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1、石台县柏山渡山庄商住综合楼项目建议书石台县柏山渡山庄商住综合楼项目建议书石台县柏山山渡山庄庄有限公公司2010年年11月月目 录录第一章 项项目概述述第二章 项项目名称称与选址址第三章 项项目规划划建设方方案第四章 项项目建设设条件第五章 物物料消耗耗与供应应第六章 环环境保护护第七章 项项目建设设周期与与日程安安排第八章 经经营管理理方式第九章 投投资估算算第十章 项项目经营营策划第十一章 效益评评价第十二章 结论附:1、柏柏山渡山山庄规划划平面布布置图 2、柏柏山渡山山庄鸟瞰瞰图 3、柏山渡山庄楼型外观效果图 4、柏山渡山庄户型图16项目编制：石台县柏山渡山庄有限公司编制日期：2010年1
2、1月25日星期四第一章 项目总总论一、项目背背景今年8月份份国务院院召开专专题会议议，明确确指出推推进服务务业的进进程是扩扩大内需需、增加就就业、实现可可持续发发展的关关键所在在。其中中也包括旅旅游业如何利利用我国国地大物物博、历历史文化化悠久的的资源优优势，使使之成为为规模最最大、增长最最快和创创造就业业机会最最多的新新兴产业业。在这这股强劲劲东风鼓鼓舞下，石石台县紧紧紧围绕绕这一战战略目标标,以三个突突破为为着力点点,以推进三三化，建建设三区区为工工作抓手手,以三纵五五横一环环为建建设主线线,按照照不求求其大,但求其其特的的建设观观念,凝心心聚力,奋力拼拼搏,逐逐步把石石台山城城建设成成为
3、一个个新、特特、巧、精精的宜宜游宜居居、环境境优美的的旅游县县城。本项目目是基于于以下几几个方面面的背景景而提出出的。一是国内旅旅游将处处在一个个持续增增长期，我我国人均均GDPP已突破破3万美元，按按照经济社社会发展展规律，开开始进入入旅游爆爆发性增增长阶段段，未来来五年到到十年旅旅游业将将处在快快速发展展上升期期。作为华华东地区区自然禀禀赋最好好、旅游资资源最佳佳、生态旅旅游最热热的县份份，石台台县旅游游发展空空间不可可限量。为为此，县县委、县县政府确确定了“围绕旅旅游建县县城”、努力力将石台台县城打打造成“诗河绕绕城、组组团格局局、环境境优美、宜宜游宜居居” 的靓丽丽山城，目目前，117
4、项县县城重点点工程项项目建设设正有序序推进，66条特色色街市基基本建成成，石台茶茶城的建建设和秋秋浦河城城区段的的治理使使城东新新区框架架已基本本拉开。二是生态旅旅游不断断升温，随随着社会会经济的的快速发发展，城城市化生生活和现现代化节节奏对人人的压力力越来越越大，尤尤其是科科学技术术的发展展，城市市化水平平的提高高和环境境污染的的加剧，使使得人们们在现代代生活中中异化程程度越来来越高，亚亚健康人人群越来来越多，“回归自然，返朴归真”的愿望越来越强，对生态环境、绿色旅游产品的追求与日俱增，石台县自然生态旅游的品牌魅力将会光芒四射，石台旅游县城建设将会引来众多成功人士来此投资兴业、休闲度假和居住
5、发展。三是安徽省省重点打打造大皖南国国际旅游游文化示示范区，220099年省政政府提出出“着力打打造皖南南文化示示范区，加加快建设设吸引力力更强的的世界旅旅游园地地”，并将将进一步步加大旅旅游综合合交通等等基础设设施和宾宾馆酒店店等旅游游接待设设施建设设，这为为石台旅旅游县城城的发展展提供了了新的机机遇。四是池州市市确立了了“旅游兴兴市”“生态态立市”的发展展战略目目标，并并将池州州城建设设成为全全市旅游游产业的的集聚中中心，旅旅游服务务中心，游游客集散散中心，这这将为石石台县旅旅游发展展提供重重要依托托和良好的的外部环环境。五是石台县县委、县县政府高高度重视视旅游业业的发展展。先后后出台关关
6、于进一一步加快快旅游突突破的决决定、石台县旅游资源管理暂行的办法、关于加快推进旅游产业化的实施意见等一系列文件，目前全县范围内形成“人人议旅游，个个做旅游”的良好氛围，良好的政治、经济、社会环境也为石台旅游县城的建设创造了坚实的基础。由于诸多历历史原因因，石台台县旅游游开发起起点较低低、产品品雷同，基基础设施施建设滞滞后。以以旅游“吃、住住、行、游游、乐、购购”的六要要素中的的“住”元素为例例，石台台县近年年入境游游客量年年突破1150万万人次，旅旅游高峰峰期，日日游客量量达到550000至70000人人次，而而全县大大小宾馆馆日容纳纳量只能能在30000人人次，大大部分游游客只能能前往池池州
7、、安安庆住宿宿，“住”的元素素存在着着严重脱脱节，尤尤其是一一些中产产阶层中中的老板板们在商商场上紧紧张忙碌碌后很想想在环境境宜人的的“家中”休闲疗疗养。本本项目221幢高高档商住住综合楼楼的建设设，正是是基于上上述情况况而萌发发的。二、项目概概况1、建设地地点：石石台县横横渡镇香香口村柏柏山渡村村民组后后山。2、地块情情况：位位于石台台县城东东，柏山山渡村民民组后山山山脚地地12亩亩，用地地性质为为商贸综综合用地地。3、建设单单位概况况：石台县县柏山渡渡山庄有有限公司司是一家家新成立立的股份份合作制制企业，股东有本县的成功人士，也有来自浙江的企业家，其中项目主要发起人严跃华系浙江省东阳市人，
8、现年48岁，九年前看准石台县的小水电行业的发展前景，融资建设了仙寓镇市里电站二级站，运营以来其经济效益和社会效益逐年提升，受到小水电行业主管部门和当地政府、百姓的一致好评。项目牵头合伙人汪长清，现年35岁，系仁里镇中街社区居民，有着多年的经商经历，积累了较为丰厚的原始资本。项目合伙人严小江(严跃华胞弟)，现年43岁，系浙江省东阳市华普电器有限公司法人代表，该企业年产值8000万元，利税1500余万元。今年，他们几位有识之士根据国家关于大力发展服务业的精神，结合石台县城区东扩、新区框架拉开、旅游业蓄势待发的良好契机，决意融资建设柏山渡山庄高档商住综合楼项目，项目建成后对于扩大内需，增加消费、缓解
9、石台县城高档住宅和旅游休闲度假住居困难的局面将起到积极的促进作用。4、项目建建设内容容以及主主要技术术经济指指标（一一期）项目总占地地面积7731.14建筑面积33403800/户21户一般占地面面积7713.14建筑物占地地面积2808项目建设总总面积8600容积量1.12项目总户数数21户建筑密度36%商业用房面面积618绿化率42%5、项目编编制依据据与原则则本项目在依依据国家家政策法法规和国国家标准准规范前前提下，按照石台县县城建设发展规划和石台县旅游总体规划等地方法规而编制。项目编制原则：一是立足为为新城区区建设服服务的原原则；二是为旅游游业服务的的原则；三是立足项项目带动动的原则；
10、四是立足节节约土地地、因地制制宜的原原则。6、项目主主题名称称与总投投资本项目开发发建设主主题名称称为柏山山渡山庄庄商住综综合楼，总总建筑面面积86600，总投投资18890万万元，由由石台县县柏山渡渡山庄有有限公司司投入全全部建设设资金。第二章 项项目名称称和选址址一、项目名名称：石石台县柏柏山渡山山庄商住住综合楼楼二、地理位位置：该该项目位位于石台台县城东东2公里里，横渡渡镇香口口村柏山山渡村民民组后山山。山庄庄建筑群群在此地地块建设设呈现出出五大优优势：一是风水宝宝地：山山庄建筑筑依山傍傍水，后后靠青山山，面临临碧水秋浦河河。按照照山水“五常”龙真、穴的、砂秀、水水抱、向吉吉的原则则，此
11、乃乃风水宝宝地。柏柏山渡后后山山势势绵延似似龙神大大贵谓之之真龙；山脚下下房舍正正处在穴穴的，穴穴的周围围山峦秀秀美，谓谓之砂秀秀，水从从青龙方方缓缓流流出谓之之水抱，主山山面朝朱朱雀方位位，穴左左的青山山上方山顶秀丽高耸，穴右右的白虎虎山山势缓缓而柔顺是谓谓向吉。自自古以来来，皖南一一带村落落房舍都都讲究靠靠山临水水的风俗俗，因为为房舍村村落所处处位置呈呈藏风纳纳气格局局，上合合天德，下接地地气，天天地人和和谐相处处，方能能生生不不息，人人兴财旺旺。二是疗养胜胜地。从从生态学学的角度度看这里里山水所所营造的的微型山山地小环环境的人人类生存存空间，不不仅可以以藏风纳纳气，同同时也适适合人类类生
12、活和动动植物生生长。这这里空气气清新，水水质优良良，森林林茂密，鸟语花花香，方方圆百公公里范围围内无工工业污染染，是都都市忙碌碌的人群群最理想想的休闲闲养生之之地。三是交通便便捷。山山庄商住住楼群离离石台县县城主城城区仅22公里之之遥，紧紧依新城城区；距S3225省道道仅20米，距距即将兴兴建的石石台县长长途汽车车站和农农村班车车客运站站仅一步步之隔；距沿江江高速、合合铜黄高高速入口口处分别别为400公里、70公公里；离离长江码码头、铜铜九铁路路均分别别为700公里、40公里；距国家一级口岸的安庆和贵池、安庆机场以及在建的九华山机场、沪宜轻轨均一个小时里程。四是动静自自如。山山庄建成成后，小小
13、区环境境集山、水、林林、石、花花、草于一体，没没有噪音音，吃住住行游乐乐购“六要素素”由自己己做主，悠悠闲自在在，温馨馨安静。若若感觉到到寂寞，只只须步行行百米，就就可进入入在建的的石台茶茶城，那那里有客客运站、商商城、茶楼、酒酒楼、KKTV等等服务场场所，人人流、物流、信息流流穿流不息，也也可乘坐坐公交车车去主城城区逛街街赏景、购购物休闲闲。五是旅游方方便。本本项目地地理位置置处于大大皖南旅旅游区的的中心节节点，离离黄山、九九华山、太平湖湖都在701100公公里路程程，离石石台县牯牯牛降、仙寓山山、怪潭潭、蓬莱莱仙洞、秋秋浦渔村村等主要要风景区区最多只只有300公里路路程，可可以说在在这里住
14、住居便于于游山玩玩水、放松自自我、休休心养性性。三、项目占占地面积积：柏山山渡山庄庄建设分分二期实施施，本项项目为第第一期，占占地面积积12亩亩。四、项目用用地现状状：项目目用地范范围内为为山脚地地，零星星作物有有茶叶、蔬蔬菜、小小竹子。第三章 项目规规划建设设方案一、项目建建设内容容该项目建设设内容为为低密度度高档住住宅项目目及配套套设施等等。二、一期工工程初步步规划设设计方案案1、规划建建设用地地面积：项目总总占地面面积77731.14mm22、总建筑筑面积：8600 m23、建筑物物占地面面积：228088 m224、配套公公建建筑筑：6118 mm25、居住总总户数：21户户6、建筑密
15、密度：336%7、绿化率率：422%三、项目规规划设计计特色1、规划设设计：规划设计拟拟聘请池池州市天天翔建筑筑设计事事务所，按按照地理理条件做做好规划划设计，继承和发扬徽派建筑风格，力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现徽派风情和时代特色，与周围环境和其它建筑群浑然一体。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合石台县城总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2、设施、设设备、材材料：本项目建设设将充分分引入国国家先进进的信息息网络技技术，引引进先进进的设备备、设施施和新型型节能环环保建筑筑材料。3、绿化：本项目力求求在项目目区周围围改造建设设大面积积生态园园
16、林和生生态景观观设施，为为入住山山庄的客客户创造造绿色优优雅、舒舒适安逸逸的居住住氛围。第四章 项目建建设条件件一、地理条条件：柏山渡山庄庄商住综合合楼依托托柏山渡渡后山，面面临“诗之河河”美誉的的长江一一级干流流秋浦河河，与在在建的安安徽省8863建建设项目目、华东东第一茶茶市的石石台茶城城以及规规划中的的长途汽汽车站和和农村班班车车站站仅百米米之遥，处处于皖南南大旅游游示范区区的中心心节点，其其地理位位置十分分优越，条件得天天独厚。二、市政条条件石台县县城城建设和和秋浦河河城区段的治治理工程程正如日日中天，如如火如荼荼，本项项目建设设属县城城建设规划划区域内内，因此此该项目目所需水水、电、
17、交交通、通通讯等设设施将会会同步得得到确保保和改善善。第五章 物料消消耗与供供应一、建筑材材料按照规划设设计的建建筑内容容，建筑筑结构为为全现浇浇钢筋混混凝土结结构，其其所消耗耗材料主主要为钢钢材、水水泥、木木材、砌砌块砖等等，将按按设计图图纸和节节能环保保要求按按质按量量采购。二、主要设设备根据本项目目主题建建筑内容容及配套套设施，设设备、设设施上将将力求采采用先进进实用设设备、设设施，其其所需主主要设备备有：消消防灭火火设备、停停车场地地、通讯讯电话网网络系统统、照明明系统、卫卫星电视视接收系系统、计计算机集集成管理理系统等等。三、水、电电、气、热热供应1、秋浦河河水质优优良，且且与别墅墅
18、群仅百百米之遥遥，投资资建设自自来水泵泵站、蓄蓄水池，自自供小区区用水。2、项目区区所在地地电力供供应充足足。3、液化气气供应点点能够保保障；4、按照户户型安装装太阳能能，以供供应热水水洗浴。第六章 环境保保护按照国家环环境保护护局“建设项项目环境境保护管管理办法法”，本项项目将不不折不扣扣地贯彻彻实施。环环境保护护问题主主要是生生活污水水、生活活垃圾、噪噪音以及及汽车废废气，此此外无其其它污染染源，不不存在有有害污水水和有害害垃圾的的处理问问题，对对环境的的不利影影响较少少。项目目建设及及建成后后的使用用过程中中，将采采取严格格的环境境保护措措施，严严格遵守守国家环环境保护护法规。其其具体措
19、措施如下下：1、污水：生活污污水经化化粪池，含含油污水水经隔油油池处理理后，达达到规定定的排放放标准。污污水排水水将严格格执行国国家有关关规定标标准。2、生活垃垃圾：将将生活垃垃圾分类类收集中中转，专专设清洁洁人员，利利用密闭闭垃圾筒筒车运出，由由环卫部部门统一一清运至至垃圾处处理厂处处理。3、噪音：噪音污污染源主主要是过过路车辆辆的喇叭叭、发动动机上坡坡声音，拟拟采取沿沿路建造造商住门门面予以以间隔消消声。各各住户排排风机的的少量噪噪音拟优优先选择择低噪音音设备。4、汽车废废气：因因车辆进进出、停放造造成的汽汽车废气气污染问问题，将将采取合合理有效效措施如如车库容容量适中中，建筑筑物周边边植
20、树等等以减少少污染影影响。第七章 项目建建设周期期与日程程安排石台县柏山山渡山庄庄建设项项目分三三期实施施，本项项目商住综合合楼建设设项目为为第一期期（以下下简称“该项目目”），其其总建筑筑面积88600 m2，预计计建设周周期为115个月，即即从20010年年12月到220122年5月为建建设期，项项目建设设实施进进度为：1、20110年111月至至2011年年元月底底完成前前期准备备工作：主要包括：项目申申请，协协议签订订，规划划设计，施施工图设设计，七七通一平平，工程程招投标标等。2、20111年22月至220122年5月为114个月的的施工工工期并于于20112年6月底前前通过竣竣工验
21、收收。第八章 经营管管理模式式1、该项目目拟采用用目前普普遍实行行的建设设工程管管理模式式，按照照国家通通用建设设施工条条款，实实行招投投标。2、该项目目建成后后将吸收收国内外外的先进进管理模模式和管管理经验验，以物物业管理理公司的的形式统统一经营营管理，将将以现代代化的设设施，完完善的服服务，使使其成为为石台县县具有一一流管理理水平的的高档住住宅小区区。第九章 投资资估算一、成本构构成1、土地费费用2、项目规规划设计计费用3、勘测监监理费用用4、建筑安安装费用用5、基础设设施费用用6、经营管管理费用用 7、其它不不可预见见费二、成本测测算18990万元元人民币币（其中中固定成成本16650万
22、万元，经经营成本本240万元）1、征用山山脚地112亩需需投入3300万万元，包包括土地地出让金金、拆迁迁补偿费费、小城城镇建设设费、税税收等。2、项目规规划设计计费50万元元包括项目申申报、规规划、设设计等前前期费用用等。3、勘测监监理费用用20万万元包括勘测费费、监理理费、质质监费、可可研方案案咨询费费、证照费费等。4、建安费费及基础础配套设设施1190万万元A、该项目目总建筑筑面积88600 m2（其中中21幢幢别墅，商商业用房房面积6618 m2，以及及物业管管理办公公室、库库房，按按11000元/ m22的实际际造价计计算，约约9500万元；B 、水电电路等基基础设施施140万万元；
23、C 、环卫卫设施垃垃圾箱筒筒、清运运车辆以及绿绿化苗木木、美化化、亮化化40万元元；D、电视、电电话、宽带网网络建设400万元；E、其它费费用200万元6、税收及及经营管理理费用2240万万元7、不可预预见费990万元元。经营管理成成本中含含销售费费用、管管理费和和财务费费用按销销售额22%或固固定成本本5%计算算。第十章 项目经经营策划划一、本项目目楼盘市市场需求求分析：随着居民收收入的不不不断增增加，几几年前还还只能是是少数富富豪才能能享受的的高档商商住综合合楼，如如今已逐逐渐成为为中高收收入家庭庭的所追追求向往往的住宅宅消费品品。目前前高档商商住综合合楼市场场需求结结构日趋趋合理，外外籍
24、购买买群体排排除外，国国内购买买群体亦亦日渐增增加，主主要分为为以下几几个层次次：1、中资企企业家、高高级经理理人及IIT业、金金融业的的精英，他们积积累了大大量的财财富，追追求生活活的品位位和质量量，改善善居住条条件时多多考虑选选购郊区区环境优优美的花花园式独立高高级住宅宅。2、大公司司高级管管理人员员、文体名名人、律师等等高知人才这这些人员员构成城城市的中中产阶级级，二次次置业时时多数会会选择物物业档次次高、形象象好，价格格优惠和和付款方方式灵活活实惠的的亲近自自然又具具有良好好人文环环境的舒舒适型高档商商住综合合楼。3、私营企企业业主主国内经济持持续增长长，富有有阶层将将逐步扩扩大。随随
25、着国家家鼓励发发展私营营经济的的优惠政政策的实实施，国国内的私私营经济济将得到到空前的的发展。这这些富裕裕起来的的私企老老板出于于居住或或投资的的需求，也也将成为为中高档档商住综综合楼的的购买者者。二、项目市市场走向向目前影响中中高档商商住综合合楼项目目最大因因素，除除了国家家宏观政政策外，从从项目本本身的因因素看，最最主要的的就是地地理位置置和价格格。从“中高档档商住综综合楼项项目”本身因因素看，影影响项目目市场和和价格的的最大主主要因素素是地理理位置。地地理位置置优越的的项目应应具备的的条件是是交通便便利、环环境优美美、邻近旅旅游景点点等。而而该项目目地理位位置完全全具备上上述条件件。从近
26、期国内内房地产产业的情情况看，影影响项目目市场和和价格的的因素除除地理位位置外还还有整体体规划、户户型设计计、景观观氛围等等。1、绝佳地地理位置置。项目目地处石石台茶城城和长途途汽车客客运站以以及农村村班车车车站之后后仅2000米，紧挨S3325省省道。楼楼群后山山群山绵延延。面临临秋浦河河，是块块风水宝宝地。并并且项目目建设地地是石台台县以及及皖南地地旅游景景点的中中心节点点。“柏山渡渡”来历是古古栈道和和古渡口口的结合合部，李李白等古古代文人人曾涉足足于此，充满着着人文神神韵。2、建筑设设计柏山渡山庄庄的整体体规划设设计，本本项目投投资人已已与当地地政府、建建设部门门、设计计单位等等几经磨
27、磨合，拟拟分二期实施施(本项项目为第第一期工工程)，整整个设计计与地块块、景观观相联体体，目标标是建设设成为石石台县城城东城区区标志性性的TOOWNHHOUSE（高高档商住住楼）建建筑。3、户型设设计多种户型适适宜不同同需要，221户建建筑面积积每户在在360m2400mm2之间，采采用大客客厅、大大卫生间间，根据据不同设计风风格配以以相应的的玻璃窗窗。专门门设有工工作房、洗洗衣间，动动静分开开，功能能分明，使用率高。4、室内智智能设施施先进充分引入智智能化概概念，综合分分布入户户，预置置IDDD电话插插口，火火警烟感感报警系系统，可可视对讲讲电话，车车库防盗盗系统，密密码防盗盗门。5、市场价
28、价格优惠惠商住综合楼楼和商业业用房的的市场均均价格大大致在330000元/mm2，让各各界人士士买得起起，住得得宽敞舒舒适、清清静安全全。第十一章 效益评评价一、经济效效益评价价1、评价方方法说明明1.1该项项目经济济效益评评价是通通过对石石台县房房地产业业销售状状况进行行调查的的基础上上做出的的。1.2该项项目建设设内容主主要为单单体和联联体的TTOWNNHOUUSE（高高档商住住楼）和和商业用用房，建建成后全全部销售售，并由由物业管管理公司司统一经经营管理理，配套套设施自自营。2、该项目目销售收收入预算算该项目可销销售面积积86000m2销售收入总总额为88600mm2 X30000元/m
29、m225880万元元3、该项目目总成本本固定定成本+经营成成本=11890万万元4、本项目目利润=销售收收入总成本本=25580万万元118900万元=6900万元5、上缴税税费约4400万万元营业税：225800万元XX0.008%（综综合税率率）2206.4万元元土地税费：约2000万元元二、社会效效益评价价该项目开发发建设，不不仅有经经济效益益，亦有有社会效效益，其其社会效效益主要要体现在在为石台台县城城城东片提提供了一一定数量量的TOOWNHHOUSSE（高高档商住住楼）与与旅游度度假居所所，满足足了一些些中高阶层层住居休休闲和旅游消消费的需需求，对对于繁荣荣石台经经济，提提升石台台县城形形象，起起到了积积极影响响作用。第十二章 结论论与建议议一、结论：该项目目投资周周期较短短，属于于“较低风风险，较较高回报报”的理想项项目，同同时具有有良好的的社会效效益，既既加快了了县城东东扩和新新区建设设步伐，又又满足了了人们日日益增长长的物质质文化生生活的需需求。二、建议：应当说说本项目目的实施施提升了了当地住住居条件件的档次次，作为为当地示示范工程程得到了了政府有关部部门的支支持，恳恳请政府府有关部门门尽快批批复立项项，好让让项目能能够尽快快开工建建设，提提升当地地商业价价值，当地居民民也对该该项目抱抱有很大大期望。