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1、中原工商铺东八部诚意推介 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.龙华丰润花园商业铺位推广方案第一节 区域经经济环境分分析一、宏观经经济环境分分析深圳市生产产总值由年年的亿元增增加到年的的亿元，年年均增长，完成“十十一五”规规划目标的的；规规模以上工工业增加值值由年的亿亿元增加至至年的亿元元，年均增增长。经经济效益明明显提高，地地方财政一一般预算收收入从年的的亿亿元增加至至年的亿元元，年均增增长；每每平方公里里产产出由年的的亿元提高高至年的亿亿元，处于于全国领先先水平。产产业结构显显著优化，年年三
2、次产业业比例发展展为，第三产产业比例比比年提高个百百分点。自自主创新能能力显著增增强，年全全社会研发发投入占的比比重达到，专利申申请量和授授权量位居居全国前列列，国际专利利申请量连连续七年居居全国首位位。内需规规模不断扩扩大，全社社会固定资资产投资由由年的亿元元增加到年年的亿元，年年均增长；社会消消费品零售售总额由年年的亿元增增加到年的的亿元，年年均增长。对外开开放取得新新突破，外外贸出口总总额由年的的亿美元增增长到年的的亿美元，年年均增长。公公共服务和和民生幸福福呈现双提提升，“十十一五”期期间，每年年民生类及及一般公共共服务类支支出占一般般预算支出出的比重均均在左右，比比前年提提高个个百分
3、点以以上；居民民人均可支支配收入由由万元增加加到万元，提提高万元。二、经济实实力的增强强带动人们们消费观念念的深层变变革1.年计划划目标完成成情况市生生产总值亿亿元左右，增增长，完成年年度计划的的；规规模以上工工业增加值值亿元，增增长，完完成年度计计划的；外贸出出口总额亿亿美元，增增长，完完成年度计计划的；全社会会固定资产产投资亿元元，增长，完成年年度计划的的；社社会消费品品零售总额额亿元，增增长，完完成年度计计划的；地地方财政一一般预算收收入亿元，增增长，完完成年度计计划的；居民消消费价格指指数，略略高于年度度计划目标标；城镇登登记失业率率控制在以内，万万元能耗、水水耗分别下下降、，均均完成
4、年度度计划目标标。2.消费形形态与观念念变化分析析：l 从消费结构构上分析：消费者已已从低层次次向高层次次消费转变变。随着收收入水平的的逐步提高高，多数消消费者已经经满足了最最基本的温温饱型消费费，对消费费质量的要要求在逐步步提高，杂杂货铺式的的消费将逐逐渐退居补补充地位；l 从消费者区区域的选择择上分析：将由过去去的传统消消费区向新新兴消费区区转移。在在老店面、老老商品、老老环境已不不能满足消消费者的在在最低消费费成本心态态下的快节节奏、高效效率的消费费需求。由由于市中心心现存的交交通不便、消消费品类相相对单调、购购物环境脏脏、乱、差差等制约因因素，加大大了消费成成本、影响响了消费形形象，必
5、将将促使一部部分消费者者对消费区区域的重新新选择；l 从消费形式式上分析：消费者已已经由单一一型消费向向综合型消消费转变。随随着生活、工工作、学习习节奏的加加快，人们们在注重工工作效率的的同时也更更加注重生生活效率的的提高，结结合休闲、娱娱乐，购物物与一体的的一站式消消费形态已已成为人们们有效利用用时间、丰丰富业余生生活方式的的上佳选择择。l 从消费层次次上分析：人们在追追求物质享享受的同时时，更追求求精神上的的享受。随随着生活水水平的不断断提高，消消费者不断断调整自己己对物质享享受与精神神享受的比比例关系，以以追求生活活素质的全全面提高；l 从消费时效效性分析：随着国民民收入的逐逐步提高和和
6、社会保障障体系的逐逐步完善，加加之各类家家庭常备耐耐用品已基基本获得满满足。相当当数量消费费者，特别别是当代年年轻职业者者，已不再再将节俭存存钱作为家家庭计划的的唯一，而而是有计划划地即时消消费，在满满足备用的的同时，更更需要满足足时尚消费费的需求。三、龙华概概况 龙华建于清同同治年间，客客家人自广广东梅县、东东莞等地迁迁居龙胜堂堂，并发起起建立龙华华墟。因墟墟场坐落在在龙胜堂，且且墟内有龙龙岗顶小山山，再取繁繁华之意，龙龙华由此得得名。1949年年划归宝安安县，19986年改改为龙华镇镇，19993年元月月归新成立立的宝安区区管辖。龙龙华镇与福福田区仅一一关之隔，成成为深圳中中心区的延延伸地
7、带，属属深圳的次次中心区，将将承接中心心区的生活活配套功能能。龙华镇是宝宝安区下辖辖的8个镇镇之一,位位于深圳市市区北部，宝宝安区东部部，南连福福田区，北北接观澜镇镇，西靠石石岩镇，东东临布吉镇镇，是深圳圳市中北部部交通枢纽纽。深圳总总面积20020平方方公里，宝宝安总面积积733平平方公里，龙龙华总面积积98平方方公里，占占宝安133.4%，占占深圳的55%左右。 龙华下辖9个行政村和2个居委会，有24个工业园区。龙华的城镇规划和建设基础居宝安区前列，全镇98平方公里的土地均已规划，仅城区规划面积就达41平方公里，城区可开发面积25平方公里，目前已建成镇中心区面积10平方公里。2003年年底
8、开始深深圳市政府府将加快宝宝安、龙岗岗两区的城城市化进程程。龙华镇镇将作为宝宝安唯一一一个试点镇镇，20004年3月月份完成试试点，4月月份全部铺铺开试点的的城市化工工作，出台台了各个方方面的政策策性文件，现现已进入正正式实施阶阶段，街道道党工委、办办事处已全全部挂牌成成立。这标志着着龙华镇又又将进入一一个经济腾腾飞的高增增长阶段第二节 项目基本本参数基本数据：丰润花园园龙华大型型社区，入入住率达到到100% 主要以以住家为主主 小区全全部以多层层为主 管管理费0.8元每平平米 19998年竣竣工 大多多以两房772平米 三房900平米为主主小区位于于龙华人民民北路，南南临龙华工工业东路，紧紧
9、系风和日日丽，锦绣绣江南等龙龙华人气社社区，同时时也属于深深圳二线拓拓展区，升升值潜力巨巨大，设备备齐全配套套成熟，花花园总绿化化达46%，共有栋栋数20栋栋，开发商商是深圳开开发工程公公司开发，深深圳南山物物业管理公公司为其物物业管理，花花园的环境境幽静和风风和日丽连连成一体。项目交通情情况：地处处龙华人民民路（红线线宽度522米，双向向六车道）,公交系统统发达方便便。3000、3022、3700、3122、5266、6511、6166、6622、7111、8633、9455 等在风风和日丽站站下车即到到。轨道交交通龙华线线（4号线线）龙华站站距离此处处80米。项目周边规规划要点：规划法定图
10、图则提出构构筑“一核核一带”、“三三轴七心”的的城市空间间景观结构构体系。具体如“一一核”即轨轨道站点周周边5000米范围内内的用地，此此范围内为为高层建筑筑引导区，城城市未来的的地标性建建筑在此范范围内形成成。“一带带”即沿龙龙华河形成成的线型公公共开放空空间，龙华华河两侧绿绿化带按照照30米进进行控制。“三三轴”即沿沿龙华人民民路、龙华华和平路和和龙环二路路形成的城城市景观轴轴线。规划划师提出，龙龙华人民路路为本片区区重要的商商业轴线，应应强化街道道两侧的商商业氛围，体体现繁荣的的商业街风风貌；龙华华和平路为为轨道四号号线经过区区域，两侧侧建筑高度度和建筑体体量应保持持协调一致致，站点周周
11、边局部地地段可布置置高层建筑筑形成城市市地标；龙龙环二路为为本片区和和龙华新中中心地区的的分界，两两侧有五星星级酒店、龙龙华广场等等标志性建建筑和公共共空间，“道道路两侧的的景观也应应该重点控控制和引导导”。“七七心”即由由龙华公园园、龙华中中环公园、山山咀头公园园等城市公公园和社区区绿地组成成的绿化中中心，为公公众提供公公共开放空空间和游憩憩场所。物业 名称称：丰润花花园F9栋栋1A物业 地址址：深圳龙宝宝安区龙华华镇人民中中路西侧面 积：334（1700+900+744）产 权: 70年产产权（19995年-20655年）租赁 情况况：租客名称租赁面积租期租金（元/月）备注郑安萍西医医妇科
12、诊所所80+74410-144年5月120000市场租金5510000/月流行风发屋屋90+90008-122年3月168000房产证用途途：商铺交易 状状况：商铺属二二手买卖售 价： 15000万元物业推介要要点：1. 物业业状况：铺铺位门面宽宽20米，55个门头；层高一楼楼4.2米米，二楼层层高3米。门口口有大量免免费停车位位。成熟商商业街铺位位，业态齐齐全，消费费人流稳定定。2. 大环环境：19985年前前后，一道道自东向西西、全长约约90.22公里的边边防管理线线，把深圳圳一分为二二。20110年7月月1日，撤销“二二线关”，特区面积积从3955平方公里里扩张到11952平平方公里。特
13、区内外一体化正式开始实施；2010年5月，省委常委、市委书记、代市长王荣在市五届人大一次会议政府工作报告中立下目标：5年后，全市生产总值超过1.5万亿元，而这一总量，将接近新加坡的水平。此外，届时人均生产总值超过2万美元，达到中等发达国家水平。（撤关前关外辖区路网密度不足城市规划标准的一半，每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平是17张；而在警力配备方面，更是相形见绌，全市每万人14个警力，龙岗每万人只有6个警力，而在布吉街道，每万人只有2个警力，龙华街道为每万人只有4个警力）。关外将成为最大增长点，而基础工程配套建设和房地产开发又将是重中之重! 3.规划前前景： 二线扩展展区划定的的背景
14、 ：未来市中中心区需解解决45.5万人的的居住问题题，特区内内可解决约约22.77万人，其其余22.8万人将将重点在二二线扩展区区、坂田南南环区和观观澜等地区区解决。为为配合市中中心区的开开发，市政政府原则确确定了特区区二线北移移的方案，并并报国务院院审批。 二线扩展展区（龙华华新区）位位于深圳市市中部、福福田区以北北地区，东东起梅龙路路，西至龙龙华和平南南路，南与与福田中心心区相连，北北邻布龙公公路，总用用地面积119.3885平方公公里，其中中水域及山山地等非建建设用地面面积6.6655平方方公里，规规划城市建建设用地112.733平方公里里，在122.73平平方公里的的城市建设设用地中现
15、现状已建用用地1.559平方公公里，占规规划城市建建设用地的的12.773%，已已批用地44.29平平方公里，占占规划城市市建设用地地的33.70%，政政府可控制制用地（未未批用地）66.85平平方 公里里，占规划划城市建设设用地的553.811%。区内内现状常住住人口80万人， 暂暂住人口5574万人，总人人口6544万人，常暂暂比1：77。此区域域居民主要要由小区居居民、机关关、企事业业单位员工工、原居民民及部分外外来经商和和低学历的的打工人群群构成。中中高收入阶阶层主要为为机关、企企事业单位位员工，私私企业主、企企业中高层层管理人员员和部分在在龙华置业业的关内外外工薪阶层层。人均月月收入
16、在88000200000元之间。他他们受教育育程度普遍遍较高，且且多为中青青年，对新新事物接受受能力强，生生活节奏较较快、工作作压力较大大，消费欲欲望及潜力力大。 低收入阶阶层主要是是在出租房房居住的外外来经商户户、打工人人群和在厂厂房宿舍居居住的低学学历打工者者。人均月月收入在330006000元元之间这一一阶层受教教育程度普普遍不高，收收入水平较较低，消费费意愿与购购买能力开开始增强。4. 交通通及配套品品质提升：“深圳北北站次市级级商业区”是是宝安“十十二五”期期间要建设设的两个市市级商业区区之一，另另一市级商商业区为“宝宝安中心区区市级商业业区”。 深圳北站站商业区将将依托火车车站及地
17、铁铁站带来的的大量人流流，定位为为时尚、实实惠消费，围围绕地铁站站点重点发发展购物中中心、精品品百货店，引引导错位经经营宾馆、中中西餐馆、便便利店、旅旅游商品和和服务网点点等。此外外，规划要要求，片区区房地产发发展要高起起点规划，以以高标准商商务楼、高高星级宾馆馆酒店建设设为重点，完完善配套服服务，加快快智能化楼楼宇建设，提提升楼宇品品质，为现现代服务业业发展提供供载体。优优化供给结结构，保持持适度规模模，开发建建设适应市市场需求的的商品住宅宅。同时，加加快现有商商务楼宇、工工业楼宇的的改造。盘盘活楼宇存存量，加快快功能置换换，推出一一批符合知知识服务业业等重点行行业发展需需求的楼宇宇，形成若
18、若干特色楼楼宇和创意意产业园区区，促进产产业集聚，提提高楼宇单单位面积的的产出率。大大力发展楼楼宇经济，形形成推动商商务服务业业发展的重重要载体。依依托深圳北北站的建设设，宝安将将加快建设设二线拓展展区，打通通其与福田田中心区等等其他城区区的道路连连接，完善善周边路网网体系，推推动二线拓拓展区与福福田中心区区的一体化化衔接。重重点完善新新城综合服服务功能，增增强教育、医医疗、文化化体育等公公共服务水水平，提升升城市功能能。依托陆陆运枢纽，将将二线拓展展区打造成成华南地区区重要的“陆陆港”，建建设成集酒酒店住宿、购购物与商务务服务于一一体的商业业新中心，努努力打造成成为特区一一体化的示示范区域。
19、规规划指出，要要力争五年年率先基本本实现特区区一体化，彻彻底消除原原特区内外外二元结构构的城市发发展瓶颈，缩缩小区域发发展差距，不不断城市化化水平和质质量，建设设现代化国国际化新特特区。而作作为宝安重重点打造的的“特区一一体化先行行示范区”，最最靠近原特特区的“二二线拓展区区”，在各各种资源上上都得到重重点关照，势势必率先与与福田中心心区接轨。5.区域规规划优势：深圳市宝宝安4022-01&22&224号片区区龙华新新城核心地地区法定定图则（草草案）以及及深圳市宝宝安 龙龙华旧城核核心地区法定图则则No.BBA4022-12、4402-113、4002-177、4022-18中中可以看到到：丰
20、润花花园对面地地块已经被被深圳市土土地管理储储备中心收收储，而规规划为一类类用地（一一类是指“规规划确定的的土地利用用性质”）。且且规划用地地性质都是是居住用地地（R）、商商业服务业业设施用地地（C）；根据本区区域情况，主要城市设计指引、建筑及环境设计应遵循的原则为：和平路、人民路300米范围内的用地，居住用地容积率控制在2.52.8，商业用地容积率控制在2.53.2 ，建筑高度控制在50m80 m。第三节、项项目SWOOT分析 Sttrenggths(优势分析析)S1、铺位位展示面220米，广广告位大；S2、铺位位所处社区区为本地区区成熟老社社区，入住住率高，商商业消费人人群稳定；S3、铺位
21、位所在地交交通便利，易易达性好；S4、项目目周边银行行，医院，学学校等基础础配套齐全全，商业氛氛围有浓厚厚沉淀。S5、稳定定租约，风风险成本降降低； S6、产权权年限长，995年到665年，比比新批商业业50年还还长4年。Weaknness(劣势分析析)W1、地处处次主道，路路面宽600米，较难难形成较强强商业氛围围；W2、社区区老旧，业业态偏低端端及杂乱，高高利润行业业租客进驻驻机会小；W3、铺位位面积大且且不能分证证，单铺总总价偏大，承承受客户范范围缩小；W4、现租租约租金不不高，回报报率低于市市场回报，租租约偏长；Opporrtuniity(机机会分析)O1、城市市快速发展展，政府及及其
22、市场对对片区追捧捧，高质量量的规划和和改造新中中心；O2、人均均收入增长长，可支配配消费额增增加，商业业市场火爆爆；O3、人民民币升值压压力大，市市场通胀明明显大于预预期，资本本市场逐利利商业地产产；O4、不动动产投资市市场受到国国家政策调调控，商业业走热；O5、政府府明确本区区域规划走走向，投资资此物业长长线和短线线皆无大风风险，保值值增值潜力力巨大，可可操作空间间无限。Threaat(威胁分析析)T1、市场场同类产品品多，差异异性不大；T2、银行行贷款利率率增加；银银根紧缩，贷贷款难度加加大； T3、不动动产物业变变现不易，流流通能力差差；T4、投资资者因高额额投资而对对预期收益益期望值不
23、不相符。 第四节 营营销推广策策略1.目标市市场：以深圳市市龙华街道道范围内投投资者为主主，辐射整整个深圳市市区其他区区域；2.目标客客户：（1）、在在其他商圈圈已租有或或买有商铺铺并获得了了稳定回报报的买家； （2）、经经济条件宽宽裕、手头头有闲钱、希希望进行投投资的居民民； （3）、市市区的中小小型私营企企业主及本本地区工厂厂业主阶层层； （4）、固固定工作单单位企事业业单位人员员，如教师师、医生、律律师等高收收入群体； （5）、投投机炒家。3.、决定定购买行为为的因素序序列决定投资者者购买行为为的因素排排列因素关注地段升值空间回报率及回回报期承诺诺投资回报经营者投资风险价格政策付款压力租
24、客形象人气及商业业氛围销售现场及及销售人员员形象直观感受及及判断4.、目标标客户比例例估计： 注：以上上比例依据据来自经验验判断5. 进行行市场细分分，选择准准确的推广广渠道：（1）选择择好细分市市场，做出出推广册页页以及商业业投资计划划书，采用用邮寄方式式重点推广广。邮寄内内容为2份份资料，一一份为此铺铺位基本资资料，有目目的推广此此铺位；另另一份是商商业不动产产投资计划划调查函，尽尽量收集意意向潜在客客户信息，促促成其他交交易。( 2 ) 项目资料料向同事推推广，合作作成交；团团队合作的的力量需要要深度挖掘掘和拓展。（3）累积积有效意向向客户5组组以上采用用集中销售售方式推广广。11工商鋪商鋪部誠意推薦免責條款：此物業資料僅供參考，不構成合約的任何一部分。在準備資料過程中，已盡力務求準確，但恕不保證絕對無誤，買家應自行諮詢專業意見方可作實。一切以合約為准。