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1、二手房买卖合同（南京市）第一条 条文：甲方方自愿将其房房屋出售给乙乙方，乙方也也已充分了解解该房屋具体体状况，并自自愿买受该房房屋。该房屋屋具体状况如如下： ( 一 ) 座座落于南京市市 区 ，建建筑面积 平平方米； ( 二 ) 出出售房屋的所所有权证证号号为 ，丘号号为 ； ( 三 ) 房房屋平面图及及其四至范围围见附件一； 该房屋占用用范围内的土土地使用权随随该房屋一并并转让。 该房屋的相相关权益随该该房屋一并转转让。 注解：本条条是对房屋的的客观和主观观描述。其中中第一款为房房屋所有权证证记载的主主要事项，第第二款为房屋屋的国有土土地使用权证证记载的权权益，第三款款为甲乙双方方商定的或有
2、有关规定直接接规定的与房房屋所有权和和房屋正常使使用相关联的的权益。 指南：第一一款直接参照照房屋所有有权证即可可正确签填，与与第三款相关关联的是第五五条和附件三三，当事人在在商议买卖标标的过程中应应全面参考其其他条款。 第二条 条文：甲方方保证已如实实陈述上述房房屋权属状况况和其他具体体状况，保证证该房屋不受受他人合法追追索。 注解：本条条规定了甲方方的权利保证证责任和其他他保证责任。 指南：甲方方的保证责任任比较宽泛，条条文并未一一一列举。除第第一条已经列列明的房屋状状况外，乙方方还需向甲方方了解附件二二所列内容，并并谨慎了解房房屋的共有权权、是否查封封冻结等情况况。 第三条 条文：乙方方
3、在 前付给给甲方定金 ( 币种 )( 大写写 ) 元， ( 小写 ) 元。 上述定金 在乙方最最后一次付款款时充抵房款款 在 时由由甲方退还乙乙方 。 注解：本条条是定金条款款，是适用定定金罚则的合合同依据。 指南：第一一款采用填空空格式，直接接填入双方商商定的定金金金额即可；需需要注意的是是定金条款的的生效必须以以定金的实际际支付为条件件，即使双方方约定了定金金条款但没有有实际支付定定金的，该条条款不生效。第第二款采用选选择格式，只只能单选；其其中第二选项项的填空部分分可以是一个个绝对的时间间点，也可以以是约定行为为或事件的发发生时间。 第四条 条文：该房房屋房价款为为 ( 币种种 )( 大
4、大写 ) 元元， ( 小小写 ) 元元。 房价款的支支付方式和支支付时间为： 乙方未按规规定支付房价价款的，则按按下列约定承承担违约责任任： 乙方逾期支支付房价款的的，每逾期一一天，按应付付到期房价款款的万分之 支付违约金金。 乙方逾期支支付房价款超超过 天，且且所欠应付到到期房价款超超过 元的，甲甲方有权解除除本契约。甲甲方在解除契契约后 天内内将已收房价价款退还乙方方，所收定金金不予退还；并有权要求求乙方支付占占总房价款百百分之 的违违约金。 注解：本条条内容为房价价款及其支付付方式和时间间，以及乙方方逾期付款的的违约责任。 指南：第一一款采用总价价计价法，主主要是考虑到到存量房买卖卖从习
5、惯上多多为按套买卖卖或其他趸卖卖形式。以建建筑面积为计计价单位的，双双方最好在补补充条款中特特别另行约定定。 第二款为自自由填空格式式。实践中主主要区分现金金、支票两种种付款方式，一一次性付款、分分期付款、按按揭付款三种种付款时间。因因我市现行交交易过户手续续双方一次性性签字在前，故故双方在房价价款的交割时时间控制方面面须谨慎从事事，目前有担担保、资金托托管和提存三三种交割方式式可供选用，双双方可以综合合对比成本、方方便度等因素素结合自身实实际情况选用用并将其规定定在合同中。 第三款为单单选或多选格格式。第三选选项可自由填填空。 第五条 条文：甲、乙乙双方定于 时正式交付付该房屋；甲甲方应在正
6、式式交付房屋前前腾空该房屋屋。 双方定于 前向有关部部门申请办理理相关附属设设施和相关权权益的更名手手续。 甲方应在 前将其落户户于该房屋的的户籍关系迁迁出。 甲方未按规规定履行以上上义务的，则则按下列约定定承担违约责责任： 甲方逾期交交付房屋的，每每逾期一天，按按总房价款的的万分之 支支付违约金。 甲方交付房房屋的附属设设施或装饰装装修不符合约约定的，按不不符部分的 约定价值值 评估价值值 市场价格格 承担赔偿偿责任。 甲方逾期交交付房屋超过过 天的，乙乙方有权解除除本契约。甲甲方应在乙方方解除契约后后 天内将已已收房价款和和双倍定金返返还乙方，并并按总房价款款的百分之 支付违约金金。 注解
7、：第一一款为房屋交交付时间和空空房交付条件件；第二款为为附属设施和和相关权益的的更名时间；第三款为户户籍迁出时间间；第四款为为相应违约责责任。 指南：第一一、二、三款款均为填空格格式，可以是是绝对日期，也也可以以双方方约定的事件件为依据；其其中第二款对对附加值较大大的房屋尤其其重要，第三三款对学区房房或外地户籍籍等急于落户户的买方尤其其重要。 第四款为多多选格式；其其中第二选项项为单选格式式，选中 “ 约定价值值 ” 的，应当当在补充条款款中分项约定定相应附属设设施和相关权权益的价格。 第六条 条文：甲、乙乙双方确认，虽虽然房屋所有有权证未作记记载，但依法法对该房屋享享有共有权的的权利人均已已
8、书面同意将将该房屋出售售给乙方。 注解：本条条意在保护房房屋隐形共有有人的权利，同同时也规定了了合同双方尊尊重隐形共有有人权利的合合同义务。 指南：我市市房屋产权交交易过户采取取了 “ 凭证交易易 ” 的登记制制度，即交易易过户手续以以房屋所有权权证记载的所所有权人和共共有权人为准准。但实际上上，因为我国国传统家庭财财产模式的落落后性，家庭庭财产往往登登记在一个家家庭成员名下下，最常见的的是夫妻共同同财产登记在在夫或妻一个个人名下。这这就要求甲方方如实陈述房房屋权利状况况，乙方签约约前应坚持取取得房屋共有有人同意出售售房屋的书面面意见。 第七条 条文：甲、乙乙双方同意，在在本契约生效效后 日内
9、，共共同向房屋权权属登记机关关申请办理房房屋所有权转转移登记；并并在乙方领取取房屋所有有权证后，按按有关规定向向土地管理部部门申请办理理该房屋土地地使用权变更更手续。 该房屋土地地使用权的变变更手续按下下列约定办理理： 该房屋土地地使用权为出出让取得，其其土地使用权权证证载权利利和相关出让让合同的权利利、义务一并并转让给乙方方。 该房屋土地地使用权为划划拨取得，根根据有关规定定，其转让需需交纳土地出出让金或土地地收益金；双双方约定，该该费用由 甲方承担担 乙方承担担 。 除本条第二二款已有约定定外，办理以以上手续应当当缴纳的税费费，由 甲、乙双双方按国家规规定各自承担担 甲方承担担 乙方承担担
10、 。 注解：本条条规定了双方方共同办理房房屋产权过户户和土地使用用权更名的权权利义务以及及费用承担。 指南：南南京市城镇房房屋权属登记记条例规定定的交易过户户期限为 “ 房屋交付付后 30 日内 ” ，故第一一款约定的时时间应该结合合第五条规定定的交房时间间双方商定，一一般情况下不不应超过交房房后 30 日，否则可可能承担相应应的行政责任任。 第二款为单单选格式。目目前存量房土土地使用权主主要有三种情情况，甲方应应如实陈述，乙乙方也应根据据实际作重点点了解：一是是没有瑕疵的的出让土地，直直接选中第一一选项即可；二是划拨用用地，目前个个人转让住宅宅房屋的划拨拨土地使用权权不需缴纳土土地出让金或或
11、土地收益金金，但单位转转让划拨土地地使用权或个个人转让其他他房屋使用性性质的划拨土土地使用权可可能需缴纳土土地费用，因因此双方视具具体情况应事事前咨询土地地管理部门，并并在合同中作作相应安排；三是虽然土土地为出让取取得，但因历历史原因一直直未能结清土土地出让金，则则土地管理部部门可能要求求补缴出让金金，这种情况况往往发生于于 90 年年代中前期建建设的商品房房，双方可根根据实际情况况在第三选项项自由填空。 第三款为单单选格式。国国家对本款涉涉及税费的纳纳税 ( 费费 ) 人均均有明确规定定，但合同当当事人在内部部可以通过本本款约定改变变费用的实际际分担形式。当当税费项目很很多 ( 比比如单位出
12、售售房屋 ) 或税费内部部分担形式复复杂，双方也也可不选中而而在补充条款款中另行约定定。 第八条 条文：甲、乙乙双方向房屋屋权属登记机机关申请所有有权转移登记记，登记机关关准予登记的的，则双方提提出申请的时时间为该房屋屋权利转移时时间。 注解：按目目前我市房产产交易过户程程序，双方一一旦向登记机机关提交申请请文件，并在在申请表上签签字，即完成成房屋所有权权交付的意思思表示和对房房屋所有权的的交割；除非非登记机关经经审核认为不不符合交易过过户的条件，作作出不予登记记的决定。 指南：甲方方尤其应当重重视本条规定定，结合实际际情况正确适适当地商定第第四条的内容容，妥善处理理房价款的交交割。 第九条
13、条文：该房房屋毁损、灭灭失的风险自自 房屋正式式交付之日 权利转移移之日 起转转移给乙方。 注解：这里里的风险包括括自然的风险险和人为的风风险；房屋正正式交付之日日为第五条规规定的交房时时间；权利转转移之日为根根据第八条确确认的时间。 指南：本条条为单选格式式。通常情况况下选择第一一选项比较合合理，但若乙乙方签约时已已经占有房屋屋，比如乙方方本身就是房房屋承租人，则则选择第二选选项比较合理理。若有其他他特殊情况，比比如房屋原为为第三人承租租且房屋买卖卖后原租赁关关系仍然保持持的，双方也也可以不选中中，而在补充充条款中根据据实际情况另另行约定。 第十条 条文：该房房屋正式交付付时，物业管管理、水
14、、电电、燃气、有有线电视、通通讯等相关杂杂费，按下列列约定处理： 注解：约定定有关杂费的的负担或分担担方式。 指南：住宅宅房屋一般金金额较小，可可以在合同中中对房屋交付付前后发生的的杂费分担以以及甲方已经经预缴杂费的的结算作原则则约定，并在在房屋交付时时即时清结即即可。对杂费费金额巨大的的合同，可分分项详细约定定处理办法。 第十一条 条文：本契契约未尽事宜宜，甲、乙双双方可另行订订立补充条款款或补充协议议。补充条款款或补充协议议以及本契约约的附件均为为本契约不可可分割的部分分。 注解：合同同各部分的效效力。 指南：补充充条款、补充充协议以及附附件均是契约约的组成部分分，与契约正正文同等重要要。
15、双方在商商讨、签订这这些文件时应应当给予与契契约正文同等等的重视。 第十二条 条文：本契契约 自甲乙双双方签订之日日 自 之日日 起生效。 注解：合同同的生效条款款。 指南：本条条为单选格式式。通常情况况下选择第一一选项比较简简单，也符合合一般习惯；若对合同生生效有特殊要要求的，比如如以办理公证证手续作为生生效条件的，则则应当选择第第二选项，并并按约定填空空。 第十三条 条文：甲、乙乙双方在履行行本契约中若若发生争议，应应协商解决。协协商不成的， 提交南京京仲裁委员会会仲裁 提交 仲仲裁委员会仲仲裁 依法向人人民法院起诉诉 。 注解：争议议解决的方式式。本条的效效力不因本合合同其他条款款无效而
16、无效效，除非双方方事后对争议议的解决又另另行重新约定定。 指南：本条条为单选格式式。选中第二二选项须按双双方约定填空空。第一或第第二选项特点点是程序简单单、周期短、费费用相对便宜宜，一裁终局局等。第三选选项依人民法法院级别管辖辖划分标准可可能分别由房房屋所在区法法院、南京市市中级人民法法院或江苏省省高级人民法法院管辖。 第十四条 条文：本契契约一式 份份。其中甲方方留执 份，乙乙方留执 份份，为申请房房屋所有权转转移登记提交交房屋权属登登记机关一份份。 注解：合同同文本的数量量和留存情况况。 指南：通常常情况一式五五份，双方各各执两份就够够了；需要合合同原件较多多的单位，可可视具体情况况增加。
17、需要要注意的是，所所有文本的内内容应当保证证一致，产生生合同争议时时文本的留存存情况也是举举证原件的参参考因素之一一。 第十五条 文本：甲、乙乙双方约定补补充条款如下下： 指南：示范范条款中没有有约定的或者者示范条款不不能适应实际际情况的，双双方可以在本本条约定，空空白不够可以以续页粘贴，但但应注意在粘粘贴骑缝处签签章确认。 附件一 文本：房屋屋平面图和四四至范围。 注解：以图图形形象反映映房屋的平面面形状及其边边界关系。 指南：普通通单元住宅直直接参照产权权证附图绘制制或复制即可可。若为墙界界关系复杂的的平房或其它它四至复杂的的房屋，可自自行绘制简图图并简要说明明各种四至关关系。 附件二 文
18、本：租赁赁、抵押、相相邻等关系及及其处理办法法。 注解：本条条反映了常见见的房屋权利利限制状况，对对房屋的实际际价值和房屋屋的使用可能能产生重大影影响，双方尤尤其是乙方应应当重视。 指南：房屋屋出售前已经经存在租赁、抵抵押或者特殊殊相邻权的，其其处理办法在在本条约定；出售前没有有这些关系的的，空白以斜斜杠划掉即可可。 处理房屋租租赁关系应当当注意两方面面的法律关系系，一是承租租人的优先购购买权，二是是买卖不破租租赁的原则。双双方成交前首首先应当取得得承租人放弃弃优先购买权权的书面意见见，然后还需需与承租人商商议租赁关系系的解除或变变更事宜。实实例：房屋现现由张三承租租使用，张三三不愿购买房房屋
19、；甲方保保证在乙方支支付首期房款款前与张三终终止房屋租赁赁关系，有关关责任何费用用由甲方承担担。 处理房屋抵抵押关系首先先应通知抵押押权人，其次次应将房款首首先用于清偿偿抵押担保的的债务并办理理抵押注销登登记手续。实实例：房屋现现抵押给交通通银行，担保保债务价值 20 万元元；甲方保证证在乙方支付付首期房款前前清偿抵押担担保的债务，解解除抵押关系系并办理完毕毕抵押注销登登记手续，有有关责任和费费用由甲方承承担。 房屋的法定定相邻关系没没有必要在合合同中规定，本本附件主要用用于说明因约约定或历史原原因形成的特特殊相邻权，比比如阳光权的的限制。实例例：房屋已经经接受来自云云霄大厦的日日照妨害，日日
20、照低于政府府规定的最低低标准；乙方方取得房屋后后不得提出异异议。 附件三 文本：室内内附属设施和和装修情况 ( 一 ) 附附属设施： 1 、 水 2 、 电 3 、 燃气 4 、 有线电电视 5 、 通讯 6 、 其他 ( 二 ) 装装修情况： 注解：所列列项目价款均均包含在总房房款中，是房房屋附加值的的主要构成部部分。 指南：实例例：水、市政政直供水，户户外独立计量量水表；电、 8KW ，户户外磁卡电表表；燃气、管管道煤气；有有线电视、南南京有线电视视网；通讯、电电信固定电话话一门，网通通宽带 100 兆到户；其他、单元元可是对讲门门禁，与小区区物管连接紧紧急求救系统统等。 装修情况可可以择
21、其重点点简要描述。 需要注意的的是有些附属属设施需办理理过户更名手手续，比如有有线电视、电电话等。 双方签署栏栏 文本： ( 此页无正正文 ) 甲方 ( 签章 ) ： 乙方 ( 签章 ) ： 证照 | 身份证号码码： 证照 | 身份证证号码： 法定代表人人： 法定代代表人： 地址： 地地址： 联系电话： 联系电话话： 代理人 ( 签章 ) ： 代理理人 ( 签签章 ) ： 签约日期： 签约日期期： 注解：本栏栏的如实签填填为合同的最最后完成步骤骤，是合同成成立的标志，也也是合同生效效的必经程序序，故双方应应当特别重视视。 指南：证照照 | 身份份证号码签填填当事人持有有的身份证、护护照、营业执
22、执照副本等有有效证件号码码，最好是长长期有效便于于长期确认身身份的证照号号码。 当事人为单单位的，如实实签填法定代代表人；当事事人为个人的的，法定代表表人空白以斜斜杠划掉即可可。 地址和联系系电话应当填填写方便通讯讯联络的地址址；若在合同同履行过程中中发生变化，应应及时通知对对方。 代理人代为为签订合同或或者无行为能能力、限制行行为能力人的的监护人代为为签订合同的的，由代理人人或监护人如如实签填代理理人栏。一方方当事人应当当注意审查对对方代理人的的代理资格或或监护资格。 双方分别签签填签约日期期的，则合同同的成立时间间以最后签约约日期为准。 附记栏 文本： ( 以下仅适适用于通过中中介成交的买
23、买卖 ) 为甲、乙双双方提供服务务的经纪机构构及其经办经经纪人员如下下： 经纪机构 ( 签章 ) ： 资质证书号号码： 经纪人员 ( 签章 ) ： 资格证书号号码： 主要服务内内容： 注解：本栏栏内容为房屋屋中介合同的的延续，且登登记机关今后后可能据此推推出系列管理理措施和便民民措施，以维维护合同双方方和中介机构构的合法权益益，故有关方方面应予以足足够重视。 指南：若双双方买卖没有有通过中介机机构，而是自自行直接成交交，则本栏内内容不予理睬睬，以斜杠划划掉空白即可可。 若双方买卖卖通过中介机机构中介成交交，则本栏内内容由中介机机构如实签填填；建议双方方当事人注意意监督核实。 面积误差特特别提示
24、和补补充约定 条文：因国国家房产测量量规范的调整整等原因，甲甲方现持有的的房屋所有有权证记载载的面积与交交易后乙方领领取的房屋屋所有权证记记载的面积之之间可能存在在很大的差异异。为了避免免交易后因面面积差异可能能引起的纠纷纷，南京市房房产管理局将将于交易过户户前为买卖双双方免费复核核面积 ( 复核于二日日内完成，交交易大厅内设设有测绘受理理窗口 ) 。 甲、乙双方方对上述房屋屋面积误差已已有充分了解解和预见。双双方经友好协协商，达成一一致，同意按按下列第 种种方法处理： 1 、 双方买买卖房屋按套套计价。双方方自愿按房产产测绘部门的的面积复核成成果申请权属属登记，南南京市房地产产买卖契约中中约
25、定的房价价款不再调整整。 2 、 房产面面积测绘部门门复核成果记记载的房屋建建筑面积为 平方米。双双方自愿按面面积复核成果果申请权属登登记，并将南南京市房地产产买卖契约中中约定的房价价款调整为人人民币 元，且且以调整后的的房价款作为为提交房屋权权属登记机关关的申报价格格。 3 、 甲方 ( 卖方 ) ： 乙乙方 ( 买买方 ) ： 日期： 日日期： 注解：因多多种原因，房房屋特别是部部分已购公房房的产权证证证载面积与按按最新测量规规范测量的面面积不一致，有有的差异还很很大。为预防防面积差异引引发双方不必必要的纠纷，本本契约特设补补充约定，分分为房管局特特别提示和补补充约定两部部分，双方应应有足够重视视。 指南：依照照特别提示的的办法，双方方完全可以在在办理交易过过户手续前预预见面积差异异的实情。双双方了解面积积差异的实情情后，应重点点商定处理办办法。 选项 1 适用于双方方按套趸卖的的情形；选项项 2 适用用于双方以房房屋面积作为为确定总房款款重要参考因因素的情形；选项 3 可以根据双双方约定自由由填写。 值得注意的的是本补充约约定需单独签签署，且其签签订日期与契契约签订日期期往往不同。