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1、“都市海岸岸”项目可 行 性性 报 告目 录录第一章 市场及及项目分分析一、 全国房地产产形势二、海口220044年房地地产市场场发展趋趋势三、项目区区域状况况分析四、项目周周边可比比楼盘分分析五、本项目目基本情情况六、本项目目定位第二章 投资估估算与资资金筹措措一、项目投投资估算算二、项目资资金筹措措第三章 项目利润润率预测测一、销售收收入预测测二、项目利利润率预预测第四章 贷款风险险分析一、开发项项目贷款款风险因因素综述述二、项目风风险 附附 表 报 告 摘摘 要项目主要技技术经济济指标一期项目用用地347966M2 一期规划总总建筑面面积431566M2功能设定住宅楼层层699层，纯纯商
2、业为为2层一层架空空做商业业和会所所2层以上上为住宅宅市场分析整体市场分分析整体市场开开始复苏苏，市场场消化能能力和需需求潜力力正在趋趋强,但市场场供应速速度远大大于市场场吸纳速速度,空置面面积有进进一步加加大趋势势,相应也也增加风风险性。区域市场分分析海甸岛作为为政府规规划重点点，在众众多利好好市政规规划下，开开发前景景看好。鉴鉴于区域域楼盘以以大户型型为主的的情况下下，小户户型住住住宅的需需求前景景和消化化潜力值值得期待待。户型面积定定位1房 面积积52-57MM22房 面积积87-91MM23房 面积积1244-1331M22档次定位高档住宅价格定位住宅均价价30000元/M2商业均价价
3、50000元/M2开发成本测测算建设总投资资9045万万元单位面积平平均完全全成本2095元元/M22以上包括：土地使使用出让让金、开开发成本本、销售售费用、利利息、其其它财务务费用、销销售税费费基本方案按基本售价价全部销销售计，项项目内部部收益率率54.1%保守方案按基本售价价-100%，项项目内部部收益率率26.1%综合评价本项目无论论从市场场角度，还还是财务务角度来来看，都都具有较较强可操操作性，极极具开发发潜力。第一章 市场及项项目分析析一. 全国国房地产产现状2003年年月，国国务院下下发了被被业界简简称为号文文的关关于房地地产市场场持续健健康发展展的通知知，其其中对房房地产业业“支
4、柱产产业”地位的的确定尤尤其引人人注目。一一边是防防范和压压缩，一一边是鼓鼓励和放放开。 被称为中国国房地产产市场发发展新“五年计计划”的188号文，进进一步宣宣示了中中国房地地产业改改革和发发展的市市场化方方向，国国家一直直将房地地产业当当作基础础产业对对待，在在通知中中，首次次将房地地产业列列为国民民经济支支柱产业业，通知知中说：“房地产产业关联联度高，带带动力强强，已经经成为国国民经济济的支柱柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。关于房地产产地位，998年国国家曾明明确提出出要把房房地产培培育成支支柱产业业，经过过其后几几
5、年的快快速发展展，特别别是999年后房房地产行行业每年年的增长长速度达达到了330%左左右，对对GDPP增长的的直接贡贡献达到到1.55%，如如果加上上间接贡贡献，这这一数字字接近33%，已已经成为为国民经经济增长长的主要要来源之之一，成成为真正正的支柱柱产业。通知充分肯肯定了房房地产业业的地位位与作用用：“房地产产业关联联度高，带带动力强强，已经经成为国国民经济济的支柱柱产业。促促进房地地产市场场持续健健康发展展，是提提高居民民住房水水平，改改善居住住质量，满满足人民民群众物物质文化化生活需需要的基基本要求求；是促促进消费费，扩大大内需，拉拉动投资资增长，保保持国民民经济持持续快速速健康发发
6、展的有有力措施施；是充充分发挥挥人力资资源优势势，扩大大社会就就业的有有效途径径。实现现房地产产市场持持续健康康发展，对对于全面面建设小小康社会会，加快快推进社社会主义义现代化化具有十十分重要要的意义义”。在通知中中有“支持具具有资信信和品牌牌优势的的房地产产企业通通过兼并并、收购购和重组组，形成成一批实实力雄厚厚、竞争争力强的的大型企企业和企企业集团团”的内容容，另外外在整顿顿市场秩秩序上“对空置置最大的的房地产产开发企企业，要要限制其其参加土土地拍卖卖和新项项目申报报”，在加加强信贷贷管理上上“对符合合条件的的房地产产开发企企业和项项目，要要继续加加大信贷贷支持力力度”。可以以预言，由由现
7、在开开始，数数量庞大大的中小小型房地地产开发发企业将将进入一一个合并并重组的的高潮，国国内将出出现一批批有能力力进行跨跨地域经经营、主主导市场场发展的的大型房房地产企企业，而而各中小小城市也也将出现现数量较较少、但但是能在在当地市市场发挥挥重要作作用的中中型房地地产企业业。二. 海口口市20004年年房地产产发展状状况1、房地产产开发投投资规模模大幅增增加房地产开发发投资规规模逐年年扩大，已已成为拉拉动海口口市固定定资产投投资增长长的主动动力。220033年，全全年房地地产开发发投资共共计277.7亿亿元，比比上年增增长844.0%。房地地产业的的迅速发发展，使使房地产产开发近近两年来来在固定
8、定资产投投资领域域扮演着着越来越越重要的的角色，220033年海口口市房地地产开发发投资占占全社会会固定资资产投资资的266.4%，在全全社会固固定资产产投资中中名列第第二，仅仅次于基基本建设设投资。 投资力力度的加加大，意意味着市市场的信信心重新新树立，加加快了发发展的速速度。2、商品房房施竣工工面积和和销售面面积增长长迅速2003年年商品房房施工面面积4002.117万平平方米，比比20002年增增长855.6%，其中中住宅施施工面积积3422.699万平方方米，增增长944.3%；商品品房竣工工面积889.44万平方方米，比比上年增增长922.2%，其中中住宅竣竣工面积积81.23万万平
9、方米米，增长长97.8%；商品房房销售面面积966.177万平方方米，增增长699.4%;其中中住宅销销售面积积92.62万万平方米米，增长长67.1%。2003年年，海口口市房地地产出现现的喜人人变化是是销售面面积大于于竣工面面积。220033年房屋屋销售面面积966.033万平方方米，不不仅比220022年增加加69.2%，也也比20003年年房屋竣竣工面积积89.14万万平方米米高出66万多平平方米。220033年，销销售总额额为200.033亿元，比比20002年增增长666.7%。 销售面积增增长近770，显显示了市市场强劲劲的需求求潜力和和消化能能力。销销售面积积大于竣竣工面积积，
10、表明明市场消消化速度度已经大大于供应应速度，正正在消化化以前的的存量。但但是我们们也看到到，施工工面积远远大于销销售面积积，表明明未来一一段时间间将有大大量的市市场供应应，而销销化能力力如果没没有明显显增加的的情况下下，将有有部分供供应量得得不到消消化而成成为空置置面积，增增加市场场的压力力。3、房地产产投资资资金结构构有待优优化 住宅仍是220033年海口口市房地地产开发发的主体体。全年年海口市市住宅开开发投资资22.95亿亿元，占占房地产产总投资资的822.8%，较上上年增加加7.33%，办办公楼、商商业经营营用房及及经济适适用房投投资只占占17.2%。值值得一提提的是，220033年，海
11、海口市办办公楼投投资只有有72223万元元，比220022年减少少44.1%。目目前，海海口市住住宅建设设已初步步完成了了向市场场化的转转轨。 这就给给房地产产开发提提供了一一个良好好得市场场环境。4、市场日日趋成熟熟，个人人购房为为市场需需求主体体 消费者理性性购房，注注意货比比多家，对对房屋质质量、居居住环境境的要求求更高，自自我保护护意识增增强，个个人购房房占同期期房屋交交易量的的比例为为 833.7% 。房房地产的的需求市市场还是是以海口口本地市市场为主主，省内内其他市市县消费费者及海海南省外外消费者者为辅。开开发商开开始从注注重经济济效益到到经济效效益和社社会效益益兼顾，重重视楼盘盘
12、位置、环环境、设设计、质质量及市市场定位位，使房房地产投投资开发发建立在在市场需需求的基基础上。户户型、结结构、面面积合理理、小区区环境优优越的商商品住宅宅已成为为房地产产开发投投资的主主流。5、海口市市商品房房价格稳稳步上升升根据海口市市房产管管理部门门统计数数据显示示，海口口市目前前商品房房销售基基本良好好，销售售价格稳稳步上涨涨。20003年年商品房房平均价价格 222000 元 / mm2，比比20002年增增长 114% ，其中中商品住住宅平均均价格 18000 元元 / m2，增增长 55% ，办办公楼平平均价格格 36600 元 / m22，同比比持平，商商业用房房平均价价格 6
13、60000 元 / mm2，增增长 88% ，经经济适用用房平均均价格 13000 元元 / m2，与与上年持持平。价价格得上上升，显显示了消消费能力力在逐步步提高。2004年年18月，海海口市房房管局共共办理新新建商品品房交易易36550宗,面积达达48558111 m22,成交交金额11132228万万元,平平均销售售价格为为23330.770元/ m22。在销销售面积积中，住住宅为447.883万mm2,占占销售总总面积的的98.3%,非住宅宅销售仅仅有0.75万m2,占占1.77%。商商品房销销售中住住宅所占占比重过过大，交交易商品品房用途途单一化化。这也也说明海海口的商商业、写写字楼
14、、工工业厂房房交易缺缺乏。目前已在海海口市房房管局登登记的商商品房预预售达227855宗,面面积为333.55万m22。6、积压空空置商品品房总量量逐步减减少据统计， 19999 年年 122 月底底，海口口市共有有积压空空置商品品房 2264 万平方方米，停停缓建“半拉子子”工程 4000 万平平方米。至至 20003 年底，已已消化 2100 万平平方米，尚尚存 4454 万平方方米。空空置面积积的减少少，说明明消化能能力加强强，但空空置面积积依然高高企，也也加大了了市场的的压力。7、三级市市场交易易逐渐活活跃据有关部门门统计，海海口市在在20004年119月的的二手房房交易达达到4007
15、0宗宗，同比比增长444%；面积770.22万平方方米，同同比增长长27.9%；成交金金额122.199亿元，同同比增长长35.5%。在在二手房房交易面面积中，住住宅占880.773%，平平均价格格14003元平方米米；非住住宅占119.227%，平平均价格格17994元平方米米；综合合价格为为17336元平方米米。来自海口房房地产交交易中心心的统计计数据显显示，220044年19月，该该交易中中心平均均每月的的二手房房销售额额为7000万元元左右，而而去年同同期只为为5000万左右右。其中中今年上上半年平平均每月月的二手手房销售售额更是是达到9900万万元左右右，与去去年上半半年同期期相比超
16、超过了1100%。随着海口二二手房市市场的交交易量不不断增加加，其价价格也跟跟随着稳稳步上扬扬。据有有关统计计数据表表明，今今年第二二季度二二手房销销售面积积比上季季增长559.55%，价价格涨幅幅居各类类商品房房的首位位，价格格比去年年同季和和上季上上涨144%和88.7%，其中中住宅上上涨211.4%和8.7%，同同比涨幅幅比上季季的188.9%高2.5个百百分点。三三季度二二手房价价格继续续稳步上上涨，住住宅比去去年同季季上涨110.22%，比比上季上上涨1.4%。三级市场得得活跃，将将拉动二二级市场场的需求求，换房房的需求求增加将将直接带带动大面面积住宅宅的销售售，也给给这部分分市场细
17、细分带来来了机会会。三. 项目目区域状状况分析析（一）规划划状况分分析1、城市规规划总纲纲：将海海口建成成“第二人人居地” “第第二居住住地”是海口口市一种种新型的的城市职职能，在在环境优优美的热热带旅游游城市中中选择第第二居住住地是国国际上久久已流行行的做法法。第二二居住地地不仅是是一个生生活和规规划概念念，同时时也是旅旅游、休休闲、度度假等相相关产业业职能的的进一步步拓展与与深化。目前在海口口购房的的消费群群中，不不少置业业者来自自岛外，这这样的消消费不但但有利于于海口引引进外来来的智力力与财富富，同时时也为进进一步消消除泡沫沫经济、再再次振兴兴房地产产行业打打下了基基础。2、“海口口外滩
18、”城市规规划图 海海甸岛整整个岛屿屿都处在在城市设设计项目目的范围围之内。最最近在岛岛屿中心心地区进进行了一一系列高高品质的的开发项项目：酒酒店、各各种类型型的高端端房地产产项目、写写字搂、综综合项目目搂和大大学校园园等。3、海甸水水城规划划海甸水城规规划图在海甸溪和和海甸二二路之间间的约2200米米宽地带带将会规规划为海海甸水城城。本项项目特点点是利用用区域临临近海甸甸溪的地地理特征征，将水水体引入入区域组组织空间间，营造造出千变变万化的的空间层层次和极极具吸引引力的“水城”空间。利利用挡潮潮闸，保保持恒定定水位和和水循环环，从而而形成清清晰而又又平静的的水面，可可以映出出河道周周边的新新建
19、楼群群。 “水水城”以低层层建筑为为主，为为保证项项目开发发的经济济平衡，沿沿海甸二二路规划划一排高高层建筑筑物，现现存的高高层建筑筑尽管可可能保留留。内部水体可可变的岛岛屿空间间大小将将使实现现各种不不同的功功能成为为可能。这这座市中中心的运运河城将将规划以以办公、购购物和居居住功能能为主。4、白沙门门生态公公园规划划规划中的海海甸岛白白沙门生生态公园园占地664公顷顷，东与与海南民民生燃气气的规划划住宅用用地相连连，西靠靠海口市市污水处处理厂，南南至人民民大道，北北至规划划环岛路路。在推推选方案案中提出出了充分分利用原原基地中中的水系系，开凿凿溪流、布布置跌瀑瀑，创造造出风格格别致的的自然
20、水水景，巧巧妙地用用水将公公园景观观延伸至至海面，将将浩瀚的的大海景景观渗透透到公园园里，并并将公园园分为“凌波彩彩虹”、“山容水水意”、“碧海连连天”、“林海风风涛”四个景景区，准准备开发发成继万万绿园之之后市内内第二块块大型公公共绿地地。5、环岛路路规划 海海甸岛环环岛路位位于海甸甸岛东北北面，为为路堤结结合地带带，东起起海甸二二路与横横沟河交交接的端端头，北北到甸昆昆路的北北端与海海边交接接处，全全长约66公里。此此次规划划建设就就考虑到到路的景景观功能能，人在在车里就就能看海海，有沙沙滩的地地方尽量量保留。这一系列的的重大规规划都和和海甸岛岛相关，无无疑，未未来几年年内，海海甸岛将将吸
21、引海海口人的的目光，海海甸的区区位形象象将大大大提升，它它不再是是单纯的的居住型型渔村小小岛。海海甸岛的的旅游优优势、休休闲商务务优势将将得到展展现，海海甸岛的的房地产产开发前前景看好好。海甸甸岛将以以一个崭崭新的形形象展现现在海南南人民乃乃至全国国人民面面前，海海甸岛的的资源有有待于进进一步挖挖掘。（二）海甸甸岛片区区房地产产整体市市场分析析1、片区规规划：（1）海口口市政府府对海甸甸岛的定定位高品质居住住区、大大学教育育园区、旅旅游休闲闲度假区区。在海海口市政政府的规规划和发发展战略略影响下下，海甸甸岛将成成为生活活氛围浓浓郁、旅旅游环境境优良的的岛中岛岛。（2）重大大市政建建设规划划将影
22、响响海甸未未来发展展，海甸甸岛的区区位形象象将得到到提升白沙门公园园、环岛岛路和海海甸水城城的建设设。海新大桥连连接海甸甸岛与新新埠岛、东东海岸，为为城市干干道组成成部分。桥桥长4999米，宽宽36米米。2、海甸岛岛目前在在售楼盘盘（共332个）：海甸岛楼盘盘分布图图：3、海甸岛岛即将推推出楼盘盘：碧海云天海海景花园园（海南南豫财实实业联合合总公司司开发，北北京建工工集团海海南分公公司承建建）宝阳花园 （海海南宝阳阳房地产产开发有有限公司司开发）金海雅苑（海海南浙海海地产开开发）（三）项目目片区市市场分析析1、从建筑筑产品看看多为小高层层塔楼，多多层项目目较少。海海甸岛从从上列119个楼楼盘来
23、看看，只有有滨海华华庭、江江南城以以及即将将推出的的南方明明珠3个个项目有有多层住住宅。2、从园林林看日式、夏威威夷式、东东南亚式式园林风风情充斥斥其间，产产品差异异化不明明显。中中国本土土风情园园林却较较少，只只有江南南城、兆兆南绿岛岛家园为为中国江江南风情情园林，从从而凸显显差异性性。3、从户型型面积来来看1房在411655平米之之间，22房在6681113平平米之间间，面积积跨度较较大。33房面积积多集中中在1220-1150平平米，市市场上44房的供供应量较较大，除除单纯的的小户型型项目如如加州阳阳光、金金色假日日、四季季花开外外，其他他项目都都有4房房。4、从营销销推广手手法和方方式
24、上看看不注重营销销推广，推推广手法法单一。不不少项目目售楼处处缺乏包包装，地地处偏僻僻却没有有项目导导视，很很少做报报纸、电电视或广广播广告告宣传，觉觉得广告告宣传也也难以对对项目销销售起到到直接的的促进作作用，从从而放弃弃。甚至至有部分分项目认认为，只只有不好好卖的楼楼盘才做做广告。仅从楼书来来看，不不少项目目楼书粗粗制滥造造，没有有品质感感，难以以给人美美感。从卖点宣传传来看，都都以海景景、休闲闲为主打打概念，缺缺乏新意意，难以以给消费费者留下下较深的的印象。5、从物业业管理来来看物业管理仅仅为房地地产开发发的附庸庸。物业业管理公公司多为为开发商商组建，专专业性不不强。6、从开发发规模来来
25、看项目开发规规模普遍遍较小，建建筑面积积大多在在500000平平米以下下。7、从市场场竞争情情况来看看地产市场竞竞争激烈烈，海甸甸岛在售售的项目目在355个以上上，众多多中小开开发商分分吃海口口房地产产市场这这块小蛋蛋糕。开开发商实实力不雄雄厚，同同时开发发几个项项目的企企业只有有金手指指、江中中实业、金金邦实业业少数几几家，许许多开发发企业的的品牌没没有树立立起来。外地实力开开发商以以独具特特色的产产品和先先进的营营销手法法领跑市市场，如如宝安集集团开发发的江南南城项目目。8、从消费费者市场场反映来来看低密度的多多层小户户型项目目和有特特色的大大户型较较受市场场欢迎，如如滨海华华庭和江江南城
26、项项目。9、从置业业群体来来看客户群体海海口本地地人和外外地人隔隔占一半半左右，其其他为海海南省内内其他地地区和岛岛外客户户。二次次置业人人群所占占比例较较大，不不少项目目如江南南城、滨滨海华庭庭二次置置业客户户达500以上上。10、从销销售周期期来看销售周期较较长，多多数项目目的销售售周期为为122年。因因此市场场上现房房供应量量较大。海海甸岛市市场还剩剩下较多多尚未销销售的现现楼，对对期房销销售市场场造成一一定的冲冲击。11、从价价格上看看住宅用房，除除去带装装修的四四季花开开、碧海海滨江别别墅，价价格最高高的两个个项目为为江南城城和滨海海华庭，其其他项目目价格均均在30000元元以下。由
27、由此可见见，多层层低密度度住宅因因为稀缺缺在海甸甸岛的价价格反而而超过建建筑成本本较高的的小高层层。项目名称均价（元/平方米米）江南城3700一品水苑3300金椰都海滨滨花园2700福海新城2600星光海岸2500阳光熙园2700金色假日2600伊甸家园2900加州阳光2200滨海华庭3100碧海滨江国国际贵族族别墅5200四季花开（带带精装修修）4600绿岛家园22期3000万恒城市花花园3期期2800香榭丽花园园2600北海岸888号2800侨达花园2900港湾花园280012、从物物业类别别商业用用房来看看本片区大多多项目都都拥有裙裙楼商业业，但大大多空置置，这和和片区人人气不足足、商业
28、业氛围不不浓有关关。海甸岛商业业物业价价格调查查分析价格物业楼层一品水苑福海新城金椰都花园侨达花园港湾花园绿岛家园1楼650080006000500080001080002楼6000600090003楼4000四. 项目目周边可可比楼盘盘分析1、一品水水苑（1）楼盘盘调查表表项 目名 称一品水苑位置海甸五东路路16号号占地面积（mm2）270000建筑面积(m2)440000规模小高层共55栋2336户发售时间（年年、月）2002.2入伙时间（年、月）2004层数14、166层开发商海南宝通地地产有限限公司建筑设计规划、园林设计美国EDSSA东方方环境研研究所东方园林深深圳公司司承建商代理商海
29、南嘉德旅旅游房地地产投资资咨询物业管理公公司海南嘉德公公寓度假假村管理理有限公公司物管费元/m21.6最低价(元元)2800均价（元）3300最高价（元元）3800户型面积及及比例、销销售率户型面积（m22）套数所占比例销售率3房138128543房14532144房1965624顶层复式328208合计23610040商铺商铺122层，面面积722-2550米，销销售均价价65000。（2）项目目营销特特点针对外地地投资型型客户销销售包租型投资资方案：客户购购买一品品水苑公公寓，给给予300个月的的投资保保障，购购房时按按总房价价的155一次次性支付付给业主主，风险险由一品品水苑承承担。委托
30、出租投投资方案案：购买买一品水水苑公寓寓，可委委托物业业管理公公司进行行经营管管理，出出租租金金除支付付给物业业管理公公司相当当于第一一个月租租金的中中介费和和自第二二个月起起12的服务务费用外外，剩余余部分全全部归业业主所有有。设置外展展销处：温州、上上海、无无锡。（3）项目目存在的的问题户型过大大，投资资者一般般愿意购购买小户户型。而而本项目目每套总总价均在在40万万元以上上，投资资成本高高，风险险大，而而项目的的出租客客户有限限，出租租优势不不明显，入住率低低。项目目目前入入住仅550户，入入住率不不到300，缺缺乏生活活气氛。周边配套套不全，只只有燕泰泰酒店紧紧邻。交交通不便便，没有有
31、公交车车通往小小区。销售现场场缺乏包包装，为为一临街街商铺布布置而成成，与其其较好的的产品品品质形成成较大的的反差。（4）项目目优势园林布置置细致精精美。小小区门口口为两株株嫁接树树木，在在榕树上上嫁接椰椰树，颇颇有特色色。小区区内主干干道旁种种植高大大木棉，夏夏日荫凉凉遮阳。中中心花园园小品与与园林、游游乐设施施完美搭搭配，错错落有致致。且小小区内地地上无停停车位，都都在地下下，保证证地面的的最大绿绿地率。建筑设计计与品质质优势。户户型通透透，房屋屋材质均均为较好好材料，门门为木质质防火防防盗门，塑塑钢窗、雕雕花阳台台栏杆、厨厨房专用用排烟道道设计。（5）客户户群体本地首次置置业者220，本
32、本地二次次置业者者30，海南南岛外置置业者550。2、金椰都都海滨花花园（1）楼盘盘调查表表项 目名 称金椰都海滨滨花园位置和平大道559号占地面积（mm2）403633建筑面积(m2)945177规模8栋一期44栋小高高层发售时间2002.4入伙时间2004.9层数10-133开发商海南金椰都都置业有有限公司司建筑设计规划、园林设计美国EDSSA东方方环境研研究所承建商代理商无物业管理公公司开发商自己己管理物管费（元元）1元最低价(元元)2300均价（元）2700最高价（元元）3000户型面积及及比例、销销售率户型面积（m22）套数所占比例销售率3房125170504房143-1165104
33、305房复式180-33206820在售总数34210070（2）项目目存在的的问题户型面积积偏大导导致销售售周期较较长。面面积较小小的三房房只余下下少量部部分约115，其其他剩下下的皆为为四房以以上的大大户型。项目一期期已入伙伙，但小小区中心心的道路路、园林林尚未完完工，让让购房者者缺乏购购买信心心。小区打海海滨概念念，而海海景单位位非常有有限，园园林也没没有凸显显滨海特特色。（3）客户户群体海口本地客客户占550，外外地客户户占500。3、福海新新城(1)楼盘盘调查表表项 目名 称福海新城位置和平大道与与海甸五五东路交交汇处占地面积（mm2）建筑面积(m2)规模4栋小高层层发售时间2003
34、.11入伙时间层数18开发商建筑设计规划、园林设计承建商代理商物业管理公公司物管费（元元）1.1最低价(元元)1888均价（元）2600最高价（元元）3100户型面积及及比例、销销售率户型面积（m22）套数所占比例销售率3房平面117-1124120674房平面1416033在售总数18010070(2)项目目存在的的问题项目为小小高层点点式结构构塔楼，户户型不通通透。缺乏园林林景观。不注重营营销推广广，售楼楼处缺乏乏包装，进进入销售售后期几几乎没有有广告宣宣传。4、项目周周边可比比楼盘一一览表：项目名称层数户型面积（m22）套数所占比例总销售率一品水苑小高层共55栋2336户3房138128
35、543房14532144房1965624顶层复式328208在售总数23640金椰都海滨滨花园8栋一期44栋小高高层3房125170504房143-1165104305房复式180-33206820在售总数34270福海新城4栋小高层层3房平面117-1124120674房平面1416033在售总数18070五、本项目目基本情情况（一）项目目概况都市海岸项项目占地地347796平平方米，建建筑面积积431156平平方米，商商业面积积66000平方方米，容容积率11.244。共88栋4000套。113栋栋为6层层建筑，448栋栋为8层层、9层层建筑。（二）都市市海岸项项目SWWOT分分析（优势、
36、劣劣势、机机会点、威威胁点）都市海岸区区位图1、项目优优势1）地理优优势。位位于海边边但又离离海近7700米米，近海海而不靠靠海，符符合海口口本地人人的居住住喜好。2）地块平平整、周周边无脏脏乱差环环境。3）海甸岛岛居住氛氛围浓郁郁，自然然景观条条件好，是是置业居居家的理理想居所所。4）项目有有独立的的商场，还还有长达达3000米的商商业街，商商业面积积达60000平平米，填填补了周周边居住住小区无无规模商商业的空空白。5）项目114栋栋为多层层，510栋栋为8、99层建筑筑，在海海甸岛小小高层林林立的市市场环境境下显得得较为稀稀缺。6）项目周周边皆为为3房及及3房以以上大户户型，而而本项目目
37、小户型型供应较较多，填填补周边边项目市市场空白白。2、项目劣劣势1）一期规规模较小小。2）地块形形状不规规则，而而且中间间被一条条市政路路分割。3）周边居居民不多多，人气气不足，不不利于商商业启动动。3、项目机机会点1）市政府府对海甸甸岛的规规划和市市政设施施建设将将提升海海甸岛的的形象。2）海口市市房地产产市场重重新启动动，升温温明显。3）海南旅旅游产业业的蓬勃勃发展将将给海口口地产注注入活力力。4）江南城城项目的的推广和和宣传将将带来不不少过往往看楼人人流，本本项目是是其必经经之地，也也将会给给本项目目带来一一定的人人气。而而且宝安安集团将将拓宽项项目门前前的和平平大道北北段、引引进3条条
38、公交线线路，这这对本项项目来讲讲也是很很好的契契机，大大大改善善了项目目的交通通条件。4、项目威威胁点1）海口经经济水平平较低使使得市民民消费力力有限，本本地居民民大多拥拥有自建建房或单单位福利利房，购购房需求求不旺盛盛。2）片区项项目销售售周期大大多较长长，长达达2年甚甚至更多多。3）与异军军突起的的江南城城为邻给给本项目目不小的的压力。4）整个海海口市商商业用房房销售量量非常有有限，本本项目商商铺销售售也将不不很顺畅畅。六. 项目目定位1、户型定定位根据周边竞竞争楼盘盘的调查查分析，区区域楼盘盘基本以以大户型型住宅为为主，小小户型住住宅基本本上属于于市场空空白，本本项目的的主力户户型定位位
39、为1房房（522577平方米米）、22房（887991平方方米）、33房（11241311平方米米），同同种户型型面积比比竞争项项目偏小小，形成成了市场场需求空空白和产产品差异异化，避避开竞争争压力，市市场风险险相对较较少。2、档次定定位本项目经过过精心的的规划设设计，独独具异国国风情园园林、高高品质的的建筑、低低容积率率等综合合素质，使使本项目目达到高高档住宅宅档次，极极大提高高了市场场竞争力力和价格格竞争力力，获得得更大的的价值空空间。3、价格定定位根据本项目目住宅的的特点及及实际情情况，考考虑到周周边可比比案例交交易市场场比较活活跃，因因此决定定先取市市场比较较法作为为本次的的基本方方法
40、来求求取本项项目住宅宅和商业业的价格格。市场比较法法就是将将估价对对象与在在估价时时点近期期有过交交易的类类似房地地产进行行比较，对对这些类类似房地地产的已已知价格格作适当当的修正正，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。通过本项目目与同类类竞争楼楼盘的比比较，另另考虑本本项目自自身特点点及周边边商业物物业的售售价情况况，我们们可以确确定本项项目中住住宅的销销售均价价为30000元元/平方方米、商商业的销销售均价价为50000元元/平方方米较为为适宜且且具有一一定的市市场竞争争力。住宅和商业业定价（以以住宅为为例，商商业同理理测算）（1）影响响住宅定定价的各各种因素素及所占
41、占权重因素位置交通居住氛围建筑品质园林品质投资前景自然环境知名度周边配套小区配套物业管理总计权重16151112101353636100（2）与都都市海岸岸类比住住宅及系系数修正正表：序号因素满分一品水苑福海新城金椰都滨海海花园都市海岸1位置16101110102交通15111211113居住氛围1198984人流1211119115周边居民101078106投资前景13101011117业态组合532348知名度322219居住环境6323310建筑形象3211211物业管理64444系数总计10075707175（3）价格格计算公公式参考周边边住宅情情况：选择范围内内可比性性较强的的住宅物
42、物业作为为参照对对象，有有利于提提高都市市海岸住住宅定价价的准确确性和科科学性。选定的可比比性住宅宅物业为为：一品品水苑、福福海新城城、金椰椰都滨海海花园住宅价格格计算：P=(KK*T*Q/WW)P:“都市市海岸”住宅价价格K:各参考考物业所所占权重重T:参考物物业价格格Q:都市海海岸系数数W:参考物物业系数数根据参考物物业与本本物业的的可类比比性确定定计算权权重。价格计算表表 参参考项目目权重一品水苑福海新城金椰都滨海海花园都市海岸权重651520住宅价格330026002700系数总和75707172住宅2059401154483008商业同理测算5000通过以上测测算，都都市海岸岸的住宅
43、宅均价为为30000元/平米（取取整），商商业均价价50000元/平米。第二章 投资估估算与资资金筹措措一、项目投投资估算算1估算依依据参照委托人人提供的的资料以以及当前前海口市市建筑市市场的价价格情况况。2项目投投资概算算1）土地费费用：地地价款按按3755元/平平方米，为为16118万元元。2）前期工工程费：包括规规划勘测测设计费费、可行行性研究究费。根根据企业业提供的的资料，该该项目占占地面积积347796平平方米，总总建筑面面积4331566平方米米,则总总费用为为1811万元（取取整）该项费用视视为20004年年初一次次性投入入3）房屋开开发费：包括建建安工程程费、附附属工程程费和室室外工程程费共计计51779万元元。该项项费用220044年投入入20%，20005年年投入775%,20006年投投入5%（见下下页表）建筑工程成成本及增增加值序号项目名称单位成本(元/平平方米)1前期款42场地平整5钻探3.5设计费20临时水电3.5监理费7