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1、广州市第一一中学物物业管理理采购服服务投标标方案服务文件目目录第一章 广广州冬华华物业管管理有限限公司简简介1第二章 服服务工作作目标6第三章 物物业管理理服务组组织架构构设立和和整体运运作流程程7第四章 质量保保证措施施10第一节 保保安管理理10第二节 清洁管管理16第三节 绿化管管理19第四节 宿宿舍管理理26第五节 水水电维修修管理29第五章 工工作人员员的培训训及管理理32第一节 人人员培训训32第二节 人员管管理36第六章 项目经经理简历历表40第七章 主主要管理理及服务务人员一一览表41第八章 对对各项管管理指标标的承诺诺42第九章 服服务响应应差异表表43第一章 广广州冬华华物
2、业管管理有限限公司简简介（一） 公司概述广州冬华物物业管理理有限公公司（以以下简称称冬华物物业）是是广州市市最早涉涉足物业业管理行行业、建建设部第第一批核核发一级级资质的的专业物物业管理理公司，其其前身为为广州东东山区引引进外资资住宅建建设指挥挥部东湖湖新村管管理处，该该管理处处被建设设部誉为为全国第第一个管管理处。随随着业务务的发展展，19987年年成立了了广州冬冬华实业业管理服服务公司司；20001年年，更名名为广州州冬华物物业管理理有限公公司。冬冬华物业业管理公公司不仅仅具有优优秀的管管理队伍伍、高效效的运行行机制、先先进的管管理理念念和管理理方法以以及严格格的质量量标准和和有效的的质量
3、保保障体系系，而且且形成了了较大的的管理规规模和门门类较齐齐全、分分布较合合理的能能够相互互配合的的专业分分工体系系。经过二十多多年的积积累与发发展，冬冬华物业业已成为为全国颇颇具规模模和名望望的物业业管理专专业企业业，注册册资金5550万万元，员员工总人人数达7700多多人，888%以以上的管管理层人人员取得得大专以以上学历历；中级级职称以以上的管管理人员员和工程程技术人人员也有有1200人，取取得了建建设部的的全国物物业管理理企业经经理上岗岗证的人人员达到到1000人。凭凭借丰富富的管理理经验和和较高的的管理水水平，冬冬华物业业取得了了一系列列令人瞩瞩目的优优异成绩绩。n 1992年年，冬
4、华华物业管管理的五五羊新村村以总分分第一名名的好成成绩，在在建设部部组织的的全国模模范文明明住宅小小区评比比中折桂桂；n 1998年年8月，冬冬华物业业在广州州地区的的同行业业中，首首家通过过ISOO90001质量量管理体体系国际际、国内内双认证证；环境优雅的会所泳池n 从19888年开始始，冬华华物业及及其所管管理的物物业屡获获殊荣。在在19888年到到19992年的的五年时时间，五五羊新村村一路凯凯歌高奏奏，囊括括了“市优”、“省优”、“国优”等所有有级别的的荣誉。在在五羊新新村以总总分第一一名的成成绩被评评为全国国模范文文明小区区后，冬冬华物业业管理模模式风靡靡全国，从从各地赶赶来的参参
5、观者络络绎不绝绝。羊羊城晚报报等多多家新闻闻媒体，历历时多年年对冬华华物业的的管理模模式、管管理经验验进行全全方位报报道，有有力地促促进了冬冬华物业业的管理理经验在在全国的的推广；n 2001年年4月，冬冬华物业业经层层层严格审审批，被被建设部部评定为为全国首首批具有有一级资资质的物物业管理理企业；n 2001年年年末，冬冬华物业业又率先先通过IISO1140001环境境管理体体系认证证，建立立起了规规范化、程程序化、标标准化的的现代企企业管理理制度；n 2003年年年末，冬冬华物业业又通过过ISOO90001、 ISOO20000质量量管理体体系认证证证书年年审；n 2004年年年末，公公司
6、管理理近二十十年的五五羊新村村顺利通通过了市市优复检检。 （二） 企业文化经营理念：尽心尽尽力，做做到最好好，创造造宜人的的家居生生活经营原则：信誉为为本，质质量取胜胜管理模式：企业化化、规模模化、专专业化、人人性化的的管理（三） 管理目标和和质量方方针1、 目标通过全体员员工的努努力，确确保管理理辖区内内市政、园园林、绿绿化、设设备设施施正常运运作和维维持正常常的社区区生活秩秩序；确确保物业业管理服服务质量量的不断断提高，使使顾客满满意度不不断提高高，为业业主/住住户营造造一个“安全、优优美、环环保”的宜人人家居生生活环境境；确保保质量管管理体系系在管理理服务中中得到贯贯彻实施施；并通通过认
7、证证机构的的年检，使使我司的的经济效效益、社社会效益益、环境境效益逐逐年提高高。2、 质量方针“尽心尽力力，做到到最好”（四） 公司所取得得的国家家认证情情况u 1998年年7月，我我司的管管理体系系通过德德国DQQS和中中国方圆圆标志认认证委员员会质量量认证中中心的IISO990011国际质质量体系系标准联联合认证证，成为为广州地地区首家家通过质质量管理理体系国国际国内内双认证证的物业业管理企企业。 u 2001年年年末，冬冬华物业业又率先先通过IISO1140001环境境管理体体系认证证，在物物业管理理中融入入环境管管理理理理念，建建立了规规范化、程程序化、标标准化的的环境管管理制度度。u
8、 瑞士SGSS向我司司颁发的的ISOO140001环环境管理理体系认认证证书书。u 中国方圆向向我司颁颁发的IISO1140001环境境管理体体系认证证证书。u 2001年年4月，我我司凭借借良好的的信誉、优优质的管管理和丰丰富的经经验，经经过层层层严格审审批，在在申报的的近千家家物业管管理企业业中脱颖颖而出，被被国家建建设部评评为全国国首批物物业管理理一级资资质企业业（全国国共400家，广广州仅44家）。2004年年2月，我我司凭借借优质的的清洁服服务和丰丰富的经经验，经经过重重重严格审审批，被被广州环环卫行业业协会授授予广州州市市容容环境卫卫生服务务资质认认定书。（五） 经营业绩评评价为适
9、应市场场经济的的发展潮潮流，冬冬华物业业坚持开开拓进取取的企业业精神。在在人力资资源管理理方面，坚坚持向外外吸收人人才和对对内培养养人员双双管齐下下的做法法。一方方面，不不断吸纳纳高学历历、高素素质的人人才充实实管理层层，到目目前为止止，大专专以上学学历的员员工已占占到管理理层人员员总数的的88%；另一一方面，建建立完善善的培训训机制，积积极鼓励励员工参参加内部部及外部部的各类类专业知知识培训训，培养养了一大大批业务务能力较较强、技技术水平平过硬的的专业管管理队伍伍，有力力地保证证了公司司的管理理水平和和服务质质量的高高质素。在体制改革革、完善善机制的的同时，公公司在社社会效益益方面也也取得了
10、了丰硕的的成果。在在管理工工作中一一直坚持持“以人为为本、业业户至上上”的服务务宗旨及及“尽心尽尽力，做做到最好好”的针量量方针，通通过标准准化的管管理、贴贴心的服服务、良良性的沟沟通，使使得各项项管理、服服务工作作均得到到了广大大业主住住户的充充分肯定定。多年年来的管管理、服服务咨询询调查统统计显示示，住户户对我司司的管理理服务满满意率均均保持在在90%以上，纷纷至沓来来的一面面面锦旗旗就是最最好的见见证。我司一方面面努力做做好各项项基本的的物业管管理服务务工作（清清洁、园园林绿化化、保安安、公共共设备设设施维护护等）；另一方方面我司司在做好好各项物物业管理理工作的的同时，针针对现代代社会中
11、中人情关关系淡漠漠，邻里里互不关关心的问问题，致致力营造造社区文文化，定定期或不不定期组组织开展展多姿多多彩的社社区文化化活动，如如：太极极拳、交交谊舞、大大合唱、舞舞蹈班、粤粤曲、象象棋、书书法、美美术、摄摄影、园园艺等各各类文体体兴趣班班；进行行征文比比赛、钓钓鱼比赛赛、象棋棋比赛、拖拖拉机比比赛等；组建少少年篮球球队等。通通过举办办一系列列的业户户集体活活动，使使业户们们互相认认识、互互相帮助助、互相相团结；建立业业户间的的友谊，增增进业户户间的沟沟通；消消除业户户与业委委会、业业户与物物业管理理管理处处之间的的隔阂；使小区区形成欣欣欣向荣荣、安居居乐业的的美好生生活。我我司还编编印了社
12、社区期刊刊天下下一家免免费赠送送业户阅阅览，让让大家共共同参与与到大厦厦的管理理、服务务中来，为为业主、住住户营造造温馨祥祥和的社社区氛围围。为此此南方方都市报报、广广州电视视台等多多家新闻闻媒体亦亦对此进进行了专专题报道道。随着人们生生活水平平的提高高，需要要多层次次的服务务，对特特约服务务的需求求也呈迅迅速上升升的趋势势，我司司提供的的有偿服服务得到到了广大大业主和和住户充充分肯定定。近年年来除了了传统的的家政、社社区服务务得到进进一步的的发展外外，像会会所经营营管理、智智能化信信息服务务等新兴兴的服务务内容也也成为我我司在各各个楼盘盘和社区区实施的的重要工工作。我司深信在在全体员员工的勤
13、勤奋耕耘耘下，现现在、将将来必将将开拓出出更广阔阔的物业业管理新新天地，实实现为广广大业主主“创造宜宜人家居居生活”的理想想。广州冬华物物业管理理有限公公司的控控股公司司广州市市宜家创创生物业业管理有有限公司司成立于于20000年77月，注注册资金金20000万元元。短短短一年期期间，被被广州市市誉为物物业管理理行业的的“后起之之秀”于20001年年12月月获得广广州市二二级物业业管理资资质。广广州市宜宜家创生生物业管管理有限限公司以以股权收收购及资资产重组组的模式式，针对对广州市市物业管管理的国国营企业业属下的的物业管管理公司司作为开开发对象象，分别别于20002年年10月月收购广广州冬华华
14、实业公公司属下下的广州州冬华物物业管理理有限公公司（一一级资质质，在管管面积5593万万平方米米），于于20004年44月收购购广州白白云山集集团属下下的广州州百润物物业有限限公司（二二级资质质，在管管面积887万平平方米），于于20004年112月收收购新一一方实业业公司属属下的广广州新一一方物业业管理有有限公司司（二级级资质，在在管面积积54万万平方米米）。经过7年多多年来的的辛勤耕耕耘，广广州市宜宜家创生生物业管管理有限限公司（在在管面积积1611万平方方米）及及其所控控股的旗旗下三家家物业管管理公司司从管理理上合理理利用资资源，有有效地达达到成本本控制，提提高物业业服务质质量，得得到了
15、业业界及广广大业主主的高度度认同，于于20007年111月，广广州市宜宜家创生生物业管管理有限限公司获获得物业业管理一一级资质质，也因因此成为为到目前前为止，广广州物业业管理行行业中在在管面积积最大的的物业管管理公司司（地产产商集团团属下的的公司除除外），近近三年来来的在管管面积达达建筑面面积8995万平平方米，其其中住宅宅面积达达建筑面面积6440万平平方米。第二章 服服务工作作目标一、服务工工作目标标：房屋建筑的的完好率率达到998以以上；报修及时率率达到1100；清洁管理无无盲点；设备设施完完好率达达到988以上上；管理区域内内不发生生重大安安全与火火灾责任任事故；学生宿舍管管理服务务满
16、意率率达988以上上；有效投诉处处理率1100；服务满意率率达955以上上；绿化完好率率达到998以以上；道路完好率率达到998；各类管理人人员岗前前岗中培培训1000；无服务安全全事故发发生。第三章 物物业管理理服务组组织架构构设立和和整体运运作流程程物业管理服服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以要求达达到降低低管理成成本、提提供优质质服务的的目的。本物业管理理处按“直线制制”设置管管理架构构。公司司设立办办公室、保保洁部、设设备维修修部、绿绿化部、秩秩序管理理部、接接待部等等部门。其其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统
17、一，责责权分明明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业管理的的要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。一、管理处处组织架架构管理处工程维修部清洁绿化部宿舍管理部保安消防部保安部长工程主管清洁绿化部长宿管部长水电工清洁员绿化工男生宿舍管理员女生宿舍管理员保安班长保安员义务消防员二、管理处处组织架架构描述述：1.组织架架构的设设置原则则是精简简高效、一一专多能能，采用用管理处处经理负负责制，签签订经营营责任书书，实行行独立核核算。2.管理处处各岗位位所需人人力资源源配置实实行物业业管理公公司管理理下的完完全双向向选择，以以保证管管理处经经理建立立一支高高效、协协调的团团队。3.管理处处内
18、部采采用直线线职能制制，尽量量减少管管理环节节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道的的畅通。4.保安消消防部的的职责是是维持辖辖区良好好的公共共治安秩秩序，负负责辖区区内防火火、防盗盗、防事事故等工工作。5.宿舍管管理部的的职责是是维持学学生宿舍舍楼正常常的学习习生活秩秩序，督督促学生生遵守宿宿舍纪律律，搞好好宿舍卫卫生，协协助学校校进行诸诸如雅室室评比等等各项工工作。6.清洁绿绿化部的的职责主主要是负负责学生生宿舍楼楼的公共共环境卫卫生，保保持清新新宜人的的学习生生活环境境，对辖辖区内的的绿化物物进行精精心养护护和维护护工作。7.工程维维修部的的职责是是负责辖辖区各种种设备、设设施的维维护、
19、检检修以及及客户的的请修工工作。三、管理服服务人员员的配备备（811人）常驻主管：1人1、初中校校区222人 保安：100人花工：2人人 清洁：100人2、高中校校区588人 保安：24人人花工：4人人清洁：155人宿管：100人司机：1人人 高高压电工工：4人人第四章 质量保保证措施施第一节 保保安管理理治安管理一、治安管管理服务务内容1、 学校基本实实行封闭闭式管理理；2、 实行24小小时值班班及巡逻逻制度；3、 执行学校内内安全巡巡查，做做好防火火防盗安安全防范范工作及及巡查时时协助记记录维修修事项，如如：照明明、漏水水等；4、 结合学校特特点，制制订安全全防范措措施；5、 进出学校各各
20、种车辆辆管理有有序，无无堵塞交交通现象象，不影影响行人人通行；6、 学校停车有有专人疏疏导，管管理有序序，排列列整齐；7、 非机动车辆辆有集中中停放场场地，管管理制度度落实，停停放整齐齐，场地地整洁；8、 危及人身安安全处设设有明显显标志和和防范措措施。9、 及时处理学学校内各各突发事事件，必必要时疏疏散人员员，及时时汇报物物业管理理部门并并做好记记录；10、 检查学校设设施是否否完好；11、 负责停车场场区域的的巡查、管管理，保保证车道道畅通；12、 检查门岗出出入设备备、工具具及非开开放时段段进出人人员的凭凭证，负负责人员员登记工工作；13、 监督学校内内装修项项目的施施工，装装修人员员的
21、出入入登记，装装修工具具物料的的出入登登记。二、 门岗岗服务1、 门岗值岗时时要认真真、负责责，在管管理区域域门岗实实行244小时立立岗秩序序管理服服务；2、 在指定位置置，指定定面向立立岗，严严禁脱岗岗；3、 立岗姿势端端正，面面带微笑笑行注目目礼，热热情回答答询问，禁禁止与他他人闲聊聊。4、 做好人员进进出管理理工作。5、 监督物品进进出管理理。6、 负责机动车车辆进出出、停放放管理工工作。三、人员及及物品出出入管理理1、 按照学校要要求所有有出入人人员一律律凭学生生证或工工作证出出入校园园。对没没有按照照要求的的人员进进行登记记和纠正正工作。2、 对装修施工工人员的的进出管管理进行行办卡
22、登登记做到到一人一一卡，按按照装修修管理规规定认真真管理辖辖区内的的装修施施工人员员。3、 做好辖区物物品进出出管理工工作，阻阻止易燃燃、易爆爆、剧毒毒等危险险物品进进入辖区区，按照照物品放放行工作作程序做做好辖区区物品放放行工作作。四、车辆管管理1、 对机动车进进出实行行出入证证制度、登登记制度度，禁止止载有易易燃、易易爆、有有毒、有有害及有有污染物物品的车车辆进入入管理区区域。2、 停车场车辆辆停放有有序，并并做好车车辆状况况检查，发发现漏油油、破损损等缺陷陷立即提提示车主主，并向向管理处处报告，做做好记录录。3、 对于外来车车辆实行行管制和和临时出出入卡制制度。4、 车辆驶出学学校时，收
23、收回停放放证，做做好记录录。5、 对自行车的的管理我我们认为为车主为为自行车车有偿安安装“可分式式防盗车车牌”，是防防止车辆辆丢失的的有效方方法。五、巡岗服服务1、 管理区内实实行全年年3655天244小时全全天候治治安管理理巡视服服务。2、 巡视前检查查和佩带带好对讲讲机、电电筒、笔笔和巡视视记录表表，并随随身携带带装小件件垃圾的的塑料袋袋；3、 巡视内容：走道清清洁，公公共场所所、照明明、消火火栓、机机房、门门、窗、装装修现场场等；4、 按治安管理理服指定定的巡视视路线巡巡逻，巡巡视记录录中应记记载发现现情况及及时间。5、 客户需要帮帮助时，应应及时提提供服务务或通知知有关人人员到场场处理
24、；6、 发现可疑的的人和异异常的事事、物，通通过对讲讲机及时时报告，并并迅速查查明情况况，严密密监视；7、 发现装修违违规情况况，立即即向客户户指出，及及时阻止止，并报报告管理理处做出出相应处处理；8、 遇紧急情况况，按应应急预案案执行行；9、 巡视时看到到小垃圾圾及时拾拾捡，投投入就近近的垃圾圾箱内；发现灯灯熄灭、水水管及阀阀门漏水水、煤气气管漏气气等，应应及时通通知设备备人员修修复；10、 巡视结束后后，交接接巡视器器材；六六、突发发事件的的处理发生火警1、 立即用对讲讲机通知知管理处处采取必必要的紧紧急措施施或直拨拨火警电电话1119；2、 通知并协助助做好人人员撤离离危险区区的工作作；
25、3、 做好现场安安全保卫卫工作，听听候指挥挥。发生刑案1、立即向向管理处处报告或或报公安安部门1110并并保护现现场，并并救护伤伤员；2、向发现现人和周周围人了了解情况况并记录录。3、向公安安人员提提供情况况，协助助破案。发生盗、抢抢事件 1、用对讲讲机报告告请求支支援，同同时设法法抓住犯犯罪嫌疑疑人；2、对犯罪罪嫌疑人人应认清清特征、人人数、作作案工具具，及时时报告公公安部门门1100；3、保护现现场，协协助破案案。发现触电事事故1、切断电电源，使使触电者者脱离电电源；2、报告管管理处经经理和监监控中心心，同时时尽快施施行人工工急救，并并拨打医医务急救救电话1120，请请求医务务急救中中心派
26、医医生来现现场；3、引导救救护车抵抵达现场场；4、无救护护车时，临临时调车车将触电电者即送送医院抢抢救。发现电梯困困人1、立即用用对讲机机报告，督督促设备备人员迅迅速前往往处理；2、安慰被被困人员员；3、协助设设备人员员抢险，安安全接应应被困人人员。消防管理消防工工作至关关重要，我我们始终终保持高高度警觉觉，将日日常消防防管理作作为一项项重要工工作来抓抓。我们们着重开开展以下下几项工工作： 一一、我们们坚持“预防为为主，防防消结合合”的消防防工作方方针，严严格实行行防火安安全责任任制，并并树立“全员防防消”的管理理观念,实施全全员义务务消防员员制。二、加加强消防防教育宣宣传和培培训演练练工作（
27、一）消消防教育育宣传工工作：我们将将在校园园宣传栏栏内不间间断地传传播消防防法规、防防火知识识，并定定期邀请请消防中中队前来来举办消消防知识识讲座。我我们还将将不定期期的向学学校师生生人员发发放一册册消防防知识手手册。（二）做做好消防防培训及及演练工工作：重点加加强保安安员的消消防实战战演练，每每年组织织两次义义务消防防队员和和师生共共同参与与的消防防演练，提提高全体体师生及及学校工工作人员员的“自救”意识和和能力，防防范于未未然。三、加加强装修修的消防防管理（一）对对装修审审批时，要要求装修修施工单单位按标标准配备备灭火器器材方可可入场施施工。（二）对对于复杂杂装修、大大面积装装修，要要求施
28、工工单位必必须提供供消防报报批手续续以及灭灭火方案案，方可可开工。（三）在在装修期期间，我我们将通通过设专专人巡逻逻监管、安安置挡车车桩、安安置简明明指示标标识等办办法，着着重解决决违章占占用消防防通道的的问题，保保证消防防通道的的顺畅。四、建建立消防防快速反反应分队队结合以以往的工工作经验验，我们们将在保保安员中中选拔一一批队员员组建管管理处“消防快快速反应应分队”，以保保证一旦旦出现火火警时，我我们能迅迅速作出出反应，立立足“自救”，最大大限度地地减少火火灾损失失。附火火警应急急程序如如下：（一）报报警1、管管理处所所有人员员均应加加强消防防意识，发发现异常常情况如如烟雾、火火光等，应应立
29、即向向上级领领导及消消防部门门汇报。2、管管理处值值班员接接到火警警报警后后，应迅迅速通知知附近人人员赶往往现场，查查明报警警地址、燃燃烧起因因、目前前火势、周周边环境境及人员员受伤情情况等。（二）召召集1、火火警确认认后，通通知义务务消防队队员赶赴赴现场。2、管管理处所所有人员员一旦获获悉火警警均应立立即直赴赴现场，参参与灭火火。管理理处经理理接报后后应赶往往现场进进行调度度，经理理助理协协助进行行指挥。3、到到达现场场的人员员必须听听从现场场指挥的的调配。（三）灭灭火1、现现场指挥挥根据火火场情况况，迅速速组织到到场员工工成立灭灭火组、抢抢救组、疏疏散组、警警戒组及及支援组组等，开开展灭火
30、火工作。灭灭火人员员执行命命令应迅迅速、准准确。2、灭灭火组在在现场指指挥的带带领下使使用灭火火器材进进行灭火火。抢救救组应迅迅速组织织人力将将贵重物物品及危危险物品品搬离现现场。疏疏散组负负责协助助邻近火火场的人人员迅速速由消防防通道疏疏散，同同时指挥挥停泊在在危险区区域内的的车辆驶驶离。3、后后续赶往往火场的的人员为为支援组组。按现现场指挥挥的命令令，向现现场运送送灭火剂剂、灭火火器材以以及所需需的各种种物品。4、若若火势过过大且消消防警已已到场时时，不必必要的人人员要迅迅速撤离离。义务务消防员员继续协协助消防防警灭火火直至火火势被完完全控制制。（四）善善后与恢恢复火势完完全熄灭灭后，保保
31、安员负负责现场场警戒，保保护现场场，并协协助消防防部门查查明火因因，统计计损失，向向上级提提交事故故报告。第二节 清洁管管理一、清洁管管理（一）清清洁卫生生管理要要点：1全全员保洁洁，人过过地净；重点部部位，重重点保洁洁。2确确保辖区区内部的的环卫设设施完备备及各类类卫生宣宣传标识识齐全；3建建立专业业化的保保洁队伍伍，制订订详细的的操作规规程及工工作标准准，实行行每日110小时时保洁服服务；4生生活垃圾圾和装修修垃圾实实行分类类袋装，日日产日清清，收集集和转运运采用密密闭方式式。（二）清清洁管理理的具体体措施及及工作标标准：序号项目具体措措施标准01垃圾箱每日清洗一一次并套套上黑色色垃圾袋袋
32、摆放在指定定位置并并加盖密密闭，桶桶外壁干干净无垃垃圾粘附附物垃圾车、池池垃圾车、池池每日冲冲洗，每每周彻底底消杀一一次垃圾车无明明显附着着物，垃垃圾池周周围无积积水、污污渍02楼道地面1、水泥地地面每日日清扫一一次，每每隔2小时巡巡扫一次次，每月月冲洗一一次2、瓷砖地地面每日日用地拖拖擦拭一一遍3、大理石石地面定定期抛光光打蜡1、水泥地地面目视视无烟头头、碎纸纸、果皮皮等垃圾圾，无积积水、无无尘土、无无痰迹2、瓷砖地地面干净净，无明明显污迹迹黑印，无无积水，条条缝清晰晰3、大理石石地面光光亮，可可映出照照明轮廓廓，干净净无蜡迹迹03公共墙面1、内墙面面每周彻彻底清洁洁一次，每每日巡扫扫污染处
33、处2、天棚、墙墙角每周周除尘、除除蛛网1、抹灰、喷喷涂墙面面凹凸处处无明显显灰尘，无无蛛网2、瓷砖墙墙面目视视无污迹迹、无尘尘、无乱乱张贴，用用白纸巾巾擦拭表表面500厘米，纸纸巾不被被明显污污染3、外墙光光亮、整整洁，无无明显水水渍、油油渍04公共照明灯灯罩每月用清洁洁剂清洗洗擦抹一一次目视灯罩表表面干净净，内部部无积尘尘05消火栓、电电表盖、管管线等每周用清洁洁毛巾擦擦抹1、玻璃明明亮，目目视无尘尘2、箱顶、侧侧无尘，用用白纸巾巾擦试330厘米米不被明明显污染染3、无明显显积尘、无无蛛网06玻璃门、窗窗、幕、墙墙每日用清洁洁毛巾擦擦抹，每每周用清清洁剂彻彻底清洗洗一次1、玻璃目目视明亮亮，
34、无灰灰尘、污污迹、无无水珠2、窗台目目视无积积尘3、镀膜玻玻璃半米米之内可可照出人人影像07楼梯扶手每日用清洁洁毛巾擦擦抹无尘，用白白纸紧擦擦拭300厘米，纸纸巾不被被明显污污染楼梯梯级每天清扫，每每周拖抹抹一次，每每月冲洗洗一次目视干净无无垃圾，无无杂物，无无明显污污迹（油油污、黑黑印等）08各种指示牌牌、标识识每周清洗擦擦抹一次次目视无明显显积尘、无无水珠、无无破损09集中绿地每日清扫一一次，每每隔2小时巡巡扫一次次草坪目视干干净，无无明显废废纸、塑塑料袋、瓶瓶罐等垃垃圾，无无砖头、大大石子，配配自动剪剪草机10宣传栏每天擦抹一一次玻璃明亮，目目视无尘尘、无水水珠，不不锈钢面面光亮，宣宣传
35、栏内内无明显显的可见见积尘11花池每月彻底擦擦抹及冲冲洗一次次。随时时清洁污污染处瓷贴片干净净、无明明显污迹迹、水垢垢12地面其他公公共设施施每月彻底擦擦抹一次次，随时时清洁污污染处无乱张贴，无无乱涂划划，无破破损13广场地砖、辖辖区道路路每日清扫一一次，每每隔2小时巡巡扫一次次，每月月冲洗一一次目视干净，无无杂物，无无明显污污迹，条条缝清晰晰、无杂杂草二、“四害害”消杀维持公共环环境卫生生，预防防疾病的的发生，进进行除虫虫、灭鼠鼠消杀服服务，进进而提升升辖区环环境效益益。管理理处将成成立专业业的消杀杀队伍，配配备消杀杀器材，定定期对辖辖区进行行消杀，每每周五将将对小区区的道路路、地下下排污管
36、管道、空空地、绿绿地、楼楼宇上下下的公共共部分喷喷洒药物物，进行行集中消消杀，在在不同季季节，或或特殊需需要配合合市政部部门可以以调整消消杀的频频率，进进行定点点重点防防治，减减少蚊蝇蝇虫的孳孳生地。经经常巡查查、抽查查，收集集客户反反映的信信息，进进行针对对性的投投放鼠药药，进行行专项季季节性的的灭鼠消消杀工作作，扼制制鼠患的的发生，进进而彻底底消灭虫虫害、鼠鼠患。（一）消杀杀时间：每周五五下午。（二）消杀杀地点：垃圾桶桶、污雨雨水井、化化粪池、绿绿地、楼楼道、天天面、食食堂宿舍舍、设备备房、消消防梯、停停车场、商商业网点点等。 （三三）消杀杀过程及及方法：用喷雾雾器喷洒洒杀虫药药水，消消杀
37、虫害害；投药药、放药药、装笼笼、堵洞洞，消灭灭鼠患。（四）经常常巡查、抽抽查，收收集客户户反映的的信息，进进行针对对性的投投放鼠药药，进行行专项季季节性的的灭鼠消消杀工作作，扼制制鼠患的的发生，进进而彻底底消灭蚊蚊蝇、蟑蟑螂、白白蚁等虫虫害和鼠鼠患。第三节 绿化管管理园林绿化是是有生命命的，可可以美化化生活，陶陶冶情操操，对实实现以人人为本、追追求生态态环境效效益有重重要的意意义。通通过建绿绿、护绿绿、养绿绿，加强强绿化管管理，创创造清洁洁、安静静、舒适适、优美美的生态态校园，极极大的提提高环境境效益。一、 实行园林绿绿化管理理校园的绿化化系统由由花坛绿绿化的“点”，道路路绿化的的“线”，绿地
38、地的“面”组成。绿绿化本着着“经济、美美观”的指导导思想，见见缝插针针，合理理配置，注注意景观观，采取取重点与与一般，集集中与分分散，点点、线、面面、带相相结合的的方法，以以自然式式和混合合式的格格局，利利用精巧巧的园林林艺术小小品和丰丰富多样样的园林林植物进进行多层层次的立立体绿化化，收到到“立地成成景，四四季常青青的效果果，从而而形成优优美清新新、绿意意盎然、赏赏心悦目目的生态态环境。园林绿化的的布置注注意层次次的搭配配，正确确选择植植物的品品种，配配置必要要的速生生、抗病病虫的花花草树木木，以及及水池、喷喷泉、花花架、假假山、雕雕塑等，做做到遮荫荫、防尘尘、调节节视觉效效果。二、绿化养养
39、护管理理俗话说：“三分种种树，七七分养护护”，这说说明日常常养护管管理十分分重要。绿绿化养护护管理工工作包括括除草、松松土、浇浇水、整整形、除除虫等，还还有防止止人为的的毁坏。在在做好日日常性的的管理同同时，还还要针对对不同花花草树木木的品种种、不同同习性、不不同季节节、不同同生长期期，对生生存的客客观条件件的要求求，进行行针对性性的和动动态性的的管理。做做到树木木生长茂茂盛无枯枯枝，树树形美观观完整无无倾斜，花花坛土壤壤疏松无无垃圾，草草坪平整整清洁无无杂草。三、绿化服服务内容容及标准准1、草坪1.1养护护管理的的质量要要求a. 草坪坪覆盖度度不少于于95%；b. 每周周巡查一一次，并并做好
40、相相关记录录；c. 应控控制病虫虫害，草草坪色泽泽正常，生生长良好好，无杂杂草；1.2灌溉溉、排水水a. 灌溉溉必须湿湿透根系系层，应应浸湿的的土层深深度为1100mmm，不不发生地地面长时时间积水水；b. 灌溉溉量根据据土质、生生长期、草草种等因因素确定定；c. 灌溉溉时期和和灌溉时时间可按按下列规规定：-冷地型草草，春秋秋两季度度充分浇浇水，保保持生长长。夏季季适量浇浇水，宜宜早晨浇浇，安全全越夏。-暖地型草草，夏季季应勤浇浇水，宜宜早、晚晚浇，保保持生长长。1.3修剪剪a. 草坪坪长到660-770mmm时，应应进行修修剪，修修剪高度度冷地型型草坪宜宜为500mm，暖暖地型宜宜为400m
41、m。b. 草坪坪修剪的的频率及及次数根根据情况况而定。1.4清除除杂草a. 应及及时清除除杂草，除除早、除除小、除除了；b. 清除除杂草的的方法有有：人工工除草、化化学除草草。1.5施肥肥a. 冷地地型草种种追肥宜宜在春季季和秋季季，暖地地型草种种的施肥肥宜在晚晚春；b. 追肥肥应以复复合肥料料为主。追追肥的时时间和数数量可根根据土壤壤肥力、草草种和幼幼苗生长长等情况况而定。早早春、晚晚秋可施施有机肥肥。施肥肥方法可可撒施和和根外追追肥。1.6病虫虫害防治治a. 病虫虫害的防防治都应应以防为为主，防防治结合合；b. 对不不同种病病虫害的的防治可可根据具具体情况况选择无无公害药药剂或高高效低毒毒
42、的化学学药剂。1.7草坪坪更新a. 更新新复壮的的方法有有：补播播草籽复复壮法、条条状更新新法、定定期封闭闭法和断断根更新新法。1.8其他他养护a. 草坪坪应有整整齐的边边缘线，装装饰性草草坪或花花坛内，可可运用切切边机切切边养护护。边缘缘斜坡宜宜为3000mmm；2、乔灌木木2.1灌溉溉与排水水a. 对新新栽植的的树木应应根据不不同树种种和不同同立地条条件进行行适期、适适量的灌灌溉，应应保持土土壤中有有效水分分；b. 已栽栽植成活活的树木木，在久久旱或立立地条件件较差，土土壤干旱旱的环境境中也应应及时进进行灌溉溉，对水水分和空空气温度度要求较较高的树树种，须须在清晨晨或傍晚晚进行灌灌溉，有有
43、时还应应适当进进行叶面面喷雾；c. 灌溉溉前应先先松土。夏夏季灌溉溉宜早、晚晚进行，冬冬季灌溉溉选在中中午进行行。灌溉溉要一次次性浇透透，尤其其是春、夏夏季节；d. 树木木周围暴暴雨后积积水应排排除，新新栽树木木周围积积水尤应应尽快排排除。2.2中耕耕除草a. 乔木木、灌木木下的大大型野草草必须铲铲除，特特别是对对其危害害严重的的各类藤藤蔓植物物，例如如兔丝子子等；b. 树木木根部附附近的土土壤要保保持疏松松，易板板结的土土壤，在在蒸腾旺旺季须每每月松土土一次；c. 中耕耕除草应应选在晴晴朗天气气，土壤壤不过分分潮湿的的时候进进行；d. 中耕耕深度以以不影响响根系生生长为限限。2.3 施施肥a
44、. 树木木休眠期期和栽植植前，需需施基肥肥。树木木生长期期施追肥肥，可以以按照植植株的生生长势进进行；“注”：花花灌木应应在开花花前、开开花后进进行。果果木应按按有关果果木种类类不同的的养护要要求进行行。b. 施肥肥量应根根据树种种、树龄龄、生长长期和肥肥源以及及土壤理理化性状状等条件件而定。一一般乔木木胸径在在15ccm以下下的，每每3cmm胸径应应施堆肥肥1.00kg，胸胸径在115cmm以上的的，每33cm胸胸径施堆堆肥1.0-22.0kkg。树树木青壮壮年期欲欲扩大树树冠及观观花、观观果植物物，适当当增加施施肥量；c. 乔木木和灌木木均应先先挖好施施肥环沟沟，其外外径应与与树木的的冠幅
45、相相适应，深深度和宽宽度均为为25-30ccm；d. 施用用的肥料料种类应应视树种种、生长长期及观观赏等不不同要求求而定。早早期欲扩扩大冠幅幅，宜施施氮肥，观观花观果果树种应应增施磷磷、钾肥肥。注意意应用微微量元素素和根外外施肥技技术，并并逐步推推广应用用复合肥肥料；e. 施肥肥宜在晴晴天；除除根外施施肥，肥肥料不得得触及树树叶。2.4修剪剪、整形形a. 树木木应通过过修剪调调整树形形，均衡衡树势，调调节树木木通风透透光和肥肥水分配配，调整整植物群群落之间间的关系系，促使使树木生生长茁壮壮。各类类绿地中中乔木和和灌木的的修剪以以自然树树形为主主。-乔木类：主要修除徒徒长枝、病病虫枝、交交叉枝、
46、并并生枝、下下垂枝、扭扭伤枝以以及枯枝枝和烂头头。行道道树主干干要求33.2mm高；遇遇有架空空线者应应按杯状状形修剪剪（悬铃铃木按“三主六六枝十二二叉”杯状形形修剪）；树冠圆圆整，分分枝均衡衡；树冠冠幅度，不不宜覆盖盖全部路路面，道道路中间间高空宜宜留有散散发废气气的空隙隙。-灌木类灌木修剪应应使枝叶叶繁茂，分分布匀称称；花灌灌木修剪剪，要有有利于促促进短枝枝和花芽芽的形成成，修剪剪应遵循循“先上后后下，先先内后外外，去弱弱留强，去去老留新新”的原则则进行。-绿篱类绿篱修剪，应应促其分分枝，保保持全株株枝叶丰丰满；也也可作整整形修剪剪，特殊殊造型绿绿篱应逐逐步修剪剪成型。花花球确保保春秋两两季各修修剪一次次。-地被、攀攀缘类地被，攀缘缘植物修修剪应促促进枝分分，加速速覆盖和和攀缠的的功能；对多年年生的攀攀缘植物物要定期期翻蔓，清清除枯枝枝，疏删删老弱的的藤蔓。b. 修剪剪时切口口都必须须靠节，剪剪口应在在剪口芽芽的反侧侧成455度倾斜斜；剪口口要平整整，应涂涂抹园林林用防腐腐剂，对对于过于于粗壮的的大枝应应采取分分段截枝枝法，防防扯裂，操操作时必必须保证