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1、房地产公司的部门设置与运作流程公司的部门设置与运作流程工程部管理制度及措施一、 工程程部的组组织机构构设置（一） 工工程部组组织机构构的设置置原则：、 精干高高效的原原则 、 灵活弹弹性的原原则 （二） 工工程部组组织机构构设置、 工程部部的编制制 根据公公司的总总体要求求和工程程部目前前的工作作任务量量，在目目前仅有有一个工工程项目目的情况况下，工工程部的的编制为为人。随随着工程程任务量量的增加加和其他他工程项项目的开开展，工工程部的的编制会会进行调调整。根根据开展展项目的的情况每每个项目目增加44人。 、 工程部部的岗位位设置 目前运运做一个个项目情情况下工工程部设设置为工工程部经经理兼项
2、项目经理理岗位个；土土建装修修工程、绿绿化工程管管理兼土土建装修修工程、绿绿化工程程预算员员、资料料管理员员岗位个；电电气工程程、电气气相关市市政工程程管理兼兼电气工工程、相相关市政政工程预预算员资资料管理理员岗位位个；员岗位位个。 以后每每增加一一个项目目相应增增加四个个岗位：项目经经理一个个，各专专业管理理人员各各一个（同同上）。 项目竣竣工移交交后工程程部项目目管理岗岗位随之之撤消，根根据工程程部实际际情况和和项目人人员的表表现情况况进行工工程部岗岗位重新新调整安安排。 （三） 工工程部组组织机构构图二、 工程部部部门及及岗位职职责 （一）工工程部部部门职责责： 1、 配合研研发中心心、
3、开发发部、销销售部等等部门进进行项目目前期运运作。 2、 工程部部全面负负责工程程开工前前的准备备及审查查工作。 3、 负责工工程项目目和监理理单位招招投标工工作。 4、 协调承承包商、监监理、设设计及相相关单位位之间的的关系。 5、 负责对对承包商商、监理理、设计计单位的的管理工工作。 6、 负责工工程施工工过程中中质量、进进度、现现场及投投资的控控制管理理。 7、 负责工工程竣工工验收及及移交工工作。 8、 对工程程管理过过程中的的文件、资资料进行行管理。 （二）工工程部经经理岗位位职责： 1、 负责工工程部的的日常管管理工作作。 2、 配合研研发中心心、开发发部、销销售部等等部门进进行项
4、目目前期运运作，提提出合理理化建议议。 3、 负责组组织工程程的招投投标工作作。 （1） 对承包包商、监监理单位位进行考考察、评评价。 （2） 组织编编制招投投标文件件，选择择投标单单位或进进行邀标标。 （3） 组织投投标单位位进行现现场踏勘勘和答疑疑。 （4） 组织评评标和开开标工作作，确定定中标单单位。 （5） 参与合合同谈判判与合同同的签定定。 4、 负责项项目管理理。（1） 负责项项目的人人员管理理。包括括人员的的调配、考考核、奖奖惩等方方面的管管理。 （2） 项目的的目标管管理：对对项目的的整体目目标进行行明确下下达，并并将目标标进行分分解，做做到责任任到位，并并对目标标完成情情况进
5、行行监督检检查和调调整。 （3） 对项目目施工准准备、施施工进度度、质量量、现场场管理、投投资控制制进行审审核、监监督检查查。 （4） 对施工工过程中中出现的的重大问问题进行行决策和和处理。 （5） 负责审审核施工工材料的的选用和和对材料料供应商商的评价价。 （6） 负责组组织工程程中新材材料、新新工艺、新新结构、新新技术的的技术论论证、审审核。 （7） 对施施工组织织设计/方案重重大技术术措施和和经济方方案的初初步审查查意见审审核。 （8） 对工程程中出现现的不合合格处理理方案进进行审批批，并对对结果进进行确认认。 （9） 组织竣竣工验收收及移交交。 （100） 监监督检查查工程和和项目文文
6、件资料料的管理理。 （111） 负负责各项项目之间间的资源源调配，与与工程管管理相关关各部门门、单位位进行沟沟通平衡衡。 5、 负责工工程监理理的管理理。（1） 对监理理单位提提交的项项目监理理规划进进行审核核。 （2） 根据监监理聘用用合同对对监理单单位的工工作进行行监督检检查和考考核。 （3） 对监理理单位提提出的工工程实施施与工程程管理过过程中的的重要问问题给予予及时解解决。协协调其与与相关单单位之间间的关系系。 （4） 负责监监理费用用控制与与结算。6、 负责责与设计计单位协协调（1） 参与设设计单位位的选择择。 （2） 参与设设计方案案的选择择工作。 （3） 组织工工程技术术人员进进
7、行图纸纸预审。 （4） 委托监监理单位位组织图图纸会审审，对会会审中提提出的共共性问题题和技术术难题协协调拟订订解决办办法。 （5） 协调设设计单位位与相关关单位之之间的关关系。 （6） 对施工工中各方方提出的的变更要要求进行行审查控控制。 （7） 对设计计费用进进行控制制。 7、 负责整整个施工工过程中中各相关关单位的的协调。（三）项项目经理理岗位职职责 1、 配合工工程部经经理做好好工程前前期运作作及招投投标工作作。 2、 负责项项目的整整体运作作和管理理 （1） 项目开开工准备备阶段，负负责编制制项目目开工监监督管理理计划，并并报工程程部经理理批准。 （2） 负责向各承包单位正式发出工程
8、施工管理配合要求。 （3） 开工准准备阶段段应对开开工必须须具备的的文件和和资料进进行核实实。 （4） 组织设设计图纸纸会审、设设计交底底工作，对对设计交交底工作作的过程程及结果果进行检检查。 （5） 组织专专业工程程师对监监理单位位及施工工单位施施工监理理规划、施施工组织织设计/方案进进行审查查。 （6） 组织专专业工程程师及相相关部门门对施施工组织织设计/方案中中重大技技术措施施和经济济方案进进行初步步审查，提提出审查查意见。 （7） 对施施工组织织设计/方案中中的新技技术、新新材料、新新工艺的的应用，以以及可能能导致工工期、造造价等变变动的研发部部、设计计部或研研发中心心，小的的房地产产
9、公司是是不设置置的，一一般都是是比较大大的房地地产公司司才设置置这个部部门。 岗位职责1.22.1 经理a) 组织进进行市场场调研和和项目可可行性分分析，组组织编制制市场场调研报报告和和土地地储备报报告；b) 组织编编制项项目建议议书和和可行行性研究究报告,组织召召开各类类评审会会议； c) 组织制制定项项目管理理规划，听听取各部部门意见见，合理理安排项项目进度度和分包包商的选选择； d) 组织确确定设计计要求，审审核设设计任务务书，组组织项目目前期方方案、施施工图及及项目环环境配套套设计，组组织设计计评审会会议，并并做好与与其他部部门所负负责配套套的配合合、协调调； e) 全面负负责部门门内
10、部管管理。 1.22.2 市场调调研及分分析a) 制订市市场调研研计划，对对房地产产市场各各开发项项目进行行市场普普查和追追踪调查查，包括括：地理理区位、规规模、环环境、配配套及智智能化等等； b) 对调查查个案进进行项目目分析，形形成市场场调研报报告； c) 搜集、整整理国家家相关行行业政策策及资料料，搜集集可开发发土地信信息。 1.22.3 项目前前期策划划a) 了解国国家及地地方相关关产业政政策，了了解天津津市土地地发展远远景规划划和相应应地块控控规情况况； b) 寻找可可开发土土地，建建立土地地储备档档案； c) 提出地地块开发发建议，编编制项项目建议议书和和可行行性研究究报告，记记录
11、相关关评审记记录，从从专业角角度出发发，提出出项目开开发构想想，并组组织各部部门做好好评审； d) 编制项项目管理理规划，合合理安排排工程进进度和分分包商的的选择。 1.22.4 项目方方案及施施工图设设计a) 项目立立项后，会会同公司司相关部部门通过过对项目目开发定定位、开开发成本本的估算算和规划划用地范范围图及及规划要要点提出出对项目目整体设设计思路路，提出出项目配配套标准准和使用用新型建建材及设设备的建建议； b) 会同公公司各相相关部门门的设计计意见，编编制项项目设计计任务书书； c) 委托设设计单位位进行方方案设计计至扩初初阶段，对对设计进进度和质质量进行行监督、控控制，对对设计成成
12、果进行行验收； d) 组织设设计评审审会议，综综合公司司相关部部门意见见，及时时通知设设计单位位进行相相应设计计调整，并并确保项项目通过过项目报报批报建建； e) 做好设设计方案案的技术术交底，并并综合各各相关部部门意见见委托施施工图设设计； f) 与工程程部、开开发部及及销售部部组织确确定房型型（精装装修）、面面积、外外立面等等相关配配套标准准； g) 做好对对施工图图进度、质质量的监监督和验验收，负负责与施施工、监监理单位位进行技技术交底底。 h) 负责责设计变更更，及时时向设计计单位提提出变更更要求，并并监督执执行。 1.22.5 项目环环境方案案及施工工图设计计 a) 根据项项目前期期
13、方案和和项目配配套标准准要求，会会同公司司相关部部门提出出的设计计建议，编编制项项目设计计任务书书； b) 评价、选选择设计计单位，进进行方案案及施工工图设计计，对设设计进度度和质量量进行监监督、控控制，对对设计成成果进行行验收； c) 组织设设计评审审会议，综综合公司司相关部部门意见见，及时时通知设设计单位位进行相相应设计计调整，保保证环境境项目的的顺利实实施； d) 做好设设计交底底，配合合工程部部做好现现场施工工监督。 e) 负责设设计变更更，及时时向设计计单位提提出变更更要求，并并监督执执行。 1.22.6 企业形形象及品品牌宣传传a) 宣传公公司形象象，制定定公司品品牌发展展战略规规
14、划； b) 公司VVIS视视觉识别别系统完完善、规规范与检检核，对对外树立立公司形形象； c) 做好媒媒体整合合，与媒媒体保持持良好沟沟通； d) 组织公公司对外外宣传活活动，推推动、完完善公司司文化理理念； e) 协助综综合管理理部制订订员工行行为规范范，做好好员工企企业文化化理念的的培训。 1.22.7 内勤、资资料a) 收集、整整理相关关文件资资料，组组织落实实会务安安排； b) 负责质质量记录录的管理理、移交交； c) 本部门门内部事事务管理理。 现将房地产产工程项项目的行行政审批批办理流流程简要要说明如如下。 一个完整的的房地产产项目从从开始到到竣工,大致可可以分以以下三大大部分。
15、第一部部分，房房地产开开发公司司的准备备工作在报行行政机关关审批之之前，房房地产开开发公司司应办理理好土地地出让手手续，委委托有资资质的勘勘察设计计院对待待建项目目进行研研究并制制作报告告书,应应附有详详细的规规划设计计参数和和效果图图，并落落实足够够的开发发资金。 第二部部分，行行政审批批部分根据我我国当前前法律、法法规、规规章，房房地产建建设项目目的行政政许可程程序一般般共分六六个阶段段：1）选选址定点点；2）规规划总图图审查及及确定规规划设计计条件；3）初初步设计计及施工工图审查查；4）规规划报建建图审查查；5）施施工报建建；6）建建设工程程竣工综综合验收收备案。 一、选址址定点阶阶段。
16、此此阶段一一般办理理以下事事项：1、计计委审查查可行性性研究报报告和进进行项目目立项。 2、国国土资源源局进行行土地利利用总体体规划和和土地供供应方式式的审查查。 3、建建委办理理投资开开发项目目建设条条件意见见书。 4、环环保局办办理生产产性项目目环保意意见书（表表）。 5、文文化局、地地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规规划部门门办理项项目选址址意见书书。 二、规规划总图图审查及及确定规规划设计计条件阶阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、人人防办进进行人防防工程建建设布局局审查。 2、国国土资源源局办理理土地预预审。 3、公公安消防防支队、公公安交警警
17、支队、教教育局、水水利局、城城管局、环环保局、园园林局、文文化局对对建设工工程相关关专业内内容和范范围进行行审查。 4、规规划部门门对规划划总图进进行评审审，核发发建设设用地规规划许可可证。 5、规规划部门门确定建建设工程程规划设设计条件件。 三、初步设设计和施施工图设设计审查查，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、规规划部门门对初步步设计的的规划要要求进行行审查。 2、公公安消防防支队对对初步设设计的消消防设计计进行审审查。 3、公公安局交交警支队队对初步步设计的的交通条条件进行行审查。 4、人人防办对对初步设设计的人人防设计计进行审审查。 5、国国土资源源局进行行用地预预审。 6、市市政部
18、门门、环保保局、卫卫生局、地地震局等等相关部部门对初初步设计计的相关关专业内内容进行行审查。 7、建建委制发发初步设设计批复复，并对对落实初初步设计计批准文文件的要要求进行行审查。 8、建建委对施施工图设设计文件件进行政政策性审审查，根根据业主主单位意意见，核核发技术术性审查查委托通通知单。 9、建建委根据据施工图图设计文文件审查查机构发发出的建建设工程程施工图图设计文文件审查查报告，发发放建建设工程程施工图图设计文文件审查查批准书书。 四、规划报报建图审审查阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、公公安消防防支队进进行消防防设计审查查。 2、人人防办进进行人防防设施审审查。 3、建建委、
19、市市政部门门、园林林局、环保保局、卫卫生局按按职责划划分对相相关专业业内容和和范围进进行审查查。 4、规规划部门门对变更更部分的的规划设设计补充充核准规规划设计计条件，在在建设单单位缴纳纳有关规规费后，核核发建建设工程程规划许许可证（副副本）。 五、施施工报建建阶段，此此阶段办办理以下下一般事事项：1、建建设单位位办理施施工报建建登记。 2、建建设方对对工程进进行发包包，确定定施工队队伍。招招标类工工程通过过招标确确定施工工队伍，非非招标类类工程直直接发包包。 3、建建委组织织职能部部门对工工程开工工条件进进行审查查，核发发建筑筑工程施施工许可可证。 六、商品品房预售售许可阶阶段，此此阶段办办
20、理以下下一般事事项：由房地地产管理理部门办办理预售售登记，核核发商商品房预预售许可可证。 开发企企业申请请办理商商品房预预售许可可证应应当提交交下列证证件（复复印件）及及资料： 1、以以下证明明材料： （1）已已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书； （2）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证； （3）按按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期。 2、开开发企业业的营营业执照照和资资质等级级证书； 3、工工程施工工合同； 4、商商品房预预售方案案。预售售方案应应当说明
21、明商品房房的位置置、装修修标准、竣竣工交付付日期、预预售总面面积、交交付使用用后的物物业管理理等内容容，并应应当附商商品房预预售总平平面图、分分层平面面图。 七、建设设工程竣竣工综合合验收备备案阶段段，此阶阶段办理理以下一一般事项项：1、建建筑工程程质量监监督站（机机构）对对建设单单位提供供的竣工工验收报报告进行行备案审审查。 2、财财政部门门对建设设项目应应缴纳的的行政事事业性收收费和基基金进行行核实验验收。 3、规规划部门门、市政政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划