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1、第一部分 市场研究一、武汉市市宏观经经济分析析21、武汉市市综合概概况22、武汉市市经济概概况2二、武汉市市房地产产宏观市市场分析析61、房地产产总体市市场分析析62、武汉市市房地产产住宅市市场分析析10三、区域市市场分析析131、区域经经济概况况分析1132、区域房房地产市市场分析析14四、供给楼楼盘调研研211、供给楼楼盘概况况212、供给楼楼盘指标标分析2253、供给楼楼盘专项项调研335五、需求调调研分析析371、需求问问卷调研研分析3372、访谈分分析399六、市场竞竞争分析析431、市场竞竞争项目目归类列列表4332、武昌拟拟建、在在建项目目对本项项目的影影响444一 、武汉汉市宏
2、观观经济分分析1、武汉市市综合概概况武汉位于江江汉平原原东部，长长江中游游与汉水水交汇处处，是湖北北省省会会及华中地地区最大大城市。世世界第三三大河长长江及其其最大支支流汉水水在市区区交汇，将将市区一一分为三三，形成成了汉口口、汉阳阳和武昌昌三镇鼎鼎立的格格局，素素有“江江城”的的美誉。武汉版图面面积为884677.111平方公公里，平平面图形形如一只只从东向向西飞舞舞的彩蝶蝶，其中中城区面面积39963.6平方方公里，郊郊区面积积7633.511平方公公里，市市辖县面面积37740平平方公里里。武汉属北亚亚热带季季风性（湿湿润）气气候，常常年雨量量充沛，热热量丰富富、雨热热同季、旱旱涝更替替
3、、冬冷冷夏热、四四季分明明，夏季最最长约1130多多天，春秋二二季各约约60天天。武汉现辖99个城区区，2个个郊区，22个县。区区县下辖辖92个个街道办办事处，559个镇镇，344个乡。辖区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。2002年年末，全全市户籍籍人口总总数为7764万万人。2、武汉市市经济概概况（1）、宏宏观经济济运行表1-1 宏宏观经济济指标比比较（一一）GDP人均GDPP财政收入固定资产投投资亿元变化元变化亿元变化亿元变化20021493.09 10.788%196111.000 9.53%196.554 30.877%570.443 12.199%20011
4、347.80 11.688%179055.000 10.277%150.118 19.055%508.444 10.055%20001206.84 11.166%162388.000 9.92%126.115 12.400%462.000 7.13%19991085.68 8.36%147733.000 7.30%112.223 12.200%431.225 7.20%图1-1 19995-220022GDPP指标增增长趋势势图以上数据显显示：1) GDP总量量升幅稳稳定（保保持在年年增幅111左左右），全全社会经经济总体体运行良良好； 2) 财政收入逐逐步增加加，且220011-20002年
5、年增幅加加快，这这与城市市经济结结构调整整过程中中，第二二、第三三产业增增加值增增长较快快有关，更更显示企企业经营营状况逐逐步向好好，企业业技术改改造力度度增强，工工业经济济效益综综合指数数提高；3) 城市的固定定资产投投资规模模近两年年增长速速度加快快，显示示经济的的发展活活力逐步步趋强，投投资拉动动对国民民经济总总体运行行状况的的作用不不容小觑觑。（2）、居居民收入入与消费费在经济总体体健康运运行的基基础上，居居民收入入、消费费取向呈呈现出不不完全相相同的趋趋势：一方面，职职工平均均工资及及城区居居民人均均可支配配收入均均保持了了与总体体经济发发展较为为紧密的的相关性性，相应应指标增增幅稳
6、定定；另一一方面，居居民消费费在“量”增加的的同时，价价格总水水平却止止步不前前，除220000年微幅幅上调外外，其余余各年度度消费价价格总水水平均较较前一年年有所下下降，220022年，这这一趋势势仍然延延续。表1-2 居民民收入与与消费指指标比较较职工平均工工资城区人均可可支配收收入消费价格总总水平社会消费品品零售总总额（不不含居民民购置商商品房）元变化元变化变化亿元变化2002100399.00010.499%7820.007.05%-1.400%770.00812.422%20019086.0019.088%7305.058.01%-0.500%685.00013.044%200076
7、30.007.60%6763.008.21%0.50%606.00011.400%19996250.00-3.900%544.000可以看出：1) 宏观经济、人人均收入入的持续续增长，带带来居民民购买能能力的增增强；2) 从消费价格格总水平平来看武武汉市民民习惯于于在一种种稳定、朴朴实的固固有环境境和方式式下生活活。消费费观念与与生活方方式上相相对保守守、严谨谨的态度度，在一一定程度度制约了了武汉整整体经济济水平的的快速发发展。随随着沿海海经济及及新观念念的冲击击及投资资对总体体经济、消消费的拉拉动效应应的逐步步显现，武武汉市民民的消费费观念将将会进一一步改善善。（3）、经经济外向向性需要引起
8、一一定注意意的是，武武汉经济济的外向向性仍然然不够明明显，尽尽管在历历史上有有“九省通通衢”的辉煌煌，但其其现状外外资、外外贸均未未能出现现大幅增增长的情情况（且且进出口口总额增增幅逐步步减缓），其其工业基基础、人人才等多多方面的的优势均均未能充充分发挥挥，这样样的城市市活力将将较大程程度上影影响武汉汉经济在在较短时时间内取取得较大大提升的的期望。表1-3 经济济外向性性指标进出口总额额实际利用外外资亿美元变化亿美元变化200222.022 2.13%15.766 10.066%200121.566 6.00%14.322 9.90%200020.344 13.388%13.033 11.75
9、5%199917.944 4.10%11.666 10.422%近年来，武武汉市经经济的外外向性得得到了持持续的发发展，但但基数较较低，增增幅较小小，参考考20002年其其它兄弟弟城市的的经济外外向性指指标水平平如下：图1-2 不同同城市经经济外向向性指标标对比武汉经济的的外向性性从规模模、发展展势头上上看均有有较大的的提升空空间。（4）、城城市其它它主要宏宏观指标标对比武汉市作为为老的工工业城市市、华中中重镇，其其历史、地地理地位位十分重重要。然然而近年年来，武武汉市的的经济发发展显示示出一定定的滞后后，与沿沿海、甚甚至内地地的部分分城市相相比，差差距较为为明显。 表1-4 不同城城市的主主
10、要宏观观指标对对比GDP（亿元）固定资产投投资（亿元）城区人均可可支配收收入（元）社会消费品品零售总总额（亿元）武汉1347.80508.4447305.05685.882北京2817.601530.50115788.0001593.50上海4950.841984.31128844.0001861.30深圳1908.15673.337235444.000609.226广州2684.83119644.088144166.0001243.90天津1826.67705.1108959.00832.770重庆1749.75801.8826721.00699.333成都1491.00582.220812
11、6.00627.550沈阳1238.00302.8806386.00623.550宁波1310.58470.330119911.000414.118杭州1568.00628.223108966.000458.882大连1235.60305.1107418.00534.220南京1154.44464.9918848.00465.883青岛1316.00384.4408731.00352.990备注：上表表为20001年年数据可见，“大大武汉”的经济济发展规规模（GGDP）、固固定资产产投资规规模均小小于内地地城市重重庆、成成都，而而人均可可支配收收入在上上述城市市中排名名倒数第第三；同同时，其其
12、社会消消费品零零售总额额却排名名第六，显显示其商商业相对对发达，居居民的消消费较为为积极。持续、稳定定地提升升城市的的总体经经济发展展水平，提提高城市市地位，增增强居民民对未来来的合理理预期，是是逐步引引导居民民消费观观念，提提升生活活方式的的基础，也也是房地地产行业业健康发发展的基基础。（5）、发发展潜力力尽管武汉市市的经济济发展水水平在与与沿海发发达城市市相比时时仍有较较大差距距，甚至至与内地地部分兄兄弟城市市相比时时也未见见明显优优势，但但其经济济的综合合发展潜潜力非常常巨大，后后劲很足足。1) 武汉具备无无可比拟拟的地理理位置优优势。武武汉扼水水路、陆陆路交通通的要害害，作为为华中片片
13、区最具具规模的的中心城城市，在在经济发发展由沿沿海地区区向内地地逐步渗渗透的过过程中，其其经济核核心、辐辐射中心心的位置置无可替替代，其其核心的的地位将将逐步显显现；同同时，由由于华中中片区的的特殊性性，武汉汉完全有有机会成成为包括括上海、北北京、广广州、西西安、成成都、沈沈阳等城城市在内内的国内内各区域域中心的的核心，成成为连接接东西、纵纵贯南北北的纽带带。2) 武汉的工业业基础雄雄厚，在在加工业业势必逐逐步成为为未来一一定时期期内中国国对外经经济的主主要的比比较优势势时，其其完备的的基础设设施设备备、熟练练的技术术工人、可可供补充充的有效效劳动力力数量、相相对低廉廉的综合合成本等等方面都都
14、具有绝绝对的优优势。实实际上，武武汉是一一个拥有有优良的的工业传传统的城城市，在在世界经经济全球球化日益益显著的的今天，随随着武汉汉为自身身定位的的进一步步清晰，其其优势的的焕发将将会为包包括其它它产业的的共同发发展打下下坚实的的基础。“大武汉”应当选择一条与“大上海”不同的二次发展之路，以工业（加工业）为基础的外向型经济将会为武汉的综合发展加入有效的催化剂。3) 武汉是国内内为数不不多的高高等院校校聚集的的城市，这这为其技技术支持持、科技技创新、高高级人才才储备打打下了扎扎实的基基础，而而这样一一个良好好的环境境更可以以为城市市的发展展源源不不断地输输送动力力，使其其快速进进入良性性循环的的
15、轨道，以以自身具具备的优优势超越越兄弟省省市。随着武汉城城市建设设的进一一步完善善，投资资环境的的进一步步提高，武武汉经济济的发展展潜力将将十分巨巨大，而而这恰恰恰是许多多沿海经经济发展展较早城城市所不不具备的的。二、 武武汉市房房地产宏宏观市场场分析1、房地产产总体市市场分析析（1）、市市场特征征及环境境分析1）市场特特征武汉的房地地产市场场特征明明显。由于社会、经经济、历历史、人人文等多多方面的的综合原原因，武武汉市的的房地产产市场较较之发达达地区的的同类市市场还存存在一定定的差距距，当前前总体上上仍处于于一个不不断规范范、市场场化的过过程中。其其明显的的特征表表现在：u 区域化特征征明显
16、汉口、武昌昌、汉阳阳之间自自成体系系，跨区区域购房房只占到到成交数数量的极极小比例例，尽管管近年此此特征有有逐步改改变的趋趋势，一一段较长长的时间间内，区区域划分分的存在在将是市市场的主主流；u 房产二级市市场的现现状价格格偏低包括重庆、沈沈阳、成成都等在在内的内内地城市市（人均均可支配配收入相相差不大大），房房价均高高于武汉汉；u 城市总体建建设相对对落后武汉市旧城城改造几几乎没有有展开，居居民居住住条件较较差，住住房改善善的潜在在需求十十分巨大大,商品品房市场场消化速速度缓慢慢；u 多种性质房房产同时时存在房改房、集集资房、合合作开发发、经济济适用房房、商品品房等同同时存在在；u 企事业单
17、位位住房政政策参差差不齐部分国家机机关仍有有分房，部部分事业业单位采采取住房房一次补补偿，部部分单位位与开发发企业合合作开发发（商品品房性质质），部部分单位位完全市市场化等等；u 大多数市民民对居住住的要求求仍然停停留在旧旧有的生生活方式式上，对对居住品品质尚没没有清晰晰的认识识；2）、市场场环境武汉市的总总体市场场环境在在近年来来呈现出出一些可可喜的变变化，如如： 存量房买卖卖交易额额增加、市市场日趋趋活跃；2002年年，存量房房成交5556222套，面积为为5244.100万平方方米，金额662.229亿元元，分别别同比增增长8、266、339；而这样样的增长长，是在在20001年较较20
18、000年分分别增长长20、188、224的的基础上上取得的的，市场场的发展展十分迅迅速。 个人成为住住房市场场消费主主体：999年以以后达到到87以上； 住房金融支支持力度度加大2002年年，公积金金全年发发放8亿亿元，增增长277%；个个人商业业贷款发发放总额额57.41亿亿元，同同比增长长56.69%。 土地供给规规范化：20002年77月1日日后，武武汉市土土地供给给实行统统一管理理，开发发商有了了公平竞竞争的基基础。所有这些变变化，极极大的推推动了武武汉房地地产二级级市场的的快速发发展。（2）、武武汉市房房地产市市场供需需分析1）、市场场供给98年宏观观调控之之后，武武汉市房房地产市市
19、场曾出出现大幅幅下滑：供给方方面，998年房房地产总总投资较较上年下下滑177.299；999年，总总投资的的增长率率仅3.53（基于于98年年下滑之之后的投投资额）。随总体市场场环境的的变化，武武汉市房房地产市市场自119999年开始始出现转转机，且且在20000年年以突变变的方式式展开 119999年，新新开工面面积增长长40.89，总投投资增长长11，施工工面积增增长177.144%，近近年来，武武汉市房房地产市市场的供供给总体体上呈现现了稳定定、持续续的上升升趋势。 图2-1 房地产产开发总总投资1999年年以后，房房地产开开发的持持续上升升态势尤尤其显著著，其中中，20000年年由于
20、市市场拐点点的作用用，开发发指标增增长幅度度较19999年年之前有有较大幅幅度提高高，后续续各年度度，由于于开发取取向、结结构的变变化，各各指标呈呈现出不不同的发发展过程程，体现现了开发发领域的的不同侧侧面：表2-1 武汉市市19999-220022年房地地产供给给指标比比较总投资施工面积新开工面积积竣工面积亿元增幅万平米增幅万平米增幅万平米增幅2002132.550 14.833%1735.07 7.66%809.117 25.533%628.448 4.40%2001115.339 13.922%1611.67 6.22%644.660 2.06%601.999 20.188%200010
21、1.229 11.000%1517.25 17.144%631.559 40.899%500.889 12.511%199991.255 3.53%1295.27 -3.711%448.228 8.72%445.221 0.03%总投资（总总供给的的代表指指标）：20000年以以后保持持了持续续、稳步步加快的的增幅，显显示市场场供给的的节奏处处于健康康、良性性的发展展通道，2000年的市场变化成为启动的起点，未出现后继乏力的情况，后文中我们将看到，这样的态势与同样趋势的市场需求配合，推动了市场的顺利发展。施工面积：与总投投资的上上升趋势势不同，施施工面积积增幅除除20000年保保持较高高的增幅
22、幅外，220011、20002均均保持相相对较低低的增幅幅。比较较施工面面积与总总投资的的增长比比例，我我们可以以看到，220011、20002年年，单位位施工面面积的投投资持续续保持加加大，房房地产开开发结构构在发生生较大的的变化从单单位投资资较低的的中、低低端产品品向单位位投资较较高的中中高端产产品转移移，这是武武汉市房房地产开开发市场场近年来来发生的的一个重重要变化化！在后文的分分析中我我们可以以看到，这这样的开开发结构构的变化化实际上上在19999年年即以住住宅的结结构变化化为契机机展开，由由于住宅宅在总体体供给中中比例的的变化，使使总体市市场的数数据在220011年才显显示出明明显的
23、趋趋势，而而这样的的趋势在在经历了了一定时时间的供供需磨合合之后，正正逐步被被市场需需求所接接受，并并推动市市场向新新的层面面转化。新开工面积积： 220000年，新新开工面面积增幅幅高达440.889，显显示当年年由于市市场好转转造成的的供给的的增加以以加量的的方式展展开（总总体来看看，单位位面积投投资额的的变化不不大）；而20001年年，增幅幅回落到到2.006，显显示了与与施工总总体面积积指标相相一致的的趋势即市市场供给给开始发发生较大大规模的的结构性性转变单位位面积的的投资额额增大；20002年，其其增幅再再度上升升，结合合施工面面积的变变化趋势势，可以以推断在在开发结结构继续续转化的
24、的同时，市市场在此此基础上上开始放放量。竣工面积：竣工面面积的变变化趋势势，与前前一年度度的新开开工面积积变化趋趋势相比比，呈现现相对一一致的走走向，显显示武汉汉市建设设项目施施工平均均周期大大约保持持在1年年左右的的时间，市市场物业业类型仍仍以多层层、小高高层为主主。2）、市场场需求房地产市场场的有效效需求，通通过预售售/销售售金额最最直接的的体现出出来。表2-2 19999-20002房地地产预销销售金额额比较年度预销售金额额亿元涨幅2002132.44631.844%2001100.44718.833%200084.55548.055%199957.111-1.355%自20000年开始
25、始，武汉汉市房地地产预售售/销售售金额持持续上涨涨，显示示出市场场需求在在近年来来大幅增增加，其其中，220000年、220022年增幅幅较大，这这样的增增加，与与武汉市市经济持持续发展展、人民民收入提提高、房房地产总总体市场场逐步走走出低谷谷、日渐渐繁荣的的必然趋趋势有关关，也与与近年来来若干住住房、城城市土地地政策的的出台对对市场的的直接刺刺激等因因素相关关。与销售金额额同步提提高的，是是全市的的销售/预售面面积。表2-3 19999-20002年房房地产需需求指标标比较（已已剔除出出租物业业）预销售面积积现售面积预售面积万平米涨幅万平米现售涨幅万平米预售涨幅2002年年660.33919
26、.211%485.9997.53%174.44071.000%2001年年553.99618.544%451.99723.544%101.9990.52%2000年年467.33246.166%365.88656.888%101.44617.255%1999年年319.774/233.221/86.53336.055%预/销售面面积近年年来保持持了持续续的上升升趋势，除除20000年外外，增幅幅稳定；由于所所能得到到的关于于市场总总体的分分析数据据中，销销售金额额均包括括了新房房出租（如如写字楼楼、商业业用房等等）的部部分，且且这一部部分的数数量近年年来上升升很快，租租金价格格与销/预售价价格
27、合二二为一，无无法滤出出，使得得我们很很难对市市场总体体价格的的走势进进行判断断。我们将在后后文的住住宅领域域分析中中着重分分析住宅宅的价格格变化趋趋势，这这对金水水岸住宅宅项目也也更具意意义。3）、供需需综合分分析总体来看，武武汉市房房地产市市场供需需总体基基本持平平； 图2-22 武武汉市119999-20002供供需指标标对比分分析预/销售面面积连续续三年超超过竣工工面积，显显示市场场需求的的实际增增长略超超出市场场前期的的预期；但与新新开工面面积相比比，供需需基本持持平。 经经过几年年的发展展，武汉汉市的房房地产市市场日趋趋成熟，近近期来，呈呈现了如如下特点点：n 外地品牌发发展商纷纷
28、纷进入入武汉；n 产品和营销销创新意意识不断断增强；n 大盘项目频频频亮相相；n 市区精品中中小项目目成为新新亮点；n 别墅市场异异军突起起。（3）、武武汉市房地产产市场20003-20004年展展望n 房地产开发发结构继继续从单单位投资资较低的的中、低低端产品品向单位位投资较较高的中中高端产产品转移移，市场场的需求求也会继继续相应应的转化化；n 新区开发与与旧城改改造形成成联动之之势；n 房地产相关关政策将将对市场场结构产产生巨大大影响；n “三区五片片”继续续保持热热点走势势；n 外地品牌发发展商的的介入使使得市场场竞争更更为激烈烈；n 发展商日趋趋成熟与与专业分工工不断细化化；n 房地产
29、开发发的市场场导向性性加强；n 发展商沟通通学习意意识加强强与竞争争合理有有序化。2、武汉市市房地产产住宅市市场分析析在武汉市房房地产总总体市场场的发展展中，住住宅的开开发逐步步成为主主流，在在总投资资、总施施工面积积、新开开工面积积、总竣竣工面积积四项主主要指标标中，住住宅的所所占百分分比均不不断提高高。房地地产市场场的健康康发展与与住宅发发展的市市场化程程度关联联度越来来越大。（1）、市市场供给给住宅的发展展态势呈呈现出与与总体市市场略微微不同的的特点：表2-4 119999-20002年年住宅供供给指标标住宅投资住宅施工住宅新开工工住宅竣工(亿元)增幅(万平米)增幅(万平米)增幅(万平米
30、)增幅2002107.66212.711%1407.7011.711%730.66732.155%536.776.06%200195.49927.688%1260.1524.977%552.99222.377%506.00434.122%200074.79923.466%1008.347.05%451.8869.79%377.3318.59%199960.58829.677%941.99114.233%411.55824.622%347.4465.16%从住宅开发发的数据据看，其其投资一一直保持持了较为为稳定的的增长，即即使是在在宏观调调控尚未未结束的的19999年，住住宅投资资依然保保持了稳
31、稳健的上上升势头头。同时，武汉汉市住宅宅结构的的调整在在19999年已已经开始始展开，220000年进入入规模较较大的变变化期，即即单位施施工面积积的投资资成本上上升较快快，市场场供给的的结构开开始变化化（中、高高端产品品开始出出现，所所占百分分比逐步步扩大），而而这样一一个变化化较总体体市场的的类似变变化早了了1至22年；同同样，在在进入220011年后，经经过一轮轮整理的的市场开开始在此此结构下下的继续续小幅调调整与放放量。图2-3 年度单单位施工工面积平平均投资资额武汉市住宅宅总体市市场处于于品质提提升的阶阶段，从从整体住住宅市场场来看，结结构调整整还将持持续一定定的时间间，从后后文对需
32、需求的分分析看，这样的调整顺应了市场的潜在需求，逐渐被市场认可。（2）、市市场需求求与市场供给给相一致致，武汉汉市房地地产市场场的需求求不断增增长。居民对住房房的有效效需求，通通过房产产预售/销售得得到体现现。 图22-4 住宅宅市场预预销售总总金额比比较1999年年以来，武武汉市住住宅预销销售金额额呈现较较为迅速速的增长长态势，从从增幅来来看，保保持了与与房地产产总体市市场一致致取向。其其中，220000年、220022年增幅幅较大。同时，需求求的稳步步增长体体现在成成交面积积的变化化和价格格的变化化两个方方面：表2-5 住宅市市场需求求指标比比较住宅销预售售金额住宅销预售售面积住宅销预售售
33、平均单单价亿元涨幅万平米涨幅元涨幅2002117.88432.144%617.88118.099%1907.3811.900%200189.18818.599%523.11816.966%1704.571.39%200075.20056.377%447.33049.822%1681.194.37%199948.099298.5561610.73从20000年及220022年来看看，两个个年度的的增长方方式截然然不同。2000年年，由于于市场拐拐点的作作用，需需求的增增长以在在旧有住住宅品质质的基础础上大幅幅加量的的方式展展开，在在面积增增长499.822的基基础上，价价格仅上上涨4.37，居民
34、民对居住住条件的的提升以以居住面面积的扩扩大为主主（尽管管在此时时，从房房地产开开发的角角度看已已经开始始出现住住宅开发发结构的的大幅变变化）。2001年年，市场场仍然在在这样的的观念指指导下运运行，在在有效需需求稳步步提高的的前提下下，平均均价格微微幅上调调，市场场对产品品品质的的重视度度仍处于于孕育期期。2002年年，从宏宏观层面面看，经经过供需需两方面面的充分分磨合，加加上武汉汉市关于于土地供供给政策策的调整整，触发发了需求求对较高高品质楼楼盘的认认可，在在有效需需求增长长32.14的情况况下，市市场以量量、价齐齐升的方方式展开开，其中中平均价价格上升升11.90，市场场对住宅宅的有效效
35、需求开开始出现现大规模模的结构构调整；从微观上看看，由于于市场上上逐步出出现了高高品质楼楼盘的购购买者，其其亲密人人群对该该类产品品的认识识逐渐加加强，对对这种生生活方式式的选择择逐渐认认可，居居民对住住宅的要要求从重重“量”向重“质”演化，这这也使得得统计意意义的需需求结构构变化成成为必然然。对于于武汉的的房地产产市场，这这样的来来自需求求的结构构调整尽尽管比开开发的调调整滞后后了较长长的一段段时间，但这样的调整对金水岸地块的开发、营销的指导意义非常重大。三年来，在在需求及及其增长长方式的的作用下下，武汉汉市住宅宅销预售售价格平平均增长长幅度为为5.888。对于不同的的市场、不不同的市市场阶
36、段段，不同同综合品品质（档档次）的的住宅项项目其短短、中期期的发展展趋势可可能截然然不同。在在市场发发展的成成熟阶段段，由于于中高档档楼盘获获利丰厚厚，使市市场供给给越来越越大，此此时的该该类楼盘盘的价格格走向趋趋于弱势势，体现现在市场场价格上上甚至可可能出现现价格的的下调（或或提升缓缓慢、或或持平），在在这样的的发展阶阶段，新新楼盘继继续定位位在中高高档，风风险较大大。不同同的是，对于正处于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要力量，也将成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向，把握时点、提前半步的开发商将获益非浅。从武汉市住住宅市场场的供需需机构变变化
37、看，在在目前的的阶段介介入中高高端市场场，潜力力巨大。三、区域市市场分析析1、区域经经济概况况分析武汉市总体体旧城改改造的进进度较为为滞后，房房地产市市场的发发展在近近年来以以热点片片区的形形式展开开。现状来看，突突出的开开发热点点有：武武昌的南南湖片区区、光谷谷片区、汉汉口的后后湖片区区、东西西湖的金金银湖片片区、汉汉阳的沌沌口片区区；除此此五个片片区以外外，武昌昌的徐东东/中北北路沿线线、汉口口的西/北湖金融街街片区、姑姑嫂树杨汊湖湖一带也也显示出出较强的的活力；而一些些老牌的的大型居居住片区区如汉口口的常青青花园，百百步亭花花园一带带，由于于长期建建设形成成的成熟熟配套和和较低的的价位，
38、仍仍然是普普通市民民购房的的优先选选择。行政区域经经济运行行比较武汉市八大大城区的的主要居居住人口口分布数数据如下下表：表3-1 武汉市市八大城城区人口口分布表表土地面积人口密度户数年末户籍人人口平方公里人/平方公公里户人江岸区64.244979520459956292226江汉区33.43313760014786654599998硚口区46.39911584417974455373777汉阳区108.334420615084454556994武昌区81.22210885526140048840665青山区45.800956912194444382777洪山区509.0001272148799
39、26473884东西湖区439.1195237882112294886与其相对应应的区域域宏观经经济运行行指标如如下：表3-2 区域域宏观经经济运行行指标2002年年GDP财政收入固定资产投投资城区人均可可支配收收入社会消费品品零售总总额（不不含居民民购置商商品房）亿元亿元亿元元亿元江岸区33.6553.505.597695.4748.488江汉区30.5003.787.227789.6055.399硚口区33.3662.697.417125.8156.400汉阳区23.4661.917.226900.5227.377武昌区30.9553.588.257903.7976.455洪山区53.42
40、21.8423.0447962.9438.477青山区14.5552.693.388100.3226.311东西湖区42.6993.3221.14426.122从上表中可可以清晰晰的看到到：如果以行政政区域为为划分，武武昌、洪洪山两区区的经济济发展潜潜力十分分巨大。两区不仅具有名列前茅的城区人均可支配收入，同时固定资产投资额也非常靠前，武昌区的消费品零售总额远远高于作为商业中心的汉口任何一区（但小于汉口三区之和），洪山区的GDP总量更处全市之首，其财政收入排名处于各区之末与其发展的政策取向密切相关，实际上将更有利于其经济长期、稳定的发展步伐，武汉市居住热点的光谷片区、南湖片区即是在此环境下形成
41、的房地产热点，符合区域发展的需要，而且发展的潜力很大。与此同时，汉汉口的江江岸、江江汉两区区保持了了一定的的发展步步伐，但但从固定定资产投投资分析析，两区区的发展展空间已已经受到到一定的的限制，人人均可支支配收入入处于中中流水平平。由于于汉口城城区较老老，市民民的居住住条件较较差，居居民改善善居住条条件的要要求迫切切，这样样的相对对稳定的的潜在需需求支持持了后湖湖、金银银湖片区区房地产产开发的的热潮，具具有一定定的合理理性。硚口、汉阳阳两区，经经济发展展略逊江江汉、江江岸，但但人均可可支配收收入却低低很多，其其房地产产市场不不活跃当当属正常常（沌口口的武汉汉经济开开发区不不在此列列）。放放远眼
42、光光，硚口口区的经经济发展展应当具具备一定定的潜力力，如果果对汉口口其它地地区的辐辐射能够够有效展展开，其其房地产产开发的的潜力尚尚可挖掘掘。令人惊讶的的是青山山区，传传统认为为其工业业区性质质、区域域环境较较差、不不适合房房地产开开发的观观念可能能错失强强大的购购买能力力。尽管管该区各各项指标标均不在在前列，但但其人均均可支配配收入高高居全市市之首，即即使不考考虑其发发展潜力力，以其其现有土土地成本本进行开开发，应应当有相相当的利利润空间间。当然然，需要要看到的的是，青青山区由由于历史史的、城城市规划划的综合合原因，其其住宅项项目的辐辐射范围围十分有有限，人人群较为为单一，在在旧有居居住观念
43、念、生活活方式惯惯性较强强的环境境中，创创新住宅宅开发的的风险也也较大。青青山区的的住宅总总体水平平提高尚尚需时日日。东西湖区近近年来显显示了旺旺盛的发发展势头头，抛开开综合经经济发展展水平不不谈，作作为汉口口的后花花园，近近年来其其住宅发发展的迅迅猛态势势令人瞩瞩目。2、区域房房地产市市场分析析（1）、行行政区域域房地产产市场发发展趋势势分析与全市总体体发展相相协调，各各行政区区域的房房地产开开发、销销售呈现现出与区区域经济济一致的的发展趋趋向。对各行政区区域内住住宅市场场的分析析如下： 表3-3 各区区主要住住宅指标标住宅投资住宅施工面面积住宅新开工工住宅竣工面面积住宅预销售售总金额额住宅销预售售总面积积住宅平均价价格亿元变化万平米万平米万平米亿元变化万平米变化元变化武昌区200217.4223.26%222.117119.99255.64424.55524.000%111.5567.24%2200.8615.633%200116.87729.377%218.003114.99397.72219.80034.511%104.00326.500%1903.306.34%200013.0443.16%178.117/71.63314.72250.200%82.24437.877%1789.88