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1、重庆现代商业广场整体商业运营方案目 录第一部分 前前 言 1.背 景 42.目 的 43.方案的的涉及出出发点 54.方案说说明 66第二部分 市场场研究 1. GDP 72. GDP的构构成 83. 居民消费价价格指数数 1104. 固定资产投投入 1115. 社会消费品品零售总总额 1226. 居民消费费能力 1557. 人口及人口口发展状状况 1888. 重庆未来发发展规划划及重大大事件影影响分析析 259. 零售业趋势势及商业业地产发发展趋势势 3110. 重庆商圈现现状及商商圈发展展趋势 377第三部分 项目目概要 446第四部分 项目目SWOOT分析析 533第五部分 项目目定位及
2、及定位思思想 1. 商圈战略定定位 5582. 项目战略定定位 6603. 企业文化 6114. 业态定位 6335. 主体定位 6446. 功能定位 6667. 市场定位 6778. 形象定位 699第六部分 项目目规划与与布局 1. 资产处建议议与规划划规模确确定 7702. 业态组合及及分布 7723. 项目物业规规划及改改造 82第七部分 运营营管理纲纲要 1. 组织机构 8872. 招商运营 8883. 营销策略 9914. 管理理念 993第八部分 项目目投资、经经营绩效效分析（概概算） 1. 项目投资概概算 9942. 年度经营绩绩效概算算 963. 年度经营费费用概算算 984
3、. 五年财务流流量分析析 11005. 物业价值变变现及变变现能力力分析 1002题后记说明明 1004重庆现代广广场整体体商业运运营方案案第一部分：前 言1 背 景 重庆市市江北区区国有资资产经营营管理有有限责任任公司(以下简简称“国资委委”)在江江北区观观音桥商商业步行行街所属属项目“现代广广场”为大型型综合性性商业项项目，共共分A、BB、C、DD四个区区域。本本方案另另综合考考虑原观观音桥农农贸市场场纳入整整体规划划之中，共共有商业业（裙楼楼）建筑筑面积约约23447222平方米米（未含含农贸市市场部分分）。 重庆盎盎然实业业有限公公司与国国资委共共同协商商，就上上述项目目的商业业部分（
4、以以下简称称“本项目目”）拟共共同出资资合作运运营。特特出具本本报告以以确立本本项目的的宏观运运营方略略。2.目 的 研究并并评估本本项目的的商业经经营潜力力； 为本项项目确立立可持续续发展战战略和运运营方略略； 就本项项目的影影响因素素预以评评估并确确立新的的规划思思路； 评估本本项目未未来的投投资、经经营、回回报前景景及整体体投资收收益。3方案设设计的出出发点 以长、中中、短期期目标相相结合，并并以资源源系统整整合为目目标，确确保本项项目能成成为未来来北部商商圈的新新龙头企企业，重重庆、乃乃至西南南地区的的知名企企业。 方案设设计中期期望通过过高远战战略和大大手笔，以以期拉动动观音桥桥商圈
5、的的升级和和商圈整整体价值值。 方案设设计是充充分考虑虑了资产产的保值值和增值值的长期期效益，尽尽量回避避因急功功近利而而损害整整体效益益和整体体商业价价值的体体现。 方案的的系统设设计中充充分考虑虑了操作作和实施施的可行行性和可可操作性性。 因项目目原规划划、设计计、内外外交通组组织等存存在致命命性的先先天性缺缺陷，加加之资产产关系错错综复杂杂，因而而，在方方案设计计中以盘盘活和提提升项目目整体商商业价值值的出发发点，增增加了投投资和实实际操作作的复杂杂性。 本方案案尽可能能结合项项目本身身与商业业大环境境，商业业发展趋趋势等宏宏观和微微宏因素素而规划划和定位位。4说明 因时间间原因，市市调
6、方法法略显单单一，市市场的详详尽调研研尚不够够充分。因因此，实实操部分分及市场场资料部部分在未未来运营营中会加加以针对对性调查查。 本方案案着重于于战略性性设计，加加之有关关项目的的诸多细细节了解解尚不够够充分。因因此本方方案尚有有不完善善之处，有有待进一一步完善善。 项目的的实际运运营是在在较系统统的机构构组织和和各专业业分工形形成，因因此有关关物业规规划、招招商组织织、企业业文化、管管理理念念、营销销推广等等各内容容上需在在战略方方向的指指引下分分别策划划和实施施，本方方案尚未未能就此此做具体体描述。 本项目目中有关关投资和和经营的的相关数数据为概概算，加加之细节节不充分分而不够够精确，未
7、未来的各各专项投投资将另另行分类类预算。第二部分： 市市场研究究1 国民生产总总值（GGDP） 总体特特征：重庆市市的经济济在近年年保持了了连续高高速增长长的良好好势头，119977年220044年期间间，重庆庆地区生生产总值值增速高高于全国国平均水水平，比比直辖前前水平翻翻了一番番。20004年年重庆市市国内生生产总值值达到226655亿元，比比上年增增长122.2%。 19997年66月188日，重重庆直辖辖，使重重庆从经经济发展展，城市市建设、区区域影响响力和综综合竞争争能力等等综合方方面均得得以飞速速发展。国国家于119999年开始始实施的的西部大大开发政政策，使使作为西西部重镇镇的重
8、庆庆发生了了翻天覆覆地的变变化。重重庆享有有的地方方政策和和大规模模的固定定资产投投入促使使重庆成成为在全全国具较较强影响响力和代代表意义义的经济济重镇。 但是，从从经济规规模上看看，重庆庆与国内内经济发发达地区区和一线线城市在在经济规规模上仍仍存在着着较大差差距。在在西部十十二省区区中经济济总量排排在四川川、广西西、陕西西、云南南之后，居居第五位位。增长长率在西西部排第第六位。2 GDP的构构成 第一产产业 19997年年到20004年年期间，重重庆市第第一产业业在数量量逐年下下降，在在国内生生产总值值中的比比例亦逐逐年下降降，第一一产业占占经济总总量的比比例从119977年的222.88%
9、，下下降到220044年的116.22%。第第一产业业在GDDP中比比例的下下降，标标志着重重庆城市市化进程程的快速速提高，经经济形态态在逐步步走向现现代化。由由于重庆庆下属区区县的城城市化进进程和众众多农业业人口的的影响，重重庆与国国内的一一线城市市及发达达地区相相比仍存存在一定定的差距距。 第二产产业 19997年年到20004年年间，重重庆市第第二产业业在数量量上保持持了高速速增长。在在GDPP总量中中的比例例基本保保持稳定定，由119977年的442.11%增长长到20004年年的444.3%，第二二产业在在GDPP总量的的比例比比较高，一一方面说说明了重重庆仍然然以机械械、汽车车、电
10、子子、航空空等重工工业为主主体，另另一方面面，重庆庆第二产产业总量量的较高高增长速速度得益益于重庆庆市政府府对高新新技术产产业的重重点发展展和招商商引资的的成效。 第三三产业 重庆庆市第三三产业在在GDPP总量中中的比例例逐年提提高，已已由19997年年的355.1%增长到到20004年的的39.5%。第第三产业业和第二二产业结结构的差差距进一一步缩小小，第三三产业将将逐步在在整个国国民经济济中逐渐渐占有主主导地位位。 重庆市市第三产产业的结结构与发发达地区区仍有较较大差距距，但增增长速度度强劲，随随城市化化进程的的高速发发展，预预计重庆庆在第三三产业仍仍有巨大大潜力。3 居民消费价价格指数数
11、（CPPI） 20004年，重重庆市居居民消费费价格指指数为1103.7%；进入220055年居民民消费价价格指数数逐月下下降，005年110月份份CPLL指数已已降至999.44%，国国家抑制制投资政政策及金金融新政政效应正正逐步显显现。 物价水水平进入入负增长长区间，消消除了通通货膨涨涨的风险险，却增增加了通通缩紧根根的阴影影，但物物价指数数的下降降主要因因房地产产新政及及国家产产业政策策对汽车车、钢铁铁、水泥泥、铝制制品、房房地产等等固定资资产投入入较大产产业的抑抑制和食食品价格格指数的的下降所所致。因因此对消消费品市市场的增增长将起起到推动动作用，使使居民的的实质消消费力处处于上升升态
12、势，从从而带来来对商品品需求的的增加。4 固定资产投投入重庆市固固定资产产投入自自19997年后后大幅增增长，总总量从119977年的不不足4550亿元元增长到到20004年的的16009亿元元。20004年年在宏观观调控背背景下仍仍然达到到26.8%的的增速，在在本西部部十二省省区的投投资总量量排在四四川、内内蒙、陕陕西之后后，居第第四位，但但重庆与与之相比比区域面面积较小小，且内内蒙、陕陕西有大大量投资资为国家家用于水水土保持持和退耕耕还林，相相比之下下重庆的的实际投投资效果果和对经经济的刺刺激更为为明显。 固定资资产投入入的不断断加大和和绝对总总量将促促使重庆庆经济继继续保持持高速增增长
13、，并并对第三三产业的的拉动、农农村城镇镇化建设设、城市市建设规规模的扩扩大和就就业产生生重要而而积极的的影响。5社会消消费品零零售额 社会消消费品零零售总额额体现了了重庆市市总体的的购买能能力，增增长水平平则体现现了消费费趋势和和市场潜潜力，是是影响商商业物业业和零售售企业的的重要因因素。 20004年重重庆市全全年实现现社会消消费品零零售总额额9555亿元，比比上年增增长144.3%，比220033年提高高4.88个百分分点，220055年上半半年仍保保持了113.88%的增增速。自自直辖以以来的88年间，社社会消费费品零售售总额保保持了持持续、稳稳定、高高速增长长的态势势。 重庆市市社会消
14、消费品零零售总额额的增长长因素可可归纳为为重庆的的经济快快速增长长，居民民可支配配收入的的上升。另另外一方方面表现现出居民民消费升升级的快快速形成成，储蓄蓄意愿的的下降和和对收入入预期的的增长。 另外随随重庆商商业大都都市的膨膨勃兴起起，商业业设施日日趋完善善，各商商圈不断断扩大，商商业网点点急剧膨膨胀，商商业流通通规模进进一步扩扩大，也也促使社社会零售售总额的的快速增增长。 重庆市市政府的的“大商贸贸、大流流通”政策及及各区对对本区商商贸流通通和商圈圈建设的的重视也也促使产产业的升升级和规规模的扩扩大。 零售业业各新兴兴业态的的快速崛崛起和连连锁业的的快速发发展对消消费市场场产生重重大影响响
15、，到220044年全市市连锁企企业门店店总数达达到60000多多个，实实现零售售额1662亿元元，分别别比上年年增长220.44%和228.99%；连连锁企业业占社会会消费品品零售总总额的比比例上升升到122%。 按行业业分析，220044年批发发零售贸贸易零售售总额达达8122.9亿亿元，占占社会消消费品总总额的比比重提高高到855%，较较上年增增长133%；其其次为餐餐饮业，达达到1332亿元元，比上上年增长长23.1%，值值得留意意的是，餐餐饮业连连续保持持了高速速增长，并并超过总总体零售售额增幅幅的8.8个百百分点，表表现出城城市生活活水平的的显著提提高，生生活节奏奏加快对对餐饮市市场
16、的积积极推动动，同时时饮食多多元化和和网点的的大规模模扩张，为为餐饮业业发展提提供了广广阔空间间，也显显示居民民对餐饮饮服务业业需求殷殷切。 按区域域分析，220044年重庆庆市城市市消费品品市场完完成社会会消费品品零售额额5555.1亿亿元，比比上年增增长155.1%，占重重庆市总总量的558.11%；农农村消费费品市场场完成社社会消费费品零售售额3999.99亿元，比比上年增增长133.2%，其中中县的社社会消费费品零售售额1229.55亿元，增增长144.9%；县以以下的社社会消费费品零售售额2770.44亿元，同同比增长长12.4%。 从区域域消费及及重庆的的人口分分布结构构来看，重重
17、庆主城城区对各各区、县县、镇的的商业辐辐射力仍仍然较强强，但主主要体现现在高档档、大件件和耐用用消费品品上。另另外随城城乡经济济一体化化进程和和农村经经济改革革的深入入，各经经济区域域的快速速发展，促促使区、县县和农村村的消费费正处于于快速升升级进程程，消费费能力也也得以快快速增强强。6居民消消费能力力可支配收入入 重庆市市20004年城城镇居民民人均可可支配收收入92221元元，较上上年增长长13.9%，扣扣除价格格性因素素实际增增长9.8%;直辖后后的8年年间,重重庆居民民生活水水平不断断提高，可可支配收收入持续续增长。在在西部大大开发十十二省、区区中跃居居第一位位，但与与高收入入地区仍仍
18、有较大大差距，如如与上海海相差663%，与与深圳仍仍相差661%。 近年农农业改革革推动和和农民税税费的大大幅减负负，农村村居民近近年的纯纯收入已已扭转缓缓慢增长长趋势而而实现快快速增长长，20004年年农村居居民的人人均纯收收入25535元元，较上上年增长长14.5%，扣扣除价格格因素实实际增长长6.99%。 居民收收入的持持续增长长对于第第三产业业产生了了积极的的促动作作用，居居民对收收入预期期整体看看好，也也促使各各阶层消消费需求求处于升升级阶段段；农村村居民促促动县域域，县域域促动城城镇，城城镇促动动重庆主主城区，各各级呈逐逐级放大大效应。消费性支出出 20004年重重庆城镇镇居民消消
19、费性支支出79933元元，较上上年增长长12%；其中中食品性性支出330155元，增增长111.6%；衣着着支出7780元元，增长长6.11%；家家庭设备备及用品品性支出出4744元，下下降0.3%；医疗保保健支出出5388元，增增长177%；交交通通信信支出8865元元，增长长955%；教教育文化化及娱乐乐服务支支出12201元元，增长长17%；居住住及用房房支出9903元元，增长长218%。城城市居民民的恩格格尔系数数378%，农农村居民民的恩格格尔系数数仍高达达56%。家庭消费支支出结构构 家庭支支出结构构中食品品占377.8%；衣着着占100%；家家庭设备备及用品品占6%；医疗疗保健占
20、占7%；交通通通信占88%；教教育文化化和娱乐乐服务占占15%；居住住及用房房占111%；其其它性支支出占22.2%。家庭庭支出结结构中呈呈现出新新的特征征。消费特征由于政策性性原因和和统计数数据的局局限性，居居民的收收入、支支出及在在消费市市场中心心的体现现与实际际情况有有一定偏偏差，具具体特征征表现为为： 收入两两极分化化严重，并并呈现出出日趋严严重的态态势。 社会的的高收入入阶层如如公务员员、企业业主及对对企业和和社会资资源占支支配能力力人群的的实际收收入和可可统计收收入差距距甚大，社社会隐性性收入在在这部分分人群中中占有比比例极大大，同时时带动周周边亲朋朋好友的的财富效效应亦有有扩大，
21、因因此在实实际收入入和支出出中有较较大偏差差。 由于权权力资源源相对垄垄断性和和中国人人情事故故的文化化背景，在在实际消消费中会会有大量量的请客客、送礼礼和集团团购买性性消费，而而这部分分消费在在一定程程度上占占有较大大份额，而而实际数数据尚无无法统计计。 各阶层层消费支支出均呈呈现出升升级特征征，从农农村居民民换彩电电，到城城市居民民换液晶晶电视，高高收入阶阶层二次次置业等等，各阶阶层呈现现逐级放放大和上上升态势势。 由于医医疗、教教育体制制改革的的失败，社社会保障障体系的的弱化，人人际交往往费用的的增加，做做为社会会主体的的普通城城市居民民用于医医疗、教教育、交交通、通通信等方方面的负负担
22、较重重，对于于收入单单一，保保障收入入不足的的家庭而而言，消消费能力力普遍仍仍显不足足。 随消费费能力的的提升，居居民生活活品质的的提高。家家庭用于于旅游和和服务性性支出呈呈快速增增长势头头，因此此对第三三产业，尤尤其是餐餐饮、娱娱乐、休休闲、文文化等方方面行业业将产生生巨大的的促进作作用。7人口及及人口发发展状况况对于零售企企业和零零售物业业来说，做做为城市市最终消消费者的的人口。无无疑是最最重要的的影响因因素之一一。 城市人人口与城城市建设设的发展展，规划划和区位位的演变变将对商商圈和未未来零售售格局产产生重要要的影响响。重庆庆地理位位置和地地域特征征的特殊殊性与人人口的规规模、发发展、演
23、演变、迁迁移都将将对零售售业产生生根本性性的影响响。户籍人口 据统计计局公布布资料，220044年重庆庆市户籍籍人口331444.233万人，较较上年增增长644.133万人，常常住人口口27770.998万人人，较上上年减少少6.449万人人，其中中城镇人人口为112055.2万万人，城城镇化率率43.5%；人口出出生率99.455%；自自然死亡亡率6.6%；自然增增长率22.855%。城镇化水平平 20000年20004年，重重庆市城城镇化水水平分别别为355.6%、377.4%、399.9%、411.9%和433.5%，年均均增长11.988%；需需要说明明的是220044年较11997
24、7年直辖辖前的城城镇化率率提高了了14.5%；随着经经济的快快速发展展和城市市进程的的加快，大大批农村村人口正正从土地地中解放放出来，逐逐渐向二二、三产产业转移移，人口口的空间间分布也也逐渐向向城镇聚聚集。人口结构 在人口口年龄结结构方面面014岁岁的人口口占211.2%；15564岁岁占677.9%；655岁以上上人口占占10.9%；其中880岁以以上人口口达到11.2%；按性性别化分分的男、女女比例为为1088：800。老龄化社会会 20004年,重庆市市65岁岁以上老老年人口口比重达达10.9%，总总量达3302万万人。已已超过77%的老老龄社会会分界线线3.99%。随随生活质质量的不不
25、断提高高，老龄龄化趋势势在未来来20年年间还将将呈现高高速增长长趋势。老老龄化社社会的日日益突出出将对社社会、经经济、生生产、分分配、消消费、社社会保障障产生重重大影响响和冲击击。 老龄化化将导致致老年抚抚养比提提高，加加重劳动动人口的的负担，增增加社会会保障负负担；从从而降低低政府资资金积累累和投资资能力，亦亦对家庭庭消费收收支、经经济发展展和带动动生产率率的提高高产生消消极影响响，亦对对消费市市场结构构产生重重大影响响。流动人口 20004年，重重庆市流流动人口口总量达达到6449万人人，占全全市总人人口的223.55%；其其中流出出市外的的人口4407万万人，外外省（市市）流入入人口约约
26、56万万人；省省际间人人口总迁迁移率为为16.7%，净净迁移率率为-112.77%。 市域内内流动人人口1887万人人，占全全部流动动人口总总数的228.77%，在在本区、县县以内流流动的人人口为888万人人；区、县县间流动动的人口口为988万人。按户籍在在市区主主城九区区流动的的人口占占总流动动人口的的25%，主要要在主城城区间流流动和迁迁移。渝渝西经济济走廊（万万盛区、双双桥区、潼潼南县、铜铜梁县、大大足县、荣荣昌县、江江津市、合合川市、南南川市）人人口流动动比例占占总流动动比例的的42.4%；三峡库库区经济济生态区区（万州州区、涪涪陵区、长长寿区、梁梁平县、城城口县、丰丰都县、武武陵县、
27、忠忠县、开开县、奉奉节县、巫巫山县、秀秀山县、彭彭水县）人人口流动动比例占占总流动动人口的的比例为为32.6%。 根据重重庆市的的人口、经经济及流流动特征征，有4400万万人在中中国其它它经济发发达地区区从事建建筑、工工业生产产，且流流出人口口多为农农村闲置置劳动力力，一方方面可表表现他们们将异地地收入的的相当部部分用于于重庆消消费，另另一方面面则反映映他们整整体消费费能力多多显不足足，主要要分布在在县域。流流入人口口多为学学习、经经商或异异地工作作，消费费能力相相对较强强，区内内流动人人口则对对重庆主主城区消消费有较较明显的的拉动作作用。同同时反映映有大量量外区、县县人口在在主城区区购房、生
28、生活的特特征极为为明显，且且各区、县县消费能能力较强强的人口口在主城城区消费费比例较较大。人口分布 主城九九区共计计人口5550万万人，其其中城镇镇人口3318万万人，农农业人口口2322万人。各各区人口口总量分分别为渝渝中区660万人人；大渡渡口区220.559万人人（其中中农业人人口6万万人）；江北区区47.16万万人(其其中农业业人口110万人人)；沙沙坪坝区区68.85万万人(其其中农业业人口为为21万万人);九龙坡坡区733.266万人(其中农农业人口口24万万人)；南岸区区49万万人(其其中农业业人口113万人人)；北北碚区664万人人(其中中农业人人口366万人)；渝北北区811
29、.6万万人(其其中农业业人口559万人人)；巴巴南区885.773万人人(其中中农业人人口622万人)。各区区人口分分布中，渝渝北、巴巴南、北北碚新辖辖区农业业人口占占较大比比重。 本人口口分布统统计为220022年底数数据，而而近年房房地产市市场的快快速崛起起使人口口分布发发生了较较大变化化，各区区居住人人口因此此而不断断发生区区域变化化。尤其其江北、渝渝北区域域的大型型住宅楼楼盘较为为集中，未未来几年年中北部部区域的的居住人人口将激激增，而而渝中区区实际居居住人口口将呈下下降趋势势，预计计未来十十年渝中中区人口口将从高高峰期的的70万万降至550万人人口。 随城市市的拆迁迁改造，农农业用地
30、地、工业业用地的的大规模模征用。居居住狭窄窄区域的的人口将将迁至环环境更为为适宜居居住的新新区域，而而农业人人口因农农转非和和拆迁安安置而演演变为城城镇人口口。另一一方面一一些高收收入人群群及政府府机关人人员正处处于二次次置业阶阶段，而而北部地地区的交交通、环环境和密密集高档档楼盘将将形成高高消费人人群居住住区。 由此，未未来重庆庆主城区区域的实实际消费费人口和和区域的的分布也也将发生生根本性性改变。就就目前来来看主城城九区的的总人口口规模为为户籍人人口5550万人人，非农农业人口口3188万人，外外省区流流入人口口56万万，九区区以外区区、县流流入主城城区约888万人人。由此此得出主主城消费
31、费的城镇镇人口为为3188万+556万+88万万=4662万人人，若计计算农业业人口区区、县人人口和旅旅游人口口在主城城的消费费，则实实际人口口规模超超过5000万人人。五年年以后重重庆主城城的非农农业居住住人口将将超过7730万万人，而而江北、渝渝北两区区的城镇镇居住人人口将会会从目前前的600万增加加至超过过1200万人口口的规模模。8重庆未未来发展展规划及及重大事事件影响响分析在以下部分分，将通通过简要要对重庆庆未来的的城市发发展规划划和商来来发展规规划，以以及将对对重庆市市经济、特特别是零零售业企企业及物物业产生生影响的的重大事事件给以以描述后后，综合合分析对对本项目目可能产产生的影影
32、响。81 城城市规划划 城市总总体规划划是城市市发展和和建设的的依据，它它确立了了重庆未未来的城城市格局局和各区区域的功功能定位位、发展展方向，对对于江北北观音桥桥商圈和和本项目目有着根根本的影影响作用用。 20005年33月，重重庆市人人大通过过了重重庆市城城市总体体规划（22005520220）的的报告，该该报告是是在19998年年经国务务院批复复的总体体规划基基础上的的最新修修编报告告，明确确了重庆庆主城九九区都市市经济圈圈的未来来城市发发展和建建设方向向。城市规划范范围 规划对对重庆辖辖区8.24万万k (修编编前为226.66 k)进行行经济带带划分和和整体规规划，其其中都市市经济区
33、区为主城城九区，面面积达554733 k。规划划至20010年年，都市市区总人人口7330万人人，至220200年都市市区人口口9300万人，城城市规划划配套按按10770万规规模进行行预设。城市格局 预计至至20110年，重重庆市城城镇化水水平将达达到500%以上上；20020年年达到665%左左右。市市域城镇镇分为市市域中心心城市（主主城九区区）、区区域中心心城市、次次区域中中心城市市。中心心镇和一一般镇55个等级级。依托托交通干干线，点点轴式发发展，逐逐步形成成以都市市区为核核心，区区域中心心为增长长级，次次区域中中心城市市和中心心镇为主主体，其其它小城城镇拱卫卫的级次次分明，结结构合理
34、理，点轴轴相连，互互动并进进的现代代城镇体体系。 重庆以以“一片五五城多中中心组团团式”布局结结构，由由中部、北北部、西西部、南南部和东东部片区区，一个个城市中中心和66个城市市副中心心，城市市中心包包括渝中中半岛、江江北城、弹弹子石在在内的重重庆CBBD地区区。6个个副中心心则由观观音桥、沙沙坪坝、杨杨家坪、南南岸中心心区、菜菜园坝、西西永中心心区组成成。 重庆主主城区规规模的不不断扩大大，将促促使城市市消费的的急剧升升级和总总量扩大大，同时时使中心心城区的的辐射力力更为强强大，众众星捧月月的效应应使主城城区商业业机会倍倍增。城市交通 规划建建立以大大运量快快速干道道交通为为骨干，一一环6线
35、线的轨道道网为基基本车线线网，除除快速干干道、轻轻轨、地地铁外，还还规划在在嘉陵江江规划建建设166座大桥桥（含现现状8座座），长长江规划划建设115座（现现状5座座），两两江远景景预留77座大桥桥及越江江隧道。中中梁山规规划8座座隧道（含含现状33座），铜铜锣山规规划建设设6座穿穿山隧道道（含现现状3座座），两两山远景景预留44座穿山山隧道。 城市交交通的日日益改善善，使原原本因地地理特征征相对独独立的各各个片区区逐步形形成强势势互动的的整体。各各片区之之间的相相互渗透透和相互互辐射力力日益增增强。 主城各各区功能能和各阶阶层的迁迁移，演演变随城城市新格格局的形形成而加加快，这这也使各各区域
36、的的未来定定位战略略后随之之做出调调整，在在城市的的发展和和演变中中演绎未未来新格格局的形形成。82 重重大影响响事件分分析西部大开发发 西部大大开发战战略自119999年实施施以来对对西部地地区的经经济促进进成效卓卓著，虽虽然政策策效应已已日趋弱弱化，但但已形成成的区域域经济带带已形成成良好势势头。西西部大开开发依托托欧亚大大陆桥、长长江水道道、西南南出海道道等交通通线，发发挥中心心城市作作用，以以线串点点，以点点带面，逐逐步形成成了陇海海兰新线线，长江江上游经经济带，南南（宁）贵贵（阳）昆昆（明）经经济带。 西部大大开发除除鼓励政政策外，针针对西部部地区改改善投资资环境的的资金投投入也日日
37、益增大大，并优优先安排排基础建建设项目目，加大大财政转转移力度度和金融融信贷支支持，重重庆享有有的财政政税收先先征后返返的优惠惠对重庆庆投资环环境的改改善产生生了巨大大的促进进作用。 重庆是是长江上上游经济济区域的的龙头，成成渝经济济圈的核核心，对对区域的的带动和和促进作作用明显显，同时时具有对对长江经经济带和和西南出出海经济济线、东东盟经济济区域的的较强辐辐射力。西西部大开开发战略略对重庆庆城市经经济、商商贸流通通和零售售物业均均将产生生积极的的推动作作用。加入世贸组组织（WWTO） 中国加加入世界界贸易组组织的44年间，使使中国卷卷入全球球一体化化浪潮之之中，对对重庆的的经济发发展、企企业
38、管理理、社会会生活均均产生了了重大影影响。220033年按入入世承诺诺，零售售业已全全面向外外资开放放，除批批发、文文化产品品、农产产品、成成品油等等领域外外几无限限制。 零售业业的全面面开放，加加剧了重重庆商业业的竞争争，国际际性商业业企业已已全面进进入重庆庆，而国国内零售售企业为为抢占竞竞争先机机，纷纷纷跑马圈圈地，争争夺网点点资源，加加剧了对对商业物物业需求求的同时时，也使使得零售售企业生生存环境境日益恶恶化。未未来间的的兼并、重重组浪潮潮亦将愈愈演愈烈烈。 零售业业的当前前形势和和发展趋趋势将对对商业物物业有积积极的影影响，也也促使各各种资金金，乃至至海外基基金大量量涌进国国内商业业项
39、目，但但这对项项目的规规划、建建设、运运营和人人才要求求也愈来来愈高。成渝经济带带 成渝两两地的互互补性，是是成渝地地区成为为中国西西部唯一一成片发发展，产产业和人人口最为为集中的的地区，西西部大开开发最重重要的地地区，被被喻为继继“长三角角”、“珠三角角”、“京津”经济带带后中国国经济带带第四增增长极，除除广泛被被经济界界看好外外，国家家也将“成渝经经济带”列为西西部最优优先发展展地区，并并纳入国国家重点点发展规规划区域域。 随重庆庆在各经经济圈的的作用发发挥，重重庆物业业价值较较国内中中心城市市偏低的的现状将将很快被被改变，而而作为增增值空间间巨大的的商业物物业（尤尤为稀缺缺的中心心优势网
40、网点资源源）将成成为受惠惠的产业业而被广广泛挖掘掘。重庆CBDD建设 CBDD是城市市商业和和商务的的核心,依托便便利的交交通和聚聚合效应应的影响响,在相相对狭小小的区域域内,聚聚集着大大量的人人口和商商机。 重庆的的CBDD将分成成三大块块：现代代CBDD江北城城，传统统CBDD解放碑碑，CBBD配套套服务区区南岸弹弹子石。重重庆CBBD建设设的远期期目标是是成为长长江上游游和西南南地区的的区域性性国际化化商务中中心区。依依据CBBD的功功能划分分，加之之解放碑碑交通制制约将给给江北CCBD提提供巨大大的机遇遇，虽然然当前的的建设尚尚显缓慢慢，但随随着区域域经济的的形成，CCBD将将会使周周
41、边区域域带来巨巨大变化化和商机机。尤其其江北地地势平坦坦、交通通发达，与与外区域域相连紧紧密，紧紧临机场场。随着着江北房房地产市市场的发发展可能能形成的的马太效效应，重重庆北部部的吸引引力将会会越来越越大，竟竟争力越越来越强强。 CBDD的建设设对城市市发展的的改变和和影响巨巨大，例例如美国国纽约曼曼哈顿，在在区区66.1kk的土土地上，有有多达227000多万的各类类功能性性建筑，每每平方公公里的就就业人口口达到8850000人。再再如北京京的东三三环中路路以国贸贸为中心心迅速成成为北京京新的城城市中心心，北京京消费能能力最强强的人群群有很大大的比例例集中在在此，由由此造就就了国贸贸、燕莎莎，等多多个高档档商业区区域。9零售业业发展趋趋势及商商业地产产发展趋趋势91国内内零售业业现状 在对外外开放的的推动下下，中国国零售业业经过多多年的快快速发展展，取得得了惊人人的成就就，随着着零售业业的全面面开放，外外资大举举进入。零零售业发发展表现现为规模模迅速提提升。新新旧业态态并存发发展，市市场集中中力度和和