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1、颐乐老年人创业计划书公寓2010年年5月22日目 录一、 执行总结二、 公司简介三、 市场分析四、 竞争分析五、 市场营销策策略六、 项目投资策策略七、 风险分析及及应对措措施八、 财务分析九、 项目执行方方案（按按时间规规划）一执行总总结不变的。我我们将学习优优秀领导导者的经经验，创创出自己己的特色色，努力力在众目目前中国国60岁岁以上老老年人口口已超过过1.449亿，占占总人口口的111%以上上。调查查显示，目目前全国国城市老老年人空空巢家庭庭（包括括独居）的的比例达达49.7%，与与20000年相相比，提提高了77.7%个百分分点。且且据杭州州市老龄龄工作委委员会办办公室220055年末
2、抽抽样调查查，全市市空巢巢家庭庭的老年年人数在在11.5万左左右。这这些老年年人尤其其是独居居的老年年人身边边缺少监监护人，他他们与家家人及社社会之间间的联系系、信息息发生了了断层。中国已经进入老龄化社会，老年人市场不容忽视。正是在这种形势下，我们团队提出了在杭建设居家养老与社会养老相结合的新模式老年人公寓的方案,这个方案切实符合了杭州将建设成和谐城市的目标，也是一个建设老年工程的新的模式。 馨馨雅老年年人公寓寓正是鉴鉴此而成成立，本本企业主主要是为为有一定定经济 基础础的老年年人提供供温馨幽幽雅的生生活环境境，丰富富他们的的生活和和提高他他 们们的生活活质量。 本公寓将将立足杭杭州，选选址在
3、环环境幽雅雅的小和和山，目目标打造造成为杭杭州人最最喜爱的的老年居居家之所所，为建建设和谐谐杭州而而努力。通通过吸引引风险投投资，采采用股份份制的形形式、直直线型的的组织管管理机构构，采用用多种产产品策略略（根据据老年人人的偏好好及其身身体状况况采用不不同的方方案；成成立老年年俱乐部部；建立立“时间银银行”），来来发展建建设本公公寓。老老年公寓寓和托老老部是我我们的两两大主体体构成部部分，不不同的部部分有不不同的管管理模式式，但是是优质的的服务是是多竞争争者中脱脱颖而出出。二、公司简简介公司的主题题：和谐谐杭州，幸幸福老人人 颐乐老老年人公公寓（颐颐养天年年、舒心怡怡乐的老老年居家家园地）是是
4、通过对对老龄人人市场的的分析、为为满足现现在及将将来社会会老年人人对住房房的需求求而成立立的，是是按老年年人特点点设计、建建造，专专供老年年家庭的的居住建建筑，入入住老年年公寓已已成为新新的养老老方式。 公司司管理 ：1. 董事事会：创创业人自自己、参参股的企企业及政政府 2. 经营营团队 ： 经理理：* 财务务部长：* 策划划部长：* 后勤勤中心部部长：* 活动动中心部部长：* 医疗疗中心部部长：*3. 外部部支持：根据需需求外聘聘人才，并并与律师师事务所所，顾问问公司，技技术支持持，行业业协会等等友好交交流，并并且要与与杭州各各大医院院合作，提提供医疗疗与协助助。公司的组织织机构：经 理医
5、疗中心活动中心财务中心事业中心后勤服务中心各部门职能能和经营营目标：经理：确定定企业的的整体目目标，整整体监督督企业的的发展。1老年人活活动中心心：负责责老年人人的娱乐乐活动，组组织和创创新各种种竞赛活活动，另另外还负负责活动动设施的的保养工工作。2医疗中心心：负责责老年人人身体状状况的日日常检查查工作，密密切关注注老年人人的身体体状况，做做好处理理紧急事事件的准准备。3 后勤服服务中心心：负责责整个公公寓的卫卫生状况况及日常常饮食,各老年年人的日日常护理理工作，对对生活身身活自理理有困难难的老人人生活料料理等事事项.4财务中心心：负责责本企业业的经营营财务状状况的记记录及分分析，财财务预测测
6、报告的的制定 5 策策划中心心：创新新方案，审审核方案案三市场分分析 20055年我国国60岁岁以上的的老人已已经达到到1.445亿，占占总人口口的111%，而而且每年年还在以以3.33%的速速度增加加。按照照联合国国的标准准，600岁以上上的人口口超过110%就就进入了了老龄化化社会。不不仅如此此，在我我国进入入老龄社社会的同同时，我我国的“空巢”家庭的的比例也也有快速速的增长长。所谓谓“空巢”家庭，是是指子女女长大成成人后，从从父母家家庭中分分离出去去后，只只剩下老老龄一代代人独自自生活的的家庭。调调查显示示，目前前60岁岁以上的的老人已已经超过过1.449亿，目目前全国国城市老老年人空空
7、巢家庭庭（包括括独居）的的比例达达49.7%，与与20000年相相比，提提高了77.7个个百分点点。1行业背景景介绍 老年人人公寓是是为老年年人提供供独立或或半独立立家居形形式的居居住建筑筑，具有有相对完完整的配配套服务务设施。 老年年公寓770年代代始建于于北欧，现现在在发发达国家家已经盛盛行。如如新加坡坡专门建建有为老老年人提提供居住住的小区区，屋内内专门为为老人设设计，有有方便轮轮椅，特特制屋门门等等，社社会福利利团体在在公寓内内经营社社区服务务站，有有专门人人员上门门提供服服务。日日本也有有“银发住住宅”，600岁以上上的老年年夫妇或或单身老老人可入入住，有有护士、保保安等服服务人员员
8、，提供供细致完完善的服服务。我我国一些些开发商商和经营营者这几几年也愈愈发重视视“银发市市场”，在一一些城市市建立了了专门适适合老年年人居住住的住宅宅，且前前景看好好，这也也为我市市的一些些经营者者开拓“老年市市场”提供了了一定的的借鉴。 中国60岁岁以上的的老年人人已超过过1.2亿，老老年人患患各种疾疾病的比比例高达达60800，独独生子女女夫妇子子女少的的状况也也会使这这些人更更多地依依赖社区区服务和和选择一一种新的的养老方方式，而而近几年年老年公公寓的出出现给老老年人提提供了一一种全新新的养老老方式。老老年公寓寓是指既既体现老老年人居居家养老老，又能能享受到到社会提提供的各各种服务务的老
9、年年住宅，属属于机构构养老的的范畴。在在北京、上上海这样样的大城城市，老老年公寓寓已经很很普遍，并并且出现现低、中中、高档档分级。中中国老龄龄科研中中心政策策室 曾曾对北京京16000余名名50岁岁以上的的中老年年人大调调查，希希望入住住老年公公寓的人人数达110000余人，一一些老年年公寓还还出现人人满为患患的局面面，老年年公寓正正日益获获得老年年人的欢欢迎。老龄化社会会的到来来不可避避免，老老年人这这一庞大大的群体体日益得得到政府府的关注注，如何何让“老者不不再忧其其屋”，让更更多的老老年人安安享晚年年是我们们今后需需要解决决的问题题。老年年公寓的的出现无无异为解解决老年年人养老老问题提提
10、供了一一种很好好的解决决办法，只只是作为为一种新新生事物物，让人人们在短短时间内内接受和和认同还还需要一一定的时时间，但但是我们们相信时时间不会会太久，且且人们不不能拒绝绝这种趋趋势，因因为谁都都无法拒拒绝老去去！据杭州市老老龄工作作委员会会办公室室20005年末末抽样调调查，全全市空空巢家家庭的老老年人数数在111.5万万左右。这这些老年年人尤其其是独居居的老年年人身边边缺少监监护人，他他们与家家人及社社会之间间的联系系、信息息发生了了断层。需求发展趋趋势：据杭州老老年人居居住现状状与需求求中抽抽样调查查了8000位老老年人，收收回“老年人人居住状状况及需需求调查查”有效问问卷7551份，获
11、获得了反反映老人人居住基基本情况况和居住住需求的的原始数数据，与与儿、媳媳合住占占1392 ， 与女、婿婿合住占占1018 ，与与未婚子子女或其其他人合合住的占占2371 ，与与老伴同同住占443339 ，单独独居住占占8880。纯纯老户比比例已超超过500 ，比比19992年与与19998年抽抽样调查查分别上上升了112990与与5550.调查对象中中目前有有4785 的老老人与子子女或第第三代合合住。而而当问及及“您最希希望的居居住形态态”时，选选择“与子女女同住一一套房” 的只只占532(这意意味着一一旦，老老人与子子女分住住将释放放出巨大大的住房房需求)，希住住“老少居居”的老人人占3
12、99155，希希望与子子女住同同一社区区或相近近社区的的占500677，而而选择与与子女远远距离分分开居住住的只有有4886。可见，绝大大多数老老人既希希望与子子女相对对独立，又又希望与与儿孙辈辈之间能能相互照照顾。综合上述，对对于老年年人公寓寓的需求求远大于于供给。 中国老老龄化加加速，到到20550年，我我国老龄龄人口将将激增至至4亿左左右，占占我国总总人口的的25。这个个比例还还将不断断攀升。 老人离退休金加子女赡养费，支出可达4000亿元人民币。 4亿人口，73200亿消费预备金，每年4000亿消费市值，市场供应每年却只有500亿元。 市场供应：市场需求=1：8中国有7332000亿老
13、年年人消费费预备金金：据预测测，20010年年，我国国老年人人的退休休金总额额将达到到83883亿元元；20220年，将将达到228,1145亿亿元；20330年，将将增加到到73,2199亿元。这些资金，大部分将进入市场消费，关键看有没有适应老年人需求的产品。市场有4000亿老年人消费潜力：据调查, 城市老年人中有42.8%的人拥有存款, 其离退休金加子女赡养费,可用于购买老年用品和服务的支出可达到4000亿元人民币。所以我们应应该抓住住老年人人市场。2 政府政政策背景景： 杭州市政协协委员朱朱新风在在中国人人民政治治协商会会议第九九届杭州州市委员员会第一一次会议议中提出出了此问问题；部部分
14、市民民也表示示希望社社会中能能够有一一个专业业的组织织来关怀怀这些空空巢老人人。 由此此可知政政府对于于老年人人问题高高度关注注，我们们能够得得到政府府的支持持。 入住住老年公公寓，能能够排遣遣空巢家家庭老人人的寂寞寞和孤独独，也能能够使他他们的生生命和健健康有更更加的保保障。家家毕竟是是个狭小小的天地地，有限限的空间间。老两两口成天天面对面面，该说说的话说说了、该该唠的嗑嗑也唠完完了，只只剩下寂寂寞和孤孤独，心心烦时难难免吵架架拌嘴。住住进老年年公寓后后，他们们可以找找到志同同道合的的朋友，相相互交流流切磋，从从而增强强对生活活的兴趣趣。老年年人大都都有高血血压和心心脏等方方面的疾疾病，倘倘
15、若在家家里发病病可能会会因为缺缺乏急救救知识很很难得到到及时抢抢救。而而若老人人住在老老年公寓寓时发病病，公寓寓内的专专职医生生能够及及时有效效的控制制住病情情，为抢抢救生命命赢得时时间。平平日里，医医生们也也会定期期给老人人们做检检查，讲讲解医疗疗保健知知识，这这样会大大大减少少突发疾疾病的可可能，提提高生命命的保险险系数。3目标市场场：1. 目标标群体：1.1子女女经济状状况良好好，但因因工作忙忙而没有有时间陪陪伴老人人；1.2老人人本身有有稳定的的经济来来源（如如租房所所得租金金和退休休金等），不不愿意或或者不方方便和年年轻人一一起居住住的老人人。2. 产品品消费群群体、消消费方式式：2
16、.1由有有能力且且愿意自自行承担担相关费费用的老老年人或或其子女女支付。3. 选址址：本公寓选择择建在小小和山，其其原因如如下： A. 小小和山交交通方便便，风景景优美，环环境优雅雅，背靠靠杭州这这座经济济发达，生生活观念念相对前前卫，同同时又面面临人口口老龄化化的城市市；B. 小和和山是浙浙江工业业大学、浙浙江科技技学院等等大学的的所在地地，大学学生中的的公益性性社团可可以到本本公寓针针对老年年人开展展些公益益性活动动，这可可以丰富富老年人人的生活活，对于于大学生生来讲可可以从他他们那里里学习生生活经验验；C. 杭州州市区用用地紧张张，寸土土寸金，很很难划出出大片土土地来修修建配套套设施齐齐
17、全的老老年公寓寓四竞争分分析SWOT分分析S（优势）a. 公司成员的的团队意意识强且且有创新新意识。b. 公司管理监监督体制制严格。c. 高质量的园园内设备备。d. 一流的服务务态度。W（劣势）a. 无高技术人人员，无无法在设设备技术术方面有有所创新新。b. 团队成员目目前为止止尚无实实战经验验。c. 对现今老人人生活实实况了解解还不够够。O（机会）a. 杭州老年人人公寓市市场处于于供给小小于需求求的状态态。b. 构建和谐社社会是全全国人民民共同的的愿望。c. 小和山地理理位置优优越，环环境优美美，交通通便利，而而且是杭杭州三个个高教园园区之一一，有良良好的人人文环境境。d. 老年人的观观念发
18、生生变化，他他们中部部分人希希望入住住老年公公寓。e. 社会上的“空巢家家庭”逐渐增增多，对对老年公公寓的需需求更加加迫切。 由由此我们们抓住老老年人市市场，选选择在小小和山建建立老年年人公寓寓，并争争取在寒寒暑假期期间能够够与学校校共用一一些设施施，作为为开办老老年大学学的硬件件基础。 另另外，为为丰富老老年人的的生活我我们将定定期与大大学生社社团合作作开展活活动，同同时这也也迎合现现在大学学里面的的各个公公益性组组织发展展的需求求。 我我们将适适时适量量的吸纳纳优秀人人才，一一方面自自身将尽尽可能多多地与老老年人交交流，另另一方面面也将招招聘合适适的老年年人或老老年学专专家做顾顾问。 而而
19、对于团团队自身身，我们们将在实实践中不不断的总总结，增增加实践践经验。T（威胁）a. 杭州现在已已经有敬敬老院，疗疗养院。b. 老年人公寓寓在杭州州刚刚起起步，知知名度不不够，居居民对其其缺乏了了解。c. 老百姓受传传统观念念影响，对对养老机机构有抵抵触心理理。d. 所选地理位位置离杭杭州市中中心较远远。 配配备专车车接送老老人到杭杭州市区区。 寻寻求最佳佳的方式式开展老老年人讲讲座，改改变老人人们对老老年机构构的抵触触心理。不断创新，使之区别于敬老院、疗养院，并在人们心目中有明显的优势。例如可以增增加 “非留宿宿“老人白白天活动动饮食服服务。五营销策策略 1.产品品策略： 老年公寓：整租（一
20、一室一厅厅一厨一一卫），能能独立生生活和意意愿单独独居住的的老年夫夫妇和空空巢老人人。 托老部：合合租（标标准间，一一室一卫卫），需需要照料料和意愿愿过集体体生活的的老人。 服务：“互动”积极推广杭杭州市上上城区创创建的“时间银银行”经验，在在本园中中成立“时间银银行”，可以以让周边大学学生通过过注册成成为互动动的志愿愿者结对对活动，为为在住老老年人提提供志愿愿服务。对入住的老老人提供供完善的的、专业业的、高高质量的的服务，其其中包括括日常料料理、医医疗、保保健等，以以及提供供配套休休闲娱乐乐设施，从从而使他他们拥有有更精彩彩的老年年生活。（其其中整租租的老人人既可以以选择自自己做饭饭，也可可
21、以选择择在我们们公寓提提供的餐餐厅进餐餐。）老年人俱乐乐部：使有共同爱爱好的老老年人能能够共同同分享、创创造快乐乐，同时时也会不不定期举举行竞争争活动来来丰富他他们的生生活。据”杭州市市区老年年人休闲闲生活状状况之调调查分析析“结果如如下图所所示：看书户外运动听广播上网看电视喝茶旅游聊天玩扑克牌搓麻将其他由图可知，老老年人的的闲余生生活丰富富多彩，我我们也将将采取适适合他们们的不同同方案。1. 宣传策略：1 从实物物入手本公寓将通通过欢迎迎老人及及其家人人实地参参观，部部分设施施的亲身身体验，进进入期公公寓推广广期间推推出部分分房间免免费短期期入住体体验。2 从概念念上入手手 其中在概念念推广
22、方方面主要要荣过以以下形式式：报刊广告。将将印有公公司资料料的宣传传单夹杂杂在报刊刊中发配配，也可可专门写写些科学学小品文文之类的的发表在在报刊中中，类似似于以前前的脑白白金。这是非非常普遍遍的宣传传方式，对对象也非非常广泛泛。网站宣传。221世纪纪，网站站已经可可以说是是另一个个角度看看的公司司形象，做做的要符符合公司司宗旨，突突出公司司亮点，区区别于一一般网站站。通过市场调调查、分分析，筛筛选除一一批极有有可能成成为我们们客户的的客户群群，对其其采取有有针对性性的宣传传策略，营营销方案案。譬如如信件，邮邮件，快快递，电电话等。大力挖掘其其他可行行宣传策策略，譬譬如政府府通常在在过年过过节会
23、给给一些老老人，一一些有资资本的老老人送礼礼贺寿啊啊啥的，可可以以我我们公司司的名义义赠送礼礼品。电视图文，广广播广告告，找具具有亲和和力的代代言人，根根据老年年人的偏偏好，在在合适的的时间段段播放。3从人的心心理入手手：据调调查看，2. 销售策略：试住期确定护护理等级级先缴费再入入住十年，二十十年，三三十年的的优惠 定期向我我们的顾顾客老人们们收集建建议，从从而吸收收经验，改善服务。六项目投投资策略略采取股份制制形式，创创业者自自身、政政府、企企业等均均可参股股。因为为我们本本身并没没有技术术建造公公寓，所所以我们们将以投投标的方方式将工工程交给给建筑公公司做。1 项目融融资的可可行性：由于
24、本本园的建建立符合合社会需需求，具具有较强强的社会会意义，所所以我们们自信会会得到政政府和部部分企业业的支持持。我们们主要处处于经营营管理地地位。2宏观环境境：上个个世纪770年代代我国开开始实行行计划生生育，短短短的二二十几年年，中国国少生了了3 亿亿多人，独独生子女女的家庭庭越来越越多，但但是由于于出生人人口远远远抵不上上老龄人人口的递递增速度度，老龄龄化社会会到来。人人口老龄龄化已是是21世世纪一个个重大的的社会问问题，又又是影响响21世世纪人类类社会可可持续发发展的重重要因素素。3微观环境境：杭州州地区老老年人公公寓还处处于起步步阶段，随随着社会会流动的的加快，几几代同堂堂、子女女养老
25、的的传统养养老方式式在我省省已经大大大弱化化，对老老年人公公寓的需需求不断断增长。政政府各界界的关注注。处于于同一档档次的老老年公寓寓较少，竞竞争性较较低。4 自身优优势：公公司成员员的团队队意识强强且有创创新意识识。 公公司管理理监督体体制严格格。高质质量的园园内设备备。一流流的服务务态度。 定期期对本公公寓的所所有工作作人员进进行考核核，提高高工作人人员的工工作积极极性，使使每个人人员的才才能得到到最大化化发挥。七、风险分分析受经济周期期等因素素的影响响，前期期投资可可能超过过预期投投入；园园内各种种设备的的购买选选择相应应企业时时做出决决策中存存在风险险。另外外我们要要为了吸吸引风险险投
26、资，对此我们要站在投资者角度来分析我们的财务状况。 八、财务分分析支出：房屋屋、服务务和娱乐乐设备、服服务人员员、管理理人员 收入：投投资者（自自身、企企业、政政府）的的投资、入入住老年年人的费费用 利润 = 收入入 支出出 =营营业额 固定定成本 可变变成本固定资产投投入表: 单位：元（人人民币）设备名称数量单价合计折旧期(直直线折旧旧法,净净残值00)年折旧费房屋1200万20000000201000000电脑（台式式）11400044000058800装修1100万10000000101000000活动设备150万500000010500000合计354400002588000来自投资者
27、者的投入入，及政政府的支支持，部部分来自自贷款，2010年5.1贷款中长期年利率为：中长期贷款款一至三年（含含三年）3.33%三至五年（含含五年）3.60%五年以上3.80%注册资金1100万万,200%来自自自身投投资者,30%来自政政府,550%来来自贷款款.中长期贷款款利率比例金额年财务费用用一至三年（含含三年）3.33%20%6000004536三至五年（含含五年）3.60%30%9000006966五年以上3.80%50%1500000117455合计100%3000000232477流动资金投投入表（以以六个月月为单位位）：单位：元（人人民币）项目名称第一个半年年备注工资经理150
28、0/月*66900001名活动负责人人1500/月*66900001名财务负责人人1500/月*66=900001名事业负责人人1500/月*66900001名医疗负责人人1500/月*66900001名后勤负责人人1500/月*66900001名服务人员1000/月*666000050名小计3540000日常流动公寓打扫日日用品1000用于买扫把把、水桶桶、抹布布等办公日常费费1000用于各办公公室内日日常用品品开销公寓管理费费用5000水费，电费费，网费费等食堂伙食1000*30*6=11800000用于买菜买买米营销费用100000小计1970000其他支出100000用于意外支支出总计
29、5610000收益表住房类型老年公寓（一一室一厅厅）托老部（标标准间）收费项目房屋费800元人人/月*6=448000200元 人/月月*6=12000护理服务费费200元人人/月*6=112000200元 人/月月*6=12000伙食费采用刷卡（按按实际的的费用收收取）约400元元人/月月*6=24000采用刷卡（按按实际的的费用收收取）约400元元人/月月*6=24000电话费按实际的费费用收取取按实际的费费用收取取水电费按实际的费费用收取取按实际的费费用收取取保留房费50-1500元30-80元元入住押金500元300元床上用品等等费自愿原则，按按实际的的费用收收取自愿原则，按按实际的的
30、费用收收取由保留房（入入园后需需短期离离园者，半半个月以以下的不不退费；半个月月(含)以上一一个月以以下的，床床位费照照收，护护理费 、包餐餐餐费按按实际算算；一个个月以上上的床位位费照收收，护理理费、包包餐餐费费免收。）上表可知每每位入住住老年公公寓的老老人半年年的固定定费用为为60000元，入入住托老老部的老老人半年年的固定定费用为为24000元。老老年公寓寓可为550位老老人提供供住宿，托托老部可可为300位老人人提供住住宿，则则半年固固定收益益为60000*50+30*24000=33720000元元，伙食食约48800*1000=48800000，则则37220000+4880000
31、0=88520000则我们可知知：第一一个六月月利润：损 益 表年 月编制单位： 单位：元项目行次本月数本年累计数数一、主营业业务收入入18520000减：主营业业务成本本2营业费用3100000主营业务税税金及附附加4485644二、主营业业务利润润57934336加：其他业业务利润润6减：管理费费用76804000财务费用8116233.5三、营业利利润91014112.55加：投资收收益10补贴收入11营业外收入入12减：营业外外支出13加：以前年年度损益益调整14四、利润总总额151014112.55减：所得税税(255%)16253533.1225五、净利润润17760599.377
32、5九、项目执执行方案案（按时时间规划划）使命：服务务于老人人，创造造利润目标：基本本生存（形形成）被越越来越多多的老年年人认可可（成长长）成为老老年人居居家的最最优处所所选择之之一（成成熟）短期计划（11年）： 基本本生存（形形成）目的：为使使子女经经济状况况良好，但但因工作作忙而没没有时间间陪伴老老人及本本身有稳稳定的 经济来来源，不不愿意或或者不方方便和年年轻人一一起居住住的老人人有合适适的处所所居住战略：老年年公寓和和托老部部的成立立，通过过本公寓寓的地理理环境及及服务实实施吸引引责任：根据据各部门门中心的的职能承承担不同同的责任任时间表：（近近1年的的计划）具具体由各各部门中中心自行行制定应变措施：当实际际与计划划不符时时，相关关部门必必须事前前做出可可预测变变故的应应变措施施中期计划（5年）：被越来越多的老年人认可（成长）随着企业的的不断成成熟及社社会对老老年人的的关注度度的提高高，老年年人公寓寓将被更更多的老老年人所所认可。本本企业将将会努力力使更多多的老年年人选择择“颐乐居“。聘请大专以以上文凭凭的专业业护理人人员长期计划（8年）：成为老年人居家的最优处所选择之一（成熟）社会不断进进步，市市场竞争争加剧，只只有创新新才能更更好地取取得更多多的市场场占有率率，各中中心部门门必须注注重创新新。