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1、正安城南新天整合推广策略案目 录第一部分 前 言言第二部分 项目整整体分析析第三部分 目标消消费群分分析第四部分 广告推推广的目目标第五部分 项目定定位第六部分 主打广广告语第七部分 整体推推广时机机第八部分 六点一一面推广广策略第九部分 广告包包装策略略第十部分 策略控控制第十一部分分 结结 语第一部分前 言言 目目前贵州州正安房房地产市市场还处处在初级级发展阶阶段，随随着小康康住宅工工程的启启动，同同时随着着几个项项目的发发展，本本地房地地产市场场逐步走走向成熟熟和完善善，发展展商和置置业者日日趋理性性，所以以平庸、同同质且缺缺乏精心心策划的的项目将将举步维维艰，引引导市场场，引导导消费者
2、者，刺激激消费是是关键。因因此，我我们在广广泛调研研、综合合讨论的的基础上上，经过过对城南南新天项项目进行行深入分分析后，做做出了这这本富有有独特个个性和充充满激情情的整合合推广方方案，相相信本方方案将有有助于顺顺利实现现销售计计划，并并为树立立发展商商投资实实力信心心和城南南新天的的品牌形形象打下下坚实的的基础，以以鲜明的的旗帜形形象成为为市场的的引领者者。 项项目策划划的三大大依据是是市场、环环境和成成本，是是对一系系列推广广活动的的专业安安排。本本报告正正是以此此为出发发点，在在市场场调研报报告及及全程程营销策策划报告告的基基础上，分分析项目目自身特特质和市市场因素素，并以以此为依依据，
3、对对项目制制定出理理性的广广告策略略及推广广计划。第二部分 项项目整体体分析一、项目概概况项目名称：中国正安 城南南新天地理位置：地处正正安县中中心核心心地段，文文化路、解解放路、民民主路交交汇处项目总体技技术经济济指标：城南新天地地处贵州州省正安安县中心心核心地地段，文文化路、解解放路、民民主路交交汇处。东东临文化化路，南南接城市市楼台公公园，西西至解放放街行政政区，北北至汽车车站，为为正安城城市传统统的商业业中心。项项目占地地5。559万平平方米，总总建筑面面积111。2万万平方米米，是一一个以大大型农贸贸市场为为中心，集集大型批批发市场场与零售售商业步步行街和和高档住住宅区为为一体的的2
4、1世世纪新城城。新城城内外基基础设施施现代、完完善，居居住环境境优美宜宜人，为为贵州省省县级小小康住宅宅样板工工程。建建成后的的城南新新天，集集居住、购购物、娱娱乐、休休闲为一一体，将将成为正正安县乃乃至贵州州全省的的一个商商贸繁荣荣，居住住舒适的的大型综综合社区区。二、SWOOT分析析优势正安最最大规模模花园式式住宅。楼楼幢之间间设宽敞敞绿化带带，绿化化率高；配有尹尹珍广场场，气势势恢宏，气气派十足足 紧邻城城市三大大干道，周周边交通通十分便便捷社区内内提供完完善配套套服务，有有专设的的物业管管理服务务、步行行街、广广场、会会所、幼幼儿园及及储藏间间作为配配套性价比比优势，价价格与同同等地段
5、段楼盘相相比不高高推出五五成十年年的银行行按揭服服务劣势紧邻主主干道、有有一定的的噪音和和灰尘污污染农贸市市场就在在项目边边上，脏脏乱差不不可避免免，就商商业而言言，早期期人气缺缺乏区域内内消费者者买铺意意识薄弱弱政府的的支持信信心有待待加强和和体现，如如解决入入城户口口问题，减减免前期期税务费费用等措措施机会正安区区正在加加强正安安通遵义义及开发发区的开开发“富硒硒茶之乡乡”定位位及正安安城区控控制性详详细规划划方案的的确定，并并在一步步步的落落实中目前城城区居民民储蓄与与省居民民储蓄平平均水平平相当，引引导客户户消费，一一定会抛抛起购房房买铺的的高潮农民和和周边城城镇居民民投资或或购买店店
6、面、商商品房，可可解决个个别城市市户口，对对居民城城区生活活及小孩孩未来上上学有很很大吸引引力威胁项目定定位太高高，正安安区内所所针对的的客户层层面很小小，上山山下乡又又很难找找准消费费对象，推推广工作作必须做做到全面面而宽阔阔项目规规划方案案的操作作涉及面面很广，在在实际过过程中每每一个环环节的控控制都极极为重要要，因为为项目地地开发周周期相对对较长，中中间环节节的控制制一旦出出现问题题，势必必影响销销售，从从而增大大销售的的压力，带带来开发发的风险险 市场认认同度存存在一个个时机的的把握，正正安县三三大同质质楼盘的的压力，卖卖不动带带来的风风险较大大综合评述本项目在在概念规规划上具具有超前
7、前的意识识，综合合优势明明显，机机会大于于风险城南新天天将建成成为正安安乃至贵贵州省县县级的小小康住宅宅样板工工程、首首个花园园式生活活城，其其鲜明的的内部配配套设施施让其成成为正安安区住宅宅市场的的一个亮亮点，并并且项目目在付款款方式上上也在正正安区较较早地推推出了银银行按揭揭的服务务，上述述两点，是是项目销销售走好好的重要要前提，也也是树立立项目在在正安区区及周边边乡镇消消费者心心目中一一定的知知名度的的最大保保障要做好城城南新天天项目的的推广工工作，必必须充分分利用项项目自身身、企业业自身和和政府的的优势，来来削弱劣劣势，规规避风险险，同时时，用合合理的广广告投入入，实现现良好的的销售业
8、业绩三、卖点梳梳理（新新天十大大优质体体现）1政策优优势明显显。城南南新天有有政府的的支持，由由实力企企业鼎力力打造。2未来优优势彰显显。项目目位于城城市中心心，魅力力聚焦，城城市荣耀耀。3规模大大而完善善。占地地6万多多平米，集集高尚住住宅、购购物、娱娱乐、休休闲为一一体，城城南新天天地，旧旧貌换新新颜。4区域配配套完善善。商城城、步行行街、幼幼儿园、尹尹珍广场场、银行行、电话话亭，便便利生活活，举步步可得。5建筑形形式优美美。现代代气派的的建筑风风格，简简洁明快快，融合合当地气气候环境境，大凸凸窗、双双阳台，形形成一道道亮丽的的城市风风景线。6创新生生活空间间。建设设街区骑骑楼，88米高铺
9、铺，创新新户型和和商铺，智智能化管管理，人人车分流流，以人人为本，充充满了浓浓郁的生生活气息息和艺术术感受。7人文气气息浓厚厚。文化化广场、行行政中心心、步行行街，深深具根文文化，提提升了城城市南门门的区域域品味。8得天独独厚的环环境，社社区与山山林融会会贯通。项项目高达达30%的绿化化率，与与山林环环境一脉脉相通，紧紧密相连连，依山山而居，闲闲情逸致致。9新文化化商业圈圈。随着着农贸市市场的迁迁入，商商业中心心转移，完完善的交交通，配配合尹珍珍广场、步步行街及及大商城城，集成成一个新新的商圈圈，升值值潜力无无限，财财富无限限。10首推推人性化化服务管管理。避避免审查查式管理理，服务务优先，倾
10、倾情享受受居住、购购物、休休闲、娱娱乐的生生活，充充满了自自豪感和和尊贵感感。第三部分 目标消消费群分分析 基基于本项项目自身身的特点点，以及及推广的的辐射程程度，结结合重新新认识市市场，重重新认识识消费者者的调研研分析，我我们认为为：1、 购买买商铺的的目标消消费群区区域来源源（做出出新的调调整）说明：周边城镇镇消费量量大正安县消消费在一一半左右右欲拓展业业务范围围的经营营者为本本项目之之小量买买家2、目标消消费群职职业特征征：投资者：政府公公务员、企企业的高高级白领领、金融融行业人人士、私私营业主主经营户：相关行行业之成成功经营营者。3、购买消消费群特特征年龄因行行业不同同差异大大，大致致
11、在255-455岁之间间家庭年收收入在33万元以以上处于社会会的中上上层，相相同阶层层面较广广阔有明显的的经济头头脑，强强调投资资回报率率，看好好升值潜潜力相关行业业领袖或或成功者者见识较广广，接受受新鲜事事物能力力强，眼眼光看得得较远一一些4、住宅目目标客户户群定位位 周周边改善善生活环环境的住住宅小区区的人群群及周边边企事业业单位的的工作人人员为主主力目标标客户群群，周边边城镇也也会有相相当一部部分消费费商住一一体住宅宅。具体体特征如如下：政府部门门与事业业单位 职职 业：教师、公公务员、领领导等。 购购房原因因：追求求生活品品味，提提升居住住格调；通过改改善居住住环境，提提高自己己的社会
12、会地位与与身份，另另外可以以考虑用用于投资资。私营业主主 职职 业：私人老老板 购购房原因因：家人人团聚，改改善居住住环境；提升自自己的身身份和地地位；交交通方便便，离产产业地不不太远，易易于打理理自己的的业务。第四部分 广告推推广的目目标 由由于项目目物业的的商住结结合的特特性，并并以成行行成市的的形式引引入多条条主题步步行街，从从城乡一一体化改改造的进进程来看看，住宅宅价值优优势明显显，住房房在当地地市场客客户的接接受度及及购买力力存在较较大的空空间，而而且项目目自身质质素较高高，环境境优雅宜宜人，价价值容易易得到实实现。但但就商业业而言，除除了三大大竞争项项目的步步行街、商商业中心心压力
13、外外，所有有临街商商铺都会会分流本本案的客客户，而而本案的的最大机机会点是是农贸市市场及本本案的最最大规模模化经营营。我们的目标标：充分挖掘项项目的价价值，并并实现其其经济效效益！第五部分 项目目定位 项项目定位位是整个个项目策策划的前前提，也也是整个个策划的的基础和和起点。进进行准确确的市场场定位，从从而锁定定目标客客户，是是楼盘畅畅销的先先决条件件。项目目定位在在此包括括两部分分商业定定位、住住宅定位位两大部部分。通过对城南南新天项项目及其其周边市市场的调调查、研研究、分分析，我我们做出出如下定定位：一、综合形形象定位位新城新生生活核心词：新城新新生活 强强调居住住的生活活环境、生生活方式
14、式、生活活态度改改变，将将单纯的的居住上上升到一一种高层层次、多多元化的的生活模模式，其其内涵包包括社区区环境的的营造、完完善配套套对生活活的引导导、社会会价值的的认同以以及周边边人文氛氛围的形形成。 一一个有生生活品味味，有生生活情趣趣悠悠闲的、充充满人文文气息的的完备家家园，在在形象上上、规模模上就超超越了对对手，超超越了以以往。 新新城：强强调区位位的发展展前景和和未来社社区的繁繁华度，有有区域名名称和新新兴城区区的双重重含义。 新新生活：强调规规划新，规规模新，环环境新和和全新的的生活方方式。二、住宅物物业定位位悠闲 文化化 生活活城全力打造贵贵州县级级小康住住宅样板板工程主推概念念新
15、新城悠闲闲文化生生活新生活三大大主张（一）新城城新生活活的主张张1要有都都市的繁繁华与热热闹，这这样的生生活才不不致单调调（繁华华）2要有都都市生活活的一切切成熟（便便利）3要去尹尹珍文化化广场，要要改变以以往白天天黑夜地地看电视视、打麻麻将纹丝丝不动的的生活4有事没没事，逛逛逛步行行街，买买买自己己喜欢的的牌子衣衣服、鞋鞋帽等等等（氛围围）5开放（OOPENN）与沟沟通的空空间必不不可少（开开放的空空间）6既可享享受今日日的便利利，又可可看到未未来的发发展前景景（潜力力）（二）新城城新休闲闲的主张张附附近有休休闲的空空间，这这样才不不会太累累1徜徉步步行街，闲闲情逸致致；尹珍珍广场是是休闲的
16、的好去处处2茶楼是是最好的的去处3走青石石栈道，品品惬意生生活4闲看庭庭前花开开花落，淡淡望天上上云展云云舒5我不在在家就在在广场，不不在广场场就在去去广场的的路上（三）新城城新时尚尚的主张张超超前生活活0年1选自己己喜爱的的品牌2挑自己己钟意的的活动去去3聊聊天天、约约约客户或或上茶馆馆喝喝茶茶去4高贵不不贵的生生活，有有一种家家的感觉觉5精品服服装时尚尚一条街街是我回回家的路路三、商业物物业定位位南门万商商汇倾情体验都都市购物物休闲娱娱乐时尚尚生活功能定位位：集时时尚购物物、娱乐乐、休闲闲为一体体的新文文化商业业城功能提供供：居住住、商贸贸、饮食食、文化化娱乐、休休闲购物物的一站站式生活活
17、圈配套齐备备：集住住宅、商商铺、欧欧式商业业步行街街、精品品时尚街街、美食食一条街街于一体体其它：农农贸市场场、大型型超市、酒酒楼、茶茶楼、书书店、各各类名牌牌店、幼幼儿园、小小学、中中学、医医院、银银行、车车站等四、策略定定位城南新天 成功打打造遵义义“小康康样板城城”因为城城南新天天，我们们将使“富富硒茶之之乡”的的传统生生活和商商业模式式带来翻翻天覆地地的变化化！规模第一一，首创创多元化化商业规规划主题题，集欧欧式步行行街、尹尹珍文化化广场等等多元综综合首创商、住住、购、游游、娱为为一体花花园式住住宅小区区因为城市市的变迁迁，正安安人民生生活水准准、生活活方式、商商业氛围围发生了了前所未
18、未有的变变化第六部分 主打打广告语语LOGO语语：新城城新生活活 创创富新时时代 主打广告语语：新城 新生生活-全全力打造造贵州县县级小康康住宅样样板工程程南门 万商商汇-倾倾情体验验都市购购物休闲闲娱乐时时尚生活活汇万千商机机 创创无限财财富新城龙头铺铺 财财源滚滚滚三代富富备选：魅力聚焦 都市荣荣耀城南新天 全面启启动新生生活小康新生活活，携手手共创造造都市生活体体验 时尚潮潮流领地地农贸市场搬搬到城南南新天势势在必行行！未来的商业业中心就就在城南南新天！政府支持 实力打打造新城龙头铺铺 财财源滚滚滚三代富富黄金乐土，创创富基地地置业理想新新天，潜潜力无可可限量第七部分 整体体推广时时机一
19、、入市思思路： 11准备备充分后后入市：避免为为一个特特定的时时间入市市，为某某种偏好好入市或或为入市市而入市市。在推推广策略略不明确确、市场场动向没没有把握握、推广广工具不不齐备、内内外包装装不到位位的状况况下入市市，难免免漏洞百百出，推推广前景景黯淡。因因此，在在项目的的正式推推出前，我我们将为为项目在在知名度度和形象象上做一一个量的的积累，蓄蓄势待发发，达到到销售一一举的成成功； 22无造造市不入入市：在在房地产产市场如如此平平平淡淡的的态势下下，我们们认为“无无造市即即无市场场”，所所以入市市准备时时间再短短也不能能忽略造造势，而而且还要要费劲心心机的造造好势； 33销售售旺季入入市：
20、通通过销售售旺季（88、9、110月）火火热的销销售气氛氛来实现现城南新新天项目目一炮打打响，迅迅速在市市场上扩扩大知名名度和影影响力，将将有力促促进后续续销售；而且临临近过年年，很多多在外工工作的人人都会回回家，是是办家置置业的大大好时机机。 44有控控制的入入市：根根据工程程进度、推推广策略略、销售售导向等等分期分分批有节节奏地向向市场推推出产品品，避免免一涌而而上，好好房、好好铺迅速速被抢尽尽、劣房房积压的的局面，实实现均衡衡、有序序的销售售目标。二、总体安安排 根根据工程程进展程程度，配配合销售售节骤，以以及对工工作安排排的准备备情况，我我司正安安项目推推广组认认为入市市时机选选择为：
21、 99月初步步入市，进进行内部部认购，接接受诚意意金登记记。100月全面面开展市市场推广广。 依依项目在在市场上上的知名名度、形形象及前前期充分分准备的的工作，大大节点的的时间定定为：99月底开开始销售售，100月一八八开盘。 通通过一个个多月的的市场酝酝酿，城城南新天天项目已已处于市市场成熟熟阶段，加加上前期期准备工工作已经经就绪，前前期积市市已到了了一个完完全可以以开盘的的阶段110月一一八日（周周六）为为公开发发售日，举举行开盘盘仪式，到到来年为为前期销销售阶段段。三、阶段性性广告策策略制定定前提 根根据房地地产销售售的阶段段性和广广告活动动自身的的特点，同同时基于于项目的的工程进进度及
22、项项目特征征，我们们考虑可可按导入入期、行行销期（成成熟期）、持持续期、促促销期 四个阶阶段展开开全程广广告的推推广工作作。广告告策略的的制定就就是要解解决在四四个阶段段中，在在不同的的销售进进度情况况下，广广告活动动如何配配合销售售开展的的问题。四、阶段性性广告策策略安排排第一阶段：导入期期（市场场启动期期） 时时间：220033年9月月100月 阶阶段特征征：一个个竞争趋趋于白热热化的地地产市场场，一个个新的项项目的介介入，市市场的反反应必然然是非常常谨慎的的。在“以以我为主主”的前前提下，对对市场可可能发生生的变化化也绝不不可等闲闲视之，从从某种意意义上讲讲，导入入期的推推广工作作是带有
23、有一些试试探性质质的，也也可以这这样说，广广告推广广策略到到传播手手法在此此阶段中中对市场场反馈的的敏感程程度和应应变能力力是决定定以后整整个推广广计划成成功与否否的关键键。 广广告目标标：推出出物业形形象，刺刺激引发发关注，营营造热卖卖气氛，达达到市场场的预热热，引发发市场良良性启动动。广告主题：新城新生活活 全力打打造贵州州县级小小康住宅宅样板工工程 南门万商汇汇 倾情体体验都市市购物休休闲娱乐乐时尚生生活 分阶段段诉求新新天商业业印象和和新天家家园印象象 诉诉求卖点点：正安安新都市市新生活活的阐释释，小康康样板工工程的体体现，农农贸市场场的商业业集贸中中心和商商机。 工工作内容容： 11
24、、以“365天的新城新生活”为主题，在前期地区级报纸投放软性文章，以新闻炒作同步。这也是做好“三老”（老头子、老板、老百姓）工作的体现。 22、临近近开盘投投放硬性性广告热烈烈祝贺城城南新天天盛大开开盘，做做到媒体体互动。 33、出示示政府关关于农贸贸市场搬搬迁至城城南新天天的通告告，预预召商业业文化城城将形成成，正形形成新的的商机。 44、做好好现场工工地围墙墙包装工工作，售售楼处包包装工作作，营造造浓厚的的热销气气氛。 55、完成成地盘售售楼处形形象包装装，户外外广告等等设计部部分的工工作。在在现场道道路交汇汇处设广广告牌，入入正安主干道设立立广告牌牌，建立立形象通通路。 66、完成成售楼
25、书书、户型型平面图图、价格格表、认认购合同同、宣传传单张、模模型、展展板等销销售配套套工作。引导阶段段（公开开发售期期）时间：20003年年10月月122月阶段特征：经过前前期的宣宣导工作作，项目目的市场场定位已已“呼之之欲出”。部部分消费费者正式式形成购购买。广告目标：进一步步提升项项目鲜明明的个性性形象，激激发消费费者的购购买欲望望，从销销售上完完成从良良好的市市场预期期到销售售实效的的转化，实实现首期期预定销销售目标标。广告主题：南门万商汇汇 城城南新天天地，创创富新时时代 配配合销售售进度和和营销推推广计划划，分阶阶段诉求求百分百百铺王、百百分百淘淘金梦、百百分百大大学梦。 诉诉求卖点
26、点：以农农贸市场场为龙头头，诉求求城南的的发展趋趋势 + 新城城创富时时代，项项目具有有无限升升值潜力力 工工作内容容： 1、下下乡投放放项目的的形象广广告牌、下下乡发放放宣传单单张、下下乡接送送入城免免费看楼楼及电视视形象广广告 22、投放放赋予创创新创富富的卖点点广告 33、对广广告效果果进行追追踪评估估，及时时调查策策略 工工作建议议： 11、希望望发展商商能及时时准确报报告工程程进度，便便于把握握推广节节奏，尽尽快进入入成熟期期，迅速速进入旺旺销 22、希望望及时准准确地反反馈销售售状况及及销售现现场气氛氛，有利利于及时时调整推推广策略略，达到到最为理理想的广广告效果果。 33、积极极
27、筹备开开展相应应的PRR公关活活动（如如举行开开盘庆典典），邀邀请政府府部门县县领导、市市领导参参与剪彩彩， 约约请三流流明星（费费用经济济，效果果出奇）助助阵。 强化阶阶段阶段特征：有了良良好的市市场形象象，有了了卖点的的充分渲渲染，成成熟期的的到来已已是“弓弓成满月月，引而而待发”了了。若干干极具诱诱惑力的的强势促促销手段段出台，一一层薄薄薄的面紗紗正在撩撩起。广告目标：依据物物业进入入市场的的时间阶阶段强化化销售主主张，扩扩大物业业知名度度，进一一步培养养物业良良好的市市场形象象，激发发购买，以以提高销销售率为为目的。广告主题：新城新新生活 诉求重点：看尹珍珍广场 + 看看户型工作内容：
28、1、大大量纯销销售性广广告的集集中投放放。2、对主要要卖点继继续穿插插推出广广告单张张，强化化在观众众中的印印象。3、利用有有偿新闻闻、优惠惠广告诱诱发受众众的趋同同心理，引引导其做做出购买买行为。4、间歇性性投放电电视广告告。5、对推广广过程做做全程跟跟踪。工作建议：1、利利用公关关活动等等事件行行销方式式，适度度炒作销销售现场场的气氛氛。2、考虑大大量举办办“新城城文化周周”上山山下乡宣宣传推广广活动，再再结合单单张配合合。第三阶段：持续期期 时间：04年年元66月 阶阶段特征征：在销销售推广广过程中中出现销销售矛盾盾，即时时进行修修正调整整。 广广告目标标：提升升销售率率，修正正营销主主
29、张，完完善物业业形象形形成物业业美誉度度。 广广告主题题：以案案例举证证为主要要表现方方式， 结结合实例例分阶段段诉求主主题为为为孩子的的未来投投资一位位铺、为为将来养养老投资资一位铺铺、为后后来领先先富裕投资一位铺铺。层层递进地地强调“要要想富，必必买铺！”、“想想更富，来来买铺！”、“富富上富，还还买铺！”诉求重点： 证证言阶段段：业主主的心声声、工程程进度、发发展商实实力 工工作内容容： 1、以以证言式式、催促促式为广广告形式式投放促促销广告告，利用用节假日日，展开开公关活活动，周周末演出出、节假假日嘉年年华活动动配合广广告宣传传，派发发单张，送送纪念礼礼物等，抛抛起一波波未平一一波又起
30、起的销售售浪潮，提提升销售售率。 22、应用用DM小小册子或或电话单单针对性性极强的的广告宣宣传形式式作为补补充。 工工作建议议： 11、协助助发展商商、代理理方进行行策略调调整。 22、协助助发展商商、代理理方制定定公关活活动方案案。第四阶段：促销期期 时时间：004年66月至年年底 阶阶段特征征：销售售目标基基本完成成，市场场反应趋趋于疲软软，各项项工作进进入平台台调整期期。 广广告目标标：消化化存量，成成功完成成销售。 诉诉求重点点：优惠惠方式、工工程进度度完成，可可以入伙伙入住、鸣鸣谢、催催促 在在市场面面前没有有权威。这这是多少少策划人人在市场场面前碰碰得头破破血流之之后的肺肺腑之言
31、言。广告告策略的的制定，只只是给具具体的操操作提供供一条大大致的脉脉络，而而绝非一一定之规规。在瞬瞬息万变变的市场场中，没没有操作作上的灵灵活性，那那么策略略的制定定只能是是作茧自自缚。所所以我们们认为：本策略略的执行行将随时时根据市市场的变变化做出出调整。特特此做一一个简单单的声明明。第八部分 六点点一面推推广策略略一、推广策策略（如如示意图图）一点：现场感染： 在在开盘当当天，在在现场、尹尹珍广场场等地悬悬挂气球球、大气气球条幅幅、招示示布，营营造浓烈烈的销卖卖气氛，形形成强烈烈的商业业氛围。作作为县级级样板示示范工程程、也是是全城最最大的生生活栖身身地尹珍广广场，千千余平米米大型广广场，
32、是是正安人人民居住住、购物物、娱乐乐、休闲闲的宜人人胜用。二点： 户户外强迫迫户户外广告告牌三点： 文文本情感感：广告告语、楼楼书手册册、海报报文案渲渲染四点： 媒媒介立体体：报纸纸，作为为形象展展示，也也是做好好“三老老”工作作的表现现；广播播：围绕绕新城 新生生活，造造就一片片新天地地五点： 事事件轰动动：项目目奠基活活动农贸市市场搬迁迁通告，未未来的新新商业城城必将建建在南门门，就在在城南新新天。六点： 活活动造势势：集中中在年前前10月月、111月、112月每每月一次次的上山山下乡演演出活动动。一面： 以以社区占占地面为为面现场场外围干干道悬挂挂路杆旗旗，现有有楼体墙墙面挂条条幅，在在
33、来往人人气集中中的四大大主干道道的文化化路、民民主路、解解放路的的交汇处处设广告告牌。现场广告包包装如图图示：二、USPP（独特特销售主主张） 推推出固定定的“精精选楼盘盘，特选选价格”等等吸引买买家注意意。 利利用部分分老客户户的社会会人际关关系，推推广城南南新天项项目，并并承诺介介绍一位位达成交交易的客客户，送送价值220000元的家家电或在在价格上上给予优优惠。 在在遵义有有线电视视台插入入电视滚滚动字幕幕。 建建立广告告站台，建建立城南南新天站站。 将将项目地地址改为为文化路路1号，并并为各大大组团取取名如金金兰阁、金金惠阁等等。 节节假日活活动看楼楼大送礼礼，伞、杯杯、笔、文文化衫等
34、等，数量量有限，早早到先得得，传播播快，效效果持久久。 专专设城南南新天财财富新干干线，周周六、周周日搭乘乘致富快快车看楼购购铺专车车，免费费进城去去。第九部分 广告告包装策策略一、包装策策略原则则与目的的 紧紧扣物业业特征，寻寻求个盘盘独特魅魅力，找找出与周周边竞争争楼盘之之间的差差异化优优势，通通过差异异化的传传播与表表现途径径，区别别于竞争争楼盘，更更有利于于消费者者识别与与加深印印象及好好感。在在产品同同质化的的房地产产市场中中，差异异化传播播与表现现形式则则是我们们赢得市市场的法法宝。二、广告包包装策略略1、包装原原则包装信息能能迅速到到达目标标消费群群体；包装形式能能有效拦拦截、引
35、引导竞争争楼盘客客户；包装风格能能充分体体现物业业形象，利利于提升升物业档档次。2、包装思思路项目包装分分区域包包装、工工地形象象包装、售售楼处包包装以及及楼盘户户外展示示包装等等几大部部分。区域包装装：以树树立项目目品牌形形象，传传播物业业信息、导导示物业业为主要要目的，并并通过合合理的区区域布局局，达到到拦截目目标客户户，压制制竞争对对手之目目的。工地形象象包装：主要通通过现场场围板、项项目看板板等形式式合理区区隔工地地现场与与工地周周边地块块，达到到提升物物业形象象，展示示物业位位置的作作用。售楼处包包装：以以营造良良好卖场场气氛为为主要目目的，力力求通过过售楼处处的精巧巧包装，全全面展
36、示示物业竞竞争优势势，塑造造符合项项目定位位的卖场场形象。楼盘户外外展示包包装主要要针对项项目的系系列对外外公关活活动，因因此，其其应在保保持一贯贯风格和和形象的的基础上上，亦能能够有所所创新。3、包装方方案1、区域包包装（1）户外外广告牌牌A、位置：从遵义义至正安安的主干干道上设设立广告告牌B、位置：项目现现场几大大主干道道上，文文化路、解解放路、民民主路交交汇处树树立广告告牌C、位置：选择五五大较富富裕乡镇镇人气集集中区域域，树立立广告牌牌，建立立长期效效果的强强迫式传传播数 量：依依情况选选择数量量，先建建议A处处1块，BB处三块块（如图图示），CC处五块块。选择理由： 1）车车流量大大
37、，人气气相当集集中，利利于物业业信息传传播22）拦截截竞争对对手客户户33）能有有效提升升物业形形象内容安排：图案：城南南新天整整体鸟瞰瞰图项目位位置图主题：主打打广告语语或主体体形象定定位随文：销售热线线售楼中心心地址合作单位位名称设计要求：突出项目目主要形形象及卖卖点色彩具有有视觉冲冲击力（2）、车车体广告告数 量：选选择46条线线路车，通通往各大大较富裕裕乡镇选择理由：1）来来往周边边区域 2）导导示项目目地点，引引导客户户看楼内容安排：图案：项目目建筑立立面详图图商铺投资意意象图主题：投资资主体推推广语随文：销售热线线售楼中心心地址合作单位位名称（3）、位位置：项项目现场场导示牌牌数
38、量：交交叉路口口各一块块选择理由： 1）充充分展示示项目地地块位置置 22）引导导竞争对对手客户户 33）能有有效提升升物业形形象内容安排：图案：城南南新天创创意画面面项目目位置图图主题：主打打广告语语或主体体形象定定位随文：销售热线线售楼中心心地址合作单位位名称（4）灯灯箱广告告位置：从外外地来正正安县城城及进入入本项目目现场的的主干道道交汇处处建设高高架灯灯灯箱数 量：22处选择理由：充分利利用所有有可利用用的合适适广告资资源内容安排：图案：项目目整体效效果图主题：项目目名称、主体广告语语随文：销售热线线售楼中心心地址合作单位位名称（5）路路灯挂旗旗位置：解放放路、文文化路、民民主路数量：
39、整条条街的建建立路杆杆旗，营营造浓烈烈的现场场气氛选择理由：1）以以农贸市市场为中中心的集集贸型商商业氛围围保证了了项目在在正安的的认知度度。 2）作作为正安安最大规规模的欧欧洲步行行街，任任何广告告的发布布均有利利于品牌牌形象的的提升。 3）制制作费用用的低廉廉保证项项目整体体轰炸的的效果内容安排：图案：项目目主体色色彩作为为背景色色主题：主体体推广语语随文： 销销售热线线形式：防水水喷绘制制作，双双面印刷刷数量：覆盖盖整个正正安老城城区及几几大主干干道部分分路段（6）、跨跨街横幅幅：位置：县城城几大主主干道数量：隔550米挂挂一条时间：根据据具体营营销计划划确定悬悬挂时间间及内容容2、工地
40、现现场包装装 工工地围板板，紧扣扣定位，以以“新城城市 新生活活”新形形象表现现城南新新天现代代时尚的的、丰富富多彩的的生活意意境地。位置：项目目工地选择理由：1）隔隔离工地地与其它它区域，明明确项目目的具体体位置 2）利利于塑造造项目良良好形象象内容安排：项目名称称、LOOGO项目整体体效果图图项目位置置项目建筑筑立面图图项目投资资意象图图项目周边边未来发发展规划划图项目销售售热线形式：建议议采用围围板加喷喷绘张贴贴形式或或建设工工地围墙墙+喷绘绘3、售楼处处包装围绕主题，以以“尊贵贵、大气气、现代代”的宗宗旨包装装地面：铺铺设防滑滑大瓷砖砖（500500或600600）接待台背背景：制制作
41、LOOGO模模型镶于于背景墙墙壁上灯饰：以以白色灯灯光为主主室内：制制作文件件展板，突突出展示示背景音乐乐必不可可少建议从售售楼处门门口至马马路边铺铺设红地地毯点缀花草草，营造造良好环环境售楼处顶顶上，架架设“城城南新天天”霓虹虹灯字现场外悬悬挂POOP挂旗旗，形成成热销气气氛售楼处内内挂金色色布幔，尊尊贵、气气派，营营造充足足气氛销售中心需需满足以以下功能能的需要要：接待台整体规划划模型、经经典、特特色户型型小模型型洽谈区（四四张桌子子和张椅子子）财务室工作室大型展板板、主题题展板4、楼盘户户外展示示包装 围绕绕项目形形象及推推广要素素，宣传传形象，扩扩大影响响，也是是正安县县城的一一项门面面工程、一一件建立立样板形形象的事事情。 主要要是开盘盘活动、元元旦嘉年年华演出出活动、春春节送万万福活动动，活动动依时节节进行安安排。 各阶阶段中安安排集中中在100至年前前的上山山下乡宣宣传推广广活动，免免费进城城，免费费看楼购购铺促进进销售。第十部分 策策略控制制一、总策略略指导设设计二、总策略略说明总策略环环节设计计是将城城南新天天做总体体推广设设计，从从广告运运动的原原则上将将项目在在总体上上进行运运动规划划，做总总纲引领领。不同同功能区区进入市市场的秩秩序，在在主题脉脉络的统统贯下，操操作思路路明晰，最最大的优优点是广广告效果果的最大大化和广广告资金金