.2 初审业主或或经营户的的装修申请请并逐级报报批。3.2.3 检查项目内内的公共设设施是否完完好，包括括电梯运行行是否正常常；楼道、过过道、梯间间是否堆放放杂物或有有碍通行的的物品和危危险品、有有毒物品；公共照明明是否完好好；配电箱箱、水表设设备是否有有破损；信信报箱是否否有破损等等，发现问问题应及时时报物业主主管和工程程主管，并并协助处理理。3.2.4 检查垃圾桶桶是否喷洒洒药物，公公共部位是是否清
8、洁。3.2.5 检查房屋使使用情况，有有无长期空空房户、擅擅自转租户户，了解房房产信息。3.3 一一月工作：3.3.1 编制本月保保养维修报报表，制订订下月保养养维修计划划。3.3.2 编制租金、管管理费和各各项规费收收缴报表。3.3.3 对月维修项项目进行一一次回访，听听取业主或或经营户意意见。3.3.4 整理房屋管管理资料、档档案，对发发生异动的的，包括房房屋产权变变动、承租租户变动、租租金变动、管管理费变动动做出修改改。3.3.5 密切与有关关单位进行行联系，适适时交换情情况，包括括居委会、派派出所、工工商行、房房屋产权单单位等，如如有重要情情况须书面面报告和反反映。3.3.6 办公室大
9、扫扫除一次，包包括窗户玻玻璃、屋面面、地面、墙墙面和各种种办公用具具的清洁整整理。3.4 一一季度工作作：3.4.1 对本管理地地段（片、幢幢）内的业业主或经营营户全部走走访一遍。3.4.2 组织检查建建筑楼宇的的消防设施施，包括消消防栓、水水源、灭火火器、消防防桶、高层层楼宇的消消防报警设设备、消防防安全门等等是否完好好无缺，能能否正常使使用，发现现问题及时时报告物业业主管和工工程主管共共同处理。3.4.3 检查各粪池池、井盖，检检查化粪池池、下水道道有无淤塞塞，发现问问题及时组组织有关人人员处理。3.4.4 清理房租、管管理费和各各项规费，并并编制季度度报表；清清查是否有有漏收、错错收；采
10、取取措施对拖拖欠房租和和管理费的的住户进行行追收。3.4.5 编制季度维维修保养计计划和报表表。3.5 一一年工作：3.5.1 制定下年工工作计划。3.5.2 组织清理一一次化粪池池。3.5.3 编制年度房房租、管理理费和各项项规费收缴缴报告。3.5.4 编制下年度度维修保养养计划。3.5.5 整理物业管管理档案资资料，写出出资料异动动报告，对对发生异动动的资料进进行修改，保保持档案资资料与实际际一致。3.5.6 组织一次本本管理区的的业主或经经营户代表表会，听取取其对物业业管理的意意见和建议议，提高业业主或经营营户参与管管理的积极极性。3.5.7 总结年度工工作，写出出书面报告告。4 岗位职
11、职责4.1 总总监4.1.1 制度建设执执行严格执行公公司的规章章制度和工工作程序；组织本项项目有关管管理规章制制度的拟订订、修改及及监督实施施；4.1.2 企业文化建建设负责杰迈核核心价值观观、理念的的宣传，结结合项目实实际情况，做做好企业文文化建设；4.1.3 日常管理认真抓好日日常管理工工作，加强强服务和创创新意识，加加强与经营营户的沟通通，了解其其经营情况况，做到每每个月不少少于三人的的访谈，并并形成台帐帐记录访谈谈内容，提提炼信息形形成有效的的改进措施施并将之赴赴诸于管理理当中；负责租赁工工作的组织织、把握租租赁进度，对对租赁数据据进行统计计和分析；负责组织织租赁合同同的签订、管管理
12、、收款款以及客户户档案管理理等工作。负责对项目目内二次装装修的施工工现场进行行巡视和监监督；负责组织项项目物业、设设备及设施施的日常维维护、保管管和维修，做做好维修记记录的备案案；就项目日常常运作和管管理工作向向上级领导导提出合理理化建议；4.1.4 团队建设根据员工素素质教育和和岗位技能能培训的需需求，负责责本项目内内员工的培培养、培训训、发展规规划和考评评；4.1.5 安全管理负责市场安安全管理工工作，组织织消防、电电梯等设备备的定期巡巡视和检测测，消除安安全隐患，一一旦发现及及时处理；做好经营营户的消防防等安全宣宣传工作；组织本项项目员工进进行消防安安全培训和和演习；4.1.6 公共关系
13、负责与业务务相关部门门、与政府府相关部门门的公共关关系维护工工作，创造造良好的市市场外部经经营环境；4.1.7 成本核算加强成本核核算意识，开开流节支，做做到有效创创收，合理理节支；4.1.8 市场推广协助企划部部做好企划划调研和执执行，提出出项目企划划需求，评评估企划方方案的有效效性及效果果；4.1.9 市场调研负责研究与与本项目相相关的行业业趋势，做做好项目定定位、招商商方向、租租赁价格调调整、经营营业态、布布局、消费费构成和习习惯等方面面的调研，每每年至少提提交一到两两份市场分分析报告；在大批量量租期到期期一个月前前的一季度度内，组织织租赁价格格的调研工工作并形成成报告；4.1.10 其
14、他事项物业管理公公司总经理理交办的其其他事项。4.2 物物业主管4.2.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。4.2.2 物业租赁负责组织物物业管理人人员进行有有关租赁合合同、管理理合同的签签订以及租租金、管理理费、各项项规费的收收取工作。就项目日常常运作和管管理工作向向上级领导导提出合理理化建议。4.2.3 客户服务做好与经营营户沟通工工作，分析析经营户的的经营情况况，做到每每个月不少少于三人的的访谈，并并形成台帐帐记录访谈谈内容，提提炼信息形形成有效的的改进措施施并将之赴赴诸于管理理当中；对对经营户反反映的问题题认真对待待，及时解解决。针对管理人人员提交的的
15、访谈记录录进行信息息提炼，定定期总结访访谈情况，提提出改进意意见。安排管理人人员受理经经营户、业业主等提出出的特约服服务，并跟跟踪服务结结果。跟踪各类投投诉处理反反馈情况。4.2.4 物业管理组织项目的的安全、保保洁等工作作的落实，使使市场保持持良好的经经营秩序。组织建立经经营户沟通通及经营信信息、投诉诉及处理、设设备维修维维护、安全全事故处理理、卫生情情况、安保保情况等台台帐并作好好记录。组织做好项项目内二次次装修施工工的巡视和和监督，对对于管理人人员上报的的经营户存存在违规现现场进行制制止、劝阻阻、整改等等。4.2.5 安全管理协助项目营营运总监做做好市场安安全管理工工作，做好好经营户的的
16、消防、治治安等安全全宣传工作作。4.2.6 市场推广协助企划部部做好企划划调研和执执行，提出出项目企划划需求，评评估企划方方案的有效效性及效果果。4.2.7 市场调研参与市场调调研，包括括与本项目目相关的行行业趋势研研究，租赁赁价格合理理性研究，项项目经营业业态、消费费构成等方方面的调研研；每年至至少与项目目其他成员员共同完成成一份以上上的市场分分析报告。4.2.8 其他事项项目营运总总监交办的的其他事项项。4.3 管管理人员4.3.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。4.3.2 物业租赁负责物业租租赁合同、管管理合同的的签订，合合同管理。负责租金、管管理费、
17、水水电费等应应收款项的的收款工作作。就项目日常常运作和管管理工作向向上级领导导提出合理理化建议。4.3.3 客户服务建立客户档档案，做好好与经营户户沟通工作作，分析经经营户的经经营情况，做做到每个月月不少于三三人的访谈谈，并形成成台帐记录录访谈内容容，提炼信信息形成有有效的改进进措施并将将之赴诸于于管理当中中；对经营营户反映的的问题认真真对待，及及时解决；负责接待客客户投诉，并并进行处理理。协助经营户户办理工商商执照等与与经营相关关的证件。4.3.4 物业管理负责管理区区域内的安安全防范工工作和清洁洁卫生工作作。负责管理区区域内设施施设备的日日常维护、保保管和维修修，做好维维修记录的的备档。维
18、护管理区区域内的市市场秩序，如如通道无杂杂物堆放，制制止争吵事事件等。协助营运总总监做好项项目内二次次装修施工工现场的巡巡视和监督督，发现有有违反装装修手册、市市场装修管管理规定的的现象，应应立即制止止；建立经经营户二次次装修台帐帐，收集其其提交的装装修方案等等备案资料料并归档。建立经营户户沟通及经经营信息、投投诉及处理理、设备维维修维护、安安全事故处处理、卫生生情况、安安保情况等等台帐并作作好记录。4.3.5 安全管理协助项目营营运总监做做好市场安安全管理工工作，做好好经营户的的消防、治治安等安全全宣传工作作。4.3.6 市场推广协助企划部部做好企划划调研和执执行，提出出项目企划划需求，评评
19、估企划方方案的有效效性及效果果。4.3.7 市场调研参与市场调调研，包括括与本项目目相关的行行业趋势研研究，租赁赁价格合理理性研究，项项目经营业业态、消费费构成等方方面的调研研；每年至至少与项目目其他成员员共同完成成一份以上上的市场分分析报告。4.3.8 其他事项项目营运总总监、物业业主管交办办的其他事事项。4.4 工工程主管4.4.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。4.4.2 设备设施维维护建立本项目目的设备设设施档案，定定期巡查设设备设施运运行状况，对对于巡查过过程中发现现的问题，需需及时予以以解决，无无法现场解解决的应向向总监以及及公司综合合管理部汇汇
20、报，评估估后组织实实施。负责专业设设备系统运运行管理，制制订最佳运运行方案、系系统的应急急处理方案案及运行管管理制度，根根据权责逐逐级审批后后组织实施施。做好建筑、设设施设备的的维修维护护台帐。协助总监做做好主要能能源的可操操作性节能能措施，并并对执行情情况进行跟跟踪，建立立能耗台帐帐，定期评评估节能效效果，对于于有效的节节能方案，形形成书面报报告向公司司其他项目目进行推广广。协助总监做做好设备设设施更新改改造工程工工作计划，以以及工程的的监理和竣竣工后的工工程验收、交交接管理等等。4.4.3 安全管理给予各工程程人员进行行专业指导导；检查、监监督工程技技术人员对对设备设施施使用过程程中的安全
21、全问题，杜杜绝一切违违规操作。随时关注安安全问题，及及时发现事事故苗头，消消除安全隐隐患。4.4.4 其他事项项目营运总总监交办的的其他事项项。4.5 工工程人员（水水电工）4.5.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。遵守电工操操作安全制制度，禁止止违章作业业，防止线线路和人身身安全事故故的发生，及及时维护好好供电、供供水设备，保保障正常供供水供电。4.5.2 设备检查维维护及时维护好好项目内的的电、水、灯灯具、水暖暖用具等水水电系统设设备，保障障用电用水水正常；建建立水电相相关设备的的维修维护护台帐，对对于日常零零星维修和和安装，作作好记录，写写明更换或或维
22、修原因因及维修后后设备情况况。负责项目配配电房设备备检查、维维修与保养养，记录维维修维护情情况。根据项目设设施设备的的配置，负负责电梯、空空调、机械械车库等特特种设备的的年检、维维护维修、管管理和安全全使用，负负责给安保保人员培训训、讲解该该特种设备备的使用方方法、突发发事件处理理流程等。涉及无法自自行解决维维修的设备备，负责向向营运总监监提交维修修报告和个个人建议，与与营运中心心物管部或或第三方专专业技术单单位进行共共同研究，拟拟定方案后后落实执行行。4.5.3 安全管理日常工作中中随时关注注安全问题题，及时发发现事故苗苗头，消除除安全隐患患。4.5.4 其他事项抄写水、电电表交管理理部，以
23、便便管理部可可以安排相相关费用的的收取。记录每个月月水、电的的使用情况况，以检查查当月水、电电使用的合合理性。对水电使用用的合理性性提出建议议，做到有有创造性的的工作。根据项目实实际情况及及服务内容容，为项目目内经营户户提供电话话安装、电电路维修等等服务。项目营运总总监、工程程主管交办办的其他事事项。4.6 工工程人员（万万能工）4.6.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。4.6.2 物业维修负责经营户户门锁、仓仓库卷帘门门等物业设设备的更换换和维修。负责物业屋屋面、棚顶顶等漏水处处的修补，下下水道疏通通，各类支支架、广告告牌的加固固维修。建立物业零零星维护维
24、维修台帐。配合营运总总监、管理理人员对项项目内二次次装修施工工现场进行行监督，发发现有违反反装修手手册、市市场装修管管理规定的的现象，要要当场纠正正，同时予予以记录并并上报项目目管理部。4.6.3 安全管理日常工作中中随时关注注安全问题题，及时发发现事故苗苗头，消除除安全隐患患。4.6.4 其他事项项目营运总总监、工程程主管交办办的其他事事项。4.7 保保安队长4.7.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。4.7.2 团队建设做好安保方方面的制度度建设；定定期组织有有关业务知知识学习并并进行考核核，例如每每年至少组组织两次以以上消防培培训或演习习；处理安安保人员
25、工工作情绪方方面的调动动和安抚。4.7.3 日常管理监督、指导导、组织日日常安保工工作；处理理好与经营营户之间的的关系，对对项目内所所有经营者者提出的问问题都应细细心的进行行记录和答答复，掌握握经营户日日常动态和和经营信息息，定期向向管理部提提交经营户户动态报告告。检查安保人人员是否按按规定对项项目进行定定期安全巡巡查，如接接到消防/治安隐患患的汇报，一一定要第一一时间会同同管理部其其他人员到到现场进行行查看和处处理，不得得就事项进进行拖延和和推诿。严格执行巡巡更系统要要求，进行行定点巡查查。4.7.4 安全管理组织消防设设备的定期期巡视和检检测，关注注消防器材材和消防系系统的完整整性，如发发
26、现不合格格或是有损损坏和缺少少的情况，需需要立即向向管理部汇汇报，做好好补充和修修复，确保保消防系统统、设备可可以正常运运行和使用用；时时向向经营户传传达防火意意识，例如如告知不要要在商场内内用明火、抽抽烟、乱扔扔烟蒂等。注重安全管管理，对于于安全隐患患要及时发发现、及时时消除。4.7.5 监控管理定期检查项项目内监控控系统的运运用情况，定定期组织工工作间的设设备保养检检查以及维维护工作，保保证各类监监控设备始始终处于正正常运转状状态。4.7.6 车辆管理遇到重大节节日或庆典典活动时，拟拟定车辆疏疏导方案并并落实安排排，做好各各类突发事事件的处理理预案。4.7.7 装修管理对项目内二二次装修施
27、施工现场进进行巡视，发发现有违反反装修手手册、市市场装修管管理规定的的现象，要要当场纠正正，予以记记录并上报报项目管理理部。4.7.8 交接班做好交接班班手续，对对上级布置置的工作重重点和当班班期间发现现的问题或或客户提交交的投诉，要要尽量在工工作时间内内处理完成成，无法完完成的也应应将情况进进行详细记记录并交接接清楚。4.7.9 其他事项项目营运总总监、物业业主管交办办的其他事事项。4.8 保保安4.8.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序。4.8.2 日常巡查根据规定对对项目进行行定期安全全巡查，维维护市场治治安及秩序序。发现消防/治安隐患患，要及时时向管理
28、部部汇报，不不得扣压情情况，擅自自处理。严格执行巡巡更系统要要求，进行行定点巡查查。4.8.3 安全管理对消防设备备进行定期期巡视和检检测，关注注消防器材材和消防系系统的完整整性，如发发现不合格格或是有损损坏和缺少少的情况，需需要立即向向保安主管管和管理部部进行汇报报，做好补补充和修复复，确保消消防系统、设设备可以正正常运行和和使用；时时时向经营营户传达防防火意识，例例如告知不不要在商场场内用明火火、抽烟、乱乱扔烟蒂等等。4.8.4 监控管理负责监视及及记录本项项目各个区区域内所发发生的一切切事情，如如发现事故故苗头需要要及时向其其他人员发发出信号并并详细告知知区域位置置、基本情情况判断和和所
29、需赶至至现场的人人员等。定期对工作作间的设备备进行保养养检查以及及维护，保保证各类监监控设备始始终处于正正常运转状状态。4.8.5 车辆管理疏导车辆，对对责任区域域的停车位位、停车场场进行管理理。有车库的项项目，需要要做好车库库内车辆的的引导，保保证车库内内车道畅通通，机械车车库还需对对机械运作作的安全进进行管理。负责本项目目所有交通通标识的巡巡视和维护护，发现有有缺损的现现象，应及及时向管理理部汇报以以便立即更更换和修复复。4.8.6 装修管理对项目内二二次装修施施工现场进进行巡视，发发现有违反反装修手手册、市市场装修管管理规定的的现象，要要当场纠正正，予以记记录并上报报项目管理理部。4.8
30、.7 交接班做好交接班班手续，对对上级布置置的工作重重点和当班班期间发现现的问题或或客户提交交的投诉，要要尽量在工工作时间内内处理完成成，无法完完成的也应应将情况进进行详细记记录并交接接清楚。4.8.8 其他事项根据当班情情况，负责责项目当天天市场开关关门，负责责钥匙的保保管和使用用，建立钥钥匙领用登登记。协助项目管管理部关注注水表、电电表等能源源消耗类的的使用情况况，定期查查看是否有有漏水现象象等。协助项目管管理部做好好认养绿化化带的清理理工作以及及报纸、刊刊物等发送送事项。项目营运总总监、物业业主管、保保安主管或或队长交办办的其他事事项。4.9 保保洁班长4.9.1 制度执行严格执行公公司
31、以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序4.9.2 团队建设做好保洁方方面的制度度建设；定定期组织保保洁人员有有关业务知知识学习并并进行考核核；处理保保洁人员工工作情绪方方面的调动动和安抚。4.9.3 日常管理监督、指导导、组织日日常保洁工工作；处理理好与经营营户之间的的关系，对对项目内所所有经营者者提出的卫卫生问题都都应细心的的进行记录录，能及时时处理的就就应当场进进行解决，无无法当场解解决的应及及时报到管管理部，与与管理部共共同提出解解决方案并并落实执行行。检查保洁人人员是否按按规定对划划定区域进进行卫生打打扫，对各各处卫生情情况做好记记录和评比比，并提出出改进要求求；协助项项目管理部部
32、做好政府府等相关部部门检查时时的卫生清清洁工作。注重节水节节电管理，关关注用水用用电安全和和合理，对对于损坏的的地方需要要及时向管管理部进行行汇报，跟跟进维修情情况。4.9.4 消防管理协助管理部部、安保人人员进行消消防安全防防范，如有有杂物堆积积在消防设设备前，应应及时进行行清理，如如属于经营营户的物品品，应主动动劝解经营营户进行挪挪移，如经经营户拒绝绝的，应及及时向管理理部反应，由由管理部出出面与经营营户进行沟沟通。4.9.5 交接班做好交接班班手续，对对上级布置置的工作重重点和当班班期间发现现的问题或或客户提交交的投诉，要要尽量在工工作时间内内处理完成成，无法完完成的也应应将情况进进行详
33、细记记录并交接接清楚。4.9.6 其他事项及时清除本本项目未经经同意非法法乱粘贴的的广告。项目营运总总监交办的的其他事项项。4.10 保洁4.10.1 制度执行严格执行公公司以及本本项目规定定的规章制制度和工作作程序4.10.2 日常清洁根据规定对对项目进行行定时定点点保洁，做做到厕所无无异味，通通道无垃圾圾，地面无无水渍。注重节水节节电管理，关关注用水用用电安全和和合理，对对于损坏的的地方需要要及时向管管理部进行行汇报。4.10.3 定期消毒公共场所定定期消毒，特特别是厕所所等细菌容容易滋生的的地方；注注意秋季“四害”防范和整整治。4.10.4 消防防范关注消防设设施和消防防隐患；当当天项目
34、营营结束时，应应做好垃圾圾筒和通道道的清理工工作，确保保垃圾筒内内和通道没没有未灭烟烟蒂。时时向经营营户传达防防火意识，例例如告知不不要在商场场内用明火火、抽烟、乱乱扔烟蒂等等。4.10.5 交接班做好交接班班手续，对对上级布置置的工作重重点和当班班期间发现现的问题或或客户提交交的投诉，要要尽量在工工作时间内内处理完成成，无法完完成的也应应将情况进进行详细记记录并交接接清楚。4.10.6 其他事项项目营运总总监、物业业主管交办办的其他事事项5 物业接接管验收5.1 物物业验收程程序5.1.1 目的规范公司物物业验收程程序,确保保物业验收收工作得到到有效控制制,以便对对物业进行行全面接管管,保证
35、物物业入住工工作顺利进进行。5.1.2 适用范围适用于公司司所承接的的物业的验验收,与房房地产开发发单位的交交接。5.1.3 职责1. 公司接到房房地产开发发单位验收收的通知后后,总监负负责组织各各相关负责责人及专业业的技术人人员组成验验收小组。2. 验收小组负负责对物业业原设计图图纸、设计计变更、竣竣工图和设设备出厂合合格证书及及设备试运运行记录等等技术检验验资料的验验收。3. 验收小组按按移交设备备清单的要要求对清单单上的设备备,按规格格型号、容容量及设计计要求进行行验收，设设备的安装装数量、安安装位置及及竣工图验验收。4. 验收小组对对物业按运运行系统验验收,主要要验收供电电系统、给给排
36、水系统统、土建工工程装饰工工程、给排排风系统、消消防系统、防防盗对讲系系统及电梯梯系统。5. 由总监指定定负责主管管人员跟房房地产开发发单位办理理接管手续续。5.1.4 工作程序1.验收的的准备验收小组根根据房地产产开发单位位提供的竣竣工图纸资资料,按设设计及施工工要求编制制验收计划划和验收标标准。2.验收的的实施a. 验收小组依依据验收计计划、标准准，按专业业分工进行行预验收。b. 在预验收过过程中,检检查出未达达到验收标标准的楼宇宇、设施、设设备，提出出书面整改改报告返回回开发商，由由开发商督督促施工单单位进行整整改。c. 对在验收中中未达到验验收要求的的楼宇、设设施、设备备，整改实实施后
37、，验验收小组进进行检查、验验证，整改改合格后进进行正式验验收。d. 楼宇的实物物验收,应应注意对每每套单元房房的水、电电、土建、门门窗、电器器设备进行行全面检查查，并将检检查结果记记录在楼宇宇接管验收收清单中。e. 设备的实物物验收,要要做到符合合以下几点点：图纸设计计与设备的的规格、型型号、数量量符合。主要设备备、设施的的安装位置置与安装质质量符合。设备与连连接整个系系统的技术术性能,应应与设计要要求符合,检查结果果对应不同同类设备记记录在设施施、设备接接管验收清清单中。f.对物业业的其它配配套系统、设设施进行验验收，验收收结果记录录在设施、设设备接管验验收清单相相应的表格格内。g.移交档档
38、案、资料料验收：根根据验收计计收提交档档案、资料料进行对照照检查，并并将检查结结果填写在在楼宇资料料交接清单单中。h.对原有有物业的接接管验收应应按上述标标准执行，对对发现的问问题根据实实际情况明明确责任和和解决处理理办法，交交接双方同同意签字后后，可办理理接管手续续。5.2 接接管验收检检索提交资资料目录5.2.1 产权资料1. 项目批准文文件。2. 用地批准文文件。3. 建筑执照。4. 拆迁安置资资料。5.2.2 技术资料1. 竣工图，包包括总平面面、建筑、结结构、设备备、附属工工程及隐蔽蔽管线的全全套图纸。2. 地质勘察报报告。3. 工程合同及及开、竣工工报告。4. 工程预、决决算。5.
39、 图纸会审记记录。6. 工程设计变变更通知及及技术核定定单（包括括质量事故故处理记录录）。7. 隐蔽工程验验收签证。8. 沉降观察记记录。9. 竣工验收证证明书。10. 钢材、水泥泥等主要材材料的质量量保证书。11. 新材料、构构配件的鉴鉴定合格证证书。12. 水、电、采采暖、卫生生器具、电电梯等设备备的检验合合格证书。13. 砂浆、混凝凝土试块、试试压报告。14. 供水、供暖暖的试压报报告。5.3 物物业档案移移交目录在实施物业业管理之前前，房地产产开发单位位应向管理理公司移交交关于物业业的各类资资料：5.3.1 综合资料1. 项目土地使使用合同、红红线图、立立项文件、工工程申报批批建文件及
40、及计划批准准文件（永永久）。2. 建设许可证证、工程建建筑报建表表（永久）。3. 工程招、投投、定标书书（永久）。4. 上级机关的的决议、决决定、批示示等工程重重要会议纪纪要和指导导性文件（永永久）。5. 征地批文、协协议书（合合同书）、红红线图（永永久）。6. 初步设计方方案、设计计鉴定审批批文件（永永久）。7. 施工合同，施施工许可证证，开工报报告，施工工量放线表表记录（永永久）。8. 单项工程质质检监督委委托书、成成果报告、单单项工程竣竣工验收证证书（永久久）。9. 工程勘测资资料：地质质勘察报告告、地形、地地貌控制点点，永久性性水准点的的坐标位置置图、水文文、气象、地地震等设计计基础材
41、料料（永久）。10. 竣工验收会会议文件及及质量评审审材料、竣竣工报告、竣竣工验收证证书（永久久）。11. 工程决算书书、三算表表（永久）。12. 消防设施验验收合格证证（永久）。5.3.2 土建资料1. 主体隐蔽工工程验收记记录（永久久）。2. 图纸会审和和设计修改改变更及联联系单（永永久）。3. 事故处理记记录（永久久）。4. 建筑物、构构筑物及重重要设备安安装测量定定位及各种种观测记录录（长期）。5. 原材料产品品及重要构构件出厂证证明、试验验报告、材材料换审批批单、试件件试验报告告（长期）。5.3.3 给排水、消消防资料1. 开、竣工报报告及中间间交工验收收证明书（永永久）。2. 图纸
42、会审及及设计修改改变更通知知（永久）。3. 事故处理及及探伤记录录（永久）。4. 隐蔽工程验验收记录（永永久）。5. 材料构件出出厂证明及及材料代换换审批单（永永久）。6. 管线标高、位位置、坡度度、测量记记录（永久久）。7. 试水、闭水水试压试验验记录（永永久）。8. 设备调试记记录（永久久）。9. 管线清洗、通通水、消毒毒记录（短短期）。5.3.4 电气资料1. 开、竣工报报告及中间间交工验收收证明书（永永久）。2. 图纸会审及及设计变更更通知（永永久）。3. 事故处理及及探伤记录录（永久）。4. 隐蔽工程验验收记录（永永久）。5. 防雷电阴接接地实测记记录（永久久）。6. 引下线焊接接记
43、录（永永久）。7. 材料构件出出厂证明及及材料代替替换审批单单（长期）。8. 绝缘电阻测测试、试验验记录、试试运转记录录（长期）。9. 空调资料、动动力、通讯讯、有线电电视资料。5.3.5 施工图1. 总平面布置置图（包括括综合系统统图）（永永久）。2. 建筑施（竣竣）工图（永永久）。3. 结构施（竣竣）工图（永永久）。4. 给排水、消消防施（竣竣）工图（永永久）。5. 电气施（竣竣）工图（永永久）。6. 空调施（竣竣）工图（永永久）。7. 智能化系统统施（竣）工工图（永久久）。8. 通讯施（竣竣）工图（永永久）。9. 液化（煤）气气施（竣）工工图（永久久）。5.3.6 声像资料1. 建筑前后
44、的的现状、侧侧、立面照照片（永久久）。2. 内外景观照照片（永久久）。3. 建筑小品。4. 工程奠基，开开竣工典礼礼，重要领领导或名人人士视察、剪剪彩等照片片、录音、录录像（永久久）。5. 工程主要部部位隐蔽和和处理大事事故原状及及处理后的的照片、录录像。6. 其它。5.4 物物业接收工工程项目验验收依据5.4.1 所有的已经经发布的各各专业的验验收规范和和质量标准准（包括国国家、行业业和地方的的，较为完完备的规范范、标准）。5.4.2 前期施工全全同（协议议）制定的的标准，要要求。5.4.3 所有的各专专业施工所所用的施工工图、竣工工图纸，设设计变更单单。5.4.4 所有设备、材材料的技术术
45、说明书、安安装说明书书和设备、设设备制品和和主要材料料等的清单单、合格证证等。5.4.5 隐蔽工程验验收记录和和中间试验验记录。5.4.6 工程质量事事故处理记记录。5.4.7 前期施工阶阶段竣工验验收报表（包包括政府部部门和监理理公司出具具的）；分分项、分部部、单位工工程质量检检验评定记记录。5.4.8 设备试压、试试运行合格格报告等。6 业主入入住管理6.1 业业主入住管理流程程图入住准备工作：定人、资料、布置接待场地入住审查登记：建立入住登记表、发放管理文件资料、签订管理文件、填写表格预交物业管理费用、发放钥匙、和业主协定验收房屋的时间和方式与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底
46、数、双方确认需维修的事项6.2 业业主入住管理制度度6.2.11入住准备工工作1) 管理部指定定专人负责责，明确职职责要求；2) 管理部准备备好接待业业主办理入入住手续所所需要得各各类文件、资资料、表格格；3) 制定业主入入住手续，明明确入住流程及及需业主准准备的证明明材料、需需业主填写写的表格；4) 布置办理入入住手续的的接待现场场，张贴入入住公告和和各类业主主办理入住住手续时的的指示和引引导。6.2.22 入住审查登登记1) 管理部应建建立入住登记表表，对业主主提交的入住通知书进行查验，确认无误后收取入住通知书，在入住登记册中注明，并向入住申请人发放资料，应包括：a) 入住说明明b) 住户手册册c)