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1、成都法官官大厦物物业管理理企划方方案第一章 成都都法官大大厦概况况 成都法法官大厦厦（含审审判庭下下同），是是由成都都市政府府筹资建建设的，大大厦落成成于成都都市抚琴琴西路1109号号。 成都法法官大厦厦总建筑筑面积近近3万MM2，其中中：法官官大厦地地上155层（其其中155层是半半层，是是后加的的），地地下2层层，建筑筑面积约约150000 M2，建筑筑高度227.66M；审审判大庭庭5层，建建筑面积积102277 M2；接待待站43300MM2。大厦主要要设计功功能为成成都中级级法院办办公用写写字楼和和审判庭庭。大厦厦是一座座现代智智能化办办公大楼楼，其建建设目标标是高效效、保密密、节能
2、能、安全全、便利利办公，其其系统设设计原则则是：分分散控制制、集中中管理；其设计计要求是是：成熟熟性、先先进性、开开放性、适适用性、经经济性；该弱电电系统的的承包商商是四川川省环视视业总公公司；大大厦主要要设备均均由美国国、日本本和德国国等发达达国家进进口（详详见表一一“成都法法官大厦厦主要设设备清单单”），设设计外型型美观，装装修档次次高，是是一座庄庄重肃穆穆的高档档法官办办公大厦厦。 成都法法官大厦厦19999年竣竣工，投投入使用用；运行行两年基基本正常常。弱电电系统正正在逐项项调试交交付，预预计9月月底可全全部完工工交付使使用。成都法官官大厦主主要设备备清单 （表表一）序号名 称型号功率
3、（KW）制冷量（KKW）流量数量产地备 注1楼宇自控控系统EXCEEL500001美国2控制器DDDCXL10006美国3控制器DDDCXL50002美国4空调机组组7美国开利5循环水泵泵5美国开利6新风机组组32国产7排风机5国产8排烟机2国产9电梯152三菱10摄像头64PAL11双监探头头45 PAAL12探测器4PAL13保安监视视器系统统114消防监控控系统1美国15水泵616程控交换换机系统统MD11101 德国国17数字交换换机ACCEELLAAR 1110001加拿大18数字交换换机350TT15加拿大19路由器ASN220服务器RS600002 美国国21计算机20022投影
4、仪223会议系统统1 美国国24大屏幕LED2 托普普25UPS爱克赛40KVVA1 美国国26免维护电电池 （组）1H1 国产产27综合布线线系统UTP五类13677点1 德国国28OA系统统1 国产产29电视会议议系统1 国产产30数字会议议系统1 荷兰兰31中央监控控系统1 国产产32发电机劳斯莱斯斯1 英国国33数字录象象机800GG134热水炉14.44KW1注：根据据成都市市法院提提供资料料整理。第二章 成都都法官大大厦拟定定物业管管理模式式一、物业业管理的的性质、目目的和意意义物业经营营管理按按社会产产业划分分是第三三产业，是是服务性性行业。物物业经营营管理首首先是对对“人”的服
5、务务，其次次才是对对“物”的经营营管理。以以对“人”的服务务为核心心，由专专门的物物业管理理机构与与经过专专业培训训的物业业经营管管理人员员，运用用现代科科学技术术手段，对对受托经经营管理理的物业业进行代代租代售售，对其其房屋建建筑、专专用设备备、附属属设施、场场地及区区域内保保安消防防、卫生生保洁、绿绿化租摆摆、管网网、车辆辆、道路路养护等等进行专专业化管管理和维维护。其目的是是为用户户创造与与提供安安全舒适适、环境境优美、清清洁卫生生、温馨馨方便的的工作场场所和生生活环境境。同时时通过良良好的经经营管理理：一为为业主创创造更高高的经济济效益；二使业业主的物物业安全全完整，延延长使用用寿命，
6、达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。二、我国国目前的的物业管管理模式式目前我国国物业经经营管理理中，主主要有三三种模式式：（一） 自建自管管即房地产产开发商商（或建建设单位位）将自自己开发发建设的的物业设设立一个个附属部部门，分分离出一一部分多多余人员员，进行行物业管管理，由由于物业业管理是是附属部部门，产产权不清清晰，管管理者没没有实践践经验，员员工未经经过专业业培训，业业务生疏疏。所以以很难进进行良好好的物业业管理，更更难以达达到国家家规定标标准。因因此采用用自建自自管方式式的越来来越少，并并且随着着市场经经济的发发展，必必然会逐逐步消亡亡。（二） 合资或合合作管
7、理理1、合资资管理，即即房地产产开发商商作为股股东，与与经验丰丰富的专专业化物物业管理理公司，共共同出资资注册登登记成立立具有独独立法人人资格的的物业管管理公司司，来经经营管理理其新开开发的物物业。这一模式式符合国国家“社会化化、专业业化、产产权清晰晰、两权权分离”的规范范要求和和发展方方向；合合作中一一方面能能利用开开发商参参与物业业管理的的技术人人员对物物业工程程的熟知知情况，进进行及时时的维修修维护，以以利于提提高工作作效率，减减少人力力、物力力、财力力的浪费费；另一一方面有有利于物物业管理理公司通通过丰富富的实践践经验顺顺利地进进行专业业化、规规范化、程程序化的的物业管管理。以以达到客
8、客户满意意，物业业保值、增增值，提提高经济济效益之之目的。所所以目前前采用这这一模式式的越来来越多。2、合作作管理，即即开发商商或物业业产业产产权单位位，选择择一家经经验丰富富的专业业化物业业管理公公司，以以房地产产开发商商或物业业产权单单位为主主，共同同成立物物业管理理委员会会，领导导和决策策其物业业管理的的大政方方针；由由经验丰丰富的专专业化物物业管理理公司派派专业队队伍进行行该物业业的日常常经营管管理。这这一模式式的优点点是房地地产开发发商或物物业产权权单位有有主动权权，经验验丰富的的专业化化物业管管理公司司有经营营管理自自主权，这这样优势势互补，更更有利于于物业管管理公司司的良好好运转
9、。（三） 委托管理理 物业业采用委委托管理理模式，是是与国际际规范管管理模式式接轨的的一种模模式。目目前有相相当一部部分高档档公寓、写写字楼、高高档综合合商厦等等采用这这一模式式。物业管理理采用委委托专业业化物业业管理公公司进行行经营管管理，真真正实现现了所有有权和经经营权的的两权分分离，做做到了产产权清晰晰，权责责明确。业业主和用用户（通通过业主主委员会会）有更更大的监监督权、物物业所有有权和使使用权；物业公公司有更更多的经经营管理理自主权权，有利利于物业业的经营营管理。但但是由于于目前尚尚认识不不足，了了解不够够，往往往存在怕怕收费高高、怕管管不好、怕怕关系不不好处、怕怕物业公公司把钱钱拿
10、走等等顾虑，还还有开发发商考虑虑富余人人员安置置等因素素。目前前委托管管理模式式采用还还不广泛泛，然而而随着市市场经济济的发展展，委托托管理模模式一定定会成为为我国物物业管理理的主要要模式。三、成都都法官大大厦拟定定的物业业管理模模式 通过以以上的介介绍和分分析，同同时经双双方领导导协商，成成都法官官大厦拟拟采用合合作管理理模式，即即成都市市中级法法院（甲甲方）与与北京永永庄投资资管理有有限公司司（乙方方）共同同合作，成成立成都都法官大大厦管理理委员会会（以下下简称管管委会），进进行决策策领导，乙乙方设立立“北京永永庄投资资管理有有限公司司成都分分公司”进行成成都法官官大厦的的日常物物业管理理
11、和服务务工作。本物业管管理方案案即是按按此模式式进行编编制的。第三章 成都都法官大大厦物业业管理的的原则和和标准一、 管理范围围（一）总总体而言言，凡属属成都法法官大厦厦占地113.66亩区域域内的范范围，不不管是地地上，还还是地下下；大厦厦内部还还是大厦厦外部，均均为物业业管理的的范围。（二）具具体讲物物业管理理的范围围与内容容主要是是：1、成都都法官大大厦共用用部位的的维护和和管理共用部位位是指大大厦主体体承重结结构部分分，主要要包括基基础、内内外承重重墙体、柱柱、梁、楼楼板、房房顶及大大厦外墙墙面、门门厅、公公共卫生生间、楼楼梯间走走廊通道道等。2、大厦厦共用设设备设施施运行及及维护管管
12、理共用设备备设施是是指共用用的上下下水管道道、落水水管、水水箱、加加压泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、供热管路、消防设施以及室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设施等。3、卫生生保洁（1）公公共部位位的日常常清洗保保洁；（2）大大厦外墙墙清洗保保洁； （3）垃垃圾清运运、化粪粪池清掏掏；厦内内绿化租租摆，区区域环境境绿化维维护；4、保安安消防 （1）协协助公安安部门搞搞好本大大厦的客客户登记记、钥匙匙管理及及区域内内的公共共秩序，保保证人身身及财产产安全；（2）负负责做好好本大厦厦前后门门及区域域内的安安全消防防及监控控工作；（3）管管理区域域内的交交通秩、车车辆调
13、度度、停放放、门卫卫保安和和物品出出入登记记等工作作。二、 管理标准准 （一）确确保大厦厦公共设设备设施施安全完完整，运运行正常常，状态态良好。零零修及时时率达到到1000%；（二）客客户投诉诉处理率率1000%；（三）物物业经营营管理人人员持证证上岗、专专业培训训合格率率1000%，工工作中严严格执行行员工规规范，做做到程序序化、规规范化、标标准化、制制度化；（四）224小时时全天候候保安监监控，保保证辖区区内道路路畅通、治治安良好好，人身身财产安安全，无无重大案案情发生生；（五）值值班室224小时时热线服服务，保保证业主主对物业业服务管管理满意意率达到到95%以上。对对紧急安安全问题题，保
14、证证3分钟钟内到达达现场，330分钟钟内解决决问题，特特殊情况况短时间间处理不不了的要要在3小小时内给给予明确确答复。（六）履履行公约约的各种种规定；（七）参参加优秀秀物业达达标活动动，争取取3年内内达到国国家优秀秀大厦物物业管理理标准。三、管理理原则与与目标（一）成成都法院院大厦已已具有高高智能、高高技能、高高档次、高高效率的的一流硬硬件设施施。物业业管理的的主要任任务是通通过优质质的管理理，最大大化的发发挥各部部分功能能的作用用，最大大限度的的延长设设备的寿寿命，尽尽量的减减少维修修保养费费用。这这三者有有机的结结合起来来，就达达到了保保值增值值的管理理目标。总总之，我我们将组组织最强强的
15、管理理班子，最最优秀的的专业技技术人员员和弱电电专家，与与成都法法院的管管理人员员通力合合作，在在短期内内把法官官大厦做做成成都都市乃至至全国法法院系统统设备一一流、管管理一流流的品牌牌大厦，做做到经济济效益和和社会效效益双赢赢。（二）永永庄公司司的四大大工作目目标1、为业业主服务务，使物物业保值值增值； 2、为为用户服服务，创创造“安、暖暖、快、洁洁、便”的时间间与空间间环境。 3、为为社会服服务，使使家庭、经经济、社社会环境境协调发发展。4、为企企业服务务，求生生存、求求发展、求求效益、求求形象。 （三三）永庄庄物业服服务宗旨旨 为客人人营造一一个“安全、温温暖、快快捷、洁洁净、方方便”的
16、工作作与生活活环境，简简称“安、暖暖、快、洁洁、便”。对客客服务工工作方针针是：“程序、效效率、温温暖、主主动”。工作作要求是是：“企业围围着经营营转，经经营围着着市场转转，领导导围着员员工转，员员工围着着客人转转”。简称称“四转”。（四）永永庄物业业员工要要做到“四热爱爱”爱祖国、爱爱企业、爱爱岗位、爱爱客人。（五）永永庄物业业员工要要做到“四过硬硬”作风过硬硬、纪律律过硬、业业务过硬硬、制度度过硬。每每天的工工作要做做到：“日事日日毕、日日清日高高”。（六）永永庄物业业员工的的十字铭铭是对企业忠忠诚，对对客人负负责，对对员工公公正，对对职业专专精，对对工作严严谨。第四章 物业业管理机机构及
17、编编制定员员一、 物业管理理的指导导思想及及原则（一） 指导思想想经甲乙双双方商定定，成都都法官大大厦物业业管理采采用合作作管理的的模式进进行，即即由双方方共同组组成法官官大厦物物业管理理委员会会，甲方方委派33人，乙乙方委派派2人，55人共同同组成管管委会，主主任由甲甲方担任任、副主主任由乙乙方担任任，领导导和决策策法官大大厦的物物业管理理工作；由乙方方组成“北京永永庄成都都法官大大厦物业业管理分分公司”进行大大厦日常常的物业业管理工工作。（二）原原则分公司管管理机构构设置及及编制定定员，均均按“精简效效能”的原则则进行。凡凡可设可可不设的的机构一一律不设设；凡可可定可不不定的定定员一律律不
18、定。实实行“脱产人人员为零零”的管理理要求。二、 物业管理理机构及及编制定定员（一） 分公司管管理机构构公司机构构设置为为：总经经理办公公室、计计财部、工工程部、安安保部、服服务部，四四部一室室。（二） 编制定员员公司编制制定员为为68，其其中：分公司总总经理11人分公司总总工程师师1人公司总经经理助理理1人总经理办办公室44人， 计财部66人， 工程部118人安保部117人服务部220人总经理1人分公司机机构设置置及编制制定员图图式如下下：服务部20人计财部6人总办4人安保部17人工程部18人总经理助理1人总工程师1人三、各岗岗位定员员及职责责 (一)公司领领导岗位位职责1、总经经理直接上级
19、级：物业业管委会会直接下级级：总工工程师、总总经理助助理和各各部室经经理岗位职责责：（1）在在管委会会领导和和授权下下，全权权负责法法官大厦厦的日常常管理工工作，贯贯彻管委委会决议议，对管管委会负负责；（2）总总经理有有权推荐荐总工程程师、总总经理助助理人选选和提出出管理机机构设置置方案，报报经管委委会审批批后聘任任、设置置，组成成法官大大厦领导导班子及及管理机机构，领领导法官官大厦的的日常管管理工作作；（3）总总经理有有权聘任任、解聘聘部门经经理、副副经理；主管级级人员由由部门经经理推荐荐或提出出解聘意意见，总总经理审审查批准准后，人人事部门门办理聘聘任或解解聘手续续；（4）总总经理应应根据
20、管管委会要要求和市市场情况况，组织织制订法法官大厦厦的长远远发展规规划，报报经管委委会审查查同意后后，组织织贯彻实实施；（5）组组织法官官大厦物物业各部部室制订订管理所所需要的的各项内内部规章章制度、管管理办法法、岗位位职责、工工作程序序和标准准等，并并认真贯贯彻实施施；（6）搞搞好法官官大厦物物业管理理的精神神文明建建设，发发挥党、工工、团组组织的作作用，做做好员工工的政治治思想工工作，树树立企业业形象，不不断增强强企业凝凝聚力；（7）定定期向管管委会汇汇报工作作；（8）完完成管委委会交办办的其他他工作。2、总工工程师直接上级级：总经经理直接下级级：工程程部经理理岗位职责责：（1）在在总经理
21、理领导下下，协助助总经理理负责大大厦的工工程技术术工作，对对总经理理负责；（2）领领导大厦厦工程技技术人员员，充分分利用现现代科技技手段，管管好用好好大厦的的各种设设备设施施，不断断提高其其使用效效率；（3）领领导和组组织大厦厦设备更更新、技技术改造造规划的的论证、设设计、招招标、施施工、验验收等工工作；（4）加加强能源源管理，减减少能源源消耗，努努力降低低运行费费用支出出； （5）加加强安全全管理，保保证大厦厦设备设设施的安安全运行行，人身身安全和和资产完完整； （6）完成成领导交交办的其其他工作作。3、总经经理助理理直接上级级：总经经理、分分管副经经理直接下级级：分管管部门经经理岗位职责责
22、：（1）协协助总经经理做好好分管部部门的工工作；（2）经经常深入入基层，了了解情况况，指导导工作； （3）做做好分管管部门员员工的思思想工作作，解决决工作、生生活中的的各种问问题，加加强团结结，提高高员工的的凝聚力力，搞好好物业管管理和服服务工作作；（4）负负责分公公司的IISO990022国际质质量达标标工作；（5）负负责分公公司创优优达标活活动；（6）完完成领导导交办的的其他工工作。(二)各各部室编编制定员员、岗位位职责和和各岗位位程序、标标准及协协作关系系1、总经经理办公公室（1）总总经理办办公室编编制定员员设主任11人秘书1人人（主管管级）人事、培培训、档档案1人人（主管管级）行政、后
23、后勤、质质检1人人（主管管级）总经理办办公室共共4人，其其中主任任1人，主主管3人人。组织机构构图如下下：办公室主任1人秘 书1人1人行政 后勤 质检1人1人人事 培训 档案1人1人（2）总总经理办办公室主主要职责责 A、贯贯彻执行行公司领领导指示示，了解解掌握大大厦经营营管理情情况，及及时向领领导提供供各方面面的信息息，当好好参谋； B、宣宣传执行行国家有有关方针针、政策策、制度度和规定定，负责责协调督督查公司司内部各各项管理理制度、规规定和办办法的制制订，贯贯彻和实实施。C、起草草公司文文件，作作好会议议记录，调调查研究究及信息息反馈，总总结推广广先进经经验和好好人好事事；D、负责责公司年
24、年终工作作总结的的起草工工作；E、负责责公司文文件、资资料的修修改、会会签、编编号、发发放、归归档、销销毁等工工作； F、贯贯彻执行行国家有有关劳动动人事、劳劳动工资资、劳保保福利、劳劳动保险险、员工工培训、质质量监督督等方面面工作，并并制订细细则、贯贯彻落实实； G、负负责公司司机构设设置、编编制定员员； H、负负责公司司员工招招聘、培培训考核核、考勤勤、奖惩惩、晋升升等具体体工作； I、负负责公司司自身的的后勤管管理和服服务工作作； J、负负责公司司档案管管理工作作； K、负负责公司司质量检检查工作作； L、完完成领导导交办的的其他工工作。（3）办办公室主主任直接上级级：总经经理直接下级级
25、：办公公室秘书书、人事事主管、行行政主管管联系部门门：大厦厦各部门门岗位职责责： A.在在总经理理领导下下，负责责总经理理办公室室工作；B.负责责组织和和行使大大厦文件件、报告告、工作作总结等等的起草草工作； C.负负责筹划划和组织织召开的的各种会会议，并并做好会会议记录录，写好好会议纪纪要； D.做做好来信信来访工工作，及及时处理理客户投投诉；E.审核核以分公公司名义义发出的的文件并并报公司司领导签签发，起起草重要要文稿，审审核各部部门的外外宾招待待、赠送送礼品标标准； F、协协助总经经理考核核各部室室的管理理人员，并并对本部部门员工工进行考考核； G.收收集市场场信息，综综合各部部门反映映
26、的问题题，为公公司领导导决策提提供咨询询和依据据，当好好参谋；H.完成成公司领领导交办办的其他他工作。（4）办办公室秘秘书直接上级级：办公公室主任任岗位职责责： A.负负责总经经理办公公室日常常文字工工作； B.负负责起草草公司工工作计划划、总结结、决议议、会议议文件、工工作报告告、会议议纪要、函函电等文文稿，传传递需批批示的文文件； C.为为总经理理准备好好当日所所需阅读读的文件件资料，并并准备好好办公用用品； D.做做好信息息资料的的收集、整整理、保保管工作作，为大大厦领导导决策提提供参考考意见；做好会会议通知知、会议议记录、撰撰写会议议纪要等等会务工工作； E.按按规定保保管和使使用公司
27、司及办公公室的公公章； F.负负责办公公室工作作人员的的考勤工工作； G.完完成领导导交办的的其他工工作。（5）人人事主管管直接上级级：办公公室主任任岗位职责责： A.负负责人事事、劳动动工资、劳劳保福利利工作； B.负负责员工工招聘、考考核、晋晋升、奖奖惩等的的具体工工作； C.负负责员工工考勤、工工资造册册工作； D.负负责人事事档案的的保管工工作； E.负负责员工工的培训训工作；F.完成成领导交交办的其其他工作作。（6）行行政主管管直接上级级：办公公室主任任岗位职责责：A、负责责分公司司自身的的后勤管管理工作作； B、负负责分公公司员工工劳动保保护用品品的预算算、制作作和发放放工作；C、
28、负责责分公司司办公用用品的预预算编制制，批准准发放工工作；D、负责责分公司司租用车车辆的管管理、调调度和使使用工作作；E、完成成领导交交办的其其他工作作。各岗位工工作项目目、程序序、标准准与协作作关系项目程 序序标 准协作关系会务工作 1.了了解会议议的主题题； 2.确确认会议议日期、出出席者和和主持人人； 3.通通知会期期（电话话、请柬柬、信函函、传真真）； 4.准准备会议议所需材材料及物物品，预预先安排排布置会会场； 5.会会见、接接待、签签到和分分发会议议材料。1.将会会议的时时间、地地点、会会议主题题、主持持人及时时传达到到各部室室，并将将传达情情况进行行记录； 2.认认真做好好会议记
29、记录，并并在488小时之之内归纳纳整理，形形成会议议纪要，下下发各部部室； 3.记记录内容容、格式式要标准准、无遗遗漏、详详实。各部门行文工作1.行文文用统一一格式，部部门经理理签字，进进行登记记，请主主管经理理审阅，公公司领导导同意登登记后，转转交呈报报部门签签字返回回；2.对外外行文一一律用外外发文统统一格式式，经主主管领导导签发，进进行编号号、登记记、打印印、交发发文部门门核对，加加盖大厦厦公章后后发出。取取送文件件要有签签字。做到及时时，不拖拖延，防防止漏办办，做到到呈报准准确。对对呈件要要及时催催办，对对不规范范行文提提出修改改意见。各部门呈文工作1.文字字准确、简简练、通通顺，标标
30、点符号号正确； 2.呈呈文专题题专用，内内容明确确； 3.文文号、题题目、内内容书写写符合规规范要求求。 收发文文件需严严格办理理收发文文手续，写写名收发发文时间间、文稿稿内容、收收发人姓姓名。各部门收发文件 11.对外外来公文文、文件件进行签签收、登登记、分分发和催催办； 2.凡凡需要办办理的公公文，交交总经理理办公室室主任审审阅、批批转后交交有关部部门办理理。 1.要要求及时时准确，严严格执行行程序； 2.传传真件经经复印后后送有关关和部门门阅览，原原件存档档。各部门接转电话 1.认认真聆听听对方讲讲话，并并将事项项记录在在登记本本上； 2.凡凡给总经经理、总总工程师师打电话话要问清清对方
31、姓姓名、事事由，征征得领导导同意后后再接转转； 3.领领导不在在时，将将电话内内容详细细记录送送领导办办公室。 1.电电话铃声声不得超超过3声； 2.使使用文明明礼貌用用语，接接待电话话时要说说“您好”，挂电电话前要要说“先生/小姐，再再见”。各部门接待宾客 1.凡凡欲与公公司领导导会晤的的宾客，先先请到接接待室等等候，然然后向领领导汇报报，根据据领导指指示，安安排会面面的时间间、地点点； 2.公公司领导导外出，要要代为接接待来访访宾客，记记录谈话话内容。 1.热热情、周周到、有有礼貌； 2.主主动欢送送客人； 3.做做到记录录准确，并并及时向向领导汇汇报。对外印章使用 1.妥妥善保管管印章，
32、随随用随取取，用后后立即存存于原处处，并及及时上锁锁； 2.使使用公司司印章必必须经公公司领导导批准。 1.印印章未经经领导批批准，不不得委托托他人代代为保管管；不得得将印章章带出办办公室； 2.印印章使用用要登记记、归档档保存。公司各部门值班记录 11.认真真做好值值班记录录； 22.及时时处理各各种问题题。认真、负负责。公司各部门交接班程 序序将需要完完成的工工作详细细记录在在登记本本上，以以便于下下一个班班次人员员了解工工作内容容。内容详实实，程序序清楚、规规范。公司各部门文件保管将文件分分门别类类立卷归归档。严格执行行保密制制度，防防止大厦厦机密外外泄。公司各部门编辑报纸文搞、编编辑、
33、板板式设计计、交报报社打印印报样、将将报样交交领导阅阅示、再再修改，送送报社印印刷。工作态度度认真、严严谨仔、细细。对外部门门2、计财财部计财部是是物业管管理工作作预测、决决策、资资金管理理、会计计核算、效效果分析析的综合合管理部部门。（1）计计财部编编制定员员经理1人人副经理11人会计（主主管级）11人出纳1人人采购（主主管级）11人保管1人人；计财部共共计6人人，其中中经理11人，副副经理11人，会会计1人人，出纳纳1人，采采购1人人，保管管1人。组织机构构图如下下：计财部经理1人计财部副经理1人保 管1人采 购1人出 纳1人会 计1人（2）计计财部的的主要职职责 A、宣宣传贯彻彻并执行行
34、国家有有关财经经法规、政政策、制制度，并并制订内内部财务务管理和和会计核核算办法法，组织织实施；B、实行行全面预预算管理理，组织织和监督督各项资资金的收收入和支支出，保保障资金金供给，努努力增加加收入，减减少支出出，提高高效益；C、负责责公司全全面会计计核算，执执行财政政部颁发发的企企业会计计准则、企企业财务务通则、物物业管理理财务规规定和和行业会会计制度度；D、定期期开展经经济活动动分析，找找出存在在问题及及时反馈馈信息，提提出改进进意见，不不断改进进工作；E、按规规定要求求，定期期编制会会计报表表，向财财税机关关和公司司领导和和管委会会汇报大大厦物业业管理和和服务情情况；F、组织织培训公公
35、司财会会人员，不不断提高高其理论论水平和和实际工工作能力力；G、负责责公司物物资采购购、保管管、发放放工作，做做到手续续健全、安安全完整整、合理理耗用；H、负责责各类经经济合同同的管理理工作、评评审监督督工作；I、完成成领导交交办的其其他工作作。（3）计计财部经经理岗位位职责直接上级级：总经经理、管管委会直接下级级：计财财部副经经理、会会计主管管、采购购主管联系部门门：分公公司各部部门岗位职责责： A.在在总经理理领导下下，领导导和组织织分公司司的财务务会计工工作。 B.组组织制定定财务管管理和会会计核算算办法并并认真贯贯彻执行行。 C.组组织编制制年度预预算计划划，并组组织贯彻彻实施。制制定
36、预算算考核办办法，认认真进行行考核。 D.组组织固定定资产和和流动资资产的管管理和核核算工作作。 E.组组织会计计人员业业务技术术学习，负负责财务务机构设设置和会会计人员员的配备备，对会会计专业业职务的的设置和和聘任提提出方案案。 F.负负责会计计人员的的聘用，进进行业务务考核，并并对会计计人员的的职称晋晋升与奖奖惩提出出意见和和建议。G.完成成领导交交办的其其他工作作。H.计财财部副经经理，协协助计财财部经理理做好各各项工作作。（2）计计财部副副经理直接上级级：计财财部经理理直接下级级：会计计主管、采采购主管管岗位职责责：A、协助助计财部部经理做做好计财财部的工工作；B、分管管物资采采购、仓
37、仓库保管管方面工工作；C、分管管会计档档案的管管理工作作；D、分管管与业户户和当地地各级主主管部门门的业务务联系工工作；E、负责责计财部部内部的的内审工工作；F、完成成领导交交办的其其他工作作。（3）计计财部会会计主管管直接上级级：计财财部经理理、副经经理直接下级级：出纳纳联系部门门：各部部门岗位职责责： A.负负责编制制记帐凭凭证，保保证会计计科目的的使用和和对业务务处理正正确、数数字准确确、印章章齐全、手手续完备备、原始始单据与与记帐凭凭证一致致。 B.将将审核无无误的凭凭证进行行汇总，编编制“凭证汇汇总表”；登记记总帐。 C.负负责编制制年度、季季度及月月度会计计报表。 D.负负责监督督
38、检查会会计档案案的管理理工作。E.完成成领导交交办的其其他工作作。（4）物物资采购购主管直接上级级：计财财部经理理、副经经理直接下级级：仓库库保管员员联系部门门：各部部门岗位职责责： A.负负责采购购申领单单，申请请采购各各种物资资，要根根据实际际用量和和实际库库存量，有有计划地地填写采采购，保保证及时时补充物物资。 B.督督促保管管员，做做好入库库货物的的复查，对对不符合合要求的的物品及及临近过过期的食食品提出出退货或或拒绝入入库的处处理意见见，要求求领班、保保管员严严格把好好物品入入库验收收关。各各种物品品要严格格坚持先先进先出出的原则则。 C.督督促保管管员做好好实物盘盘点工作作，发现现
39、差错及及时查清清原因，解解决处理理，保证证帐帐相相符、帐帐物相符符。 D.加加强库房房钥匙管管理，严严格执行行库房钥钥匙管理理制度，保保证库内内各种物物品安全全。 E.负负责库房房的安全全消防管管理工作作，物品品码放符符合安全全要求；对保管管员经常常进行安安全、消消防教育育，提高高保管员员的安全全意识。 F.保保管员变变动时，要要监督做做好物品品清点及及交接工工作。（5）出出纳员直接上级级：会计计主管直接下级级：岗位职责责：A、在会会计主管管的领导导和监督督下，做做好出纳纳工作；B、每天天记好现现金日记记帐，做做到日清清月结，保保证帐帐帐相符、帐帐款相符符；C、记好好银行日日记帐，保保证帐帐帐
40、相符，每每月余额额与银行行存款相相符；D、保管管好装订订前的会会计凭证证，并按按要求进进行凭证证汇总、装装订、编编号；E、完成成领导交交办的其其他工作作。（6）仓仓库保管管员直接上级级：物资资主管岗位职责责： A.坚坚持库房房管理制制度，熟熟悉保管管业务，了了解物品品用途性性能及领领用情况况，完成成本职工工作。 B.对对库房需需补充的的物品食食品负责责填写采采购申请请单，报报物资主主管审批批。 C.物物品入库库必须以以收货单单为依据据，认真真验收入入库。分分类储存存，做好好防潮、防防腐、防防虫、防防损、防防变质、防防鼠害的的工作。 D.物物品发放放，要凭凭手续完完备的申申领单；单据涂涂改一律律
41、作废，特特殊原因因，未开开申领单单的，须须经物资资部主管管和计财财部经理理批准方方可发放放，之后后补办手手续。 E.物物品的存存放、堆堆码要整整齐美观观，清洁洁无尘，发发货要执执行先进进先出的的原则。货货物的入入库、发发出、结结存要当当日登帐帐，要求求笔笔清清楚。做做到帐帐帐相符，帐帐物相符符。F.完成成领导交交办的其其他工作作。（二）各各岗位工工作项目目、程序序、标准准与协作作关系A、会计计项 目目程序标准协作关系系1. 审核原始单据据 逐逐一复核核每一笔笔支出凭凭证、发发票、单单据。 1.支支出凭证证和发票票金额要要相等，符符合规定定要求； 2.支支凭上的的领导签签字要齐齐全。 2.制制单
42、准确应用用会计科科目，做做到有错错必有贷贷，借贷贷必相等等。 1.摘摘要要清清楚、简简洁，准准确反映映业务主主要内容容； 2.要要写清一一级科目目、子科科目、金金额、合合计、附附件张数数、日期期。3.手工工记帐凡手工记记帐的会会计科目目，每日日按发生生的业务务逐笔及及时登记记帐薄。字迹清楚楚，不得得涂改，数数额准确确。4.对帐帐每月月底底要与总总帐核对对各手工工明细帐帐科目。 1.核核对发生生额； 2.余余额必须须相等；银行存存收余额额不等，要要作出未未到帐项项调节表表，保证证帐款一一致。5.审查查电脑帐帐目6.编制制凭证汇汇总表每日凭证证录入完完成后打打印出凭凭证汇总总表7.录入入银行对对帐单1.按银银行对帐帐单逐笔笔录入； 2.打打印出调调节表逐逐一核对对。录入及时时、准确确银行8.计提提取工资资福利每月按人人事