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1、昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件目录第一部分：市调工工作内容容总结22第二部分：市场调调研基本本结论33第三部分：下阶段段工作安安排8附件一昆明明低密度度项目调调研情况况9附件二专业业人士及及目标客客户访谈谈纪要118第一部分：市调工工作内容容总结1. 工作时间：20006年110月21日20006年110月27日2. 补充工作时时间：220066年100月27日20006年110月29日3. 工作内容：1) 地块现场勘勘查2) 低密度楼盘盘现场调调研：城市两两大低密密度项目目片区：金殿世世博园片片区与滇滇池片区区；城市所所有高尔尔夫别墅墅项目，以以及相关关的其它它项目。共计二十个低密
2、度项目（项目调研记录见附件1）3) 专业人士访访谈：共共计十七七位业内内人士（包包括政府府相关部部门、本本地开发发商、策策划代理理公司、以以及学校校专家）。4) 潜在客户访访谈：共共计十三三位城市中中高端购购买客户户及业主主访谈（访访谈纪要要见附件件2）第二部分：市场调调研基本本结论1. 城市特征及及城市意意向1) “旅游休闲闲”的城市市定位，自自然条件件优越，为为全国旅旅游中心心城市之之一，具具有强大大的辐射射力，吸吸引大量量的跨区区域消费费群体。2) 气候宜人，旅游业发展快速，以高尔夫为代表的高端旅游度假设施完备，对高端休闲度假人群具有很强吸引力。3) 城市文化缺缺乏底蕴蕴和原创创性，但但
3、具有较较高的开开放度与与包容性性，市民对对新鲜事物物的接受受度较高高。4) 内需强劲，市民普遍消费心态良好，崇尚消费、敢于消费5) 城市规划向向东、向向南发展展；依据据“一湖四四片两城城”的发展展模式；以“一湖”滇池为为城市核核心，“四片”昆明老老城，呈呈贡新城城，新街街新城，海海口新城城，以及及“两城”安宁新新城，航航空新城城为重点点建设区区域。2. 关于地块及及其周边边资源的的评估1) 项目本体资资源评估估： 地块本身规规模较大大，具备备一定的的地形变变化，植植被覆盖盖良好，所所在区域域的空气气质量良良好，为为开发优优质的郊郊区低密密度物业业提供良良好的基基础条件件。但与昆昆明周边边地区相
4、相比并不不具备绝绝对的稀稀缺性。 即将建成的的昆安高高速建立立项目与与昆明的的直接与与快速联联系，同同时项目目所具备备的温泉泉资源在在昆明具具有极高高的知名名度，尽尽管配套套设施的的开发水水平有限限，但目目前仍然然是昆明明市民主主要的休休闲目的的地之一一。这两两大有利利条件为为项目跳跳出安宁宁，在昆昆明乃至至更大范范围内打打造具备备差异化化竞争优优势的品品牌项目目奠定了了坚实基基础。 项目毗邻温温泉镇，基基础设施施与配套套设施的的建设成成本相对对较低。2) 项目周边区区域的资资源评价价： 安宁现状是是以冶金金与化工工为支柱柱产业的的昆明工工业重镇镇，在昆昆明整体体规划中中被定义义为“环滇池池经
5、济圈圈绿色工工业城市市”，未来来发展仍仍然以工工业为主主。但在在普通认认知中本本项目所所在的区区域温泉泉镇与传传统的安安宁工业业城没有有关联，因因此安宁宁城市发发展现状状与未来来的发展展定位不不会对项项目造成成负面影影响。 安宁经济在在以昆钢钢与云化化为支柱柱企业的的带动下下快速发发展，催催生了大大量依托托支柱企企业形成成的中小小私营企企业业主主、支柱柱企业的的中高管管理层这这两类中中高收入入人群，为为项目的的中低产产品线提提供了潜潜在的客客户支撑撑。此类类客户已已经具备备了低密密度产品品的置业业意向，支支付能力力在7001000万之之间。 安宁市房地地产市场场目前以以企业自自建为主主，纯粹粹
6、的商品品住宅开开发比例例较小，并并且以地地缘性客客户消化化为主，开开发水平平较低，销销售价格格在元左左右。但但在温泉泉镇与西西山有面面向更大大市场的的房地产产项目开开发，吸吸引昆明明乃至全全国客户户，以温温泉心景景为代表表，同时时能够实实现较高高的销售售价格。3. 昆明低密度度物业市市场特征征1) 市场整体特特征 以昆明滇池池与世博博园为代代表的别别墅发展展依托资资源众多多，同时时作为全全国性的的旅游度度假中心心城市，吸吸引了大大量的外外来置业业客户，因因此整个个低密度度物业市市场呈现现出供需需两旺的的态势，并且在整个住宅市场中占到较大的比例。 昆明整体低低密度市市场虽然然起步较较晚，但但发展
7、速速度迅速速，发展展水平在在全国属属于领先先水平，产产品素质质突出，并并且产品品类型多多样，本本土开发发商具备备很强的的开发能能力。 低密度物业业整体户户型面积积较小（主主力面积积在平方方米之间间），总总价较低低，进入入门槛低低。虽然然市场整整体的容容量大，但但客户的的价格承承受力有有限。面面积超过过平米，总总价超过过万的别别墅产品品往往会会出现销销售速度度的明显显下降。 别墅发展依依托资源源距离城城市中心心区距离离较近，因因此昆明明现有低低密度项项目主要要集中在在城乡结结合部，郊郊区别墅墅发展缓缓慢，区区域分布布上来看看，已经经形成了了两大核核心板块块：滇池池板块与与金殿世世博园板板块。滇滇
8、池板块块特征：低密度度物业依依托滇池池的良好好自然资资源与景景区知名名度形成成聚集，区区域整体体规模较较大，区区域配套套相对完完善，成成熟度高高，产品品线相对对丰富，涵涵盖了从从独栋到到小高层层的所有有产品类类型，但但独栋所所占比例例较低。客客户以本本地主动动郊区化化客户与与外来度度假养老老客户为为主，外外来客户户所占比比例在整整个昆明明市场达达到最高高水平。区区域形成成了联排排产品元以上上，独栋栋产品以上上的价格格平台。随随着环滇滇高速的的建成通通车以及及规划海海口新城城的建设设，区域域城市属性性进一步步增强，未未来区域域平均开开发强度度进一步步提升。区区域内项项目产品品力一般般，多数数项目
9、以以良好的的区域位位置作为为主要价价值点。金殿世博园园板块：低密度度物业依依托区域域内的良良好自然然资源，同同时随着着世博会会的召开开带来城城市配套套的改善善形成聚聚集。产产品线也也相对丰丰富，别别墅类物物业所占占比例较较大，区区域整体体产品素素质高，产产品力强强，精彩彩项目不不断。客客户以本本地主动动郊区化化客户为为主，外外来客户户所占比比例较低低。区域域形成了了联排产产品元元以上，独独栋产品品元以以上的价价格平台台。区域域将是未未来城市市别墅类类物业的的主要供供应区域域。区域域内项目目的核心心竞争力力主要表表现为优优质的产产品与良良好的生生态环境境。2) 低密度产品品特征根据低密度度产品所
10、所具备资资源不同同，将昆昆明低密密度产品品分为三三大类，自自然资源源依托别别墅、设设施资源源依托型型别墅与与普通别别墅项目目。自然资源依依托型别别墅 与城市核心心区的距距离的远远近对于于别墅产产品价格格的影响响明显强强于自然然资源强强势度强强弱对于于别墅产产品价格格的影响响。因此此此类别墅墅项目还还是遵循循了距离离城市中中心区越越远，价价格越便便宜的规规律。 资源的强势势度与资资源产品品化所带带来的产产品力提提升对于于项目销销售的影影响更多多的体现现在销售售速度上上，而不不是销售售价格上上。 代表性项目目：高天天流云，世世博生态态城，野野鸭湖旅旅游小镇镇。设施资源依依托型别别墅（高高尔夫别别墅
11、） 具备良好的的气候条条件，自自然条件件以及政政府有利利的政策策导向，使使得昆明明成为高高尔夫运运动的天天堂，不不仅吸引引全国乃乃至全球球的大量量高尔夫夫爱好者者，同时时城市自自身的高高尔夫普普及程度度也远远远的高于于全国其其他城市市。因此此昆明高高尔夫球球场的运运营状况况远远好好于全国国平均水水平，同同时高尔尔夫别墅墅市场比比较发达达，实现现的销售售平均价价格高于于其他类类型别墅墅。 随着距离城城市中心心区的远远近，高高尔夫别别墅的客客户特征征发生变变化。距距离城市市比较近近的高尔尔夫别墅墅（滇池池高尔夫夫别墅）的的客户中中，有相相当一部部分客户户的置业业驱动力力不是由由于纯粹粹打高尔尔夫而
12、置置业的，而而是由于于项目所所在的区区位以及及高尔夫夫为项目目内部带带来的景景观资源源而置业业的。而而在距离离城市比比较远的的高尔夫夫别墅（春春城高尔尔夫别墅墅与阳光光高尔夫夫别墅）的的客户中中，因为为纯粹打打高尔夫夫而置业业的客户户占到绝绝对的比比例。 从别墅的开开发与高高尔夫球球场的互互动关系系来看，可将高尔夫别墅分为三类：高尔夫景观送卡的别墅，产品形式为独栋精装公寓（代表项目春城高尔夫别墅，滇池高尔夫别墅，阳光高尔夫别墅），高尔夫景观别墅，产品形式为别墅与类别墅产品（代表项目滇池卫城），邻近球场的别墅，产品形式为别墅与类别墅产品（代表项目岭东紫郡）。 高尔夫别墅墅两类支支付能力力最强的的
13、客户为为：昆明明本地财财富塔尖尖人群与与国内外外痴迷高高尔夫的的财富阶阶层。第第一类客客户对物物业所在在的区位位的价值值与景观观的强势势度都有有很高的的要求，第第二类客客户对高高尔夫的的先期运运营以及及运营的的高水平平有硬性性要求。普通别墅项项目 普通的别墅墅项目主主要面对对城市的的主流别别墅客户户群体，即即主动郊郊区化的的本地中高高收入阶阶层，其其总价承承受能力力有限，因因此产品品多以紧紧凑型的的类别墅墅产品为为主，在在产品单单价上升升通道有有限的情情况下，产产品利润润多是通通过提高高容积率率与建筑筑密度的的途径来来实现。 普通别墅项项目主要要依托城城市成熟熟的两大大别墅板板块分布布，其他他
14、板块外外项目数数量与规规模较小小，价格格水平低低，同时时市场影影响力微微弱。 代表项目：公园道道一号，列列侬溪谷谷，滇池池南郡，海海韵枫丹丹等第三部分：下阶段段工作安安排2006年年10月月27日20006年年10月月29日目标客户访访谈专业人士访访谈（主主要针对对昆明的的土地供供应状况况以及与与本项目目可能产产生竞争争的重大大项目立立项及建建设状况况）城市中心高高端住宅宅项目调调研温泉设施运运行状况况调研2006年年10月30日20006年年12月10日公司内的市市场调研研评审项目执委会会层面的的项目思思路及发发展方向向讨论报告的思路路形成以以及撰写写中期汇报报报告评审审2006年年12月1
15、1日中期汇报附件一 昆昆明低密密度项目目调研情情况乡村高尔夫夫占地13000亩18#722杆高尔尔夫，客客户只打打球，无无建筑物物业开发发出售。价价格位平平时8000元，周周末10080元元，周二二6000元畅打打日，加加午饭。终终身高尔尔夫球卡卡，卡费费19.8万/张。春城高尔夫夫项目位置：杨宗海海边，项项目球场场和高速速路之间间的高速速公路直直接连结结起来，交交通比较较方便项目规模：四期共共开发5500套套长住社社区，社社区有自自己的配配套，超超市，商商场等。特殊资源：18洞洞高尔夫夫；百联联温泉（项项目旁边边）产品类型：二期独独栋户型型面积2213平平米，可可加层。地地中海建建筑风格格，
16、全部部西班牙牙式红顶顶白瓦建建筑。33居2厅，精精装，按按宾馆套套房产品售价：一期110万美美金/栋栋，第四四期预计计均价1150000元/平方米米开发时间：分三期期开发；项目主主要以开开发高尔尔夫为主主，988年第一一个188#，99年第第二个118#；99年第第一期，2000年第二期，2001年第三期，2006年第四期推出23+8=31套客户类型：一期全全部为新新加坡客客户；二二期新加加坡、国国内均有有，客户户以新加加坡客户户为主，三三期以昆昆明客户户为主，约约占700%项目配套：18#高尔夫夫，球卡卡不单独独卖，每每栋别墅墅赠三张张会员卡卡，卡的的价值445万一一张（私私下交易易），持持
17、有球卡卡2000元/118洞，没没有球卡卡14880-117600元/118洞。每每套房三三张卡，可可私下交交易其他：新加加坡做球球场的公公司，别别墅为附附加开发发；返租服服务，55%回报报率；别墅提提供管家家式服务务，可以以到机场场接客户户到项目目所在地地；别墅墅定制，定定一套卖卖一套。阳光高尔夫夫项目规模：占地224000亩特殊资源：18#高尔夫夫产品类型：户型面面积1990平方方米到4400多多平方米米，主力力户型3300-3500平方米米产品售价：一期价价格1万万，二期期预计售售价1万万1.33万开发时间：一期开开发377套，全全部售出出， 220044年中开开盘，220055年售完完
18、；二期期明年开开盘 客户类型：购房者者、持卡卡人、打打球客户户都是昆昆明为主主40%，省外外客户220%30%，国外外客户多多为东南南亚客户户，欧美美客户少少，有固固定的韩韩国打球球团；客客户900%为私私企业主主项目配套： 散客客周一到到周五114800元一场场，周末末17880元一一场，持持卡人2200元元一场；小户型型2张球卡卡，大户户型3张球卡卡，球卡卡价格442万，球球卡绝大大多数都都是本地地人其他：美式式建筑风风格滇池高尔夫夫项目位置：项目到到市区开开车155分钟项目规模：占地114000亩，4400亩亩别墅用用地特殊资源：高尔夫夫产品类型：产品为为别墅和和公寓；公寓目目前1880
19、套，现现在还剩剩30套（销销售近11年）；总共2000套别别墅，别别墅最小小面积3370平平米，总总价在7700万万至15500万万，户型型对销售售影响不不大，一一期商务务别墅113套；1，2期没有有地下，只只是车库库，从33期开始始做地下下，和一一层大小小一样，3期以后温泉入户，价格8千到9千，庭院精装秀；最大户型占地3亩产品售价：别墅精精装修，价价格约11万，目目前在售售的为第第5期，价价格在22万元左左右开发时间：20004年开开始发售售，起价价70000元/平米，ggolff于20003年年底完成成18洞洞开始投投入运营营客户类型：别墅购购买者880%为为本地人人，500%的购购买者为
20、为打goolf，50%出于其其他原因因；别墅墅的购买买者，海海外的人人员主要要认为价价格比较较低；东东南亚的的打球团团购买公公寓的比比较多；客户对对于别墅墅的建筑筑风格没没有偏好好。但少少数人认认为现代代的玻璃璃风格不不太适合合。项目配套：别墅买买1送2张会员员卡，其其中一张张当时可可以回购购，价格格35万元元。目前前球卡550万；公寓买买一送11张卡，33年后可可以卖也也可以回回购；周周边的国国际学校校，配套套比价丰丰富，自自身没有有做配套套滇池卫城项目规模：占地225000亩，共共70000户。现现在已有有10000多户户。特殊资源：18#高尔夫夫（已做做9#）产品类型：双拼，四四联排，洋
21、洋房。最早的别墅墅面积有有2000多平米米，多以以昆明人人为主开发时间：02年年底开始始销售客户类型：外来客客户已在在昆明作作生意的的外地人人为主，养养老客户户也不少少，有部部分投资资客户。配套设施：配套目目前有一一商业街街，小学学，幼儿儿园已建建成，项项目整体体入住率率目前不不高，ggolff和房子子销售目目前没关关系。但但是业主主打goolf可可以优惠惠。Goolf自自己运营营岭东紫郡项目规模：占地4490亩亩，共5540套套容积率：00.488产品类型：项目一一期已开开发2770套，其其中1550套联联排，550套独独栋，770套双双拼；双拼有有2000平方米米花园，独独栋10000平平
22、方米花花园；联排3002平方方米产品售价：均价335000元/平平米；独栋面面积38865000平方米米，价格格80000元/平方米米；联排面面积3000平米米，售价价50000元/平方米米客户类型：昆明和和外地人人比例11：1，新新政后外外地客户户比较多多配套设施：会所880000平米，有有游泳池池，康体体中心，五五星级酒酒店其他：与乡乡村高尔尔夫相邻邻，有优优惠，但但不会赠赠球卡温泉心景项目规模：面积66万平米米，8000多套套产品类型：户型220660平米米销售状况：8000多套，目目前剩余余几十套套开发时间：20005年44月开盘盘客户类型：60%70%昆明市市本地人人，外来来人口包包
23、括上海海、北京京、国外外（英国国、港澳澳台），安安宁人也也有少数数，没有有大理、丽丽江的客客户；客客户收入入应在550000以上，基基本有自自驾车；客户年年龄大概概3040岁岁其他：一般般周末过过来度假假，平时时不在；温泉水水18元/吨西山别墅项目规模：占地440000亩特殊资源：西山资资源，风风景秀丽丽，山水水资源丰丰富，登登西山必必须从项项目内经经过容积率：00.433产品类型：面积22004000平米，包包括地下下室，3300平平米为主主户型，靠靠近水边边4000多平米米产品售价：三期均均价70000元元/平方方米，靠靠近水边边4000多平米米均价11万以上上物业费：一一期物业业费1.2
24、元/平米/月，三三期1.8元/平米/月开发时间：分五期期开发，一一期20001，二二期20003年年12月月，三期期20006年33月客户类型：50%本地人人，安宁宁少数，550%北北京、上上海、南南京等地地，港澳澳台较多多项目配套：业主销销售一期期房1228.99平米，555万（业业主销售售）；高速公公路费用用，物业业办月卡卡1000元/月野鸭湖旅游游小镇开发商：昆昆明百大大集团，配配合当地地政府号号召，响响应云南南省600个旅游游小镇项项目项目位置：距离金金殿湖水水库188公里，野野鸭湖旁旁边，项项目距离离新机场场距离五五公里。项项目距离离市中心心25公公里，距距离金殿殿水库115公里里。
25、通行行时间为为一小时时，昆明明市民感感觉距离离稍远。项目规模：项目占占地75500亩亩，项目目一期1108栋栋，共3308套套。特殊资源：项目毗毗邻野鸭鸭湖公园园，业主主可免费费到公园园游玩产品类型：项目户户型面积积1500-4000平米米，主力力户型2239平平米，1150平平米双拼拼产品售价：项目一一期售价价45000元/平米开发时间：项目自自从20004年年开始运运作，分分四期开开发，项项目111月份开开盘，现现在正在在内部认认购阶段段客户类型：内部认认购客户户80%为昆明明客户，220%为为外地客客户，主主要为省省内客户户项目配套：项目二二期有商商业配套套，还有有部分公公寓，商商业在底
26、底层，公公寓在二二、三、四四层高天流云项目位置：项目距距离市中中心车程程20分分钟项目规模：项目占占地1550亩特殊资源：处在金金殿国家家森林公公园旁边边，景色色美丽，项项目充分分利用地地势，做做成坡地地别墅容积率：00.3产品类型：建筑面面积在3338-5000平米，每每套户型型都有私私家泳池池，每栋栋占地面面积1.8亩产品售价：4188-4998万/栋，均均价1330000元/平平方米开发时间：分两期期开发，一一期200套，二二期388套，项项目二期期还剩下下18套套。销售状况：项目的的05年年开盘，销销售周期期22个个月，月月均销售售两套客户类型： 2/3为昆昆明客户户，1/3为省省内客
27、户户，项目目没有度度假人士士，全部部自住；客户全全部为私私营业主主和生意意人，没没有公务务员项目配套： 1个个会所，建建筑面积积10000平米米，用于于休闲娱娱乐、餐餐饮、康康体中心心，项目目人行55分钟之之内有超超市等商商业配套套其他：项目目全部为为北美风风格，558栋建建筑外立立面全部部不同，面面积也不不相同；楼王充充分利用用地势，庭庭院内部部有野生生树种，庭庭院前部部为深1100米米的沟壑壑，对面面全部为为金殿湖湖水库；项目老老板为湖湖南开发发商，项项目追求求高售价价，不追追求高速速度；物物业管理理费3.5元/平米月月。世博园生态态城项目规模：占地550000亩，分分八区开开发特殊资源：
28、围绕世世博园，主主打生态态牌，节节能技术术，并为为昆明第第一个钢钢框架住住宅群容积率：00.1产品类型：一期户户型以2200多多为主；一期独独栋和双双拼，二二期是双双拼、独独栋和退退台花园园洋房产品售价：一期价价格：一一阶段550000元/平平米，二二阶段770000元/平平米物业费用：一期物物业费33元开发时间：20005年88月开盘盘，一期期售完，二二期122月底开开盘客户类型：客户880%为为昆明人人，少量量韩国人人，经营营状况不不是特别别好。项目配套：有小型型高尔夫夫练球场场；幼儿儿园、会会所、免免费世博博园门票票；买房房赠车位位，车位位1000元/月月，车位位比1：2山林国际别别墅项
29、目规模：总共2221套套，加上上双拼2261套套。产品类型：开盘220033年初，目目前还剩剩期房（第第3期）一一套，3335平平米；两两套双拼拼现房双拼1988平米，2200多多平米的的双拼，无无地下室室。独栋栋5400平米。特殊资源：1300万平米米的湖，33个会所所，1个个gollf练习习场。产品售价：价格448000元/平平方米开发时间：第4期期20007年开开始卖新亚洲体育育城 项目位置：距老城城区100分钟车车程，到到市政新新行政区区15分分钟车程程，距离离新机场场20分分钟车程程项目规模：占地225000亩，110000亩配套套，15500亩亩住宅产品类型：别墅、洋洋房、小小高层
30、和和高层产品售价：别墅996栋+8栋大大户型别别墅，面面积分别别为1990平米米、2220平米米和3330平米米，价格格分别为为1800万、1190万万和2440万；洋房开开盘33300，现现价35500；小高层层和高层层均价227000开发时间：分三期期开发，220055年9月月开盘，现现销售二二期，一一期别墅墅今年三三月售完完客户类型：客户880%为为昆明人人，少量量国外人人，如韩韩国人，经经营状况况不是特特别好。项目配套：配套设设施（体体育场馆馆等）一一期开发发金林碧水项目规模：项目118栋别别墅产品售价：均价665000-70000元元/平米米开发时间：项目005年88月开盘盘客户类型
31、：别墅的的客户全全部为昆昆明客户户，有极极少数外外地客户户。列侬溪谷项目规模：1400亩产品类型：双拼和和联排，面面积区间间，1440平米米至3000平米米。产品售价：1000至3000万开发时间：05年年底开始始售，目目前卖了了60%多。物业费：11.6客户类型：客户以以本地人人居多，150万的比较受欢迎；云南内部为了子女的未来教育而买的。想法比较成熟，知道2层的比4层的好。其他：目前前昆明休休闲旅游游度假区区的要求求规定是是不得高高于122米，容容积率不不高于00.6滇池名古屋屋项目规模：1922套产品类型：双拼和和联排，中中式风格格。245，2270平平方米两两种户型型。开发时间：项目0
32、04年99月至006年春春节。新西贡码头头（商业业项目）项目规模：1100亩产品类型和和售价：均价662600元商业，最小小的4000平米米，价格格2000多万。开发时间：去年111月开开始卖，还还剩100套。同德极少墅墅项目规模：1700亩土地地，3000多套套产品类型：户型独独栋，双双拼，四四联排；1700至3550平米米。产品售价：价格775000元/平平米特殊资源：其中22万平米米的人工工湖。开发时间：预计明明年初开开盘。滇池南郡项目规模：1011亩，地地上4万万建筑平平米，地地下16600多多平米，总总共1000多套套，8个个独栋。产品类型：建筑面面积2000到3300多多平米。产品
33、售价：50000多均均价，总总价在1150万万到2000万开发时间：20005年111月开开盘客户类型：70%的本地地人购买买；目前认认为是周周边最好好的设计计，昆明明人更加加重视环环境；外地人人养老为为主海韵枫丹项目规模：1288亩，990栋，1120户户，600双拼，660独栋栋。产品类型：双拼3350至至4000平米；独栋4400至至5000平米。产品售价：单价目目前9千千左右，开开盘时77、8千千。销售进度：今年年年初开始始销售，销销售了660%。客户类型：客户以以本地人人居多，养养老多；外立面面全石材材。部分分客户认认为客厅厅偏小，密密度稍大大；大部部分昆明明购买别别墅的人人较看重重
34、环境；有些户户型偏大大，大部部分人自自住，更更多人比比价中意意1000至2000万的房房屋。公园大道11号二手房房源源，建筑筑面积2250平平米，外外加一个个室内车车位的车车库，要要价1550万，价价钱可商商量。房房主为个个旧人，买买房原为为自住，后后因工作作无法离离开个旧旧决定将将房出售售。世纪新城项目规模：占地335000亩销售进度：到目前前销售了了一半，其其中1440套联联排，还还剩400多套产品类型：全部高高层，户户型面积积1500-3000多平平方米产品售价：高层开开盘价118000，现价价25000客户类型：本地人人为主，客客户购买买主要原原因为新新城和低低售价附件二 专专业人士士
35、及目标标客户访访谈纪要要何先生 华古古建筑装装饰公司司 基本状况公司总经理理，年龄龄约30040 现在居住状状况目前居住市市中公寓寓，面积积2000多平米米。有22套别墅墅，波西西米亚和和公园道道一号，联联排、退退台洋房房。 未来置业需需求：能和老人住住在一起起，面积积要足够够大，有有足够多多的车位位，2个不够够用的；私密性性好，环环境好，自自己充分分放松的的地方；跟客户户沟通的的平台（占占比较大大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样 对市场上可可能产生生竞争项项目的看看法波西米亚：赠送22个车位位，使用用产权不不是你的的
36、。波西西米亚和和公园道道一号是是一家房房地产公公司。房房子比较较好，我我们本土土一家公公司优势势时代作作的景观观。我的的房子改改装后独独一无二二，一层层全部飘飘窗，视视野开阔阔，升值值空间很很大。但但是交通通状况不不好，上上班高峰峰时需要要一个小小时，只只有一条条道，容容易塞车车；配套设设施不好好，周边边没有大大型购物物超市，生生活不方方便；偶尔星星期六日日去一下下公园道一号号：购买买房屋的的价格约约1422平方米米（套内内面积），价价格600多万。开开始买了了三套，房房子销售售状况转转好后，退退了2套。容容积率太太高，生生活的私私密性太太差，至至少要有有1520米的距离离，但是是没有。公公园
37、道一一号的绿绿化我们们做了一一部分，但但是随着着销售状状况的变变好，业业主开始始降低成成本，很很多绿化化内容不不再继续续做。面面积太小小，跟父父母住在在一起不不方便；离车库库比较远远，房子子不带车车库很不不方便，我我家四辆辆车，老老婆也开开车，去去很远地地方停车车，很不不安全野鸭湖项目目：没有有去过，但但是房子子够大，私私密性应应较好，认认为会比比较好。我我们去买买可以优优惠100个点，起起码优惠惠3、4个点春城高尔夫夫：做的的比较好好高天流云：我们公公司做的的绿化总总监，每每栋都不不一样，庭庭院都是是定制化化的，绿绿化不是是很夸张张世博生态城城：间距距小，密密度高，房房子植被被不好，都都是桉
38、树树，破坏坏了原来来生态，他他们的后后台比较较硬；用了很很多生态态技术，在在不影响响景观的的情况下下，这样样做是好好的 对项目区域域的认知知和对于于项目的的建议开发独栋花花园应该该没有什什么问题题，从高高价架桥桥走400分钟车车程，现现在从我我这大约约60分钟钟。现在在城市集集中化发发展，将将来要向向周边分分散化发发展，企企业也没没有必要要在城里里，只要要便于管管理就好好了；没有去去过项目目所在地地，安宁宁未来向向旅游城城市发展展，市场场潜力肯肯定有；关键看看价格和和物业管管理，购购物和安安全都是是问题；考虑的的关键因因素：占占地面积积和私密密性好。高高尔夫大大政策上上是违法法的，从从云南发发
39、展角度度来看是是利好的的。昆明明价格不不是很高高，下一一个场大大概1000020000元/188洞，高尔夫夫消费层层次比较较高，我我们只是是偶尔去去大打球球，还有有很多休休闲方式式；没有谁谁为了打打球去买买个房，房房应物有有所值，买买房送球球卡的话话比较好好，要么么自己住住，要么么公务，但但是这个个概率不不高；温泉应应该考虑虑进去，我我们去泡泡一个温温泉要110000多元，到到周末都都没有房房，我个个人建议议应该作作一些高高档次的的，杨宗宗海百联联的温泉泉不错；从置业业角度看看，面积积3000平米可可以接受受，依赖赖地势半半坡建设设就好。我我认为这这是个暴暴力，可可以接受受的价格格大约5500
40、0060000元元/平方米米，再赠赠送球卡卡的话可可以接受受70000880000元/平方米米，还要要看你推推盘的速速度叶女士 春城高高尔夫客客户 基本状况丈夫是毕马马威老总总（估计计至少总总裁级别别），年年龄约445岁，自自己投资资公司；原浙江江人，定定居上海海；老公打打球，自自己陪老老公来玩玩，每次次都有旅旅游过程程；人很精精明，考考虑比较较细致；自己老老公在上上海有球球卡，卡卡费4.8万美美金 现在居住状状况和未未来置业业计划在上海南汇汇区有22栋别墅墅，2亩/套（第第一次宏宏观调控控之前），3亩/套（第二次宏观调控）；在浙江风景区，92年买100亩土地，卖出70亩，剩30亩，现金每亩2
41、00万；在春城高尔夫买200平米加一层，共400平米 对市场上可可能产生生竞争项项目的看看法春城高尔夫夫：共50万，物物管1.1美金金/月/平米；5分钟下下单，加加层，一一层自用用，上海海的冬天天和夏天天天气不不舒服，父父母来住住，可以以请朋友友照顾，或或者自己己过来一一起住。214平米可能不够用，朋友比较多；精装修，居家；靠山临水，风水好；北京打高尔夫朋友介绍她买房，买房从看房到交定金总共五分钟。返租，每年住30天，剩下时间交给物业公司管理 对项目区域域的认知知和对于于项目的的建议认为安宁比比较好，以以后高速速修好，20分钟可到安宁；喜欢泡温泉，在金方日式温泉，当地朋友范局长领他们去泡；这次
42、从上海过来，首先到安宁泡温泉，然后可以在安宁买房，泡温泉安宁市规划划局 综合科科周科长长安宁投资项项目，广广东公司司投资880亿在在太平村村南几公公里处玉玉龙湾，厦厦门万辉辉开发商商在西山山别墅附附近正在在建设330000亩项目目，还有有就是你你们项目目了。严严格执行行十一五五规划，城城市为主主，郊区区项目的的弹性比比较大。如果房房地产开开发，放放入一些些设施会会好些，引引导有一一定配套套的房地地产开发发会好些些，推动动当地经经济发展展。安宁目目前房地地产价格格大概在在20000元左左右，价价格承受受能力不不好说。安宁在在昆明买买房的比比例不大大。安宁工工业为主主，一些些房地产产开发项项目也是
43、是基于工工业的配配套建设设。目标是是建设绿绿色工业业城市。地下温温泉开发发限制，温温泉资源源只分布布在温泉泉镇2、3公里处处，其他他地方没没有。个人现在居居住一套套的两百百平米的的房子，但但是市区区的环境境不好，如如果温泉泉镇开发发项目，自自己会考考虑购买买，面积积在2000平米米左右，并并且认为为温泉镇镇距离安安宁市区区不远，完完全可以以做第一一居所，那那里环境境也比较较好；温温泉镇的的温泉资资源不错错，自己己也经常常去那里里。孙教授 昆明理理工大学学教授 昆明城市规规划昆明十一五五规划提提出，一一湖四片片两城。但但是目前前建设的的重点是是呈贡，市市政府要要搬过去去，大学学城要建建设，规规划
44、366平方公公里的面面积。我我们理工工大学也也划拨了了10000亩土土地，但但是还没没有动。很很多楼盘盘建设在在呈贡区区域，很很大炒作作因素，真真正发展展起来至至少要55-8年年。昆明核核心工业业不突出出，都是是浮在空空中。云南烟烟业、药药业等工工业，最最大是电电力，云云南水电电资源比比较丰富富。旅游业业虽然叫叫的比较较凶，但但是产值值并不是是很大 昆明别墅市市场：昆明别墅市市场价位位不算很很高，现现有盘弄弄好就好好卖；购房者者40%不是昆昆明人，昆昆明占660%不不到，外外省买的的不少，外外来人购购房很大大比例是是养老；昆明的的气候好好，具有有很大的的吸引力力，这是是吸引外外来客户户的很大大
45、因素；昆明人人口就2200万万，北京京五分之之一，但但是昆明明市场消消化力比比较好；别墅2000-3300平平米间的的比较好好卖，3300以以上的消消化速度度就会比比较慢；昆明高高层也卖卖到50000，1700-1880的最最好卖；昆明房房地产消消化能力力很强，做做药的，做做矿的，很很多有钱钱人；昆明别别墅购买买不倾向向贷款，更更多的是是一次性性付清，很很多昆明明人喜欢欢躲，贷贷款可以以看出来来。别墅项项目成功功的关键键因素包包括：好好的产品品、具备一一定规模模、有自己己的主题题，有了了主题相相对好卖卖，管理理会更规规范、总价控控制、重视自自然环境境的结合合。别墅市市场未来来发展趋趋势沿着着高
46、速的的发展，320、323国道，东北面，世博园周边，西面安宁周边，东南呈贡；滇池的别墅用地不会再有很大发展，很麻烦，周围都是粮田，围绕湖的四周 安宁城市印印象相对昆明市市，安宁宁的工业业很实在在，昆钢钢、化工工等；昆钢有有自己的的房地产产开发公公司，现现在他们们的职工工都往昆昆明跑。昆昆钢以前前在市内内收购了了很多分分厂，现现在随着着工厂的的外迁，原原来的地地方就开开发成楼楼盘，开开始做职职工住宅宅区，后后来外卖卖，并且且外卖越越来越多多 安宁房地产产：安宁本地消消化能力力不高，房房价比较较低，很很多人进进城买房房子，房房价1770018000元/平方米米，房价价很低 别墅项目观观点：世博生态城城：世博博生态城城我们作作的，位位置非常常好，销销售很快快，一期期30000多，22天就卖卖完了。开开发商具具有大的的烟草背背景，实实力较强强，各方方面资源源丰富。离市区区距离比比较近，在在30-50分分钟之内内没有问问题。美国SSWA公公司做的的前期策策划，世世博开始始也想做做高尔夫夫，但是是因为不不能砍树树，砍树树破坏生生态，要要追究责责任，后后来做了了高尔夫夫练习场场。客户定定位中高高端客户户，销售售时一部部分本地地人，也也很多国国外人，有有东南亚亚客户直直接打电电话订房房。项目一一期的容容积率太太低，价价格不是是很高小高