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1、 滨湖花园项目申请报告 目录第一章 建建设单位及及项目概况况11.1项目目申请单位位概况11.2项目目概况21.3项目目实施背景景31.4项目目建设的意意义及必要要性41.5项目目建设规模模及内容551.6编制制本报告的的依据和研研究范围88第二章 发展规划划、产业政政策及行业业准入分析析102.1发展展规划1002.2产业业政策1332.3行业业准入分析析152.4市场场分析及预预测172.4.11市场分析析17第三章 资资源开发及及综合利用用253.1资源源开发方案案252.2资源源利用2662.3资源源节约措施施26第四章 项项目总体规规划及设计计方案284.1规划划原则2884.2给排
2、排水工程2294.3消防防设计:3304.4电气气设计3114.5弱电电设计3554.6暖通通设计388第五章 节节能方案分分析415.1用能能标准及节节能规范4415.2主要要原辅材料料及能耗平平衡425.3折标标煤计算4475.4能源源供应分析析485.5节能能措施和节节能效果分分析495.6结论论59第六章 建建设用地、征征地拆迁及及移民安置置分析606.1建设设用地6006.2征地地拆迁及移移民安置分分析60第七章环境境和生态影影响分析6617.1设计计依据6117.2区域域环境现状状617.3主要要污染源污污染物6227.4环境境影响分析析及措施663第八章项目目总投资估估算及财务务
3、分析6668.1投资资估算相关关理论6668.2项目目总投资估估算678.3项目目财务效益益分析700第九章 社社会影响分分析749.1社会会效益分析析749.2社会会风险分析析75第十章项目目组织管理理及招投标标工作77710.1项项目组织管管理7710.2建建设项目招招投标工作作77第十一章 结论与建建议80附表：1、项目总总投资估算算表2、项目投投资构成分分析3、营业收收入与营业业税金及附附加估算表表4、项目财财务损益表表5、盈亏平平衡分析表表6、单因素素变动对利利润敏感性性分析7、项目投投资计划及及资金筹措措表67第一章建设设单位及项项目概况1.1项目目申请单位位概况1.1.11项目介
4、绍绍项目名称：滨湖花园园项目性质：新建建设地址：项目位于于洪泽县东双双沟镇泰山山路西侧，永泰路南南侧地块。建设规模及及内容：项项目用地1131411平方米，规规划总建筑筑面积266061.92平方方米，其中中住宅建筑筑面积199065.73平方方米，车棚棚建筑面积积14800.56平平方米，商商业建筑面面积23007.866平方米，阁楼建筑筑面积29930.668平方米米，物管及及社区活动动用房建筑筑面积为2278.88平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。估算总投资资：该项目目估算总投投资
5、36177万元。建设周期：该项目计计划建设周周期为122个月。建设单位：淮安滨湖湖房地产开开发有限公公司1.1.22建设单位位概况：注册资金：800万元法人代表：陈国民公司类型：有限公司司（法人独独资）私营经营范围：许可经营营项目：房房地产开发发；一般经营项项目：商品品房销售，房房产中介服服务（初评评估），物物业管理服服务（经营营范围中设设计国家专专项审批规规定的，需需办理审批批后方可经经营）；公司简介：淮安滨湖湖房地产开开发有限公公司注册资资本800万元，资资金实力雄雄厚、技术术力量精湛湛。公司设设董事会、总总经理室、企企划部、营营销部、工工程部、财财务部及行行政部等部部门，执行行现代企业业
6、运行管理理制度，拥拥有一支精精干、团结结的人才团团队。公司司将立足淮淮安发展，并并将逐步走走上滚动开开发、异地地开发、规规模开发的的快速发展展道路。根据洪泽县县政府加快快对东双沟沟镇区域内内配套设施施建设及土土地利用的的要求，改改变市容市市貌，该公公司通过挂挂牌竞价的的方式获得得洪泽县东双双沟镇境内内宗地编号号20122G0177号地块国国有土地使使用权，该该地块总用用地面积计计131441平方米米，用于开开发建设住住宅和商业业用房。该该地块土地地用途为住住宅、商业业用地，位位置于洪泽县东东双沟镇泰泰山路西侧侧，永泰路路南侧地块块。淮安滨湖房房地产开发发有限公司司本着“为社会创创造效益、为为城
7、市建筑筑美丽、为为客户创造造价值”的开发理理念，鼎力力打造具有有时代特征征又富有人人文内涵的的建筑产品品，营造舒舒适、亲和和、安详的的居住环境境。1.2项目目概况项目名称：滨湖花园园项目建设规规模：项目目用地133141平平方米，规规划总建筑筑面积266061.92平方方米，其中中住宅建筑筑面积199065.73平方方米，车棚棚建筑面积积14800.56平平方米，商商业建筑面面积23007.866平方米，阁阁楼建筑面面积29330.688平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数18
8、5户，设置机动车停车位92辆。项目总投资资：36177万元。建设期：112个月建设单位：淮安滨湖湖房地产开开发有限公公司1.3项目目实施背景景随着洪泽县县经济稳步步增长，城城乡人民生生活水平的的不断提高高，人们对对生活、居居住品质的的要求越来来越高，为为房地产行行业的发展展带来了无无限商机。本本项目建设设基于以下下背景：1、洪泽县县经济实力力快速提升升2012年年全县实现现地区生产产总值1660亿元，比比上年增长长25.99%。第一一产业完成成增加值222.077亿元，增增长4.66%；第二二产业完成成增加值559.166亿元，增增长32.5%，其其中工业完完成增加值值49.222亿元，增增长
9、33.1%；第第三产业完完成增加值值52.66亿元，增增长25.6%。人人均地区生生产总值4475800元，按当当年汇率折折算超过77100美美元。经济济结构进一一步优化。三三次产业增增加值比例例调整为118.946.6634.5。全县经济社社会发展的的主要预期期目标是：地区生生产总值增增长23.9%左右右，规模以以上固定资资产投资增增长25%左右，财财政收入、公共财政政预算收入入分别增长长25%和和30%左左右，全社社会消费品品零售总额额增长166%左右，城镇居民人均可支配收入（22930元）、农民人均纯收入（11000元）均增长15%左右，列统企业开票销售、利税分别增长38%和20%左右，
10、注册外资实际到账资金增长30%左右，城市化率达到46.2%，城镇登记失业率控制在3%以下，万元GDP能耗下降4.1%，COD、SO2排放量削减2.5%以上，城乡居民存款余额50亿元、人均储蓄15060元，全面小康省定25个指标已经达到验收标准。2、洪泽城城市建设不不断加快近年来洪泽泽县经济发发展势头良良好、工业业快速发展展、城市化化进程不断断加快，良良好的宏观观环境为洪洪泽县房地地产市场持持续而快速速发展创造造契机。洪洪泽县房地地产以刚性性需求为主主，目前房房价仍处于于全国地级级城市较低低水平，受受全国市场场冲击较小小，目前仍仍处于理性性、健康发发展时期，具具有一定的的上涨空间间。为了适应洪洪
11、泽县城市市建设和经经济社会发发展的需要要，满足市市民日益提提高的住宅宅需求，淮淮安滨湖房房地产开发发有限公司司拟建设滨湖湖花园，该该项目位于于洪泽县东东双沟镇泰泰山路西侧侧，永泰路路南侧地块块。1.4项目目建设的意意义及必要要性近年来，洪洪泽县政府府为提升县县城周边地地区整体形形象，不断断增强对周周边地区的的影响力、辐辐射力，充充分协调好好规划、建建设、管理理、维护等等各方面的的关系，通通过科学规规划、合理理布局，逐逐步完善提提高城市周周边地区的的综合配套套功能，从从而加快洪洪泽县的城城市建设步步伐。因此此，进一步步加大城市市建设力度度，通过搞搞好城市规规划，对于于洪泽县形成成布局合理理、设施
12、配配套、交通通便利、环环境优美的的现代化都都市，具有有积极而现现实的意义义。从城市居民民承受能力力看，随着着房改的逐逐步深入，居居民的住房房消费心理理和物质承承受能力都都有所增强强，居民用用于居住的的支出在不不断增加。这这表明居民民消费结构构正在发生生变化，衣衣食问题基基本解决以以后，消费费热点开始始转向住房房。购房热热在升温，住住房需求在在加大，住住房水准在在提高，充充分证明了了商品房的的发展前景景十分看好好。再从开发本本项目的实实际情况看看，近年来来，随着经经济的发展展，人们对对居住的需需求也越来来越迫切。在在着力加快快洪泽县东东双沟镇建建设，对住住宅业建设设要进一步步加快，要要认真规划划
13、和建设住住宅新区，吸吸引人流，促促进商贸，扩扩大社会消消费。因此，该地地块这次模模建设完成成之后，洪洪泽县东双双沟镇的城城市建设将将有一定的提高，城市市综合环境境将会有一一定改观，人人民的生活活也将会得得到一定改善。综合以上条条件，建设设单位决定定实施本项项目，是很很有必要的的。1.5项目目建设规模模及内容1.5.11项目建设设规模：项目用地1131411平方米，规规划总建筑筑面积266061.92平方方米，其中中住宅建筑筑面积199065.73平方方米，车棚棚建筑面积积14800.56平平方米，商商业建筑面面积23007.866平方米，阁阁楼建筑面面积29330.688平方米，物管及社区活动
14、用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。本项目拟建建7幢多层住宅以以及商业配配套设施、物物业管理用用房等公建建配套建筑筑，小区规划总总用地为1131411m2，位于洪泽县县东双沟镇镇泰山路西西侧，永泰泰路南侧地地块，交通便利利。宏观上上整体结构构清晰明确确，易于与与城市联系系，并具有有通畅的内内部交通。布局上，结结合用地形形状及规划要求求，主要商商业沿城市市道路呈带带形展开，以以满足城市市公共服务务功能，并并与周边居居住区的公公共服务设设施点形成成有机的系系统，满足足共
15、享、辐辐射、便捷捷等要求。因为用地呈南北条状，居住建筑总体呈南北向布局。1.5.22建设内容容（1）土建建工程；（2）给排排水系统、电电气系统、供供气系统、消消防系统、绿绿化工程等等；（3）室外外工程（围围墙、道路路、绿化、地地下管网等等）。1.5.33项目总投投资本项目估算算总投资为为36177万元，其其中前期工工程费用为为11344.4万元元，占总投投资的311.36%；建安工工程费用为为21544.4万元元，占总投投资的599.56%；工程建建设其它费费用1555.9万元元，占总投投资的4.31%；预备费费用1722.3万元元，占总投投资的4.76%。1.5.44项目开发发计划滨湖花园计
16、计划在2013年5月开工，22014年4月底建设设结束。1.5.55主要技术术经济指标标本项目主要要技术指标见见下表：主要技术指指标表1-1名称单位名称指标总用地面积积平方米131411总建筑面积积平方米260611.92其中住宅建筑面面积平方米190655.73商业建筑面面积平方米2307.86车棚建筑面面积平方米1480.56阁楼建筑面面积平方米2928.97物业管理用用房平方米278.88容积率-1.9844建筑密度-38.322%绿地率-30%居住总户数数户185居住总人数数人648机动车停车车数辆92 项目户型型情况一览览表表1-2户型建筑面积（mm2）总套数(个个)套数所占比比例A
17、12016086.499%B120-11502513.511%合计185100.000%1.5.66主要建设设条件1土地利利用项目所用土土地为洪泽泽县国土局局挂牌出让让土地，淮淮安滨湖房房地产开发发有限公司司已于20113年1月22日通过过竞拍方式式取得洪泽泽县东双沟沟镇泰山路路西侧，永永泰路南侧侧地块使用用权，宗地地编号为22012GG017号号，土地用用途为住宅宅、商业用用地。2交通条条件项目地块地地处洪泽县县东双沟镇镇泰山路西西侧，永泰泰路南侧地地块，靠近城市主干道道，出行畅畅通，交通通极为便捷捷。3气象条条件洪泽县属北北亚热带和和暖温带过过渡性地带带，具有季季风性和兼兼受洪泽湖湖水体调
18、节节的气候特特点。四季季分明、气气候温和、无无霜期长、雨雨量充沛、 日照充足足。四季分明。冬冬季寒冷干干燥，春季季冷暖多变变，夏季 湿 热多多雨，秋季季温和晴朗朗。年平均均气温 114.9，与同纬纬度县份比比较，夏季季气温相近近，冬季气气温高出00.4-00.7。11月份最冷冷，平均气气温1.55，极端端最低气温温-16.1（11969年年2月6日日）。7月月份最暖，平平均气温227.2，极端最最高气温339.8。4供电、通通讯、供排排水条件项目地处洪洪泽县东双双沟镇，供供电、通讯讯、供排水水及供气等等基础设施施齐全，可可根据设计计要求，向向有关部门门申请办理理使用手续续，将上述述设施的管管、
19、线引至至拟建场地地内，所需需条件即有有保障。1.6编制制本报告的的依据和研研究范围申请报告编编制依据是是中华人民民共和国公公布的有关关法律、法法令、法规规和政策。报报告的基础础资料和数数据来自有有关部门及及项目建设设单位提供供或认可的的资料、文文件、函件件及淮安滨滨湖房地产产开发有限限公司调查查研究得到到的资料和和信息。申申报报告编编制依据主主要有：1、编制依依据（1）国家家计委、建建设部颁布布的建设设工程项目目经济评价价方法与参参数（第第三版）；（2）投投资项目可可行性研究究指南中中国计划出出版社；（3）洪洪泽县市城城市总体规规划（20009-22030年年）；（4）其他他文件和协协议；（5
20、）与项项目有关的的工程技术术方面的标标准、规范范、指标等等；（6）业主主提供的相相关资料；（7）有关关专业提供供的数据及及资料；2、研究范范围（1）项目目提出的背背景及必要要性；（2）建设设条件；（3）建设设规模及建建设条件；（4）项目目建设方案案；（5）环境境保护与节节能方案；（6）项目目节能分析析；（7）经济济效益分析析及社会效效益评价；（8）项目目投资方案案；编制本项目目申请报告告的原则：该申请报告告书编制过过程中遵循循客观、准准确、可靠靠、科学、公公正的原则则。第二章发展展规划、产产业政策及及行业准入入分析2.1发展展规划房地产开发发作为特殊殊的经济活活动，涉及及社会生产产生活方方方面
21、面的综综合开发活活动和过程程，事关国国民经济（如如土地资源源配置、城城市发展规规划等）和和国计民生生，必须也也只能通过过国家和地地方政府进进行宏观调调控和政策策引导才能能真正走上上健康发展展道路。从从项目立项项开始，房房地产项目目的各开发发环节都有有直接约束束和控制。如如项目开发发必须符合合国家产业业政策，服服从城市统统一规划，遵遵守城市建建设法规，房房地产售价价受国家有有关法规政政策调控等等。投资机会孕孕育于经营营环境之中中，作为基基础性、先先导性的房房地产业更更是如此。因因此，对宏宏观经济、社社会与政策策环境的把把握是每一一个房地产产开发决策策者所关注注的首要问问题。中华人民民共和国国国民
22、经济和和社会发展展第十二个个五年规划划纲要明明确提出按按照市场化化道路要求求，加快发发展服务业业，坚持市市场化、产产业化、社社会化方向向，拓宽领领域、扩大大规模、优优化结构、增增强功能、规规范市场，提提高服务业业的比重和和水平。调调整优化企企业组织结结构和产业业布局，提提升整体技技术水平和和综合竞争争力。江苏省国国民经济和和社会发展展第十二个个五年规划划纲要“第三篇发展展重点和政政策取向”中提出加加快苏北振振兴步伐，坚坚持走新型型工业化道道路，切实实转变经济济增长方式式，推进产产业全面优优化升级。调调高第三产产业比重，加加速发展现现代服务业业。加快重重点领域服服务业发展展。优先发发展与制造造业
23、配套、提提升制造业业水平的现现代物流业业、软件业业、金融业业、商务和和科技服务务业；加快快发展产业业关联度大大、渗透性性强的信息息服务业、文文化产业、旅旅游业和房房地产业；积极发展展现代商贸贸业和居民民服务业。针针对房地产产业，要求求建立合理理的房地产产供给结构构，形成适适应不同消消费需求的的房地产市市场。注重重发展中低低档商品住住宅，努力力提高商品品住宅品位位，发展建建筑特色鲜鲜明、服务务功能完善善的综合社社区；积极极发展工业业、商务及及为其他行行业服务的的房地产业业。鼓励房房地产企业业做大做强强，形成在在全国有较较大影响的的房地产企企业集团。住房是人们们的基本需需求，加上上城镇化进进程的加
24、速速推进，以以及人们可可支配收入入随着经济济增长而快快速的增长长，人们买买新房以及及对住房升升级的需求求规模逐步步增大。就洪泽县房房地产市场场来看，自自20066年以来，随随着涉房调调控政策“国六条”、央行加加息等政策策的出台，在在税收、信信贷、土地地政策的调调节作用下下，洪泽县县房地产供供销相对稳稳健。住宅宅销售价格格稳中有升升，增幅较较为平稳，产产品品质不不断提升，市市场秩序不不断规范，开开发理念和和购房行为为日趋成熟熟。目前，小小高层住宅宅已经成了了洪泽县城区区住宅建设设开发的一一个热点，销销售量一直直远大于竣竣工量，整整体销售率率在95以上上。高层及及小高层住住宅已是市市民安家落落户首
25、选的的一大品牌牌。 “十二五五”期间，住住房建设将将以节约型型、节能省省地型住宅宅为标准，以以推进节能能、节地、节节水、节材材和环保为为重点，加加大成套技技术集成的的推广应用用。依据节节约、集约约利用土地地的原则，规规划期内，在在符合规划划控制原则则和相关规规划要求的的前提下，适适当提高住住房建设的的容积率水水平。住房房建设的选选址和土地地利用、规规划建筑设设计、技术术选择与优优化、产品品和设备的的选择、施施工住址与与管理、住住房的使用用和维护等等各个环节节，提高资资源利用效效率，提高高住房小区区绿化率，减减少环境污污染，改善善居住环境境，建设高高品质、高高档次、低低价位且环环境优美居居住舒适
26、的的居住小区区，促进住住房产业的的可持续发发展。“十二五”期间，洪泽泽县住房建建设将以优优化住房结结构为出发发点，以稳稳定住房价价格为目标标，解决普普通居民需需求，鼓励励扶持中低低价位、中中小户型普普通商品住住房的建设设，完善城城镇住房供供应体系。廉廉租住房主主要保障市市区“双困”家庭住房房需求，经经济适用住住房主要保保障市区低低收入家庭庭住房需求求，中低价价位、中小小套型普通通商品住房房主要满足足市区中低低收入和中中等收入家家庭住房需需求，其他他商品住房房主要满足足中等以上上收入家庭庭的住房需需求。在洪泽县 “十二五五”规划中，明明确表示不不断拓展城城区范围，是是一项重要要内容，而而房地产作
27、作为一个城城市拓展城城区范围的的重要支柱柱产业之一一。“十二五”发展规划划提出规划划布局的重重大战略性性调整为加加快发展拓拓展新的空空间，全新新的规划理理念重塑城城市形象，将将有力增强强对各类发发展要素的的吸引力和和凝聚力，为为国际国内内产业转移移构建承接接平台。洪泽县正向向快速扩量量增效的工工业化中期期迈进，工工业化的快快速推进正正促使我市市经济社会会结构发生生根本性的的转变；目目前我县的城市化化水平达到到28%，城市市框架将逐逐步拉开，城城市功能日日臻完善，正正处在城市市化加速攀攀升期，城城市支撑能能力的增强强为汇聚各各类发展要要素提供了了良好的载载体，城镇镇空间的扩扩大为农村村人口转移移
28、创造了更更好的条件件。可以预见，2013年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投资结构进一步改善，洪泽县房地产市场将继续保持较快发展。由此可以肯肯定，该项项目符合国国家和省市市“十二五”发展规划划要求，也也符合行业业发展规划划要求，为为加快市区区房地产业业的发展和和优化洪泽泽县的城市市风光起到到了推动作作用。纵观洪泽县县市场，20012年住房价价格虽小幅幅下降，但但基本是在在合理范围围之内，价价格虚高的的情况很小小，不过价价格调整的的趋势是必必然的，而而且自下半半年国家对对农村土地地制度的改改革也将对对房地产市市场产生影影响，随着着消费人群群理性回归归，新的一一轮购房热热也必将逐逐渐
29、恢复,因此未来来房地产市市场前景依依然广阔。2.2产业业政策2012年年3月200日，住建建部发布建建设用地容容积率管理理办法要要求地方政政府严格执执行容积率率管理规定定，不得擅擅自为开发发商调整容容积率，不不得以政府府会议纪要要等形式擅擅调容积率率，容积率率调整必须须通过听证证会，公布布听证专家家等方式。2012年年3月222日，国务务院批转的的国家发展展改革委关关于20112年深化化经济体制制改革重点点工作的意意见明确确，今年要要加快财税税体制改革革。适时扩扩大房产税税试点范围围。2012年年3月222日，住建建部下发关关于做好22012年年城镇保障障性安居工工程工作的的通知，要要求各地对
30、对保障房将将建立项目目库，吸引引社会资金金建保障房房，加大基基础设施投投入力度，加加强分配和和质量管理理，全面推推进20112年城镇镇保障性安安居工程建建设。2012年年4月9日日，最高人人民法院发发布了关关于办理申申请人民法法院强制执执行国有土土地上房屋屋征收补偿偿决定案件件若干问题题的规定，从从案件受理理、审查、执执行和新旧旧规定衔接接等程序和和实体方面面，对人民民法院办理理非诉行政政执行案件件作出了具具体规范。2012年年6月1日日，住建部部下发关关于做好22012年年住房保障障信息公开开工作的通通知，要要求各地要要在每月后后10个工工作日，公公布保障性性安居工程程的实际开开工套数、基基
31、本建成套套数等信息息。2012年年6月7日日，国土资资源部发布布中华人民民共和国国国土资源部部令，闲闲置土地处处置办法已已于20112年5月月22日国国土资源部部第1次部部务会议修修订通过，自自20122年7月11日起施行行。办发规规定，闲置置土地是指指国有建设设用地使用用权人超过过国有建设设用地使用用权有偿使使用合同或或者划拨决决定书约定定、规定的的动工开发发日期满一一年未动工工开发的国国有建设用用地。2012年年6月122日，国土土资源部发发布新修订订的闲置置土地处置置办法，将将于7月11日起施行行，将严格格执行对闲闲置土地收收回的规定定2012年年6月122日，住房房城乡建设设部公布公公
32、共租赁住住房管理办办法。对对公共租赁赁住房的申申请条件、运运营监管、退退出机制等等作出明确确规定。同同时明确，公公共租赁住住房可以通通过新建、改改建、收购购、长期租租赁等多种种方式筹集集，可以由由政府投资资，也可以以由政府提提供政策支支持、社会会力量投资资。2012年年6月188日，国家家税务总局局纳税服务务司表示，建建廉租房及及经适房可可免征土地地使用税。根根据规定，对对廉租住房房、经济适适用住房建建设用地以以及廉租住住房经营管管理单位按按照政府规规定价格、向向规定保障障对象出租租的廉租住住房用地，免免征城镇土土地使用税税。与此同同时，如果果开发商在在经济适用用住房、商商品住房项项目中配套套
33、建造廉租租住房，在在商品住房房项目中配配套建造经经济适用住住房，如能能提供政府府部门出具具的相关材材料，可按按廉租住房房、经济适适用住房建建筑面积占占总建筑面面积的比例例，免征开开发商应缴缴纳的城镇镇土地使用用税。2012年年6月288日，住建建部下发通通知，鼓励励和引导民民间资本通通过直接投投资、间接接投资、参参股、委托托代建等多多种方式参参与保障性性安居工程程建设，民民间资本参参与保障房房建设的，在在贷款、税税收、土地地使用等方方面享受优优惠政策。通通知规定，参参与保障房房建设的民民资企业在在税收、土土地使用等等方面享受受相关优惠惠政策，同同时，按规规定免收行行政事业性性收费和政政府性基金
34、金。2012年年7月199日，国土土资源部、住住房城乡建建设部联合合下发的关关于进一步步严格房地地产用地管管理巩固房房地产市场场调控成果果的紧急通通知进行行部署，要要求坚持房房地产市场场调控不放放松，密切切配合做好好各项工作作，不断巩巩固调控成成果，坚决决防止房价价反弹。2012年年8月1日日，由住建建部与质检检总局联合合发布的新新版住宅宅设计规范范实施，22003年年旧版同时时废止。规规范要求，77层及以上上住宅或高高度超过116米以上上的住宅必必须设电梯梯；12层层及以上的的高层住宅宅，每栋楼楼设置电梯梯不应少于于两台，其其中宜配置置一台可容容纳担架的的电梯。住住宅应在建建筑入口、入入口平
35、台、候候梯厅、公公共走道进进行无障碍碍设计，并并对门宽、坡坡度等也设设立了严格格的参数设设定。根据国家、江江苏省、淮淮安市房地地产产业政政策的文件件，坚持房房地产开发发适当超前前和总量控控制的原则则，确保供供求结构平平衡。在相关产业业政策的作作用下，淮淮安房地产产业有了很很大发展，作作为经营性性物业的购购物中心，更更是成为市市民投资中中炙手可热热的产品。在在产业政策策的推动下下，商业房房地产成为为挑动淮安安资本的起起搏器，商商铺的投资资成为淮安安商业经济济的催化剂剂。建设项目不不在产业政政策的限制制范围内。2.3行业业准入分析析洪泽县房地地产开发投投资增长幅幅度均超过过30%，大大大高于当当年
36、全县生产总总值增幅，成成为拉动洪洪泽县经济济增长的一一股优势力力量。洪泽泽县统计部部门通过对对未来城市市人口增量量及城市化化进程的带带动性分析析，初步确确定洪泽县县“十二五”期间的住住房需求总总量大概在在200万平方方米左右。“十五”期期间，随着着住房制度度改革的不不断深入，淮淮安市住房房建设呈快快速发展趋趋势。根据据淮安市市国民经济济和社会发发展第十二二个五年规规划纲要，至至20111年，淮安安市地区生生产总值将将突破10000亿元元，年均增增长16%以上，人人均地区生生产总值达达到2万元以上上，全社会会固定资产产投资5年累计达达到26000亿元以以上。淮安安市市区人人口达1000万人，建建
37、成区面积积将扩展到到100平方方公里以上上。按照每每年新增66万人口、人人均住宅建建筑面积332平方米米（20005年淮安安市已达331.8平平方米）测测算，因城城市居民增增加对住房房的年潜在在需求约为为192万平平方米左右右。“十二五”期间，市市区将由此此新增住房房面积约9960万平平方米。综综合考虑城城市人均住住房面积增增长的需求求，以及拆拆迁安置引引起的住房房需求，估估计“十二五”期间，淮淮安市住房房需求总量量为10662万平方方米，因为为住房潜在在需求的不不确定性，预预计住房需需求总量将将在8500万至10550万平方方米，从全全市的住房房需求量可可以看出洪洪泽县住房房需求量将将逐年增
38、加加。本项目建筑筑构筑物的的建筑与结结构设计均均由国内有有相关资质质的设计单单位完成。本本项目在规规划中，充充分利用地地形、地势势和项目所所处的环境境，根据现现在整体布布置，建筑筑内的功能能组合，以以及配套设设施、道路路、绿化建建筑、活动动场所等方方面都围绕绕整体布局局作了认真真考虑。设设计采用框框架剪力墙墙结构，根根据承荷拟拟采用桩径径500mmm的预应应力管桩基基础，严格格按国家有有关标准，设设置防腐、防防爆、防火火、隔音、隔隔热和消防防及报警设设施。建筑筑平面布置置紧凑，造造型新颖别别致，丰富富了空间效效果及视觉觉效果。本本项目严格格按照总体体规划要求求组织实施施，满足采采光、通风风要求
39、。区区内除布置置满足交通通、消防的的道路和停停车场外，均均为绿化用用地。符合合相关行业业准入标准准的规定。建设项目根根据限制制用地项目目目录（22012年年本）和和禁止用用地项目目目录（20012年本本），本本项目不属属于限制用用地项目；项目也不不属于产业结构构调整指导导目录（20011修修订）中的限制类类、淘汰类类，为允许许类项目，因因此符合国国家当前产产业政策导导向。2.4市场场分析及预预测2.4.11市场分析析1、土地市市场（1）土地地挂牌情况况（2）成交交情况 数据来来源：淮安安国土局10月我市市无土地挂挂牌和成交交信息。从从我市前三三季度土地地市场整体体情况来看看，今年我我市土地市市
40、场处于较较冷区间，土土地出让均均价总体同同比有所下下滑，高价价地数量减减少且溢价价率大幅下下降，进入入6月开始始，我市政政府推地意意愿较强，不不仅量方面面明显放大大，质的方方面也相对对较高，多多幅优质地地块推出加加剧了 99 月土地地市场的升升温。密集集推地是目目前政府在在财政压力力下不得不不进行的“自自救”行为为，但去库库存仍是当当前房企首首选，新购购土地意愿愿不足，我我市土地市市场尚未出出现回暖的的动力。2、商品房房市场（1）住宅宅类淮安市住宅宅类商品房房近六个月月成交数据据统计 数据来来源：淮安安房产局数据来源：淮安市网网上楼市截止10 月 311日，本月月我市共成成交住宅类类商品房 5
41、5100 套，销销量创下了了年内新高高，这一成成绩与上月月相比，涨涨幅达 777.288%，与去去年同期相相比也增长长了52.76%，如如此“银十十变金十”的的成绩同样样也创下了了去年以来来新高，使使得我市今今年的“银银十”成色色十足。在在成交量井井喷的同时时，10月月份我市的的住房成交交均价却有有所回落，本本月成交均均价40997.3元元/，比比上月每平平方米减少少了1133元，环比比下降2.69%，同同比却增加加6.733%。从“双节”开开始，我市市的成交量量不断攀升升，呈递增增趋势，从从每天成交交量 1000 套左左右增加到到日成交量量 2000 多套，直直至日成交交达 3000套以上上
42、，2000套以上的的成交量基基本上达到到10月份份近一半的的天数。本本月楼市走走出“先抑抑后扬”的的上升曲线线，主要得得益于楼盘盘“以价换换量”的全全面铺开，楼楼盘抓住全全年销售目目标的一个个关键节点点从而快速速走量，使使得大量刚刚需和改善善型客户得得到释放。（2）存量量情况截止到20012年110月 331日，洪洪泽县共有有存量商品品房58339套，其其中住宅类类36500套，非住住宅类21189套。 数据来来源：淮安安市网上楼楼市数据来自淮淮安网上楼楼市3、20112年9、100月淮安市市各区域楼楼市成交价价格情况 数据来源源：淮安市市网上楼市市由上图可以以看出，洪洪泽县房价价近期波动动不
43、大，保保持平行，成成交价格在在四县中排排第一，低低于全市成成交均价，提提升空间较较大。4、商业房房市场（1）各区区域成交情情况数据来源：淮安市网网上楼市由上述分析析洪泽县房房地产市场场较为低迷迷，成交量量及存量在在县区中处处在最后，原原因是近期期国家对房房地产市场场进行调控控，导致购购房者持币币观望，目目前房地产产市场已经经慢慢回暖暖，刚性需需求的购房房者将会选选在在近期期购房。2.4.22项目优劣势与市场定定位一、项目优优劣势1、项目优优势：（1）中心心城镇，畅畅达县中心心。项目地为老老镇镇政府府上风上水水之地，公公路发达，交交通便利，位位置显要。周周边多路公公交穿梭来来往于各乡乡镇（三河河
44、、仁和、万万集、共和和等）之间间，10分分钟便可抵抵达县客运运南站，宁宁连、宁淮淮高速更是是穿境而进进，心之所所在，无所所不往。（2）三分分钟生活圈圈，悠享醇醇然生活。步行三分钟钟即可达到到镇中心幼幼儿园、医医院、农贸贸市场等，生生活配套设设施一应俱俱全。沿街街商业街更更有大型超超市即将强强势入驻，在在家门口即即可尊享都都市便利，一一站式购物物梦想。（3）品质质零缺陷。滨湖地产携携手甲级资资质单位中中铁工程设设计院，以以高瞻远瞩瞩的长远目目光，执着着于把生活活细节与住住宅完美结结合，倾力力打造区域域人居标杆杆，以品质质高于一切切理念礼遇遇每一位居居住者。典典雅沉稳的的建筑风情情，精湛的的建筑工
45、艺艺，和谐的的区间处理理，每一处处布局，每每一片色彩彩，每一扇扇窗都是一一幅美丽的的缩影，卓卓越品质，恒恒久魅力！2、项目劣劣势（1）随着着通货膨涨涨压力和房房价上涨过过快，国家家加大了对对房地产行行业的宏观观调控力度度，已经陆陆续出台金金融、税收收等一系列列措施遏制制房地产过过快发展和和房价过快快上涨，这这将对该项项目造成一一定的影响响。但洪泽泽县东双沟沟镇作为乡镇城市，受受宏观调控控影响较其其他一线城城市和大城城市相对要要小得多。（2）该项项目位于洪洪泽县东双双沟镇，与与洪泽县城城区在房价价上有一定定的落差。二、项目定定位滨湖花园定定位为洪泽泽县东双沟沟镇一流居居住小区，以以刚需性居居住为
46、主。为为努力将项项目打造成成洪泽县东双双沟镇一流流住宅小区区，我们将将主要从以以下6个方方面抓好小小区品质。1、规划设设计。邀请甲级设设计单位进进行规划设设计，取长长补短，优优化组合，完完善总平图图规划设计计，力求使使小区做到到布局合理理，功能配配套，立面面大气，套套型实用，环环境优美，采采光通风好好，节能环环保。2、房屋套套型。房屋设计时时尽量减少少公摊面积积，提高房房屋得房率率。小区房房屋多样，选选择余地空空间大，能能满足不同同需求的消消费群体。3、用材用用料。鉴于该项目目定位为精精品小区，建建设中要严严把材料关关，材料要要物美价廉廉，物有所所值。4、施工质质量。滨湖花园是是一个刚需需性居住小小区，严把把质量关，坚坚持质量第第一，加强强现场施工工指导，合合理科学安安排施工，强强化质量监监督检查，合合力将该项项目打造成成一个放心心工程和安安居乐园。5、环境绿绿化设计。环境绿化是是一个住宅宅小区品质质的重要组组成部分，也也是今后商