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1、关于开发南南湖花园中中心地块的的市场调查报告目录一、 调查说明二、 武汉住宅开开发市场调调查分析三、 南湖社区内内竞争项目目调查分析析四、 本项目SWWOT分析析五、 项目开发的的初步建议议第一章 调查说明一、调查目目的公司于20001年12月与宝宝安公司签签订了南湖湖花园中心心约92.6亩土地地（以下简简称本项目目）的受让让协议，为为对该项目目下一步的的开发提供供市场方面面的决策参参考资料,特做此市市场调查。二、调查对对象和范围围考虑本项目目为住宅用用地，故只只以住宅市市场为对象象，调查范范围以南湖湖花园社区区为重点，并并对武汉的的整个住宅宅消费市场场做了尽可可能多的了了解。三、调查方方法因
2、时间和人人力不足的的原因，本本次调查对对武汉和汉汉口地区的的大市分析析以间接调调查（网上上收集）为为主，对南南湖花园社社区内的项项目调查以以直接的现现场访问、区区内踏看为为主。因调调查方式限限制，使调调查内容未未能全部落落实，对竞竞争项目的的销售效果果难以取得得准确数据据。四、调查人人员周小靖、张张国良五、调查时时间2001年年12月22日23日，受受时间、专专业水平和和经验限制制，本此调调查主要是是为决策提提供参考资资料，其项项目建议一一章仅代表表调查小组组甚至个人人意见。第二章 武汉住宅开开发市场调调查分析一、市场供供求分析1、 98年历史史资料分析析武汉房地地产年鉴（1999）显示，武汉
3、市1998年的商品房新增供应总量约390万平米（含1年上空置房52万平米），销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大，超过一年以上的住宅空置率为14.38，近似于洪山区（26.2）。2、20001年媒媒体资料分分析因时间关系系，未能从从房地局或或开发办取取得武汉市市今年的总总供销量统统计资料。据据媒体报道道，市开发发办在7月份武汉汉市住宅建建设工作会会上透露：目前武汉汉住宅建设设主要集中中在七大片片后湖、金金银湖、新新华下路、东东湖开发区区、武青三三干道沿线线、南湖、武武汉经济开开发区。 从从这七大片片分布的区区
4、域看，武武汉房地产产开发正呈呈城市“空心化”趋势。几几个大型住住宅小区如如常青花园园、百步亭亭花园、锦锦湖花园、南南湖花园、名名都花园、鹤鹤园小区、钢钢都花园等等都在城郊郊接合部。 今今年，这七七大片总施施工面积达达920.72万平平方米，年年内可竣工工住宅4772.177万平方米米，占全市市住宅竣工工面积的880。另另外，还有有120万万平方米住住宅分散在在旧城区。 在在七大片住住宅中，又又以汉口、武武昌最为集集中。汉口口后湖、金金银湖、新新华下路一一带，住宅宅建设总规规模为12285万平平方米，现现已建成2262万平平方米，今今年施工3354.119万平方方米。武昌昌东湖开发发区、武青青三
5、干道沿沿线、南湖湖等地住宅宅建设总规规模达11112万平平方米，现现已建成2206万平平方米，今今年施工5538.883万平方方米。 汉阳地地区住宅开开发比较分分散，只有有武汉经济济开发区相相对集中。其其住宅总规规模75.94万平平方米，目目前建成110.955万平方米米，今年施施工27.7万平方方米。从以上报道道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。三、武昌地地区楼盘开开发潜力1、 价格和指数数：自20000年第第2季度到本本年度第33季度，武武昌地区的的综合物业业价格（含含非住宅）
6、和和价格指数数均平稳上上升，总体体后市看好好，具体统统计数据如如下：时间武昌区价格格武昌区指数数2000第第二季度2203.481015.672000第第三季度2232.551029.072000第第四季度2237.161031.192001第第一季度2235.581030.472001第第二季度2256.121039.942001第第三季度2257.331040.492、 集中区域：南湖附近近、徐东路路沿线和中中山路等地地，南湖花花园热度未未减。四、武昌地地区在售楼楼盘分析1、 说明：因时时间紧迫，未未去房地局局调查，而而尽以网上上资料为分分析依据（详详见附表表二）。2、 总供应量：网上在售
7、售近90个项目目，剔除其其资料统计计误差（售售罄后未删删除或项目目太小未登登记），估估计实际在在售盘也应应该在600个以上。3、 在售房产品品分析：结结构以框架架为主，砖砖混主要在在城乡结合合地带，户户型从1*15*2，以以2*2、3*1和3*2为主主。4、 在售房价格格分析：主主要以期房房为主，多多层框架的的价格1445029800元/平米、集集中于16600-22000之之间。五、消费构构成及动机机分析广州的调查查表明，其其个人购房房比例已经经达到955以上，而而个人购房房动机455以上为为二次置业业，15为投投资（买房房收租），40为第一次置业（无房户），特别是中、高档房的二次置业率更大
8、，达到80以上，可见，开发商的住宅档次定位，很大程度上就限制或者决定了其客户来源。本次调查虽虽暂未能收收集到武汉汉市的有关关统计资料料，但从武武汉市的住住房政策（取取消福利分分房）可推推测，其个个人购房比比例应该占占绝大多数数，其个人人购房的消消费动机也也和广州有有近似性。六、与南湖湖花园类似似大盘比较较在市开发办办公布的七七大开发片片中，目前前在建的22000亩亩以上“外资”大盘主要要有常青花花园(40000亩)和南湖花花园（45500亩），今今年新增的的万科四季季花城(22000亩亩)也在规划划建设当中中。1、开发思思路：“外地和尚尚”比起本地地开发商来来，不但有有资本优势势（利用股股民的
9、钱做做房地产），而而且在开发发理念、程程式和经验验上也要成成熟得多。从从开发思路路上看，常常青花园和和南湖花园园都经历了了从低档到到中高档的的梯级开发发道路，有有一个品牌牌积累的过过程，而万万科是早已已名声在外外，故来武武汉后直接接从中高品品位住宅（花花园洋房、联联体别墅）入入手，起点点比较高。2、 整体规划：大型社区区的优势，是是其不但有有空间进行行环境营造造和社区配配套，而且且这种很有有卖点的公公共投资可可以因其投投资规模而而不过多地地增加成本本。因此，常常青花园把把社区大配配套大量设设置在后续续工程中，一一来防止后后市疲软，二二来可使提提价有了性性能支持（保保持性价比比平衡）；万科更是是
10、超前，规规划阶段就就将一些公公共配套以以招标形式式引进，使使客户对其其“便利生活活”更有信心心；而南湖湖花园原来来规划虽比比较完善，但但由于保安安公司为转转移资金，将将项目地块块进行分割割出售，各各开发商“各自为政政”在所难免免，不但其其原有的整整体配套无无法落实，而而且造成部部分配套重重复建设，总总体配套成成本增加，大大盘优势荡荡然无存。3、 年供应量：万科今明明两年约有有24万平米米入市，现现房约100万平米（主主要为9万平米花花园洋房、联联体别墅和和1万平米销销售中心、商商业广场、会会所和超市市）；常青青花园6年已经开开发了1448万平米米，平均每每年也有225万平米米入市，南南湖花园由
11、由于是多家家开发，其其入市总量量未能统计计，也未能能在摸清市市场年需求求量的基础础上限量入入市，很可可能会造成成市场积压压。4、 销售策略：常青花园园由于其经经济适用房房价格优势势，加上盘盘子大，规规划过得去去，所以尽尽管未打广广告战，但但销量依然然稳中有长长；万科属属于以品牌牌物业、专专业为支撑撑，加上王王石效应的的操作，更更是很能吸吸引“眼球”，其在武武汉，一是是称“炸楼”之机炒做做理念，把把坏事办成成好事，二二是广受媒媒体关注（免免费广告多多）,三是在销销售方式引引进了网络络平台“万客会”，让客户户了解万科科、参与建建设（可与与王石直接接对话）的的同时也可可让万科及及时了解客客户的心声声
12、和需求；而南湖花花园分割后后，由于规规模小、各各开发商的的素质参差差不齐，操操作水平高高的有南湖湖置业的中中央花园和和宝安公司司的江南庭庭院，其它它大都名不不经传。第三章 南湖社区内内竞争项目目调查分析析一、社区简简介1、 方位：武昌昌景岗村，南南湖之滨，原原为飞机场场。2、 交通：599（南湖花花园南望山山）、5661（南湖湖花园汉口火车车站）、6609（南南湖花园宝丰路路），基本本上能达到到汉口和武武昌城市边边沿，但由由于总路线线并不多，区区内的数条条主干道并并未铺通，区区口的南湖湖路由于火火车桥涵影影响未能拓拓宽，故南南湖花园的的整体交通通配套还比比较欠缺。3、 环境：尽管管沾上南湖湖的
13、边，但但由于总面面积大，且且南湖岸边边风景并未未得到建设设，所以南南湖花园并并没有把“湖”做卖点，而而是在区内内环境上精精心营造，使使其和武昌昌火车站周周边的脏乱乱老城区相相比，有种种强烈反差差的震撼感感。4、 配套：目前前已建成1110V变变电站，一一中等规模模超市，引引进了武汉汉电信分局局和4、5所学校（规规划12所，其其中两所为为实验学校校），其他他规划待建建的还有医医院和证券券公司（银银行规划有有，不知是是否落实），遗遗憾的是各各开发商各各建各的“豪华”会所、超超市、健身身中心，不不成规模，也也没有发挥挥实际作用用。二、社区内内项目构成成1、 调查统计对对比表序号项目名称开发商规划总面
14、积积容积率工程进度区位1江宏花园（1、2、3期）江宏地产20万平米米1.5一、二期77万方现房房售罄，33期10万方开开工见附图2颐和苑湖北天人房房产5万1.4现房在售11万方以上上3祥和苑宝安房产现房售罄4温馨苑宝安房产现房售罄5宁静苑宝安房产暂估尾房在在售2万平米6松涛苑宝安房产7江南庭院宝安房产7.9万现房，现房房在售1万以上8金秋别墅花花园宝安房产约1万9南湖中央花花园南湖置业26万1.31、2期为为现房在售售2万以上，33、4规划明年年建成，预预计明年入入新增市77万以上10碧云天（中中央花园三三期）南湖置业10经典花园宝安房产封顶，暂估估尾房在售售1万平米11宝安花园(一二期)宝安
15、房产现房售罄12加州花园（宝宝安三期）宝安房产3万平米在建至3层层，期房在在售2万方13新大地（子子期苑和博博雅苑）佳和房产一期现房，二二期部分封封顶，暂估估在售2万方14红顶花园开发商未知知打桩，暂估估明年入市市3万方15华锦花园住宅开发公公司30万以上上1期现房，22期在建3万方，下下月预计新新开5万方下月月开工16成功花园江宏房产打桩17大桥地块大桥集团生地、待建建，暂估明明年开工44万18桥建地块桥建集团10万左右右生地、待建建，暂估明明年开工44万2、特点归归纳：a、 案名：从案案名创意上上看，档次次高的项目目其案名有有取公司名名、路名的的，更多的的是表达风风景和期望望，只有红红顶花
16、园不不知所云。b、 总规模：规规划比较出出色的大多多为20万平米米以上的大大盘，每期期入市量大大约在35万平米。c、 2002年年的供应总总量预测：从调查情情况看来，预预计明年存存量转入（尾尾房在售）10万平米以上，期房增量约30万平米以上，市场供应总量要多于常青花园的年销售量（25万左右），项目销售竞争将比较激烈。三、各项目目产品调查查分析 11、统计对对比表项目名称档次结构层数外立面风格格户型单套面积江宏花园中低档砖混7单一涂料，简简单线条，无无特别造型型1*133*1571330颐和苑中低档砖混、框架架7单一涂料，简简单线条，无无特别造型型1*144*2691441祥和苑中低档砖混7单一
17、涂料，简简单线条，无无特别造型型2*1、33*1温馨苑中低档砖混7单一涂料，简简单线条，无无特别造型型2*1、33*1宁静苑中低档砖混、框架架7单一涂料，简简单线条，无无特别造型型2*1、33*1松涛苑中档砖混7单一涂料，简简单线条，无无特别造型型2*1、33*1江南庭院中高档砖混7白墙青瓦，取取法江南园园林，但窗窗没有照搬搬江南园林林的木格窗窗1*144*2551775金秋别墅花花园高档2密度大，无无风格，豪豪华农民房房南湖中央花花园中高档砖混、框架架4栋小高2栋高层其余7层四周砖混每每栋三段式式涂料，每每2栋一组，每每组颜色不不同，色彩彩绚丽；靠靠近中心花花园的高档档住宅采用用全透明的的水
18、晶板楼楼，特别重重视楼顶造造型，以光光影组合成成为中心花花园景观构构成之一2*255*3平面型1110至140，新新错层1339至170，观观景大复式式220399碧云天中档框架7蝶型布局，大大面落地窗窗2*244*2921440经典花园中高档框架6坡屋面，带带天窗阁楼楼，大面落落地窗2*244*2871440宝安花园中档砖混7单一米黄涂涂料，坡屋屋面、天窗窗，部分楼楼顶退台，部部分楼底架架空，有点点中西合璧璧2*1、33*1加州花园高档框架4栋7层33栋小高透明“水晶晶”楼3*2、44*21301160新大地中档、砖混、框架架7多，部分分小高米黄涂料，简简单线条，坡坡屋面，无无特别造型型跃层
19、3*22、4*21041170红顶花园华锦花园中低档砖混、框架架7一层釉面转转，其他米米黄涂料，简简单线条，少少量顶层退退台1*144*2,部部分错层和和复式541666，成功花园中低档砖混72*2、33*22、特点归归纳：d、 档次：一是是项目与项项目之间，在在档次上呈呈现低中高高档并存的的局面，二二是同一项项目的内部部各期间存存在一个从从低级到高高级的渐进进梯级开发发过程，三三是项目中中心花园周周边的住宅宅档次普偏偏高于沿街街住宅。e、 结构：早期期开发的一一般全是砖砖混，目前前开发的项项目往往既既有砖混，又又有框架；且目前开开发的项目目往往第一一期是砖混混，第二期期或以后才才推出框架架，
20、这与万万科四季花花城首先推推出高档房房有所不同同。f、 层次：绝大大多数为77层，目前前才开始投投建6层和小高高层。g、 外立面：除除别墅外，外外墙清一色色涂料，绝绝大部分项项目有种“克隆”或者“盗版”的感觉，只只有南湖中中央花园在在立面涂料料颜色搭配配上有所创创新；至于于屋顶，似似乎都钟情情于坡屋面面，档次高高一点的有有阁楼或者者退台；至至于底层，有有些设了私私家花园，但但部分住户户似乎“品味太低低”，有的改改作水泥地地面，有的的竟然割开开栏杆摆水水果摊，大大煞风景，不不过中央花花园的周边边门面设的的骑楼，一一方面使临临街立面效效果丰富，店店家门口整整洁，另一一方面还可可做雨天回回归的业主主
21、或过路的的行人避雨雨之用，可可算是一举举两得。h、 套型：早期期开发的主主户型大多多是2*11和3*1，目目前开发的的户型主要要为2*22、3*2，在在功能上只只是增加了了餐厅和主主卧卫生间间，主要是是在采光、房房间面积、私私密性上做做文章。i、 单套面积：除碧云天天、新大地地和加州花花园以外，其其他项目的的套内面积积含盖范围围都比较大大，似乎要要吸纳尽可可能多的购购房者，主主打面积大大概在800-1400之间，后后期项目增增幅在100左右。四、环境及及配套 11、统计对对比表项目名称环境营造配套设施物业管理江宏花园绿化均匀布布置，3期工程效效果图有一一集中绿化化，但除了了面积大一一点、花草草
22、多一点外外，并无造造型会所、健身身中心、小小型超市、棋棋牌室、三三网合一颐和苑因规模小，只只有一小型型中心花园园，且造型型简单，植植被种类少少，略显凌凌乱祥和苑温馨苑宁静苑开发相对较较早，环境境营造一般般，比较新新颖的是有有一条3-5米宽的的人工渠道道贯穿期间间,渠堤一边边为垂直面面，垂柳扶扶风，另一一边为缓坡坡，青草浅浅浅，渠面面每隔2000米设一一木桥，小小桥流水，倒倒有情趣中等规模超超市、中学学、游泳池池，学校里里有篮球场场和足球场场松涛苑江南庭院每栋自成院院落，白墙墙青瓦的房房子和围墙墙，围墙镂镂空，镶嵌嵌水泥花格格，原来以以竹和石点点缀，取法法江南园林林；中心花花园较小，除除大量太湖
23、湖石以外，建建以亭、池池，种以丝丝竹，还移移栽了一颗颗枯树，有有点“枯腾老树树青鸦”的诗意，遗遗憾的是池池水水质较较差稚子园0.6金秋别墅花花园除户户私家家花园外，中中心花园有有游泳池和和一小溪，其其造型如长长龙饮水南湖中央花花园、碧云云天其建设规模模在南湖社社区内位居居第二，因因此绿化率率也比较高高，但其绿绿化布置采采取一个中中央花园、数数个组团绿绿化的布置置方式，其其环境规划划是整个南南湖社区最最好的，中中央花园在在立面面上上采取渐次次拔高、对对称布置的的方式，看看起来比较较有规则、层层次和气势势，内容包包括喷泉广广场、泳池池、长亭，鹅鹅卵石小溪溪、小沙滩滩等;其组团集集中绿化地地大多利用
24、用为亲自乐乐园和体育育场所，因因实行人车车分行(减少水泥泥道路面积积)，楼前绿绿化也看起起来比较多多篮球场、亲亲子园、游游泳池、会会所篮球场、羽羽毛球场经典花园规模小，以以楼前绿化化为主0.4宝安花园楼前缓坡立立体绿化，因因建设规模模大，且喷喷泉广场、游游泳池、网网球场、绿绿化带、亲亲子园集中中在一期，所所以其中心心花园也在在南湖社区区内是最大大的，其绿绿化布置同同样以土丘丘形式增加加立面效果果，绿化植植被种类较较多，大量量长椅使其其更人性化化，泳池旁旁的假山既既为游池提提供戏水滑滑道，也可可找到登高高望远的感感觉网球场、健健身俱乐部部、游泳池池、会所、亲亲子园、宝宝安老年大大学加州花园因其和
25、宝安安花园是一一个整体，所所以其内部部并没有再再做中心花花园，宝安安花园的集集中绿化带带就在其旁旁边新大地项目分割为为两块，规规模变小，除除部分私家家花园以外外，只有楼楼前简单绿绿化，但其其旁边规划划为整个南南湖社区的的大型花园园，待该花花园落成后后，其将占占尽风水网球场、篮篮球场、游游泳池红顶花园华锦花园1个中央花花园，扇型型布局，设设网球场和和游泳池，绿绿化搭配较较有特色，2个次级集中绿化造型一般，无特色小学、超市市、会所、游游泳池、网网球场，三三网合一0.4成功花园模型显示绿绿化缺少新新意和造型型2、特点归归纳：a、 环境营造：总的说来来，各开发发商都是重重視环境建建设的，只只是因项目目
26、规模不同同，项目档档次定位不不同，以及及景观设计计单位的能能力不同，最最终体现在在环境营造造上量和质质的差别，目目前做的最最好的应属属中央花园园，其次是是宝安花园园,不但规模模大，而且且有特色、有有气势、内内容丰富、更更人性化。b、 配套设施：南湖社区区虽然总体体规划了医医院、学校校、银行、电电信、超市市等生活配配套及其他他娱乐配套套，但由于于整个社区区还在建设设当中，且且分割后的的项目开发发商根据自自己需要，大大多打破了了原有规划划布局,因此，规规划中的配配套有些还还没有落实实（如医院院），有些些却出现重重复建设（如如超市、会会所、泳池池）。其实实，各项目目内部的超超市就是普普通商用门门面，
27、会所所除了宝安安花园和南南湖中央花花园的在惨惨淡经营健健身俱乐部部以外（对对非本项目目业主也开开放），其其它似乎只只作些表面面文章而已已。还有一一点，各项项目似乎对对游泳池情情有独钟，不不管项目档档次如何，都都做一个“比桑拿池池大一点”的游泳池池，但由于于游泳池的的维护费用用通常比较较高，听住住户说一年年中有三个个季度是“干坑”。c、 物业管理：项目的分分割，不可可避免到来来物业管理理的分管，尽尽管楼书上上大家都说说自己是品品牌或者人人性化物业业管理，但但谁也没说说明是哪家家品牌物业业管理公司司管理，估估计都是“肥水不流流外人田，自自家人管自自家院”，南湖中中央花园一一开始以招招标请来深深圳的
28、某物物业管理公公司，似乎乎不如意，后后来自己成成立了物业业公司取而而代之。五、价格调调查分析 11、统计对对比表项目名称销售性质销售价格销售折扣按揭支持销售效果热销户型消费主体江宏花园少量现房，三三期期房110014600，顶层低低一次性955，按揭9777成15年年1、2期基基本售罄，三三期未知颐和苑现房149015800，入市价价11888祥和苑现房开发早，售售罄温馨苑现房开发早，售售罄宁静苑现房少量尾房11430元元/平米优惠惠价松涛苑现房1530江南庭院现房17287成20年年85%左右右金秋别墅花花园现房36004500020南湖中央花花园1、2期、碧云云天现、期房多层1655018
29、000，小高层层1800024800一次96，按按揭997成20年年1、2期1100，3期多层600，高层层30120平米米左右开发商宣称称11800位业主中中，大专以以上学历占占82，教教师、医师师、律师、经经济师、工工程师占770，平平均年龄332岁经典花园期房158022800，顶层送送阁楼价格格最高948成20年年销控图显示示8087平米的的量少销空空，其他户户型比较均均衡宝安花园现房1780开发较早，售售罄加州花园期房18002460030，比比较冷清新大地期、现房砖混14880-16680，框框架18000，规划划小高层22000以以上一次96，按按揭987成20年年1期基本售售罄
30、，2期框架售售80，砖砖混售400红顶花园期房华锦花园现、期房砖混12779起，14220均，框框架15000起无折扣7成15年年现房1000，期房房40成功花园期房113014800试销期2、特点归归纳：a、 销售性质：大多从打打桩时开始始售楼，期期房占市场场供应量的的多数。b、 销售价格：经济适用用房价格在在11000-15000元/平米之间间，和百步步亭和常青青花园的经经济适用房房价位基本本保持同一一水平线;整体规划划比较好的的砖混房价价位主要在在15000-17000元/平米之间间，环境比比较好的框框架房价位位主要在11800-20000元/平米之间间，小高层层最高报价价为24880元
31、/平米。c、 单套总价：综合考虑虑其售价和和单套面积积，可推算算其砖混经经济适用房房的单套总总价大约在在18万以下下，砖混商商品房的总总价基本上上在25万以下下，框架房房的总价基基本上在335万以下下。d、 销售折扣：大部分项项目一次性性折扣在995折左右右，银行按按揭付款折折扣在988左右。e、 按揭支持：大部分项项目提供77成20年的银银行按揭支支持，经典典花园因房房价较高，争争取道8成20年的银银行支持，以以减轻还款款压力，拓拓宽消费对对象。f、 销售效果：从销售效效果看，南南湖花园早早期开发的的项目均以以中品位、低低姿态入市市，在当时时的条件下下，销售效效果比较好好,其聚集的的人气和住
32、住宅氛围，也也为目前的的项目开发发打下了基基础；但从从目前在建建的高档房房看来，这这种档次上上的“大跳跃”似乎有点点对市场潜潜力估计过过高，其别别墅至少应应该说是销销售“欠佳”了，加州州和碧云天天的小高层层和高层的的销售也没没有了多层层的“火势”，但由于于二者还处处在期房销销售阶段，因因此多高档档次的房子子能被市场场接受，还还需时间检检验。g、 热销套型：由于本项项内容属于于开发商保保密资料，所所以很难取取得，但从从其市面上上推出的主主力户型和和现房存量量看，2*2、3*2应该该是销量最最多的。h、 消费主体：本项内容容的取得难难度是最大大的，如果果开发商不不做好客户户资料登记记和分析，他他自
33、己也不不清楚。但但南湖中央央花园打破破常规，宣宣称其目前前的11880位业主主中，大专专以上学历历占82，教教师、医师师、律师、经经济师、工工程师占770，平平均年龄332岁。尽尽管其中有有为了提高高品位的“粉饰”成分，但但从经验分分析，应该该基本属实实。六、销售渠渠道和促销销手段调查查分析 11、统计对对比资料项目名称宣传资料卖卖点推介广告主题促销活动江宏花园南湖花园的的整体配套套，自身的的配套，地地段等局江宏花园园，品人文文环境颐和苑我想有个家家祥和苑温馨苑宁静苑松涛苑江南庭院园林风格、文文化内涵，楼楼书以画卷卷形式，也也很有文化化气息浓郁江南风风情的文化化住宅区；江南好，风风景旧曾谙谙虽
34、没有收集集到相关资资料，但宣宣传力度也也算比较大大的金秋别墅花花园物业管理，新新材料、新新工艺系出名品，脱脱却凡尘南湖中央花花园、碧云云天风景，设计计、套型、区区位优势、社社区文化、主主题公园（杜杜鹃广场）等等等风景阳光碧碧云天；中中央花园，品品位生活新新坐标；唯唯一拥有武武汉最大、也也可能是最最好的住宅宅公园；成成熟社区，滋滋润生活五彩缤纷楼楼书，扇情情文字；在在报纸上开开辟人居居专栏；大版面彩彩色报纸广广告、DMM；比较豪豪华、大气气的营销中中心;出版现现代人居购购房手册；大打文化化牌，举行行多次文艺艺会演等等等，其立体体式的促销销手段使其其比周边项项目取得了了更大的知知名度经典花园缓坡立
35、体景景观、配套套、物管经典家园，经经典生活；经典家园园，生活并并非一成不不变；一个个可以放飞飞心灵的地地方宝安花园加州花园爱上这里的的天空虽没有收集集到相关资资料，但宣宣传力度也也算比较大大的新大地大地永存，温温馨无限；心脏地段段，四合新新院红顶花园华锦花园经济适用房房性质坐享生活意意趣，领略略华锦风情情成功花园2、特点归归纳：a、 卖点推介：内容无非非是宣传实实力、产品品、环境、配配套和管理理，但由于于侧重点不不同，表现现手法不一一样，其对对消费者眼眼球的吸引引力、对心心灵的撞击击力是不一一样的。b、 广告主题：对广告主主题的感染染力看来，南南湖中央花花园、江南南庭院和加加州花园的的作得比较
36、较好，没有有落入其他他开发商那那种“老套、政政治口号化化”的宣传；从广告主主题的利益益支撑点看看来，大部部分打景观观和品位的的牌，只有有江南庭院院将其景观观风格拔高高为一种文文化氛围加加以宣传。c、 促销活动：南湖社区区虽然说不不上名牌，但但也算品牌牌（不成文文的行业标标准是在街街上问100个的士司司机有7个知道），遗遗憾的是当当南湖花园园被“瓜分”以后，南南湖花园这这一个大型型“社区”的品牌作作用失去了了宣传作用用（大家都都不愿意为为别人做广广告），而而是重新从从零开始宣宣传自己的的某个“小区”。因此，因因宣传方式式和力度的的差别，象象南湖中央央花园和江江南庭院又又重新树立立了品牌，而而大部
37、分项项目都名不不经传，客客户走进南南湖花园，已已经不知道道到哪里找找售楼部、该该找哪家售售楼部，即即使是南湖湖花园和中中央花园，武武汉市民也也容易将其其当作两个个处于不同同地方的小小区，而不不是实际上上的包容关关系。第四章 本项目SWWOT分析析一、项目优优势(sttrenggth)1、 南湖社区的的北边基本本上开发完完毕，后续续项目往南南推进是必必然，项目目成为南湖湖花园规划划区的中心心也指日可可待。2、 旁边的新天天地在区位位上虽然略略好，但由由于1000亩地分成成两块，规规模变小，我我们的1000亩规模模可在环境境营造上取取得相对优优势。3、 项目旁边规规划中将有有整个社区区最大的中中心
38、花园，如如果能争取取花园早日日落成，将将也是一个个很大的卖卖点。4、 南湖社区主主干道之间间的联系通通道估计在在夏季进行行改造，交交通有望改改善。5、 做为后来者者，可以对对“前行者”的经验进进行分析，取取长避短，在在产品和环环境规划上上做到更好好、更准。二、项目劣劣势（weeakneess）1、 项目的土地地成本在整整个小区里里估计是比比较高的，且且本公司的的成本管理理和控制能能力是弱项项。2、 土地空置的的资金成本本比较高（年年利息数百百万），在在一定程度度上限制了了开发时机机的选择。3、 整个珞梁路路近期内不不可能铺成成并通车，因因此交通条条件相对较较差。4、 项目虽然是是规划中心心地，
39、但由由于南边还还是淤泥地地，因此在在目前其实实际上是边边沿地，沿沿边房子看看到的不是是青草，而而是黑烂泥泥。三、市场机机会(oppporttunisst)经我方和宝宝安公司达达成协议，珞珞梁路和机机场三路可可能在20002年6月通至本本项目，届届时将为本本项目的推推出提供基基本的出入入通道。四、市场威威胁(thhreatts)1、大桥公公司的项目目在我们的的旁边，如如果两个项项目的开工工时间间隔隔比较短，那那么二者在在产品、环环境、配套套、价格和和工期保证证等上面都都是直接竞竞争者。2南湖花园园各项目就就像一些摆摆在同一超超市（南湖湖花园社区区）、同一一类型（住住宅）却并并不同品牌牌的商品，项
40、项目之间彼彼此形成参参照体系，客客户足不出出园，就可可“货”比多家，性性价比如何何，是吸引引客户的最最终法宝。其其中，江宏宏花园占尽尽交通、价价格优势，南南湖中央花花园等品牌牌项目也在在该地树立立了一个较较高品位居居住区的新新“标尺”，以后开开发的项目目如何在其其间找到品品位和价格格切入点，决决策将越来来越难。3、 宝安公司透透露，武汉汉万科似乎乎不满足于于金银湖的的根据地，也也把眼光往往南湖看来来，有意在在南湖边大大笔圈地（1000亩），如其能如愿，将对南湖花园各项目造成不可低量的冲击。4、 项目开发的的初步建议议一、开发总总思路差异化是新新产品占领领市场的有有效途径，也也是品牌标标识的构成
41、成元素，但但差异化往往往和成本本的增减紧紧密相连，根根据本项目目的地段区区位，建议议采取“有限差异异化”的品牌开开发之路。要想在众多多竞争者中中间出人头头地，必须须走从绿化化到文化的的高层次竞竞争策略，建建设可居、可可游、可行行、可观的的现代居家家。二、总体规规划建议1、 档次定位：考虑本项项目的区位位特点和土土地成本，建建议在档次次上与南湖湖中央花园园的中期(非高层)保持同一一水平线，原原因是：a、 该项目的前前三期不但但品位适中中，而且已已得到市场场接纳，销销售效果好好，成为武武汉市的知知名品牌楼楼盘，而档档次高于其其的加州花花园和金秋秋别墅却后后市不看好好。b、 从南湖花园园的项目组组成
42、看，中中、低、高高档并存，但但低档的经经济适用房房明年依然然会有155万以上的的入市量，我我们无法取取得最基本本的土地成成本和交通通优势。2、 环境营造：通过对各各项目环境境营造特点点的分析，我我们认为本本项目的环环境营造是是”差异化”开发思路路中的重点点，因为“买环境”是商品房房消费的趋趋势，且环环境最能打打破消费者者心里的“价格防线线”。为保证证环境的档档次，在可可能条件下下可实行全全国招标，选选择最佳方方案，此外外，环境营营造必须做做到如下三三点：a、 有主题，朝朝“文化主题题”方向靠，通通过虚拟的的文化来弥弥补本项目目其他方面面的不足。b、 有创意，既既可给人新新鲜感，也也可以创意意来
43、和其他他小区象区区别。c、 人性化，要要有亲和力力，使客户户找到“家”的感觉。d、 适量水景，表表现水对视视觉的冲击击力，但游游泳池可以以在进一步步调查的基基础上决定定取舍。e、 兼顾环境营营造成本，避避免一味追追求高档环环境和超大大面积的水水体。3、 配套设施：考虑配套套设施建造造成本、品品位构成作作用和实际际用途，建建议不做会会所和网球球场,适当考虑虑幼儿园、亲亲子园、健健康步道、老老年活动场场地和具有有文化品位位的场所。4、 平面布局：区别区内内大部分中中央花园式式布局，建建议分主题题半围合式式布局。5、 容积率：南南湖花园各各项目的容容积率都宣宣传得比实实际小，考考虑本项目目的档次定定
44、位，容积积率应该比比成本测算算时适当降降低，保持持在1.55左右，这这样才能出出环境，也也才能出品品位。三、产品设设计建议1、 结构类型：与档次配配套，建议议做框架，其其他靠街的的可做少量量砖混。2、 层数：以77层为主，若若有必要进进一步降低低容积率，可可做少量点点式或板式式一梯两户户小高层，以以区分于该该区域现有有的一梯四四户以上高高层。3、 立面特色：建议采用用外墙转，既既能是本项项目永葆青青春，也可可区分于该该地清一色色的外墙涂涂料，且在在风格上适适当增加线线条造型，走走装饰主义义和简约主主义的中间间路线。4、 屋顶特色：政府要求求做坡屋面面，该区大大部分也是是坡屋面，因因此我们必必须在屋面面造型和色色彩上体现现差异，并并考虑退台台。5、 户型和面积积：适当向向功能合理理、经济适适用的小户户型靠拢，主主打户型22*2和3*2，体体现良好的的性价比，面面积在900-1200之间，适适当考虑11*1和复