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1、附件一重庆商业业态定位市场调研计划书根据重庆置业业有限公公司的调调研任务务需求，本本次调研研将通过过科学的的市场调调查方法法，分析析和研究究重庆项目目商业业业态定位位的可行行性方向向，并结结合市场场运作中中涉及的的主要因因素权衡衡利弊，最最终建议议确定最最可行和和最大利利益的定定位方向向。 据据调研任任务，本本次调研研将分为为六个主主要部分分：消费者者意见调调查；消费费群分类类调查；重庆市市/商家意意见调查查；重庆庆市消费费品批发发市场调调查；步行行街商圈圈调查；潜在客客户访谈谈调查。最最后整合合所有调调查数据据和结果果，提出出完整的的调查报报告。第一部分：消费费者意见见调查一、调查目目的：了
2、解该地区区消费者者消费行行为习惯惯、生活活形态以以及对九九龙坡地地区商业业业态的的态度，为为本项目目的商业业业态定定位提供供可参考考的依据据。二、调查内内容：1了解该该地区消消费者背背景信息息：年龄龄分布、职职业、收收入分布布、消费费能力情情况等。 22了解解该地区区消费者者消费行行为习惯惯：购物物地点偏偏好、购购物频率率、消费费金额、休休闲娱乐乐类消费费习惯等等。3了解消消费者对对商圈圈的态度度：对现现有商业业业态的的满意度度、未来来商业形形式的心心理期望望、对购购物中心心的具体体建议等等。4了解消消费者媒媒体接触触习惯。三、调查方方法：以问卷形式式，通过过中心地地点（定定点）拦拦截和入入户
3、调查查，了解解居民民消费行行为与消消费意愿愿、以及及人口特特征。样本量及访访问形式式：拦截问卷（见见附一）2200份份步行行街商圈圈流动人人群；样本要求：（1）本本地居民民；（22）188655岁；（33）男女女比例基基本平衡衡质控方法：（1）督督导现场场检查每每一份问问卷；（22）部分分电话回回访 入入户问卷卷（见附附二）2200份份（其中中两个工工业集团团随机入入户1440份，其其他周边边居民随随机入户户调查660份）对两个工业集团和周边其他居民进行入户调查。样本要求：（1）118665岁；（2）66个月那那没接受受过市场场调查质控方法：（1）部部分电话话回访；（2）抽抽样实地地回访四、预
4、期调调查结果果：消费者者群体人人口统计计学分布布情况及及消费能能力； 九九龙坡地地区消费费者消费费行为习习惯趋向向； 九九龙坡地地区消费费者对本本项目的的态度及及商业定定位建议议。九龙坡地区区消费者者媒介接接触习惯惯。五、调查日日程：1 前期准备（自自计划实实施之日日起23日）：制定调查计计划、问问卷设计计、取样样、访问问员招募募培训、问问卷印刷刷、准备备礼品等等；2 调查实施（自自调查实实施之日日起34日）：进行实地调调研；3 后期工作（调调查完成成后2日日）：数据录入、统统计分析析；4调查报报告撰写写（统计计分析后后2日）：完成调研报报告。六、调查说说明：本部分需当当地公司司配合招招募培训
5、训访问员员；落实实礼品、问问卷印刷刷以及定定点场地地安排等等工作。第二部分：消费费群分类类调查一、调查目目的：了解地地区消费费者群分分类现状状，为本本项目商商业定位位的潜在在客户提提供目标标消费群群参考。二、主要内内容：1从总体体上调查查各个个阶层的的情况，主主要有：人口数数量（各各个阶层层在的人口口数、在在整个人人群中所所占的比比例）；性别比比例、年年龄结构构（青、中中、老的的比例）；职业构构成；人人口规模模走势（现现在的增增长或缩缩减比例例、未来来几年的的发展趋趋势）； 2经济状状况和经经济能力力：主要要经济收收入来源源、收入入增长幅幅度；消消费支出出比例（食食品消费费、人际际交往费费用、
6、休休闲娱乐乐费用以以及其他他消费所所占的比比例）；可支配配收入、年年消费支支出水平平、储蓄蓄余额；消费倾倾向和消消费能力力（汽车车拥有量量、一次次性付清清房款的的比例等等）；3文化和和价值观观念：最最高学历历水平；休闲娱娱乐方式式；人际际交往对对象及其其特征（如如亲朋好好友、同同事、上上、下级级等）；比较关关注的问问题；三、调查范范围：主要集中在在，可可以向周周围辐射射3公里里左右。四、调查方方法：以文献搜索索和政府府资料收收集为主主，尤其其针对第第1、22部分内内容。如另有特殊殊需要，可可辅以座座谈、访访谈、问问卷调查查的形式式得到更更详尽的的一手数数据资料料。五、调查日日程：1自计划划实施
7、之之日起335日日：搜集集资料；2资料搜搜集23日： 分析析并撰写写报告；3如有特特殊调查查需求，在在尽短的的时间内内完成数数据采集集到撰写写报告的的全部过过程。六、调查说说明： 本本部分调调查需当当地公司司配合搜搜集政府府报告、行行业信息息等相关关资料，或或提供搜搜集资料料渠道。第三部分：重庆市市/商家意意见调查查一、调查目目的：了解及及周围地地区商家家对商业业经营模模式、商商业业态态的态度度，以寻寻找并定定位本项项目潜在在招商客客户。二、调查内内容：1、 目前经营状状况： a、店店铺租、买买形式：租赁、购购买 b、经经营面积积、品种种、档次次、客户户特征 c、价价格：租租价、售售价及承承受
8、力 d、营营业额及及增减情情况2、投资资经营者者投资、经经营意向向及需求求：a、投资、经经营店铺铺考虑因因素、地地段评价价b、对本项项目店铺铺的吸引引力评价价、可能能的经营营品种c、对店铺铺面积、结结构设计计、设施施配套等等的要求求3、投资资、经营营者价位位承受力力：a、租金、售售价承受受力b、合适的的租金、售售价同时通过对对商家背背景资料料（性别别、年龄龄、受教教育程度度、家庭庭情况、职职业、收收入水平平等）的的分析，确确定商业业项目的的主要消消费群体体特征。三、调查方方法： 以以问卷法法（见附附三）为为主，访访谈法（见见附四）为为辅。问卷调查，选选择5001000户商商家进行行问卷调调查；
9、并并根据调调查需要要在此基基础上选选择100200人进行行访谈。样本要求：（1）经经营商品品类别均均衡；（22）经营营地分布布均衡；（3）经经营规模模均衡。质控手段：（1）电电话回访访；（22）实地地回访四、调查日日程：1前期准准备（自自计划实实施之日日起23日）：制定调查计计划、问问卷设计计、取样样、访问问员招募募培训、问问卷印刷刷、准备备礼品等等；2 调查实施（自自调查实实施之日日起34日）：进行实地调调研；3 后期工作（调调查完成成后2日日）：数据录入、统统计分析析；4调查报报告撰写写（统计计分析后后2日）：完成调研报报告。五、调查说说明： 本本部分需需当地公公司配合合落实礼礼品、问问卷
10、印刷刷，联络络当地商商家等工工作。第四部分：重庆市市消费品品批发市市场调查查一、调查目目的：作为本项目目商业定定位的备备选方案案之一，全全面了解解重庆市市现有的的消费品品批发市市场，分分析竞争争及参考考因素，以以明确本本项目商商业定位位的可行行性。二、调查内内容：1了解重重庆市商商业规划划方向、经经济特征征和发展展趋势；对重庆庆市现有有城市商商业格局局和现有有商圈进进行分析析；2商场、超超市及其其它中档档以上店店铺数量量及分布布状况；3经营面面积、档档次4店铺性性质：综综合商场场、超市市、商品品连锁店店(服装装、眼镜镜等商品品连锁店店、商品品专卖店店、精品品店(如如电器、服服装、鞋鞋帽等)、正
11、餐餐、快餐餐、影楼楼、美容容美发、书书店、药药店、鲜鲜花礼品品店、娱乐场场所、音音像制品品店、其其它5商铺主主营商品品类别：服装、食食品、鞋鞋帽、针针织面料料、床上上用品、家家用电器器、其它它三、调查方方法：1文献收收集，政政府资料料整理，了了解重庆庆市商业业规划方方向、经经济特征征和发展展趋势。文文献来源源包括统统计资料料、政府府报告等等；政府府资料可可咨询相相关部门门如工商商局、规规划局、经经贸委等等。2实地考考察，调调查重庆庆消费品品批发市市场状况况。四、调查日日程：1自计划划实施之之日起335日日：搜集集资料；2自计划划实施之之日起223日日：实地地考察；3分析并并撰写报报告 233日
12、；五、调查说说明： 本本部分调调查需当当地公司司配合搜搜集政府府报告、行行业信息息等相关关资料，或或提供搜搜集资料料渠道。同同时为了了配合实实地考察察，需要要公司指指派熟悉悉重庆地地区的工工作人员员配合调调查。第五部分：步行行街商圈圈调查一、调查目目的：全面客观了了解步行街街商圈的的商业业业态现状状，分析析其对本本项目商商业业态态定位的的可参考考依据以以及竞争争性因素素，有利利于本项项目更准准确的定定位。二、调查内内容：1、步步行街商商圈概况况：人口口、交通通及相关关基本信信息；商商业产业业结构及及整体经经营状况况；规划划及发展展趋势。2、现有商商业业态态信息：业态名名称、定定位、分分布、规规
13、模、价价格、经经营状况况等具体体信息。3、大型商商业经营营情况：业态、营营业面积积、经营营模式、经经营状况况、消费费群体等等信息。三、调查方方法： 资资料搜索索和实地地勘查相相结合 文文献资料料搜索主主要包括括商圈概概况以及及商业经经营状况况等不可可直接测测量的数数据，资资料来源源：统计计局数据据、政府府报告、相相关工商商部门数数据、商商业报告告、互联联网搜索索等。 实实地勘查查现有的的商业业业态特别别是大型型商业的的经营性性质、经经营模式式、经营营特色或或差异、交交通及环环境、消消费者态态度等信信息。四、预期调调查结果果： 11、了解解步行行街商圈圈整体情情况； 22、分析析比较并并总结现现
14、有商业业业态元元素； 33、分析析比较步行行街商圈圈各个商商业元素素对本项项目定位位的参考考依据和和竞争因因素。五、调查说说明： 本本部分调调查需要要当地公公司的相相关人员员配合，尤尤以提供供相关资资料及数数据为主主。第六部分：潜在客客户访谈谈一、访谈目目的：进一步了解解潜在客客户的商商业需求求以及对对本项目目的态度度，为本本项目准准确定位位及招商商提供参参考依据据。二、访谈内内容：1、了解潜潜在客户户（个体体商户、主主力店、大大型商业业机构）对对产业物物业的需需求特征征；2、说明本本项目现现况，了了解潜在在客户的的态度；3、了解潜潜在客户户对行业业消费需需求特征征和趋势势的判断断。三、访谈方
15、方法：1、 访谈对象：1020人人左右小商户个体商户知名主力店店负责人人大型商业机机构负责责人商业物业专专业人士士人数（人）2323253613经营/工作作经验5年5年10年10年10年2、 访谈形式：以座谈会形形式进行行访谈，每每场810人人，时间间90分分钟/场场，共112场场。3、 访谈提纲：（见附附五）四、预期结结果：分析比较潜潜在客户户对产业业物业的的需求特特征主要要因素；以潜在客户户的角度度分析本本项目的的利弊，趋趋利避弊弊，使产产品差异异化定位位；根据客户意意见分析析本项目目招商模模式。五、访谈说说明：本部分调查查需要当当地公司司配合联联系访谈谈对象；落实场场地、相相关资源源配备
16、等等具体实实施细节节。另外，需重重庆置业有有限公司司为项目目组提供供工作室室一间（配配有可224小时时上网的的电脑22台）。在完成上述述所有调调查内容容后，我我们将根根据调查查数据和和分析结结果撰写写最终的的调查报报告，包包括：1分析本本项目自自身条件件，列出出可能的的定位方方向逐一一分析利利弊、影影响、限限制以及及能否和和如何借借势、补补充与协协调。1.1区位位性质与与功能特特点1.2环境境与公共共设施配配套情况况1.3交通通体系、道道路、流流量1.4地形形及影响响1.5规划划条件1.6周边边现有商商业项目目1.7其他他1.8 SSWOTT分析2结合定定位方向向分析公司司自身情情况，找找出优
17、势势和劣势势，并提提出增强强优势弥弥补劣势势的建议议。3经济分分析和最最终建议议。3.1策划划设计不不同组合合的开发发计划并并逐项进进行财务务分析、风风险分析析、SWWOT分分析3.2比较较后加以以调整综综合，得得出定位位方向组组合建议议3.3针对对不同定定位组合合建议提提出前期期准备工工作建议议 浙浙江大学学市场与与消费研研究中心心重庆项项目市场场调研组组二OO五年年七月十十二日附一： 问卷编号_重庆消消费者意意见访问问（拦截截）被访者姓名名：_被访者详细细地址：_联系电话：_ (家) _（办办公室） _(手手机)访问日期：_月月_日日访问开始时时间：_ 访问问结束时时间：_ 访问长度：_分
18、分钟访问员承诺：我清楚本人的访问质量对研究结果的影响，保证遵循访问程序的约束。我保证本问卷所填各项内容都是真实情况的记录，绝无欺骗行为；若发现一份问卷有假，本人同意将本人访问的所有问卷作废。访问员签名： 您好！我是是消费市市场研究究的访问问员，我我们正在在进行一一项有关关重庆消费费者的消消费意向向研究，您您的看法法对我们们的研究究非常重重要。我我们将会会对您提提供的意意见和资资料严格格保密。我我们想采采访的是是18岁-655岁之间间的人，希希望得到到您的合合作！谢谢谢！甑别问卷：S1 请问问您是本本地居民民吗？是.1 不是.2 （终终止访问问）S2 请问问您的年年龄是否否在188655岁之间间
19、？ 是是.11 不不是 2 （终止止访问）S3 在过过去的六六个月里里，您有有没有接接受过市市场调查查人员的的访问？有.1 （终终止访问问） 没有.2主体问卷：1.请问您您和您的的家庭平平时购买买下列商商品时，最最经常去去的购物物场所是是：（每列可以以选择11个或者者2个合合适的选选项）（1）食品生鲜类（2）洗涤用品（3）化妆护肤用用品（4）服装鞋帽（5）珠宝饰品类（6）体育用品（7）图书音像制制品（8）家电电 子子（9）家具（10）其他大卖场1111111111超级市场2222222222便利杂货店3333333333百货购物中中心4444444444小商品市场场5555555555专业性卖
20、场场6666666666其他请注明77777777772请问您您和您的的家庭分分别去这这些购物物场所的的频率是是：（请在每列列中选出出合适的的一项）（1）大卖场（2）超级市场（3）便利杂货店店（4）百货购物中中心（5）小商品市场场（6）专业性卖场场（7）其他请注明1次/天或或更多111111146次/周222222223次/周33333331次/周444444423次/月55555551次/月6666666从不光顾77777773请问您您和您的的家庭每每次去以以下这些些购物场场所的平平均花费费是_元元？（请在每列列中选出出合适的的一项）（1）大卖场（2）超级市场（3）便利杂货店店（4）百货购物
21、中中心（5）小商品市场场（6）专业性卖场场（7）其他请注明20元以下111111120500元2222222501000元33333331002200元元44444442005500元元5555555500110000元6666666100050000元77777775000元元以上88888884.请问您您和您的的家庭在在选择购购物场所所时，最最常考虑虑的因素素有哪些些？首先：_；其次：_；再次：_商圈知名名度 交通便便捷性 商品价价格 购物环环境 商场专专业性 是否一站站式购物物 其它_ 5请问您您经常会会与谁一一起去购购物？ （1）去去大卖场场、超市市、便利利店：_独自一人人 与妻子子/
22、丈夫夫 与孩子子 与父母母 与朋友友 与其他他人（2）去百百货店、购购物中心心、小商商品市场场、专业业性卖场场：_独自一人人 与妻子子/丈夫夫 与孩子子 与父母母 与朋友友 与其他他人6.请问您您和您的的家庭在在购物时时平均每每次一般般会花多多长时间间_30分钟钟以内 30分分钟60分分钟 601200分钟 1200分钟以以上7.在下列列重庆市市主城区区商业中中心中，您您和您的的家庭最最常去的的一处是是：_ 解放碑碑 沙坪坝坝 观音桥桥 南坪8.请问您您和您的的家庭是是否经常常在外地地购物？_从来不到到外地购购物 偶尔去去一次 平均十十多天去去一次 平均一一个月去去一次平均两三三个月去去一次9
23、.请问您您和您的的家庭在在外出购购物时，最经常用哪种交通工具：_公交车 出租车车 自驾车车 摩托车车 自行车车 步行10.请问问您和您您的家庭庭在外出出购物时时，路上上交通时时间为_时可可以接受受？15分钟钟以内 1530分分钟 3060分分钟 60分分钟以上上11.请问问您认为为在购物物中心内内应有哪哪些店铺铺？(1)_ (2)_ (33)_ (44)_（55）_超市 男女装装专卖店店、童装装店、鞋鞋店 家具、家家电专营营 书店、音音像店 KTVV 珠宝店 眼镜、钟钟表、礼礼品店 证券公公司 快餐 药店 游乐场 咖啡厅厅、茶餐餐厅 电信服服务厅 健身房房 影剧院院 美容美发发 其它12. 请
24、请问您和和您的家家庭业余余时间经经常参与与哪些休休闲娱乐乐活动？请选出出您最经经常参加加的3种种：(11)_ (2)_ (33)_聚餐 健身身 KTTV、跳跳舞 看电电影 美容容 逛书店店 看展览览、演出出 参与与社团活活动 参加加培训 旅行、郊郊游 其它_13. 请请问您和和您的家家庭每个个月用于于休闲娱娱乐的消消费大约约是多少少_200元元以下 20005000元 50007000元 700010000元 10000元以上上14. 请请问您和和您的家家庭在外外就餐时时，去的的最多的的地方是是_中餐饭馆馆、餐厅厅 西餐厅厅 西式快快餐 中式快快餐 高档酒酒楼 15.请问问您和您您的家庭庭每个
25、月月用于在在外就餐餐的消费费大约多多少？_200元元以下 20005000元 50007000元 700010000元 10000元以以上16.请问问您全家家去年总总消费额额是多少少（包括括购物、娱娱乐、餐餐饮等）_2万以下下 25万 58万 810万万 10万万以上17.您经经常通过过何种方方式来获获得购物物信息？（不超超过3种种）信息获取途途径如选择1、22、3请注明具体体的名称称报纸1电视2广播3宣传车4车厢广告5朋友告知6其他718.您对对商圈圈的整体体印象如如何？_ 很好商业业氛围浓浓厚、商商业结构构合理、消消费水平平高、发发展前景景很好 较好有一一定商业业氛围、商商业结构构基本平平
26、衡、有有一定发发展前景景 一般区域域性商业业中心，无无法与解解放碑相相比 较差商业业氛围较较差，商商业结构构不合理理，消费费力水平平有限 很差没有有商业氛氛围，没没有发展展前景19就目目前商圈现现有的商商业配套套而言，能能否满足足您的日日常生活活购物需需要？ 足够满满足日常常生活所所有需要要 可以以满足日日常生活活大多数数需要 可以保保证日常常生活一一般需要要 无法法满足日日常生活活大多数数需要 无法保保证日常常生活基基本需要要20.您认认为近阶阶段商圈最最应增加加的商业业形态是是？首先：_ 其其次：_ 再次：_ 大卖场 大型型百货/购物中中心 专业业性卖场场 大型型批发市市场 知名连连锁饭店
27、店/酒店店 专业健健身、休休闲、娱娱乐中心心 其他他_21.请说说出您喜喜欢的地区区的三家家店名您最喜欢欢的商店店/超市市: 11._ 2._ 3._您最喜欢欢的餐厅厅饭店： 1._ 2._ 33._您最喜欢欢的休闲闲娱乐场场所：11._ 2._ 3._22.如果果在步行街街附近成成立大型型购物中中心，您您和您的的家庭会会光顾吗吗？ 如果不会会，请告告诉我为为什么？ 光光顾概率率原因一定会1可能会2不知道3可能不会4一定不会523请问问您对该该地区成成立大型型购物中中心后的的购物环环境、营营业时间间、服务务及其他他方面有有何建议议和意见见？_24.在过过去半年年里，您您大约每每天花多多长时间间
28、收看电电视节目目呢？（单单选）大约半小时时或以下下-11大约1小时时-22大约1个半半小时-3大约2小时时-44大约2个半半小时-5大约3小时时-66大约3个半半小时-7大约4个小小时-8大约5小时时-99大约6小时时-110大约7小时时-111大约8个小小时或以以上-122记不清-13325.请问问，您经经常收看看哪些类类型的电电视节目目呢？追问还有吗吗？还有有呢？（多多选）新闻（国际际）-1经济报报道- 113新闻（国内内）-2综艺节节目（歌歌舞、晚晚会）-144热点追踪报报道-3戏剧/戏曲-115连续剧 （内地地）-4专题片片/记录录片-16 （港台台）- 5社教/科技节节目-17 （外
29、国国）-6天气预预报-118电影（内地地）- 7医疗保保健-119 （港港台）-8风景民民俗-20 （外外国）-9旅游休休闲-21音乐节目/MTVV-10电视购购物-22体育节目-11广告-223卡通片/少少儿节目目-12电视征征婚-2426.请问问，您最最喜欢看看哪个电电视台的的节目？（请回回答一个个）（如如回答没没有收看看，则跳跳问277）27a.请请问您最最喜欢听听哪个电电台的节节目？（请请回答一一个）（如如回答没没有收听听，则跳跳问288）27b.请请问您最最喜欢听听哪一类类的广播播节目？（单选选）新闻-1音乐-2文艺-3谈话-4信息-5科普-6其他-728a.请请问您最常看的的报纸是
30、是哪一种种？（请请回答一一个）（如如回答不不看报，则则跳问229）28b.请请问您最最主要看看什么版版面？（单单选）国际新闻-1国内新闻-2经济报道-3军事/国防防-4体育报道-5社会新闻-6科技教育-7天气预报-8股市/金融融-9影视娱乐休休闲-110文学艺术-111电视/广播播节目预预告-112行业信息-13养生与保健健-114家庭与生活活-11528c.您您在阅读读报纸时时，通常常会不会会看整版版的广告告或夹报报广告？是否29a在在过去半半年里，您您是否使使用过互互联网？是-11否-22 跳问问至30029b.您您平均每每周用于于上网的的时间有有多少呢呢？2小时以下下-12-5小时时-2
31、25-10小小时-3310-155小时-4415-200小时-5520小时或或以上-6629c.您您在互联联网上,主要从从事下列列哪些活活动呢?收发E-mmaill-11阅读新闻-2查询各类信信息-33使用BBSS电子公公告栏-4网上聊天/交友-55网上游戏/娱乐-66网上寻呼机机-7参与线教育育或培训训-8制作个人主主页空间间-9软件上传或或下载-100网上购物或或商务服服务-111网络电话-122其它-1330.在所所有媒体体中，对对您影响响最大的媒媒体是？31.这家家媒体是是哪家（电视台、杂志、报纸、广播电台、其它媒体）？32.在所所有媒体体中，您您接触最最频繁的的媒体是是？33.这家家
32、媒体是是哪家（电视台、网络、报纸、广播电台、其它媒体）？30313233电视台网络报纸广播电台其它媒体最后，想问问一些有有关您个个人的情情况，这这只是为为了分类类和数据据分析之之用，我我们会将将您的情情况严格格保密。请请您放心心填写！1.请问您您的性别别_ 男 女2.请问您您的年龄龄_ 18225岁 2630岁岁 3135岁岁 3640岁岁41445岁 4650岁岁 5155岁岁 5660岁岁 6165岁岁3.请问您您的学历历是_初中及以以下 高中 中专、高高职 大专 本科及及以上4.请问您您的家庭庭情况是是_ 单身 夫妇无无小孩 夫妇有有小孩同同住儿女不不与父母母同住 独身老老人 三代同堂堂 其它_5.请问您您的职业业_ 教师 医生 上班族族 家庭主主妇