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1、“荣森世纪新城”项目营销策划报告 营销推广战略构架 委托托个体:花花费的太阳阳智诚 SSungsshan园园东西工业业有限公司司 报告个个体:Shhanghhai打开开房地产投投资请教有有限公司 报告告日期:二二000年年9月河南博越房房地产咨询询有有限公公司2006年年3月第一部分：产品研究究一、 地段1、 地理位置本项目位于于道北区域域老城区与与西工区交交汇处，属属于市郊偏偏僻地带。根据目前洛洛阳市整体体市场走势势，市政府府建设重点点在洛阳新新区，广泛泛市场调研研以及定向向产品测试试后，我们们发现：本本案所处地地段社会认认知度和认认可度较低低在大部部分客户眼眼中，本案案所处地段段相对偏远远
2、，配套设设施比较缺缺乏。然而，在调调研中发现现：经过对对本案周边边环境改善善的介绍后后，尤其是是建华西路路改造，定定鼎路道口口的打通等等重大工程程的启动，使使得客户对对本地段前前景关注程程度提高，升升值概念很很快被接收收，转而看看好本区域域的前景。看到这种种转变，我们的信信心也增强强了！当然然，这种转转变带有某某种潜意识识里的投机机性，不应应该过于庆庆幸。鉴于客户对对地段概念念在感知和和认知上有有一定出入入的现象，地地段教育显显得尤为重重要，关于于地段的形形象营造和和概念传播播显得至为为关键！2、交通本案所谓的的交通由“道路”和“公共交通通线路”构成。本案处于道道北路。目目前，道北北路通往市市
3、区有三个个出口，其其中只有两两个可以过过车，而且且分布在道道北路的两两端，道路路交通状况况不十分理理想实际道道路状况相相对糟糕。但但是建华西西路以及定定鼎路道口口的打通，将将极大地改改善道路状状况。本案由于所所处位置相相对比较靠靠里，出口口不很理想想，建议小小区出口应应当及早整整改。本案附近公公共交通线线路匮乏，仅仅有少量公公交线途经经，18路、19路，而而且公交车车辆的次数数明显偏少少。交通问题已已成为极为为关键的问问题，值得得我们高度度重视！对于地段改改造是否能能够彻底，能能否打消消消费者的心心存疑虑是是本案成败败的先决因因素之一！二、 配套在本案推出出后相当长长的时间内内，本项目目区域生
4、活活配套欠缺缺属于各各种专业市市场、仓储储库房的集集中地，其其他生活、娱娱乐、健康康医疗等设设施屈指可可数，成为为消费者选选择居住区区域的一大大抗力。在营销推广广中，对消消费者的引引导，勾勒勒前景和升升值潜力的的描述十分分重要。三、 产品1、规划“均好性”是本案最最显著的规规划特征，虽虽然也带来来“均不好”的嫌疑，但但是在同质质楼盘的“个案博弈弈”中本案总总体规划基基本处于“不优不劣劣”的局面。本本案的社区区规模效应应远远优于于其达竞争争楼盘，如如果对景观观规划进行行适当的包包装。假如如真能操作作到位： 卓越的的特色环境境规划将是是本案最大大的卖点！多次的的市场调研研已经证实实。在今后的传传播
5、包装过过程中，大大型社区概概念将是去去化速度最最有力的利利器！2、房型本案因为是是大型经济济适用房小小区，就整整盘户型比比控制而言言，本案户户型主力户户型为800多平方米米中档户型型象本案案这样的经经济适用房房楼盘，在在前期品牌牌知名度完完成后，市市场迅速认认可以至于于产生热销销的形式极极有可能出出现。但是是在推出阶段段，明显偏偏大的房型型将带来销销售压力！3、物业物业管理将将是本案品品牌塑造的的另一个重重点，应当当启用具有有公认品牌牌知名度的的物业公司司，在项目目本身不具具备知名度度的前提下下，我们建建议打着具具有广泛社社会知名度度“品牌物业业”完成局部部“借势”的功能。4、价格由于本案为为
6、经济适用用房小区，又又加上在该该区域市场场竞争激烈烈，大多数数楼盘都是是经济适用用房，房价价偏低，在在本案的去去化任务指指标压力下下，本案应应当采取较较低的价格格经过精密分分析，我们们认为：市级品牌经经济适用房房楼盘的塑塑造将从根根本上解决决本案销售售的问题然而在无品品牌继承的的前提下，3个月的品牌塑造期内必将按基本法则处理鉴于此，我我们在前期期推盘过程程中，制定定了“低价试探探、快速反反应、持续续热销”的基本策策略。一旦突破了了3个月的品品牌塑造期期，本案就就完全有可可能进入高高速度去化化状况！四、产品分分析结论本案在在竞争格局局中的SWWOT分析析优点：1、 大规模社区区，具有规规模效益，
7、有有营造生活活概念的基基本载体。2、 两条道路的的修建，为为本案从地地段上提供供了巨大的的升值潜力力空间。3、 房型面积配配比的合理理性，有利利于销售。4、 小区内部配配套新颖齐齐全，为居居家提供便便利条件。劣势1、 原有地段概概念是本案案最大的劣劣势。目前前地段尚不不被认可。2、 目前本案所所在区域人人气不足，未未形成生活活区概念。3、 周边交通、配配套极不完完善，业主主出行、日日常生活存存在障碍。4、 周边多工厂厂，外部环环境不佳。 机会1、 宏观形势看看好，机不不可失。2、 有极大的炒炒作空间，本本案地段升升值在望。3、 建华西路、定定鼎路道口口，将有效效改善该地地段形象和和概念，同同时
8、以社会会新闻形式式引发社会会注意本区区域。4、 经济适用房房小区深受受市场认可可。5、 本案有可能能成为区域域地段代表表作。风险1、 周边市场盘盘量大且上上市极为集集中，本案案将面临较较为严峻的的竞争局面面。2、 基于目前无无品牌状况况的市场半半径，有效效目标消费费群相对不不足。 四、 产品定位本项目无论论从环境设设计上，还还是建筑、户户型设计、社社区配备上上都独具匠匠心，小区区环境体现现了一种悠悠闲写意的的“逸居”生活态度度，对于快快节奏下的的都市人，有有一定的诱诱惑力。同时，对于于理性的购购房者来说说，考虑的的方面越来来越多，单单个的概念念已经不足足以吸引购购买。而本本项目在产产品的构造造
9、上的“均好性”地段升升值、社区区功能、环环境宜人、房房型特色、配配套趋势等等在介绍清清楚后都符符合这类人人群的需求求。另外，本案案产品基本本定型，已已经入市，已已经不可能能再进行大大的概念调调整。我们们必须再一一次明确产产品概念，从从产品塑造造、营销推推广等方面面同一方向向用力，在在基本概念念上做“加法”，把既定定风格做到到极致，把把产品的个个性完全释释放出来。在目前状况况下，我们们在产品概概念上需要要遵循两大大原则：把现代居住住风格进行行到底建老百姓都都住得起的的好房子结合上述两两大原则，我我们将产品品风格和生生活方向作作概念定位位：打造一座十十万平方米米大型园林林社区演绎新道北北“居住改变
10、变生活”式榜样时时代的品质质在居住环境境上，我们们用“现代风格格”来统领产产品，在基基本格调清清晰的前提提下，我们们用“现代手法法”演绎“大社区居居住文化”的特色概概念就可以以深入人心心，得到态态度鲜明的的认可或否否定！这是一个榜榜样时代的的大型现代代化小区亲绿、亲地地、亲情、亲亲和的人性性规划，演绎着大都都市摩登时时代的时尚尚生活！跨越一切的的运动、健健康这是一个110万平方方的中式逸逸居生活的的现代版本本这是一个具具有国际化化、未来化化的生活领领地。第二部分：市场定位位以及目标标消费群分分析一、市场定定位1、市场推推进分析作为一个110万平方方米大型现现代社区，我我们的市场场目标当然然着眼
11、于全全市范围。然然而就洛阳阳目前的市市场竞争状状况而言，本本案在无品品牌前提下下，在现场场和周边状状态不佳时时硬要打全全市范围的的市场将会会力不从心心。目标消消费群界定定原则鉴于品牌牌知名度建建立的时间间周期性问问题，出于于安全的营营销考虑，我我们认为：本案在营销销过程中按按照时间和和形象、品品牌的进展展状况大致可以分分成两个阶阶段、两个个市场半径径第一阶段：进场后至至三个月内内，主要客客户群以区区域客为主主 此此阶段属于于形象展示示、概念塑塑造期。就就工程进度度以及内敛敛型品质特特征而言，就就群雄纷争争、诸侯并并起的房地地产市场局局面看，本本案很难在在短时间内内塑造成样样板楼盘，其其有效影响
12、响力主要集集中在道北北区域。第二阶段：进场三个个月后，客客户群覆盖盖市区 随随着工程形形象的确立立、品牌知知名度的广广泛传播、周周边配套设设施的建成成以及公交交线路的改改善，本案案目标市场场半径将因因为品牌而而明显扩大大，客户群群覆盖市区区。2、分阶段段市场描述述（1） 第一阶段核核心市场分分析A、“老城城区”市场界定定分析老城区主要要是洛阳铁铁路分局机机关，有着着本区域较较多的人口口和行业职职工，是经经济适用房房最大的消消费群体。（1）该区区域购房客客户选择面面极为宽广广，本案在在品牌未打打响前，凭凭借弱势地地段在此区区域招揽客客户不失为为明智的选选择。（2）但是是本区域内内经济适用用房小区
13、比比较多，竞竞争相对激激烈，铁路路分局自建建住宅较多多，邻近的的鑫鑫家园园项目规模模较大，具具有很强的的竞争力。如如何将客户户吸引到本本案就成了了销售的关关键。 B、“西西工区”市场界定定分析西工区属于于洛阳优质质区域。（1） 本区临近本本案的各专专业市场业业主构成了了主力购买买目标。（2）本区区域内楼盘盘价位适中中，竞争力力极强，有有很强的吸吸纳能力，居居民主要在在该地区内内解决住房房。故本区区域应当展展开强大宣宣传攻势将将其发展为为核心目标标区。第二阶段核核心市场分分析：品牌牌和工程形形象完善后后客户将覆覆盖市区。二、 目标消费群群分析1、 本案五大特特征：A、 主力总价8810万万；B、
14、 超大规模社社区，环境境一流；C、 具有明显升升值潜力；D、 健康主题；E、 目目前交通不不够便利，配配套不够完完善。基于上述五五大特征，对对客户进行行分析定位位：优势吸引法法：1、 购买力旺盛盛的中青年年人可以承承受8110万的总总价；2、 中年人感性性购房占很很大比例，凭凭借广泛而而细致的广广告宣传可可以打破其其区域概念念及风格喜喜好；3、 如此经济适适用住房既既能解决住住又能解决决住好的问问题，何乐乐不为；4、 具有有一定闲钱钱的中年人人升值意识识极强，为为下一代做做好准备。1、 本案目标客客户群区域域定位：（1）铁路分局职工及其家属（子女）（2）在各各大专业市市场经营的的私营业主主（3
15、）周边边区域想改改变居住环环境居住条条件又无太太多资金的的2、 本案目标客客户群年龄龄定位：主主力客户源源核心层以以年龄在330455岁的青壮壮年为主。3、 本案目标客客户群家庭庭收入定位位：年收入入3万左右右4、 本案目标客客户群其它它特征定位位：三口之之家；双职职工家庭；爱好现代代生活；具具有超前消消费思想；银行按揭揭意识强。第三部分：营销推广广战略一、策划原原则对于荣森世纪新城城的定位系系统和营销销企划策略略，我们坚坚持高起点点、高品位位、高立意意的“三高”原则。首先营造一一个高尚的的地段、一一种大型、时时尚的生活活概念 在此基础础上引入产产品，使产产品本身就就已经站到到一定的高高度。同
16、时时，卖产品品的同时，锻锻造出荣森森的品牌、世世纪新城的的品牌！二、营销课课题通过以上的的产品分析析和市场定定位，本案案一期推广广过程中的的营销课题题已经非常常之明确，即即：快速抢占市市场本项目要求求在销售公公司进场销销售后月销销售要达到到10套。这这就要求我我们必须找找到快速抢抢占市场的的途径。通通过前文的的分析，我我们明确了了如何快速速占领市场场：分阶段段分重点进进行市场传传播，界定定产品“老百姓住住得起的好好房子”的生活以以及产品概概念，在地地段和形象象被初步接接受后，通通过“低价出击击、快速反反应、持续续热销”的销售手手段快速打打开市场，积积累人气。按这种思路路，第一步步能否顺利利完成
17、是我我们的首要要任务：明确地段概概念 置换地段段概念地段，是本本案最为敏敏感的话题题。产品的的优秀可以以在一定程程度上突破破地域市场场价，在这这样的市场场规律下，转转换市场坐坐标成为我我们必须考考虑的战略略方向。 本案的的终极目标标在于迅速速解决二期期3万平方方米的盘量量，而非打打持久战，而而且要想在在经济适用用房小区中中赚取充分分的利润，销销售速度是是第一关键键因素，而而且三期还还有更高的的利润要求求。在这种种情势下，我我们还必须须在营销过过程中完成成另一个重重要课题：迅速树立品品牌形象抢得“道北北生活圈”内楼市霸霸主地位进进而成为知知名经济适适用房楼盘盘这一点点在运作中中显得相当当重要。只
18、只有在快速速占领区域域市场的过过程中树立立起名盘形形象，才可可能进而推推广到整个个全方位市市场。三、入市策策略本案运作中中应注意的的四大困难难：1、现代风风格的市场场明确性2、地段概概念的转换换和明确3、品牌形形象在短时时间树立4、抢占时时间快速去去化总结前文分分析，这四四大困难在在本案战役役中至为关关键，必须须在短时间间内全盘解解决，缺一一不可。针对以上四四大难题，本本案运作中中应当注意意：1、 抢时机。目目前，道北北区域楼盘盘越来越多多，而且越越做越到位位，越做越越有个性。时时间不抢则则很容易变变成“某种潮流流的跟随者者”。所以，我我们从开始始的宣传应应当全面而而到，造成成先声夺人人的市场
19、影影响力。2、 主力竞争对对手如申泰泰丽景，桃桃源人家等等都是规模模、投入相相当于我们们的大盘，而而后期上市市的竞争楼楼盘又着实实不少，他他们已经较较我们之先先树立了品品牌或楼盘盘的形象。因因此，宣传传时必须充充分挖掘自自身优势与与特点，创创造概念。本本案的操作作不是简单单的卖现代代生活概念念，而是创创造一个与与流行风格格接轨的有有传统文化化底蕴的生生活方式。同时它是与一个现代生活密切关系的地段变迁“道北生活圈”的崛起结合在一起，解决好地段对生活方式的支持。由于本案的地段暂时没有被消费群十分认可，在解决由这一问题带出的相关问题时应尽量避免提及现存状况，把地段升值，前景发展作为宣扬的主方向。3、
20、 解决好生活活方式和地地段概念，在在房产投资资迅速增加加、营销战战愈演愈烈烈的情况下下，在先抢抢占制高点点方面具有有现实意义义。营销传传播中争取取更高的手手法，树立立品牌形象象对本案销销售大有裨裨益！浪式进攻，分分阶段、分分主次、集集中兵力有有节奏地进进攻，要避避免兵力分分散、缺乏乏节奏。总策略生活方式塑塑造（传统统文化底蕴蕴的现代生生活方式）板块启动动（道北生生活圈）+产品启动动（荣森世纪新城城）总目标 我们的的任务是将将“荣森世纪新城城”捆绑在“新道北”基座上 通过“道北生活活圈”这个超级级发射架 用“建老百姓姓都住得起起的好房子子”做点燃器器，对外发发射。 一旦冲冲出竞争市市场激烈的的“
21、大气层” 进入无无引力（无无直接竞争争对手）的的太空运行行轨道自由由运行。 荣森世世纪新城这这一品牌便便可在洛阳阳房地产市市场高奏凯凯歌，一路路飘红这也是是客户追求求的终极目目标。五、分阶段段营销本案以整盘盘概念入市市，在短时时间内要完完成“去化”和“塑造”这两大任任务。去化进场后至至三个月内内每月完成成10套左左右的去化化任务，之之后完成每每月15套套左右的去去化任务塑造将本案塑塑造成“现实的，竟竟然是现代代的时尚的的！”生活方式式依附“新道道北生活圈圈”，将本案案地段塑造造成“新道北”概念塑造荣森品品牌、世纪纪新城品牌牌本案分以下下三个阶段段完成：第一阶段：预热期，也也叫蓄势期期奇正相交
22、蓄势高高峡多种手法并并用，塑造造“生活概念念”和“板块概念念”；引而不不发、激起起好奇心、积积累目标客客户战术目标：1、塑造有有现代文化化特征的时时尚生活概概念，提高高产品立意意。2、地段概概念诠释，争争取“制高点”，给客户户坚定信心心。3、产品概概念的全面面导入，引引起市场兴兴趣，树立立市场形象象。4、引起消消费者的广广泛参与、关关注，让他他们先接受受概念。5、不涉及及具体产品品具体价格格等细节，引引起悬念，充充分“蓄势”同时便于于调整。本阶段，通通过二大讨讨论、四大大阵地进行行概念运作作；通过两两大展示进进行蓄势准准备：两大运动：1、卧虎藏藏龙“现实实的，竟然然是现代的的时尚的！”现代代传
23、统生活活方式大讨讨论内容：经济济适用房能能做成什么么样子，是是否能让老老百姓花最最少的钱，住住上舒适、现现代、时尚尚的家。重要载体：各报社发发稿报道会会议情况，“洛阳晚报”进行“现代、时尚生活方式”大讨论目标：软硬硬兼做、高高低空结合合，对本案案现象进行行大讨论、大大宣传，最最终落实到到本案。2、道北的的崛起“新道道北生活圈圈”大讨论内容：如何何再造“道北”辉煌，如如何定位“新道北生生活圈”，“期待新道道北”的讨论；荣森房产产公司作“世纪新城城”产品推介介，在提高高地段形象象的同时，侧侧面提及“世纪新城城”。重要载体：各报社发发稿报道会会议情况，“洛阳晚报”进行“荣森世纪新城与新道北生活圈”大
24、讨论目标：让社社会广泛注注意到“新道北生生活圈”概念；将将“荣森世纪新城城”与“新道北”巧妙地进进行地段嫁嫁接。四大阵地：1、 现场2、 外展处3、 道北路围板板4、 周周边引导旗旗以及大型型广告牌第二阶段： 强销期期全新亮相 惊爆爆推出 全新出出展； 排山倒海海般的销售售攻势战术目标：1、软硬结结合、文武武双做、高高低空兼顾顾，保证一一个月左右右的全新亮亮相。2、集中兵兵力，产品品宣传突然然爆发，数数月积累的的客户促成成集中成交交，形成“火爆销售售”本阶段除了了各种媒体体及单页的的狂轰乱炸炸以及销售售促销模式式外，我们们还考虑了了四项活动动为品牌树树立推波助助澜：1、“荣森森之星、世世纪之家
25、”评选活动动内容：评出出具有现代代生活情趣趣的三口之之家目的：制造造话题，引引起社会注注意，为广广告提供素素材2、江南金金秋新民乐乐歌舞晚会会内容：以时时下最为流流行的“新民乐”最为特色色节目表演演目的：制造造新闻，引引起广泛注注意；增加加社区文化化品位；加加强楼盘与与客户的亲亲和力3、健康人人生社区行行地点：本案案定位之核核心市场区区域的社区区内内容：社区区健康宣传传队与各街街道联合，进进行“健康宣传传”并邀请居居民到本案案现场来免免费诊断（看看房车配合合接送）目的：制造造新闻，引引起广泛注注意；突出出本案健康康主题；加加强楼盘与与客户的亲亲和力4、荣森世纪新城城大写意地点：本案案社区内内容
26、：有奖奖征集书法法（本案广广告语）目的：制造造新闻，引引起广泛注注意；突出出本案文化化主题；加加强楼盘与与客户的亲亲和力第三阶段：持续期和和清盘期持续沟通 稳定定去化保持形象深深化；多种种方式（促促销、公关关）并举；稳定去化化速度战术目标：1、 采用多种公公关活动。2、 多样社区老老业主联谊谊活动，促促成人际传传播。3、 内外两手稳稳定增进客客户源。活动建议：1、钓出经经典真生活活内容：第一一届“荣森杯”有奖钓鱼鱼大赛地点：社区区周边鱼塘塘目的：制造造新闻，引引起广泛注注意；增加加社区文化化品位；加加强楼盘与与客户的亲亲和力2、游园 内内容：“世纪新城城，我的家家”游园；现现场各处悬悬挂一些字
27、字迷，猜中中者凭奖券券领奖 地地点：社区区内看房途途经沿途 目目的：加深深客户感官官认识；吸吸引客户广广泛参与3、观家 内内容：结合合工程即将将竣工，管管弦乐表演演 地地点：社区区内环境参参观 目目的：加深深客户感官官认识；增增加文化韵韵味，吸引引客户广泛泛参与4、聚会 内内容：联系系已购买客客户开展业业主联谊会会增强业主主之间的沟沟通等 地地点：某知知名饭店或或西餐厅目的：加深深客户感官官认识；增增加文化韵韵味，吸引引客户广泛泛参与第四部分：广告传播播一、广告传传播策略广告总精神神以现代时尚尚生活为形形，以传统统文化为神神以现代生活活为魂，独独创新道北北生活圈千年帝都洛洛阳，一个个世纪新城城
28、二、广告组组团主次明确，多多层面交叉叉渗透传播课题：1、配合合营销组团团、公关组组团，快速速将本案确确立为道北北特色名盘盘地位。2、通过交交叉组合，树树立“荣森”房地产业业品牌形象象。3、配合销销售，加快快去化速度度。 媒体策略：1、DMM单页为主主。2、辅以杂杂志、车体体、户外导导示等多种种方式。3、视销售售需要，公公关以多种种媒体方式式展开。投放原则：1量：开盘期、强强销期高密密度集中投投放，采用用彩色版面面；持续期期平稳投放放；清盘期结合合促销手段段灵活投放放2线：两两种组团户外和和报纸结合合 主线战战旗、DMM单页直投投、户外导导示、车体体辅线洛洛阳晚报、洛洛阳日报、站站亭 户户外导示
29、系系统（路牌牌、旗帜）可可解决客户户对地理位位置的模糊糊意识或误误解；车体体属费用不不高但效果果尤其是对对知名度效效果极好的的媒体，建建议采用。三、广告语语及部分文文案表现现实的，竟竟然是现代代时尚的新城：荣森森制造凡尔赛来了了，留下一一段回忆罗马来了，也也只是匆匆匆而过千年洛阳已已淡净了浮浮华的喧躁躁它内敛光华华，期待着着自己最初初的坚持这坚持应该该是种现代代化的方式式，有景、有有情、有享享受这坚持可以以淡雅但必必须丰富就像今天的的吟风赏月月，手边的的摆置我选选择CAPPPUCCCINO我们并没有有否定什么么精致的中庭庭实景追溯溯的是纯正正的现代风风韵独有的五亲亲空间是对对居住的人人性思考这
30、里倡导健健康、发展展健康、但但最重要的的这里有有健康荣森世纪纪新城，一一个名字，一一份对经典典的坚持，一一处洛阳人人的家新城：让洛洛阳喝彩一直以来，我我们都在不不断的追求求与前进巴洛克、洛洛可可、凡凡尔赛、雅雅典一路上，我我们失落了了许多，也也遗忘了许许多如何找回失失去的记忆忆？清溪潺潺而而过，遍地地春光灿烂烂 秋来风风景怡人，掩掩饰不住经经典？在世纪新城城，你会找找到记忆中中的家在世纪新城城，你会发发现，现实实的，竟然然就是现代代的、时尚尚的LIVE IN荣森森世纪新城城如果说建筑筑是凝固的的音乐在世纪新城城，您会发发现建筑更更像立体的的山水新道北的发发展，加上上荣森人对对理性居住住的追求引
31、发了一场场居家的二二次革命建筑中蕴含含的文化与与体现的风风格并不是几根根廊柱，几几处浮雕所所能囊括的的在这次的选选择中，您您也许希望望有景、有有情、有境境我们知道您您的心情，所所以为您布布置了社区区美景我们清楚您您的需求，这这里有功能能各异的购购物市场如果人生只只有一次选选择机会世纪新城让让它完美999.999%沉梦世纪新新城千年往事悠悠悠千年繁华似似锦让岁月的年年轮碾磨了了千载的洛洛阳在其中沉积积的有对居居住理念的的思考沉思中，走走过了历史史的长河沉思中，曾曾经的洛阳阳擦身而过过沉思中，走走近了世纪纪新城一阵悸荡，恍恍惚空间交交错到苏州州的园林数十米的绿绿化丘陵林林木掩映，落落叶扶疏10万平
32、方方如梦般的的环境景观观处处精致致回首来时种种种，恍然然大悟在洛阳的记记忆中，终终于找到了了一种生活活方式世纪新城也许家家就该是这这个样子其它广告语语：1、 系列一：2、 世纪大写意意， 新新城真生活活3、 写意经典真真生活 雅居居道北现代代家 4、 人居经典的的缔造者 现代生生活的改良良者 5、 熊掌鱼兼兼得， 事业业家共享6、 城市人生， 经经典逸居7、 坐拥洛阳繁繁华， 独享享世纪雅居居8、 飞越传统居居住时代，升升华现代生生活品质2、系列二二：1、惊艳（经典社区）2、传承（帝都文化精华）3、享受（五亲空间亲水、亲绿、亲情、亲健康、亲现代）附件一：物物业管理建建议1、物业管管理提示 经经
33、过多年的的市场教育育，房地产产市场已经经走到“买房重物物业管理”的阶段，消消费者讲究究住的社区区环境和物物业服务质质量。这一一切是由房房地产市场场的供求均均衡关系，决决定了房地地产市场由由卖方市场场向买方市市场转化，个个人掏钱买买房呈现出出对房屋的的要求越来来越精细、越越来越周全全、越来越越多样化的的趋势。 “买房买环环境、买房房买服务、买买房买享受受”成为购房房人的首选选目标。自自然物业管管理也就首首当其冲地地成了开发发商和购房房者共同关关注的焦点点，一流的的物业管理理会成为房房地产项目目的卖点。2、物业管管理公司品品牌的选择择 消消费者对于于物业管理理已经有了了很深的了了解，物管管公司的品
34、品牌也成为为判断物业业成熟度的的标志之一一。物业管管理公司的的品牌不仅仅代表放心心、安全、方方便，更是是生活品质质的提升。 在在此，我们们建议对物物管公司的的确定可以以有以下两两种选择：品牌优先知名公司的的品牌在消消费者中有有一定的号号召力，其其品牌将可可以成为产产品宣传推推广中一个个颇具“吨位”的卖点。联合管理请知名物管管公司挂名名顾问，荣荣森房产公公司实施管管理。 附件二：销销售道具建建议设备陈列： 建议把本本案将使用用的部分设设备比如建建材、智能能化设备等等元件设置置橱窗进行行陈列展示示，配合说说明文字起起到直观销销售效果效果图： 表现小小区规划与与绿化设计计，最好有有45张张：30万万
35、平方米总总体鸟瞰效效果图（包包括周边商商业、学校校等设施）；一期总 体鸟瞰瞰效果图；最能展示示环境效果果的景观，分分别以白天天、傍晚、夜夜景等形式式表达。立面图： 表现建建筑立面效效果，建议议请专业绘绘图公司绘绘制122幅广告效效果图。房型配置图图： 用用于销平销销海等印刷刷品上，了了解房型情情况和面积积，增加美美感。楼书和销平平销海：楼楼书针对有有望客户及及已购客户户开发，展展现形象，细细说产品。用于寄发或或定点派发发，也可作作为现场工工具。 DDM1：“概念说明明书”在引导期期使用，着着重在于配配合宣传概概念卖点。 DDM2：“销售单片片”正式销售售时使用，结结合引导期期客户反映映进行调整
36、整，大量印印刷，于售售楼处、接接待处大量量派送 ，派派发完毕后后重新设计计重新印刷刷。 楼楼书：正式式销售时结结合DM22使用；控控制印量。 房房型单片：与“销售单片片”配合使用用。手提袋： 表示案案名及产品品楼盘形象象，方便客客户收取资资料，用于于现场和房房展会。跨街横幅： 在现场及及周边主要要街道，方方便客户寻寻找。灯箱： 分室室内和户外外两种，置置于现场售售楼处内部部或外部，周周边主要道道路口等处处。展板： 现场场售楼处和和展销会展展板两种，进进行产品细细说，配合合销售员介介绍演示VCDD： 利用三三维技术演演示楼盘情情况，尤其其是期房阶阶段演示经经典生活具具有现实意意义；结合合多媒体网
37、网页运作附件三：合合作方式建建议本项目我方方负责销售售之房屋，双双方经协商商制定销售售底价（均均价），各各套房屋差差价、面积积表、付款款办法（包包括分期付付款办法）及及建材标准准要求等，经经荣森公司司签认后视视为基础，非非经双方同同意不得变变更。销售售报价由我我方根据销销售及市场场所需具体体而定。第一条 甲方责权权1、甲方对对所委托给给乙方项目目的执行情情况有监督督权、知情情权。2、负责提提供售楼部部用房并承承担房租；提供必要要的办公设设备（办公公设备应以以双方协商商后签字确确认的清单单为准，并并详细清点点后交给乙乙方保管、使使用、人为为损坏及丢丢失由乙方方负责，正正常损耗由由甲方负责责维修）
38、，对对售房部进进行简单的的整修。3、负责提提供委托销销售项目的的所有相关关证明文件件及销售所所需资料，并并保证一切切文件资料料具有合法法性和准确确性。4、负责工工地现场的的全面整改改，包括迁迁移案场周周边不良景景物、无垃垃圾、沟壑壑、工地管管理井然有有序等。5、确保本本案提交资资料的真实实性、及时时性、实效效性，确保保签约过程程中的工作作效率与质质量。甲方方负责因提提供的资料料不真实而而引起的法法律纠纷，并并承担相应应的经济及及法律责任任。6、负责收收款，所有有房款及定定金全部由由甲方指派派人员收取取。无论在在任何情况况下，乙方方均不能收收取现金，如如发现乙方方有收取现现金的行为为，除追缴缴乙
39、方所收收取现金外外并有权处处罚乙方。7、负责审审查乙方与与认购者所所签订的商商品房买卖卖合同的的真实性和和有效性。8、按合同同规定按时时向乙方支支付佣金。9、房产交交付使用后后，甲方负负责办理入入住交接事事宜，乙方方负责协助助工作。第二条 乙方责权权1、负责制制定销售策策略。明确确市场定位位、销售对对象、销售售计划、销销售价格、付付款方式，传传媒渠道等等。2、以甲乙乙双方认可可的销售均均价为基础础，乙方有有权制定并并执行不同同房屋和不不同时段的的销售价格格（以甲方方签字确认认为准）。3、乙方根根据市场需需求和楼盘盘销售进度度制定销控控策略。4、负责组组建、管理理销售队伍伍，培训销销售人员。5、
40、乙方委委派销售负负责人一名名，其工作作权限由乙乙方设定，销销售负责人人有义务向向甲方报告告销售进度度及工作中中存在的问问题。6、乙方负负责与客户户洽谈业务务直至签订订合同并催催交楼款。7、乙方所所有人员工工资、提成成、奖金、各各种补助等等相关销售售费用均由由乙方负担担。8、非经甲甲方同意，乙乙方不得与与认购者修修改甲方审审定的商商品房买卖卖合同中中的任何条条款。在合合同之外的的承诺必须须经甲方书书面认可。9、负责售售后跟进工工作，如提提交客户统统计分析、媒媒介分析、筹筹划及销售售方面之检检讨分析报报告等。10、乙方方应妥善保保管使用甲甲方提供的的办公机具具，在协议议终结时完完好移交甲甲方。第三
41、条 销售价格格未售住宅部部分成交基基准价格不不得低于 元/平平方米；本案各期销销售报价将将由乙方根根据市场情情况自行制制定，同时时甲方须签签字认可。如如有团购客客户或开展展特别促销销活动须低低于底价成成交时，则则乙方必须须事先征得得甲方书面面签字认可可。第四条 销售指标标及奖惩销售指标：1）开盘之之销售期三三个月内累累计售出 %；2）销售期期六个月内内累计售出出 %；3）销售期期九个月内内累计售出出 %2）销售期期十二个月月内累计售售出 %；以上销售指指标以实际际销售套数数为考核依依据。第五条 代理佣金金标准及支支付方式佣金标准：，具体佣佣金提取方方法以单套套销售单价价 元/平方米为为准，乙方
42、方佣金按每每成交一套套按照总销销售金额11.6%提提取，溢价价部分甲乙乙双方按照照6：4分分成。支付方式：在客户交交付认购定定金后，按按揭贷款付付款客户交交齐首付款款并办理完完按揭手续续视作交易易成功，一一次性付款款客户以房房款在规定定时限内全全部交清视视作交易成成功。甲方方按实际成成交价向乙乙方支付代代理销售佣佣金及溢价价提成。若若因乙方原原因客户退退房，则甲甲方将在后后期付给乙乙方的佣金金中将该笔笔已付佣金金扣除，若若因甲方原原因客户退退房，则乙乙方不再退退还该笔业业务佣金。代理佣金结结算时间为为每月5日日前，以上上月实际成成交套数为为结算依据据，据实结结算，如因因甲方原因因超过结算算日期
43、未结结算佣金，则则乙方按照照每日5收取甲方方违约金，甲甲方不得以以实物折抵抵佣金。第六条 费用承担担1、甲方承承担（1）工地地现场的包包装整治费费用。（2）本案案销售案场场的装饰费费用及售房房部房租、水水电费、广广告费。2、乙方承承担（1）本案案销售人员员的工资、佣佣金费用。（2）本案案销售费用用（包括销销售资料的的准备，办办公现场所所发生的销销售人员管管理费用）。结束语：我公司将与与荣森公司司的首期合合作视为重重中这重，期期待前景，期期待双赢。因因此在该项项目的合作作中一定发发挥自身对对产品策划划、销售方方面的优势势，以合理理的整合，精精美的包装装、经济的的手法，赢赢得荣森品品牌在市场场中的美誉誉度。为荣荣森的发展展贡献自己己所学。誉祝双方合合作顺利，成成功！ 洛阳三德房房产工作室室有限公司司2005年年8月